房地產銷售人員-培訓資料-房產技術人員必備常識

房產技術人員必備常識一、城市居住區(qū)1、居住區(qū)的分類（以居住戶數(shù)或人口規(guī)模）標準居住區(qū)小區(qū)組團戶數(shù)（戶）10000-150002000-4000300-700人口（人）30000-500007000-150001000-30002、居住區(qū)的規(guī)劃設計，應遵循下列基本原則：（1）、符合城市總體規(guī)劃的要求；（2）、符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則；（3）、綜合考慮所在城市的性質、氣候、民族、習俗和傳統(tǒng)風貌等地方特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件，充分利用規(guī)劃用地內有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規(guī)劃；（4）、適應居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；（5）、為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件；（6）、為工業(yè)化生產、機械化施工和建筑群體、空間環(huán)境多樣化創(chuàng)造條件；（7）、為商品化經營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件；（8）、充分考慮社會、經濟和環(huán)境三方面的綜合效益；（9）、還應符合國家有關標準與規(guī)范的規(guī)定。二、 術語1、【居住區(qū)用地】居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。2、【住宅用地】住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等的總稱）。 3、【其他用地】其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。4、【公共服務設施用地】公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。5、【道路用地】道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。6、【公共綠地】公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。7、【道路紅線】道路紅線是指城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。8、【建筑小品】既有功能要求，又具有點綴，裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設施和標志物等的統(tǒng)稱。 9、【建筑線】建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 10、【建筑面積】建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 11、【使用面積】使用面積，指各層平面中直接供用戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積，可以比較直觀地反應建筑物面積的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。12、【公用面積】公用面積是指樓內為人員出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 13、【實用面積】它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。 14、【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。 15、【套內面積】俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。 16、【輔助面積】輔助面積是指建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室等。 17、【共有建筑面積】房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 18、【實用率】實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積19、【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：（1）、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。20、【竣工面積】竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.21、【輔助面積】輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。22、【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。容積率總建筑面積/總用地面積。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。23、【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑密度=樓宇占地總面積(所有樓宇底層面積總和)/總用地面積。 24、【綠化率】綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。綠化率=總綠化面積/總用地面積,有水平綠化(地面的綠化)與垂直綠化之分。 25、【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠化率=總綠地面積/總用地面積（綠地應包括：公共綠地、旁帝綠地、公共服務設施、所屬綠地和道路綠地即道路紅線內的綠地不應包括屋頂、曬臺的人工綠地）可以理解為水平綠化。 26、【公用建筑面積分攤系數(shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內建筑面積之和。 27、【實用率】實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積 28、【開間】房間的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。29、【進深】在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風條件，進深在設計上有一定的要求，不宜過大。30、【層高】它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。通常理解為建筑層高。高層住宅（大于等于10層）；中高層住宅（7-9層），多層住宅（7層以下）。 31、【凈高】凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 32、【標準層】標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 33、【陽臺】陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 34、【平臺】平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 35、【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 36、【地下室】地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 37、【玄關】玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 38、【隔斷】隔斷是指輕質材料制作，專門作為分隔室內空間的到頂或不到頂構件。 39、【過道】過道是指住宅套內使用的水平交通空間。 40、【女兒墻】以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都為坡屋面，大量坡屋面的建筑顯的單調，于是把建筑屋頂?shù)耐鈮ι旄撸菇ㄖ锏牧⒚嬖煨托路f、別致，向女孩子一樣美麗，人們把這部分伸處屋面的外墻稱為女兒墻。女兒墻不但豐富了建筑立面造型，也是屋面的外圍防護結構，保證了屋面上人、維修時的安全。 41、【單元式住宅】指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 42、【躍層式商品房】指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。 三、房屋結構1、磚混結構：由磚與混凝土組成，磚墻承重，價廉施工快，平面改變難。2、框架結構：由混凝土梁、柱構成，墻不承重，價格高，工期較長，平面可靈活改動?？蚣芙Y構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。3、框架剪力墻結構：框架剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構 成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力 墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式。 4、剪力墻結構：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力。鋼筋混凝土墻板能承受豎向和水平力，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式。5、基礎：將墻（柱）的力傳給地基。（1）、剛性基礎：（磚基、混凝土基）只能承壓，價底、簡單。（2）、柔性基礎：剛筋混凝土基礎、淺埋、可承受彎曲作用。（3）、樁基礎：（混凝土預制樁、打入、噪音大。振沖樁，沖孔后填碎石）。6、墻：（1）、磚：標磚尺寸為24011553毫米；（2）、頁巖空心磚：規(guī)格較多，如200厚墻尺寸為20011592毫米，240厚墻尺寸為24011592毫米。（3）、磚墻：厚度分1.2墻，厚120毫米，半磚厚；2.4墻，厚240毫米，一磚厚，承重；3.7墻，一磚半厚。（4）、混凝土墻：高層用，剪力墻或結構墻，厚120、140、180毫米。女兒墻：封沿墻，代屋面攔桿。7、梁：（1）、過梁（一般用在門窗洞口上，承重小） （2）、挑梁：用在陽臺（屋檐、雨蓬）。 （3）、懸梁：重要（傾復）。 （4）、圈梁：用在各層墻頂（板下）圍一圈，與構造柱連通，加強磚墻的整體性，提高抗震能力（不承重）。 （5）、大梁：承重大（擱在磚柱上面，常叫簡支梁）。 （6）、框架梁：與混凝土柱連成框架，承力大，整體性好。8、板：（1）、預制板：（工廠預制，現(xiàn)場安裝，不支模，快捷），用在樓板、樓梯。 （2）、現(xiàn)澆板：（現(xiàn)場支模，澆混凝土，養(yǎng)護）整體性好，不漏、形狀多樣）用在廚廁、雨蓬、屋面。9、地面：（1）、水泥砂漿地面：水泥+砂 特點：（1：2 易起砂） （2）、豆石地面：水泥+細卵石 特點（不起砂、耐磨）。10、屋頂上面叫屋面： （1）、屋面結構=結構層（板）+隔熱層（找坡）+防水層+面層（保護層） （2）、防水層（細石混凝土、卷材、涂料三類）。 （3）、防水涂料（丁乳膠、851涂膜、油膏） （4）、卷材（油氈、復合卷材）11、涂料：石膏、立德粉、膠、磨細。分普通（106）、防水、耐酸熱、仿瓷、高光、亞光。12、縫隙：（1）、伸縮縫：防溫差漲縮。 （2）、沉降縫：防高差下沉。（3）、防震縫：防地震（裂、倒），作法：雙墻分開（伸）+雙基分開（沉、震）10、+0.0（分界線）即底層地面高。以下叫0下，以上叫0上（上升工程）。四、商品房銷售面積計算1、商品房銷售面積（S6）=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。2、套內建筑面積（S4）由以下三部分組成：（1）、套內使用面積（S1）：凈空面積。（2）、套內墻體面積（S3）：有共用墻與非共用墻之分，商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。（3）、陽臺建筑面積：陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影面積。（4）、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。另：套內陽臺建筑面積：指套內各陽臺建筑面積之和（S2）。3、公用建筑面積的組成及計算方法：（1）、公用建筑面積由以下兩部分組成：、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理房建筑面積。、套與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。（2）、公用建筑面積計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室、防空洞計入公用建筑面積。（3）、公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。（4）、公用建筑面積分攤系數(shù)計算：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積之和/套內建筑面積之和。另：S5為應分攤的公有建筑面積；S7為整棟商品房的建筑面積。（5）、關于房屋建筑面積計算的其他知識；、層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋才算面積。、層高分為建筑層高（含樓板層等）和凈高（上下凈空尺寸）。五、計算建筑面積的范圍1、單層建筑物不論其高度均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。2、多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。3、層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。4、用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。5、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以得用且層高超過2.2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。6、穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。8、舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。9、建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。10、與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。11、有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平設影面積的一半計算建筑面積。12、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。13、突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。14、封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。15、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。16、兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。17、室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。18、跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。19、室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。20、原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實計算建筑面積。六、不計算建筑面積的范圍1、突出墻的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。2、檢修、消防等用的室外爬梯。3、層高在2.2米以內的技術層、夾層。4、構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、車庫，及地下人防干、支線等。5、建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。6、沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。7、單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。8、層高小于2.2米的地下室、半地下室、深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。9、崗亭、警亭、書報亭等。10、里弄房屋后天進內的天棚。11、利用馬路、通道及隙地所搭棚架。12、閣樓。13、房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。房產是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。地產是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。房地產是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。房地產業(yè)是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。房地產開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。土地所有制現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。集體土地是指農村集體所有的土地。征用土地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)形式。土地所有權土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地使用權的出讓指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權劃撥是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。什么是地籍？什么是產籍？我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。生地指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。樓花一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。期房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同?，F(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。毛坯房房地產商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。成品房是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。（1） 內墻面為普通仿瓷涂料（2） 客廳樓地板為普通瓷磚（3） 普通鋁合金窗（4） 普通膠合板門商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。空置商品房指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。存量房即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。二手房通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。經濟適用房根據北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要根據北京市“九五”住宅建設標準，結合市場需求確定。房改房在房改政策出臺后，國家機關、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。安居房分為哪幾種？安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。房屋的占有權通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。房屋的使用權是對房屋的實際利用權利。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房屋的收益權是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。房屋的處分權是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。房地產交易形式房地產市場的房地產交易形式主要有兩種：地產交易形式與房產交易形式。住宅的“全部產權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。建筑物是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。構筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。商品房的結構售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。磚混結構主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。磚木結構主要承重構件是由用磚和木兩種材料制成的結構。鋼筋混凝土結構主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。住宅的開間就是住宅的寬度。住宅的進深就是指住宅的實際長度。住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。住宅總用地指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。公建總用地指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。道路、廣場用地指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。庭院、綠化面積指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。人均總占地面積（平均米/人）人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積=小區(qū)內總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)?？偨ㄖ娣e（平方米）指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。住宅的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。結構面積是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。輔助面積指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。公用面積是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。套內建筑面積房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。公用建筑面積各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。哪些公用面積應分攤？應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。套內使用面積指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。套外使用面積指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。建筑容積率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內總居住人數(shù)/小區(qū)內占地面積（公頃）。平均每平方米造價（元）平均每平方米造價建筑物總造價/建筑面積。使用面積系數(shù)K1（%）使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。居住面積系數(shù)K2（%）居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。結構面積系數(shù)K3（%）結構面積系數(shù)=總結構面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。綠地率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。綠化率是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比。銷售率指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。得房率指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。公共能耗費是小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產生的費用為公共能耗費。商品房預售俗稱“賣樓花”，即在房地產尚未建成以前，房地產的經銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。商品房現(xiàn)售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。外銷房是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。內銷房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府主管部門審批，建成后用于在國內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。規(guī)劃形態(tài)是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。居住單元是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。戶型是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。套型是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。格局配比是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。閣樓是指位于房屋坡屋頂下部的房間。假層是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。普通住宅是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。純辦公樓是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。商場是指規(guī)劃為對外公開進行經營的建筑物。綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。別墅是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。復式商品房是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯。錯層式住宅是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。SHOPPING MALL直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。商品房的均價是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。基價經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。共有房產共有房產是指某一房產屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。房地產登記的種類有哪些？房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。什么情形屬于房地產變更登記？下列情形屬于房地產變更登記：（1） 地產使用用途改變；（2） 權利人姓名或名稱發(fā)生變化的；（3） 房地產座落名稱或房地產名稱發(fā)生變化的；（4） 建筑物、附著物倒塌、拆除。何為“預售面積”和“竣工面積”？預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。后房型時代是指當一批經典戶型被大量復制，戶型設計趨于同質化，合理的戶型設計只是房地產產品的及格線時，小區(qū)的規(guī)模、位置、環(huán)境、系統(tǒng)設置、安全指數(shù)、增值潛力等綜合因素構成決定購買的重要砝碼。健康住宅是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態(tài)的住宅?？展木植棵婢植牧吓c基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。如何辦理裝修許可證？首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然后由房產管理局受理申報，經房管局光派人現(xiàn)場查勘后進行審批，最后是繳費和領取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責維修或賠償?shù)某兄Z書；辦理白蟻防治手續(xù)。LOGO即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術字、字母等。商品房預售須符合哪些條件？（1） 交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2） 有建設工程規(guī)劃許可證；（3） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。哪些情況下，預售房購買者可以