上海雅景灣策劃方案_76頁(yè)_水都__廣告推廣_營(yíng)銷活動(dòng)策略

上都雅景灣項(xiàng)目策案前言第一部分花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)第二部分廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析三、花都區(qū)未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析第四部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析二、花都市場(chǎng)商鋪分析第五部分項(xiàng)目理解及機(jī)會(huì)一、本項(xiàng)目地理位置二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析三、機(jī)會(huì)四、威脅五、小結(jié)第六部分項(xiàng)目定位分析一、目標(biāo)客戶群定位建議二、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品定位四、項(xiàng)目推廣策略前言房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的SWOT分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的行為。第一部分花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析花都區(qū)基本概況地理位置花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。行政管轄區(qū)花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬(wàn)，城區(qū)人口約為2238萬(wàn)?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬(wàn)人。交通系統(tǒng)花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是105、106、107三條國(guó)道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。京廣鐵路線穿境而過(guò)，廣州火車北站就位于花都。未來(lái)廣州還將興建1條城市地鐵線和1條輕軌連接市區(qū)與花都，將大大地縮短花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離。廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，已于2004年8月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年2500萬(wàn)人次，貨運(yùn)量為每年120萬(wàn)噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬(wàn)人次客運(yùn)和每年300萬(wàn)噸貨運(yùn)?；ǘ几劭芍焙桨母郏晖掏铝?50萬(wàn)噸。由于地鐵、輕軌及機(jī)場(chǎng)的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)，并由此升級(jí)為廣州重要的交通樞紐?；ǘ紖^(qū)高等級(jí)公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國(guó)是屈指可數(shù)的。隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市的未來(lái)功能規(guī)劃與分區(qū)花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬(wàn)人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。尤其是2003年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。一是地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，比上年增長(zhǎng)435，其中海關(guān)稅14億元，地方財(cái)政收入首次突破10億元大關(guān)，達(dá)到1052億元，增長(zhǎng)581；二是實(shí)際利用外資增長(zhǎng)排名第一，去年實(shí)際利用外資202億美元，比上年增長(zhǎng)668；三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對(duì)花都區(qū)社會(huì)治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。2、2002年2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析20022003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年增長(zhǎng)幅度（）2003年增長(zhǎng)幅度（）2004年預(yù)測(cè)增長(zhǎng)幅度（）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19744億元131122927億元141313人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值32268元1233工業(yè)總產(chǎn)值41901億元15835092億元2416185農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值301億元9152921億元003財(cái)政收入665億元46031052億元58113月份實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入243億元，增幅達(dá)856135城市居民人均可支配收入9567元農(nóng)村居6365元4226560元3063民人均純收入職工年人均工資15089元174617836元182112社會(huì)消費(fèi)品零售總額6057億元15696814億元125城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款10943億元147113108億元1978固定資產(chǎn)投資4778億元645510全年旅游總收入1388億元693外貿(mào)出口31478萬(wàn)美元172538738萬(wàn)美元142（注以上數(shù)據(jù)源自花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告）小結(jié)1）工業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。2）多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，說(shuō)明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。3花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位,發(fā)展速度位列廣州市各區(qū)的前茅。3、2003年花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1）工業(yè)2003年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長(zhǎng)的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，達(dá)到5092億元，增長(zhǎng)2416，工業(yè)增加值13488億元，增長(zhǎng)194。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3763億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的739。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)7883，拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1114個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。2002年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。2）農(nóng)業(yè)2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2921億元，同比增長(zhǎng)003，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入4386億元，同比增長(zhǎng)788，農(nóng)民人均收入6560元，同比增長(zhǎng)306。2003年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，總投資額4692萬(wàn)元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共2億元。按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來(lái)洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。一年來(lái)，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目20多項(xiàng)，投資總額5000多萬(wàn)元。招商引資給農(nóng)民帶來(lái)了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過(guò)剩問(wèn)題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。3）商業(yè)2003年，全區(qū)社會(huì)商品零售總額6814億元，同比增長(zhǎng)125，商品銷售總額8702億元，增長(zhǎng)711，其中批發(fā)額4078億元，零售貿(mào)易總額4624億元。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。全區(qū)安全生產(chǎn)形勢(shì)逐步穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，全區(qū)納入統(tǒng)計(jì)的安全生產(chǎn)事故四項(xiàng)指數(shù)分別比2002年同期下降216、1337、155、1347。獲省級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目7個(gè)，市級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目13個(gè)，其中4個(gè)項(xiàng)目已獲市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政貼息和補(bǔ)助共422萬(wàn)元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項(xiàng)目6個(gè)，共減免關(guān)稅1035萬(wàn)元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項(xiàng)目4個(gè)，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá)300萬(wàn)元。4）招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個(gè)，投資總額4713億元，分別增長(zhǎng)2122和2778。新批外資項(xiàng)目107個(gè)，增長(zhǎng)597，合同利用外資278億美元，增長(zhǎng)3096；實(shí)際利用外資202億美元，增長(zhǎng)668，增長(zhǎng)率為全市第一。其中，世界500強(qiáng)中已有7家企業(yè)落戶花都。新批外商投資項(xiàng)目的平均合同外資規(guī)模有213萬(wàn)美元，新批和增資投資總額在500萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有13個(gè)，比去年同期增加了6個(gè)。這12個(gè)大項(xiàng)目的合同外資額共有201億美元，花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有43個(gè)，增加合同外資金額120億美元。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達(dá)到了42左右。來(lái)源于香港的合同外資占311，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。2004年CEPA協(xié)議開始生效后，香港服務(wù)業(yè)投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。制造業(yè)新批項(xiàng)目吸收外資占新批外資額8363。機(jī)械設(shè)備制造含汽車及零部件、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額1637；實(shí)際使用外資占2734。服務(wù)業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。5）金融金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，去年全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額17415億元，同比增長(zhǎng)2015，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款首次超過(guò)一百億元，達(dá)到10943億元，同比增長(zhǎng)1471。財(cái)政收增長(zhǎng)較快，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入完成665億元，同比增長(zhǎng)4603。6）旅游花都區(qū)是太平天國(guó)農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)單位。同時(shí)，被人們稱為“風(fēng)水寶地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂(lè)于一體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ?。三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策?；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到141，居廣州各區(qū)之首?？梢灶A(yù)見，在未來(lái)幾年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)得到迅猛發(fā)展,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動(dòng)購(gòu)買力的穩(wěn)步提升。第二部分廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析1、市場(chǎng)總體供銷態(tài)勢(shì)廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)住房的需求有著進(jìn)一步的拉動(dòng)作用，市場(chǎng)需求的擴(kuò)大為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總量小幅下降，2004年上半年為24474億元，同比下降了08；資金結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升，顯示了內(nèi)部資金對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的謹(jǐn)慎及外圍資金對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的樂(lè)觀。2004年上半年，廣州市完成生產(chǎn)總值186554億元，同比增長(zhǎng)164，增幅比去年同期提高3個(gè)百分點(diǎn)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資16893億元，同比增長(zhǎng)09；續(xù)建項(xiàng)目完成投資11690億元，同比增長(zhǎng)89。隨著貨幣調(diào)控等國(guó)家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，新開工項(xiàng)目投資、純土地購(gòu)置投資呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。新開工面積53500萬(wàn)平方米，同比下降122；新開工項(xiàng)目完成投資5070億元，同比下降133；純土地購(gòu)置133億元，同比下降187。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總量小幅下降，2004年上半年為24474億元，同比下降了08。今年廣州市計(jì)劃出讓25幅經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，總用地面積100公頃，總規(guī)劃建筑面積251公頃。廣州市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備相當(dāng)充足，估計(jì)在23年內(nèi)才能消化完畢，盤活存量土地將是近期解決土地供應(yīng)的重要對(duì)策。2、2004年上半年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2004年上半年，廣州市老八區(qū)房屋成交登記面積65041萬(wàn)平方米，較2003年同期增長(zhǎng)367。其中預(yù)售商品房成交登記面積39436萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3745；二手房成交登記面積25605萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)356。全市房屋成交登記金額30235億元，較2003年同期增長(zhǎng)了426。這一現(xiàn)象預(yù)示著廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年市場(chǎng)容量高速拓展以及價(jià)格理性回歸后，出現(xiàn)了價(jià)格回暖、成交量繼續(xù)有效放大的良好局面。成交登記面積的增長(zhǎng)明顯比近幾年年初的增長(zhǎng)要快，這也是近幾年來(lái)少見的。2004年上半年，廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交單套面積主要集中在7090平方之間，占總成交套數(shù)的4474；成交單套單價(jià)主要集中在35005000元平方米之間，占總成交套數(shù)的4815；成交單套總價(jià)主要集中在每套20萬(wàn)50萬(wàn)元之間，占總成交套數(shù)的618。2004年上半年與2003年下半年廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交結(jié)構(gòu)的單套面積比重分布、單套單價(jià)比重分布、單套總價(jià)分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨同性，一方面反映了廣州市老八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，另一方面也說(shuō)明了在當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品差異性小的情況之下，只有大力提高產(chǎn)品的附加值，才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。自1996、1997年國(guó)家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以來(lái)，廣州市老八區(qū)房屋價(jià)格逐年回落，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的理性回歸。房屋價(jià)格水平由1997年的6562元平方米回落至2003年的4439元平方米；2004年上半年，房屋平均價(jià)格為4649元平方米，出現(xiàn)了小幅的回升，為歷年的次低點(diǎn)，價(jià)格水平仍在合理區(qū)間。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于2004年上半年市政府工作報(bào)告3、廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析1廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代目前，廣州人的居住面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買家的比例已經(jīng)超過(guò)九成，76的廣州人擁有自己的住宅，可以說(shuō)廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。其中，二次置業(yè)悄然興起。2二次置業(yè)成為廣州人購(gòu)房的主要傾向國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，市中心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。而廣州人均GDP前年已經(jīng)突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看重住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。這是廣州人二次置業(yè)的主要傾向。3）尋找投資保值增值的出路由于銀行利率的收益較少，證券股市風(fēng)險(xiǎn)極高，許多市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析1、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于1991年，1992年至1995年為高速發(fā)展期，1996年至1997年為調(diào)整消化期，1998年至今為恢復(fù)上升期。從1997年至2000年的4年中，年均遞增10；2000年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商過(guò)去以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例，但近幾年如雅居樂(lè)、恒大這樣的品牌發(fā)展商的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，并對(duì)引導(dǎo)居住消費(fèi)升級(jí)起到重要作用。一直以來(lái)，花都區(qū)的住宅市場(chǎng)都是由本地客源消化。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州人在花都購(gòu)房的市場(chǎng)份額約占20左右。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，花都已構(gòu)建了一個(gè)航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，都使得更多人到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能。同時(shí)，在廣州“南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu)”的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場(chǎng)遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)、珠寶業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場(chǎng)購(gòu)買力。據(jù)了解，從2003年開始，大量機(jī)場(chǎng)、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來(lái)到花都定居，進(jìn)入2004年，這種趨勢(shì)更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。發(fā)展數(shù)據(jù)一04年16月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽本年累計(jì)完成投資（萬(wàn)元）去年同期完成投資（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)（）80566750211952本年簽約面積（）去年同期簽約面積（）同比增長(zhǎng)（）577182380118420本年均價(jià)（元）去年均價(jià)（元）同比增長(zhǎng)（）2627248855發(fā)展數(shù)據(jù)二廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布的2004年上半年廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示由于新機(jī)場(chǎng)和汽車城的拉動(dòng)，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比，今年上半年登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。發(fā)展數(shù)據(jù)三04年上半年廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲，花都區(qū)銷售面積為57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22倍。由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一兩年的時(shí)間里，其增長(zhǎng)速度不但沒(méi)有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢(shì)頭，上升還越來(lái)越快。隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年8月份新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來(lái)花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年上半年的區(qū)域走勢(shì)來(lái)看，花都區(qū)將成為廣州未來(lái)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一，成為廣州人置業(yè)的新熱點(diǎn)，大有擠進(jìn)廣州樓市銷售三甲之勢(shì)。2、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象在花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體分析如下舊城板塊規(guī)劃的重新劃定使得城市的發(fā)展空間加大在花都區(qū)舊城區(qū)開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。這部分的零星樓盤由于規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、缺乏居住環(huán)境營(yíng)造，銷售一般，部分樓盤空置嚴(yán)重，雖經(jīng)2年多時(shí)間的消化，估計(jì)現(xiàn)在還有6000套左右。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中涌現(xiàn)了如駿威廣場(chǎng)（22萬(wàn)平方米）、金菊花小區(qū)（10萬(wàn)平方米）、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、新城市中心花園、金河灣等，主要都集中在花都廣場(chǎng)半徑1000米范圍內(nèi)，售價(jià)在1500元到2500元（平方米）之間。這些有一定規(guī)模、配套相對(duì)完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想，小區(qū)引入新的居住概念，更注重環(huán)境的配置，為花都的老城區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展動(dòng)力?；ǘ紖^(qū)的購(gòu)房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70；外來(lái)經(jīng)商務(wù)工、購(gòu)房入戶的也有不少。政府廣場(chǎng)新區(qū)群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域目前花都政府廣場(chǎng)片區(qū)是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?？拷畯V場(chǎng)的直接優(yōu)勢(shì)是享受市政規(guī)劃及配套的便利。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂(lè)雍華廷、南航花園、福虹陽(yáng)光美地、錦尚名苑等。雅居樂(lè)集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在2003年“五一”期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品50的價(jià)格入市，在8個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄，總銷售面積約10萬(wàn)平方米，總體均價(jià)達(dá)到3000元/M2以上，凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場(chǎng)的巨大購(gòu)買力。2004年5月，雅居樂(lè)雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán)“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價(jià)格一路走高，從600011000元/M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價(jià)格高出35倍。雖然價(jià)格高企，但銷售暢旺，目前僅余20套左右。2004年10月，“花樣巴黎”推出約600套洋房，目前已售出7成，成交均價(jià)3400多元/。據(jù)了解，雅居樂(lè)的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購(gòu)買對(duì)象。同時(shí)由于看好新機(jī)場(chǎng)和風(fēng)神汽車城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。小結(jié)目前，政府廣場(chǎng)一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。該版塊已經(jīng)成為了花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)頭羊。郊區(qū)大盤航空港定位吸引穗買家于03年國(guó)慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價(jià)格震撼了整個(gè)廣州樓市，受到了各路買家的強(qiáng)烈追捧。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開盤當(dāng)天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達(dá)萬(wàn)多人，首期推出的套山水別墅被一搶而空，成交額近億元。此外，還有很多買家在詢問(wèn)二期工程別墅的類型、價(jià)格、位置、進(jìn)展等等情況?？梢哉f(shuō)，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，一時(shí)間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。南航碧花園是由南方航空集團(tuán)公司投入近36億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。占地面積160萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模30多萬(wàn)平方米，建筑物共781棟。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯(cuò)，配套齊全。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系。新機(jī)場(chǎng)旁邊的別墅項(xiàng)目泰湖山莊一期占地43萬(wàn)平方米，已開工建筑面積約為7萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目因開發(fā)商實(shí)力方面的原因工程無(wú)力為繼，2004年10月在無(wú)形象支持的情況下，強(qiáng)行開盤失敗。西部板塊風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園作為花都區(qū)重中之重的龍頭項(xiàng)目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、商業(yè)發(fā)展等方面都起到不可估量的作用。據(jù)調(diào)查，花都汽車城于年月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約平方公里，橫跨新華、炭步兩個(gè)鎮(zhèn)。目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)萬(wàn)平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。二區(qū)多萬(wàn)平方米正填土施工，米寬的車城大道、米寬的東風(fēng)大道通車?；ǘ紖^(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里。汽車城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國(guó)汽車的“硅谷”。風(fēng)神汽車的早期入駐，使得花都汽車城第一期土地很快被四十多家擬設(shè)廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理頻頻穿梭日韓港臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，花都汽車城的投資熱將直線上升。今年上半年，花都區(qū)投資萬(wàn)元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對(duì)風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進(jìn)行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往炭步方向路段。花都默默地在廣州打造中國(guó)的底特律，花都汽車城的面積一擴(kuò)再擴(kuò)，現(xiàn)已規(guī)劃到平方公里，和有些地方花架子不一樣的是，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現(xiàn)一片廠房；緊跟著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗(yàn)得十分靈驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車城進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本低、市場(chǎng)機(jī)會(huì)多”，投資風(fēng)險(xiǎn)的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。50000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)下的居住需求現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、?jì)算機(jī)、信息工程等多領(lǐng)域的高度結(jié)合，將會(huì)對(duì)人才的需求提出更高的要求。相應(yīng)地，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國(guó)加入WTO后所面對(duì)的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對(duì)通曉國(guó)際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對(duì)人才需求也將會(huì)提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來(lái)看，整個(gè)花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起高層次人才需求關(guān)系的變化?；ǘ计嚦堑慕ǔ蛇€將為花都乃至廣州帶來(lái)50000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，據(jù)調(diào)查一個(gè)汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來(lái)8個(gè)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，花都市的社會(huì)人員的層次結(jié)構(gòu)也會(huì)因此而得到改善。2010年花都汽車城的景象汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動(dòng)、汽車專賣店品牌林立、每年50萬(wàn)臺(tái)轎車從這里駛向世界各地、每年近5000名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂(lè)、賽車、休閑、購(gòu)物等為市民帶來(lái)全新體驗(yàn)。汽車城給我們帶來(lái)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只這些，因?yàn)樗囟◣?lái)花都的繁榮，并影響著市民的現(xiàn)實(shí)生活。小結(jié)伴隨國(guó)際機(jī)場(chǎng)的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)，大大小小的配套企業(yè)隨之而來(lái)，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元；同時(shí)外資企業(yè)的涌入，將會(huì)拉動(dòng)花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)量的迅猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。3、花都區(qū)商品房?jī)r(jià)格變化分析1997年2003年花都的房?jī)r(jià)變化情況區(qū)域年份新區(qū)舊區(qū)1997年1500元平方米1700元平方米1998年1600元平方米1700元平方米1999年2100元平方米1500元平方米2000年2500元平方米1600元平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小結(jié)1）從1997年2004年的房?jī)r(jià)分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房?jī)r(jià)相比呈交換式變化，新區(qū)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，舊區(qū)越來(lái)越低。2）以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場(chǎng)的趨勢(shì)呈上升態(tài)勢(shì)。3）新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時(shí)，新移進(jìn)來(lái)的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會(huì)促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。4）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從1997年到目前，花都區(qū)的房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有很大的變化幅度，說(shuō)明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待挖掘，市場(chǎng)的發(fā)展空間還是較大的。5）通過(guò)上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈良好的態(tài)勢(shì)發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測(cè)在未來(lái)2年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將突破3500元大關(guān)，逐漸上升?；ǘ紖^(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖4、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力支持點(diǎn)花都區(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖050010001500200025003000350019971998199920002001200220032004上半年元/平方米0200400600800100012001400160018002000新區(qū)舊區(qū)A、城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的全面發(fā)展根據(jù)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃預(yù)測(cè)，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來(lái)大規(guī)模的城市建設(shè)；同時(shí)，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升由于取消福利分房，原來(lái)機(jī)關(guān)國(guó)企職工的住房問(wèn)題必須通過(guò)購(gòu)買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場(chǎng)的一大主力。而這一群體中的相當(dāng)一部分，將進(jìn)入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大。C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)隨著廣州市民購(gòu)房置業(yè)對(duì)環(huán)境重視的程度越來(lái)越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將日漸突現(xiàn)。花都區(qū)的綠化面積69平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)435，人均占有綠地面積85平方米，一直有“廣州后花園”的美譽(yù)。在這個(gè)有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時(shí)間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時(shí)，在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使更多人到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能。E、低成本吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用較低，對(duì)外地房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)投資開發(fā)的良好契機(jī)；同時(shí)，當(dāng)?shù)卣疄榱烁纳仆顿Y環(huán)境，提升城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推出了一系列的投資優(yōu)惠政策，如稅費(fèi)的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡(jiǎn)化等，吸引更多的資金注入花都，推動(dòng)花都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地消費(fèi)為主，廣州人購(gòu)買的市場(chǎng)份額約占左右。現(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價(jià)都在1500元到2500元之間，以100平方米的戶型來(lái)算，售價(jià)大約在15萬(wàn)到25萬(wàn)元間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房?jī)r(jià)與收入的比例是7倍，而2003年，花都區(qū)職工平均工資為17800多元，以三口之家為例，則每戶可承受的房?jī)r(jià)多達(dá)37萬(wàn)多元。F、廣州市民組成的購(gòu)買團(tuán)體將會(huì)成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)獲得很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州居住分流的需要，由廣州市民組成的購(gòu)買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活環(huán)境的要求不斷提高）。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)55，而且呈不斷上升趨勢(shì)，隨著轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。G、國(guó)際機(jī)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)、汽車基地發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)，人財(cái)物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。新國(guó)際機(jī)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)、汽車城發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)將不斷提升本地高層次人才比例，長(zhǎng)駐花都的專業(yè)技術(shù)人員和往來(lái)商家對(duì)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的拉動(dòng)作用將日益顯現(xiàn)。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競(jìng)爭(zhēng)撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來(lái)更多更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。隨著市場(chǎng)合理化、理性化程度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入樓盤綜合質(zhì)素比高低的“質(zhì)素競(jìng)爭(zhēng)”時(shí)代、“品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”，這必然會(huì)促使發(fā)展商以更加專業(yè)的精神營(yíng)造精品樓盤。J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新契機(jī)花都撤市設(shè)區(qū)后城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大變化，代為花都房地產(chǎn)業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的寶貴發(fā)展機(jī)遇。三、花都區(qū)未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展分析花都打造廣州“新北翼”花都區(qū)為北部組團(tuán)，發(fā)展戰(zhàn)略為構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點(diǎn)保護(hù)水源和森林，結(jié)合新國(guó)際機(jī)場(chǎng)和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運(yùn)輸、物流業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護(hù)和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括北部區(qū)域的地鐵三號(hào)線，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)高速北延線公路，新機(jī)場(chǎng)輕軌等。小結(jié)1）2004年，是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)啟用，將對(duì)花都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響；2）東風(fēng)汽車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車頭；3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)放在汽車城，爭(zhēng)取用幾年的時(shí)間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財(cái)政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。第三部分項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域位于廣州市北部門戶地區(qū)，處于廣州樓盤格局的最北面。該區(qū)域雖無(wú)法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機(jī)場(chǎng)的立體經(jīng)濟(jì)，與廣州市白云區(qū)其它幾個(gè)樓盤板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢(shì)。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂(lè)、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。這些大盤的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤提升了檔次。一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)1）新華鎮(zhèn)是廣州市花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和對(duì)外交流的中心，區(qū)委、區(qū)政府所在地。2）京廣鐵路和106、107國(guó)道縱貫全鎮(zhèn)南北，新廣花一級(jí)公路及機(jī)場(chǎng)快線與該鎮(zhèn)連接。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，形成水、陸、空四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。3）新華工業(yè)區(qū)位于新華鎮(zhèn)紅棉大道兩側(cè)，東靠107國(guó)道、廣清高速公路、京廣州鐵路、西北環(huán)繞花都區(qū)外環(huán)路。該工業(yè)區(qū)距廣州20公里、花都港3公里、廣州火車北站2公里、新廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、香港、澳門160公里。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積8000畝，已利用面積4500畝，適合國(guó)內(nèi)外客商發(fā)展各種無(wú)污染工業(yè)。二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好2003年新華鎮(zhèn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)值同比增長(zhǎng)（）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3408億元13農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值206億元工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9197億元979財(cái)政收入97982萬(wàn)元4206稅收收入411億元4838外貿(mào)出口總值104635萬(wàn)美元215農(nóng)民人均收入8488元3小結(jié)1）新華鎮(zhèn)通過(guò)招商引資引進(jìn)各項(xiàng)大型企業(yè)，爭(zhēng)做廣東的工業(yè)重區(qū)。2）由以上的各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，而且，增長(zhǎng)幅度較大。3）新華鎮(zhèn)引進(jìn)項(xiàng)目、財(cái)稅和外貿(mào)出口的總量及增量繼續(xù)保持全區(qū)各鎮(zhèn)之首。三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛新華鎮(zhèn)2003年共引進(jìn)項(xiàng)目163個(gè)，總投資額30億元。目前已與超過(guò)40個(gè)企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過(guò)12億人民幣。工業(yè)區(qū)成立以來(lái)，鎮(zhèn)政府投入資金3000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了四通（通電、通水、通路、通郵）一平，現(xiàn)有首飾加工、精細(xì)化工、電子、皮革制品、不銹鋼制品等項(xiàng)目。并由此帶來(lái)花都區(qū)上萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目與雅居樂(lè)花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤，形成直接的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這二個(gè)樓盤進(jìn)行單個(gè)案例分析雅居樂(lè)花園（現(xiàn)推單位）戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳954063三房二廳106155540857四房二廳170以上508注以上部分為雅居樂(lè)2004年10月1日開始發(fā)售部分該項(xiàng)目位于新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西。樓盤主力戶型為3房2廳。目前的銷售均價(jià)為3400元/，毛坯房。該項(xiàng)目先前推出的別墅單位僅余20套左右未售，現(xiàn)主推花樣巴黎洋房組團(tuán)，銷售率在70左右。該項(xiàng)目屬于大型生活小區(qū)，占地400畝，容積率11，花樣巴黎洋房區(qū)為18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶。其中二房二廳95平方米，26萬(wàn)元起；三房102156平方米，31萬(wàn)元起；四房136175平方米，43萬(wàn)元起。配套設(shè)施有地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、貨倉(cāng)超市、中國(guó)工商銀行、雅居樂(lè)幼兒園等；周邊生活配套服務(wù)港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等。雅居樂(lè)二期洋房自10月1日發(fā)售至今出售率約七成，銷售均價(jià)為3400元/平方米。獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價(jià)為7500元11000元/平方米。而170平方米以上的四房單位出售率約85，價(jià)格為5000元/平方米，目前只剩下2樓和3樓的共8個(gè)套間未售（此為有電梯的小高層）。而103至155平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設(shè)計(jì)布局不合理的單位，出售單價(jià)在26003800元之間，95平方米設(shè)計(jì)的二房二廳單位共40套，現(xiàn)剩余10套未售，出售率75。商鋪部分，首期推出的5000平方米商鋪已在二天內(nèi)全部售馨，銷售均價(jià)約為8000元/平方米，二期有5000平方米的30間的商鋪現(xiàn)正登記中，內(nèi)部估計(jì)價(jià)格約為10000元/平方米左右。據(jù)內(nèi)部了解，現(xiàn)雅居樂(lè)住宅的購(gòu)買人群為花都當(dāng)?shù)墓ど虡I(yè)私營(yíng)業(yè)主及中高層的管理人員居多，而客戶分布以花都當(dāng)?shù)厝藶橹鞲揭詮V州白云區(qū)的客戶，花都（含白云區(qū)）和廣州市區(qū)的客戶比例約為8020（他們習(xí)慣把白云區(qū)的客與花都的客戶歸為同一類型）云峰花園現(xiàn)推部分戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳86168929420457三房二廳974312313200217四房二廳1509416231200217頂層復(fù)式150240100109花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處，該樓盤占地21萬(wàn)平方米、建筑面積50萬(wàn)平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用。現(xiàn)該樓盤出售A區(qū)部分，共20棟合900多套間，全部是12層高的小高層，有一梯四戶和二梯八戶，銷售均價(jià)約為2200元/平方米，毛坯交樓。該項(xiàng)目的主題開發(fā)是“東南亞風(fēng)情”以新加坡風(fēng)情為主旋律，樓盤附設(shè)的四星級(jí)酒店及專業(yè)一體化的寫字樓是在花都區(qū)少有的，這可能是該樓盤突出重圍的關(guān)鍵所在。該樓盤自開售以來(lái)由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園林還沒(méi)有正式動(dòng)工，但銷售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤的定位客戶群為花都及廣州的中高收入人士。因此以其自身固有品質(zhì)，將會(huì)是我們的一大威脅。第四部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、雅居樂(lè)項(xiàng)目名稱花都雅居樂(lè)地理位置花都區(qū)新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西開發(fā)商廣州花都雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積400畝總體規(guī)劃占地面積2700萬(wàn)平方米建筑面積3000萬(wàn)平方米,容積率11，建筑類型小高層洋房,多層洋房帶電梯,獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅主力戶型三房二廳價(jià)格花樣巴黎共18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶，銷售均價(jià)3400多元/。其中二房二廳95平方米，26萬(wàn)元起；三房102156平方米，31萬(wàn)元起；四房136175平方米，43萬(wàn)元起。商鋪一期商鋪售價(jià)8000元/平方米（均價(jià)）已全部售馨，二期商鋪現(xiàn)正登記中，估計(jì)售價(jià)在10000元/平方米左右。樓盤主題花樣巴黎別墅級(jí)花園洋房銷售情況現(xiàn)正發(fā)售二期配套設(shè)施小區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目雍華庭地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、萬(wàn)客隆貨倉(cāng)超市、中國(guó)工商銀行、雅居樂(lè)幼兒園等；周邊生活配套服務(wù)五華貨倉(cāng)、香港城、港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等點(diǎn)評(píng)此次洋房設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)就是首創(chuàng)空中入戶花園，面積最大超過(guò)20平方米，躍式設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，歐式建筑風(fēng)格2、云峰花園項(xiàng)目名稱云峰花園地理位置花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處開發(fā)商廣州市宏峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積21萬(wàn)平方米、建筑面積50萬(wàn)平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用。容積率238樓盤類型普通住宅、商住樓、附四星酒店總體規(guī)劃住宅部分的A區(qū)，共二十棟，共900多套，都是12層的小高層，一梯四戶和兩梯八戶。主力戶型有兩房至四房單位，面積從86162平方米。戶型比例二房二廳共440套（面積由86168929不等,共三種戶型）所占比例464；三房二廳共500套（面積由974312313不等,共三種戶型）所占比例53；四房二廳共6套（面積1509416231不等,只一種戶型）所占比例06價(jià)格2200元/平方米（均價(jià)）毛坯交樓樓盤主題給您一個(gè)綠色的家東南亞風(fēng)情畫卷開盤時(shí)間2004年10月銷售情況銷售率約三分之二開發(fā)現(xiàn)狀A(yù)區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒(méi)有封頂，園林還沒(méi)開始動(dòng)工。樓盤特點(diǎn)以新加坡風(fēng)情作為樓盤主題，建造花都區(qū)少有四星級(jí)酒店及專業(yè)寫字樓缺點(diǎn)樓盤在一個(gè)地段相對(duì)較差的位置，周圍常住人口極少，現(xiàn)成的配套完全沒(méi)有，所有的配套都要后天補(bǔ)救。3、金河灣項(xiàng)目名稱金河灣地理位置位于商業(yè)大道和田美河交匯開發(fā)商廣州市花都粵華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建筑面積10萬(wàn)M2左右總體規(guī)劃總戶數(shù)900多戶,規(guī)劃2期18棟樓,本期在售9棟8層1梯2戶或4戶無(wú)電梯房,共400套結(jié)構(gòu)已封頂主力戶型二房二廳三房二廳戶型比例三房比例占50,二房二廳占35,四房二廳占15價(jià)格1800元/平方米，商鋪部分只租不售樓盤主題水色生活健康世家銷售情況50開發(fā)進(jìn)度外立面裝修優(yōu)點(diǎn)小區(qū)的外墻用料較精,價(jià)格偏低,精品小區(qū)4、豪利花園項(xiàng)目名稱豪利花園地理位置廣州市花都區(qū)鏡湖大道18號(hào)開發(fā)商廣州市豪利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積246畝容積率20總體規(guī)劃一期開發(fā)90多畝約1400戶,建筑層數(shù)13層主力戶型三房二廳戶型比例首期共220套，其中二房二廳共24套，占11三房二廳共156套，占71四房二廳共20套占9五房復(fù)式共20套，占9價(jià)格2300元/平方米（均價(jià)）樓盤主題新機(jī)場(chǎng)版塊新加坡生活城邦銷售情況首期推5棟12層高電梯樓開發(fā)現(xiàn)狀首期5棟開發(fā)中缺點(diǎn)樓盤的地理位置較偏，樓盤內(nèi)部活動(dòng)空間很少，樓距較密，小區(qū)的園林特色不明顯5、錦尚名苑項(xiàng)目名稱錦尚名苑地理位置花都區(qū)新華鎮(zhèn)鳳凰路城東新區(qū),新都大道和鳳凰路交界處東北角開發(fā)商廣州高宜投資置業(yè)有限公司占地面積占地面積131畝，建筑面積20多萬(wàn)平方米類型普通住宅總體規(guī)劃規(guī)劃有24棟樓。東區(qū)12棟6層多層洋房，1梯2戶，頂層是復(fù)式單位。西區(qū)有12棟6層，頂層是復(fù)式單位。一梯兩戶無(wú)電梯，戶型為三房、四房和復(fù)式。東、西兩區(qū)共700多戶容積率102主力戶型面積由98213平方米不等戶型比例三房二廳共226套（面積由98131平方米）所占比例30四房二廳共522套（面積由137159平方米）所占比例69復(fù)式單位共八套（面積215平方米）所占比例1價(jià)格3100元/平方米均價(jià)、3700元/平方米（最高價(jià)）樓盤主題讓洋房別墅化銷售情況超五成，三房面積和四房面積的銷售比例各占一半開發(fā)現(xiàn)狀全現(xiàn)樓，2004年10月開始交樓優(yōu)點(diǎn)水景貫穿整個(gè)樓盤，既有中央廣場(chǎng)大型水景，也有復(fù)式、躍式、平層多種戶型間隔，多重變奏空間，270度外飄陽(yáng)臺(tái)，視野開闊，缺點(diǎn)小區(qū)配套設(shè)施較少，生活極之不便，戶型較少6、雅寶新城項(xiàng)目名稱雅寶新城地理位置位于廣州花都西城區(qū)占地面積100萬(wàn)平方米總建面積90多萬(wàn)平方米綜合容積率09綠化率55物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)開發(fā)狀況正在開發(fā)第二期20棟別墅和35棟公寓價(jià)格公寓為19802500元/聯(lián)排別墅5878萬(wàn)元/套獨(dú)立別墅98238萬(wàn)元/套配套1）中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校2）9洞高爾夫球場(chǎng)3）超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園客戶別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主優(yōu)點(diǎn)1）二期及時(shí)調(diào)整客戶群體，將主力消費(fèi)從花都本地轉(zhuǎn)向廣州市區(qū)；2）對(duì)原用地環(huán)境的保護(hù)較好；3）預(yù)先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。缺點(diǎn)總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力稍差。公寓戶型分析第一二期公寓戶型配比（推出第一二期A、B區(qū)單位7層無(wú)電梯住宅）戶型面積（）總推出套數(shù)（套）三房二廳102118336二房二廳974624復(fù)式206782184712銷售狀況分析分期類別推出總量銷售率售出數(shù)量獨(dú)立別墅15203聯(lián)排別墅30206一期公寓80108獨(dú)立別墅4052聯(lián)排別墅802016二期公寓1001010分析1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場(chǎng)反應(yīng)也不錯(cuò)。說(shuō)明低總價(jià)的產(chǎn)品市場(chǎng)的市場(chǎng)歡迎度較。3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝恕?）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場(chǎng)為主，但銷售很不理想，后來(lái)從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一般。因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠(yuǎn)，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的吸引并不是很大，也難以吸引外地客戶的進(jìn)住。7、南航碧花園項(xiàng)目名稱南航碧花園地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)占地面積2400畝（含湖面900畝）容積率023綠化率55開發(fā)現(xiàn)狀已建成200多棟高級(jí)別墅，20多棟公寓銷售價(jià)格獨(dú)立別墅4000元/，聯(lián)排別墅3500元/，公寓2300元/。銷售情況首期以內(nèi)部銷售為主，面對(duì)南航職工，聚集人氣；二期面向市場(chǎng)，目前共售出公寓14套，別墅4套，銷售率不足10。主力戶型分析型號(hào)首層建筑面積二層建筑面積總建筑面積推出數(shù)量套A型15727101462587313B型2134512383337319獨(dú)立別墅D型416522203636824A戶108418521193628B戶100767532176088聯(lián)排別墅C戶146319932245636公寓50180858、金碧御水山莊項(xiàng)目名稱金碧御水山莊地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道占地面積協(xié)議預(yù)征10000畝，目前紅線規(guī)劃3000畝物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)容積率023綠化率55開發(fā)狀況共1380棟高級(jí)別墅，首期出街616套獨(dú)立別墅面積平方米三層雙聯(lián)排別墅面積平方米戶型面積二層雙聯(lián)排別墅面積平方米獨(dú)立別墅銷售價(jià)格萬(wàn)元/套三層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格萬(wàn)元/套價(jià)格二層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格萬(wàn)元/套配套1）一個(gè)具有國(guó)際頂尖標(biāo)準(zhǔn)的十八洞高爾夫球場(chǎng)2）新鮮無(wú)公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心3）大型綜合體育運(yùn)動(dòng)及游樂(lè)中心及小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療康復(fù)中心、汽車銷售中心、銀行等各項(xiàng)利民設(shè)施優(yōu)點(diǎn)1）大規(guī)模進(jìn)行開發(fā)，迅速提高項(xiàng)目的知名度。2）將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)者，而其進(jìn)度及政府資源利用已先行一步。9、泰湖山莊項(xiàng)目名稱泰湖山莊位置位于花都區(qū)花僑鎮(zhèn)花都大道旁物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)占地面積一期430畝容積率023綠化率75開發(fā)狀況多棟高低錯(cuò)落的別墅已經(jīng)建成主體戶型別墅面積由250550，四房三廳一功能廳六房三廳，二功能廳；公寓面積由85175，二房二廳四房二廳園林特色歐陸、北美、東南亞三大異域風(fēng)情山水園林價(jià)格配套設(shè)施62萬(wàn)平方米泰湖、四星級(jí)酒店、18洞高爾夫球場(chǎng)、大型超市、山頂體育公園、水上游樂(lè)園