宜興_蘇寧_LOFT產(chǎn)品研究.ppt

宜興蘇寧東氿項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品研究,世聯(lián)地產(chǎn)蘇寧宜興項(xiàng)目組,LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)接受度,客戶反饋,解決核心問題,產(chǎn)品案例分析,客戶特征訪談,假設(shè)我們產(chǎn)品要做成LOFT？,宜興市場(chǎng)現(xiàn)狀,市場(chǎng)價(jià)格,在不考慮總高度是否符合規(guī)定的情況下,目錄：,LOFT產(chǎn)品分析項(xiàng)目靜態(tài)銷售額測(cè)算客戶訪談附件,目錄：,LOFT產(chǎn)品分析項(xiàng)目靜態(tài)銷售額測(cè)算客戶訪談附件,優(yōu)勢(shì)(1)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)還在于性價(jià)比較高。一層的價(jià)格，兩層的面積：LOFT住宅產(chǎn)品層高4.9，可以給客戶更加實(shí)惠的感覺。(2)動(dòng)靜真正分離，上下截然分區(qū)，復(fù)式結(jié)構(gòu)增加戶型的使用空間。,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)價(jià)格實(shí)惠，功能實(shí)用,總體層高5.8米,自由分割,自由分割,劣勢(shì)：(1)每層的空間受高度限制，有局促感和壓抑感;(2)此種產(chǎn)品不可避免的提高了裝修成本及費(fèi)用。(3)面對(duì)的客戶群體較為單一，受眾面窄。,產(chǎn)品劣勢(shì)層高受限，成本增加，客群?jiǎn)我?居住及生活空間受到壓抑,自由分割,自由分割,產(chǎn)品客戶群年輕的首置，投資客戶,Loft產(chǎn)品：享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口密集，商業(yè)成熟，交通便利的地區(qū)。,主要客戶群：是25-38歲的年齡段，一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自住；其次是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報(bào)；另外還有一類就是外地移民，他們購買的目的是建立一個(gè)立足都市的生活平臺(tái)。,無錫市場(chǎng)案例,Loft項(xiàng)目性質(zhì)一般以商辦或商住立項(xiàng)，多為小體量項(xiàng)目。,從當(dāng)時(shí)LOFT產(chǎn)品銷售時(shí)，均價(jià)與周邊住宅對(duì)比系數(shù)為11.3左右,目前宜興市場(chǎng)無此類產(chǎn)品可供參考，特選取無錫市場(chǎng)案例：,結(jié)合產(chǎn)品特征及市場(chǎng)案例分析如下：,市場(chǎng)LOFT產(chǎn)品主要為90以下小戶型；購買客戶多為年輕白領(lǐng)首置，商務(wù)，及投資客戶；宜興市場(chǎng)尚無此類產(chǎn)品出現(xiàn);無錫市場(chǎng)上，此類產(chǎn)品與周邊住宅產(chǎn)品價(jià)格比率為1-1.3。,目錄：,LOFT產(chǎn)品分析項(xiàng)目靜態(tài)銷售額測(cè)算客戶訪談附件,以1-1.3的價(jià)格系數(shù)做標(biāo)準(zhǔn)，靜態(tài)測(cè)算本項(xiàng)目銷售額,測(cè)算一：（按1.3比例計(jì)算）高層：均價(jià)10000元/LOFT：均價(jià)13000元/,銷售額：高層住宅：38.5億LOFT：9億,總體高層銷售額：47.5億,測(cè)算二：（按1.3比例計(jì)算）高層：均價(jià)10000元/LOFT：均價(jià)13000元/,銷售額：高層住宅：38.6億LOFT：8.6億,總體高層銷售額：47.2億,原方案測(cè)算：高層：均價(jià)10000元/,總體高層銷售額：45億,采用LOFT產(chǎn)品設(shè)計(jì)的情況下的高層總銷額方案一：47.5億方案二：47.2億采用原高層設(shè)計(jì)方案的情況下高層總銷額原方案：45億,增加LOFT產(chǎn)品，在不考慮成本的情況下，高層住宅銷售額提高2億左右！,根據(jù)靜態(tài)數(shù)據(jù)的測(cè)算得出：,目錄：,LOFT產(chǎn)品分析項(xiàng)目靜態(tài)銷售額測(cè)算客戶訪談附件,客戶訪談,針對(duì)宜興復(fù)式產(chǎn)品的客戶訪談?wù){(diào)查,訪談內(nèi)容,訪談問題重點(diǎn)：在東氿片區(qū)100米以上的高層產(chǎn)品接受度？高層產(chǎn)品中的層高為5-6M的復(fù)式接受度？在東氿的高層復(fù)式價(jià)格接受范圍？對(duì)高層的樓層接受數(shù)？復(fù)式產(chǎn)品的面積需求？,對(duì)百米以上的高層可能年輕人能接受，像家里的老一輩人就不能接受，宜興人家庭觀念重，年輕人也受家里長(zhǎng)輩影響，如果老人家不接受那我們也不會(huì)接受。復(fù)式的總層高5-6M是可以接受的，單層在2.7-3M。復(fù)式的面積120-160比較合適我。價(jià)格在8000-10000元都能接受，宜興前兩年房?jī)r(jià)才3-4千，但這兩年價(jià)格漲的太離譜了。如果我買高層，30層以內(nèi)還是可以接受的。,訪談人一,萬先生32歲背景：二次置業(yè)家庭：三口之家職業(yè)：評(píng)估公司經(jīng)理核心特點(diǎn)：以長(zhǎng)輩為重,現(xiàn)在宜興都還沒有百米以上那么高的房子，我還是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，還是矮一點(diǎn)的住起來方便舒服。高層20多層還是可以的。像我家有老人，住復(fù)式上下樓的就不方便，寧愿買個(gè)大平層，不考慮復(fù)式。假如要買復(fù)式，價(jià)格在1萬左右就差不多是可以接受。,廖先生35歲購房目的：改善居住環(huán)境家庭：五口之家職業(yè)：公務(wù)員核心特點(diǎn)：家庭為重，居住舒適度,訪談人二,高層最高能接受范圍在26-27層，現(xiàn)在宜興還沒有百米以上的，我是不能接受這么高的房子，如果說做酒店還差不多，我買這么高，電梯等很久不方便，物管費(fèi)也很高。如果是買復(fù)式，我喜歡帶院子的，不會(huì)買高層的復(fù)式。現(xiàn)在住的300復(fù)式，如果是要再買，我打算買200的就差不多了。一樓就做生活空間，朋友來玩玩也好，樓上就是臥室，最好每間臥室都有衛(wèi)生間。復(fù)式價(jià)格1萬左右差不多。,訪談人三,王先生40歲購房目的：改善居住環(huán)境家庭：五口之家職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主老板核心特點(diǎn)：居住環(huán)境的提升,33層的高層我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高層。復(fù)式的層高，標(biāo)準(zhǔn)層高就可以了，2.7-3米差不多。高層復(fù)式價(jià)格7000-8000元/可以接受的。復(fù)式面積200就夠用了。,訪談人四,吳小姐27歲購房目的：二次置業(yè)家庭：兩口之家職業(yè)：教師核心特點(diǎn)：身份和檔次的要求,百米的樓層太高了，25層以內(nèi)就差不多了。如果是復(fù)式，普通層高都可以的。是在東氿湖邊能看湖景，那1.1-1.2萬還是能接受的，價(jià)格也要比較下周邊樓盤的價(jià)格。復(fù)式的面積200比較合適。,張先生38歲購房目的：再次改善家庭：五口之家職業(yè)：銷售總監(jiān)核心特點(diǎn)：投資未來，升值,訪談人五,百米的樓層太高了，我不能接受那么高的房子。現(xiàn)在地震這么頻繁，住那么高，跑都跑不急的。復(fù)式的總層高5-6M是可以接受的，有的復(fù)式二樓太矮，很不舒服。復(fù)式的面積200就可以了，三房比較合適，每個(gè)房間大一點(diǎn)。價(jià)格在10000元/左右都能接受。,訪談人六,林女士45歲購房目的：多次置業(yè)家庭：六口之家職業(yè)：公司經(jīng)理核心特點(diǎn)：投資，身份，價(jià)值,訪談結(jié)論,對(duì)東氿百米以上的高層基本不接受，高層樓層接受范圍在30層以內(nèi)。層高在5-6米的復(fù)式能夠接受，復(fù)式面積需求在200左右。相對(duì)高層復(fù)式更愿選擇洋房復(fù)式產(chǎn)品。復(fù)式價(jià)格接受范圍為8千-1.2萬元/。,百米高層復(fù)式風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn),小結(jié),LOFT產(chǎn)品面積控制為90以下；客戶多為年輕的白領(lǐng)首置，商務(wù)及投資性；在不考慮成本情況下，LOFT可以達(dá)到銷售額的提升；假設(shè)大體量增加LOFT產(chǎn)品后，會(huì)降低平層的舒適度，影響本項(xiàng)目的高端定位；在采用LOFT產(chǎn)品后，本項(xiàng)目也將會(huì)面臨著客戶接受度問題。,因此世聯(lián)認(rèn)為：,不建議大體量的設(shè)計(jì)LOFT產(chǎn)品！,如果要做：建議少量的產(chǎn)品搭配，滿足差異化客戶的需求！,目錄：,LOFT產(chǎn)品分析項(xiàng)目靜態(tài)銷售額測(cè)算客戶訪談附件,附件：產(chǎn)品性價(jià)比挖掘露臺(tái),說明：贈(zèng)送面積較常用的方法之一。,偶數(shù)層露臺(tái),奇數(shù)層露臺(tái),陽臺(tái),露臺(tái),陽臺(tái),露臺(tái),露臺(tái)與陽臺(tái)的結(jié)合使用，增加實(shí)用性和舒適性,附件：產(chǎn)品性價(jià)比挖掘凸窗,梁,凸窗窗臺(tái),凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積,凸窗剖面,1700,說明：贈(zèng)送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗?，F(xiàn)在也出現(xiàn)有同時(shí)方法作贈(zèng)送衣柜的做法。,利用同樣原理做贈(zèng)送衣柜,附件：產(chǎn)品性價(jià)比挖掘入戶花園,說明：為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用。,入戶花園,附件：產(chǎn)品