某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告.ppt

中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告,2,項(xiàng)目研究工作的階段劃分,項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃方案的市場(chǎng)論證,項(xiàng)目整體定位規(guī)劃調(diào)整建議,第一階段,第二階段,工作內(nèi)容,提交成果,研究方法與內(nèi)容,商業(yè)規(guī)模的確定功能業(yè)態(tài)定位客戶(hù)定位形象定位規(guī)劃建議,市場(chǎng)調(diào)查與研究,項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目屬性研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)者研究經(jīng)營(yíng)者研究投資者研究,營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略,第三階段,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研究營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略的研究,項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略,3,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析,第二部分項(xiàng)目發(fā)展方向研判,第三部分案例研究,第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位,第五部分規(guī)劃調(diào)整建議,第六部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算,4,項(xiàng)目屬性界定,問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析,第一部分項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析,城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性,5,貴陽(yáng)市位于川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市,貴陽(yáng)市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢(shì)起伏較大。喀斯特地貌大量分布。貴陽(yáng)城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬(wàn)，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬(wàn)人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2，規(guī)劃至2010年市域城市化水平將提高到58%左右。貴陽(yáng)市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè)、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè)、機(jī)械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,6,貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，在西南省會(huì)城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平;與東部和中部省會(huì)城市相比，差距較大,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,7,項(xiàng)目位于南明，云巖，烏當(dāng)三個(gè)區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開(kāi)發(fā)的城市新區(qū),貴陽(yáng)市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣）,金陽(yáng),城區(qū),烏當(dāng),小河,花溪,城市發(fā)展方向,8,項(xiàng)目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費(fèi)者認(rèn)知程度低，心里距離遠(yuǎn),項(xiàng)目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。項(xiàng)目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽(yáng)的母親河南明河。南明河存在一定污染。,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,9,根據(jù)貴陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目將處于城市商業(yè)核心層邊緣,核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）以?xún)?nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地區(qū)（即貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)）。這一圈層集中了大量的大型商場(chǎng)、超市、市場(chǎng)，是貴陽(yáng)市最重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)圈。擴(kuò)散層指存在于貴陽(yáng)市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)）的層次。輻射層指存在于貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽(yáng)市一市三縣和貴陽(yáng)市周邊市縣。是核心層和擴(kuò)散層的輻射地帶，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響。,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,核心層,擴(kuò)散層,輻射層,10,世紀(jì)新城項(xiàng)目是90萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)，分為12個(gè)組團(tuán)，零散開(kāi)發(fā)之后，目前以3、4組團(tuán)（共約30萬(wàn)）重新啟動(dòng),城市,區(qū)域,項(xiàng)目,11,5組團(tuán)為大型集中商業(yè)將在項(xiàng)目末期開(kāi)發(fā)，3、4組團(tuán)也有部分商業(yè),4組團(tuán),3組團(tuán),學(xué)校,5組團(tuán)中心商業(yè),6組團(tuán),7、8、9、10組團(tuán),11、12組團(tuán),城市,區(qū)域,項(xiàng)目,12,水東路,水東路支線,北入口：東山路,南入口：觀水路,通往烏當(dāng)（接保利溫泉新城）,通往水果采摘場(chǎng)及公墓（貴陽(yáng)市民季節(jié)性周末度假的去處）,項(xiàng)目交通條件地塊周邊正在修建水東路，政府計(jì)劃2008年下半年通車(chē)，將成為市區(qū)通往烏當(dāng)區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,項(xiàng)目周邊目前僅兩路公交車(chē)到達(dá)，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車(chē)，到市區(qū)非常不便。對(duì)消費(fèi)者的概念測(cè)試顯示大部分消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域陌生，可達(dá)性差。目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。距離較遠(yuǎn)。水東路作為通往烏當(dāng)區(qū)的快速路，必然會(huì)吸引部分有車(chē)族選擇通行。政府計(jì)劃水東路2008年下半年通車(chē)，樂(lè)觀估計(jì)也要到2009年才能通車(chē)。項(xiàng)目出入口較偏僻，且環(huán)境差。北面臨菜市場(chǎng)。,13,項(xiàng)目靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多為中高檔住宅區(qū)，未來(lái)居住人群的消費(fèi)能力很強(qiáng),周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)為中高檔項(xiàng)目，世紀(jì)新城的大部分客戶(hù)是企業(yè)老板，泛公務(wù)員階層及高級(jí)白領(lǐng)，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)。項(xiàng)目周邊配套不完善。缺乏市政設(shè)施。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部將建設(shè)學(xué)校。商業(yè)配套的建設(shè)有望改善區(qū)域配套情況。,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,14,五組團(tuán)：項(xiàng)目中心商業(yè)原規(guī)劃指標(biāo)商業(yè)部分計(jì)容積率面積為34130,購(gòu)物所占面積比例最高，達(dá)46%。另有10%的餐飲。電影院和真冰溜冰場(chǎng)占到19%。,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,15,三組團(tuán)：商鋪共三層，總商業(yè)面積38870平方米。大部分鋪位面積集中在100-300之間,1F,2F,3F,總建筑面積236819計(jì)容面積207722住宅168852商業(yè)38870戶(hù)數(shù)900戶(hù)停車(chē)數(shù)量1790輛,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,鋪位呈長(zhǎng)條狀排布，擴(kuò)大了臨河面的長(zhǎng)度，充分利用了項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)。500以上的鋪位共四個(gè)，主要分布于項(xiàng)目首尾兩端，方便主力店的設(shè)置。有12個(gè)鋪位需要聯(lián)鋪銷(xiāo)售。,16,四組團(tuán)商業(yè)總面積13903，為高層底商，共三層，局部二層,總建筑面積228906計(jì)容面積186475住宅169701商業(yè)13903地下室面積42431戶(hù)數(shù)1308戶(hù)電梯數(shù)量4臺(tái)樓梯數(shù)量12處停車(chē)數(shù)量953輛,城市,區(qū)域,項(xiàng)目,四組團(tuán)建筑指標(biāo),17,項(xiàng)目屬性界定,城市層面,貴陽(yáng)地處川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，是內(nèi)地三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。,區(qū)域?qū)用?項(xiàng)目位于中心城市邊緣，所在區(qū)域不在城市發(fā)展上，且分屬三個(gè)區(qū)政府管轄。,項(xiàng)目層面,商業(yè)體量大，具備強(qiáng)勢(shì)景觀資源。,項(xiàng)目屬性,=,內(nèi)地三線城市主城邊緣強(qiáng)勢(shì)景觀資源大規(guī)模商業(yè),18,項(xiàng)目屬性界定,問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析,第一部分項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析,19,S：情境（situation）項(xiàng)目背景事實(shí),位于主城區(qū)邊緣商業(yè)規(guī)模大本項(xiàng)目及周邊有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)有較強(qiáng)勢(shì)的山水資源區(qū)域不成熟，尚待開(kāi)發(fā),位于主城區(qū)邊緣規(guī)模較大本項(xiàng)目有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)周邊有正在開(kāi)發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的9平方公里旅游度假區(qū)有較強(qiáng)勢(shì)的山水資源通往項(xiàng)目的兩條主要道路：東山路為四車(chē)道，但兩旁占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計(jì)劃08年底通車(chē)，但是預(yù)計(jì)09年內(nèi)完工都相當(dāng)有難度。區(qū)域尚待開(kāi)發(fā)，周邊9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報(bào)批，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量在600萬(wàn)左右，以住宅為主，沒(méi)有詳細(xì)資料，預(yù)計(jì)1012年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。,20,中天提出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與限制性條件,商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒(méi)有；中心商業(yè)留下來(lái)；四組團(tuán)高層裙樓商業(yè)銷(xiāo)售；三組團(tuán)考慮賣(mài)一部分，留一部分。,開(kāi)發(fā)目標(biāo),目標(biāo)1：保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化,目標(biāo)2：商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值,項(xiàng)目規(guī)劃方案已基本確定，并送政府部門(mén)審批，基本上沒(méi)有調(diào)整的余地，因此，體量和建筑形式都是不能改變的。,限制性條件,客戶(hù)語(yǔ)錄,客戶(hù)關(guān)注的問(wèn)題：項(xiàng)目的商業(yè)是城市級(jí)的，還是區(qū)域級(jí)的？項(xiàng)目商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？電影院和真冰溜冰場(chǎng)要不要做？如何確定商業(yè)的銷(xiāo)售和長(zhǎng)期持有的比例？,目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬(wàn)元(后改為9000萬(wàn)元）,21,客戶(hù)目標(biāo)解析,商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值,保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化,成功的經(jīng)營(yíng)才能給商業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)和高額的增值,商業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)為項(xiàng)目帶來(lái)完善的生活配套和興旺的人氣，使項(xiàng)目融入城市，提升整體價(jià)值,目標(biāo)1：保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化,目標(biāo)2：商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值,目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬(wàn)元,遠(yuǎn)期目標(biāo),中期目標(biāo),近期目標(biāo),2008年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬(wàn)元,本階段工作需要解決的問(wèn)題,營(yíng)銷(xiāo)階段解決的問(wèn)題,22,R1：非期望結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果,從消費(fèi)和投資選擇上，本項(xiàng)目處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不是貴陽(yáng)人消費(fèi)的理想地點(diǎn)，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費(fèi)無(wú)法支撐本項(xiàng)目8.69萬(wàn)的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷(xiāo)售陷入困境；項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后、區(qū)域價(jià)值未被挖掘、商業(yè)價(jià)值較低的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不會(huì)有較大突破；若陷入來(lái)自中華路、大西門(mén)等商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)；,消費(fèi)和投資選擇上,價(jià)值提升,競(jìng)爭(zhēng),23,R2：期望結(jié)果我們的期望目標(biāo),從經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售上：使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者新的熱點(diǎn)選擇，同時(shí)，以良好的經(jīng)營(yíng)前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)的熱點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目從價(jià)格體系上：突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系從競(jìng)爭(zhēng)上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售,租金和價(jià)格體系,競(jìng)爭(zhēng),24,C：矛盾或沖突（complication）R1與R2之間存在著的矛盾或沖突,經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售,租金和價(jià)格體系,競(jìng)爭(zhēng),25,Q：提出問(wèn)題（question）要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問(wèn)題,1.本項(xiàng)目需要怎樣的市場(chǎng)占位和發(fā)展方向，才能保證本項(xiàng)目8.69萬(wàn)體量的商業(yè)存活？,2.本項(xiàng)目怎樣才能形成商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升商業(yè)價(jià)值？,26,社區(qū)商業(yè),區(qū)域級(jí)商業(yè)中心,城市級(jí)商業(yè)中心,第二部分項(xiàng)目發(fā)展方向研判,27,本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是哪一類(lèi)型呢？,按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個(gè)層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)較少。那么，如果本項(xiàng)目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.69萬(wàn)的體量呢？,城市商業(yè)中心,區(qū)域商業(yè)中心,社區(qū)商業(yè),？,？,？,28,如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項(xiàng)目商業(yè)體量？,按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范所規(guī)定的人均商業(yè)服務(wù)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到27300之間，不足以支撐8.69萬(wàn)的商業(yè)體量,一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo),城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范,本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量21000-27300m2,人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人,規(guī)劃居住人口30000人左右,中天世紀(jì)新城占地1400畝，建設(shè)規(guī)模100萬(wàn)平方米，居住8000戶(hù)，常住人口3萬(wàn)人。貴陽(yáng)市志辦貴陽(yáng)市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃,29,如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無(wú)法支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量,本項(xiàng)目人口不足以支撐8.69萬(wàn)平米的商業(yè)體量,國(guó)際類(lèi)比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1（商業(yè)面積：住宅面積）,A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論,本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為2.16萬(wàn),商業(yè)規(guī)模比0.027:1,規(guī)劃住宅建筑面積80萬(wàn)左右,“人均商業(yè)服務(wù)建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項(xiàng)目商業(yè)體量,30,本項(xiàng)目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒(méi)有可能成為城市級(jí)的商業(yè)中心呢？,城市商業(yè)中心,區(qū)域商業(yè)中心,社區(qū)商業(yè),？,31,形成新城市商業(yè)中心的KPI體系,區(qū)位,交通,體量商業(yè)區(qū)集中布置于片區(qū)中心,項(xiàng)目概況：由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個(gè)oct-cmall占地41萬(wàn)平方米，依山面海。功能劃分：分為雕塑公園區(qū)（A區(qū)）、核心購(gòu)物區(qū)（B區(qū)）、酒吧風(fēng)情區(qū)（C區(qū)）和生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（D區(qū)）。商業(yè)概況：核心購(gòu)物區(qū)8.5萬(wàn)平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、易家儂家具廣場(chǎng)、銅鑼灣步行街、西部市場(chǎng)、印尼海鮮等休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化+生態(tài)景觀”的主題定位。,華僑城商圈,56,商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿(mǎn)足片區(qū)的民生需求的超市啟動(dòng)，輔以餐飲與娛樂(lè)輻射其他區(qū)域擴(kuò)大影響力；發(fā)展期標(biāo)志為百貨與主題商城的進(jìn)駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動(dòng)的擴(kuò)展,2001年,1999年,2002年,2003年,2004年,2000年,沃爾瑪超市生態(tài)廣場(chǎng)酒吧街開(kāi)業(yè),西部市場(chǎng)海景美食街海景酒店,銅鑼灣百貨,易家儂家居威尼斯酒店,百佳超市,2007年,洲際大酒店,順電,2000年11月11日沃爾瑪在中國(guó)的第10家超市在華僑城開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。2001年10月28日，中國(guó)首家主題酒店深圳威尼斯酒店試業(yè)。2002年4月8日,華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)正式招商新聞發(fā)布會(huì)品牌進(jìn)駐簽約儀式在華僑城舉行。2003年3月21日，中國(guó)首座主題酒店威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級(jí)。2003年10月3日，以家電為主題的順電在華僑城銅鑼灣百貨開(kāi)業(yè)。2004年香港和記黃浦集團(tuán)所屬屈臣氏集團(tuán)有限公司旗下的百佳超市正式進(jìn)駐華僑城片區(qū)。,華僑城商圈,57,商業(yè)發(fā)展與住宅開(kāi)發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點(diǎn)，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標(biāo)性購(gòu)買(mǎi)；同時(shí)餐飲與娛樂(lè)的輻射力得到進(jìn)一步強(qiáng)化,商業(yè),住宅,世界花園10.6萬(wàn)錦繡花園18.4萬(wàn)海景花園世界花園45萬(wàn)美加廣場(chǎng)5.9萬(wàn),錦繡苑假日灣金海燕7.6萬(wàn)錦繡花園二期13.6萬(wàn),天鵝堡14.6萬(wàn),純水岸12.7萬(wàn)碧海云天一期10萬(wàn)錦繡花園三期9.4萬(wàn),碧海云天二期16.1萬(wàn)錦繡花園三期9.4萬(wàn),天鵝堡區(qū),純水岸四期,2001年,1999年,2002年,2003年,2004年,2000年,沃爾瑪超市生態(tài)廣場(chǎng)酒吧街開(kāi)業(yè),西部市場(chǎng)海景美食街海景酒店（四星）海景足浴休閑海景美容美發(fā),銅鑼灣百貨一致藥業(yè),易家儂家居威尼斯酒店（五星）,百佳超市,2007年,洲際大酒店（五星）,順電,人口,2000年6月10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨錦繡花園二期開(kāi)盤(pán)儀式。2001年11月18日，波托菲諾一期天鵝堡銷(xiāo)售火爆。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國(guó)名盤(pán)”。2002年7月22日,波托菲諾純水岸發(fā)售當(dāng)日銷(xiāo)售超過(guò)億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀(jì)錄。9月15日,錦繡花園翡翠郡發(fā)售，當(dāng)日銷(xiāo)售過(guò)億元。刷新深圳地產(chǎn)紀(jì)錄。2003年11月23日，第五屆住交會(huì)在民俗村鳳凰劇場(chǎng)舉行“三名”（名企、名盤(pán)、名人）頒獎(jiǎng)典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)”，波托菲諾獲“中國(guó)名盤(pán)旅游地產(chǎn)特別獎(jiǎng)”。,華僑城商圈,目前華僑城片區(qū)居住人口在8萬(wàn)人,58,華僑城商圈業(yè)態(tài)功能比例：購(gòu)物功能55；餐飲休閑功能34，社區(qū)配套11,華僑城商圈,功能/業(yè)態(tài)組合：擁有雕塑公園區(qū)、核心購(gòu)物區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)、生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)等四大功能區(qū)；核心購(gòu)物區(qū)包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪、易家儂家居三個(gè)主力店；進(jìn)駐2000多知名品牌；順電、酒吧一條街、銅鑼灣音像超市、運(yùn)動(dòng)營(yíng)、中視書(shū)店、貝樂(lè)園、雀巢咖啡連鎖店、品尚品咖啡地帶、澳洲星迪咖啡、李連貴熏肉大餅店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-eleven24小時(shí)便利店、在現(xiàn)美容美發(fā)、意大利伊爾薩干洗店、中國(guó)聯(lián)通、民生銀行等等，滿(mǎn)足顧客的不同需要。,59,案例研究總結(jié)（一）：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠(yuǎn)，與深圳華僑城商圈的情況最為相似,標(biāo)桿案例：深圳華僑城商圈輔助案例:,與城市核心區(qū)距離,近,遠(yuǎn),項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模,小,大,貴陽(yáng)新添商業(yè)街,深圳花園城中心,貴陽(yáng)宅吉小區(qū),深圳華僑城商圈,案例借鑒一,本項(xiàng)目與華僑城商圈的相似之處：商業(yè)規(guī)模相似未來(lái)周邊聚集大量高消費(fèi)力人群有一定的景觀資源周邊有大規(guī)模旅游/度假區(qū),本項(xiàng)目與華僑城商圈的不同之處：華僑城有大型主題公園的拉動(dòng)深圳與貴陽(yáng)的城市屬性有所差別,貴陽(yáng)新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽(yáng)宅吉小區(qū),60,截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義,都市休閑主義清幽閑適的環(huán)境休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們?cè)陔S處可見(jiàn)的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水,有時(shí)你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間從容淡定、怡然自得的生活,傳統(tǒng)商業(yè)繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪熙來(lái)攘往的人群、車(chē)水馬龍霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活匆忙、勞累的逛街購(gòu)物,案例借鑒一,61,通過(guò)案例啟示和對(duì)標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道以“世紀(jì)新城模式”來(lái)打造“貴陽(yáng)都市生活另一極”,相對(duì)獨(dú)立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色,與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分,與城市的關(guān)系,對(duì)公共交通的依賴(lài)較弱,對(duì)公共交通和生活配套依賴(lài)性強(qiáng)，要求高,對(duì)公共交通的依賴(lài),與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨(dú)有的商業(yè)功能和特色吸引消費(fèi)者,大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購(gòu)物、公共交通便利,核心競(jìng)爭(zhēng)要素,滿(mǎn)足對(duì)生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換,體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式,生活方式,遠(yuǎn)離都市喧囂、享受健康的休閑生活,城市的繁華、熱鬧,形象定位,主要滿(mǎn)足餐飲、休閑、娛樂(lè)需求，以及部分就近消費(fèi)需求,主要滿(mǎn)足各類(lèi)購(gòu)物需求,功能定位,非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心,傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè),整體定位,都市休閑主義,“世紀(jì)新城模式”,傳統(tǒng)商業(yè),差異化,62,以二維分析法，進(jìn)一步研究案例的規(guī)律,與城市核心區(qū)距離,近,遠(yuǎn),項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模,小,大,貴陽(yáng)新添商業(yè)街,深圳花園城中心,貴陽(yáng)宅吉小區(qū),深圳華僑城商圈,案例借鑒二,63,案例研究總結(jié)（二）,區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居/家電專(zhuān)業(yè)店）對(duì)消費(fèi)者的巨大吸引力來(lái)實(shí)現(xiàn)自我中心化，形成對(duì)周邊的有效輻射力。距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域商業(yè)中心購(gòu)物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與城市商業(yè)中心相近。規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動(dòng)，聚集人氣，2至4年之后，專(zhuān)業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開(kāi)業(yè)。在距離傳統(tǒng)核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過(guò)大，否則容易造成經(jīng)營(yíng)困難。,案例借鑒二,64,打造都市休閑商業(yè)“世紀(jì)新城模式”的四大關(guān)鍵舉措,關(guān)鍵舉措二：以主力商家聚集人氣,引進(jìn)具有很強(qiáng)吸引力的大型超市以及專(zhuān)業(yè)店百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開(kāi)業(yè)引進(jìn)有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂(lè)商家,關(guān)鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能,餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、娛樂(lè)購(gòu)物所占比例較低,關(guān)鍵舉措四：通過(guò)建筑裝飾符號(hào)語(yǔ)言、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等，營(yíng)造都市休閑生活文化,倡導(dǎo)從容、優(yōu)雅的都市休閑生活以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來(lái)營(yíng)造豐富、有趣的文化氛圍,關(guān)鍵舉措三：打造體現(xiàn)水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀,大量的開(kāi)放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域以過(guò)渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營(yíng)造親水空間展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀,65,總體商業(yè)市場(chǎng),餐飲,休閑娛樂(lè),購(gòu)物,第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,66,從GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系來(lái)研判貴陽(yáng)的城市地位，貴陽(yáng)處于第五梯隊(duì),宏觀經(jīng)濟(jì)層面,第一梯隊(duì)：上海、北京第二梯隊(duì)：廣州、深圳第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重慶、杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢第四梯隊(duì)：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊(duì)：昆明、廈門(mén)、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽(yáng)、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、海口紅色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市,第一梯隊(duì),第二梯隊(duì),第三梯隊(duì),第四梯隊(duì),第五梯隊(duì),貴陽(yáng),福州,杭州,廣州,北京,GDP,社零,67,貴陽(yáng)的城市化率較高，汽車(chē)保有量較低，2006年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達(dá)到38%，高于全國(guó)水平,恩格爾系數(shù):59%以上為貧困50-59%為溫飽40-50%為小康30-40%為富裕3.4km,購(gòu)物百貨,88,絕大部分消費(fèi)者在選購(gòu)服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時(shí)候，傾向于“貨比三家”，這就使消費(fèi)者出于通行成本和購(gòu)物效率的考慮，大都愿意去百貨和專(zhuān)賣(mài)店集中的商業(yè)核心區(qū)購(gòu)物；反過(guò)來(lái)，消費(fèi)行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進(jìn)一步促進(jìn)百貨商場(chǎng)的聚集。交通便利、品類(lèi)齊全等本項(xiàng)目不具備的因素是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的關(guān)鍵因素，這一點(diǎn)也不利于本項(xiàng)目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。消費(fèi)者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位大眾、流行的百貨商場(chǎng)受到貴陽(yáng)消費(fèi)者的歡迎。,消費(fèi)者在選購(gòu)服飾等商品的時(shí)候，更愿意到商業(yè)集中的地方購(gòu)物。與商業(yè)核心區(qū)的距離限制本項(xiàng)目發(fā)展大型百貨,購(gòu)物百貨,89,大型超市市場(chǎng)：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共6家賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況非常良好,沃爾瑪廣場(chǎng)店獨(dú)特的入口設(shè)計(jì)吸引人的眼球,1,2,3,4,5,華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣,購(gòu)物超市,沃爾瑪廣場(chǎng)店沃爾瑪沙沖店北京華聯(lián)宅吉店星力折扣超市北京華聯(lián)貴山店北京華聯(lián)湘雅店,6,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,沃爾瑪廣場(chǎng)店北京華聯(lián)湘雅店沃爾瑪沙沖店,北京華聯(lián)宅吉店開(kāi)業(yè),北京華聯(lián)貴山店,星力折扣超市開(kāi)業(yè),90,貴陽(yáng)大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積0.04平方米，超市業(yè)態(tài)市場(chǎng)空缺巨大，具有很大的發(fā)展空間,選擇二線城市青島、三線城市廈門(mén)、無(wú)錫、常州作為比較，3000平方米以上大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積：青島0.18廈門(mén)0.16無(wú)錫0.14常州0.12,數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)研究數(shù)據(jù),貴陽(yáng)兩主城區(qū)內(nèi)，營(yíng)業(yè)面積3000以上的大中型超市總營(yíng)業(yè)面積89000平方米，人均大中型超市面積0.04平方米。對(duì)比我們以往研究的數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)目前的大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積遠(yuǎn)低于一般城市水平，大型超市業(yè)態(tài)在貴陽(yáng)的市場(chǎng)空間非常大。,超市屬于日常生活必需品消費(fèi)，商家之間商品差異性小，便利性成為消費(fèi)者考慮的重要因素。,購(gòu)物超市,91,貴陽(yáng)的大型超市全分布在寶山路以西，距本項(xiàng)目最近的路程也超過(guò)了5公里，本項(xiàng)目發(fā)展大型超市將不會(huì)面臨直接競(jìng)爭(zhēng),沃爾瑪目前在貴陽(yáng)有兩家店，加起來(lái)總面積3萬(wàn)多平方米。提袋率和捕捉率的調(diào)查顯示沃爾瑪?shù)某呷藲狻１本┤A聯(lián)宅吉店以低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)策略，在貴陽(yáng)經(jīng)營(yíng)狀況良好，有較大面積的聯(lián)營(yíng)區(qū)，能滿(mǎn)足消費(fèi)者日常生活與購(gòu)物的需要。,路程超過(guò)5km,1,2,3,4,5,6,購(gòu)物超市,92,家電專(zhuān)業(yè)店市場(chǎng)上，國(guó)美、蘇寧和本地商家國(guó)鼎“三足鼎立”，大多消費(fèi)者習(xí)慣于在品牌家電專(zhuān)業(yè)店購(gòu)買(mǎi)家電,購(gòu)物家電,代表商家,貴陽(yáng)家電已進(jìn)入成熟階段，出現(xiàn)了社區(qū)店，商場(chǎng)內(nèi)店中店，專(zhuān)業(yè)店，等各種形式的賣(mài)場(chǎng)。隨著國(guó)美，蘇寧等外地專(zhuān)業(yè)店的進(jìn)入，貴陽(yáng)家電近年來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,93,貴陽(yáng)近年樓市火爆，但家居市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，存在巨大的市場(chǎng)空間,貴陽(yáng)大型的家居賣(mài)場(chǎng)主要分布在城區(qū)邊緣，外地品牌連鎖家居商家尚未進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)尚處于初級(jí)階段。貴陽(yáng)近年樓市火爆，但家具市場(chǎng)卻并被帶動(dòng)起來(lái)，高端家居消費(fèi)外流嚴(yán)重，部分消費(fèi)者甚至表示計(jì)劃遠(yuǎn)赴廣州購(gòu)買(mǎi)家具。,西南國(guó)際家具裝飾博覽城位于白云區(qū)，2007年開(kāi)業(yè)，占地面積360畝，集家具，建材，裝飾，休閑于一體，定位中高檔。佳誠(chéng)家具廣場(chǎng)位于沙沖路，賣(mài)場(chǎng)面積3萬(wàn)平方，主要是銷(xiāo)售華東，華南，北方的一線家具品牌。,購(gòu)物家居,94,百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，積聚效應(yīng)明顯，本項(xiàng)目遠(yuǎn)離核心商業(yè)區(qū)，不宜發(fā)展大規(guī)模的百貨業(yè)態(tài),各業(yè)態(tài)市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié),購(gòu)物功能定位,百貨,大型超市市場(chǎng)空間巨大，本項(xiàng)目周邊5公里之內(nèi)沒(méi)有大型超市，考慮到本項(xiàng)目周邊未來(lái)數(shù)量巨大的居住人口，本項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)大型超市,國(guó)美、蘇寧和本地商家國(guó)鼎“三足鼎立”，都急于在貴陽(yáng)擴(kuò)張、在各片區(qū)布點(diǎn)，本項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)其中一家,家具專(zhuān)業(yè)店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于初級(jí)階段，考慮到本項(xiàng)目未來(lái)新房入住的大量家居需求，也應(yīng)考慮一定比例的家居家具專(zhuān)業(yè)店,超市,家電專(zhuān)業(yè)店,家具專(zhuān)業(yè)店,購(gòu)物總結(jié),95,30005000，主要經(jīng)營(yíng)精品服飾,基于對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析，借鑒標(biāo)桿案例深圳華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)，考慮到各類(lèi)業(yè)態(tài)主力商家的選址要求，我們給出了各業(yè)態(tài)體量的建議,購(gòu)物功能定位,百貨,1200015000，大型超市,3000,5000,超市,家電專(zhuān)業(yè)店,家具專(zhuān)業(yè)店,各類(lèi)業(yè)態(tài)主力商家的選址要求見(jiàn)附件1,96,總體商業(yè)市場(chǎng),餐飲,休閑娛樂(lè),購(gòu)物,第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,97,消費(fèi)者調(diào)查顯示：貴陽(yáng)大部分消費(fèi)者有外出就餐習(xí)慣，且消費(fèi)頻率高。在味道好，環(huán)境好的條件下愿意到較遠(yuǎn)的就餐,餐飲,有出外就餐習(xí)慣的消費(fèi)者維91%，這一比例非常的高。每周至少消費(fèi)一次的消費(fèi)者占60%，反映貴陽(yáng)消費(fèi)者外出就餐的頻率非常高。消費(fèi)者外出就餐的類(lèi)型廣泛，各類(lèi)型的餐飲都受到了不同層次消費(fèi)者的青睞。最多的類(lèi)型是特色小吃，反映了貴陽(yáng)消費(fèi)者在餐飲方面的消費(fèi)檔次不高。吸引消費(fèi)者到較遠(yuǎn)處就餐的主要原因是味道和環(huán)境。,98,高、中、低各檔次餐飲的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，高檔和中檔餐飲與本項(xiàng)目比較匹配,餐飲,99,貴陽(yáng)中高檔餐飲消費(fèi)者大多乘私家車(chē)或出租車(chē)前往就餐地點(diǎn)，外出就餐頻率明顯高于普通消費(fèi)者,餐飲,中高檔餐飲消費(fèi)者的消費(fèi)頻率明顯比普通消費(fèi)者高，說(shuō)明貴陽(yáng)中高端餐飲市場(chǎng)很有潛力。4成以上中高檔餐飲消費(fèi)者外出就餐乘坐私家車(chē)，這使中高檔餐飲商家對(duì)停車(chē)位的需求非常大。,項(xiàng)目組專(zhuān)門(mén)針對(duì)貴陽(yáng)中高檔餐飲消費(fèi)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查,100,中高檔餐飲消費(fèi)者最喜歡的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜，在外就餐主要是為了與朋友、同事聚會(huì),中高檔餐飲消費(fèi)者外出就餐以與朋友，同事聚餐最多，其次是與家人聚會(huì)和生意往來(lái)，因此單次消費(fèi)人數(shù)較多，需求面積較大。普通消費(fèi)者在外就餐以特色小吃為主；中高檔餐飲消費(fèi)者則一般選擇中餐，最受歡迎的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜,餐飲,101,針對(duì)中高檔餐飲商家的訪談顯示，大部分商家看好本項(xiàng)目景觀資源及周邊消費(fèi)潛力，有意進(jìn)駐,對(duì)餐飲店訪談,訪談一：項(xiàng)目有河景資源，景觀資源對(duì)做餐飲選址有一定利好，可以考慮本項(xiàng)目?？紤]到項(xiàng)目是新區(qū)域，建議要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否則考慮成本投入降低風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)選址在成熟的鬧市區(qū)。鹿鳴海鮮酒家石亮執(zhí)行總監(jiān)訪談二：對(duì)項(xiàng)目有進(jìn)駐意向，去看過(guò)項(xiàng)目，覺(jué)得沿河資源條件還不錯(cuò)，本來(lái)計(jì)劃作風(fēng)情西餐廳，針對(duì)年輕時(shí)尚一族。華城餐飲管理有限公司孫寧總監(jiān),餐飲,102,餐飲市場(chǎng)總結(jié)：貴陽(yáng)中高檔餐飲市場(chǎng)巨大，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)位和景觀資源優(yōu)勢(shì)，建議大規(guī)模發(fā)展中高檔餐飲,餐飲,色香味,配套功能服務(wù)與環(huán)境,“吃”文化,口味好有特色,體貼舒適的服務(wù)優(yōu)雅的環(huán)境,停車(chē)位與人交流的空間,吃的品位吃的典雅吃的奇異吃的高貴。,價(jià)低量大,本項(xiàng)目,本項(xiàng)目應(yīng)利用稀缺的沿河和山林景觀資源，發(fā)展中高檔餐飲,發(fā)展階段,103,項(xiàng)目餐飲部分建議：應(yīng)以中高檔中餐為主，輔以多元化的各類(lèi)餐飲。中餐之中又以高檔餐飲最常見(jiàn)的粵菜和符合消費(fèi)者飲食習(xí)慣的黔菜為主,波士頓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)矩陣對(duì)行業(yè)的分類(lèi)，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)面臨許多產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，但是這些機(jī)會(huì)并不能帶來(lái)很大的市場(chǎng)份額。因此，本項(xiàng)目發(fā)展餐飲要在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，考慮多元化、多樣化。,餐飲,餐飲行業(yè),104,總體商業(yè)市場(chǎng),餐飲,休閑娛樂(lè),購(gòu)物,第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,105,貴陽(yáng)的小型酒吧和茶樓大部分檔次不高，但生意火爆；大部分茶樓的消費(fèi)者是以打牌、麻將為主,貴陽(yáng)的茶樓等生意十分紅火，主要是很多人在此打麻將貴陽(yáng)的酒吧以小型的街頭酒吧和音樂(lè)酒吧為主，大部分檔次不高，但生意火爆街頭酒吧主要分在合群路和陜西路，晚上占道經(jīng)營(yíng)。燃情歲月、久庫(kù)、西雅詩(shī)、香堤雅等,路線較“純情”,酒在此類(lèi)酒吧中并不占主體地位,咖啡和茶反而是消費(fèi)得最多的飲料。pink、回歸、波特曼、美卡等屬于慢搖吧，音樂(lè)和酒是這類(lèi)酒吧的主角。,休閑娛樂(lè),吃，對(duì)貴陽(yáng)人是第二愛(ài)的，第一是打麻將。普通消費(fèi)者訪談,106,到休閑娛樂(lè)場(chǎng)所消費(fèi)的消費(fèi)者主要目的是放松心情，享受閑暇時(shí)光，對(duì)環(huán)境和服務(wù)特別關(guān)注，對(duì)價(jià)格不敏感,休閑娛樂(lè),107,高檔餐飲消費(fèi)者比普通消費(fèi)者在休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的消費(fèi)高出許多，這為本項(xiàng)目發(fā)展休閑娛樂(lè)提供了支撐,休閑娛樂(lè),108,貴陽(yáng)的影院數(shù)量和票房收入均低于西南各省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等原因?qū)е铝速F陽(yáng)電影市場(chǎng)低迷。除特價(jià)場(chǎng)外，電影院普遍上座率較低。消費(fèi)者調(diào)查也顯示，大多數(shù)受訪者幾乎不看電影,貴陽(yáng)電影院從原來(lái)的十幾家到現(xiàn)在的幾家，很多中低檔電影院正在紛紛倒閉。世紀(jì)星光作為貴陽(yáng)最高檔的電影院卻能生存得不錯(cuò)，反映高檔電影院還有一定的市場(chǎng)空間調(diào)查，貴陽(yáng)從2000年起，全市每年的放映營(yíng)業(yè)收入不過(guò)300多萬(wàn)元。,電影院,109,一般只有位于城市核心地段、規(guī)模在20萬(wàn)左右的購(gòu)物中心才會(huì)引進(jìn)電影院。本項(xiàng)目條件不適合開(kāi)設(shè)電影院,電影院,大都會(huì)廣場(chǎng)：建筑面積23萬(wàn)m2。總投資20億人民幣。萬(wàn)象城：建筑面積18.8萬(wàn)m2，總投資40億港元。天河城：建筑面積16萬(wàn)m2。新城市廣場(chǎng)：建筑面積21萬(wàn)m2。武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)：建筑面積13萬(wàn)m2，投資10億。,110,貴陽(yáng)溜冰場(chǎng)數(shù)量少，無(wú)真冰溜冰場(chǎng)。問(wèn)卷調(diào)查顯示，55%的消費(fèi)者愿意接受的真冰溜冰單價(jià)在20元/小時(shí)及以下,貴陽(yáng)目前沒(méi)有真冰溜冰場(chǎng)，位于中山路的在建商業(yè)項(xiàng)目恒峰步行街聲稱(chēng)其包含一家有800平米冰面的真冰溜冰場(chǎng)。貴陽(yáng)的滾軸溜冰場(chǎng)也十分少，較大的滾軸溜冰場(chǎng)只有4個(gè)。溜冰運(yùn)動(dòng)在貴陽(yáng)并沒(méi)有很好的群眾基礎(chǔ)，估計(jì)也很難有很大的市場(chǎng)前景。,真冰溜冰場(chǎng),111,通過(guò)研究國(guó)內(nèi)的室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，其大多開(kāi)設(shè)于大型城市核心地段的超大規(guī)模購(gòu)物中心內(nèi)，用于吸引人流，本身并不盈利。本項(xiàng)目不適合發(fā)展室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng),真冰溜冰場(chǎng),正大廣場(chǎng)：24萬(wàn)m2。投資超過(guò)3.35億美元。大都會(huì)廣場(chǎng)：23萬(wàn)m2。總投資20億人民幣。正佳廣場(chǎng)：42萬(wàn)m2，總投資40億元人民幣。萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)m2，總投資40億港元。,112,休閑娛樂(lè)市場(chǎng)總結(jié)：市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，潛力很大，本項(xiàng)目可發(fā)展部分中高檔休閑娛樂(lè)，與項(xiàng)目的餐飲共享客流,休閑娛樂(lè),以中小型音樂(lè)酒吧為主；引進(jìn)知名酒吧商家，打造一至兩家大型酒吧旗艦,引進(jìn)大型的中高檔茶樓、咖啡吧，作為項(xiàng)目的主力商家,不建議發(fā)展電影院，可以考慮規(guī)模較小的體驗(yàn)型電影放映室,建議不要興建室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng),休閑,娛樂(lè),針對(duì)男性消費(fèi)者，開(kāi)設(shè)大型健身會(huì)所，以及高檔洗浴中心,針對(duì)女性消費(fèi)者，開(kāi)設(shè)高檔SPA會(huì)所，以及中小型美容美體店,考慮開(kāi)設(shè)一至兩家規(guī)模較大、檔次較高的KTV、夜總會(huì),休閑娛樂(lè)總結(jié),113,總體商業(yè)市場(chǎng),餐飲,休閑娛樂(lè),購(gòu)物,第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,114,通過(guò)對(duì)發(fā)展目標(biāo)、項(xiàng)目條件和商業(yè)市場(chǎng)的分析本項(xiàng)目是：,貴陽(yáng)精英階層精神上的“后花園”,以中高檔餐飲和休閑商業(yè)為核心、倡導(dǎo)都市休閑文化的區(qū)域商業(yè)中心,整體定位,整體定位,本項(xiàng)目將成為,115,都市休閑主義,在時(shí)光交錯(cuò)中體驗(yàn)都市的時(shí)尚多元和自然休閑的生活本色！,形象定位,116,都市休閑主義的的KPI體系,117,都市休閑主義在本項(xiàng)目中的表達(dá)理念,核心：休閑+都市,展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀,功能&商家,建筑規(guī)劃,文化,與傳統(tǒng)商圈差異化，較高比例的餐飲、休閑、娛樂(lè),具有很強(qiáng)吸引力的主力店和特色餐飲、休閑、娛樂(lè)商家,大量的開(kāi)放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域,實(shí)現(xiàn)局部人車(chē)分流，不能實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流的地方打造共享街道,體現(xiàn)從容、優(yōu)雅的都市休閑生活的特色符號(hào),以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來(lái)營(yíng)造休閑、有趣的文化氛圍,118,共享街道提出“把公共交通和居民活動(dòng)集成到同一個(gè)空間里”的概念,“共享街道”的設(shè)計(jì)意念是：街其實(shí)是生存環(huán)境中進(jìn)行社交活動(dòng)不可或缺的一部分，它們不但是車(chē)輛通過(guò)的地方，同時(shí)也是建立社交聯(lián)系、居民進(jìn)行交流活動(dòng)的最佳場(chǎng)所。“把公共交通和居民活動(dòng)集成到同一個(gè)空間里”的概念，刺激了嶄新的設(shè)計(jì)構(gòu)造，在街道上增強(qiáng)了社交互動(dòng)、提高了街道安全系數(shù)，并且改善了行人的活動(dòng)環(huán)境。,共享街道,119,共享街道既不會(huì)完全阻斷車(chē)流，又將車(chē)流對(duì)步行者的影響降到最低，有利于休閑商業(yè)氣氛的形成,共享街道不同于一般的步行街，也不同于傳統(tǒng)的快速通道街?？焖偻ǖ酪攒?chē)為本，造成人流障礙，停車(chē)不便影響了商氣；步行街從一定程度上體現(xiàn)了以人為本，但車(chē)輛無(wú)法進(jìn)入，尤其是無(wú)法停車(chē)，不符合迅速發(fā)展的現(xiàn)代城市潮流。,快速通道街,步行街,共享街道,共享街道,120,共享街道通過(guò)精心的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了人車(chē)共享，形成了一個(gè)功能集成、高效率的交通系統(tǒng)和城市共享空間,共享街道通過(guò)道路、樹(shù)木、草地、停車(chē)區(qū)以及其他小品的設(shè)置，降低車(chē)速，使人車(chē)交互作用形成一個(gè)高效的循環(huán)交通系統(tǒng)“共享街區(qū)”擁有不同的名字：生活街（德國(guó)）、分享街（英國(guó)）、社區(qū)街（日本）、集成街（以色列）。這些名稱(chēng)組合起來(lái)體現(xiàn)了共享街道的精髓：生活環(huán)境、人車(chē)共享、社區(qū)氛圍、功能集成。僅在1990年以前，荷蘭和德國(guó)就建造了超過(guò)3500條“共享街道”，日本300多條，而以色列則擁有600多條,歐洲的共享街道,日本東京西郊的共享街道,共享街道,121,多個(gè)情趣室內(nèi)外的共享空間分散排布，營(yíng)造休閑舒適氛圍，木棧道把人們與水的距離拉的更近,共享空間,體現(xiàn)體現(xiàn)都市生活氣息，同時(shí)渲染休閑氛圍；創(chuàng)造“留駐”空間；提供室外休閑設(shè)施，體現(xiàn)休閑生活場(chǎng)景氛圍；將會(huì)所、水系和開(kāi)放空間有機(jī)整合在一起，形成人流和聚集點(diǎn)。,122,室內(nèi)外隨處可見(jiàn)的情景小品可增加商業(yè)的休閑氛圍,濱水特色的異域風(fēng)情的自然情趣的,小