土地資源管理學(xué).doc

土地資源管理學(xué)1.1 土地資源：土地作為自然要素，于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來，能為人們所利用并能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的那部分土地。1.2 土地資產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。 二者關(guān)系：土地具有資源和資產(chǎn)的雙重內(nèi)涵，前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財(cái)4產(chǎn)，具有了經(jīng)濟(jì)（價(jià)值）和法律（獨(dú)占權(quán)）意義。1.3 土地功能：負(fù)載（生物和非生物負(fù)載）；養(yǎng)育（使各種生物生存、繁殖）；倉儲(chǔ)（礦產(chǎn)、能源資源）；提供景觀（自然景觀.）；儲(chǔ)蓄和增值（價(jià)格上身趨勢(shì)）。1.4 土地特性：土地是自然的產(chǎn)物、土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量差異的普遍性、土地利用的永續(xù)性。1.5 土地管理概念：1）土地管理的主體是國家；2）客體是土地以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人于地、地于地之間的關(guān)系；3）土地管理的基本任務(wù)是維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督土地利用；4）綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等方法管理土地；5）管理的職能是計(jì)劃、組織與控制；6）土地管理的目的和特點(diǎn)受社會(huì)環(huán)境的制約，主要受社會(huì)制度和土地制度的制約。1.6 土地管理學(xué) 基本任務(wù)：應(yīng)用土地管理學(xué)的原理和方法，研究和闡明一定的社會(huì)生產(chǎn)方式下調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督調(diào)控土地利用的規(guī)律性，以達(dá)到平衡土地供求矛盾，取得盡可能大的生態(tài)效益，經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益。 內(nèi)容：原理；內(nèi)容和方法；案例分析；操作實(shí)務(wù) 內(nèi)容：1）包括地籍管理（管理）、土地權(quán)屬、土地利用；土地市場；2）四部分是相互聯(lián)系，相互依賴的共同構(gòu)成完整的土地管理內(nèi)容體系；地籍管理是基礎(chǔ)，土地權(quán)屬、土地市場管理是手段，土地利用管理是核心。2.1 土地管理原理:人本原理、系統(tǒng)原理、動(dòng)態(tài)原理、效益原理3.1 政府對(duì)土地實(shí)施宏觀管理的必要性：1）土地是人類生存不可缺少的自然資源，同時(shí)又是稀缺資源；2）公有制土地的存在；3）土地利用外部性的存在（土地利用中一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為，不通過影響價(jià)格而直接或間接地影響另一經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)象）；4）土地市場存在失靈現(xiàn)象（公有土地資源和公有產(chǎn)品的存在；土地利用的外部性；不完全競爭和不完全信息；不確定性；土地投機(jī)行為）。3.2 政府失靈原因：公共決策失誤（信息不充分、不完全，政策的“時(shí)滯”）；政府龐大行政機(jī)構(gòu)運(yùn)行的低效率和“內(nèi)部效應(yīng)”（職責(zé)重復(fù)，部門內(nèi)部層次多、職責(zé)不清）；尋租活動(dòng)（權(quán)錢交易，行賄、受賄）。 對(duì)策：1）強(qiáng)化政府對(duì)土地的公共管理職能；2）加強(qiáng)公共決策科學(xué)化、民主化；建立良好的地方政府和中央政府的互動(dòng)合作關(guān)系；3）強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制和反饋機(jī)制；4）建立健全土地法律體系和加大執(zhí)法力度。3.3 政府在土地管理中的行為模式：1）保障土地市場機(jī)制的正常運(yùn)行；2）作為公共利益的代表，對(duì)社會(huì)提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)；3）消除土地利用的外部性；4）協(xié)調(diào)個(gè)土地使用者之間的利益，保障土地配置的公平和效率3.4 土地管理的任務(wù)和原則： 任務(wù)：1）堅(jiān)持“一要吃飯，二要建設(shè)”的方針，努力實(shí)現(xiàn)土地，特別是耕地供求的動(dòng)態(tài)平衡；2）控制“土地供給閘門”，參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控；3）加強(qiáng)土地資源的調(diào)查評(píng)價(jià)和科學(xué)規(guī)劃；4）加強(qiáng)土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)；5）深化改革，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的管理新體制，新機(jī)制；6）健全法制，依法行政，實(shí)現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)。 原則：正確處理國家、集體、個(gè)人之間關(guān)系的原則；堅(jiān)持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三效益統(tǒng)一的原則；堅(jiān)持依法、統(tǒng)一、科學(xué)滴管理土地的原則。3.5 土地管理方法：行政方法（命令、指示、規(guī)定、通知等）；經(jīng)濟(jì)方法（地租地價(jià)杠桿，財(cái)政杠桿，金融杠桿，稅收杠桿）；法律方法（貫徹執(zhí)行法規(guī)，調(diào)整關(guān)系，規(guī)定準(zhǔn)則）；技術(shù)方法（GPS GIS RS）.四種方法各具特色，又有局限，只有綜合利用才能事半功倍。5.1 土地制度：一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。主要包括土地所有制度和土地使用制度。 土地所有制度：是法律所有權(quán)，占有、使用、處分、收益的權(quán)利；是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。 土地使用制度：占有、使用、收益的權(quán)利。 前者決定后者，后者反映和體現(xiàn)前者，是實(shí)現(xiàn)和鞏固前者的一種形式和手段。5.2 我國現(xiàn)階段土地所有制及其形成：社會(huì)主義公有制，分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式。 農(nóng)村：土地改革、農(nóng)業(yè)合作化、人民公社化。 城市：接管、沒收，贖買，土地征收，立法等形式確立。5.3 土地產(chǎn)權(quán)的基本特性：具有排他性；客體必須具備可占用性和價(jià)值性；土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)和保護(hù)；土地產(chǎn)權(quán)相對(duì)性。5.4 我國國有土地所有權(quán)主體、客體和內(nèi)容： 主體：國家； 客體：一切國家所有的土地，包括：城市市區(qū)的土地；依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；依照法律規(guī)定國家征收的土地；依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其他土地。 5.5 土地權(quán)屬管理內(nèi)容：依法確認(rèn)土地權(quán)屬；依法管理土地權(quán)屬變更（土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更）；依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛。5.6 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理： 概念：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 兩種情況：根據(jù)國家建設(shè)需要和根據(jù)公共利益需要 特征：受讓主體廣泛性；有償性；計(jì)劃性 基本原則：所有權(quán)和使用權(quán)分離原則；平等、自愿、有償、誠信原則；國家主權(quán)神圣不可侵犯原則；充分合理利用土地原則。 年限：居住70年；工業(yè)50年；科教文衛(wèi)體50年；商業(yè)、旅游、娛樂40年；綜合或其他50年。 方式：以協(xié)議方式出讓；以招標(biāo)方式出讓；以拍賣方式出讓。5.7 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理： 概念：是指以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。 基本形式：出售、交換和贈(zèng)與。 特征：1）是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當(dāng)事人之間進(jìn)行的民事活動(dòng)，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)、信用、不損害公共利益等民事活動(dòng)基本原則；2）只是轉(zhuǎn)讓一定年限的國有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家；3）土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原受讓人同時(shí)轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者。 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容：權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)移；建筑物、附著物轉(zhuǎn)移；使用年限；轉(zhuǎn)讓價(jià)格。5.8城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出租管理： 概念：是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體將土地使用權(quán)及地上的建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為。 法律特征：土地使用權(quán)出租是一種民事法律行為，與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)、信用等民法原則；土地使用權(quán)出租是出租人在保留土地使用權(quán)的前提下，把部分土地使用權(quán)能租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)的轉(zhuǎn)移；出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊；土地使用權(quán)出租后，出租人扔需要繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)；土地使用權(quán)出租主體是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人國家或代表的出讓主體，這也是土地使用權(quán)出租的法律特征之一；土地使用權(quán)出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租，而民法上的財(cái)產(chǎn)租賃合同無此限制。5.9 土地征收：國家為了公共利益的需要、依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤?特征：公益性、強(qiáng)制性、有償性、程序的合法性。 補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)；青苗費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)償費(fèi)；社會(huì)保障費(fèi)用；新菜地開發(fā)建設(shè)基金；拆遷補(bǔ)償費(fèi)6.1 土地利用影響因素：自然因素，社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，人的文化素質(zhì)6.2 土地利用管理概念：是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)土地的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等工作的總稱。土地利用管理是土地管理的核心。6.3 級(jí)差地租：是指那些利用生產(chǎn)條件較好的土地所得到的超額利潤。 絕對(duì)地租：是指由于土地所有權(quán)的壟斷，任何一塊土地，即使最劣等地，也絕對(duì)必須支付的地租。6.4 耕地利用特點(diǎn)：利用周期較短；對(duì)自然條件要求嚴(yán)格；集約利用程度較高；具有永續(xù)利用性能。6.5 基本農(nóng)田：按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)規(guī)定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；有良好的水利和水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)地；蔬菜生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)實(shí)驗(yàn)田。6.6 建設(shè)用地特點(diǎn)：利用的非生態(tài)性；位置的特別重要性；高度集約性；穩(wěn)定性；擴(kuò)張性。6.7 提高建設(shè)用地集約利用程度措施：確定城鎮(zhèn)合理用地規(guī)模和布局，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)盲目擴(kuò)張；充分挖掘建設(shè)用地內(nèi)部潛力（首先，要鼓勵(lì)舊城改造；其次，進(jìn)行土地置換，提高土地利用效益；再次，實(shí)施有利于建設(shè)用地內(nèi)部挖潛的政策）；逐步縮減農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模。6.8 土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。 目標(biāo)：土地利用整體效率最大化；協(xié)調(diào)“吃飯”和“建設(shè)”的矛盾；消除土地利用中不利的外部性影響，保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。7.1 城市土地市場層次結(jié)構(gòu)： 一級(jí)市場（是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓）、出租和入股）； 二級(jí)市場（是指城市土地一級(jí)市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)出讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股）。 城市土地一級(jí)市場和城市土地二級(jí)市場是相互聯(lián)系、相互作用的，它們共同構(gòu)成整個(gè)土地市場。1）一級(jí)市場的土地供給和土地價(jià)格對(duì)二級(jí)市場的土地供給和價(jià)格具有決定性的作用，若一級(jí)市場運(yùn)行不規(guī)范，二級(jí)市場運(yùn)行無序就不可避免；2）二級(jí)市場的供需狀況和價(jià)格高低又會(huì)反饋到一級(jí)市場，從而調(diào)節(jié)一級(jí)市場的供需和價(jià)格。這樣就形成了城市土地使用權(quán)流動(dòng)和信息傳導(dǎo)的閉合系統(tǒng)。7.2 城市土地市場管理： 原則：整合性利益原則；平等對(duì)待原則；控制與彈性管理原則；依法管理原則 內(nèi)容：宏觀管理：（是指國家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)城市土地市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。包括兩方面：城市土地市場供需管理，城市土地市場價(jià)格管理）。 微觀管理：（是指國家通過法律手段和行政手段，對(duì)城市土地市場主體、客體和交易程序進(jìn)行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能）。7.3 城市土地供需不平衡四種情況： S1h D1h：一級(jí)市場土地供過于求，城市中有大量未開發(fā)的閑置土地 S1h D1h：一級(jí)市場土地供不應(yīng)求，城市內(nèi)沒有未開發(fā)的閑置土地，且建筑密度和建筑容積率極高 S2h D2h：二級(jí)市場土地供過于求，大量的土地未脫售而空置 S2h D2h：二級(jí)市場土地供不應(yīng)求，居民住房和營業(yè)性用房極為緊張7.4 城市土地儲(chǔ)備制度的意義：1）有利于充分發(fā)揮政府對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控作用；2）有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率；3）有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施；4）有利于推行土地招標(biāo)拍賣制度，建立公開、公平、公正的土地市場。7.5 城市土地收購儲(chǔ)備制度運(yùn)作程序： 三個(gè)階段：土地收購、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng) 土地收購，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，城市政府的授權(quán)以及土地儲(chǔ)備計(jì)劃，收購集體土地所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的活動(dòng)。 收購方式：土地征收（國家為了公共利益，依照法定程序?qū)⒓w所有土地變成國家所有土地，并給與原土地權(quán)利人一定補(bǔ)償?shù)囊环N行政行為）、土地收回（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表國家依法收回閑置的、逾期未開發(fā)的土地使用權(quán)）、土地置換（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)部分使用不合理的工業(yè)用地，利用市場機(jī)制，采取差價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，?shí)現(xiàn)不同位置的土地使用權(quán)置換、從而取得待開發(fā)土地的使用權(quán)，以達(dá)到重新配置土地資源的目的）、土地購買（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)于那些地段好、價(jià)值高，但使用不合理的土地或者在土地轉(zhuǎn)讓過程中價(jià)格明顯偏低的交易地塊，政府通過市場機(jī)制，從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)）。 土地儲(chǔ)備：土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)（使生地、毛地變成熟地）； 儲(chǔ)備：（儲(chǔ)備時(shí)間的長短根據(jù)城市發(fā)展對(duì)土地的需求情況以及土地儲(chǔ)備中心的經(jīng)濟(jì)承受能力而定。） 土地供應(yīng)：根據(jù)城市發(fā)展需要和土地供應(yīng)計(jì)劃，采取競爭性的出讓方式（拍賣、招標(biāo)和掛牌）向用地者供應(yīng)土地。7.6 地價(jià)管理作用：1）調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑止土地投機(jī)，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展；2）促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效地利用土地；3）為土地市場管理提供依據(jù)；4）規(guī)范土地市場中交易各方的行為；5）規(guī)范土地估價(jià)方法，培養(yǎng)土地估價(jià)人才；6）防止國有土地收益流失；7）通過地價(jià)管理，合理分配社會(huì)財(cái)富。7.7 我國城市土地市場價(jià)格管理制度：土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度；土地價(jià)格定期公布制度；提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償制度；土地價(jià)格申報(bào)制度；政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；政府對(duì)