豐臺區(qū)南三環(huán)方莊橋南公園項目二期可行性分析報告.doc

公園項目可行性分析報告一、 項目概況1.1 項目名稱：XXX園二期（以下簡稱項目）1.2 項目用地范圍及四至 項目位于AA市豐臺區(qū)南三環(huán)方莊橋南600米處，北接三環(huán)路，東臨成壽寺路，西臨規(guī)劃中50米寬的方莊南路，南至規(guī)劃中40米寬的石榴莊路。 二期項目用地200余畝（13.3公頃），總建面約為26.6萬平米。 項目用地范圍及四至。（參閱附件：項目區(qū)位圖）1.3 項目用地性質及建筑標準1.3.1 用地性質此地原為工業(yè)用地，地上現狀為工業(yè)廠房、倉庫以及少量居民住宅。該地塊按照本案的住宅小區(qū)規(guī)劃，將成為住宅開發(fā)用地。1.3.2 建筑標準本地塊將建成具有完善的配套公建和服務用房的經濟適用房小區(qū)。1.4 項目主要技術經濟指標 總 占 地 面 積：13.3萬平方米 地上總建筑面積：26.6萬平米 限 高：60米 容 積 率：2.0 綠 化 率：31%1.5 合作關系概述 本項目系土地供應方與房地產開發(fā)商合作開發(fā)，分期建設的經濟適用房項目。項目建設投資約8.66億元人民幣，其中土地總價約合2.46億元人民幣，支付原土地方的拆遷安置補償費用約1.86億元。 支付原土地方的拆遷安置費用以現金支付加住宅、底商等實物償還形式構成，具體如下：住 宅：0.8萬平米*3500元/平米=2800萬元底 商：2萬平米*5600元/平米=11200萬元現 金：4620萬元 XXX園二期由A、B兩個居住組團組成，其中，A組團工期為一年半，工程投資約4.9億元，總建筑面積13.3萬平方米；B組團工期為一年，工程投資約3.76億元，總建筑面積13.3萬平方米。 土地使用權轉讓后，雙方應按照房屋拆遷安置補償合同中的有關條款明確各自權利與義務。二、項目投資環(huán)境分析2.1 宏觀影響因素分析2.1.1 AA經濟適用房開發(fā)現狀AA市自1998年開始組織實施經濟適用住房建設以來，為滿足國家公務員和中低收入居民的住房需求做出了突出貢獻。經濟適用房的供應對象是廣大中低收入的普通職工，因此必須對購房者的收入水平進行嚴格核定，避免高收入者購買。經濟適用房不是福利房，也不是市場調節(jié)價的住房，而是通過市場向廣大中低收入者提供的政府指導價的商品住宅。通過市場提供，就必須符合價值規(guī)律，即必須能夠彌補成本，既然是指導價，政府對開發(fā)利潤必須有嚴格限制，必須控制在3以內。所以，政府不僅要保證經濟適用房建設用地的供應，并在計劃、稅收、信貸等方面采取相應的扶持政策，而且要抓好規(guī)劃設計、開發(fā)建設、銷售和物業(yè)管理，以確保經濟適用房工程質量和環(huán)境質量。由于AA市的經濟適用房的需求量較大，單靠政府解決需要很長一段時間，因此必須采取多種措施解決。一是實行政府統一組織，企業(yè)具體實施，根據市場以銷定產安排建設計劃；二是引入競爭機制，堅決推行公開招標制度。無論是規(guī)劃設計、建筑施工、環(huán)境建設、還是物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都實行招投標以控制造價，提高建設水平；三是以建設多層住宅為主，縮短建設周期，降低建造成本和后期物業(yè)管理費用；四是實行限價銷售政策。經濟適用住房的銷售價格全部由市建委按照國家規(guī)定的七項成本構成因素，嚴格審核成本構成，對開發(fā)企業(yè)的利潤嚴格控制在3%以內；五是積極支持中央在京單位、高等院校和市屬有關部門利用自用土地，通過自建、聯建、合作開發(fā)等方式，加快經濟適用住房建設。預計在今后很長一段時間內，政府的主要任務依舊是對住房建設進行宏觀調控，引導市場滿足不同收入群體對住房的需求，形成多層次的住房供應體系，即對高收入者提供高檔次的商品房，實行市場定價，供需由市場進行調節(jié)；對中低收入者提供經濟適用住房，實行政府指導價；對最低收入者由政府提供廉租住房，主要從騰空的舊有公房中解決，租金由政府制定，承租者收入達到一定收入界限，必須搬出或提高租金。這樣可以使不同經濟水平的人各得其所。2.1.2 投資態(tài)勢在國家和AA市一系列擴大內需政策引導下，2002年1季度AA市固定資產投資保持著較好的增長態(tài)勢，與上同期相比，今年一季度投資的主要增長點仍是基礎設施投資和房地產開發(fā)投資。具體來說，投資態(tài)勢呈現出以下三方面的特點：第一，重點工程啟動較快。據官方資料顯示：一季度完成重點工程投資88.4億元，占全社會投資的45.5%。其中，危改和經濟適用房投資40.1億元；基礎設施項目投資39.4億元，占全市基礎設施投資的64.8%。由于重大工程的投資規(guī)模和社會影響較大，同時市計委又確定了一批儲備開發(fā)項目，并正抓緊前期運作，因此，從長遠看，投資的后勁較足。第二，南城危舊房改造進程加快。資料顯示，全市一季度累計完成危舊房改造投資34.8億元，動遷居民8222戶，拆除危房7.8萬平方米，占全年計劃的9.3%，當月拆除危房近7萬平方米。第三，資金到位情況樂觀。往年資金流向偏重于房地產開發(fā)的情況有所改變。一季度，固定資產投資本年到位資金104.5億元，增長71%，資金到位率29.5%，好于上年同期21.4%的水平；房地產開發(fā)本年到位219億元，于上年持平，加上結余資金，可用資金達469.4億元，與完成投資有371.3億元的順差。資金到位良好保證了固定資產投資的適度增長。2.1.3 市場供給分析從去年全年四個季度的房地產投資量、銷售量來看，新開盤的項目比往年同期明顯減少，增幅表現出回落的趨勢。而從具體區(qū)位來看，南城的房地產項目卻異軍突起，僅本案區(qū)域范圍內，半年內就有6處新開盤項目，而且總體價位偏低，其中還有政府政策支持的經濟適用房項目和住宅合作社項目?？偟膩碚f，一方面，在過去幾年里，高檔住宅的開發(fā)量和投資量已經相當大，且高消費階層的住房需求日益飽和；另一方面，為中低收入家庭以及住房拆遷戶提供的低價位商品住宅和經濟適用房的發(fā)展又顯得步履蹣跚。尤其在南城改造過程中，此類住房需求尤為明顯。 各方面因素均表明，面對未來AA城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，住房市場的擴容和可持續(xù)發(fā)展，以及明年以中低收入家庭為主的購房大軍的涌入，AA的房地產市場將在2002年完成它在供需結構上的一次轉型。即著重開發(fā)中低價位商品住宅和經濟適用住房，改善住房供給與居民實際需求之間的錯位，盤活住房二、三級市場，規(guī)范各項規(guī)章制度等。2.1.4市場需求分析跟據對全市居民購房意向的市場調查（參閱附件：居民購房意向調查表），我們發(fā)現現階段AA居民購房意向主要集中在三環(huán)和四環(huán)沿線，建筑面積在90120平米之間，單價約在30005000元，總價在3050萬之間的中擋住宅以及經濟適用房。通過調研分析，我們可以得出南城住房市場需求的幾個特點：1 南城拆遷改造動遷居民數目多，回遷需求強盛。2 南城地價相對低廉，中低價位商品住宅將成為市場主導產品。3 政府大力支持南城經濟適用房項目的開發(fā)建設，給予多項優(yōu)惠，加之四環(huán)路的開通和市政配套的逐步到位，將吸引其他地區(qū)的購房者前來購房。2.2 微觀影響因素分析2.2.1 地段位置因素分析區(qū)域內房地產市場總體狀況呈現以下幾個特點：（區(qū)域范圍東起成壽寺路、西到劉家窯橋南側橫七條、北起南三環(huán)、南至南順路沿線，詳見附：區(qū)域項目示意圖） 第一，四環(huán)主路2001年全線貫通，給南城的經濟發(fā)展，尤其是房地產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的發(fā)展機遇。由于便捷的環(huán)線交通同時串起了中關村高科技園區(qū)、奧林匹克體育中心、中央商務區(qū)、亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)等未來經濟熱點地區(qū)，拉近了南城與京城其他地區(qū)的聯系，盤活了房地產市場，吸引來了更廣泛的客源。第二，由于受到傳統觀念的影響，南城的發(fā)展與京城其他區(qū)域相比略顯落后。AA歷史上就有“東富、西貴、南貧、北賤”的說法，“寧要城北一張床，不要城南一套房”的例子也屢見不鮮。人們觀念上的束縛使得城南的經濟發(fā)展、市政建設等在很長一段時間內基本處于停滯狀態(tài)。2.2.2 基礎設施與公共設施分析 第一，區(qū)域內留有大量破舊平房，以及因廠房外遷而廢棄的工業(yè)用地。區(qū)域內道路網稀疏，市政配套設施分布零散且檔次較低，對于追求高品質生活的購房者或者欲塑造成熟居住社區(qū)典范的開發(fā)商來說，外部環(huán)境短期內不甚有利。 第二，區(qū)域內多數項目以塔樓為主，且規(guī)模偏?。ɑ驹?0萬平米以下），分布零散，沒有形成聚合效應，社區(qū)氛圍不濃，人氣不旺。第三，政府進一步加大對南城危舊房改造的力度，并且投入巨資完善南城的市政設施配套。目前本區(qū)域內的房地產市場投資量相對較少，需求旺盛，在今后一段時間內，由無房戶、拆遷戶、危舊房改造戶為需求主體而引發(fā)的對中低價位住宅的需求將越發(fā)強勁。2.2.3 價格走勢分析從總體來看，四環(huán)路周邊的區(qū)域都將因通暢的交通和由此帶來的市政配套設施而升值，但由于城鄉(xiāng)結合部土地地價較低，具體到樓盤的開發(fā)成本上依然存在降價的空間，且東、南、西、北四個方向，價格走勢不盡相同。 以本案區(qū)域為例，四環(huán)的貫通將會把建筑密度高、交通不暢、房價相對高的北部和東部的購買力分散，在一定程度上淡化地段因素在買房者決策過程中的影響。即我們所說的四環(huán)的貫通使AA的區(qū)位概念走向模糊，它在一定程度上改變著選擇四環(huán)定居的人群的區(qū)域居住需求和觀念。受此影響最顯著的就是南城的房價，以南四環(huán)方莊橋南的方安苑為例，四環(huán)開通之后，樓盤相繼4次調價，增幅千余元。隨著政府對南城改造工作力度的加大，區(qū)域內房地產項目在未來一段時間內仍有很大的升值空間，但由于市場整體供需結構的調整以及政府對南城住宅項目的宏觀調控，本案區(qū)域內的房地產項目價格不會過高，將基本維持在均價30005000元/平方米、總價30萬50萬之間的一個水平。三、南城經濟適用房項目調研分析3.1 南城經濟適用房項目市場調研 3.1.1 項目主流價位分布 從南城經濟適用房的價位分布來看，京城南部經濟適用房項目每平米限價在3500元以下的有兩個；在35004000元之間的有八處；價位在40004600元之間的有四處。35004000元之間的經濟適用房項目占到南城市場供應總量的近六成，在這部分項目中，以主力戶型90平米上下的兩居（平均值）來計算，此類物業(yè)項目總價約為33.7萬元，為南部地區(qū)該類物業(yè)當前市場供應的主流。對于區(qū)位相對較好，品質較高的樓盤，按照最高限價40004600元計算，總價約在38.7萬元，其市場供應總量也占到近三成。兩項匯總，我們可以看出目前經濟適用房中，總價在3040萬元的項目市場反應較好，供應量也較大，占到了市場供應總量的近七成。其余低價項目多遠離市區(qū)，對于占到購房大軍九成的城區(qū)居民來說，并非首選。而且，由于房地產項目的價格剛性，考慮到項目品牌和前期購房客戶的利益，現有開發(fā)項目不會有較大降價，但今后開盤的新項目中，中低價位項目的比例會逐步提高，市場整體價位結構會逐漸趨于合理。（詳見下表）南城經濟適用房項目價格、區(qū)位對照表 相對區(qū)位最高限價三環(huán)以內四環(huán)以內五環(huán)以內遠郊區(qū)縣40004600元平米康寧居 4600元平米今日家園4450元平米瑞蓮家園4500元平米百環(huán)花園4250元平米35004000元平米匯豐家園3860元平米長安新城（青塔二期）3950元平米富華家園（十里堡住宅小區(qū)）3800元平米豐益城市花園3600元平米正陽小區(qū)3630元平米政馨家園、政華家園3520元平米頂秀新園3690元平米建欣苑3600元平米24003500元平米翠城3180元平米北潞園小區(qū)2400元平米3.1.2 建筑形式及戶型設計分析從南城經濟適用房的建筑形式來看，主要分為三種類型，即板樓（多層及小高層）、塔樓和板塔結合樓。其中，尤以塔樓為重頭，在此次所調查的14個經濟適用房項目中，有7處以塔樓為主攻方向，另有三處樓盤也以板塔結合樓為主，兩項匯總，選擇塔樓或板塔結合樓的項目占到了供應總量的71%，板式小高層以及多層板樓由于居住品質較高，以及開發(fā)建造成本等因素的影響多在商品房中推廣，經濟適用房中較少出現以板式小高層為主打的項目。從戶型設計來看，該區(qū)域內經濟適用房的主打戶型為建筑面積在80100平米之間的兩居和三居。另從下表的統計數據可以看出，建筑面積在97平米（均值）上下的2*1(2)*1的戶型最受市場青睞（詳見下表）。其市場定位側重于滿足二人世界或三口之家的日常生活起居，不貪大，不浮夸，盡量做到有創(chuàng)造、有特點、有個性，這與經濟適用房定價適中、實用主義、規(guī)模戶型緊湊等特點不謀而合。值得注意的是，部分項目設計了總面積在200平米以上的躍層及錯層，該類戶型總價超過80萬，據市場反應，銷售情況不甚良好。項目建筑形式及戶型設計對照表 建筑形式暢銷戶型平均建面多層板樓板式小高層塔 樓板塔結合樓1*1(2)*167.51. 富華家園1*1(2)*1 (5877)2*1*197.51. 正陽小區(qū)2*1*1(91104)2*2*196.61.匯豐家園2*2*1 (97101)2.翠城2*2*1(101131)3.建欣苑2*2*1(69109)1. 長安新城2*2*1(8386)1. 今日家園2*2*1(92)2. 瑞蓮家園2*2*1(9197)3. 豐益城市花園2*2*1(7588)4. 百環(huán)花園2*2*1(95106)5. 富華家園2*2*1(109)6. 頂秀新園2*2*1(96)1.康寧居2*2*1(92)2. 北潞園2*2*1(6672)3. 政馨家園、政華家園2*2*1(86101)3*2*1(2)123.31. 長安新城3*2*2(115144)1. 今日家園3*2*2(109134)2. 百環(huán)花園3*2*2(121135)1.康寧居3*2*2(119)2.北潞園3*2*2(102114)3. 政馨家園、政華家園3*2*2(113149)3.2 區(qū)域周邊競爭項目市場調研（參閱附件：項目周邊競爭樓盤調查表）3.3 產品建議 通過對周邊項目的分析，結合本案的實際情況，我們認為，本案的投資、開發(fā)存在以下機會點和風險點： 3.3.1 投資機會點分析 3.3.1.1 市場趨于成熟 AA房地產市場經過了十幾年的風雨歷程之后，已經逐步 形成了體系健全、操作靈活、有章可循、有法可依的規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的市場格局。激烈的市場競爭也使開發(fā)商注意到了提升產品品質，增加產品附加值的重要性。他們正在從以往的經驗中吸取教訓，逐步改變經營運作模式，力求市場定位準確，經營理念創(chuàng)新。與此同時，京城購房者已也紛紛開始覺醒并意識到自己的權利。他們開始注重房屋的品質、房屋的升值潛力以及購房服務的質量。 3.3.1.2危舊房改造力度加大AA市政府2000年出臺了危改加房改的新政策，規(guī)定危改不再由開發(fā)商承擔。崇文區(qū)的龍?zhí)段骼?、金魚池，宣武區(qū)的牛街、天橋，豐臺區(qū)的右外開陽里等五片成為首批危改試點。房改加危改、市政建設帶危改、文物保護帶危改等多種方式加快了本市危舊房改造的速度。危舊房最多的崇文區(qū)，前兩年拆遷3.28萬戶，算上今年計劃拆遷的4萬戶（今年全市計劃拆除危房84萬平方米，動遷居民6.9萬戶），三年拆遷量達到了危改總量的88%。預計到2005年，城區(qū)現有的危舊房都要完成改造。 3.3.1.3 區(qū)域影響因素淡化 2001年四環(huán)路的全線貫通帶動了沿線房地產市場的發(fā)展，其中尤以南城受益最大。兩廣路的改造、四環(huán)路全線貫通，進一步突破了地域對買房的束縛。它將會把建筑密度高、交通不暢、房價相對高的北部和東部地區(qū)的購買力分散，在一定程度上淡化地段因素在買房者決策過程中的影響。而且四環(huán)的開通還將帶動其周邊輻射地區(qū)的城市發(fā)展，南城的豐臺科學城、亦莊、方南地區(qū)與CBD、亞運村、中關村等經濟、文化、科技熱點區(qū)域串聯一體，便利的交通在促使城市擴容的同時，也孕育出了許多城市居住熱點地區(qū)。 3.3.1.4 南城地價低廉 由于城南大部分居住用地均來源于舊廠區(qū)外遷所遺留下來的工業(yè)用地以及部分農村集體用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出讓金和拆遷安置補償費用相比京城其他地區(qū)明顯偏低。如開發(fā)經濟適用房，免去土地出讓金后，房價優(yōu)勢則更加明顯。 3.3.1.5 商業(yè)物業(yè)開發(fā)升溫 經歷了上個世紀90年代末商場供應過熱的幾年后，商業(yè)物業(yè)，尤其是商場的購買力有了一定程度的積累。此外，由于城市郊區(qū)化的發(fā)展，城郊住宅小區(qū)增多，而與之配套的商業(yè)設施供應還存在明顯的缺口，僅僅依靠底商和沿街商業(yè)店鋪是遠遠不能滿足居民需求的。再者，由于居民消費心理、消費行為和消費能力在近幾年的顯著變化而引發(fā)了居民對新型商業(yè)設施包括商場在內的需求。 3.3.2 風險點分析及投資建議 3.3.2.1 打破傳統觀念的束縛 在AA東南西北四個區(qū)域中，上風上水的北部地區(qū)歷來是人們的首選，無論是原來家住東城還是西城、南城的人都喜歡在有龍脈的北城居住，區(qū)域性次弱的是商務繁華的東部，其次是西部，區(qū)域性最強的是南城，AA人“寧要城北一張床，不要城南一間房”的例子很多。由此看來南城的人文環(huán)境、歷史文脈均不如其他地區(qū)，雖然人們的觀念在逐步改變，但潛移默化的影響仍不容忽視。因此，對于在此地區(qū)進行項目投資，開發(fā)運作中前期的宣傳力度應相應加大，適時的運用全新的宣傳理念對項目加以推廣。其中包括報紙軟文、硬文、綜合性報道、平面廣告，以及靈活有趣、居民喜聞樂見的戶外活動以提升產品的文化內涵與附加值，尤其要注重前期形象宣傳和品牌導入的工作。 3.3.2.2 完善市政設施，改善城市面貌 南城市政設施的改善尚未全面完成，許多地區(qū)道路網密度、等級不夠，市政管網的配套也沒有到位，給住宅項目開發(fā)造成了一定的困難，同時也降低了部分目標顧客的購房熱情。同時，南部地區(qū)、特別是東南地區(qū)城市園林綠化面積少，舊廠房數目多，城市景觀不甚良好。開發(fā)商若有意在此地區(qū)開發(fā)建設住宅項目，市場定位不宜過高，且在前期運作中應加大與政府的合作力度，采用合作的方式積極改善周邊城市面貌，完善市政設施，近而整體提升該地區(qū)的物業(yè)水平。值得注意的是，此過程時間不依拖得太久，以避免動搖目標顧客的購房信心，減少購房者的期待值。 3.3.2.3 市場競爭加劇 自四環(huán)開通以來，加之入世、申奧成功、央行降息等一系列利好的影響使南城逐漸成為開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場。2001年以來南城住宅項目逐年增多，主要形成三個熱點地區(qū)，即西南四環(huán)豐臺科學城附近、南三環(huán)沿線、亦莊經濟開發(fā)區(qū)。開發(fā)數量和規(guī)模逐年增大的趨勢使市場競爭加劇，南城的購房者有了更多選擇和比較的機會，而且其價格上的優(yōu)勢又進一步的搶占了京城其他地區(qū)的顧客資源，形成了以中低價位商品房為主打，輔之以大規(guī)模經濟適用房建設的市場格局。開發(fā)商在此地區(qū)的投資建設需做好項目的前期市場定位，深入分析有效市場需求，合理安排開發(fā)規(guī)模、科學設計戶型比例。切不可盲目開發(fā)建設，而使實際供應量與當地居民的有效需求錯位，甚至造成大規(guī)?？罩玫膼汗?。 3.3.2.4 改善居住區(qū)面貌，提升人氣 區(qū)域內住宅項目比較零散，且規(guī)模不大，沒有形成大社區(qū)的聚合效應，生活配套設施也多是共用，區(qū)域內人氣不旺。本案策劃中應注重改善居住區(qū)的整體景觀，提升區(qū)域內的人氣值。本項目可以通過營造大型住宅街區(qū)將住宅規(guī)劃與城市建設協調運作，完善基礎設施和商業(yè)配套的同時，有效地改善居住區(qū)的整體面貌，使之逐步成為城市整體景觀的有機組成部分。 3.3.2.5 控制價格，搶占市場 本案西側的嘉和人家緊鄰本項目所在地，對本項目的開發(fā)運作構成了直接威脅，中低價位商品房的市場定位策略在一定程度上搶奪了本項目的部分客戶資源，對本案的后期銷售工作制造了壓力。針對這種情況，本案策劃中首先要注意對項目價位的控制，拉開一定價格空間，爭取更多市場份額（對方開盤均價為4000元/平米，目標均價控制在4300元/平米上下；我方可控制在3500元/平米上下）。其次，本案可運用大片開發(fā)的規(guī)?；鐓^(qū)，提升人氣，制造焦點（對方總建面6萬余平米，我方二期規(guī)劃建面26.6萬平米）。最后仍可以運用特色營銷和品牌營銷相結合的營銷策略對市場潛力進行深入挖掘。四、項目規(guī)劃設計方案4.1 居住區(qū)規(guī)劃的主要內容居住區(qū)規(guī)劃是在城市整體規(guī)劃的基礎上,根據計劃任務和城市現狀條件,進行城市中生活居住用地的綜合性設計工作。居住區(qū)規(guī)劃包括的主要內容有：(a) 選擇和確定居住區(qū)的位置，用地范圍；(b) 確定人口和用地規(guī)模；(c) 按照確定的居住標準，選擇住宅類型、確定住宅層數，戶室比等內容；(d) 確定公共建筑項目的規(guī)模、數量、用地面積和位置；(e) 確定各級道路的位置、走向和寬度；(f) 對公共綠地、室外活動場地進行統一布置；(g) 擬定各項經濟指標；(h) 擬定詳細的工程規(guī)劃設計方案。(i) 居住區(qū)規(guī)劃應符合適用、衛(wèi)生、安全、經濟、施工和美觀的要求。4.2 項目經濟技術指標4.2.1 XXX園經濟適用房小區(qū)整體規(guī)劃指標總用地面積：500余畝總建筑面積：70余萬平方米總綠化面積：8.3萬平方米居住區(qū)共分為A、B、C、D、E、F六個居住組團，其中F組團為已建住宅A、B兩組團為二期工程4.2.2 XXX園二期主要經濟技術指標 總用地面積：13.3公頃，約200畝 總建筑面積：26.6萬平米 容 積 率：2.0 限 高：60米 綠 化 率：31% 車 位 面 積：1.3萬平米（以地下為主） 道路廣場所占比例：28%4.3 項目規(guī)劃設計說明本設計方案依據中華人民共和國城市規(guī)劃法、AA市城市規(guī)劃條例、AA市城市建設規(guī)劃管理暫行辦法以及AA市城市總體規(guī)劃的要求進行規(guī)劃設計。XXX園在認真總結國內外知名項目的開發(fā)理念和成功經驗的基礎上，結合項目周邊地區(qū)的道路條件，公建配套將住宅規(guī)劃中成熟而先進的優(yōu)化理論首次應用于AA住宅小區(qū)設計，使本項目成為AA市第一個以住宅街區(qū)模式推出的住宅項目。它適應了新形勢下居住區(qū)建設和城市規(guī)劃的需要，打破了傳統居住小區(qū)規(guī)劃理論的束縛，尋找到了一種更適合現代人居住并與城市整體規(guī)劃和發(fā)展相融合的居住規(guī)劃模式。本項目規(guī)劃設計的核心思想主要有以下幾個方面：4.3.1 住宅街區(qū)化的設計理念住宅街區(qū)的規(guī)劃模式就是將原有大塊的住宅小區(qū)細化、分解成若干個貼近城市街區(qū)的，半開放式的居住組團，并以住宅建造的形式帶動周邊原有城市基礎設施的完善與升級，使居住組團與城市整體面貌相協調，進而將居住區(qū)逐步融入到城市肌理之中去。這樣做的好處在于：廣義地講，住宅街區(qū)的推廣有利于美化城市街景；優(yōu)化路網結構和市政配套；延續(xù)城市街區(qū)舊有的歷史文脈和傳統。狹義地講，住宅街區(qū)的規(guī)劃模式推翻了人們生活空間的圍墻，營造出了一個更自由，更廣闊的居住空間；它將原有小區(qū)內的道路規(guī)劃與城市次干道的建設相結合，優(yōu)化居住區(qū)內道路網的同時，帶動了城市道路建設的發(fā)展；它很好地保留了城市原有生態(tài)環(huán)境，并將其用于美化人們的居住空間。4.3.2 街區(qū)私密性的逐級過渡本項目規(guī)劃設計中將城市次干道引入居住區(qū)的同時，也在對進入住宅街區(qū)的車輛、行人進行過濾和分流。具體做法是在由城市主干道進入住宅街區(qū)道路網的地點進行交通管制，分流一部分車輛；與此同時，在街區(qū)整體規(guī)劃中，設置層次分明的功能區(qū)域，并通過區(qū)域過渡，逐級增強居住區(qū)私密性，即臨近城市主干道一側，主要以大型對外商業(yè)配套為主，在城市支路（即街區(qū)道路）安排中小型商業(yè)配套，在組團級道路周邊設置私密性較高的社區(qū)商業(yè)服務。從這個角度將，大開放、小封閉式的街區(qū)模式不會破壞生活居住區(qū)內的私密性，反而在逐級過渡的過程中，大量的不穩(wěn)定因素都會被分流和抵消，進一步的保證了生活區(qū)的安全性和隱私性。4.3.3 城市道路網的整體升級為了完整地閱讀，請點擊查閱公園項目可行性分析報告伴隨著住宅街區(qū)的建設，原有城市道路網也面臨著全面的升級換代。原先居住小區(qū)內部的交通道路，被現在貫穿于各組團之間的城市次干道所取代，它一來解決了原有小區(qū)內道路設計難以克服的瓶頸，優(yōu)化了居住區(qū)內部的道路系統；二者美化了城市街景，有利于創(chuàng)建多層次的商業(yè)服務體系；最后，住宅街區(qū)化還帶動了城市基礎設施建設，將城市居住區(qū)與城市中其他功能板塊有機融合，整體優(yōu)化城市機能。如果將我們的城市比作一個蓬勃發(fā)展的生命體，道路網是它的血脈，住宅街區(qū)內的道路網則是主動脈下的支血管和毛細血管，它是聯系每個單位個體與城市機體的紐帶，是城市道路系統的重要組成部分。（參閱附件：XXX園總平面圖、XXX園道路布置圖、XXX園綠化分布圖）五、項目財務分析5.1 項目投資估算本項目各項費用的測算均參照AA市物價局、AA市財政局于1998年12月17日頒布的關于經濟適用住房減半收取行政事業(yè)性收費的通知而制定。詳見附件：AA市列入經濟適用住房成本的行政事業(yè)性收費一覽表。項目按照容積率2.0，總建面26.6萬平方米的經濟適用房開發(fā)模式計算總投資。其中，住宅可售總建面22.6萬平方米，底商可售總建面4萬平方米，扣除以實物形式償還原土地方的建筑面積后（住宅：0.8萬平米；底商：2萬平米）,住宅實際可售面積為：21.8萬平方米，底商可售面積為：2萬平米。結合AA房地產市場現狀，本案商鋪經營采用租售并舉的開發(fā)運作模式，項目建成后預計銷售0.9萬平方米，出租1.1萬平方米。項目總投資測算表分類住宅底商合計可售面積226000.0040,000.00266,000.00前期費用254,009,280.0084,305,200.00338,314,480.00建設期費用431,531,320.0096,101,800.00527,633,120.00總成本685,540,600.00180,407,000.00865,947,600.00表5-1項目總投資測算表(住宅部分）住宅建筑面積226,000.00前期費用一、土地成本790.50178,653,000.001、土地拆遷安置補償費用700.00158,200,000.002、市政公用設施建設50.0011,300,000.003、四源費40.509,153,000.00二、市政建設費300.0067,800,000.00三、臨時用地和臨時工程費0.012,260.00四、新菜地基金15.003,990,000.00五、勘察測繪費6.721,518,720.00六、房屋拆遷管理費用1.05237,300.00七、綠化建設費8.001,808,000.00前期費用合計1,123.93254,009,280.00建設期費用一、建安費1,680.00379,680,000.00二、技術服務費57.2312,934,120.001、設計規(guī)劃費33.607,593,600.002、可行性研究費3.36759,360.003、監(jiān)理費16.803,796,800.005、質量監(jiān)督費0.4294,920.006、招投標及標底編制費0.4294,920.007、建設工程許可證執(zhí)照費2.52569,520.008、城市綜合開發(fā)項目管理費0.1125,000.00三、不可預見費67.2015,187,200.00四、銷售費用105.0023,730,000.00五、銷售稅費208.2547,064,500.001、營業(yè)稅189.0042,714,000.002、印花稅1.75395,500.003、管理費17.503,955,000.00六、房屋產權登記費0.1533,900.00建設期成本小計2,117.83478,629,720.00六、利息50.0011,300,000.00建設期成本合計2,167.83489,929,720.00成本總計3,291.77743,939,000.00銷售收入3,500.00791,000,000.00毛利潤208.2347,061,000.00所得稅68.7215,530,130.00稅后利潤139.5231,530,870.00表5-2 項目投資測算明細表（1）項目總投資測算表(底商部分）底商建筑面積40,000.00前期費用一、土地成本1690.5067,620,000.001、土地出讓金900.0036,000,000.002、土地拆遷安置補償費用700.0028,000,000.003、市政公用設施建設50.002,000,000.004、四源費40.501,620,000.00二、市政建設費300.0012,000,000.00三、臨時用地和臨時工程費0.01400.00四、新菜地基金15.003,990,000.00五、勘察測繪費8.32332,800.00六、房屋拆遷管理費用1.0542,000.00七、綠化建設費8.00320,000.00前期費用合計2,107.6384,305,200.00建設期費用一、建安費2,080.0083,200,000.00二、技術服務費71.352,853,800.001、設計規(guī)劃費41.601,664,000.002、可行性研究費4.16166,400.003、監(jiān)理費20.80832,000.005、質量監(jiān)督費0.5220,800.006、招投標及標底編制費0.5220,800.007、建設工程許可證執(zhí)照費3.12124,800.008、城市綜合開發(fā)項目管理費0.6325,000.00三、不可預見費83.203,328,000.00四、銷售費用168.006,720,000.00五、銷售稅費333.2013,328,000.001、營業(yè)稅302.4012,096,000.002、印花稅2.80112,000.003、管理費28.001,120,000.00六、房屋產權登記費0.156,000.00建設期成本小計2,735.90109,435,800.00六、利息50.002,000,000.00建設期成本合計2,785.90111,435,800.00成本總計4,893.53195,741,000.00銷售收入5,600.00224,000,000.00毛利潤706.4828,259,000.00所得稅233.149,325,470.00稅后利潤473.3418,933,530.00表5-3 項目投資測算明細表（2）（注：明細表中著重對單方建造成本以及利潤進行估算，關于總成本以及總利潤請參考后文中結合實際銷售面積的測算分析。）5.2 資金籌措與投資計劃 本案涉及資金籌措的各項數據均參照2000年1月1日正式啟用的經濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定執(zhí)行。（銀發(fā)1999129令 1999年4月6日） 本項目開發(fā)運作的資金來源共有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預售房收入用于再投入。預計本項目開發(fā)商將投入自有資金1.06億元作為前期啟動資金；需要向銀行貸款1.51億元。投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目名稱合計建設經營期20022003200420051資金來源1.1自有資金10,605.061,599.769,005.301.2借貸資金15,099.0015,099.001.3預售收入76,134.2513,713.3446,375.0616,045.85小計86,594.7630,698.7622,718.6420,381.2312,796.132資金運用2.1建設投資86,594.7630,698.7622,718.6420,381.2312,796.13備注:2002年的前期投入中，減去了以實物形式償還原土地方的1.4億元物業(yè)價值表5-45.3 資金的還款計劃 5.3.1 貸款還本付息估算貸款利率定位：6.4%，在計算建設期間利息的過程中，當年投資按利息半年計算；但本項目由于是從2002年下半年開始，考慮到項目建設初期主要以自有資金投入為主，故2002年的利息只計算當年貸款利息的1/4。關于本案的資金還款計劃請詳見附件：表5-5貸款還本付息估算表。5.3.2 折舊及攤銷費用的計算關于折舊及攤銷費用的幾點說明：凈資產總值：2000萬元預計凈殘值率：4%折舊年限（直線折舊法）：房屋建筑：30年；設備：14年；車輛：8年每年折舊費用=資產原值*（1-預計凈殘值率）/ 折舊年限按照上述公式計算出的每年折舊費用為192萬元5.3.3 借款償還期的計算借款償還期=借款償還后出現余額的年份數-1+當年初借款余額 / 當年可用于還款的資金來源依據上述公式計算借款償還期=3-1+1193.66 / 46629.46=2.03年1.3.1 用地性質此地原為工業(yè)用地，地上現狀為工業(yè)廠房、倉庫以及少量居民住宅。該地塊按照本案的住宅小區(qū)規(guī)劃，將成為住宅開發(fā)用地。1.3.2 建筑標準本地塊將建成具有完善的配套公建和服務用房的經濟適用房小區(qū)。1.4 項目主要技術經濟指標 總 占 地 面 積：13.3萬平方米 地上總建筑面積：26.6萬平米 限 高：60米 容 積 率：2.0 綠 化 率：31%1.5 合作關系概述 本項目系土地供應方與房地產開發(fā)商合作開發(fā)，分期建設的經濟適用房項目。項目建設投資約8.66億元人民幣，其中土地總價約合2.46億元人民幣，支付原土地方的拆遷安置補償費用約1.86億元。 支付原土地方的拆遷安置費用以現金支付加住宅、底商等實物償還形式構成，具體如下：住 宅：0.8萬平米*3500元/平米=2800萬元底 商：2萬平米*5600元/平米=11200萬元現 金：4620萬元 XXX園二期由A、B兩個居住組團組成，其中，A組團工期為一年半，工程投資約4.9億元，總建筑面積13.3萬平方米；B組團工期為一年，工程投資約3.76億元，總建筑面積13.3萬平方米。 土地使用權轉讓后，雙方應按照房屋拆遷安置補償合同中的有關條款明確各自權利與義務。二、項目投資環(huán)境分析2.1 宏觀影響因素分析2.1.1 AA經濟適用房開發(fā)現狀AA市自1998年開始組織實施經濟適用住房建設以來，為滿足國家公務員和中低收入居民的住房需求做出了突出貢獻。經濟適用房的供應對象是廣大中低收入的普通職工，因此必須對購房者的收入水平進行嚴格核定，避免高收入者購買。經濟適用房不是福利房，也不是市場調節(jié)價的住房，而是通過市場向廣大中低收入者提供的政府指導價的商品住宅。通過市場提供，就必須符合價值規(guī)律，即必須能夠彌補成本，既然是指導價，政府對開發(fā)利潤必須有嚴格限制，必須控制在3以內。所以，政府不僅要保證經濟適用房建設用地的供應，并在計劃、稅收、信貸等方面采取相應的扶持政策，而且要抓好規(guī)劃設計、開發(fā)建設、銷售和物業(yè)管理，以確保經濟適用房工程質量和環(huán)境質量。由于AA市的經濟適用房的需求量較大，單靠政府解決需要很長一段時間，因此必須采取多種措施解決。一是實行政府統一組織，企業(yè)具體實施，根據市場以銷定產安排建設計劃；二是引入競爭機制，堅決推行公開招標制度。無論是規(guī)劃設計、建筑施工、環(huán)境建設、還是物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都實行招投標以控制造價，提高建設水平；三是以建設多層住宅為主，縮短建設周期，降低建造成本和后期物業(yè)管理費用；四是實行限價銷售政策。經濟適用住房的銷售價格全部由市建委按照國家規(guī)定的七項成本構成因素，嚴格審核成本構成，對開發(fā)企業(yè)的利潤嚴格控制在3%以內；五是積極支持中央在京單位、高等院校和市屬有關部門利用自用土地，通過自建、聯建、合作開發(fā)等方式，加快經濟適用住房建設。預計在今后很長一段時間內，政府的主要任務依舊是對住房建設進行宏觀調控，引導市場滿足不同收入群體對住房的需求，形成多層次的住房供應體系，即對高收入者提供高檔次的商品房，實行市場定價，供需由市場進行調節(jié)；對中低收入者提供經濟適用住房，實行政府指導價；對最低收入者由政府提供廉租住房，主要從騰空的舊有公房中解決，租金由政府制定，承租者收入達到一定收入界限，必須搬出或提高租金。這樣可以使不同經濟水平的人各得其所。2.1.2 投資態(tài)勢在國家和AA市一系列擴大內需政策引導下，2002年1季度AA市固定資產投資保持著較好的增長態(tài)勢，與上同期相比，今年一季度投資的主要增長點仍是基礎設施投資和房地產開發(fā)投資。具體來說，投資態(tài)勢呈現出以下三方面的特點：第一，重點工程啟動較快。據官方資料顯示：一季度完成重點工程投資88.4億元，占全社會投資的45.5%。其中，危改和經濟適用房投資40.1億元；基礎設施項目投資39.4億元，占全市基礎設施投資的64.8%。由于重大工程的投資規(guī)模和社會影響較大，同時市計委又確定了一批儲備開發(fā)項目，并正抓緊前期運作，因此，從長遠看，投資的后勁較足。第二，南城危舊房改造進程加快。資料顯示，全市一季度累計完成危舊房改造投資34.8億元，動遷居民8222戶，拆除危房7.8萬平方米，占全年計劃的9.3%，當月拆除危房近7萬平方米。第三，資金到位情況樂觀。往年資金流向偏重于房地產開發(fā)的情況有所改變。一季度，固定資產投資本年到位資金104.5億元，增長71%，資金到位率29.5%，好于上年同期21.4%的水平；房地產開發(fā)本年到位219億元，于上年持平，加上結余資金，可用資金達469.4億元，與完成投資有371.3億元的順差。資金到位良好保證了固定資產投資的適度增長。2.1.3 市場供給分析從去年全年四個季度的房地產投資量、銷售量來看，新開盤的項目比往年同期明顯減少，增幅表現出回落的趨勢。而從具體區(qū)位來看，南城的房地產項目卻異軍突起，僅本案區(qū)域范圍內，半年內就有6處新開盤項目，而且總體價位偏低，其中還有政府政策支持的經濟適用房項目和住宅合作社項目?？偟膩碚f，一方面，在過去幾年里，高檔住宅的開發(fā)量和投資量已經相當大，且高消費階層的住房需求日益飽和；另一方面，為中低收入家庭以及住房拆遷戶提供的低價位商品住宅和經濟適用房的發(fā)展又顯得步履蹣跚。尤其在南城改造過程中，此類住房需求尤為明顯。 各方面因素均表明，面對未來AA城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，住房市場的擴容和可持續(xù)發(fā)展，以及明年以中低收入家庭為主的購房大軍的涌入，AA的房地產市場將在2002年完成它在供需結構上的一次轉型。即著重開發(fā)中低價位商品住宅和經濟適用住房，改善住房供給與居民實際需求之間的錯位，盤活住房二、三級市場，規(guī)范各項規(guī)章制度等。2.1.4市場需求分析跟據對全市居民購房意向的市場調查（參閱附件：居民購房意向調查表），我們發(fā)現現階段AA居民購房意向主要集中在三環(huán)和四環(huán)沿線，建筑面積在90120平米之間，單價約在30005000元，總價在3050萬之間的中擋住宅以及經濟適用房。通過調研分析，我們可以得出南城住房市場需求的幾個特點：3 南城拆遷改造動遷居民數目多，回遷需求強盛。4 南城地價相對低廉，中低價位商品住宅將成為市場主導產品。3 政府大力支持南城經濟適用房項目的開發(fā)建設，給予多項優(yōu)惠，加之四環(huán)路的開通和市政配套的逐步到位，將吸引其他地區(qū)的購房者前來購房。2.2 微觀影響因素分析2.2.1 地段位置因素分析區(qū)域內房地產市場總體狀況呈現以下幾個特點：（區(qū)域范圍東起成壽寺路、西到劉家窯橋南側橫七條、北起南三環(huán)、南至南順路沿線，詳見附：區(qū)域項目示意圖） 第一，四環(huán)主路2001年全線貫通，給南城的經濟發(fā)展，尤其是房地產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的發(fā)展機遇。由于便捷的環(huán)線交通同時串起了中關村高科技園區(qū)、奧林匹克體育中心、中央商務區(qū)、亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)等未來經濟熱點地區(qū)，拉近了南城與京城其他地區(qū)的聯系，盤活了房地產市場，吸引來了更廣泛的客源。第二，由于受到傳統觀念的影響，南城的發(fā)展與京城其他區(qū)域相比略顯落后。AA歷史上就有“東富、西貴、南貧、北賤”的說法，“寧要城北一張床，不要城南一套房”的例子也屢見不鮮。人們觀念上的束縛使得城南的經濟發(fā)展、市政建設等在很長一段時間內基本處于停滯狀態(tài)。2.2.2 基礎設施與公共設施分析 第一，區(qū)域內留有大量破舊平房，以及因廠房外遷而廢棄的工業(yè)用地。區(qū)域內道路網稀疏，市政配套設施分布零散且檔次較低，對于追求高品質生活的購房者或者欲塑造成熟居住社區(qū)典范的開發(fā)商來說，外部環(huán)境短期內不甚有利。 第二，區(qū)域內多數項目以塔樓為主，且規(guī)模偏小（基本在20萬平米以下），分布零散，沒有形成聚合效應，社區(qū)氛圍不濃，人氣不旺。第三，政府進一步加大對南城危舊房改造的力度，并且投入巨資完善南城的市政設施配套。目前本區(qū)域內的房地產市場投資量相對較少，需求旺盛，在今后一段時間內，由無房戶、拆遷戶、危舊房改造戶為需求主體