08年夏季房展會(指南針版)總結報告

2008年夏季房交會報告1.概述2008年夏季房交會于7月11日-7月14日在世界博覽廣場盛大開幕。本次房交會由大連市房屋交易大會組委會主辦、大連北方國際展覽有限公司承辦，參展企業(yè)共90家，其中商品房參展企業(yè)72家，參展樓盤76個，無論是從參展企業(yè)的數(shù)量還是參展樓盤的個數(shù)都較春展時期有大幅度下降，分別下降了20%和27%。1.1參展企業(yè)情況表1：參展企業(yè)明細項目參展企業(yè)開發(fā)商媒體中介 (二手房)金融機構輔助企業(yè)本地外地數(shù)量66613525 （注：該統(tǒng)計以布展數(shù)據為準）本次參展的72家開發(fā)商大連本地的公司占91.7%，外地的開發(fā)商僅占8.3%，其中包括日本的山田建設珠式會社。二手房有5家企業(yè)參展，僅為春展時期的一半；另有包括平面、網絡、報紙、雜志等13家媒體參展報道宣傳本次展會，裝飾裝修等輔助企業(yè)5家，而本次參展的金融機構只有哈爾濱銀行大連分行及大連銀行2家。2.參展項目信息2.1甘井子、旅順樓盤數(shù)量占比大表2：參展項目區(qū)域分布區(qū)域中心三區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順金州北三市外地總計合計182461273676比重23.7%31.6%7.9%15.8%9.2%3.9%7.9%100.0%本次夏季房展會參展商品房項目共76個，比春展時期少了30個，從區(qū)域樓盤分布來看，甘井子區(qū)占了31.6%，依然占據供應主導地位；中心三區(qū)和開發(fā)區(qū)本次的參展樓盤比例下降幅度較大分別為6.5%和4.4%；旅順口區(qū)參展項目12個，占項目總數(shù)的15.8%；金州區(qū)有7個項目參加展會，占項目總數(shù)的9.2%，北三市參展3個，占項目總數(shù)的3.9%，與春展相比本次夏展會多了6個外地的樓盤，占了總體的7.8%，其中有山田建設珠式會社開發(fā)的所在地在日本的5個樓盤，和一個威海市的樓盤。從參展樓盤的數(shù)量上看，市內四區(qū)有42個，占了總體的一半以上，依然是展會的主力軍；新城區(qū)參展樓盤28個，占比為36.8%；與上次春展相比，本次展會多了6個外地的樓盤，占到了總體的7.9%，僅次于金州，與開發(fā)區(qū)持平，其數(shù)量為北三市的一倍。而來自日本的5個樓盤可以說的上是本次夏展的一大亮點，數(shù)量也達到了總體數(shù)量的6.6%。從參展樓盤的在售狀態(tài)來看，本次夏季房交會大連參展的70個樓盤中形象展示樓盤共30個，占參展樓盤總數(shù)的42.86%，在售樓盤共36個，占參展樓盤總數(shù)的51.43%，尾盤項目4個，僅占參展樓盤總數(shù)的5.71%。其中，在售樓盤的存量面積約為380萬平方米，共計42285套。 圖1：參展項目分布 單位：個2.2供應量上看夏展：旅順與甘井子齊飛 單位：萬平方米圖2：未來供應量從本次參展樓盤來看，大連各項目已推盤產品中總計仍有107.91萬平的可供應量，各項目下半年會有246.35萬平入市，其中甘井子區(qū)、旅順口區(qū)兩項供應量依然最高，現(xiàn)有供應量分別占總供應量35.4和16.5%，下半年兩區(qū)域供應量分別占總供應量30%和32.47%，今年夏展旅順口區(qū)取代開發(fā)區(qū)成為新城區(qū)供應主力。本次參展的大連項目已推盤產品中總計仍有11447套可供出售的商品房，其中甘井子區(qū)體量最大，占了40.7%；旅順其次，占了17.8%；發(fā)展最成熟的中山區(qū)占比最小，僅為2.8%；而其他城區(qū)的在售仍可供出售量相差不大，均在6%-9%之間。在參展樓盤中，下半年即將推出的商品房數(shù)量預計有25358套，甘井子區(qū)和旅順占據超過一半，分別占29.0%和26.3%；其次是沙河口區(qū)和金州區(qū)，分別占了12.7%和15.4%；而西崗區(qū)下半年沒有新推出的商品房；可以看出甘井子區(qū)依然保持其供應主力的地位，大連的商品房供應已逐漸偏離中心城區(qū)。2.3展示項目樓盤預計開盤時間統(tǒng)計預計開盤時間開盤個數(shù)（個）甘井子區(qū)市內三區(qū)新城區(qū)總計08年7月004408年8月5231008年9-10月220408年11-12月22042009年1168總計1071330據“指南針營銷策劃機構”統(tǒng)計，夏展中的展示項目有4個即將于本月開盤，全部是新城區(qū)項目，而預計8月開盤的項目最多，占了總展示項目的34%；其次是09年開盤的項目，占了27%，這類產品多是借展會進行形象宣傳，所以展會上3/4的展示項目都將于今年下半年開盤，這其中市內四區(qū)占了68.2%，甘井子區(qū)依然是主力，占了下半年市內開盤項目的60%，下半年競爭依然激烈。2.4價錢上看夏展表5：價格區(qū)間區(qū)域分布價位中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順口區(qū)金州區(qū)普蘭店長興島4000以下0000010124000-50000001174005000-60000003222006000-70000005100007000-80000007101008000-1000010340000010000-1200030340000012000以上224012000（數(shù)據來源：大連參展項目）圖3：價格區(qū)間數(shù)量分布 本次展會，從市內四區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、普蘭店和長興島的70個樓盤的價格來看，均價超過8000元/平的樓盤有29個，約占總數(shù)的41.4%；低于8000元/平的有41個，約占總數(shù)的58.6%。其中均價超過8000元/平的29個樓盤中，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)的全部18個樓盤包含其中，比重達到62%，另外38%則分布在甘井子區(qū)和旅順口區(qū)及開發(fā)區(qū)；開發(fā)區(qū)及旅順口區(qū)則是別墅等高檔住宅。而低于8000元/平的樓盤基本均勻分布在其余幾個區(qū)域，以旅順口區(qū)最低，該區(qū)域有12個樓盤中有10個樓盤均價低于6000元/平。市內四區(qū)除甘井子區(qū)已經無法找到均價低于8000元/平的新房，而甘井子區(qū)也在超8000的道路上亦步亦趨；開發(fā)區(qū)和金州區(qū)價格在40008000元/平徘徊，價格差距較大。從整體來看，平均價格多集中在7000-12000元/平方米之間，與春展相同，均價在此區(qū)間的樓盤達28個，甘井子區(qū)樓盤價格兩極化趨勢明顯，最低價有5000元左右樓盤，最高價已達到萬元以上。2.5住宅為主，81-100仍為供應主力2.5.1 產品類型表3：產品類型區(qū)域分布類型中心三區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順口區(qū)金州區(qū)北三市其他合計住宅1723410153880寫字間00000000公寓02100003商業(yè)00000000別墅10120004本次房交會參展項目以住宅為主，數(shù)量達80個，約占所有參展項目的92%，另有公寓項目3個，約占項目總體的3.4%。寫字間項目和商業(yè)項目沒有。參展項目類型比較單一，部分住宅屬于混合形式，住宅與公寓混合較多，高層與別墅類產品混合也較多。2.5.2在售產品81-100平占多、兩室為主力表4：面積區(qū)間區(qū)域分布面積區(qū)間中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)金州旅順開發(fā)區(qū)北三市合計 60以下0323012128550421381263460-800012010851658017421188881-10000340171034210834302324137101-1200038768822822601196120以上17502752411202800839別墅147003002000197（數(shù)據來源：參展在售項目） 本次參展在售項目房源共計10891套，區(qū)間劃分81-100平最多，占總套數(shù)37.99%；60平以下、60-80平、101-120平緊接其后，分別占總套數(shù)的24.33%、17.34%、11%；121平以上相對較少，共占總套數(shù)7.7%。在售房源面積以100平以下為主，其中更以81-100平最為突出，以4137套領跑市場。表4：面積區(qū)間區(qū)域分布面積區(qū)間中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)金州旅順開發(fā)區(qū)北三市合計一室0328966085503254292093二室00467256519011394736645498三室1750247877399334962662394三室以上000108120000228別墅147003002000197（數(shù)據來源：參展在售項目）2.6夏展樓盤未來供應：745萬平，總套數(shù)：76515套從本次參展樓盤來看，未來市內四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、普蘭店和長興島將有總計745.3027萬平的供應量，其中以甘井子區(qū)比重最高，占總供應量35.58%，金州區(qū)次之，占總供應量19.72%，旅順口區(qū)、開發(fā)區(qū)和沙河口區(qū)分別占17.53%、9.4%和8.6%，而中山區(qū)、西崗區(qū)、普蘭店和長興島未來供應量較少，共占總供應量8.82%。從供應的套數(shù)來看，甘井子區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)依然位居前列，未來供應總套數(shù)達76515套。甘井子區(qū)目前在售樓盤共14個，展示樓盤10個，繼春展之后成為樓盤供應量最多的區(qū)域，同時，旅順口區(qū)的土地供應放量明顯，而開發(fā)區(qū)的土地供應勢頭則相對減弱。2.6.1形象展示樓盤供應情況：360萬平 總套數(shù)：32730套從此次展會反應的情況來看，未來市內四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)和金州區(qū)處于形象展示階段的樓盤總建筑面積為360.2767萬平，總套數(shù)為32730套。2.6.2在售樓盤供應情況：380萬平 剩余套數(shù)：42285套從此次展會反應的情況來看，未來市內四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)和金州區(qū)處于形象展示階段的樓盤總建筑面積為380.026萬平萬平，總套數(shù)為42285套。3.消費者心理描述“指南針營銷策劃機構”通過對本次參加房交會的消費者進行隨機抽樣調查400余組客戶，經匯總篩選有效樣本266組。本次受訪者年齡結構比例如下圖：20-30歲的受訪者36.1%，30-40歲的年齡區(qū)間占總體受訪者的33.10%。數(shù)據表現(xiàn)與現(xiàn)場觀察基本一致，年輕購房群體在本次夏展占比七成左右，已經成為了近期購房的主力大軍。受訪者年齡結構圖3.1理想中的房子3.1.1關注功能性，兩室是首選調查結果顯示，消費者中需求兩室戶型的人群占比最大，比例高達60%，其次為三室占比為27.1%。一室和三室以上產品需求比以往嚴重縮水，前者說明投資客戶當前已經幾近消失，而后者卻表明改善型需求依然大多持幣觀望。因此，整體市場的需求表現(xiàn)以自住需求中首次置業(yè)為支撐，所以兩室產品也就成為了購房人群置業(yè)的首選。3.1.2在中小面積上聚焦面積區(qū)間選擇單位：平方米根據統(tǒng)計結果，60-90平方米面積區(qū)間最受消費者歡迎，占比為50.8%，50-60平方米占比為13.9%，90-100方米占比為13.5%。消費者年齡的逐漸年輕化是中小戶型受歡迎的主要原因，大面積產品由于高總價等因素影響，基本無人問津。消費者對面積的選擇與上屆展會相比基本趨同，中小戶型仍然是未來市場中的搶手貨。3.1.3 接受房款60萬以下占7成預期總房款分布單位：萬 對于總房款的接受程度：大多數(shù)消費者可以接受的價位在60萬元以下，占比超過70%，相對于春展比較依然沒有什么提高。而能接受100萬以上的消費者占比1.6%，與上屆展會相比卻下降明顯，可見改善型需求的減少非常普遍。3.2對市場心理3.2.1“房價下跌預期”限制需求釋放購房計劃參加展會的被調查消費者中，選擇08年下半年及09年買房的消費者占比47.4%，可見，市場短期內購房的剛性需求依然穩(wěn)定存在，他們主要以婚房、改善等自住性需求為主要購房目的，其中選擇09年買房的很多消費者，是怕短期內購房后房價出現(xiàn)下調，因此選擇再看看樓市變化。他們的想法非常類似在問卷中出現(xiàn)頻次最高的，選擇“說不好”的那類人群；他們只有一個共識：那就是“再看看時機，可能隨時出手?！笨磥?，樓市的走向不明，價格是漲是跌是目前影響消費者購房的直接原因。3.2.2 新房是首選參加展會的被調查消費者中，有64.7%消費者選擇購買新房，而只有10.2%的消費者選擇購買二手房，看來，對于年輕群體為主的市場而言，商品房更具親和力，更容易被市場接受。同時，也有25.2%的消費者處于猶豫階段，究其原因主要是價格與地段的對立矛盾難于取舍的問題，如果具備地段優(yōu)勢的二手房能夠與商品房價格拉開明顯的檔次，還是非?？赡芊至鞑糠中枨蟮?。3.2.3改善性需求急需釋放購房目的本次展會首次置業(yè)占37.2%，可以說短期內年輕的剛性需求仍然是市場的主力。而本屆展會相比春展中最大的變化是改善性需求大幅提升，經“指南針營銷策劃機構”分析，主要是改善需求經歷了近1年的自我抑制希望實現(xiàn)釋放，但目前的市場價格走勢如何依然沒有個最后答案，大批的改善性客戶出現(xiàn)在展會“觀察”與“淘寶”，一旦市場價格出現(xiàn)了成交平衡點，潛在需求有望大批量釋放。3.2.4看跌心理越發(fā)普遍圖12：未來市場預期對于08年大連樓市的走勢，春展問卷中有48%的消費者認為08大連樓市年會漲價，而僅有20.3%的人認為樓市有下調的可能性；而此次夏展53.8%的人認為08樓市會降價，短短的3個月消費者對于大連樓市的判斷發(fā)生了巨大的轉變，如何扭轉這種“心理暗示”，是當前擺在開發(fā)商面前的最大難題。令人欣慰的是，僅有11.7%的消費者認為大連樓市價格會出現(xiàn)大幅下調的局面，看來，消費者也在觀望中更加成熟和理性，普遍認可大連樓市不會出現(xiàn)深圳似的大起大落，但近一半的人認定房價會出現(xiàn)小幅下降。4.展會印象與總結：08年夏季房展會在市場一片低迷中拉開帷幕，整體的感覺是比春展冷清了不少，無論是參展樓盤的表現(xiàn)還是消費者熱情上都能看出，但是展會還是有以下幾點值得關注。一、低迷在于市場預期，供給、需求對接良好從整體供應產品來看，無論面積區(qū)間上還是戶型功能上，開發(fā)商還是比較準確地把握住了當前市場的訴求點的。產品供應對應上了需求，可是成交價格在經過了半年多的博弈后依然沒有一個結果，因此成交量仍舊沒有改觀，到底如何改變這一現(xiàn)狀，值得所有從業(yè)人員的深思。二、開發(fā)商本地化，消費者觀望繼續(xù)與春季房展會不同，雖然有日本開發(fā)商及外地樓盤參展，但全國性大開發(fā)商也只有中海、萬科參加了展會，春季展會各家爭人氣的宏大場景沒有在夏季展會出現(xiàn)，開發(fā)商本地化讓此次展會從宣傳為重點回歸到了看重下半年的產品銷售上，億達等企業(yè)雖仍以其品牌效應聚集著大量人氣，但明顯看到