上海雅景灣策劃方案_76頁_水都__廣告推廣_營銷活動策略

上都雅景灣項目策案前言第一部分花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢第二部分廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析一、廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分項目區(qū)域市場分析一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭一片良好三、新華鎮(zhèn)招商引資勢頭迅猛四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個案分析第四部分競爭對手分析一、競爭對手分析二、花都市場商鋪分析第五部分項目理解及機(jī)會一、本項目地理位置二、項目周邊環(huán)境分析三、機(jī)會四、威脅五、小結(jié)第六部分項目定位分析一、目標(biāo)客戶群定位建議二、項目定位三、產(chǎn)品定位四、項目推廣策略前言房地產(chǎn)項目營銷策劃是通過對項目環(huán)境的綜合考慮和市場調(diào)研分析，以項目既有條件為基礎(chǔ)，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的容量、項目所在區(qū)域同類項目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項目的SWOT分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計為核心，運(yùn)用各種策略手段對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行創(chuàng)造性市場營銷策劃的行為。第一部分花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析花都區(qū)基本概況地理位置花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。行政管轄區(qū)花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個鎮(zhèn)。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬，城區(qū)人口約為2238萬。花都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。交通系統(tǒng)花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是105、106、107三條國道和機(jī)場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。京廣鐵路線穿境而過，廣州火車北站就位于花都。未來廣州還將興建1條城市地鐵線和1條輕軌連接市區(qū)與花都，將大大地縮短花都與廣州市區(qū)的實際距離。廣州新白云國際機(jī)場也座落在花都，已于2004年8月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年2500萬人次，貨運(yùn)量為每年120萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和每年300萬噸貨運(yùn)?；ǘ几劭芍焙桨母?，年吞吐量150萬噸。由于地鐵、輕軌及機(jī)場的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)，并由此升級為廣州重要的交通樞紐?；ǘ紖^(qū)高等級公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會帶動花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市的未來功能規(guī)劃與分區(qū)花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場兩個最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛近幾年，花都的社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。尤其是2003年，花都區(qū)有三項重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。一是地方財政收入增長幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，比上年增長435，其中海關(guān)稅14億元，地方財政收入首次突破10億元大關(guān)，達(dá)到1052億元，增長581；二是實際利用外資增長排名第一，去年實際利用外資202億美元，比上年增長668；三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對花都區(qū)社會治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。2、2002年2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析20022003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年增長幅度（）2003年增長幅度（）2004年預(yù)測增長幅度（）國內(nèi)生產(chǎn)總值19744億元131122927億元141313人均國內(nèi)生產(chǎn)總值32268元1233工業(yè)總產(chǎn)值41901億元15835092億元2416185農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值301億元9152921億元003財政收入665億元46031052億元58113月份實現(xiàn)財政收入243億元，增幅達(dá)856135城市居民人均可支配收入9567元農(nóng)村居6365元4226560元3063民人均純收入職工年人均工資15089元174617836元182112社會消費(fèi)品零售總額6057億元15696814億元125城鄉(xiāng)居民儲蓄存款10943億元147113108億元1978固定資產(chǎn)投資4778億元645510全年旅游總收入1388億元693外貿(mào)出口31478萬美元172538738萬美元142（注以上數(shù)據(jù)源自花都區(qū)年鑒與政府工作報告）小結(jié)1）工業(yè)已經(jīng)成為拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。2）多個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長，說明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。3花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位,發(fā)展速度位列廣州市各區(qū)的前茅。3、2003年花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1）工業(yè)2003年，花都區(qū)繼續(xù)大力實施“工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對財政增長的龍頭作用，推動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，達(dá)到5092億元，增長2416，工業(yè)增加值13488億元，增長194。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3763億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的739。工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)7883，拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長1114個百分點(diǎn),已經(jīng)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動群眾致富的龍頭。2002年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。2）農(nóng)業(yè)2003年全區(qū)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2921億元，同比增長003，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入4386億元，同比增長788，農(nóng)民人均收入6560元，同比增長306。2003年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項目19項，總投資額4692萬元。預(yù)計項目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共2億元。按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項目，積極主動進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來洽談農(nóng)業(yè)投資項目。一年來，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開發(fā)項目20多項，投資總額5000多萬元。招商引資給農(nóng)民帶來了實惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過剩問題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。3）商業(yè)2003年，全區(qū)社會商品零售總額6814億元，同比增長125，商品銷售總額8702億元，增長711，其中批發(fā)額4078億元，零售貿(mào)易總額4624億元。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。全區(qū)安全生產(chǎn)形勢逐步穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，全區(qū)納入統(tǒng)計的安全生產(chǎn)事故四項指數(shù)分別比2002年同期下降216、1337、155、1347。獲省級立項的技改和創(chuàng)新項目7個，市級立項的技改和創(chuàng)新項目13個，其中4個項目已獲市、區(qū)兩級財政貼息和補(bǔ)助共422萬元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項目6個，共減免關(guān)稅1035萬元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項目4個，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá)300萬元。4）招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個，投資總額4713億元，分別增長2122和2778。新批外資項目107個，增長597，合同利用外資278億美元，增長3096；實際利用外資202億美元，增長668，增長率為全市第一。其中，世界500強(qiáng)中已有7家企業(yè)落戶花都。新批外商投資項目的平均合同外資規(guī)模有213萬美元，新批和增資投資總額在500萬美元以上的項目有13個，比去年同期增加了6個。這12個大項目的合同外資額共有201億美元，花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項目有43個，增加合同外資金額120億美元。歐美發(fā)達(dá)國家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達(dá)到了42左右。來源于香港的合同外資占311，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。2004年CEPA協(xié)議開始生效后，香港服務(wù)業(yè)投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。制造業(yè)新批項目吸收外資占新批外資額8363。機(jī)械設(shè)備制造含汽車及零部件、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額1637；實際使用外資占2734。服務(wù)業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。5）金融金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，去年全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項存款余額17415億元，同比增長2015，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款首次超過一百億元，達(dá)到10943億元，同比增長1471。財政收增長較快，地方預(yù)算內(nèi)財政收入完成665億元，同比增長4603。6）旅游花都區(qū)是太平天國農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國重點(diǎn)保護(hù)單位。同時，被人們稱為“風(fēng)水寶地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂于一體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ?。三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策?；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。經(jīng)濟(jì)也因為在廣州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到141，居廣州各區(qū)之首?？梢灶A(yù)見，在未來幾年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會得到迅猛發(fā)展,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動購買力的穩(wěn)步提升。第二部分廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析一、廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析1、市場總體供銷態(tài)勢廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，市場對住房的需求有著進(jìn)一步的拉動作用，市場需求的擴(kuò)大為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量小幅下降，2004年上半年為24474億元，同比下降了08；資金結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化，國內(nèi)貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升，顯示了內(nèi)部資金對市場現(xiàn)狀的謹(jǐn)慎及外圍資金對市場發(fā)展的樂觀。2004年上半年，廣州市完成生產(chǎn)總值186554億元，同比增長164，增幅比去年同期提高3個百分點(diǎn)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資16893億元，同比增長09；續(xù)建項目完成投資11690億元，同比增長89。隨著貨幣調(diào)控等國家宏觀調(diào)控措施的出臺，新開工項目投資、純土地購置投資呈現(xiàn)下降趨勢。新開工面積53500萬平方米，同比下降122；新開工項目完成投資5070億元，同比下降133；純土地購置133億元，同比下降187。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量小幅下降，2004年上半年為24474億元，同比下降了08。今年廣州市計劃出讓25幅經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，總用地面積100公頃，總規(guī)劃建筑面積251公頃。廣州市場的土地儲備相當(dāng)充足，估計在23年內(nèi)才能消化完畢，盤活存量土地將是近期解決土地供應(yīng)的重要對策。2、2004年上半年廣州市房地產(chǎn)市場情況2004年上半年，廣州市老八區(qū)房屋成交登記面積65041萬平方米，較2003年同期增長367。其中預(yù)售商品房成交登記面積39436萬平方米，同比增長3745；二手房成交登記面積25605萬平方米，同比增長356。全市房屋成交登記金額30235億元，較2003年同期增長了426。這一現(xiàn)象預(yù)示著廣州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年市場容量高速拓展以及價格理性回歸后，出現(xiàn)了價格回暖、成交量繼續(xù)有效放大的良好局面。成交登記面積的增長明顯比近幾年年初的增長要快，這也是近幾年來少見的。2004年上半年，廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交單套面積主要集中在7090平方之間，占總成交套數(shù)的4474；成交單套單價主要集中在35005000元平方米之間，占總成交套數(shù)的4815；成交單套總價主要集中在每套20萬50萬元之間，占總成交套數(shù)的618。2004年上半年與2003年下半年廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交結(jié)構(gòu)的單套面積比重分布、單套單價比重分布、單套總價分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨同性，一方面反映了廣州市老八區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，另一方面也說明了在當(dāng)前市場產(chǎn)品差異性小的情況之下，只有大力提高產(chǎn)品的附加值，才能得到市場的認(rèn)可。自1996、1997年國家實行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以來，廣州市老八區(qū)房屋價格逐年回落，實現(xiàn)了價格的理性回歸。房屋價格水平由1997年的6562元平方米回落至2003年的4439元平方米；2004年上半年，房屋平均價格為4649元平方米，出現(xiàn)了小幅的回升，為歷年的次低點(diǎn)，價格水平仍在合理區(qū)間。以上數(shù)據(jù)來源于2004年上半年市政府工作報告3、廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析1廣州房地產(chǎn)市場進(jìn)入大眾消費(fèi)時代目前，廣州人的居住面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個人買家的比例已經(jīng)超過九成，76的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時代。其中，二次置業(yè)悄然興起。2二次置業(yè)成為廣州人購房的主要傾向國際經(jīng)驗表明，當(dāng)一個城市的人均GDP超過3000美元時，市中心區(qū)人口會出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。而廣州人均GDP前年已經(jīng)突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢日益明顯。富裕的廣州人在二次置業(yè)時更看重住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。這是廣州人二次置業(yè)的主要傾向。3）尋找投資保值增值的出路由于銀行利率的收益較少，證券股市風(fēng)險極高，許多市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析1、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于1991年，1992年至1995年為高速發(fā)展期，1996年至1997年為調(diào)整消化期，1998年至今為恢復(fù)上升期。從1997年至2000年的4年中，年均遞增10；2000年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商過去以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例，但近幾年如雅居樂、恒大這樣的品牌發(fā)展商的大規(guī)模開發(fā)項目迅速占領(lǐng)市場份額，并對引導(dǎo)居住消費(fèi)升級起到重要作用。一直以來，花都區(qū)的住宅市場都是由本地客源消化。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州人在花都購房的市場份額約占20左右。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國際機(jī)場的搬遷，花都已構(gòu)建了一個航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)在建的銜接地鐵二號線、直達(dá)國際新機(jī)場的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，都使得更多人到花都購房置業(yè)成為可能。同時，在廣州“南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu)”的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)、珠寶業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場購買力。據(jù)了解，從2003年開始，大量機(jī)場、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進(jìn)入2004年，這種趨勢更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。發(fā)展數(shù)據(jù)一04年16月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽本年累計完成投資（萬元）去年同期完成投資（萬元）同比增長（）80566750211952本年簽約面積（）去年同期簽約面積（）同比增長（）577182380118420本年均價（元）去年均價（元）同比增長（）2627248855發(fā)展數(shù)據(jù)二廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年上半年廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示由于新機(jī)場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比，今年上半年登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。發(fā)展數(shù)據(jù)三04年上半年廣州市房地產(chǎn)售價租價均有明顯上漲，花都區(qū)銷售面積為57萬平方米，同比增長22倍。由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場在最近一兩年的時間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢頭，上升還越來越快。隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年8月份新國際機(jī)場的搬遷利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年上半年的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一，成為廣州人置業(yè)的新熱點(diǎn)，大有擠進(jìn)廣州樓市銷售三甲之勢。2、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象在花都區(qū)房地產(chǎn)市場不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢，具體分析如下舊城板塊規(guī)劃的重新劃定使得城市的發(fā)展空間加大在花都區(qū)舊城區(qū)開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。這部分的零星樓盤由于規(guī)劃設(shè)計落后、缺乏居住環(huán)境營造，銷售一般，部分樓盤空置嚴(yán)重，雖經(jīng)2年多時間的消化，估計現(xiàn)在還有6000套左右。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中涌現(xiàn)了如駿威廣場（22萬平方米）、金菊花小區(qū)（10萬平方米）、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、新城市中心花園、金河灣等，主要都集中在花都廣場半徑1000米范圍內(nèi)，售價在1500元到2500元（平方米）之間。這些有一定規(guī)模、配套相對完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想，小區(qū)引入新的居住概念，更注重環(huán)境的配置，為花都的老城區(qū)帶來新的發(fā)展動力?；ǘ紖^(qū)的購房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70；外來經(jīng)商務(wù)工、購房入戶的也有不少。政府廣場新區(qū)群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域目前花都政府廣場片區(qū)是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。靠近政府廣場的直接優(yōu)勢是享受市政規(guī)劃及配套的便利。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂雍華廷、南航花園、福虹陽光美地、錦尚名苑等。雅居樂集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在2003年“五一”期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品50的價格入市，在8個月時間內(nèi)全部售罄，總銷售面積約10萬平方米，總體均價達(dá)到3000元/M2以上，凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場的巨大購買力。2004年5月，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán)“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從600011000元/M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價格高出35倍。雖然價格高企，但銷售暢旺，目前僅余20套左右。2004年10月，“花樣巴黎”推出約600套洋房，目前已售出7成，成交均價3400多元/。據(jù)了解，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購買對象。同時由于看好新機(jī)場和風(fēng)神汽車城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。小結(jié)目前，政府廣場一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。該版塊已經(jīng)成為了花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)頭羊。郊區(qū)大盤航空港定位吸引穗買家于03年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價格震撼了整個廣州樓市，受到了各路買家的強(qiáng)烈追捧。據(jù)統(tǒng)計，開盤當(dāng)天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達(dá)萬多人，首期推出的套山水別墅被一搶而空，成交額近億元。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價格、位置、進(jìn)展等等情況。可以說，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進(jìn)入了一個新時代，一時間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。南航碧花園是由南方航空集團(tuán)公司投入近36億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。占地面積160萬平方米，建筑規(guī)模30多萬平方米，建筑物共781棟。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。該項目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯，配套齊全。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系。新機(jī)場旁邊的別墅項目泰湖山莊一期占地43萬平方米，已開工建筑面積約為7萬平方米。該項目因開發(fā)商實力方面的原因工程無力為繼，2004年10月在無形象支持的情況下，強(qiáng)行開盤失敗。西部板塊風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園作為花都區(qū)重中之重的龍頭項目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動、商業(yè)發(fā)展等方面都起到不可估量的作用。據(jù)調(diào)查，花都汽車城于年月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約平方公里，橫跨新華、炭步兩個鎮(zhèn)。目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。二區(qū)多萬平方米正填土施工，米寬的車城大道、米寬的東風(fēng)大道通車?；ǘ紖^(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里。汽車城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的“硅谷”。風(fēng)神汽車的早期入駐，使得花都汽車城第一期土地很快被四十多家擬設(shè)廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理頻頻穿梭日韓港臺，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，花都汽車城的投資熱將直線上升。今年上半年，花都區(qū)投資萬元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進(jìn)行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往炭步方向路段?；ǘ寄卦趶V州打造中國的底特律，花都汽車城的面積一擴(kuò)再擴(kuò)，現(xiàn)已規(guī)劃到平方公里，和有些地方花架子不一樣的是，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現(xiàn)一片廠房；緊跟著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗得十分靈驗，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車城進(jìn)入一個良性循環(huán)產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本低、市場機(jī)會多”，投資風(fēng)險的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。50000個就業(yè)機(jī)會下的居住需求現(xiàn)時花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、計算機(jī)、信息工程等多領(lǐng)域的高度結(jié)合，將會對人才的需求提出更高的要求。相應(yīng)地，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入WTO后所面對的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來看，整個花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起高層次人才需求關(guān)系的變化?；ǘ计嚦堑慕ǔ蛇€將為花都乃至廣州帶來50000個就業(yè)機(jī)會，據(jù)調(diào)查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會，花都市的社會人員的層次結(jié)構(gòu)也會因此而得到改善。2010年花都汽車城的景象汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動、汽車專賣店品牌林立、每年50萬臺轎車從這里駛向世界各地、每年近5000名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休閑、購物等為市民帶來全新體驗。汽車城給我們帶來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只這些，因為它必定帶來花都的繁榮，并影響著市民的現(xiàn)實生活。小結(jié)伴隨國際機(jī)場的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)，大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元；同時外資企業(yè)的涌入，將會拉動花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。這些巨額資金的注入將會給花都地區(qū)社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來量的迅猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。3、花都區(qū)商品房價格變化分析1997年2003年花都的房價變化情況區(qū)域年份新區(qū)舊區(qū)1997年1500元平方米1700元平方米1998年1600元平方米1700元平方米1999年2100元平方米1500元平方米2000年2500元平方米1600元平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小結(jié)1）從1997年2004年的房價分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價相比呈交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。2）以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。3）新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時，新移進(jìn)來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。4）通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從1997年到目前，花都區(qū)的房價基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場還有待挖掘，市場的發(fā)展空間還是較大的。5）通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動，根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價的發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來2年，花都區(qū)樓盤價格將突破3500元大關(guān)，逐漸上升?；ǘ紖^(qū)近年樓價變動圖4、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的動力支持點(diǎn)花都區(qū)近年樓價變動圖050010001500200025003000350019971998199920002001200220032004上半年元/平方米0200400600800100012001400160018002000新區(qū)舊區(qū)A、城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)的全面發(fā)展根據(jù)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃預(yù)測，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)；同時，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升由于取消福利分房，原來機(jī)關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場的一大主力。而這一群體中的相當(dāng)一部分，將進(jìn)入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大。C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將日漸突現(xiàn)。花都區(qū)的綠化面積69平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)435，人均占有綠地面積85平方米，一直有“廣州后花園”的美譽(yù)。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機(jī)場的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時，在建的銜接地鐵二號線、直達(dá)國際新機(jī)場的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使更多人到花都購房置業(yè)成為可能。E、低成本吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用較低，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個投資開發(fā)的良好契機(jī)；同時，當(dāng)?shù)卣疄榱烁纳仆顿Y環(huán)境，提升城市的核心競爭力，推出了一系列的投資優(yōu)惠政策，如稅費(fèi)的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等，吸引更多的資金注入花都，推動花都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費(fèi)為主，廣州人購買的市場份額約占左右。現(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價都在1500元到2500元之間，以100平方米的戶型來算，售價大約在15萬到25萬元間。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費(fèi)中房價與收入的比例是7倍，而2003年，花都區(qū)職工平均工資為17800多元，以三口之家為例，則每戶可承受的房價多達(dá)37萬多元。F、廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會獲得很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州居住分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活環(huán)境的要求不斷提高）。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)55，而且呈不斷上升趨勢，隨著轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。G、國際機(jī)場營運(yùn)、汽車基地發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)，人財物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。新國際機(jī)場營運(yùn)、汽車城發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)將不斷提升本地高層次人才比例，長駐花都的專業(yè)技術(shù)人員和往來商家對花都房地產(chǎn)市場需求的拉動作用將日益顯現(xiàn)。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來更多更大的競爭對手。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進(jìn)入樓盤綜合質(zhì)素比高低的“質(zhì)素競爭”時代、“品牌競爭時代”，這必然會促使發(fā)展商以更加專業(yè)的精神營造精品樓盤。J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機(jī)花都撤市設(shè)區(qū)后城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大變化，代為花都房地產(chǎn)業(yè)與時俱進(jìn)的寶貴發(fā)展機(jī)遇。三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析花都打造廣州“新北翼”花都區(qū)為北部組團(tuán)，發(fā)展戰(zhàn)略為構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點(diǎn)保護(hù)水源和森林，結(jié)合新國際機(jī)場和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運(yùn)輸、物流業(yè)、倉儲業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護(hù)和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項目，包括北部區(qū)域的地鐵三號線，新國際機(jī)場，新機(jī)場高速北延線公路，新機(jī)場輕軌等。小結(jié)1）2004年，是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國際機(jī)場啟用，將對花都經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響；2）東風(fēng)汽車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車頭；3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)放在汽車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機(jī)場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。第三部分項目區(qū)域市場分析項目所在區(qū)域狀況項目所在區(qū)域位于廣州市北部門戶地區(qū)，處于廣州樓盤格局的最北面。該區(qū)域雖無法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機(jī)場的立體經(jīng)濟(jì)，與廣州市白云區(qū)其它幾個樓盤板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。這些大盤的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤提升了檔次。一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)1）新華鎮(zhèn)是廣州市花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和對外交流的中心，區(qū)委、區(qū)政府所在地。2）京廣鐵路和106、107國道縱貫全鎮(zhèn)南北，新廣花一級公路及機(jī)場快線與該鎮(zhèn)連接。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國際機(jī)場，形成水、陸、空四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。3）新華工業(yè)區(qū)位于新華鎮(zhèn)紅棉大道兩側(cè)，東靠107國道、廣清高速公路、京廣州鐵路、西北環(huán)繞花都區(qū)外環(huán)路。該工業(yè)區(qū)距廣州20公里、花都港3公里、廣州火車北站2公里、新廣州國際機(jī)場8公里、香港、澳門160公里。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積8000畝，已利用面積4500畝，適合國內(nèi)外客商發(fā)展各種無污染工業(yè)。二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭一片良好2003年新華鎮(zhèn)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)值同比增長（）國內(nèi)生產(chǎn)總值3408億元13農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值206億元工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9197億元979財政收入97982萬元4206稅收收入411億元4838外貿(mào)出口總值104635萬美元215農(nóng)民人均收入8488元3小結(jié)1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進(jìn)各項大型企業(yè)，爭做廣東的工業(yè)重區(qū)。2）由以上的各項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較好多個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)增長，而且，增長幅度較大。3）新華鎮(zhèn)引進(jìn)項目、財稅和外貿(mào)出口的總量及增量繼續(xù)保持全區(qū)各鎮(zhèn)之首。三、新華鎮(zhèn)招商引資勢頭迅猛新華鎮(zhèn)2003年共引進(jìn)項目163個，總投資額30億元。目前已與超過40個企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過12億人民幣。工業(yè)區(qū)成立以來，鎮(zhèn)政府投入資金3000萬元，實現(xiàn)了四通（通電、通水、通路、通郵）一平，現(xiàn)有首飾加工、精細(xì)化工、電子、皮革制品、不銹鋼制品等項目。并由此帶來花都區(qū)上萬個就業(yè)機(jī)會。四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個案分析項目與雅居樂花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤，形成直接的區(qū)域競爭，故對這二個樓盤進(jìn)行單個案例分析雅居樂花園（現(xiàn)推單位）戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳954063三房二廳106155540857四房二廳170以上508注以上部分為雅居樂2004年10月1日開始發(fā)售部分該項目位于新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西。樓盤主力戶型為3房2廳。目前的銷售均價為3400元/，毛坯房。該項目先前推出的別墅單位僅余20套左右未售，現(xiàn)主推花樣巴黎洋房組團(tuán)，銷售率在70左右。該項目屬于大型生活小區(qū)，占地400畝，容積率11，花樣巴黎洋房區(qū)為18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶。其中二房二廳95平方米，26萬元起；三房102156平方米，31萬元起；四房136175平方米，43萬元起。配套設(shè)施有地中海式泛會所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會所、貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等；周邊生活配套服務(wù)港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等。雅居樂二期洋房自10月1日發(fā)售至今出售率約七成，銷售均價為3400元/平方米。獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價為7500元11000元/平方米。而170平方米以上的四房單位出售率約85，價格為5000元/平方米，目前只剩下2樓和3樓的共8個套間未售（此為有電梯的小高層）。而103至155平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設(shè)計布局不合理的單位，出售單價在26003800元之間，95平方米設(shè)計的二房二廳單位共40套，現(xiàn)剩余10套未售，出售率75。商鋪部分，首期推出的5000平方米商鋪已在二天內(nèi)全部售馨，銷售均價約為8000元/平方米，二期有5000平方米的30間的商鋪現(xiàn)正登記中，內(nèi)部估計價格約為10000元/平方米左右。據(jù)內(nèi)部了解，現(xiàn)雅居樂住宅的購買人群為花都當(dāng)?shù)墓ど虡I(yè)私營業(yè)主及中高層的管理人員居多，而客戶分布以花都當(dāng)?shù)厝藶橹鞲揭詮V州白云區(qū)的客戶，花都（含白云區(qū)）和廣州市區(qū)的客戶比例約為8020（他們習(xí)慣把白云區(qū)的客與花都的客戶歸為同一類型）云峰花園現(xiàn)推部分戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳86168929420457三房二廳974312313200217四房二廳1509416231200217頂層復(fù)式150240100109花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處，該樓盤占地21萬平方米、建筑面積50萬平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用?，F(xiàn)該樓盤出售A區(qū)部分，共20棟合900多套間，全部是12層高的小高層，有一梯四戶和二梯八戶，銷售均價約為2200元/平方米，毛坯交樓。該項目的主題開發(fā)是“東南亞風(fēng)情”以新加坡風(fēng)情為主旋律，樓盤附設(shè)的四星級酒店及專業(yè)一體化的寫字樓是在花都區(qū)少有的，這可能是該樓盤突出重圍的關(guān)鍵所在。該樓盤自開售以來由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園林還沒有正式動工，但銷售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤的定位客戶群為花都及廣州的中高收入人士。因此以其自身固有品質(zhì)，將會是我們的一大威脅。第四部分競爭對手分析一、競爭對手分析1、雅居樂項目名稱花都雅居樂地理位置花都區(qū)新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西開發(fā)商廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積400畝總體規(guī)劃占地面積2700萬平方米建筑面積3000萬平方米,容積率11，建筑類型小高層洋房,多層洋房帶電梯,獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅主力戶型三房二廳價格花樣巴黎共18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶，銷售均價3400多元/。其中二房二廳95平方米，26萬元起；三房102156平方米，31萬元起；四房136175平方米，43萬元起。商鋪一期商鋪售價8000元/平方米（均價）已全部售馨，二期商鋪現(xiàn)正登記中，估計售價在10000元/平方米左右。樓盤主題花樣巴黎別墅級花園洋房銷售情況現(xiàn)正發(fā)售二期配套設(shè)施小區(qū)配套服務(wù)項目雍華庭地中海式泛會所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會所、萬客隆貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等；周邊生活配套服務(wù)五華貨倉、香港城、港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等點(diǎn)評此次洋房設(shè)計的最大亮點(diǎn)就是首創(chuàng)空中入戶花園，面積最大超過20平方米，躍式設(shè)計，雙陽臺設(shè)計，歐式建筑風(fēng)格2、云峰花園項目名稱云峰花園地理位置花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處開發(fā)商廣州市宏峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積21萬平方米、建筑面積50萬平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用。容積率238樓盤類型普通住宅、商住樓、附四星酒店總體規(guī)劃住宅部分的A區(qū)，共二十棟，共900多套，都是12層的小高層，一梯四戶和兩梯八戶。主力戶型有兩房至四房單位，面積從86162平方米。戶型比例二房二廳共440套（面積由86168929不等,共三種戶型）所占比例464；三房二廳共500套（面積由974312313不等,共三種戶型）所占比例53；四房二廳共6套（面積1509416231不等,只一種戶型）所占比例06價格2200元/平方米（均價）毛坯交樓樓盤主題給您一個綠色的家東南亞風(fēng)情畫卷開盤時間2004年10月銷售情況銷售率約三分之二開發(fā)現(xiàn)狀A(yù)區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒有封頂，園林還沒開始動工。樓盤特點(diǎn)以新加坡風(fēng)情作為樓盤主題，建造花都區(qū)少有四星級酒店及專業(yè)寫字樓缺點(diǎn)樓盤在一個地段相對較差的位置，周圍常住人口極少，現(xiàn)成的配套完全沒有，所有的配套都要后天補(bǔ)救。3、金河灣項目名稱金河灣地理位置位于商業(yè)大道和田美河交匯開發(fā)商廣州市花都粵華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建筑面積10萬M2左右總體規(guī)劃總戶數(shù)900多戶,規(guī)劃2期18棟樓,本期在售9棟8層1梯2戶或4戶無電梯房,共400套結(jié)構(gòu)已封頂主力戶型二房二廳三房二廳戶型比例三房比例占50,二房二廳占35,四房二廳占15價格1800元/平方米，商鋪部分只租不售樓盤主題水色生活健康世家銷售情況50開發(fā)進(jìn)度外立面裝修優(yōu)點(diǎn)小區(qū)的外墻用料較精,價格偏低,精品小區(qū)4、豪利花園項目名稱豪利花園地理位置廣州市花都區(qū)鏡湖大道18號開發(fā)商廣州市豪利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積246畝容積率20總體規(guī)劃一期開發(fā)90多畝約1400戶,建筑層數(shù)13層主力戶型三房二廳戶型比例首期共220套，其中二房二廳共24套，占11三房二廳共156套，占71四房二廳共20套占9五房復(fù)式共20套，占9價格2300元/平方米（均價）樓盤主題新機(jī)場版塊新加坡生活城邦銷售情況首期推5棟12層高電梯樓開發(fā)現(xiàn)狀首期5棟開發(fā)中缺點(diǎn)樓盤的地理位置較偏，樓盤內(nèi)部活動空間很少，樓距較密，小區(qū)的園林特色不明顯5、錦尚名苑項目名稱錦尚名苑地理位置花都區(qū)新華鎮(zhèn)鳳凰路城東新區(qū),新都大道和鳳凰路交界處東北角開發(fā)商廣州高宜投資置業(yè)有限公司占地面積占地面積131畝，建筑面積20多萬平方米類型普通住宅總體規(guī)劃規(guī)劃有24棟樓。東區(qū)12棟6層多層洋房，1梯2戶，頂層是復(fù)式單位。西區(qū)有12棟6層，頂層是復(fù)式單位。一梯兩戶無電梯，戶型為三房、四房和復(fù)式。東、西兩區(qū)共700多戶容積率102主力戶型面積由98213平方米不等戶型比例三房二廳共226套（面積由98131平方米）所占比例30四房二廳共522套（面積由137159平方米）所占比例69復(fù)式單位共八套（面積215平方米）所占比例1價格3100元/平方米均價、3700元/平方米（最高價）樓盤主題讓洋房別墅化銷售情況超五成，三房面積和四房面積的銷售比例各占一半開發(fā)現(xiàn)狀全現(xiàn)樓，2004年10月開始交樓優(yōu)點(diǎn)水景貫穿整個樓盤，既有中央廣場大型水景，也有復(fù)式、躍式、平層多種戶型間隔，多重變奏空間，270度外飄陽臺，視野開闊，缺點(diǎn)小區(qū)配套設(shè)施較少，生活極之不便，戶型較少6、雅寶新城項目名稱雅寶新城地理位置位于廣州花都西城區(qū)占地面積100萬平方米總建面積90多萬平方米綜合容積率09綠化率55物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)開發(fā)狀況正在開發(fā)第二期20棟別墅和35棟公寓價格公寓為19802500元/聯(lián)排別墅5878萬元/套獨(dú)立別墅98238萬元/套配套1）中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校2）9洞高爾夫球場3）超級市場、肉菜市場、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園客戶別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主優(yōu)點(diǎn)1）二期及時調(diào)整客戶群體，將主力消費(fèi)從花都本地轉(zhuǎn)向廣州市區(qū)；2）對原用地環(huán)境的保護(hù)較好；3）預(yù)先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。缺點(diǎn)總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。公寓戶型分析第一二期公寓戶型配比（推出第一二期A、B區(qū)單位7層無電梯住宅）戶型面積（）總推出套數(shù)（套）三房二廳102118336二房二廳974624復(fù)式206782184712銷售狀況分析分期類別推出總量銷售率售出數(shù)量獨(dú)立別墅15203聯(lián)排別墅30206一期公寓80108獨(dú)立別墅4052聯(lián)排別墅802016二期公寓1001010分析1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場反應(yīng)也不錯。說明低總價的產(chǎn)品市場的市場歡迎度較。3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝恕?）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場為主，但銷售很不理想，后來從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一般。因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠(yuǎn)，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對于當(dāng)?shù)厥袌龅奈⒉皇呛艽螅搽y以吸引外地客戶的進(jìn)住。7、南航碧花園項目名稱南航碧花園地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)占地面積2400畝（含湖面900畝）容積率023綠化率55開發(fā)現(xiàn)狀已建成200多棟高級別墅，20多棟公寓銷售價格獨(dú)立別墅4000元/，聯(lián)排別墅3500元/，公寓2300元/。銷售情況首期以內(nèi)部銷售為主，面對南航職工，聚集人氣；二期面向市場，目前共售出公寓14套，別墅4套，銷售率不足10。主力戶型分析型號首層建筑面積二層建筑面積總建筑面積推出數(shù)量套A型15727101462587313B型2134512383337319獨(dú)立別墅D型416522203636824A戶108418521193628B戶100767532176088聯(lián)排別墅C戶146319932245636公寓50180858、金碧御水山莊項目名稱金碧御水山莊地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道占地面積協(xié)議預(yù)征10000畝，目前紅線規(guī)劃3000畝物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)容積率023綠化率55開發(fā)狀況共1380棟高級別墅，首期出街616套獨(dú)立別墅面積平方米三層雙聯(lián)排別墅面積平方米戶型面積二層雙聯(lián)排別墅面積平方米獨(dú)立別墅銷售價格萬元/套三層雙聯(lián)排別墅銷售價格萬元/套價格二層雙聯(lián)排別墅銷售價格萬元/套配套1）一個具有國際頂尖標(biāo)準(zhǔn)的十八洞高爾夫球場2）新鮮無公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心3）大型綜合體育運(yùn)動及游樂中心及小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療康復(fù)中心、汽車銷售中心、銀行等各項利民設(shè)施優(yōu)點(diǎn)1）大規(guī)模進(jìn)行開發(fā)，迅速提高項目的知名度。2）將是本項目最大的競爭者，而其進(jìn)度及政府資源利用已先行一步。9、泰湖山莊項目名稱泰湖山莊位置位于花都區(qū)花僑鎮(zhèn)花都大道旁物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)占地面積一期430畝容積率023綠化率75開發(fā)狀況多棟高低錯落的別墅已經(jīng)建成主體戶型別墅面積由250550，四房三廳一功能廳六房三廳，二功能廳；公寓面積由85175，二房二廳四房二廳園林特色歐陸、北美、東南亞三大異域風(fēng)情山水園林價格配套設(shè)施62萬平方米泰湖、四星級酒店、18洞高爾夫球場、大型超市、山頂體育公園、水上游樂園