某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 目錄 第一章 項(xiàng)目總論 1 第二章 擬建項(xiàng)目情況 8 第三章 項(xiàng)目區(qū) 域 概況及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 13 第四章 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)策略 14 第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì) 19 第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件 23 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水 26 第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理 29 第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 31 第十章 投資估算及資金籌措 十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33 附表一 成本測(cè)算 表二 現(xiàn)金流量表 2 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目名稱(chēng)： 某住宅小區(qū) 、項(xiàng)目建設(shè)單位：江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （ 國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ） 、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：歐陽(yáng)曙光 、項(xiàng)目建設(shè)地址：官園小區(qū)（蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對(duì)面） 、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)： 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容： 按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施的原則，“ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目總規(guī)劃占地 208畝 （其中凈開(kāi)發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ， 計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)。一期凈開(kāi)發(fā)用地面積 約 發(fā)建筑面積 約 80430 ，沿蘆州大道至中央水景部分開(kāi)發(fā)二至三個(gè)組團(tuán)，完成部分公建配套及 主入口 廣場(chǎng)建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開(kāi)發(fā)用地面積 約 發(fā)建筑面積 約 82029 ，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開(kāi)發(fā)用地面積 約 ，開(kāi)發(fā)建筑面積 約 58541 ， 完成沿秀江東 路小高層及剩余部分的開(kāi)發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。 3 、項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源： 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源主要由自有資金、銀行融資、銷(xiāo)售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下： 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 3年，結(jié)合一期工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及銷(xiāo)售進(jìn)度逐步進(jìn)行二、三期的開(kāi)發(fā)。 三、投資方基本情況 江西省 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建 集團(tuán)，注冊(cè)資金 10888萬(wàn)元，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程施工及物業(yè)管 理為一體的具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。 公司全面實(shí)施國(guó)際“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營(yíng)理念，自 1995 年進(jìn)入宜春以來(lái)，先后承接了宜春市袁山東路、 昌黎 路、 明月 北路、高士 北 路、秀江公園護(hù)欄及道路、十運(yùn)村小區(qū)道路、國(guó)安路等達(dá) 8000 萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。并于 1998 年投資開(kāi)發(fā)安居工程商業(yè)配 套項(xiàng)目 商貿(mào)街，該項(xiàng)目 總建筑面積達(dá) 7546平方米，工程投資近 2000萬(wàn)元，充分發(fā)揮了 公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和力量；同時(shí)， 在宜春市委市政府的大力支持和 高度重視下， 斥巨資 8億元開(kāi)發(fā)建設(shè)高士北路綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目全長(zhǎng) 2公里； 2001年公司投資 1000多 萬(wàn)元建設(shè)商住總投資 自有資金 銀行融資 銷(xiāo)售款回收資 金 情 況 投 資 比 例 100% 35% 44% 21% 4 綜合項(xiàng)目 鴻福樓，該項(xiàng)目總建筑面積為 15000平方米。隨著企業(yè)實(shí)力的發(fā)展， 2002年 公司再度斥資 麗景山莊。該 項(xiàng)目占地 建筑面積12 萬(wàn)余平方米，是宜春市首個(gè)大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項(xiàng)目戶(hù)型榮獲“中國(guó)優(yōu)秀戶(hù)型設(shè)計(jì)”大獎(jiǎng) 、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤(pán)”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮 ，項(xiàng)目銷(xiāo)售取得了良好的業(yè)績(jī)，贏 得了消費(fèi)者的一致好評(píng)。 公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，按時(shí)納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來(lái)，共上繳納稅 2500 萬(wàn)元，被宜春市政府授予“納稅大戶(hù)”和“納稅百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)”光榮稱(chēng)號(hào)，并多次被政府各級(jí)職能部門(mén)評(píng)為、“誠(chéng)信單位”、“先進(jìn)私營(yíng)企業(yè)”、“先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”、“泛珠區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹(shù)立了優(yōu)質(zhì)的形象。 公司在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)積極支持社會(huì)公益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災(zāi)方面捐款達(dá)一百多萬(wàn)元，受到社會(huì)各屆贊譽(yù)。其中 2005年捐款 12萬(wàn)元用于支持九江地區(qū)震后重建； 2004年向第五屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)捐款 20萬(wàn)人民幣； 2003年支持袁山公園開(kāi)園及綠化建設(shè)捐款 26萬(wàn)元；為江西省第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)贊助了 35 萬(wàn)人民幣； 1998年出資贊助宜春地區(qū)九八年兩名高考狀元特困生完成大學(xué)學(xué)業(yè)。 四、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) 、江西省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法 (江西省人民政府令第145號(hào) ) 、國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 5 、建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 、市國(guó)土局“ 某住宅小區(qū) ”土地使用權(quán)證 、市規(guī)劃局“ 某住宅小區(qū) ”建設(shè)用地規(guī)劃許可證。原規(guī)劃用地許 可證用地名稱(chēng)“高士北路項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)用地異地補(bǔ)償”已改名“ 某住宅小區(qū) ”。 、南昌有色冶金設(shè)計(jì)研究院“ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案 6 第二章 擬建項(xiàng)目情況 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施條件 “ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目 地塊選址官園小區(qū)（秀江東路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對(duì)面），項(xiàng)目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項(xiàng)目地塊臨江景線(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 300米，縱深 400余米。項(xiàng)目宗地總面積 ，共由四塊組成， (其中 : a 地塊 :， b 地塊 :行道 ，臨街長(zhǎng)達(dá) 1470米。 、自身?xiàng)l件成熟 1、本項(xiàng)目是較優(yōu)秀的濱江題材項(xiàng)目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來(lái)居住首選地之一，項(xiàng)目地塊臨江沿線(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 300多米，縱深 400多米，具有無(wú)敵江景優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目建造中高端大盤(pán)奠定了良好基礎(chǔ)。 2、項(xiàng)目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、 30深的沿江綠化帶、護(hù)堤健身道等設(shè)施給項(xiàng)目的休閑、健身、賞景帶來(lái)很大的便利。 3、項(xiàng)目周邊集中政府機(jī)關(guān)單位，該區(qū)域目前沒(méi)有較大規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)， 項(xiàng)目周邊即為江西省最大的體育中心，對(duì)小區(qū)品質(zhì)營(yíng)造 極為有利。目前已有 9、 10 路公交車(chē)通達(dá)，交通便利。 4、項(xiàng)目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項(xiàng)目增值潛力有很好的市場(chǎng)前景。 7 5、生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺(tái)中學(xué)，仁智幼兒園。項(xiàng)目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀(guān)景之功能。 6、周邊有大型體育中心、廣電中心、移動(dòng)大樓、保險(xiǎn)大廈、電力公司、袁州區(qū)財(cái)政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。 7、地形現(xiàn)狀較平毯，開(kāi)發(fā)時(shí)可減少場(chǎng)地平整費(fèi)用、降低開(kāi)發(fā)成本。 相關(guān)部門(mén)審批（預(yù)審）程序已到位 1、土地征用情況： 土地征用工作完畢并 取得該宗地的 國(guó)有土地 使用權(quán)證 。 2、規(guī)劃方面：已辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及建設(shè)用地許可證 ，項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案已通過(guò)宜春市規(guī)劃咨詢(xún)委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò) 。 3、環(huán)保部門(mén)已出具項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)初審意見(jiàn) 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則，“ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目總規(guī)劃占地 其中凈開(kāi)發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ， 計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)。 8 “ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目一期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 50273 2 小區(qū)總建筑面積 79430 3 可銷(xiāo)售建筑面積 住宅建筑面積 70978 商鋪面積 3373 雜物間 2909 幼托面積 2530 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490 7 綠地率 40% 8 住宅總戶(hù)數(shù) 596 戶(hù) 9 會(huì)所 / 10 獨(dú)立汽車(chē)庫(kù) 111 個(gè) 11 露天停車(chē)位 43 個(gè) 12 地下車(chē)庫(kù) 44 個(gè) 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275 15 景觀(guān)等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊 道路排水管 9 “ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目二期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 52127 2 小區(qū)總建筑面積 82029 3 可銷(xiāo)售建筑面積 住宅建筑面積 70978 商鋪面積 3373 雜物間 2915 幼托面積 / 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490 7 綠地率 40% 8 住宅總戶(hù)數(shù) 596 戶(hù) 9 會(huì)所 / 10 獨(dú)立汽車(chē)庫(kù) 111 個(gè) 11 露天停車(chē)位 43 個(gè) 12 地下車(chē)庫(kù) 43 個(gè) 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275 15 景觀(guān)等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 10 “ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目三期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 32933 2 小區(qū)總建筑面積 59541 3 可銷(xiāo)售建筑面積 住宅建筑面積 53234 商鋪面積 2529 雜物間 2181 幼托面積 / 4 容積率 建筑密度 25% 6 綠化面積 14618 7 綠地率 40% 8 住宅總戶(hù)數(shù) 447 戶(hù) 9 會(huì)所 / 10 獨(dú)立汽車(chē)庫(kù) 84 個(gè) 11 露天停車(chē)位 34 個(gè) 12 地下車(chē)庫(kù) 34 個(gè) 13 垃圾站 / 14 道路面積 7706 15 景觀(guān)等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 11 第三章 項(xiàng)目區(qū)概況及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 一、項(xiàng)目區(qū)概況 、地理位置 宜春市位于江西省西北部 ,地處東經(jīng) 113 度 54 分 27 分 ,北緯 27 度 33 分 06 分之間 , 東與南昌市、撫州市接壤；南與吉安市、新余市為鄰；西與湖南省和本省萍鄉(xiāng)市毗連；北與九江市交界。全市東西長(zhǎng)約 ，南北寬約 174公里，土地總面積 18669 平方公里 ,地形由北向南 ,由西向東傾斜。全境以丘陵、山地為主 ,平原面積占總面積的 丘陵面積占 山地面積 、氣候條件： 宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候特點(diǎn)。氣候溫和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱(chēng)。全年平均氣溫 全年月平均氣溫最低為 1月 ,平均氣溫為 5，月平均氣溫最高為 7月，平均氣溫為 年平均降雨量1720平均日照時(shí)間 均無(wú)霜期 269天。 素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱(chēng)。宜春是全國(guó)第一批生態(tài)試點(diǎn)城市之一，境內(nèi) 7 條主要河流全部達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)， 10 個(gè)縣市區(qū)的大氣質(zhì)量都達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。全市有 54 處名山名勝、 4 個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園、 3 個(gè)省級(jí)森林公園、 2 個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)和 2 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。、 二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 12 近年來(lái)，按照市委、市政府確定的“把宜春建設(shè)成為贛西經(jīng)濟(jì)中心城市”總體構(gòu)想，以思想大解放，對(duì)外大開(kāi)放，促進(jìn)體制轉(zhuǎn)軌、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加快工業(yè)化、城市化進(jìn)程為目標(biāo)，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)喜人的變化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得極大的進(jìn)步。尤其是 2004 年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)，對(duì)宜春城市品位的提高、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都起到極大的推動(dòng)作用。 2005年，宜春經(jīng)濟(jì)在提前一年完成“十五”計(jì)劃發(fā)展的基礎(chǔ)上，速度進(jìn)一步加快，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)攀升。宜春市生產(chǎn)總值為 上年增長(zhǎng) 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 98億元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的構(gòu)成，由上年的 2005年，宜春市財(cái)政總收入躍上 30億元臺(tái)階，達(dá)到 上年增長(zhǎng) 其中地方財(cái)政收入 元，增長(zhǎng) 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7132元，農(nóng)村居民人均純收入 3164元。 房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運(yùn)行。 2005年宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 中用于住宅建設(shè)的投資 元，增長(zhǎng) 占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重達(dá) 全年商品房銷(xiāo)售建筑面積 平方米，商品房銷(xiāo)售額 長(zhǎng) 第四章 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)策略 一、宜春市中心城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 13 近年來(lái)，宜春市城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)驚人一 頁(yè) ，城市面貌煥然一新，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了新的序幕，自 2003 年市政府采取了一系列激活房地產(chǎn)業(yè)的舉措，中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面， 2005 年度宜春城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看， 2005 年中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 比增長(zhǎng) 9%。投資的方向主要是普通商品住宅，占總投資的80%。 從房地產(chǎn)開(kāi)工面積來(lái)看， 2005 年宜春城區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為 比增長(zhǎng) 其中住宅小區(qū)新開(kāi)工面積為 總開(kāi)發(fā)量的 89%，同比增長(zhǎng) 48%。 從房地產(chǎn)竣工面積看， 2005 平方米，其中住宅竣工量為 平方米， 從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積看， 2004 中商品房交易 手房 2005 年交易總面積為 平方米（手房交易 總量同比增長(zhǎng) 其中商品住宅銷(xiāo)售 平方米，同比增長(zhǎng) 占總銷(xiāo)售量的 從房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格看， 2004 年底城區(qū)商品住宅的平均價(jià)格為1053元 /平方米， 2005年底商品住宅的平均價(jià)格為 1225元 /平方米，同比上漲了 14 從商品房的空置率來(lái)看， 2004 年城區(qū)已竣工的商品住宅空置面積為 2005年為 空置面積為 置率為 2004年非住宅（主要是商業(yè)用房）空置面積為 平方米， 2005 年非住宅空置面積 平方米，總空置面積為 置率為 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)已成為市級(jí)財(cái)政政增收主要增長(zhǎng)點(diǎn)。 2005 年中心城區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收 8000 多萬(wàn)元，占到市本級(jí)財(cái)政收入的 50%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是 品 質(zhì)全面提高。一方面更注重開(kāi)發(fā)質(zhì)量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個(gè)城市居住面貌發(fā)生了改觀(guān)，使宜春城區(qū)越來(lái)越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來(lái)買(mǎi)房置業(yè)。 通過(guò)我市中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)是否過(guò)熱，空置率這一指標(biāo)非常重要，空置率的高低是“判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否總體健康”的關(guān)鍵， 2005年宜春市商品住宅空置率為 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際上通行的 10%的警戒線(xiàn)。本項(xiàng)目以住宅開(kāi)發(fā)為主，一期工程住宅開(kāi)發(fā)面積達(dá)總建筑面積的 95%，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 、從購(gòu)房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2005 年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余款 元，增長(zhǎng) 城鎮(zhèn)居民人均可支配 15 收入 ，增長(zhǎng) 1098 元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 、從投資角度看 由于 股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)（近期略有上調(diào)），而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。 、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正從“無(wú)”到“有”、“有”到“優(yōu)”、 “優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 、從需求關(guān)系看 按照 2020 年宜春中心城控制區(qū)（含溫湯）面積 180 平方公里、總?cè)丝?60萬(wàn)人、城區(qū)控制面積 140平方公里的規(guī)劃思路。到 2010年，城區(qū)建成面積達(dá)到 44 平方公里，常住人口 40萬(wàn)人。未來(lái)若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個(gè)急劇擴(kuò)張的階段。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 三、市場(chǎng)品牌定位 “ 某住宅小區(qū) ”定位中高端產(chǎn)品。鎖定目標(biāo)客戶(hù)群：宜春市對(duì)房改房上市全面放開(kāi)，住房升級(jí)換代的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體已經(jīng)形成。我們必 16 須抓住有利商機(jī)，及時(shí)推出升級(jí)換代的產(chǎn)品以滿(mǎn)足 市民對(duì)居住消費(fèi)不斷發(fā)展的需 求 。 四、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 “ 某住宅小區(qū) ”項(xiàng)目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目總戶(hù)數(shù) 約 1640 戶(hù)，商業(yè)面積 約9275 。做好住宅部分的營(yíng)銷(xiāo)推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷(xiāo)售壓力。 “ 某住宅小區(qū) ” 的營(yíng)銷(xiāo)推廣依據(jù)為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù)群及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，分別制定項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略和項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo)策略；根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及黃金周時(shí)間節(jié)點(diǎn)制定階段性營(yíng)銷(xiāo)策略、大型推廣活動(dòng)、 銷(xiāo)活動(dòng)。一、二、三期營(yíng)銷(xiāo)策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣效應(yīng)最大化。根 據(jù)項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、分步實(shí)施，逐步執(zhí)行。 本 項(xiàng)目 共分為三期工程，各工程將分別分解成二三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行施工，根據(jù)各標(biāo)段工程進(jìn)度（達(dá)到預(yù)售條件）階段性推出房源，本案目前營(yíng)銷(xiāo)推廣工作重點(diǎn)在一期工程，在推廣的同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)前廣場(chǎng)、園林綠化及中央水景的建設(shè)，采用“先造景觀(guān)后建房”的開(kāi)發(fā)理念 ,盡早將項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風(fēng)景線(xiàn)。 銷(xiāo)售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本情況，銷(xiāo)售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、第二強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、掃尾期。銷(xiāo)售工作重點(diǎn)在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強(qiáng)銷(xiāo)期， 在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷(xiāo)售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標(biāo)客戶(hù)群，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 17 做好準(zhǔn)備工作，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到關(guān)鍵性作用。 產(chǎn)品價(jià)格策略： 本案產(chǎn)品價(jià)格策略將以市場(chǎng)比較定價(jià)策略為主，采用市場(chǎng)比較定價(jià)策略和成本加成定價(jià)的綜合策略。 本案產(chǎn)品定位為中高端住宅，建筑品質(zhì)在“麗景山莊”的基礎(chǔ)上有適度拔高，整體價(jià)格策略低開(kāi)高走。多層價(jià)格每平方米 計(jì)劃 定在1500高層在 1600鋪在 2800庫(kù)在 1800元左右。 第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì) 一、編制依據(jù) 、用地現(xiàn)狀地形 圖及用地紅線(xiàn)圖； 、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定 、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2005年版 、汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 、其他國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定 二、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目系宜春城北首個(gè)“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度，全力營(yíng)造宜春一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。 使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。 18 三、規(guī) 劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 1、突出小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的先進(jìn)性、引導(dǎo)性和市場(chǎng)性，探索宜春面向二十一世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。 2、以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化； 3、結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀(guān)，建立生態(tài)式園林社區(qū)； 4、 設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性、合地域氣息、時(shí)代個(gè)性 ； 5、應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)； 、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間； 規(guī)劃布局 小區(qū)由近 60 棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主 景觀(guān)構(gòu)成， 空間上采取圍合式布局，規(guī)劃 4 5 個(gè)組團(tuán)。組團(tuán)住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過(guò)不同的尺度、標(biāo)高的空間層次創(chuàng)造高低錯(cuò)落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類(lèi)型，增強(qiáng)小區(qū)整體的識(shí)別性， 充分展露高檔住宅群的尊貴。 道路交通組織 根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)個(gè)處出入口，車(chē)形為環(huán)狀穿過(guò)式；盡量減少車(chē)道占地面積，留出用地作 19 為人行和綠化面積。 停車(chē)場(chǎng)：采用路邊地面及地下停車(chē)方式，集中與分散相結(jié)合。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時(shí)停車(chē)位。 以步行道 與車(chē)行道為紐帶，結(jié)合花園社區(qū)及組團(tuán)綠地布局，步道以?xún)?yōu)美的曲線(xiàn)構(gòu)圖為主，在路網(wǎng)中形成比較活躍的構(gòu)成因素并結(jié)合場(chǎng)地、休息娛樂(lè)設(shè)施、室外小品的設(shè)置，強(qiáng)化了小區(qū)內(nèi)景觀(guān)特質(zhì)并充分順應(yīng)了散步者的心理要求。 公建設(shè)施配套 小區(qū)公建采用小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強(qiáng)對(duì)文化、體育、康樂(lè)、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。 小區(qū)各類(lèi)服務(wù)性公建、商業(yè)公建、娛樂(lè)類(lèi)公建。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。 垃圾收集與處理：項(xiàng)目配套規(guī)劃有一個(gè)生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾收集點(diǎn)、作為小 品構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)車(chē)運(yùn)至處理場(chǎng)。 污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠(chǎng)。 綠化景觀(guān)系統(tǒng) 通過(guò)建筑、綠化、道路、地形以及標(biāo)識(shí)性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個(gè)精品社區(qū)的景觀(guān)特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用地用于綠化和活動(dòng)場(chǎng)地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小 20 區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強(qiáng)烈標(biāo)識(shí)性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線(xiàn)高低錯(cuò)落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開(kāi)敞的花園社區(qū)與細(xì)致的宅間輝映，早 坪與景觀(guān)的搭配匠心獨(dú)運(yùn)，豐富了小區(qū)的空間內(nèi)涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設(shè)計(jì)提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。 物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進(jìn)沿海先進(jìn)物業(yè)管理技術(shù)和理念，全封閉式管理， 在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書(shū)管、文娛室、小賣(mài)點(diǎn)等，以提供業(yè)主交往活動(dòng)與服務(wù)空間。 在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線(xiàn)感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)等。 四、單體設(shè)計(jì) 單體平面設(shè)計(jì) 1、住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來(lái)的生活模式等，追求住宅設(shè)計(jì)真正意義上的“以人為本”，所有戶(hù)型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書(shū)房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。 2、合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間 的專(zhuān)用性明確 21 以滿(mǎn)足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開(kāi)，起居室下主臥室均有良好的景觀(guān)朝向。開(kāi)間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富與空間上的變化。 單體戶(hù)型設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化需求，普遍貫徹以下原則 、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風(fēng)順暢； 、明確公私、動(dòng)靜分區(qū)； 、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺(tái)； 、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)通訊自動(dòng)化和家庭辦公。 第六章 項(xiàng)目建 設(shè)條件 一、場(chǎng)地條件 位置及地形、地貌 擬建場(chǎng)地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢(shì)較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場(chǎng)地為秀江河一級(jí)階地地貌單元。 地層、巖性 經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下： 22 1、雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為 平均為 2、砂質(zhì)粘土：黃色，濕可塑狀態(tài) ，粘土夾砂，底部為粉細(xì)砂；具砂感，具粘結(jié)性，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 平均為 3、中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 平均為 4、砂夾卵石：黃色，飽和，稍密 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 20 40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小多為 2 6河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分 布，厚層為 平均為 5、粘土：俗稱(chēng)“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強(qiáng)，多夾砂及風(fēng)化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài)，抗剪強(qiáng)度極低，為巖層風(fēng)化殘積土成因土類(lèi)型，與強(qiáng)風(fēng)化巖呈漸變接觸。工程性質(zhì)較差，局部分布，見(jiàn)于場(chǎng)地東側(cè) 孔，層厚 平均為 6、巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗(yàn)，頁(yè)巖屬泥巖類(lèi)，強(qiáng)度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。 上述各 巖土層分布、厚度、埋深詳見(jiàn)工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀 23 圖。 地下水 勘察期間鉆孔揭露場(chǎng)地地下水類(lèi)型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較豐，粘土層為相對(duì)隔水層，其地下水主要由秀江河河水側(cè)向補(bǔ)給，水量較豐富，對(duì)建筑材料無(wú)腐蝕性?？辈炱陂g測(cè)得終孔地下水位為 二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定 1、雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。 2、砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力 特征值為 145據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e=液性指數(shù) 其承載力特征值為 172議采用 145 3、中粗砂：據(jù)原位測(cè)試重型（ 2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) 擊，得其承載力特征值為 200議采用 200 4、砂夾卵石：據(jù)原位測(cè)試重型（ 2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) 擊，得其承載力特征值為 320議采用 320 5、粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力特征值為 145據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e=液性指數(shù) 按 歸修正，得其承載力 特征值為 152建議采用 145 24 6、巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用 8 三、結(jié)論 查中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ 江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為 6度以下，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為小于 計(jì)特征周期為 無(wú)震區(qū)，建筑 可不作抗震設(shè)防。 擬建工程其安全等級(jí)為二級(jí)，場(chǎng)地地貌單元為秀江河一級(jí)階地地貌單元，地勢(shì)平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類(lèi)較多，場(chǎng)地及地基等級(jí)為二級(jí)，綜合勘察等級(jí)為二級(jí)。區(qū)內(nèi)無(wú)全升年活動(dòng)斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象 ， 地勢(shì)較開(kāi)闊，故本場(chǎng)地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水 一、環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法； 、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l件國(guó)務(wù)院令 253號(hào)； 、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方 案管理辦法； 、開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)環(huán)境管理人員行為規(guī)范； 、建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（ 、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 25 二、污染源和污染因素分析 、施工期廢水來(lái)源主要為工程施工廢水和生活污水。 、施工期對(duì)環(huán)境空氣污染主要為施工時(shí)灰土拌和，土石方開(kāi)挖、回填與施工車(chē)輛等作業(yè)的二次揚(yáng)塵。 、施工機(jī)械和施工車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境的影響。 、施工垃圾和生活垃圾對(duì)局部環(huán)境的影響。 三、環(huán)境保護(hù)治理措 施方案設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目建成后不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。但須注意工程施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)和文明衛(wèi)生。 施工期廢氣污染控制措施 1、施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)輸車(chē)輛要采用防止散落和塵土飛揚(yáng)的措施；工地周?chē)脟鷫蚍雷o(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對(duì)環(huán)境的影響； 2、保持出入口的路面清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)車(chē)輪滾動(dòng)引起的揚(yáng)塵。并盡量減緩行駛速度； 3、加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。 施工期噪聲污染控制措施 1、執(zhí)行建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（ 各施工階段噪聲限值的要求。要合理安排施工時(shí)間，夜間（ 22： 0000）及午間（ 00）不進(jìn)行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門(mén)提出申請(qǐng)，或批準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行；在高噪聲設(shè)備周?chē)O(shè)置掩遮物；盡量將攪拌機(jī)運(yùn)行時(shí)間控制到最低限度， 26 最大限度地減少因施工而產(chǎn)生的高噪聲對(duì)周?chē)暛h(huán)境的影響。 2、將施工現(xiàn)場(chǎng)的固定噪聲源，如臨時(shí)加工車(chē)間、建筑料場(chǎng)等相對(duì)集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌。 3、工地周?chē)O(shè)立圍護(hù)； 4、規(guī)定運(yùn)輸車(chē)輛出 入路線(xiàn)，盡量避開(kāi)居民區(qū)。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 1、施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)組織清運(yùn)，以避免大雨時(shí)被地面徑流沖入下水道，流入水體； 2、施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格規(guī)定排水去向，或安排簡(jiǎn)易排水管道，嚴(yán)禁污水遍地橫流； 3、嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周?chē)貐^(qū)積水內(nèi)澇。 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對(duì)策 1、用先進(jìn)的施工技術(shù)； 2、加強(qiáng)施工管理； 3、適當(dāng)采用預(yù)制裝配施工方案； 4、采用先進(jìn)的施工機(jī)械設(shè)備； 5、采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。在施工時(shí)，積極采用這 5 種對(duì)策，可將施工 造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。 四、節(jié)能、節(jié)水 節(jié)能、節(jié)水原則 27 1、認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。 2、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新型建筑材料、新工藝、新技術(shù)。嚴(yán)禁采用國(guó)家或行業(yè)主管部門(mén)已淘汰的落后的工藝和設(shè)備以及建筑材料。 節(jié)能措施 1、在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過(guò)合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，利用太陽(yáng)能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 2、設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線(xiàn)路，減少線(xiàn)路能耗損失。 3、建筑設(shè)計(jì)盡量采 用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 節(jié)水措施 1、積極開(kāi)展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識(shí)。 2、安裝工程實(shí)施中保證給排水線(xiàn)路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。 3、所有單元均安裝計(jì)量表，便于管理和考核。 第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理 一、編制依據(jù) 中華人民共和國(guó)招標(biāo)法； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定； 28 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 評(píng)標(biāo)專(zhuān)家和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)旃芾頃盒修k法； 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 二、 招標(biāo)管理 按照工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第三條第五款規(guī)定，本項(xiàng)目為商品住宅開(kāi)發(fā)，屬關(guān)系社會(huì)公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理服務(wù)單項(xiàng)合同均在 50萬(wàn)元以下，擬采取議標(biāo)方式選擇隊(duì)伍；工程施工進(jìn)行招標(biāo)。 招標(biāo)內(nèi)容：項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是工程施工。 招標(biāo)組織：由項(xiàng)目建設(shè)單位編制招標(biāo)文件和標(biāo)底并組織招標(biāo)。 招標(biāo)方式：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開(kāi)的原則，可請(qǐng)招標(biāo)辦、公證處等機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，堅(jiān) 持合理價(jià)位內(nèi)最低價(jià)中標(biāo)的原則，所有項(xiàng)目的工程預(yù)算應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。建議針對(duì)不同工程項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，確定不同的招標(biāo)子項(xiàng)。招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)與中標(biāo)：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開(kāi)的原則，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。投標(biāo)單位標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)由建設(shè)單位依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自分包或轉(zhuǎn)包的，可依法取消中標(biāo)資格。 29 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表 項(xiàng)目 招標(biāo) 范圍 招標(biāo)組織 形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 設(shè)計(jì) 勘察 監(jiān)理 建筑工程 第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，待條件成熟，再進(jìn)行二、三期開(kāi)發(fā)。本次報(bào)告僅擬定一期工程進(jìn)度計(jì)劃。計(jì)劃在一年半時(shí)間內(nèi)完成。建設(shè)進(jìn)度如下： 2006年 11月底，建筑方案設(shè)計(jì)完畢 2006年 12月初，編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告報(bào)告并報(bào) 批 2007年 1月底，綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)完畢 2007年 4月底，報(bào)建領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2007年 8月，工程開(kāi)工做基礎(chǔ) 2009年 1月，工程竣工 30 第十章 投資估算及資金籌措 一、投資估算依據(jù) 、投資項(xiàng)目可行性研究指南 、全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 、全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 、全國(guó)市政工程預(yù)算定額 、材料單價(jià)依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的 2006 年三季度主要外購(gòu)材料并結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格確定； 、其他相關(guān)定額 及價(jià)格依據(jù) 二、投資估算 1、主要技術(shù)指標(biāo)： （ 1） 開(kāi)發(fā)用地面積： （其中凈開(kāi)發(fā)用地面積： 203 畝） （ 2）容積率： 3）開(kāi)發(fā)面積： 221000 中：住宅 198717鋪 8693 庫(kù)、柴棚間 10160 建面積： 900 兒園： 2530 、總開(kāi)發(fā)價(jià)值： 元 3、總成本： 元 4、稅后利潤(rùn)： 元 31 三、資金籌措 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源主要由自有資金、銀行融資、銷(xiāo)售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下： 四、成本 測(cè)算（詳見(jiàn)后附一表） 四、現(xiàn)金流量（詳見(jiàn)后附二表） 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (一 )貸款還本付息表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2006年 2007年 2008年 2009年 1 借款還本付息 初借款累計(jì) / 年借款 年利息 末本息償還 末借款累計(jì) 2 還本付息資金來(lái)源 資回收 總投資 自有資金 銀行融資 銷(xiāo)售款回收 資金情況 00% 35% 44% 21% 32 備注： 1、銀行貸款利率按年利 還本付息來(lái)源為銷(xiāo)售收入。 2、本年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款累計(jì) +本年借款 /2） *利率 。 （二） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1、 項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析 （ 1） 銷(xiāo)售稅金及附加估算表 銷(xiāo)售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 銷(xiāo)售稅金及附加 銷(xiāo)售收入 *006 2007 2008 2009 / 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2006 2007 2008 2009 1 投資總額 設(shè)投資 資利息 4 92 612 2 資金籌措 有資金 11180 行借款 14000 4000 5000 4000 1000 33 售收入再投入 2）土地增值稅計(jì)算 表 土地增值稅計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 交納金額 1 銷(xiāo)售收入 扣除項(xiàng)目金額 發(fā)成本 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 交納金額 發(fā)費(fèi)用 售稅金及附加 他扣除項(xiàng)目 ?。?20% 增值額 （ 1） -（ 2） 增殖率 （ 3） /（ 2） 5 增值稅率 （ 4） 50% 30% 6 速算扣除數(shù) 0 7 土地增值稅 （ 3） *