2017健康養(yǎng)老行業(yè)深度研究報告(上)

投資要點養(yǎng)老市場規(guī)模巨大。10年我國老年人口消費規(guī)模達到1萬億元，預(yù)計到20年、30年、40年分別將達到33萬億、86萬億、175萬億。而從14年至50年我國老年人口的消費潛力將從4萬億增長到106萬億，GDP占比從8增至33。我國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。人口老齡化政策老年人消費行為，三大動力促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天來臨。我國從2000年始已進入老齡化社會。14年我國65歲以上老年人口達到138億，占總?cè)丝诒壤秊?01,預(yù)計2020年這一比例會達到128。近兩年國務(wù)院、各部委就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、養(yǎng)老機構(gòu)改革、養(yǎng)老保險制度、養(yǎng)老金并軌等多方面指導(dǎo)、支持我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中2015年2月25日，民政部、發(fā)改委等10部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見，預(yù)示我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來新的階段。同其他消費群體相比，老年群體由于在生理、心理、經(jīng)驗等方面有著明顯的差異，因此，老年市場的消費行為也具有了其自身的特征，包括自住消費性強、習(xí)慣穩(wěn)定和行為理智、追求實用便利等。老年人的這些消費特征也決定了養(yǎng)老用品和服務(wù)與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費市場。結(jié)合國際經(jīng)驗，居家養(yǎng)老模式在中國將成為領(lǐng)先模式。國際案例從日本、美國的養(yǎng)老模式來看，居家養(yǎng)老也是海外國家最主要的養(yǎng)老方式。部分有社交需求經(jīng)濟狀況較好的老年人可以選擇在養(yǎng)老社區(qū)享受晚年生活，與地產(chǎn)商合作進駐的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供日常的照護服務(wù)。只有很少部分不能自理或者子女沒有照顧能力的老年人會入住養(yǎng)老院進行養(yǎng)老。綜合觀點在中國最佳的養(yǎng)老解決方案，居家養(yǎng)老模式，其中首推NATALI和安康通，優(yōu)點易于復(fù)制，成熟的經(jīng)驗可以在中國復(fù)制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈將持續(xù)受益于老齡化的加速到來，推薦標(biāo)的如下。養(yǎng)老住宅鳳凰股份、宜華健康、華業(yè)地產(chǎn)。養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)七喜控股、東華軟件、銀江股份、易華錄、東軟集團、數(shù)字政通、奧維通信、萬達信息、延華智能、衛(wèi)寧軟件。綜合性醫(yī)護服務(wù)雅戈爾、雙箭股份、南京某上市百貨公司。文化生活金陵飯店。老年金融中國平安、新華保險。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的痛點。居家養(yǎng)老亟待健康管理信息化；醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不充分養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏醫(yī)療資源、居家養(yǎng)老缺乏一體化的遠程醫(yī)養(yǎng)提供商、中醫(yī)養(yǎng)老是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一大待挖掘特色；專業(yè)化護工缺乏；養(yǎng)老院入住率低；缺乏長期照護險，老年人負(fù)擔(dān)能力低。正因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈存在如上的痛點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展空間，有關(guān)的個股既有成長潛力。我們的觀點養(yǎng)老市場規(guī)模巨大。全國老齡辦數(shù)據(jù)表明，2010年我國老年人口消費規(guī)模達到1萬億元，預(yù)計到2020年將達到33萬億元，2030年達到86萬億元，2040年達到175萬億元。而從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8左右增長到33左右。我國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。人口老齡化政策老年人消費行為，三大動力促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天來臨，行業(yè)空間巨大。我國從2000年始已進入老齡化社會。14年我國65歲以上老年人口達到138億，占總?cè)丝诒壤秊?01,預(yù)計2020年這一比例會達到128。政策支持加大，僅近兩年國務(wù)院、各部委就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、養(yǎng)老機構(gòu)改革、養(yǎng)老保險制度、養(yǎng)老金并軌等多方面指導(dǎo)、支持我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中2015年2月25日，民政部、發(fā)改委等10部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見，預(yù)示我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來新的階段。同其他消費群體相比，老年群體由于在生理、心理、經(jīng)驗等方面有著明顯的差異，因此，老年市場的消費行為也具有了其自身的特征，包括自住消費性強、習(xí)慣穩(wěn)定和行為理智、追求實用便利等。老年人的這些消費特征也決定了養(yǎng)老用品和服務(wù)與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費市場。結(jié)合國際經(jīng)驗，居家養(yǎng)老模式在中國將成為領(lǐng)先模式。國際案例從日本、美國的養(yǎng)老模式來看，居家養(yǎng)老也是海外國家最主要的養(yǎng)老方式。部分有社交需求經(jīng)濟狀況較好的老年人可以選擇在養(yǎng)老社區(qū)享受晚年生活，與地產(chǎn)商合作進駐的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供日常的照護服務(wù)。只有很少部分不能自理或者子女沒有照顧能力的老年人會入住養(yǎng)老院進行養(yǎng)老。綜合觀點在中國最佳的養(yǎng)老解決方案，居家養(yǎng)老模式，其中首推NATALI和安康通，優(yōu)點易于復(fù)制，成熟的經(jīng)驗可以在中國復(fù)制。1、日本養(yǎng)老模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟示。完善養(yǎng)老社會保障、養(yǎng)老保險體系。日本在法律法規(guī)、社會保障、養(yǎng)老保險體系上的建設(shè)走在了世界前列。日本養(yǎng)老體系層次分明，政府、社會、個人角色清晰，相互配合。同時日本獨具特色的介護保險制度對于我國護理保險制度的建立也是極好的案例?？山梃b居家養(yǎng)老養(yǎng)老服務(wù)的模式。日本和我國家庭觀念相似，均以居家養(yǎng)老為主，同時日本強調(diào)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也適合我國的國情，具有借鑒意義。大力培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才，尤其是護工。日本的介護保險法規(guī)定，在養(yǎng)老機構(gòu)里，每3位入住者必須配備1名有介護士資格的專業(yè)人員。介護士和護士是不同的專業(yè)，介護士都是來自大學(xué)社會福利護理專業(yè)的畢業(yè)生，持有2級資格證。日本有著優(yōu)質(zhì)的介護士培養(yǎng)體系，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)了專業(yè)性人才。而專業(yè)的護工人才的短缺正是我國當(dāng)今養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個痛點所在，日本在這方面樹立了典范。2、美國養(yǎng)老模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟示。完善養(yǎng)老保障制度，強調(diào)市場化。美國三支柱體系的養(yǎng)老保障制度（國家強制的社會養(yǎng)老保險、政府及雇主養(yǎng)老金計劃、個人儲蓄養(yǎng)老金計劃）強調(diào)養(yǎng)老保障由政府、企業(yè)和個人共擔(dān)責(zé)任，個人儲蓄養(yǎng)老金比例逐步擴大，反映出養(yǎng)老力量從政府逐步到社會、個人力量轉(zhuǎn)變的趨勢。我國在社?；鹪陬A(yù)期的未來會出現(xiàn)缺口，政府可以適當(dāng)?shù)墓膭顐€人自主的參加各種商業(yè)保險予以不足個人養(yǎng)老需求?？蛇m當(dāng)借鑒養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)護理。美國獨立自主的家庭觀念和個人老年可支配的經(jīng)濟情況使得美國的養(yǎng)老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養(yǎng)老為主的模式，美國的養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理機構(gòu)也存在著巨大的市場空間。針對我國高收入和獨立自主觀念比較強的老年人群體，社會資本可以適當(dāng)?shù)陌l(fā)展養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)護理的養(yǎng)老模式。3、預(yù)判符合我國的養(yǎng)老模式。2011年2月，民政部發(fā)布了社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃，首次提出“9073”的養(yǎng)老模式90的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照護養(yǎng)老，7的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老。截至目前，全國60歲以上老人達到212億，6069歲的老年人達到12億（全國人口占比872），是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要群體。他們基本可以自理只是行動不便，更多的是需要上門日常家務(wù)處理、遠程健康管理和偶爾的上門照護服務(wù)，居家養(yǎng)老是該老年群體養(yǎng)老的主要選擇。因此，適合我國的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)養(yǎng)老和入住養(yǎng)老院為輔，原因有三A生活基本可以自理的老年人所需要的照護較少，家庭和社會服務(wù)完全可以滿足其養(yǎng)老需求；B我國的“孝”文化和社會觀念決定了老人自身和家庭更愿意讓老人呆在家中養(yǎng)老；C我國老年人支付能力有限，居家養(yǎng)老的成本更低。未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的細(xì)分市場即居家養(yǎng)老市場，遠程醫(yī)療及照護服務(wù)提供商將是最大的受益者。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈將持續(xù)受益于老齡化的加速到來1、養(yǎng)老住宅鳳凰股份（600716）13年末決定投資5億元進軍養(yǎng)老，淡出地產(chǎn)，已開展整合，先后與江蘇省人民醫(yī)院和江蘇仁醫(yī)醫(yī)院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定利用各自優(yōu)勢共同發(fā)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。華業(yè)地產(chǎn)（600240）為成熟社區(qū)提供附加值而涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其全資子公司華業(yè)康年負(fù)責(zé)運營養(yǎng)老事業(yè)及托老所，215億元收購的捷爾醫(yī)療，為三甲醫(yī)院提供設(shè)施和服務(wù)。宜華健康（000150）72億收購的眾安康致力于醫(yī)療后勤管理服務(wù)，在全國設(shè)有24家分公司、4家子公司，開展首個衛(wèi)計委許可的網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院。2、養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)七喜控股（002027）向養(yǎng)老院提供智能可穿戴設(shè)備。東華軟件（002065）依托豐富的三甲醫(yī)院HIS系統(tǒng)資源與互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商共同推進互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療與大健康管理業(yè)務(wù)。銀江股份（300020）智慧城市總包商，智慧醫(yī)療業(yè)務(wù)已在多地落地，將有望憑借區(qū)域醫(yī)療平臺搭建與運營切入智慧養(yǎng)老領(lǐng)域。易華錄（300212）智慧城市總包商，有望借智慧醫(yī)療平臺搭建與運營切入智慧養(yǎng)老領(lǐng)域。東軟集團（600718）東軟熙康以硬件可穿戴設(shè)備為載體打造“智慧養(yǎng)老”平臺。數(shù)字政通（300075）與北京天健合作切入智慧醫(yī)療領(lǐng)域，有望基于區(qū)域醫(yī)療平臺開展智慧養(yǎng)老業(yè)務(wù)。奧維通信（002231）與老齡委攜手打造全國養(yǎng)老信息化平臺，已在多個城市落地開展養(yǎng)老服務(wù)。萬達信息（300168）搭建了科技養(yǎng)老服務(wù)平臺，運用物聯(lián)網(wǎng)、呼叫中心、大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)。延華智能（002178）發(fā)力C端養(yǎng)老、慢病管控，在浙貴滬開展O2O養(yǎng)老和健康管理，走民政部專項資金購買服務(wù)的路線。衛(wèi)寧軟件（300253）結(jié)合豐富的HIS資源與政府及互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商合作推進慢性病管理移動應(yīng)用。已與上海六院合作推出糖尿病健康管理APP康信。3、綜合性醫(yī)護服務(wù)雅戈爾（600177）設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)基金，有望通過會員制渠道做大健康產(chǎn)業(yè)、老人健康管理等。雙箭股份（002381）完成桐鄉(xiāng)和濟養(yǎng)老服務(wù)投資有限公司的增資擴股。南京某百貨上市公司大股東與以色列NATALI成立中國分公司，進軍國內(nèi)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)。4、文化生活金陵飯店（601007）公司已通過養(yǎng)老地產(chǎn)項目進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有條件利用自身的服務(wù)優(yōu)勢打造養(yǎng)老服務(wù)連鎖經(jīng)營。5、老年金融中國平安（601318）投資170億元打造“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”，未來將在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。新華保險（601336）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為重點布局領(lǐng)域之一，目前已有三個養(yǎng)老社區(qū)項目處于建設(shè)或規(guī)劃中，待運營試點后，或有更大規(guī)模投資計劃。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的痛點1、居家養(yǎng)老亟待健康管理信息化；2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不充分養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏醫(yī)療資源；居家養(yǎng)老缺乏一體化的遠程醫(yī)養(yǎng)提供商；中醫(yī)養(yǎng)老是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一大待挖掘特色；3、專業(yè)化護工缺乏；4、養(yǎng)老院入住率低；5、缺乏長期照護險，老年人負(fù)擔(dān)能力低。他山之石國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式借鑒日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式日本是全球老齡化率最高、老齡化速度最快的國家。早在1970年日本便步入了老齡化社會。1970年日本擁有65歲老年人口73933萬人，占總?cè)丝诒壤_到703，達到老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)，到2013年，這一比例攀升到2508，即4個日本人中就有1個為65歲以上老人。成熟的養(yǎng)老保障體系老齡化問題給日本提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，也促使日本較早就開始養(yǎng)老保障體系的研究和建設(shè)，通過多項舉措和設(shè)計，日本社會的養(yǎng)老保障體系已經(jīng)基本成熟，形成了養(yǎng)老年金保險制度、介護保險和長壽醫(yī)療保險的“一體兩翼”格局。養(yǎng)老年金保險制度日本從2000開始實施養(yǎng)老年金保險制度，經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，日本形成了三個層次的養(yǎng)老年金保險制度。第一層次是國民年金。1961年開始全面實施國民年金法，日本進入了“全民皆年金”。要求凡20歲以上60歲以下全體國民，都必須參加國民年金保險，分為養(yǎng)老年金、殘障年金、寡婦年金、母子年金和遺孤年金5種，其中的養(yǎng)老年金是養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)，覆蓋全體國民。第二層次是與就業(yè)收入相關(guān)聯(lián)的雇員年金制度。按照加入者職業(yè)的不同，又可分為厚生年金和共濟年金，其中覆蓋5人以上私營企業(yè)職工的年金稱為厚生年金，而國家公務(wù)員、地方公務(wù)員、公營企業(yè)職工、農(nóng)林漁團體雇員、私立學(xué)校教職員工參加的年金則統(tǒng)稱為共濟年金。截至2008年底，厚生年金加入者為3379萬，共濟年金保險加入者為457萬。凡是加入第二層者全部自動加入第一層國民年金。第二層次的養(yǎng)老保險是對國民年金的重要補充，與個人的收入報酬掛鉤。前兩個層次的養(yǎng)老保險統(tǒng)稱為公共養(yǎng)老金制度，由政府統(tǒng)一運營，是日本社會保障的根基。第三層次是可以任意加入的養(yǎng)老年金保險。主要是私人機關(guān)經(jīng)營管理者的職業(yè)養(yǎng)老金或公司養(yǎng)老金，包括厚生年金基金、適格退職年金、國民年金基金等種類，加入的條件是以加入了第一、第二層次養(yǎng)老保險為基礎(chǔ)。至2008年底，厚生年金基金加入者為525萬。公共養(yǎng)老金支付狀況國民年金區(qū)分3類不同被保險者。國民養(yǎng)老金的被保險者分為第1號被保險者、第2號被保險者和第3號被保險者。第1號被保險者主要是20歲以上60歲以下的私營業(yè)者、學(xué)生、無業(yè)者等自營業(yè)者，被保險者自己辦理加入手續(xù)，支付定額的保險金。第2號被保險者，是同時加入厚生養(yǎng)老金或共濟養(yǎng)老金的民間被雇傭者、公務(wù)員等被雇傭者，加入手續(xù)和保險金的支付，全部由企業(yè)（公司或企業(yè)）辦理，企業(yè)負(fù)擔(dān)保險金的一半。第3號被保險者是被第2號被保險者扶養(yǎng)的配偶。扶養(yǎng)者加入的厚生養(yǎng)老金或共濟養(yǎng)老金，以向包含被扶養(yǎng)者部分的國民養(yǎng)老金提供資金的形式，承擔(dān)必要費用，所以第3號被保險者不需要直接支付保險金。厚生養(yǎng)老金、共濟養(yǎng)老金按工資比例負(fù)擔(dān)額度。公共養(yǎng)老金保險金的國民養(yǎng)老金（第1號被保險者）是定額的。厚生養(yǎng)老金和共濟養(yǎng)老金按照工資比例（包含獎金的總報酬），從中以籌集金的形式負(fù)擔(dān)國民養(yǎng)老金第2號3號被保險者保險金相當(dāng)?shù)念~度。從保險金、國庫負(fù)擔(dān)以及公積金的運用收入中，支付老齡養(yǎng)老金、殘疾養(yǎng)老金、遺屬養(yǎng)老金。介護保險制度以德國為范本，介護保險法2000年4月實施，目的是通過鼓勵原宅養(yǎng)老，以減輕醫(yī)療機構(gòu)入院負(fù)擔(dān)。老年人需要照護的程序被分為7級，在經(jīng)過醫(yī)療機構(gòu)認(rèn)定后。申請人通過與照護援助顧問商談。討論援助、照護服務(wù)項目的設(shè)計，最后向政府申請并領(lǐng)取相應(yīng)等級的“介護保險證”。介護保險制度主要的參保對象是兩類人群，第一類是65歲的人群，第二類是4064歲已經(jīng)參加醫(yī)療保險的人群，其中第一類人群被納入強制性保險，而第二類人群則是申請被保險。保險金的繳納因參保人所屬的類別不同，繳納費用的比例也不同。目前日本介護保險的特別之處就在于繳費上采取“稅收保險金”的形式，以此來保證介護保險財源的穩(wěn)定。整個保險金是各個市町根據(jù)自身的經(jīng)濟財源制定的。如果市町稅源較充實，可以提高介護保險金的水平，提高稅收所占的比例。主要包含兩部分。一部分是國家稅收支付50，其中中央政府承擔(dān)25，地方兩級政府（都道府縣、市町村）各承擔(dān)125。另一部分由個人支付，其中第一類人支付20，第二類人支付30。其中對于第一類人，直接從養(yǎng)老金抵扣90（9020），對于沒有養(yǎng)老金的，需向當(dāng)?shù)卣F(xiàn)場繳納10的保險費（1020），對于第二類人，直接從個人的社會保險中抽離出來最為介護保險的基金來使用。介護保險主要向這兩類人群提供居家服務(wù)和設(shè)施服務(wù)，具體包括家庭訪問，上門服務(wù)，養(yǎng)生指導(dǎo)，對老年癡呆人群的介護，醫(yī)療設(shè)施的介護、短期入所等服務(wù)。長壽醫(yī)療保險日本醫(yī)療保險為執(zhí)行強制公立保險制度，針對一般國民和特殊人員均有相應(yīng)的保險。專門針對75歲及以上老年人制訂了后期高齡者醫(yī)療保險（長壽醫(yī)療保險），由地方后期高齡者醫(yī)療廣域聯(lián)合來管轄。居家養(yǎng)老養(yǎng)老護理的養(yǎng)老模式日本的養(yǎng)老服務(wù)分為居家養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。其中居家養(yǎng)老是最符合日本國民觀念，也是政府積極提倡鼓勵的，是最主要的養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老。日本人家庭觀念重，很多老人更愿意在家養(yǎng)老。日本養(yǎng)老保險制度能夠為老年人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，可在家中接受服務(wù)，包括護理、日間照料等。社區(qū)養(yǎng)老。社區(qū)養(yǎng)老使得老人能夠在一直生活的環(huán)境中接受養(yǎng)老服務(wù)。在相關(guān)政策和法律的保障和政府的大力支持下，日本的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)充分利用社會資源、人才，匯集各方力量向老年人提供福利、保健、醫(yī)療等綜合性服務(wù)，以適應(yīng)不同身體狀況的老年人的需要。內(nèi)容包括上門服務(wù)、日托服務(wù)、短托服務(wù)（13個月）、長期服務(wù)（3個月以上）、老年保健咨詢和指導(dǎo)服務(wù)等。機構(gòu)養(yǎng)老。日本的機構(gòu)養(yǎng)老，起步早、發(fā)展規(guī)范，并十分注重對社區(qū)的輻射。政府也鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)向社區(qū)延伸，支持機構(gòu)在社區(qū)設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)點，并在資金上給予扶持，讓暫時住不進機構(gòu)的老人也能享受機構(gòu)規(guī)范專業(yè)的服務(wù)。日本養(yǎng)老機構(gòu)又可細(xì)分為養(yǎng)老福利機構(gòu)、保健機構(gòu)、療養(yǎng)型醫(yī)療機構(gòu)等。老年人通過機構(gòu)養(yǎng)老，除了可以享受日常照料，還可以接受康復(fù)治療、健康療養(yǎng)等服務(wù)。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以養(yǎng)老護理為核心。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項營利性事業(yè),日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)容可劃分為六個方面老年住宅產(chǎn)業(yè)、老年金融產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老護理服務(wù)、醫(yī)療福利器械用品、文化生活服務(wù)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)（老年人生活用品開發(fā)、銷售等）。其中，護理服務(wù)是日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。日本是世界上少數(shù)的推出“介護保險”、實行“介護保險制度”的國家，擁有標(biāo)準(zhǔn)化的介護制度，在養(yǎng)老護理方面具有豐富的經(jīng)驗和優(yōu)勢。而養(yǎng)老護理服務(wù)又貫穿居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老全方式。綜合來看居家養(yǎng)老養(yǎng)老護理是日本典型的養(yǎng)老模式。案例研究居家養(yǎng)老是日本最主要的養(yǎng)老方式，而提供居家養(yǎng)老護理服務(wù)的機構(gòu)數(shù)目也眾多。截止2013年，日本提供日間照料服務(wù)的機構(gòu)為36,000余家，居家養(yǎng)老支持為近36,000家，上門服務(wù)的機構(gòu)為30,000余家，并且越來越多的營利性企業(yè)也參與到了這一細(xì)分領(lǐng)域。日本養(yǎng)老于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，又非常具有地域性，所以呈現(xiàn)出一種分散的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。盡管如此，以日醫(yī)學(xué)館、倍樂生、MESSAGE等為代表的大公司還是脫穎而出，各有特色地開展業(yè)務(wù)，成為了養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊。日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館（NICHIIGAKKANCOMPANY）成立于1973年8月，是日本最大的養(yǎng)老服務(wù)公司。最早承接醫(yī)療業(yè)務(wù)委托管理業(yè)務(wù)，1996年開始健康護理業(yè)務(wù)。2007正式參與團體之家、收費老人之家等機構(gòu)類護理服務(wù)，并構(gòu)建了可滿足顧客各種需求的“全面護理服務(wù)”提供機制。公司需要向保險公司支付稅金（屬政府財政收入），保險公司向養(yǎng)老公司支付的90服務(wù)費，其中50來自介護險費，另50來自稅金，也即由政府負(fù)擔(dān)的部分。公司的大力發(fā)展隨著日本2000年護理保險制度的推行而逐漸發(fā)展起來，現(xiàn)有員工30508人。公司有四大業(yè)務(wù)醫(yī)學(xué)支持、健康照顧、培訓(xùn)、生活幫助等。據(jù)此公司開設(shè)不同的子公司來運營相應(yīng)的業(yè)務(wù)。日醫(yī)學(xué)館在全日本有簽署合作協(xié)議的醫(yī)療機構(gòu)10431家，長期介護機構(gòu)1284家，教育培訓(xùn)中心392家。尤其在關(guān)東（KANTO）、中部（CHUBU）、勁力（KINKI）、東北（TOHOKU）這些地區(qū)機構(gòu)更密集。日醫(yī)學(xué)館2013年收入和凈利潤達到2676和4365億日元，對于公司來講，支付給保險公司的稅金是影響其凈利潤的一大風(fēng)險，隨著公司在2007年開展機構(gòu)養(yǎng)老護理業(yè)務(wù)，增加了收入渠道后，抗風(fēng)險能力逐漸增強。為了提高抗擊稅金對公司利潤的影響，公司逐步開發(fā)提供非保險覆蓋的服務(wù)項目。除了稅率風(fēng)險，公司還需要警惕個人隱私信息泄露風(fēng)險（日本有ACTONTHEPROTECTIONOFPERSONALINFORMATION法案來保護個人隱私信息安全），公司成立了信息保護委員會來確保信息的安全合理使用。日醫(yī)學(xué)館收入主要來自介護服務(wù)（HEALTHCAREBUSINESS），其次為醫(yī)療支持服務(wù)（MEDICALSUPPORTBUSINESS），教育培訓(xùn)占比較低（EDUCATIONBUSINESS）日本養(yǎng)老模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟示完善養(yǎng)老社會保障、養(yǎng)老保險體系。日本在法律法規(guī)、社會保障、養(yǎng)老保險體系上的建設(shè)走在了世界前列。日本養(yǎng)老體系層次分明，政府、社會、個人角色清晰，相互配合。同時日本獨具特色的介護保險制度對于我國護理保險制度的建立也是極好的案例?？山梃b居家養(yǎng)老養(yǎng)老服務(wù)的模式。日本和我國家庭觀念相似，均以居家養(yǎng)老為主，同時日本強調(diào)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也適合我國的國情，具有借鑒意義。大力培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才，尤其是護工。日本的介護保險法規(guī)定，在養(yǎng)老機構(gòu)里，每3位入住者必須配備1名有介護士資格的專業(yè)人員。介護士和護士是不同的專業(yè)，介護士都是來自大學(xué)社會福利護理專業(yè)的畢業(yè)生，持有2級資格證。日本有著優(yōu)質(zhì)的介護士培養(yǎng)體系，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)了專業(yè)性人才。而專業(yè)的護工人才的短缺正是我國當(dāng)今養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個痛點所在，日本在這方面樹立了典范。美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式美國早在20世紀(jì)40年代便進入了老齡化社會，截至2013年65歲及以上老年人口441316萬人，占比為1396。相較于日本重度老齡化現(xiàn)象和中國加速的老齡化進程，美國的老齡化處于一種緩慢而穩(wěn)步推進的狀態(tài)。美國嬰兒潮時代（1947年以后）出生的人口如今將邁入老年人行業(yè)，將在一定程度上加速日本老齡化進程。美國人口局預(yù)測，美國老齡化率（65歲及以上人口）將在2030年達到19。三支柱體系保障美國養(yǎng)老保障制度美國的養(yǎng)老保障制度從1935年社會保險法頒布以后開始正式建立，隨著社會保險法的不斷修正和完善，美國的養(yǎng)老保障制度逐漸演變成美國特有的“三支柱”模式。國家強制的社會養(yǎng)老保險。國家強制的社會養(yǎng)老保險就是老年和遺屬保險，是美國建立最早的社會保障制度，也是覆蓋被保險人數(shù)最多的險種，被覆蓋人數(shù)大約占全美職工的95。目前參保者15億，約有4600萬人受益。它是由美國社會保障管理局管理與運作的。職工退休后，按以基本保額為基礎(chǔ)計算領(lǐng)取養(yǎng)老金。美國老年和遺屬保險如今已經(jīng)成為美國聯(lián)邦政府最大的財政項目，其稅收收入約占聯(lián)邦政府收入總額的三分之一。政府及雇主養(yǎng)老金計劃。此項養(yǎng)老金計劃包括公共部門養(yǎng)老金計劃和私人養(yǎng)老金計劃。公共部門養(yǎng)老金計劃針對的對象主要是聯(lián)邦政府職工和退伍軍人。私人養(yǎng)老金計劃包括收益確定型計劃（DB計劃）、繳費確定型計劃（DC計劃）以及二者的混合計劃。其中繳費確定型計劃主要包括了美國國內(nèi)收入法規(guī)定的401K計劃等，這種計劃類似于雇主管理雇員的儲蓄賬戶，向該賬戶繳納的資金可以延緩交納聯(lián)邦所得稅，同時雇主也需要向此賬戶交納一定的資金，這部分資金可以投資于各種金融手段，包括股票和證券等。職工到了退休年齡時，所得的養(yǎng)老金就是這個賬戶中的余額。個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。人儲蓄養(yǎng)老金計劃作為國家養(yǎng)老保障的補充也逐漸的得到發(fā)展壯大。該計劃是完全由個人自愿參加的，主要包括個人退休賬戶和羅斯個人退休賬戶等。個人退休賬戶（IRA）是具有代表性的個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。個人退休賬戶面向所有具有納稅收入的公民，參加者每年將一部分資金存進該賬戶。這是一個個人自愿參加的投資性賬戶，賬戶里面的資金用于投資升值。個人退休賬戶相對于普通投資賬戶來說，具有減稅、免稅還有盈利延稅等優(yōu)惠。如今，個人退休賬戶已經(jīng)成為美國規(guī)模最大的養(yǎng)老金計劃，資金規(guī)模已經(jīng)超過了401K計劃美國養(yǎng)老保障制度特點。強調(diào)養(yǎng)老保障由政府、企業(yè)和個人共擔(dān)責(zé)任。個人儲蓄養(yǎng)老金比例逐步擴大，反映出養(yǎng)老力量從政府逐步到社會、個人力量轉(zhuǎn)變的趨勢。具有代表性的個人退休賬戶（IRA）近30年來迅猛發(fā)展，成為美國養(yǎng)老金資產(chǎn)持續(xù)增長的主要來源，規(guī)模已超過以401K位代表的DC計劃。美國三支柱體系的養(yǎng)老保障制度層次分明、主輔得當(dāng)，市場化程度高，給老年人提供了充足的養(yǎng)老金來獲得養(yǎng)老服務(wù)。這為美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供源源不竭的動力。養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)護理美國養(yǎng)老模式美國養(yǎng)老模式包括居家養(yǎng)老、養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理機構(gòu)三種。而在這三個領(lǐng)域中，均有運作成熟的養(yǎng)老服務(wù)公司。美國獨立自主的家庭觀念使得美國的養(yǎng)老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養(yǎng)老為主的模式，美國的養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理機構(gòu)也存在著巨大的市場空間。美國老年人可以根據(jù)自身養(yǎng)老金情況和需求選擇適合自己的養(yǎng)老模式。居家養(yǎng)老。美國老年人選擇居家養(yǎng)老的一個重要原因是節(jié)省費用，居家養(yǎng)老相較于養(yǎng)老社區(qū)，專業(yè)護理機構(gòu)等免去了房租成本。居家養(yǎng)老又可分為生活型居家養(yǎng)老和醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老。相應(yīng)提供居家養(yǎng)老服務(wù)的公司可分為生活型居家養(yǎng)老公司和醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老公司。二者提供養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容側(cè)重點不同，前者主要提供日常生活照料服務(wù)，而后者則側(cè)重提供康復(fù)護理。HOMEINSTEADSENIORCARE代表性生活型居家養(yǎng)老公司HOMEINSTEAD1994年成立，現(xiàn)已發(fā)展成為規(guī)模最大的生活型居家養(yǎng)老服務(wù)公司。公司致力于提供居家養(yǎng)老全套解決方案，提供從老年陪護到臨終關(guān)懷全方位的居家養(yǎng)老服務(wù)，同時也能滿足個人獨特的需求和偏好提供養(yǎng)老服務(wù)。HOMEINSTEAD采用加盟連鎖、特許經(jīng)營的模式。目前HOMEINSTEAD共有640家加盟商，加盟商初始投資在10萬115萬美元左右，這包括初始一次性加盟費、租金、運營成本等。加盟商凈利潤率平均水平在1215左右，新加盟商第一年平均收入約248萬美元。APRIAHEALTHCAREGROUP醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老領(lǐng)先企業(yè)APRIAHEALTHCAREGROUP是美國醫(yī)療保健型居家養(yǎng)老龍頭公司。公司擁有約2300人的醫(yī)護團隊，包括750名呼吸疾病護理醫(yī)師、700名護士、775名藥劑師以及100名注冊營養(yǎng)學(xué)專家，每年為240萬老年人服務(wù)，在全美50個洲有425個分支機構(gòu)，能夠覆蓋全美98人口。APRIAHEALTHCAREGROUP側(cè)重于老年人家庭醫(yī)療輔助護理。公司業(yè)務(wù)包括家庭輸液、管道助食、睡眠輔助、呼吸道疾病護理、家庭醫(yī)療器械等。各業(yè)務(wù)在全美市場均占據(jù)領(lǐng)先地位。公司業(yè)績穩(wěn)定增長。2013年前三季度公司實現(xiàn)營收1812億美元，同比增長169。公司主要收入來源于家庭輸液、呼吸道疾病護理和睡眠輔助業(yè)務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)。美國是世界上養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展得最好的國家之一。美國養(yǎng)老社區(qū)主要形式包括活躍老人社區(qū)（ACTIVEADULTCOMMUNITY）、獨立生活社區(qū)（INDEPENDENTLIVINGCOMMUNITY）、協(xié)助生活機構(gòu)/社區(qū)（ASSISTEDLIVING/COMMUNITY）、失憶護理（ALZHEIMERSCARE）、專業(yè)理療養(yǎng)老院（NURSINGHOME/SKILLEDNURSINGFACILITY）、持續(xù)護理退休社區(qū)（CONTINUINGCARERETIREMENTCOMMUNITIES,CCRC）等。由活躍老人社區(qū)到專業(yè)理療養(yǎng)老院，護理的程度逐步加深、而相應(yīng)的費用也逐步提高。養(yǎng)老社區(qū)典范模式太陽城模式、持續(xù)護理退休社區(qū)模式（CCRC）、REIT模式。太陽城模式太陽城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾韋布（DELWEBB）公司，上個世紀(jì)60年代在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，以“太陽城”（SUNCITYCENTER）命名，并直接帶動了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。太陽城這類地產(chǎn)項目主要針對年齡在5570歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設(shè)施。目前全美有十多個太陽城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，通過銷售養(yǎng)老概念住宅，開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。太陽城選址通常位于郊區(qū)，占地大、容積率低，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平，太陽城項目房價往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房價僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一，對老年購房群體構(gòu)成了極大的吸引力。太陽城平均規(guī)模在23000戶左右，入住率可達9095，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項統(tǒng)計顯示，太陽城的常住居民達20多萬人。由于項目面向的是身體康健的老者，因此社區(qū)內(nèi)沒有專門提供醫(yī)療、護理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長者們提供了多樣的設(shè)施，如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。太陽城模式涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和出售，以及配套設(shè)施的營建，德爾韋布是典型的重資產(chǎn)公司，其多年來都是微利經(jīng)營（毛利率低于20）。在被大型建筑商帕爾迪收購后，結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢以及開發(fā)經(jīng)驗，德爾韋布得以繼續(xù)主導(dǎo)著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。持續(xù)護理退休社區(qū)模式（CCRC）在美國，另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護理退休社區(qū)（CONTINUECAREOFRETIREMENTCOMMUNITY，簡稱CCRC），由運營商主導(dǎo)，主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，CCRC進一步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。和太陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢。其中，服務(wù)費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等。根據(jù)房間大小，入門費從20萬美元到100萬美元不等，年費或月費則視所需護理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付3000美元，半護理老人4000美元/月，全護理老人則是50006000美元/月。特殊服務(wù)費則取決于個體所需的額外護理服務(wù)。CCRC模式的理念是，在復(fù)合型社區(qū)中滿足老人對健康管理、護理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。全美目前共有近2000處CCRC，其中約82為非盈利性組織所有，有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。CCRC主要服務(wù)三類老人，一類是自理型老人，年齡介于5565歲之間，在社區(qū)中有獨立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等。第二類是介助型老人，主要服務(wù)對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活，一些社區(qū)也會在老人身體可接受范圍內(nèi)，提供各類活動。第三類是介護型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護型社區(qū)，老人24小時都處于專業(yè)護士的監(jiān)護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元里。CCRC模式對管理和護理人員水平要求較高，員工人數(shù)眾多，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為11。為了集中為老人提供全方位服務(wù)，并進一步降低看護成本，CCRC項目通常位于郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高。這類模式的典型公司是BROOKDALESENIORLIVING，為是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商，負(fù)責(zé)老年人退休后護理、醫(yī)療、起居等，以入門費、租賃為主要收入來源。其他運營較為成功的企業(yè)有第二大運營商EMERITUSSENIORLIVING，2014年7月，BROOKDALE宣布與行業(yè)EMERITUS合并。案例研究BROOKDALESENIORLIVINGINC是美國最大的綜合性養(yǎng)老社區(qū)運營商，其理念是讓客戶擁有優(yōu)質(zhì)的生活、特別的關(guān)愛和良好的居住環(huán)境。公司在全美36個州擁有649個養(yǎng)老社區(qū)，為67000名老人服務(wù)。公司有六塊業(yè)務(wù)退休中心社區(qū)（RETIREMENTCENTERS）、日常照護（ASSISTEDLIVING）、出租型長期照護退休社區(qū)（CONTINUINGRETIREMENTCOMMUNITIESCCRCS）、付費型長期照護退休社區(qū)、輔助服務(wù)（ANCILLARYSERVICES）及管理服務(wù)（MANAGEMENTSERVICES）。退休中心社區(qū)占所有社區(qū)養(yǎng)老容量的219，主要為75歲及以上中高收入的老人設(shè)計，為其提供高規(guī)格的居住環(huán)境和最好的服務(wù)。社區(qū)提供餐飲服務(wù)、24小時緊急呼叫服務(wù)、家務(wù)處理、交通服務(wù)和娛樂活動。這些社區(qū)還提供定制服務(wù)，也會相應(yīng)額外收費，比如治療提醒服務(wù)和陪伴服務(wù)。同時這些社區(qū)也為具有認(rèn)知障礙和生理缺陷的老人提供特殊的照護服務(wù)。日常照護社區(qū)占所有社區(qū)容量的333，該社區(qū)為身體較衰弱和高齡老人提供家政及24小時照護，其中包括87個老年癡呆癥照護社區(qū)。社區(qū)養(yǎng)老居民可以享受持續(xù)性的健康狀況評估，均衡的餐飲服務(wù)，醫(yī)療護理，社交及娛樂活動，家務(wù)及洗衣服務(wù)以及照護服務(wù)中心。除了這些基本的照護服務(wù)，這些社區(qū)還為身體極度虛弱和需要更多照護的老年癡呆癥患者提供高水平的照護服務(wù)，這些服務(wù)包括行為管理及一些康復(fù)性活動項目，這些服務(wù)需要每月支付較高的費用。出租型CCRCS占所有社區(qū)容量的98，該社區(qū)具有各種類型的日常生活安排和照護服務(wù)以滿足不同居住者的需求，不僅包括獨立型老年人社區(qū)模式，還包括日常照護和專業(yè)護理人員的護理服務(wù)供居住者選擇。付費型CCRCS占所有社區(qū)容量的88，提供與出租型CCRCS相同的服務(wù)，差別在于收費模式不同，入住者需要提前一次性繳納10萬40萬美元（當(dāng)合同結(jié)束或者住宅被轉(zhuǎn)售會退還部分費用），而且每月還需要繳納一定的服務(wù)費（比出租型CCRCS便宜），總體費用高低取決于社區(qū)配套設(shè)施及服務(wù)的水平等。輔助服務(wù)包括出院后的后續(xù)治療，居家護理、教育、福利項目及臨終關(guān)懷（但不包括專業(yè)護理人員的護理服務(wù)）。此類服務(wù)可以通過MEDICARE報銷或自付費。管理服務(wù)占所有社區(qū)容量的262，對第三方擁有或合資的社區(qū)提供管理服務(wù)及照護服務(wù)并收取管理和服務(wù)費。公司運營的各類社區(qū)以日常照護社區(qū)為主，占總量的6749，其中公司自有的各社區(qū)中單元數(shù)量以日常照護社區(qū)和退休中心社區(qū)最多，分別占公司自有單元的4516和2963。公司營收及EBITDA保持穩(wěn)步增長，2013年營收和EBITDA分別為2892和463億美元。公司收入主要來自日常照護社區(qū)和退休中心，兩者的收入占公司總收入的一半以上。由于公司屬于重資產(chǎn)型模式，整體的毛利率比較低，介于345。隨著提供配套的護理及日常照護服務(wù)水平的不同，退休中心、日常照護社區(qū)及CCRCS業(yè)務(wù)的毛利率出現(xiàn)差異，分別約為41、36和27。2008年金融危機以后公司業(yè)務(wù)逐漸好轉(zhuǎn)，入住率逐步攀升，各單元月收入也逐漸增加，入住的養(yǎng)老人群以私人支付為主占（80），還有17以MEDICARE和MEDICAID為支付手段。養(yǎng)老地產(chǎn)金融REITS模式金融機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，資金充足、來源廣泛，同時為開發(fā)商提供了退出機制。大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITS公司成立于上世紀(jì)7080年代，大型REITS公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達600多處，其中，8090的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)則是通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有。這類REITS總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。在這個模式上運作最出色的當(dāng)屬HCP公司。REITS最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營模式。機構(gòu)養(yǎng)老。根據(jù)身體健康狀態(tài)、生活自理程度及社會交往能力，老年人被分為自理型、半自理型和完全不能自理型三類。不同類型的老年人入住不同的養(yǎng)老機構(gòu)，與之對應(yīng)的主要有養(yǎng)老院、護理院和臨終關(guān)懷機構(gòu)等。這些養(yǎng)老機構(gòu)既有政府主辦示范性的，也有企業(yè)、社會組織、個人出資興辦的營利性或非營利性的。在美國，大約20的老年人選擇機構(gòu)養(yǎng)老。美國養(yǎng)老模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟示完善養(yǎng)老保障制度，強調(diào)市場化。美國三支柱體系的養(yǎng)老保障制度（國家強制的社會養(yǎng)老保險、政府及雇主養(yǎng)老金計劃、個人儲蓄養(yǎng)老金計劃）強調(diào)養(yǎng)老保障由政府、企業(yè)和個人共擔(dān)責(zé)任，個人儲蓄養(yǎng)老金比例逐步擴大，反映出養(yǎng)老力量從政府逐步到社會、個人力量轉(zhuǎn)變的趨勢。我國在社?；鹪陬A(yù)期的未來會出現(xiàn)缺口，政府可以適當(dāng)?shù)墓膭顐€人自主的參加各種商業(yè)保險予以不足個人養(yǎng)老需求?？蛇m當(dāng)借鑒養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)護理。美國獨立自主的家庭觀念和個人老年可支配的經(jīng)濟情況使得美國的養(yǎng)老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養(yǎng)老為主的模式，美國的養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理機構(gòu)也存在著巨大的市場空間。針對我國高收入和獨立自主觀念比較強的老年人群體，社會資本可以適當(dāng)?shù)陌l(fā)展養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)護理的養(yǎng)老模式。預(yù)判復(fù)合我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式2011年2月，民政部發(fā)布了社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃，首次提出“9073”的養(yǎng)老模式90的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照護養(yǎng)老，7的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老。截至目前，全國60歲以上老人達到212億，6069歲的老年人達到12億（全國人口占比872），是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要群體。他們基本可以自理只是行動不便，更多的是需要上門日常家務(wù)處理、遠程健康管理和偶爾的上門照護服務(wù)，居家養(yǎng)老是該老年群體養(yǎng)老的主要選擇。從日本、美國的養(yǎng)老模式來看，居家養(yǎng)老也是海外國家最主要的養(yǎng)老方式。部分有社交需求經(jīng)濟狀況較好的老年人可以選擇在養(yǎng)老社區(qū)享受晚年生活，與地產(chǎn)商合作進駐的養(yǎng)