四川龍泉某地產(chǎn)公司四個項目綜合發(fā)展報告_[全文]

某集團(tuán)龍泉發(fā)展戰(zhàn)略200815某集團(tuán)介紹綜合性實業(yè)集團(tuán)，以實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、通信設(shè)備、環(huán)保節(jié)能材料等高科技產(chǎn)品的生產(chǎn)、制造、銷售為主，工程設(shè)計為輔的多元化大中型民營企業(yè)；現(xiàn)有職員400余名，其中管理人員140余人，大專以上學(xué)歷者達(dá)98，其中本科研究生學(xué)歷者90余名；始終堅持“經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧”的企業(yè)宗旨，先后在成都市區(qū)及周邊、西藏、海南、貴陽等地進(jìn)行了商業(yè)、住宅以及綜合性項目的開發(fā)，建筑面積近百萬平方米；目前正在實施開發(fā)有錦江、郫縣、雙流及貴陽等地的項目，土地儲備數(shù)千畝。某的2008占地370畝，總投資35億，新川大旁70萬平米城南HOPESCA即將呈現(xiàn)。濟(jì)陽湖畔，占地1，100畝，總投資15億，成都西部動腦港已經(jīng)破土。錦江國際、貴陽印象項目總投資12億元，進(jìn)入建設(shè)程序?？偼顿Y15億，國賓板塊35萬平米高品質(zhì)純住宅項目緊鑼密鼓。某對龍泉工業(yè)地產(chǎn)及總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識龍泉工業(yè)地產(chǎn)及總部經(jīng)濟(jì)應(yīng)致力于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，以設(shè)計、創(chuàng)意、研發(fā)、人力資源等高附加值產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，提供技術(shù)與產(chǎn)品交流、研發(fā)與成果實現(xiàn)、生產(chǎn)與供給聚合、人才與企業(yè)發(fā)展等需求的一體化服務(wù)，著重于滿足國際與國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)配套及功能塑造，并以為城市居住區(qū)提供現(xiàn)代服務(wù)配套為支撐，打造一個立足于大成都、輻射大西南的新型工業(yè)地產(chǎn)及總部經(jīng)濟(jì)基地。熱土龍泉某規(guī)劃的4部“大片”東都國際HOPESCA龍泉城市新地標(biāo)慧谷天地西部領(lǐng)先的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部集群成都汽車零配件工業(yè)園成都經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)新基地愛寶樂園國際一流、西部領(lǐng)先的青少年創(chuàng)智樂園目錄東都國際HOPESCAP8P94慧谷天地P95P150西部活塞城P151P174愛寶樂園P175P220龍泉東都國際（HOPESCA城市發(fā)展概述項目運營策劃HOPESCA研究必要性分析CONTENTS龍泉成都的“東城區(qū)”新特區(qū)下成都的“東南西北”應(yīng)該重新定義“東”龍泉“南”華陽“西”郫縣“北”新都龍泉抓住新機遇，建設(shè)新城區(qū)，實現(xiàn)新跨越”龍泉成都之東成都至龍泉的快速通道業(yè)已形成，由成渝高速路、老城渝路、成洛路、成龍路、城南高速路及三環(huán)路、經(jīng)由老成渝路，10分鐘就可到達(dá)成都市區(qū)。規(guī)劃中的地鐵及輕軌交通網(wǎng)，其中一條地鐵線橫穿成東副中心，一條到達(dá)十陵，每隔1216公里設(shè)置地鐵站，這使龍泉和成都的融為一體。成都的東城城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)規(guī)劃獨特的歷史人文資源龍泉區(qū)以花果、山水、民俗為主的特色文化獨具一格。龍泉山林遍地、果園飄香，區(qū)內(nèi)東風(fēng)渠蜿蜒流過，大小湖泊星羅棋布，博大精深的客家文化聞名遐邇，把古樸民風(fēng)、地域文化同房地產(chǎn)相結(jié)合，將構(gòu)筑起房產(chǎn)文化的一道獨特風(fēng)景線。區(qū)內(nèi)有國家重點文物保護(hù)單位明蜀王陵、北周文王碑、千年古剎石經(jīng)寺、西部客家第一鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)等文物古跡60多處，有龍泉湖、寶獅湖、百工堰、錦湖、銀湖五大湖泊，是“四川省花果山風(fēng)景名勝區(qū)”。以觀花賞果為主的“農(nóng)家樂”旅游獨具特色旅游開發(fā)、休閑度假、投資型住宅、別墅開發(fā)龐大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)借成都東郊工業(yè)調(diào)遷企業(yè)“退二進(jìn)三”的契機，已初步形成了以電子、機械、新型建材、精細(xì)化工、食品為主的五大產(chǎn)業(yè)門類，逐步構(gòu)建成都市電子、機械工業(yè)基地，其強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢日臻凸現(xiàn)。同時龍泉的教育產(chǎn)業(yè)方興未艾，其他郊縣無可比擬。四川大學(xué)、四川師范大學(xué)、成都信息工程學(xué)院的均有分校在此，聚集了人氣，帶來了數(shù)萬的時尚消費群，為龍泉市場創(chuàng)造了巨大的潛在需求空間，產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮完善的基礎(chǔ)配套城市向東向南發(fā)展初見成效，龍泉區(qū)政府已累計投入數(shù)十億用于道路、通訊、供水、供電、供氣等城市基礎(chǔ)設(shè)施和市鎮(zhèn)服務(wù)設(shè)施，新建的生產(chǎn)、生活區(qū)干道、供水工程、供電系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、商貿(mào)大樓、賓館、專業(yè)市場、學(xué)校、醫(yī)院等城市服務(wù)設(shè)施相繼投入使用。便利的交通“近山不進(jìn)山，近城不進(jìn)城”的獨特區(qū)位優(yōu)勢。龍泉鎮(zhèn)距市中心僅19公里，成渝高速公路、成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路繞境而行，“五縱四橫”城市干道和交通道路網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境，將龍泉與成都聯(lián)成一體，并拉進(jìn)了與周邊各二級城市的距離。成龍路、成洛路、老成渝路沿線全面開發(fā)與成都實現(xiàn)無縫對接教育條件區(qū)內(nèi)有東方雙語學(xué)校、樹德中學(xué)、龍泉中學(xué)、成都大學(xué)、龍泉外國語實驗學(xué)校、四川大學(xué)龍泉校區(qū)、四川師范大學(xué)龍泉校區(qū)、四川信息工程學(xué)院龍泉校區(qū)等15所大中專院校，均勻分布于各個居住區(qū)。增添了龍泉的文化氛圍，為投資者子女入學(xué)提供了廣闊的選擇空間，也為企業(yè)就地選才創(chuàng)造了機會。龍泉城市化的擴張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展龍泉城市化發(fā)展城市建設(shè)的推動龍泉區(qū)的城市建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個以國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū)。城市建設(shè)將使城市面貌不斷得到改善，城市功能不斷完善，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了一個良好的外部環(huán)境，將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)上升到更高的水平。中產(chǎn)城東2004年前后，自“中產(chǎn)城東”概念被提出以來，真正落子之作不多。但隨著城市的發(fā)展，尤其是去年建設(shè)路板塊的強勢爆發(fā)和東三環(huán)的新銳崛起，以及以東山國際新城在龍泉打造的“城中城”躍然呈現(xiàn)，“中產(chǎn)城東”的才真正意義上從概念變成了現(xiàn)實。區(qū)域地產(chǎn)物業(yè)放量爆發(fā)已經(jīng)萬事具備，就地產(chǎn)開發(fā)所必需的交通、環(huán)境、配套等指標(biāo)考量，宏觀層面已經(jīng)具備了在2008年爆發(fā)的氣質(zhì)。從目前的交通格局來看，成龍大道、驛都大道、成洛路、成渝高速四條平行大道所先期奠定的快捷路網(wǎng)格局，以及繞城高速免費跑的現(xiàn)實利好，在成都交通日漸擁擠的今天，住在城東將是越來越多中產(chǎn)階層的首選目標(biāo)。地鐵二號線為區(qū)域升溫地鐵二號線已經(jīng)從圖紙正在變成現(xiàn)實。2007年12月29日，成都地鐵2號線一期工程暨成都新客站綜合交通樞紐已正式開工，軌道交通的優(yōu)勢，不僅將極大延展城市居住格局，同時因城東綜合交通樞紐的吸附力，大量的外地人將首選該片區(qū)作為投資置業(yè)和居住的首選區(qū)域在配套方面，區(qū)域內(nèi)四川師范大學(xué)洪河校區(qū)帶動了校園經(jīng)濟(jì)的繁榮，新建的醫(yī)院和規(guī)劃中的大型超市、市政公園以及日漸成熟的餐飲、娛樂等相應(yīng)配套將使這里的生活如同市區(qū)一樣方便城市化發(fā)展分區(qū)規(guī)劃樓市特征分析賣點突出，大同小異。龍泉以其“花、果、山、水”以及自然天成的獨特淺丘地貌，吸引著眾多的投資者和消費者。據(jù)統(tǒng)計，80以上的消費者是沖著龍泉的山水花果而來，而目前龍泉的商品房項目大體按照政府規(guī)劃沿山、沿水、沿路開發(fā)坡地住宅、坡地別墅的固定模式進(jìn)行開發(fā)，。其產(chǎn)品在自然環(huán)境方面具有較優(yōu)越條件，這成為龍泉房產(chǎn)項目為市場認(rèn)同的突出賣點。相對低廉的地價和房價也成為市場最大的賣點和支撐點。成片開發(fā)和滾動開發(fā)龍泉的開發(fā)項目多選擇滾動開發(fā)，開發(fā)商通過對一期銷售的充分研判進(jìn)行二期的調(diào)整與定位。既有利于體現(xiàn)開發(fā)商實力，樹立開發(fā)商形象，也有利于增強消費者的信心，形成滾動效應(yīng)。龍泉商業(yè)氛圍五縱四橫立體交通網(wǎng)絡(luò)的貫通，一年一次的“桃花節(jié)”使觀光旅游業(yè)更加興盛，也為龍泉聚集了人氣，使龍泉潛在商機無限。龍泉之名片龍泉環(huán)境獨特優(yōu)良，氣候溫和，境內(nèi)森林、湖泊相融，山地、淺丘、平原相間，錯落有致。一年一度的桃花節(jié)已成功舉辦了22屆，接待中外嘉賓兩千萬人次，龍泉國際桃花節(jié)“西部第一節(jié)”注重區(qū)域整體特色的營造因為都是在同一塊土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，面臨的客觀的優(yōu)勢劣勢都大同小異，項目的賣點也難免趨同化，因此，注重區(qū)域整體特色的營造，在提升區(qū)域整體價值的同時也提升了自身項目的形象品質(zhì)，使單個項目和區(qū)域整體相互促進(jìn)，共同發(fā)展。個性化產(chǎn)品發(fā)展空間大“市區(qū)一體化”的發(fā)展格局使龍泉新區(qū)建設(shè)在功能布局、市政設(shè)施等方面與成都市中心城緊密協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，這一切將使龍泉成為休閑的、生態(tài)的、坡地的、可以安身立命的首選地。這是龍泉的特點，是在龍泉進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或多或少都利用到的素材。項目的品質(zhì)定位較高由于龍泉先天的優(yōu)勢，這里的房地產(chǎn)項目除了適應(yīng)面較廣的多層住宅外，別墅也是主要的物業(yè)類型之一，大部分都力求開發(fā)品質(zhì)較高的樓盤，提高項目競爭力的同時也提升企業(yè)的品牌和影響力，從經(jīng)濟(jì)效益和綜合效益兩個層面上達(dá)到土地資源的“充分利用”。外來開發(fā)商是市場的主角隨著成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的實施，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、沙河整治工程，特別是五縱四橫立體交通體系的貫通，使龍泉在“外”界備受矚目，許多省外開發(fā)商、投資者異?；钴S，紛紛在此安營扎寨，成為龍泉新城運動中的造城者。外來兵團(tuán)推波助瀾，扮演了龍泉樓市的領(lǐng)跑者角色。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢就目前的情況來看，龍泉的房地產(chǎn)市場并沒有像人們所想的那樣迅速火熱起來，消費者的選擇、市場的現(xiàn)狀與政府的引導(dǎo)有所背離，更多的人是持幣觀望。龍泉房地產(chǎn)市場處于緩慢升溫的時期。隨著向東向南城市發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)一步實施，將有更多的實力開發(fā)商進(jìn)入龍泉，為龍泉房地產(chǎn)市場注入了新的活力。在將來25年內(nèi)，作為成都市向東向南發(fā)展的主攻手之一，龍泉版塊會隨著城東版塊的興起而掀起新的郊縣開發(fā)熱浪，龍泉必將成為成都樓市的又一熱點區(qū)域，成為成都房產(chǎn)市場的新星。龍泉城市發(fā)展催生商業(yè)進(jìn)步獨特山水、成都東城、經(jīng)濟(jì)迅猛增長；規(guī)劃合理、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢目前總?cè)丝?2萬人，遠(yuǎn)期規(guī)劃100萬；公建商業(yè)配套水平不能滿足發(fā)展外向交通發(fā)達(dá)，通往市區(qū)道路方便，公交較薄弱龍泉成都東部大型聚居區(qū)及主要城市副中心現(xiàn)狀未來機遇、風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)特點總體快速發(fā)展特色不明顯商品銷售總額238億元，比上年增長56圍繞民生構(gòu)建的賣場，依托成都初步構(gòu)建了服務(wù)龍泉、輻射局部的集購銷、集散地。大眾商業(yè)低級集中在老區(qū)中心。其他區(qū)域則規(guī)模較小，檔次較低。面積均不超過2萬平方米，綜合商業(yè)更是缺乏。水果百貨家電便民超市家具紡織服裝大型貿(mào)易中心龍泉四海家電龍泉女子商場城其他龍泉農(nóng)副產(chǎn)品交易中心龍泉建材批發(fā)洛帶古城特色商業(yè)。缺批發(fā)市場龍泉音樂廣場周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“大力推進(jìn)房產(chǎn)、物流、商貿(mào)等三產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)；對成都經(jīng)開區(qū)進(jìn)行二次打造，做大以汽車、食品、醫(yī)療器械、金屬制造、印刷和服裝等為重點的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；“生態(tài)環(huán)境的建設(shè)“再造成都之肺”，發(fā)展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光休閑農(nóng)業(yè)，創(chuàng)建“國家森林城市”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)GDP本項目發(fā)展戰(zhàn)略東都國際的建設(shè)符合龍泉的發(fā)展戰(zhàn)略龍泉未來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的高速增長GDP產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入消費拉動目標(biāo)動力大眾商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)開區(qū)發(fā)力龍泉未來發(fā)展人口的增加住宅項目的開發(fā)將在來的35年內(nèi)形成50萬人口的導(dǎo)入，遠(yuǎn)期龍泉將形成100萬人口的規(guī)模。生活配套缺社會就業(yè)少矛盾、機會商業(yè)檔次低未來現(xiàn)狀可預(yù)見在未來的幾年中，大百貨是龍泉國民經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展的必要元素，而“東都國際”也將成為龍泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可獲缺的一部分，龍泉東都國際的建設(shè)，將極大地促進(jìn)龍泉區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時帶來更大的社會效益。而目前龍泉大眾休閑商業(yè)，雖數(shù)量不少，檔次較低。在特定的區(qū)域（如項目所在區(qū)域）大眾休閑商業(yè)存在發(fā)展的機遇。接上城市發(fā)展概述項目運營策劃HOPESCA研究必要性分析CONTENTS定義什么是HOPSCAHOPSCA，是集主題酒店（HOTEL）、商務(wù)寫字樓（OFFICE）、立體空中花園（PARK）、時尚休閑購物（SHOPPING）、娛樂泛會所（CLUB）、高尚住宅于一體的城市綜合體。HOPSCA通常位于城市商務(wù)中心區(qū)、城市未來發(fā)展新區(qū)。由于建筑高度和密度均很高，又形成高樓林立的景象，成為城市的標(biāo)志建筑群。因為在城市核心區(qū)域為了降低商務(wù)成本形成了HOPESCA，它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。由于傳統(tǒng)的城市功能偏于單一，尋求多元化發(fā)展的中國城市普遍面臨兩個問題舊的、功能落后的老城區(qū)的改造和新城區(qū)的拓展與建設(shè)。這兩者又都面臨著一個共同的課題如何選擇合理的建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。目前，不少城市正著手建立各自的商務(wù)中心區(qū)CBD，先后有上海、北京、哈爾濱、武漢等城市規(guī)劃新區(qū)或是對老城區(qū)進(jìn)行改造，或在已有的雛形上完善，這些都在探尋城市商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展模式。應(yīng)時而生城市中心開發(fā)紛紛走HOPESCA路線城市中心的城市綜合體項目的打造會給居住起到錦上添花的作用，會在一定程度增加居住附加值城市綜合體的物業(yè)形態(tài)豐富，不僅有綜合性的商業(yè)物業(yè)，還有著豐富的娛樂設(shè)施和良好的商務(wù)環(huán)境。這些外部條件都為城市綜合體中的住宅物業(yè)提供了良好的配套設(shè)施，從一個側(cè)面提升了居住價值。目前，九龍倉、愛美高在東大街的項目都是市中心城市生活體的先鋒。城市綜合體的打造不是惟利是圖，而是順勢而為。成都大勢HOPESCA生猛登場2007年12月22日，萬達(dá)商業(yè)廣場將正式開業(yè)，體量近40萬平方米的成都萬達(dá)廣場為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第三代產(chǎn)品“城市綜合體”，成都打造的航母級商業(yè)項目全面加速被萬達(dá)集團(tuán)稱之為“城市綜合體”的成都萬達(dá)廣場將購物中心與新都市住宅巧妙融合，為城市引入全新體驗的休閑生活方式。包含了國際百貨、超級市場、休閑餐飲、國際影院等多種商業(yè)形態(tài)。可以預(yù)見的是，城東因成都萬達(dá)廣場的出現(xiàn)而改變，城東居民的生活半徑和消費習(xí)慣也因此發(fā)生巨大變成都的HOPSCA雛形事實上，成都早在8年前就出現(xiàn)了以“羅馬假日廣場”、“金色夏威夷”等為代表的第一代城市綜合體項目。由于運作不佳，第一代建筑綜合體給人留下的是“商住混雜、過渡型城市居住建筑體”印象。因此，建筑綜合體要求其內(nèi)部功能互相之間能發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”，而不是簡單的建筑混合體。它需要通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。HOPSCA的發(fā)展模式就是在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。2007以來臨，特別是隨著眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)如香港九龍倉、富力地產(chǎn)、龍泉世貿(mào)、萬達(dá)集團(tuán)、上普國際等全面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目，使成都的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了復(fù)興的時代2006年，財富中心、SM廣場分別在鹽市口、建設(shè)路口隆重開業(yè)；2007年9月20日，九龍倉以72億的總價拿得成百地塊，有人預(yù)測這塊地很可能成為成都第二個“海港城”；2007年9月22日，成華區(qū)政府與世茂房產(chǎn)簽訂協(xié)議，將以四川電視塔為中心，整合猛追灣片區(qū)各類優(yōu)勢資源，打造成都最具有城市魅力的RBD休閑商務(wù)區(qū)，將該片區(qū)建設(shè)成“成都會客廳”和“成都的浦東”；2007年12月12日，富力地產(chǎn)投資11億的熊貓城及二期項目正式舉行了奠基儀式，該項目將建成為成都最完善最齊全的CBD；成都HOPESCA的百花齊放綜合體效益呈現(xiàn)綜合體建筑由于受商業(yè)、酒店、寫字樓、高級公寓的長期人流帶動，其在知名度日益上升的同時，高檔次、高素質(zhì)的人流也使得其項目形象不斷攀升。同時，其復(fù)合效應(yīng)與整合能力，勢必將彰顯并抬升整個建筑的投資和商業(yè)價值，加上相對較低的進(jìn)駐“門檻”，將吸引大批中小型企業(yè)、公司進(jìn)駐營業(yè)由于建筑綜合體功能的齊全性、功能的合理性以及個體生活和工作的便利性，也提高了人們在此生活、居住、游戲、娛樂的便利。這種小型城市綜合體的出現(xiàn)，也為購房者和投資者提供了更科學(xué)的選擇。龍泉城市化發(fā)展進(jìn)程催生城市綜合體的發(fā)展龍泉刮來HOPSCA風(fēng)潮如果以龍泉老城為例，將它的用地類型全部進(jìn)行科學(xué)的分層式梳理，基本上可以反映出龍泉片區(qū)多重功能的混合。如果將龍泉片區(qū)的市政路網(wǎng)的密度投影到一個平方公里上，就會發(fā)現(xiàn)它的市政路網(wǎng)完全實現(xiàn)了合理的設(shè)施支撐；另外，這個區(qū)域里面所有的開發(fā)地塊不大，只有擁有合理的規(guī)模，才能實現(xiàn)多樣化的住宅街區(qū)和公共空間的共享。HOPSCA不是人為規(guī)劃出來的，它是現(xiàn)代城市社會經(jīng)濟(jì)交互交融、高度發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，一個大型的HOPSCA可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分。這種模式必然成為未來地產(chǎn)發(fā)展的一個主流方向。未來龍泉可能面臨的城市綜合體形態(tài)核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體城市發(fā)展概述項目運營策劃HOPESCA業(yè)態(tài)研究必要性分析CONTENTS城市綜合體定義城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強大的對外輻射型升值價值城市綜合體的開發(fā)與運營定位需滿足的目標(biāo)1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)城市綜合體的開發(fā)與運營定位依據(jù)定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市綜合體的開發(fā)與運營霍金斯“消費者決策過程模型”城市綜合體的開發(fā)與運營三位一體定位方法城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位城市綜合體商業(yè)形態(tài)構(gòu)成510其他服務(wù)2025餐飲3035商業(yè)零售3040休閑、娛樂、酒店城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）零售飽和理論公式IRSCRE/RFC潛在客戶數(shù)量RE人均消費支出RF營業(yè)面積城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表銷售額購物概率人口人均零售開支商業(yè)面積銷售額/單位面積營業(yè)額購物概率測算公式選用赫夫模型公式AS/DIJJAMIJBS/DJAIJBS/DJAIJBPIJAIJ為商店J對消費者I的吸引力；SJA為商店J的規(guī)模；DIJB為消費者I到商店J的距離或時間；PIJ為消費者I到商店J的規(guī)模購物的概率；城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型商業(yè)街分析需要解決的核心問題1、商業(yè)街的長度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的距離城市綜合體商業(yè)街東京商業(yè)街長度一般為6001200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度城市綜合體商業(yè)街城市綜合體商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析4、城市未來供需發(fā)展趨勢（預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預(yù)測未來市場需求）5、確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù)5、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量城市綜合體酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算ENPL/（TK）E酒店的床位數(shù)N全年的旅客人數(shù)P住宿旅客比例L平均住宿天數(shù)T全年可逗留天數(shù)K床位的利用率東都國際綜合體（HOPESCA的地塊要求地處傳統(tǒng)的老城商業(yè)中心或者次中心地塊凈地面積不小于40畝，100畝左右為最佳交通便利、街道密布周邊物業(yè)配套較完善、無廠礦等污染企業(yè)示意圖導(dǎo)出城市發(fā)展概述項目運營策劃HOPESCA業(yè)態(tài)研究必要性分析CONTENTS城市綜合體運營的價值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈城市綜合體運營的價值城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突城市綜合體運營的價值城市綜合體的綜合評價體系基礎(chǔ)評價指標(biāo)輔助評價指標(biāo)東都國際城市綜合體運營的思考二期一期城市次級中心區(qū)的輻射地帶，20萬的總建面，10億的總投資商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公甲級寫字樓商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)東都國際功能示意酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流抓住經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈搏，打造最具規(guī)模的綜合商都；順應(yīng)政府發(fā)展的戰(zhàn)略，為地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)提供引擎；結(jié)合項目區(qū)位環(huán)境，抓住機會，打造龍泉商業(yè)地標(biāo)。項目定位的思考項目總體定位龍泉城市之心商務(wù)港商貿(mào)交易展示商務(wù)平臺區(qū)域休閑娛樂新天地以百貨賣場為主要經(jīng)營方式，多功能，全方位，強輻射，大流通，國際化，集約化，網(wǎng)絡(luò)化，專業(yè)化的大型商貿(mào)交易中心。集生態(tài)休閑、娛樂餐飲、生活購物、展覽旅游為一體的成都東城生活新天地。項目名稱東都國際為廠商提供渠道、辦公、研發(fā)為龍泉流動商務(wù)人士提供為企業(yè)商務(wù)客戶提供平臺與服務(wù)為區(qū)域居民提供購物、休閑、娛樂商務(wù)中心酒店中心商務(wù)中心購物中心本項目規(guī)劃的設(shè)想集中式商業(yè)中心休閑娛樂商務(wù)辦公區(qū)酒店區(qū)住宅區(qū)四區(qū)一中心功能配套必須與市場容量匹配，并且具有一定的超前性作為一個大型的商務(wù)港，必須配備相應(yīng)的辦公和酒店以及娛樂功能。從目前專業(yè)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗值來考慮，市場經(jīng)營面積與辦公、酒店、餐飲、娛樂等配套面積比在041之間，考慮道本項目的區(qū)位環(huán)境，適當(dāng)提高本項目配比。本項目服務(wù)配套面積約占項目總建筑面積的50，其中辦公占30；產(chǎn)權(quán)式酒店占10；賓館、其他商業(yè)（餐飲、娛樂等）配套占10。休閑區(qū)功能定位可以設(shè)置時尚消費品的超級市場、餐飲、美容、桑拿、健身、電玩、KTV、小型電影放映廳等項目。具體功能商城以電腦數(shù)碼新產(chǎn)品、新潮家電為主一樓主題為產(chǎn)品展示區(qū)可以分為幾個大區(qū)新款手機區(qū)、掌上電腦區(qū)、數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)、信息家電區(qū)、新款外設(shè)區(qū)、流行軟件區(qū)二樓主題為時尚電腦各類電腦以及筆記本電腦，可按照電腦品牌來劃分大區(qū)三樓主題為音像及文化中心家用電器還可以設(shè)置小型影視放映廳、圖書館、休閑咖啡館、時尚藝術(shù)吧、網(wǎng)吧等四樓主題為美食各種主題特色餐飲具體功能酒店區(qū)功能定位辦公、貿(mào)易商家長駐場所、貿(mào)易洽談、市場配套服務(wù)（金融、工商、物流等等）還可以考慮開設(shè)各種培訓(xùn)認(rèn)證中心，提供IT、外語、財會、管理等多種培訓(xùn)，滿足附近居民希望學(xué)習(xí)進(jìn)修的需求，進(jìn)一步充實城的教育文化內(nèi)容。具體功能商務(wù)辦公區(qū)功能定位辦公、休閑、商務(wù)等具體功能總體規(guī)劃理念生態(tài)性強調(diào)人、建筑與自然的共存和融洽，采取“BLOCK”式的空間構(gòu)成方式，以理性模塊化的形態(tài)構(gòu)成主導(dǎo)，有利于分期開發(fā)；復(fù)合性通過提供不同的商業(yè)和商務(wù)空間，以滿足多樣化的商務(wù)人群的需求，使多樣性和復(fù)合性成為本項目充滿活力的保證；科技性強調(diào)綠色滲透，網(wǎng)絡(luò)化的綠化形態(tài)在區(qū)域內(nèi)形成一個整體的系統(tǒng)，把商業(yè)空間、辦公空間、各功能區(qū)的過度空間、室外空間有機的聯(lián)系起來；總體規(guī)劃原則整體性項目整體統(tǒng)一考慮，功能分區(qū)相對獨立、合理，各區(qū)間通過景觀、建筑形態(tài)進(jìn)行有效的連接。檔次感規(guī)劃在控制成本前提下，必須有適當(dāng)?shù)某靶?，體現(xiàn)出具有較高的檔次感。持續(xù)性整體規(guī)劃必須考慮分期開發(fā)的合理，有利于項目滾動型開發(fā)的持續(xù)性。運作模式建議開發(fā)模式“政府支持、企業(yè)運作、滾動開發(fā)”城市綜合體開發(fā)一般都有政府的大力支持，不僅要有“有形市場”實體，還需要有配套政策、軟體服務(wù)等“無形市場”。經(jīng)營模式專業(yè)經(jīng)營、特色經(jīng)營、大中小商戶組合經(jīng)營項目綜效規(guī)劃前的思考本項目的建成對龍泉經(jīng)濟(jì)和社會的影響極大拉動龍泉現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高龍泉區(qū)的商業(yè)形象極大促進(jìn)龍泉老城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極大提升龍泉的社會就業(yè)水平本項目規(guī)模大、業(yè)態(tài)豐富較高的檔次空間為老城區(qū)注入新的活力因子面貌舊城改造后的蝶變格局老城的新坐標(biāo)意境“錯落的房子、黃色的屋頂、陽光下金黃色的穹形回廊，所有的建筑都很溫和，帶著陽光的痕跡和歲月的質(zhì)樸”。建筑兌現(xiàn)的不只是空間，更有生活，英式風(fēng)格，西班牙風(fēng)情，地中海元素，在這里相得益彰，沉淀出深厚的時間感。項目綜效迎面而來的大商業(yè)地產(chǎn)時代，使龍泉人的居家生活方式將發(fā)生全新的變化。也許你不再單純?yōu)榱说酱何趼焚徺I東西而驅(qū)車到市中心，在繞樹三匝后終于慶幸找到停車位，花費幾個小時買一件衣服；不再因為要看一場電影就要駕車趕10幾里路，來往也得花1小時；也不再因為要上班就得趕公交車，每天都得在路上往返奔波2個小時。這一切的改變，皆拜點狀大型商業(yè)的環(huán)形分布和新型商業(yè)的多業(yè)態(tài)共生所賜包括寫字樓、酒店、購物中心、電影院、歌城、酒吧、動玩城、書城、電器、特色酒樓、服裝一條街等。新商業(yè)格局將改變龍泉居家生活綜合體綜合價值高2006年8月，集寫字樓、住宅、商業(yè)于一體的東方廣場一期開盤不久便清盤；2007年2月，上層建筑推出“兩房生活社區(qū)”，不久即銷售完畢；同年4月，其24小時城市服務(wù)寓所的亮相更是引起業(yè)界一片嘩然；不久前，推出的UP街區(qū)開盤即銷售超過80。日前，上層建筑FIRSTOFFICE商務(wù)樓剛亮相，便引起了業(yè)界和眾多投資者的密切關(guān)注。這類項目不僅大多具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，而且規(guī)劃相當(dāng)合理，一旦建成，將逐漸成為所在區(qū)域的商務(wù)、辦公、購物中心。無論是對項目本身，還是對周邊區(qū)域的居住價值、投資價值都將有較大提升。創(chuàng)新型開發(fā)模式帶來良好效益由于土地資源的稀缺性，成都已經(jīng)開始推行向高密發(fā)展的規(guī)劃。隨著城市家庭結(jié)構(gòu)的變化，家庭或者個人的工作、娛樂、生活也分散到公共娛樂、商務(wù)空間中。隨著城市功能的再興，這些聚合了辦公、購物、俱樂部，以及公寓、酒店等城市生活必備要素的小型城市功能綜合體便成為了承擔(dān)一個區(qū)域城市功能的載體。龍泉慧谷天地發(fā)展報告CONTENTS項目招商資源品牌介紹項目發(fā)展定位項目發(fā)展背景項目產(chǎn)品概念規(guī)劃項目開發(fā)思路及招商策略和管理單核單中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局從單核單中心向多核多中心調(diào)整，為龍泉區(qū)域成為城市功能中心之一創(chuàng)造了條件，而本項目也有可能成為其城市功能中的一部分，如產(chǎn)業(yè)公園、總部基地等。項目發(fā)展背景研究|區(qū)域環(huán)境解讀1開發(fā)建設(shè)投資者和消費者也對這座充滿魅力的副中心情有獨鐘，北京首創(chuàng)、一汽集團(tuán)等知名企業(yè)也紛紛向龍泉聚集。相信數(shù)年之后，龍泉將成為富有經(jīng)濟(jì)實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都城東副中心。龍泉位于成都市區(qū)東側(cè)15公里，交通便捷，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、對比優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，環(huán)境優(yōu)美，有著“成都之肺”之稱。龍泉作為成都東部的魅力副中心項目發(fā)展背景研究|區(qū)域環(huán)境解讀2成都經(jīng)開區(qū)是國家批準(zhǔn)的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，作為龍泉驛工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，其主力產(chǎn)業(yè)定位為“機械（含汽車）工業(yè)基地”，發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成中西部機械制造、加工（含汽車）產(chǎn)業(yè)新基地。是實現(xiàn)汽車制造等產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展格局的重要基地，重點引進(jìn)和發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，特別是汽車及機械制造、新型建材制造、電子元器件制造等產(chǎn)業(yè)門類。而龍泉西河鎮(zhèn)是成都向東向南發(fā)展的東部新城區(qū)中心組團(tuán)，龍泉北部副中心，重點發(fā)展與汽車相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)。隨著龍泉經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的巨大成功，地鐵2號線的開工建設(shè)，地鐵4號線的規(guī)劃，城東五縱三橫道路體系的完善，使與龍泉經(jīng)開區(qū)相隔不遠(yuǎn)的西河鎮(zhèn)真正成為連接龍泉和成都之間的關(guān)鍵節(jié)點及重要紐帶之一。龍泉西河鎮(zhèn)作為現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)載體項目發(fā)展背景研究|區(qū)域環(huán)境解讀3與其他郊區(qū)衛(wèi)星城組團(tuán)相比，龍泉驛具有自身獨有的優(yōu)勢東南出川出海門戶成都與四川的東南門戶交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)成都絕佳的生態(tài)居住區(qū)域客家文化傳承片區(qū)打造“三高”品牌（高品質(zhì)、高性價比、高增值空間）東部副中心新型產(chǎn)業(yè)高地城市東南地區(qū)人才集聚地一主四優(yōu)產(chǎn)業(yè)集群中國西部現(xiàn)代工業(yè)基地健康休閑生態(tài)化居住區(qū)富有經(jīng)濟(jì)實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都城東副中心龍泉在成都的功能定位成都城市東部副中心成都老城區(qū)東部和南部人口和城市功能外溢擴散區(qū)域健康、休閑，既宜居又適宜創(chuàng)業(yè)的高品質(zhì)城市品牌項目發(fā)展背景研究|發(fā)展背景解讀1價值活動城市功能實力系統(tǒng)城市功能能力系統(tǒng)城市功能活力系統(tǒng)城市功能潛力系統(tǒng)城市功能魅力系統(tǒng)價值流物流人力流服務(wù)流技術(shù)流信息流資本流鏈城市功能價值注灰色代表項目意向片區(qū)目前的價值鏈欠缺部分價值活動包含產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造過程中實現(xiàn)其價值增值的每一個環(huán)節(jié)。價值流包含相應(yīng)平臺（基礎(chǔ)平臺、操作平臺、服務(wù)平臺）和條件（政策體制、政府管理、市場秩序、社會文化）。目前西河鎮(zhèn)以兩產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點，造成產(chǎn)業(yè)活力、能力和魅力不足，必須加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的步伐，以獲得持久發(fā)展項目意向片區(qū)目前欠缺商業(yè)休閑功能和文化商服功能等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使得片區(qū)的城市功能活力、潛力和魅力明顯不足，城市功能價值鏈存在缺失片區(qū)需要明確自身定位，在規(guī)劃環(huán)節(jié)確定各城市功能要素的配比狀況，培育具有特色的片區(qū)城市功能片區(qū)需要從服務(wù)流、技術(shù)流、人力流和信息流入手，全面提升產(chǎn)業(yè)配套和層次，平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善區(qū)域功能項目發(fā)展背景研究|發(fā)展背景解讀2龍泉西河鎮(zhèn)的價值缺失應(yīng)主動承擔(dān)區(qū)域城市功能價值鏈稀缺的再造環(huán)節(jié)工業(yè)化中期轉(zhuǎn)型階段，急需服務(wù)業(yè)和商業(yè)能級提升成都主要郊區(qū)組團(tuán)人均GDP比較（美元）人均GDP（美元）480108020804370初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段工業(yè)化初級階段工業(yè)化中級階段工業(yè)化后期階段發(fā)達(dá)社會初級階段發(fā)達(dá)社會高級階段99001512022680龍泉人均GDP2700美元人均GDP角度的工業(yè)化階段論龍泉的工業(yè)產(chǎn)值和國民生產(chǎn)總值已經(jīng)接近工業(yè)化中級階段。人均GDP接近3000美元意味著片區(qū)城市化進(jìn)程的加快，未來需要在這一板塊進(jìn)一步豐富城市功能，發(fā)展能級較高的商業(yè)和服務(wù)業(yè)。項目意向所在的板塊需要引入一些加速與主城對接的引擎項目，從而更快的促進(jìn)片區(qū)發(fā)展，借助周邊有效資源實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動，提升區(qū)域形象。項目發(fā)展背景研究|發(fā)展背景解讀3龍泉西河鎮(zhèn)的城市功能價值鏈缺失環(huán)節(jié)將直接影響本案的定位方向成都市向東向南發(fā)展東部新城中心組團(tuán)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點鎮(zhèn)汽車貿(mào)易及休閑觀光農(nóng)業(yè)及客家文化旅游都市商務(wù)休閑基礎(chǔ)工業(yè)完善有市場需求有經(jīng)濟(jì)效益有就業(yè)容量的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目項目發(fā)展背景研究|發(fā)展背景研究總結(jié)發(fā)展方向原始農(nóng)林地貌濃厚城市功能基本要素，商業(yè)、文博商服缺乏兩產(chǎn)比例過重，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展面臨瓶頸，城市功能價值鏈缺失現(xiàn)狀缺失遠(yuǎn)景目標(biāo)成為具有完善城市功能配套的新型城市功能區(qū)導(dǎo)入和強化具有引擎性的商務(wù)服務(wù)和文化功能，豐富片區(qū)的城市功能要素改變單一的兩產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，彌補城市功能價值鏈的缺失環(huán)節(jié)啟示打造全新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)發(fā)展突破特色塑造成都第一品牌基地西南地區(qū)品牌基地，品牌影響力位居前三全國品牌基地，品牌影響力位居前十項目運營環(huán)境研究|運營環(huán)境研究總結(jié)CONTENTS項目招商資源品牌介紹項目發(fā)展定位項目發(fā)展背景項目產(chǎn)品概念規(guī)劃項目開發(fā)思路及招商策略和管理成都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間布局發(fā)展空間布局全市服務(wù)業(yè)劃分為優(yōu)化發(fā)展區(qū)、配套發(fā)展區(qū)、特色發(fā)展區(qū)3個功能區(qū)優(yōu)化發(fā)展區(qū)指發(fā)展基礎(chǔ)好、服務(wù)業(yè)比重大、輻射帶動范圍廣且土地開發(fā)密度已經(jīng)很高、資源環(huán)境承載能力開始減弱的區(qū)域。包括錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)和城南、城東副中心。配套發(fā)展區(qū)指資源環(huán)境承載能力較強、聚集經(jīng)濟(jì)和人口條件較好、具有一定工業(yè)基礎(chǔ)、與中心城區(qū)形成走廊式組團(tuán)發(fā)展格局的區(qū)域。包括龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。該區(qū)域重點發(fā)展與工業(yè)配套的房地產(chǎn)、公共交通、商貿(mào)、會展、物流、休閑觀光等服務(wù)業(yè)。本區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)以特色鮮明、環(huán)境優(yōu)雅的中高檔休閑住宅房地產(chǎn)項目為主，在溫江、雙流、龍泉等條件具備的區(qū)縣優(yōu)先發(fā)展。特色發(fā)展區(qū)指優(yōu)化發(fā)展區(qū)和配套發(fā)展區(qū)以外、區(qū)位優(yōu)勢不明顯、但具有特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的區(qū)域。包括崇州市、邛崍市、都江堰市、彭州市和新津縣、蒲江縣、大邑縣、金堂縣。項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向思考成都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展重點現(xiàn)狀傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)競爭力不強重點行業(yè)不突出本土企業(yè)實力欠佳輻射范圍較小現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)起步較晚成都第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)，打造商務(wù)中心發(fā)展生活服務(wù)業(yè)，打造休閑之都項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向思考區(qū)域建立現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群的思考綜觀中國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以及成都在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)未來發(fā)展之趨勢，應(yīng)該看到發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對中心城市提升，以及城市功能體系轉(zhuǎn)型的重要性與必然性。龍泉驛作為明確的城東副中心，既與區(qū)域文化傳承緊密聯(lián)系，又不遠(yuǎn)離城市中心，具有絕佳的發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢、信息資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與市場環(huán)境優(yōu)勢，可謂“天時、地利、人和”。而在此片區(qū)打造的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項目除了要搶占產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈的高端，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)新增長點外，還應(yīng)體現(xiàn)出有別于產(chǎn)業(yè)類園區(qū)的創(chuàng)新性，引進(jìn)并建立具有鮮明特色的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚群?，F(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)實際上是一個巨大的“產(chǎn)業(yè)群”，它既包括新興服務(wù)業(yè)，也包括對傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的技術(shù)改造和升級，其本質(zhì)還是實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化。這是一個具有經(jīng)濟(jì)要素密集度高、產(chǎn)出附加值高、資源消耗少、環(huán)境污染少等特點的新興產(chǎn)業(yè)。項目目標(biāo)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)積累為這一新興產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)和優(yōu)化空間。同時，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚群的建立也必將與區(qū)域形成有效的互補和相互整合效應(yīng)。項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向思考通過對成都、龍泉發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、區(qū)域打造具有特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)與本項目發(fā)展定位之間關(guān)系的科學(xué)研究和市場論證，將本項目打造成為一個環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套齊全、工作生活休閑皆宜的區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)新一代綜合服務(wù)功能的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，使之成為全市全省高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展和推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的先進(jìn)典型，吸引西南地區(qū)、全國乃至全球的品牌企業(yè)進(jìn)駐，進(jìn)而推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向思考現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展必須立足特色,錯位競爭在各個區(qū)域都大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的格局下,西河鎮(zhèn)如何在激烈的市場競爭中贏得先機和勝算打造獨具特色魅力的現(xiàn)代服務(wù)項目,形成差異化的核心競爭力是關(guān)鍵所在。項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向思考現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展應(yīng)該貫徹的平臺戰(zhàn)略現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的推進(jìn)注重發(fā)展的可持續(xù)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有泛產(chǎn)業(yè)性和產(chǎn)品深度化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各個行業(yè)之間存在頻繁的行業(yè)融合與發(fā)展,會產(chǎn)生新的行業(yè)和服務(wù)產(chǎn)品從業(yè)人員高素質(zhì)性是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要特征如何為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供高素質(zhì)的人才,以及為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人才提供完善的生活工作配套環(huán)境,是打造人才平臺的關(guān)鍵政策平臺項目平臺延展平臺現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的平臺戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和行業(yè)發(fā)展都需要政策環(huán)境,投資環(huán)境現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展更需要完善的政策扶持和支撐傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的升級,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,都必須有相關(guān)的項目作為載體和整合重點現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目視行業(yè)主題,階段,規(guī)模,產(chǎn)品等等的不同,有針對性的開發(fā)模式人才平臺項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向思考本項目發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)方向項目可提供的服務(wù)發(fā)展方向基礎(chǔ)服務(wù)生產(chǎn)性服務(wù)生活性服務(wù)公共服務(wù)這就是本項目承接區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間和方向。這就是本項目承接區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間和方向。項目發(fā)展定位|項目發(fā)展方向結(jié)論項目發(fā)展定位|項目發(fā)展對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的推動龍泉及西河急需提升片區(qū)商業(yè)能級，達(dá)到聚集人氣和改善區(qū)域形象的目的，同時也可迎合土地集約利用的大勢區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀未來目標(biāo)客群支撐沿街零售小店為主，現(xiàn)狀較為雜亂缺乏能級較高的商業(yè)設(shè)施，人口集聚能力較弱，但由于世紀(jì)廣場片區(qū)開發(fā)，將來可能會出現(xiàn)一定的社區(qū)商業(yè)缺乏高檔次商務(wù)配套租金水平較低VS6萬經(jīng)開區(qū)內(nèi)及周邊從業(yè)人口各地塊開發(fā)房地產(chǎn)后的業(yè)主群體5萬4萬2007年龍泉和成都的城鎮(zhèn)居民人均收入相差無幾，但人均消費水平有較大差距龍泉8802元成都11516元龍泉城鎮(zhèn)居民近兩年來的年人均儲蓄增長遠(yuǎn)快于成都（06年2456VS1802，07年200VS1284）11516880207城鎮(zhèn)居民人均消費07城鎮(zhèn)居民可支配收入1484912300成都城鎮(zhèn)居民龍泉城鎮(zhèn)居民2714元52萬人14億（龍泉人口）若龍泉消費能力趕上成都市區(qū)水平，則將增加14億的消費額，相對于2389億的區(qū)社會零售品銷售總額,意味著40的增長空間區(qū)域原有人口打造成都東部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中心的具有現(xiàn)代化特色的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)集群“總部基地”項目發(fā)展定位|項目發(fā)展整體定位項目發(fā)展的綜合方向以文、博、商、服于一體的服務(wù)型項目項目的發(fā)展可以給西河鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開發(fā)帶來什么項目為區(qū)域提供了大量的就業(yè)崗位及稅收來源。1項目完善的配套服務(wù)功能，能極大影響周邊地產(chǎn)的功能配比和物業(yè)形態(tài)，使西河鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)向最優(yōu)化和高度集約化方向發(fā)展，引領(lǐng)西河鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)快速升級。3項目發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)提升的內(nèi)在動因給與地產(chǎn)開發(fā)眾多機會，便于發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套綜合體，提升片區(qū)產(chǎn)業(yè)功能鏈價值。2項目發(fā)展定位|項目發(fā)展整體定位項目發(fā)展定位|項目發(fā)展整體定位我們發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)型產(chǎn)業(yè)集群的總體原則在空間上屏蔽，在功能上升級物業(yè)開發(fā)的創(chuàng)新層面產(chǎn)業(yè)提升的策略層面因此我們可以采取兩個層面的思路來利用集群內(nèi)要素實現(xiàn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)良性互動CONTENTS項目招商資源品牌介紹項目發(fā)展定位項目發(fā)展背景項目產(chǎn)品概念規(guī)劃項目開發(fā)思路及招商策略和管理本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成（用地規(guī)模1300畝左右）生活居住區(qū)核心主題區(qū)事業(yè)休閑商務(wù)配套功能配套區(qū)奧特萊斯公園區(qū)域居住配套文博商服配套現(xiàn)代特色的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)集群國際高端酒店汽車體驗樂園用地要求土地性質(zhì)由商業(yè)和住宅性質(zhì)組成。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|一、核心主題區(qū)區(qū)域功能配套能級的提升汽車體驗樂園（CARSPARK）概念的打造汽車樂園意在引入和向人們宣傳“汽車也是一種文化”的概念。從而為國內(nèi)汽車市場帶來全新的休閑文化氣息。它以創(chuàng)新的游園活動為形式，將展示、欣賞、體驗、休閑、娛樂、自然、健康、親情有機地融為一體，讓人們零距離的體驗和了解自己喜歡的車型，輕松自如地投入到各種活動中去，在不知不覺的活動中感受汽車所創(chuàng)造的休閑文化，汽車所帶給我們的歡愉。DEFINITIONCARSPARK的項目設(shè)施建議建議占地面積300400畝核心主題區(qū)組成結(jié)合汽車影院、汽車主題樂園、交車中心、汽車博物館、汽車展示中心乃至汽車研發(fā)的綜合性建筑。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|一、核心主題區(qū)汽車體驗樂園CARSPARK主題區(qū)核心配套產(chǎn)品建議一汽車影院汽車影院，即觀眾坐在各自的汽車?yán)锿ㄟ^調(diào)頻收聽和觀看露天電影。這是隨著汽車工業(yè)高度發(fā)達(dá)后所衍生的汽車文化娛樂方式之一。DEFINITION汽車影院預(yù)計劃分二塊場地四個超大型全鋼屏幕,占地200畝具備舉辦各種試乘試駕、新車展示、公司慶典、產(chǎn)品發(fā)布會演出等活動的條件。影院設(shè)有A、B兩塊場地（開放其中一場為數(shù)字電影）上映當(dāng)前最新、最酷的國內(nèi)外大片，循環(huán)放映。影院內(nèi)還設(shè)有中西美食、燒烤、小吃、冷飲、俱樂部等，是時尚文化的體驗，新生活、新奧運、新文化的場所。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|一、核心主題區(qū)汽車體驗樂園CARSPARK主題區(qū)核心配套產(chǎn)品建議二汽車主題樂園樂園分為三大部分，首先是可以欣賞包括播放汽車撞擊測試的立體電影院、“黑夜騎兵”等漫游的模擬世界，可在此以視覺、聽覺、觸覺甚至嗅覺來體驗汽車由許多材料和物質(zhì)構(gòu)成。第二部分除了可以在測試跑道上來一趟模擬駕駛外，并可搭乘電動車，親身經(jīng)歷“極速漂移”聲光特殊組合情境，宛如間諜追逐戰(zhàn)；最后則看到完整的各車系當(dāng)前最新汽車和概念車。最后一部分則以未來車電動環(huán)保車為主，在樂園內(nèi)環(huán)繞，通過各種汽車制造工藝展示，進(jìn)而了解汽車制造過程，例如周末和假日，各工藝機器人還會模擬平常的工作狀況，讓游客身臨其境。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|一、核心主題區(qū)汽車體驗樂園CARSPARK主題區(qū)核心配套產(chǎn)品建議三汽車博物館以“時光之屋”命名，收藏出自全球各車廠、足以影響人類生活的骨董車，讓參訪者得以了解人類社會與車輛行動的關(guān)系與進(jìn)展。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|一、核心主題區(qū)汽車體驗樂園CARSPARK主題區(qū)核心配套產(chǎn)品建議四汽車展覽館以質(zhì)量、安全、社會責(zé)任、環(huán)保四大議題，以不同的方式反復(fù)呈現(xiàn)，同時結(jié)合互動科技，推出離心力、風(fēng)洞、霧中行駛等測試體驗區(qū)，以及動感電影院、3D電影院等先進(jìn)娛樂設(shè)施，巧妙地達(dá)到寓教于樂的效果。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|一、核心主題區(qū)汽車體驗樂園CARSPARK主題區(qū)核心配套產(chǎn)品建議五交車中心與成都大型汽車經(jīng)銷商合作，讓這些經(jīng)銷商訂車的車主可以選擇在汽車城內(nèi)交車，并享受親子共游汽車城的樂趣，家長也可將隨行的兒童送到有專業(yè)保姆的兒童世界，或是學(xué)習(xí)樂園（LEARNINGPARK）。為了使提車的客戶有更豐富的收獲，汽車城也不時增加新的設(shè)備與參觀項目，例如針對成年車主新增加行車省油課程、行車安全課程等。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|二、功能配套區(qū)產(chǎn)品形態(tài)尋找西河鎮(zhèn)具有的優(yōu)勢1、距離成都半小時車程，交通條件良好2、擁有豐富的近郊旅游資源，每年吸引大量的市區(qū)及周邊縣市人群路過3、汽車產(chǎn)業(yè)及汽車周邊產(chǎn)業(yè)的興起4、周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)興起對將來項目的要求1、具有一定的國際化形象2、具有一定的時尚文化背景3、產(chǎn)品業(yè)態(tài)具有多樣性4、其服務(wù)業(yè)態(tài)不受距離限制5、適合不同階層客戶群6、能使到達(dá)人群長時間停留7、能對項目將來的稅收產(chǎn)生較大影響擬進(jìn)入業(yè)態(tài)特點1、核心是引進(jìn)一線品牌2、符合有車一族的習(xí)慣3、在交通發(fā)達(dá)地段4、品牌全部為真品牌5、能有相應(yīng)的配套設(shè)施6、環(huán)境要求良好OUTLETSPARK（奧特萊斯公園）概念的導(dǎo)入現(xiàn)代的OUTLETSPARK概念意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。在歐美當(dāng)代商業(yè)社會中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，這種零售業(yè)形式是讓品牌消費者能夠花低價去購買那些從高檔專賣店或商場轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。一代OP起源二代OP工廠直銷購物中心三代OP多家品牌共同參與的休閑購物中心第三代OUTLETSPARK現(xiàn)代OUTLETSPARK概念集居住、休閑、娛樂為一體的功能混成的，DAYNIGHT形成充滿活力的休閑購物公園。足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)注重人性化的近人尺度產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)展歷程項目所在的西河鎮(zhèn)為龍泉北部副中心城，區(qū)位優(yōu)勢適宜發(fā)展一定規(guī)模的第三代現(xiàn)代OUTLETSPARK西河鎮(zhèn)周邊良好的自然生態(tài)資源成為發(fā)展OUTLETSPARK的良好基礎(chǔ)西河將來打造的豐富的產(chǎn)業(yè)資源成為OUTLETSPARK發(fā)展為生活配套的重要引擎力量項目可以將OUTLETSPARK作為促進(jìn)區(qū)域聯(lián)動的樞紐，從而帶動片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和片區(qū)環(huán)境的改善，提升區(qū)域形象豐富城市產(chǎn)業(yè)價值鏈中缺失的服務(wù)流、人力流。完善城市產(chǎn)業(yè)價值鏈中缺失的活力系統(tǒng)和魅力系統(tǒng)。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|二、功能配套區(qū)本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|二、功能配套區(qū)OUTLETSPARK部分的項目設(shè)施建議建議項目占地200畝左右該部分區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成結(jié)合奧特萊斯品牌直銷廣場、生活方式購物群落、文博商服集群、國際高端酒店的綜合性產(chǎn)業(yè)群落。功能區(qū)塊功能要素導(dǎo)入人群主要功能核心功能OUTLETS品牌直銷廣場有較高的收入及較強的品牌觀念，但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受的中產(chǎn)和白領(lǐng)一族。滿足其到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購物的生活方式。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|二、功能配套區(qū)區(qū)域商業(yè)能級的提升生活方式購物群落（LIFESTYLESHOPPINGBLOCK）的導(dǎo)入生活方式商業(yè)群落的三大特征消費客群的多元化化，針對同一階層的不同商業(yè)業(yè)態(tài)的盡可能豐富化。露天開放形式，主力店與商業(yè)街相結(jié)合。依托于良好的景觀環(huán)境和別致的建筑、裝修風(fēng)格。DEFINITION位于密度較高的居住生活區(qū)域，迎合本商圈中消費者對于零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店?；蛞詴r裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑時尚為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝修的風(fēng)格營造出別致的休閑消費場所。本案項目產(chǎn)品概念規(guī)劃|二、功能配套區(qū)LIFESTYLESHOPPINGBLOCK核心配套產(chǎn)品建議功能區(qū)塊項目元素具體內(nèi)容主要導(dǎo)入人群生活方式購物群落主力店集中型超市區(qū)域來往商務(wù)、休閑群體周邊的產(chǎn)業(yè)資源群體大龍泉范圍的常住人口成都大城東主城區(qū)人口汽車愛好者特色內(nèi)街成都特色的茶館酒吧街中產(chǎn)特征的精品時尚街點型創(chuàng)意生活商業(yè)BLOCK通過一定的建筑密