08年夏季房展會(huì)(指南針版)總結(jié)報(bào)告

2008年夏季房交會(huì)報(bào)告1.概述2008年夏季房交會(huì)于7月11日-7月14日在世界博覽廣場(chǎng)盛大開幕。本次房交會(huì)由大連市房屋交易大會(huì)組委會(huì)主辦、大連北方國(guó)際展覽有限公司承辦，參展企業(yè)共90家，其中商品房參展企業(yè)72家，參展樓盤76個(gè)，無(wú)論是從參展企業(yè)的數(shù)量還是參展樓盤的個(gè)數(shù)都較春展時(shí)期有大幅度下降，分別下降了20%和27%。1.1參展企業(yè)情況表1：參展企業(yè)明細(xì)項(xiàng)目參展企業(yè)開發(fā)商媒體中介 (二手房)金融機(jī)構(gòu)輔助企業(yè)本地外地?cái)?shù)量66613525 （注：該統(tǒng)計(jì)以布展數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）本次參展的72家開發(fā)商大連本地的公司占91.7%，外地的開發(fā)商僅占8.3%，其中包括日本的山田建設(shè)珠式會(huì)社。二手房有5家企業(yè)參展，僅為春展時(shí)期的一半；另有包括平面、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志等13家媒體參展報(bào)道宣傳本次展會(huì)，裝飾裝修等輔助企業(yè)5家，而本次參展的金融機(jī)構(gòu)只有哈爾濱銀行大連分行及大連銀行2家。2.參展項(xiàng)目信息2.1甘井子、旅順樓盤數(shù)量占比大表2：參展項(xiàng)目區(qū)域分布區(qū)域中心三區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順金州北三市外地總計(jì)合計(jì)182461273676比重23.7%31.6%7.9%15.8%9.2%3.9%7.9%100.0%本次夏季房展會(huì)參展商品房項(xiàng)目共76個(gè)，比春展時(shí)期少了30個(gè)，從區(qū)域樓盤分布來(lái)看，甘井子區(qū)占了31.6%，依然占據(jù)供應(yīng)主導(dǎo)地位；中心三區(qū)和開發(fā)區(qū)本次的參展樓盤比例下降幅度較大分別為6.5%和4.4%；旅順口區(qū)參展項(xiàng)目12個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的15.8%；金州區(qū)有7個(gè)項(xiàng)目參加展會(huì)，占項(xiàng)目總數(shù)的9.2%，北三市參展3個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的3.9%，與春展相比本次夏展會(huì)多了6個(gè)外地的樓盤，占了總體的7.8%，其中有山田建設(shè)珠式會(huì)社開發(fā)的所在地在日本的5個(gè)樓盤，和一個(gè)威海市的樓盤。從參展樓盤的數(shù)量上看，市內(nèi)四區(qū)有42個(gè)，占了總體的一半以上，依然是展會(huì)的主力軍；新城區(qū)參展樓盤28個(gè)，占比為36.8%；與上次春展相比，本次展會(huì)多了6個(gè)外地的樓盤，占到了總體的7.9%，僅次于金州，與開發(fā)區(qū)持平，其數(shù)量為北三市的一倍。而來(lái)自日本的5個(gè)樓盤可以說(shuō)的上是本次夏展的一大亮點(diǎn)，數(shù)量也達(dá)到了總體數(shù)量的6.6%。從參展樓盤的在售狀態(tài)來(lái)看，本次夏季房交會(huì)大連參展的70個(gè)樓盤中形象展示樓盤共30個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的42.86%，在售樓盤共36個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的51.43%，尾盤項(xiàng)目4個(gè)，僅占參展樓盤總數(shù)的5.71%。其中，在售樓盤的存量面積約為380萬(wàn)平方米，共計(jì)42285套。 圖1：參展項(xiàng)目分布 單位：個(gè)2.2供應(yīng)量上看夏展：旅順與甘井子齊飛 單位：萬(wàn)平方米圖2：未來(lái)供應(yīng)量從本次參展樓盤來(lái)看，大連各項(xiàng)目已推盤產(chǎn)品中總計(jì)仍有107.91萬(wàn)平的可供應(yīng)量，各項(xiàng)目下半年會(huì)有246.35萬(wàn)平入市，其中甘井子區(qū)、旅順口區(qū)兩項(xiàng)供應(yīng)量依然最高，現(xiàn)有供應(yīng)量分別占總供應(yīng)量35.4和16.5%，下半年兩區(qū)域供應(yīng)量分別占總供應(yīng)量30%和32.47%，今年夏展旅順口區(qū)取代開發(fā)區(qū)成為新城區(qū)供應(yīng)主力。本次參展的大連項(xiàng)目已推盤產(chǎn)品中總計(jì)仍有11447套可供出售的商品房，其中甘井子區(qū)體量最大，占了40.7%；旅順其次，占了17.8%；發(fā)展最成熟的中山區(qū)占比最小，僅為2.8%；而其他城區(qū)的在售仍可供出售量相差不大，均在6%-9%之間。在參展樓盤中，下半年即將推出的商品房數(shù)量預(yù)計(jì)有25358套，甘井子區(qū)和旅順占據(jù)超過(guò)一半，分別占29.0%和26.3%；其次是沙河口區(qū)和金州區(qū)，分別占了12.7%和15.4%；而西崗區(qū)下半年沒(méi)有新推出的商品房；可以看出甘井子區(qū)依然保持其供應(yīng)主力的地位，大連的商品房供應(yīng)已逐漸偏離中心城區(qū)。2.3展示項(xiàng)目樓盤預(yù)計(jì)開盤時(shí)間統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)開盤時(shí)間開盤個(gè)數(shù)（個(gè)）甘井子區(qū)市內(nèi)三區(qū)新城區(qū)總計(jì)08年7月004408年8月5231008年9-10月220408年11-12月22042009年1168總計(jì)1071330據(jù)“指南針營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)”統(tǒng)計(jì)，夏展中的展示項(xiàng)目有4個(gè)即將于本月開盤，全部是新城區(qū)項(xiàng)目，而預(yù)計(jì)8月開盤的項(xiàng)目最多，占了總展示項(xiàng)目的34%；其次是09年開盤的項(xiàng)目，占了27%，這類產(chǎn)品多是借展會(huì)進(jìn)行形象宣傳，所以展會(huì)上3/4的展示項(xiàng)目都將于今年下半年開盤，這其中市內(nèi)四區(qū)占了68.2%，甘井子區(qū)依然是主力，占了下半年市內(nèi)開盤項(xiàng)目的60%，下半年競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。2.4價(jià)錢上看夏展表5：價(jià)格區(qū)間區(qū)域分布價(jià)位中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順口區(qū)金州區(qū)普蘭店長(zhǎng)興島4000以下0000010124000-50000001174005000-60000003222006000-70000005100007000-80000007101008000-1000010340000010000-1200030340000012000以上224012000（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連參展項(xiàng)目）圖3：價(jià)格區(qū)間數(shù)量分布 本次展會(huì)，從市內(nèi)四區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、普蘭店和長(zhǎng)興島的70個(gè)樓盤的價(jià)格來(lái)看，均價(jià)超過(guò)8000元/平的樓盤有29個(gè)，約占總數(shù)的41.4%；低于8000元/平的有41個(gè)，約占總數(shù)的58.6%。其中均價(jià)超過(guò)8000元/平的29個(gè)樓盤中，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)的全部18個(gè)樓盤包含其中，比重達(dá)到62%，另外38%則分布在甘井子區(qū)和旅順口區(qū)及開發(fā)區(qū)；開發(fā)區(qū)及旅順口區(qū)則是別墅等高檔住宅。而低于8000元/平的樓盤基本均勻分布在其余幾個(gè)區(qū)域，以旅順口區(qū)最低，該區(qū)域有12個(gè)樓盤中有10個(gè)樓盤均價(jià)低于6000元/平。市內(nèi)四區(qū)除甘井子區(qū)已經(jīng)無(wú)法找到均價(jià)低于8000元/平的新房，而甘井子區(qū)也在超8000的道路上亦步亦趨；開發(fā)區(qū)和金州區(qū)價(jià)格在40008000元/平徘徊，價(jià)格差距較大。從整體來(lái)看，平均價(jià)格多集中在7000-12000元/平方米之間，與春展相同，均價(jià)在此區(qū)間的樓盤達(dá)28個(gè)，甘井子區(qū)樓盤價(jià)格兩極化趨勢(shì)明顯，最低價(jià)有5000元左右樓盤，最高價(jià)已達(dá)到萬(wàn)元以上。2.5住宅為主，81-100仍為供應(yīng)主力2.5.1 產(chǎn)品類型表3：產(chǎn)品類型區(qū)域分布類型中心三區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順口區(qū)金州區(qū)北三市其他合計(jì)住宅1723410153880寫字間00000000公寓02100003商業(yè)00000000別墅10120004本次房交會(huì)參展項(xiàng)目以住宅為主，數(shù)量達(dá)80個(gè)，約占所有參展項(xiàng)目的92%，另有公寓項(xiàng)目3個(gè)，約占項(xiàng)目總體的3.4%。寫字間項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有。參展項(xiàng)目類型比較單一，部分住宅屬于混合形式，住宅與公寓混合較多，高層與別墅類產(chǎn)品混合也較多。2.5.2在售產(chǎn)品81-100平占多、兩室為主力表4：面積區(qū)間區(qū)域分布面積區(qū)間中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)金州旅順開發(fā)區(qū)北三市合計(jì) 60以下0323012128550421381263460-800012010851658017421188881-10000340171034210834302324137101-1200038768822822601196120以上17502752411202800839別墅147003002000197（數(shù)據(jù)來(lái)源：參展在售項(xiàng)目） 本次參展在售項(xiàng)目房源共計(jì)10891套，區(qū)間劃分81-100平最多，占總套數(shù)37.99%；60平以下、60-80平、101-120平緊接其后，分別占總套數(shù)的24.33%、17.34%、11%；121平以上相對(duì)較少，共占總套數(shù)7.7%。在售房源面積以100平以下為主，其中更以81-100平最為突出，以4137套領(lǐng)跑市場(chǎng)。表4：面積區(qū)間區(qū)域分布面積區(qū)間中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)金州旅順開發(fā)區(qū)北三市合計(jì)一室0328966085503254292093二室00467256519011394736645498三室1750247877399334962662394三室以上000108120000228別墅147003002000197（數(shù)據(jù)來(lái)源：參展在售項(xiàng)目）2.6夏展樓盤未來(lái)供應(yīng)：745萬(wàn)平，總套數(shù)：76515套從本次參展樓盤來(lái)看，未來(lái)市內(nèi)四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、普蘭店和長(zhǎng)興島將有總計(jì)745.3027萬(wàn)平的供應(yīng)量，其中以甘井子區(qū)比重最高，占總供應(yīng)量35.58%，金州區(qū)次之，占總供應(yīng)量19.72%，旅順口區(qū)、開發(fā)區(qū)和沙河口區(qū)分別占17.53%、9.4%和8.6%，而中山區(qū)、西崗區(qū)、普蘭店和長(zhǎng)興島未來(lái)供應(yīng)量較少，共占總供應(yīng)量8.82%。從供應(yīng)的套數(shù)來(lái)看，甘井子區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)依然位居前列，未來(lái)供應(yīng)總套數(shù)達(dá)76515套。甘井子區(qū)目前在售樓盤共14個(gè)，展示樓盤10個(gè)，繼春展之后成為樓盤供應(yīng)量最多的區(qū)域，同時(shí)，旅順口區(qū)的土地供應(yīng)放量明顯，而開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)勢(shì)頭則相對(duì)減弱。2.6.1形象展示樓盤供應(yīng)情況：360萬(wàn)平 總套數(shù)：32730套從此次展會(huì)反應(yīng)的情況來(lái)看，未來(lái)市內(nèi)四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)和金州區(qū)處于形象展示階段的樓盤總建筑面積為360.2767萬(wàn)平，總套數(shù)為32730套。2.6.2在售樓盤供應(yīng)情況：380萬(wàn)平 剩余套數(shù)：42285套從此次展會(huì)反應(yīng)的情況來(lái)看，未來(lái)市內(nèi)四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、旅順口區(qū)和金州區(qū)處于形象展示階段的樓盤總建筑面積為380.026萬(wàn)平萬(wàn)平，總套數(shù)為42285套。3.消費(fèi)者心理描述“指南針營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)”通過(guò)對(duì)本次參加房交會(huì)的消費(fèi)者進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查400余組客戶，經(jīng)匯總篩選有效樣本266組。本次受訪者年齡結(jié)構(gòu)比例如下圖：20-30歲的受訪者36.1%，30-40歲的年齡區(qū)間占總體受訪者的33.10%。數(shù)據(jù)表現(xiàn)與現(xiàn)場(chǎng)觀察基本一致，年輕購(gòu)房群體在本次夏展占比七成左右，已經(jīng)成為了近期購(gòu)房的主力大軍。受訪者年齡結(jié)構(gòu)圖3.1理想中的房子3.1.1關(guān)注功能性，兩室是首選調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者中需求兩室戶型的人群占比最大，比例高達(dá)60%，其次為三室占比為27.1%。一室和三室以上產(chǎn)品需求比以往嚴(yán)重縮水，前者說(shuō)明投資客戶當(dāng)前已經(jīng)幾近消失，而后者卻表明改善型需求依然大多持幣觀望。因此，整體市場(chǎng)的需求表現(xiàn)以自住需求中首次置業(yè)為支撐，所以兩室產(chǎn)品也就成為了購(gòu)房人群置業(yè)的首選。3.1.2在中小面積上聚焦面積區(qū)間選擇單位：平方米根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，60-90平方米面積區(qū)間最受消費(fèi)者歡迎，占比為50.8%，50-60平方米占比為13.9%，90-100方米占比為13.5%。消費(fèi)者年齡的逐漸年輕化是中小戶型受歡迎的主要原因，大面積產(chǎn)品由于高總價(jià)等因素影響，基本無(wú)人問(wèn)津。消費(fèi)者對(duì)面積的選擇與上屆展會(huì)相比基本趨同，中小戶型仍然是未來(lái)市場(chǎng)中的搶手貨。3.1.3 接受房款60萬(wàn)以下占7成預(yù)期總房款分布單位：萬(wàn) 對(duì)于總房款的接受程度：大多數(shù)消費(fèi)者可以接受的價(jià)位在60萬(wàn)元以下，占比超過(guò)70%，相對(duì)于春展比較依然沒(méi)有什么提高。而能接受100萬(wàn)以上的消費(fèi)者占比1.6%，與上屆展會(huì)相比卻下降明顯，可見改善型需求的減少非常普遍。3.2對(duì)市場(chǎng)心理3.2.1“房?jī)r(jià)下跌預(yù)期”限制需求釋放購(gòu)房計(jì)劃參加展會(huì)的被調(diào)查消費(fèi)者中，選擇08年下半年及09年買房的消費(fèi)者占比47.4%，可見，市場(chǎng)短期內(nèi)購(gòu)房的剛性需求依然穩(wěn)定存在，他們主要以婚房、改善等自住性需求為主要購(gòu)房目的，其中選擇09年買房的很多消費(fèi)者，是怕短期內(nèi)購(gòu)房后房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，因此選擇再看看樓市變化。他們的想法非常類似在問(wèn)卷中出現(xiàn)頻次最高的，選擇“說(shuō)不好”的那類人群；他們只有一個(gè)共識(shí)：那就是“再看看時(shí)機(jī)，可能隨時(shí)出手。”看來(lái)，樓市的走向不明，價(jià)格是漲是跌是目前影響消費(fèi)者購(gòu)房的直接原因。3.2.2 新房是首選參加展會(huì)的被調(diào)查消費(fèi)者中，有64.7%消費(fèi)者選擇購(gòu)買新房，而只有10.2%的消費(fèi)者選擇購(gòu)買二手房，看來(lái)，對(duì)于年輕群體為主的市場(chǎng)而言，商品房更具親和力，更容易被市場(chǎng)接受。同時(shí)，也有25.2%的消費(fèi)者處于猶豫階段，究其原因主要是價(jià)格與地段的對(duì)立矛盾難于取舍的問(wèn)題，如果具備地段優(yōu)勢(shì)的二手房能夠與商品房?jī)r(jià)格拉開明顯的檔次，還是非?？赡芊至鞑糠中枨蟮摹?.2.3改善性需求急需釋放購(gòu)房目的本次展會(huì)首次置業(yè)占37.2%，可以說(shuō)短期內(nèi)年輕的剛性需求仍然是市場(chǎng)的主力。而本屆展會(huì)相比春展中最大的變化是改善性需求大幅提升，經(jīng)“指南針營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)”分析，主要是改善需求經(jīng)歷了近1年的自我抑制希望實(shí)現(xiàn)釋放，但目前的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)如何依然沒(méi)有個(gè)最后答案，大批的改善性客戶出現(xiàn)在展會(huì)“觀察”與“淘寶”，一旦市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了成交平衡點(diǎn)，潛在需求有望大批量釋放。3.2.4看跌心理越發(fā)普遍圖12：未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期對(duì)于08年大連樓市的走勢(shì)，春展問(wèn)卷中有48%的消費(fèi)者認(rèn)為08大連樓市年會(huì)漲價(jià)，而僅有20.3%的人認(rèn)為樓市有下調(diào)的可能性；而此次夏展53.8%的人認(rèn)為08樓市會(huì)降價(jià)，短短的3個(gè)月消費(fèi)者對(duì)于大連樓市的判斷發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，如何扭轉(zhuǎn)這種“心理暗示”，是當(dāng)前擺在開發(fā)商面前的最大難題。令人欣慰的是，僅有11.7%的消費(fèi)者認(rèn)為大連樓市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)的局面，看來(lái)，消費(fèi)者也在觀望中更加成熟和理性，普遍認(rèn)可大連樓市不會(huì)出現(xiàn)深圳似的大起大落，但近一半的人認(rèn)定房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅下降。4.展會(huì)印象與總結(jié)：08年夏季房展會(huì)在市場(chǎng)一片低迷中拉開帷幕，整體的感覺是比春展冷清了不少，無(wú)論是參展樓盤的表現(xiàn)還是消費(fèi)者熱情上都能看出，但是展會(huì)還是有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注。一、低迷在于市場(chǎng)預(yù)期，供給、需求對(duì)接良好從整體供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，無(wú)論面積區(qū)間上還是戶型功能上，開發(fā)商還是比較準(zhǔn)確地把握住了當(dāng)前市場(chǎng)的訴求點(diǎn)的。產(chǎn)品供應(yīng)對(duì)應(yīng)上了需求，可是成交價(jià)格在經(jīng)過(guò)了半年多的博弈后依然沒(méi)有一個(gè)結(jié)果，因此成交量仍舊沒(méi)有改觀，到底如何改變這一現(xiàn)狀，值得所有從業(yè)人員的深思。二、開發(fā)商本地化，消費(fèi)者觀望繼續(xù)與春季房展會(huì)不同，雖然有日本開發(fā)商及外地樓盤參展，但全國(guó)性大開發(fā)商也只有中海、萬(wàn)科參加了展會(huì)，春季展會(huì)各家爭(zhēng)人氣的宏大場(chǎng)景沒(méi)有在夏季展會(huì)出現(xiàn)，開發(fā)商本地化讓此次展會(huì)從宣傳為重點(diǎn)回歸到了看重下半年的產(chǎn)品銷售上，億達(dá)等企業(yè)雖仍以其品牌效應(yīng)聚集著大量人氣，但明顯看到