房地產(chǎn)項目開發(fā)組織設計模板

房地產(chǎn)集團項目開 發(fā) 組 織 設 計編制： 集團項目公司 審核： 版次：年月 第版第一章：項目概況1.1 項目簡介項目區(qū)位：總體定位：項目指標：占地面積，建筑面積，容積率，業(yè)態(tài)組成等。項目經(jīng)濟技術指標規(guī)劃總表：項 目計量單位規(guī)劃要求指標設計指標規(guī)劃總用地面積Ha或 1）建設用地Ha或 2）代征用地Ha或總建筑面積1）地上建筑面積2）地下建筑面積容積率綠化率%建筑密度%項目分期經(jīng)濟技術指標一覽表：項 目計量單位規(guī)劃要求指標設計指標總用地面積平方米總建筑面積平方米一、按功能性質(zhì)劃分1)住宅（商業(yè)）建筑面積平方米2)配套設施建筑面積平方米二、按地上地下部分劃分1)地上建筑面積平方米2)地下建筑面積平方米容積率建筑占地面積平方米建筑密度%綠地面積平方米綠地率%居?。ㄉ虡I(yè)）戶數(shù)戶建筑高度/層數(shù)米建筑層高米停車泊位輛1）地面輛2）室內(nèi)輛3）地下輛項目特點：1.2 項目規(guī)劃總平面圖1.3 項目開發(fā)總體部署開發(fā)思路：項目分期：圖說【用塊狀圖說明】下期介紹：圖說，應包括下期待開發(fā)區(qū)域的規(guī)劃總平面和施工總平面1.4 項目開發(fā)的重點和難點策劃定位：此部分為簡要分析，提出問題，具體應對措施和辦法在第六部分，下同。報批報建：規(guī)劃設計：工程建設：成本管理：資金管理：營銷推廣：驗收交房：物業(yè)管理：第二章：項目管理組織體系2.1 地產(chǎn)集團組織架構(gòu)、職責及管理關系集團層面架構(gòu)、職責及管理關系（圖說）。2.2 項目公司組織架構(gòu)、職責及管理關系項目層面架構(gòu)、職責及管理關系（圖說），到部門的層面，可包括各部門組織架構(gòu)。2.3 地產(chǎn)集團與項目公司的管理關系與工作界面簡要說明：與集團管理辦法相適應，可根據(jù)項目調(diào)整。專業(yè)管理工作界面：前期、設計、工程、成本、營銷、財務等各方面，明確界面和職責。2.4 項目公司與參建單位的組織管理關系圖說形式，項目公司細化到部門，參建單位包括總包、監(jiān)理、分包、供應商、咨詢服務、代理等各單位。2.5 總包單位和監(jiān)理單位的組織架構(gòu)圖說形式。 第三章：項目管理目標和總體思路3.1 項目管理目標工程指標：進度、質(zhì)量、安全等?！究偣て?，完成率，驗收通過率，質(zhì)量事故率，傷亡事故率等】，這部分需要各部門提供指標要求。設計指標：設計費用，限額設計等。成本指標：分類成本指標【見附表】，變更洽商比例。營銷指標：銷售合同額，銷售回款，銷售費用。財務指標：年度指標：集團確定的年度經(jīng)營指標。3.2 項目管理總體思路整體思路和主要措施，主要措施包括報批報建、安全、質(zhì)量、進度、資料、物資、樣板、成品保護等各方面，由項目公司各部門針對性編制，具體的操作辦法在后文中體現(xiàn)。第四章：項目建造標準和工程分判體系4.1 項目建造標準市政系統(tǒng)、外觀系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、防水防潮、保溫節(jié)能、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等。采用表格形式，要求完善、簡練。營銷推廣及房屋使用說明等在此基礎上提煉。【見產(chǎn)品配置表】4.2 體驗區(qū)建造標準和要求銷售中心、樣板房、體驗式園林等建造標準、管控要點和細節(jié)要求等。體驗區(qū)建造標準高于項目整體標準，集中體現(xiàn)集團和項目公司管理實力，需高度重視。4.3 工程承包范圍及界面總包施工范圍劃分，甲方分包單位明細及施工范圍，以及總分包之間的施工界面劃分。建議表格形式，越詳細越好。4.4 設備材料供應劃分主要分三類：甲供、甲定乙供和乙供。采用表格形式，越詳細越好。第五章：項目開發(fā)建設計劃體系5.1 項目開發(fā)總控計劃住宅類：項目期開發(fā)計劃控制節(jié)點（居住類）序號計劃節(jié)點開始時間完成時間備注一規(guī)劃設計1規(guī)劃和建筑方案設計2詳規(guī)設計（五圖一書）3擴初設計方案審查4施工圖設計及會審5景觀方案和擴初設計6示范區(qū)設計二前期手續(xù)1詳規(guī)批復2建筑用地規(guī)劃許可證3國有土地使用證4建設工程規(guī)劃許可證5建筑工程施工許可證三工程建設1總包和監(jiān)理單位招標2示范區(qū)施工3地基與基礎工程開工4主體結(jié)構(gòu)出正負零5主體工程結(jié)構(gòu)封頂6外立面落架7市政及景觀施工四策劃和營銷1產(chǎn)品策劃定位2預售許可證辦理3開盤4完成銷售額70%五竣工備案及交房1竣工驗收備案2交樓入伙3辦理房產(chǎn)證商業(yè)類：項目期開發(fā)計劃控制節(jié)點（商業(yè)類）序號計劃節(jié)點開始時間完成時間備注一規(guī)劃設計1規(guī)劃和建筑方案設計2詳規(guī)設計（五圖一書）3擴初設計方案審查4施工圖設計及會審5景觀方案和擴初設計二前期手續(xù)1詳規(guī)批復2建筑用地規(guī)劃許可證3國有土地使用證4建設工程規(guī)劃許可證5建筑工程施工許可證三工程建設1總包和監(jiān)理單位招標2地基與基礎工程開工3主體結(jié)構(gòu)出正負零4主體工程結(jié)構(gòu)封頂5外立面落架6市政及景觀施工7竣工驗收備案四策劃和營銷1產(chǎn)品策劃定位2預售許可證辦理3開盤4完成租售額70%五商業(yè)運營1向商業(yè)運營公司移交2商業(yè)裝修裝飾3開業(yè)5.2 項目報批報建控制性計劃前期工作控制性計劃，由集團事業(yè)發(fā)展部組織審定。5.3 項目設計控制性計劃設計控制性計劃，由集團設計部組織審定。還需包括二次深化設計計劃。5.4 項目工程控制性計劃工程控制性計劃，由集團工程部組織審定。包括施工總進度計劃、樣板區(qū)施工計劃、樣板引路實施計劃、等。施工單位進場計劃、物資進場計劃見5.5成本控制性計劃。工程驗收計劃見5.7竣工驗收及交付計劃?！臼┕た傔M度和樣板區(qū)施工節(jié)點計劃見附表】5.5 項目成本控制性計劃成本控制性計劃，由集團成本部組織審定。施工單位和供貨單位招標工作計劃含進場時間?！菊型稑朔诸愑媱澅硪姼奖怼?.6 項目營銷控制性計劃文字描述部分：各項目分期開發(fā)的，要對推出批次加以描述，涉及總銷售額，期數(shù)、每期面積、每期區(qū)位、每期產(chǎn)品及戶型面積、套數(shù)、定價區(qū)間、每期銷售額、每期去化時間、認籌時間、開盤時間、交付時間。表格部分：在售和下期銷售產(chǎn)品的計劃安排。一、各項目營銷工作計劃節(jié)點序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期開盤重要時間節(jié)點1工程正負零2工程封頂3售樓處4樣板間5示范區(qū)6外展場7LOGO8交房標準及確定時間9土地證取得10用地規(guī)劃許可證取得11工程規(guī)劃許可取得12開工許可證取得13預售許可證取得14預售日期15開盤日期二、營銷推廣方案序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期前期定位時間節(jié)點1市場定位（初稿）2市場定位（終稿）3產(chǎn)品定位（初稿）4產(chǎn)品定位（終稿）營銷策略時間節(jié)點1營銷策略（初稿）2營銷策略（終稿）3媒體策略（初稿）4媒體策略（終稿）5銷售策略（初稿）6銷售策略（終稿）7銷售制度、體系（初稿）8銷售制度、體系（終稿）活動組織1預售方案（初稿）2預售方案（終稿）3公關活動（初稿）4公關活動（終稿）5展會方案（初稿）6展會方案（終稿）7開盤方案（初稿）8開盤方案（終稿）9巡展方案（初稿）10巡展方案（終稿）三、營銷中心序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期外展場1外展場選址2外展場確認3外展場裝飾設計意見（初稿）4外展場裝飾設計意見（終稿）5外展進駐準備6外展場使用售樓處1售樓處選址2售樓處確認3售樓處裝飾設計意見（初稿）4售樓處裝飾設計意見（終稿）5售樓處布置6售樓處使用7售樓處周邊環(huán)境樣板間1樣板間選取2樣板間確認3樣板間設計意見（初稿）4樣板間設計意見（終稿）5樣板間軟裝6樣板間開放示范區(qū)1示范區(qū)選取2示范區(qū)確認3示范區(qū)意見（初稿）4示范區(qū)意見（終稿）5示范區(qū)完成6示范區(qū)開放四、平面設計序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1VI（初稿）2VI（終稿）3樓書4海報5折頁6展板7戶型8圍擋9戶外10導視系統(tǒng)11路牌12公交站臺13車體14道旗15名片、紙杯、便簽、檔案袋等16禮品五、制作發(fā)布序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1制作、禮品公司確認2樓書3海報4折頁5展板6戶型7圍擋8戶外9導視系統(tǒng)10路牌11公交站臺12車體13道旗14名片、紙杯、便簽、檔案袋等15禮品16網(wǎng)站六、銷售資料序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1沙盤制作公司確認2沙盤完成3VCR公司確認4VCR完成5網(wǎng)站公司確認6網(wǎng)站完成7價單8銷控表9各項報表10接待制度11管理制度等12合同范本13其他協(xié)議七、團隊組建序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1銷售團隊組建2銷售團隊確認3銷售人員培訓4銷售人員進外展5銷售人員進售樓處6物業(yè)公司選取7物業(yè)公司確認8物業(yè)公司人員培訓9物業(yè)公司人員進外展10物業(yè)公司人員進售樓處11策劃、代理選取12策劃、代理確認13策劃、代理培訓14策劃、代理進外展15策劃、代理進售樓處16按揭銀行確認八、各項流程序號具體工作負責部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1銷售接待流程2樣板間、示范區(qū)參觀流程3認籌、落定流程4簽約流程5收款流程6貸款流程7備案流程8產(chǎn)權(quán)辦理流程9交房流程5.7 項目竣工驗收及交付計劃竣工驗收和交付專項計劃，由集團工程部和營銷部組織審定。序號專項開始時間完成時間備注1門窗性能檢測2室內(nèi)環(huán)境檢測3分戶驗收4四方驗收5規(guī)劃驗收6環(huán)保驗收7消防驗收8節(jié)能驗收9竣工檔案預驗收10竣工驗收11資料整理并向物業(yè)移交12交房前聯(lián)合預驗收12交房前工程整改13水、電、氣、電視等開通14工程實體移交物業(yè)管理15資料準備和場地布置16分批交房17問題匯總，編報交房報告5.8 項目資金計劃資金計劃，由集團財務部組織審定。【資金計劃表見財務部附表】第六章：項目專業(yè)管理措施6.1 報批報建目標、要點及措施要點、重點、難點的分析，以及管理措施?！景盐罩攸c，簡明扼要，不用長篇大論，控制篇幅，每項兩頁以內(nèi)】6.2 設計管理目標、要點及措施要點、重點、難點的分析，以及管理措施。6.3 工程管理目標、要點及措施要點、重點、難點的分析，以及管理措施?？煞譃榧夹g管理、進度管理、質(zhì)量管理、安全及文明施工管理、變更與簽證管理、檔案管理等方面，每部分簡要編制管理措施和方法。如質(zhì)量管理措施包括圖紙審查、設計協(xié)調(diào)、樣板引路、方案先行、材料驗收、施工單位質(zhì)量保證體系、質(zhì)量要點分析、停工待檢點設置、通病處理、事故處理及處罰、成品保護等許多方面。6.4 成本管理目標、要點及措施要點、重點、難點的分析，以及管理措施。6.5 營銷管理目標、要點及措施要點、重點、難點的分析，以及管理措施。包括前期產(chǎn)品策劃定位。如有商業(yè)地產(chǎn)管理，單獨列項。6.6 財務管理目標、要點及措施要點、重點、難點的分析，以及管理