房地產(chǎn)u影辦公費(fèi)表格6章

,第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)管理,教學(xué)內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與項目管理,開發(fā)項目投資控制,開發(fā)項目進(jìn)度控制,開發(fā)項目質(zhì)量控制,開發(fā)項目的建設(shè)監(jiān)理,教學(xué)目的：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作，建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容及竣工驗收的要求；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與項目管理的內(nèi)容和程序，使學(xué)生對開發(fā)項目的建設(shè)過程有一個全面的認(rèn)識。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是建設(shè)過程中的三個基本控制；難點(diǎn)是三大控制目標(biāo)的實現(xiàn)的方法和監(jiān)理的實施。教學(xué)時數(shù)：4,第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)與管理,項目建設(shè)程序,項目工程管理,項目管理內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)項目,1.房地產(chǎn)開發(fā)項目必須具備的條件（1）有明確的建設(shè)目的；（2）有確定的投資總額；（3）有一定的任務(wù)和工作量；（4）有明確的建設(shè)時間；（5）有完整的組成要素體系；（6）項目實施有一次性的特點(diǎn)。,一、開發(fā)項目建設(shè)的概念和程序,2.項目建設(shè)的概念項目建設(shè)是指開發(fā)項目的工程建設(shè)，即將開發(fā)項目所涉及到的勞動力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)和經(jīng)驗等多種資源聚集到某個特定的時空點(diǎn)上來進(jìn)行的一項復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動。3.項目建設(shè)的基本程序（1）項目建設(shè)準(zhǔn)備（2）優(yōu)選施工隊伍（3）項目施工建設(shè)（4）項目竣工驗收,二、開發(fā)項目管理意義和內(nèi)容（一）項目管理的基本概念及其意義1.項目管理的目標(biāo)成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)（1）成果性目標(biāo)：如投資回收率、銷售利潤率、投資利潤率、項目功能性要求。（2）約束性目標(biāo)：建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。,2.項目管理的概念開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營的全過程進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。3.項目管理的意義（1）能使項目開發(fā)有計劃、有序地進(jìn)行（2）為開發(fā)項目提供有力的組織保證（3）為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境（4）有利于對項目控制和獲取最大綜合效益,（二）項目管理的主要內(nèi)容,（二）項目管理的主要內(nèi)容1.組建項目管理機(jī)構(gòu)選擇項目經(jīng)理組建項目管理班子2.辦理項目報建和施工所需的各種證件批件手續(xù)辦理項目報建手續(xù)辦理施工許可證3.項目招標(biāo)投標(biāo)工作4.項目實施的控制工作5.項目合同管理工作6.項目竣工驗收工作7.項目完成以后的評價工作8.項目管理的其他工作,三、開發(fā)項目的工程管理（一）項目工程管理的概念1.項目工程管理的概念項目的工程管理，即項目工程建設(shè)階段的管理，是指對項目從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的整個過程所進(jìn)行的管理。2.項目工程管理的主要任務(wù)開發(fā)項目管理的主要任務(wù)是以合同管理為手段，運(yùn)用計劃、組織、協(xié)調(diào)、檢查和控制等方法，從組織和管理的高度，對工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，最終目的是實現(xiàn)項目的總目標(biāo)投資、進(jìn)度、質(zhì)量的最優(yōu)化。,（二）編制項目工程管理方案1.制定項目工程組織管理方案項目工程組織管理方案是統(tǒng)籌安排項目工程建設(shè)工作的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是制定項目年度開發(fā)建設(shè)計劃，與各施工、協(xié)作單位簽訂合同，開展項目工程管理的主要依據(jù)。（1）制定項目工程組織管理方案的原則遵循基本建設(shè)的各項方針政策，堅持先地下后地上、先基礎(chǔ)設(shè)施后房屋建設(shè)，主體工程與配套工程同步建設(shè)交付使用；統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)，合理安排各單位工程、單項工程的施工；合理安排施工區(qū)域和布置施工臨時用地；做好資金、材料、設(shè)備等的綜合平衡，確保項目建設(shè)需要。,（2）項目工程組織管理方案的內(nèi)容工程組織管理方案的內(nèi)容包括：工程概況、工程勘察、設(shè)計出圖、拆遷安置、“七通一平”、施工隊伍落實、“三控”要求、材料、設(shè)備安排等。2.制定年度基本建設(shè)計劃3.制定籌集資金計劃4.制定建材、設(shè)備供應(yīng)計劃,（三）項目工程技術(shù)管理1.施工圖紙等的管理、審查、設(shè)計交底2.全面質(zhì)量管理制度的建立健全（四）項目現(xiàn)場管理1.開工準(zhǔn)備工作管理2.現(xiàn)場工程管理3.工程驗收及決算管理,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制,投資控制原理,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè),投資控制實施,一、開發(fā)項目投資控制原理（一）項目投資控制1.項目投資控制的含義在投資決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段和項目竣工驗收階段，把項目投資控制在計劃限額以內(nèi)，并隨時糾正偏差，保證目標(biāo)的實現(xiàn)。2.項目投資控制的目標(biāo)投資估算設(shè)計概算施工圖預(yù)算施工預(yù)算決算,（二）項目投資控制原理1.影響項目投資超額的因素分析（1）作第一次投資估算時，規(guī)劃、設(shè)計不深入（2）資料數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，投資計算粗糙（3）各設(shè)計階段的投資計算超過投資計劃目標(biāo)（4）價格上漲（5）規(guī)劃或要求改變（6）招投標(biāo)時投標(biāo)者較少（7）不可預(yù)見因素（8）人為因素,2.項目投資控制的主要方面(1)項目建設(shè)各階段對投資的影響(2)項目投資控制的主要方面規(guī)劃設(shè)計階段3.項目投資的動態(tài)控制(1)動態(tài)控制的含義(2)動態(tài)控制過程中應(yīng)注意的問題,二、開發(fā)項目投資控制的實施（一）項目設(shè)計投資控制1.投資評估2.設(shè)計開始前的投資框算3.項目限額設(shè)計4.項目設(shè)計概算（二）項目施工投資控制1.項目施工招投標(biāo)控制(1)工程項目承包合同價確定(2)項目施工招標(biāo)投資控制實施2.項目施工階段投資控制(1)項目施工規(guī)劃審查(2)項目施工投資控制實施,第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制,進(jìn)度控制原理,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè),進(jìn)度控制方法,進(jìn)度控制實施,一、開發(fā)項目進(jìn)度控制原理（一）項目進(jìn)度控制項目進(jìn)度控制是指項目實施階段以項目進(jìn)度為目標(biāo)，以動態(tài)控制原理為指導(dǎo)，按照項目進(jìn)度計劃及其實施細(xì)則規(guī)定的內(nèi)容，監(jiān)督和檢查項目進(jìn)度實施過程的動態(tài)變化，發(fā)現(xiàn)偏差，及時采取控制或協(xié)調(diào)的有效措施，或修改原計劃的綜合管理過程。將項目進(jìn)度控制的目標(biāo)分解為：（1）項目設(shè)計進(jìn)度控制目標(biāo)（2）項目招標(biāo)進(jìn)度控制目標(biāo)（3）項目是施工進(jìn)度控制目標(biāo)（4）項目竣工驗收進(jìn)度控制目標(biāo),（二）項目進(jìn)度控制原理1.影響項目進(jìn)度控制的因素分析2.項目進(jìn)度控制的基本思想項目進(jìn)度控制的基本思想為：進(jìn)度計劃的擬定，平衡是相對的，計劃的調(diào)整、變化是絕對的。（三）項目進(jìn)度控制的主要內(nèi)容1.編制進(jìn)度計劃2.進(jìn)度計劃的監(jiān)測與調(diào)整,（四）項目進(jìn)度控制措施1.組織管理措施“四保一協(xié)調(diào)”2.技術(shù)管理措施3.合同管理措施4.經(jīng)濟(jì)管理措施5.信息管理措施,二、項目進(jìn)度控制方法（一）線性圖法1.水平圖2.垂直圖（二）網(wǎng)絡(luò)圖法1.雙代號網(wǎng)絡(luò)圖2.單代號網(wǎng)絡(luò)圖,三、項目進(jìn)度控制實施（一）項目設(shè)計進(jìn)度控制1.以網(wǎng)絡(luò)圖為主，輔以橫道圖2.將總目標(biāo)分解為若干分目標(biāo)（二）項目施工進(jìn)度控制1.影響項目施工進(jìn)度控制的因素2.項目施工進(jìn)度調(diào)整,第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制,質(zhì)量控制原理,質(zhì)量評定,質(zhì)量控制方法,質(zhì)量控制實施,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè),一、開發(fā)項目質(zhì)量控制原理（一）項目質(zhì)量控制1.項目質(zhì)量控制的含義開發(fā)項目質(zhì)量控制，是指項目管理機(jī)構(gòu)為了確保開發(fā)項目質(zhì)量符合合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，所采取的一系列監(jiān)督、管理的措施、手段和方法。2.開發(fā)項目質(zhì)量的特點(diǎn)（1）項目質(zhì)量形成過程復(fù)雜（2）項目質(zhì)量水平不易穩(wěn)定（3）影響項目質(zhì)量的隱患多,3.項目質(zhì)量控制的目標(biāo)將項目質(zhì)量控制的目標(biāo)分解為：（1）項目設(shè)計質(zhì)量子系統(tǒng)（2）項目材料質(zhì)量子系統(tǒng)（3）項目設(shè)備質(zhì)量子系統(tǒng)（4）項目土建施工和設(shè)備安裝質(zhì)量子系統(tǒng),（二）項目質(zhì)量控制原理1.項目質(zhì)量控制的基本原理項目質(zhì)量控制的基本原理，就是由分別代表政府和建設(shè)單位的政府質(zhì)量監(jiān)督部門和社會質(zhì)量監(jiān)理部門，對項目的設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段實行全面質(zhì)量管理和控制。2.項目質(zhì)量控制的基本原則(1)質(zhì)量第一(2)預(yù)防為主(3)為用戶服務(wù)(4)用數(shù)據(jù)說話,1.計劃階段2.執(zhí)行階段3.檢查階段4.處理階段,二、開發(fā)項目質(zhì)量控制方法,（一）PDCA循環(huán)法,（二）數(shù)理統(tǒng)計方法1.直方圖法2.排列圖法3.控制圖法4.相關(guān)圖法5.分層法6.因果分析法7.統(tǒng)計調(diào)查表法,三、開發(fā)項目質(zhì)量控制實施（一）開發(fā)項目質(zhì)量控制子系統(tǒng)1.設(shè)計質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制2.材料質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制3.設(shè)備質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制4.土建施工和設(shè)備安裝質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制（二）全過程的質(zhì)量控制1.事前控制2.事中控制3.事后控制,四、開發(fā)項目質(zhì)量評定與竣工驗收（一）開發(fā)項目質(zhì)量評定項目的劃分1.分項工程2.分部工程3.單位工程（二）工程質(zhì)量的評定1.分項工程質(zhì)量評定2.工程質(zhì)量評定的等級標(biāo)準(zhǔn)（三）工程項目的竣工驗收1.單項工程驗收2.全部驗收,第五節(jié)開發(fā)項目的建設(shè)監(jiān)理,監(jiān)理含義作用,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè),監(jiān)理內(nèi)容管理,一、建設(shè)監(jiān)理的含義和作用1.建設(shè)監(jiān)理的含義是指由具有法人資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建設(shè)單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建筑工程承包合同，在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位對工程項目實施專門的監(jiān)督活動，以求用最少的人力、物力、財力和時間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。2.建設(shè)監(jiān)理的作用（1）有利于建立良性的建設(shè)項目管理監(jiān)督機(jī)制（2）有利于建設(shè)項目總體目標(biāo)的順利實現(xiàn)（3）有利于對外工程承包業(yè)務(wù)的順利開展,二、工程監(jiān)理的內(nèi)容和管理（一）建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度控制2.工程質(zhì)量控制3.工程投資控制4.合同管理5.信息管理6.協(xié)調(diào)（二）建設(shè)監(jiān)理的組織1.項目建設(shè)