2008年珠三角七城房地產(chǎn)市場研究報告

20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789珠三角七城房地產(chǎn)市場研究報告報告人炊昭煜2008081420082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789目錄1全國房地產(chǎn)市場價格趨勢分析32珠三角房地產(chǎn)市場分析421珠三角七城房地產(chǎn)市場土地交易分析4211珠三角地價增幅放緩4212交易市場冷清，流拍不斷5222008年上半年珠三角市場房價分析7221珠三角七城上半年房地產(chǎn)價格比較7222珠三角七城上半年房地產(chǎn)價格變動趨勢分析823珠三角七城售房成交面積變動趨勢分析1324高CPI指數(shù)的經(jīng)濟背景分析173影響珠三角房地產(chǎn)市場的主要因素分析1831從供給方面分析影響因素18311資金鏈條18第一、調(diào)高存款準備金率促使資金流減少20第二、央行直接控制信貸額度20第三、貸款成本大幅上升21第四、上市融資遭難題21第五、“限外令”對外資嚴格控制21312土地政策2132從需求方面分析影響因素22321居民可支配收入高不決定購買力22322高房價收入比沖出合理區(qū)間22323信心受創(chuàng)導致斷供、房貸逾期、觀望等現(xiàn)象明顯23324第二套房貸新政堵截23325市場青睞保障房、限價房24326房地產(chǎn)投機影響樓市2433國內(nèi)外時事對房地產(chǎn)市場有一定沖擊2420082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317894結(jié)論及預測2441全國性的上半年跌價屬與房價理性回歸2442一年以內(nèi)不能指望政府政策放寬2543珠三角房地產(chǎn)市場將加速整合25房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它涉及到經(jīng)濟、法律法規(guī)、建筑工程技術(shù)、市場營銷、藝術(shù)等方面，在國民經(jīng)濟中起著重要的支柱作用。房地產(chǎn)行業(yè)也是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)。資金投入大、風險大，不允許投資者有大的失誤。此行業(yè)流程復雜、涉及面廣，直接關(guān)系到國計民生，直接影響到社會的發(fā)展。所以，研究房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有利于政府、開發(fā)商、居民等及時了解行情，作出準確判斷，進行合理決策。1全國房地產(chǎn)市場價格趨勢分析據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2008年1季度與2007年同期相比，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲11，房屋租賃價格上漲21，土地交易價格上漲165，物業(yè)服務價格上漲03；2008年2季度2007年同期相比，中國70個大中城市房屋銷售價格上漲92，房屋租賃價格上漲22，土地交易價格上漲108，物業(yè)服務價格上漲05（如表1）。表12008年1、2季度全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格狀況表20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789由2008年第一季度和第二季度全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格狀況表可以看出，四種主要價格指標與去年同期相比是上漲的。房屋銷售價格和土地交易價格上漲幅度很大。房屋銷售價格第一季度，漲幅超過兩位數(shù)。土地交易價格漲幅在第一季度和第二季度均超過兩位數(shù)，第二季度價格稍有回落。整體來看，全國土地市場，特別是北方區(qū)域的一些二線城市，全部漲起。房屋租賃價格穩(wěn)定在2以上，物業(yè)服務價格則較小幅度上揚。四種主要價格指標相對于上季度是有升有降。值得關(guān)注的是土地交易價格第一季度漲了58個百分點，第二季度降了57個百分點。其他指標的漲跌幅度均在10左右。2珠三角房地產(chǎn)市場分析本報告研究的珠三角指珠江沿岸廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶9個城市組成的區(qū)域。它南依港澳臺經(jīng)濟圈，北連中國廣大內(nèi)陸區(qū)域，是中國對外開放的門戶之一，也是中國經(jīng)濟三大動力引擎之一。面積為24437平方公里，不到廣東省國土面積的14，人口4283萬人，占廣東省人口的61。2003年珠三角GDP總值達114509億元（13835億美元），占全國GDP的房屋銷售價格房屋租賃價格土地交易價格物業(yè)服務價格項目時間同比漲幅相對于上季度漲幅同比漲幅相對于上季度漲幅同比漲幅相對于上季度漲幅同比漲幅相對于上季度漲幅2008年1季度110821101655803012008年2季度9218220110857050220082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178910。對該區(qū)域內(nèi)各大城市2008年1月份到6份的房地產(chǎn)市場分析如下21珠三角七城房地產(chǎn)市場土地交易分析211珠三角地價增幅放緩土地是地產(chǎn)市場發(fā)展的生命線，土地市場的交易狀況是商品房市場發(fā)展的風向標。2007年，全國土地價格快速上漲，增幅達到13左右，創(chuàng)5年來新高。形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。這是開發(fā)商惡意囤地牟取暴利造成的結(jié)果，最后導致房價的不正常得攀升，引發(fā)樓市泡沫。2008年，一系列調(diào)控不僅對房價上漲產(chǎn)生壓力，還促使地價漲勢趨緩。地價的合理穩(wěn)定將會促進高位房價理性回歸。根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)對全國重點地區(qū)和主要城市監(jiān)測結(jié)果的分析，2008年第一季度我國主要城市地價漲幅比上季度有所回落（如表2）。表22008年第一季度我國三大經(jīng)濟區(qū)綜合地價比較（元/M2）長江三角洲環(huán)渤海地區(qū)珠江三角洲全國同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比地價類型選定區(qū)域49210616962888780731212154綜合地價3945326326741778珠三角地價地價的同比指標、環(huán)比指標明顯低于同期全國平均水平。地價漲幅明顯較小。這說明珠三角地價漲幅已經(jīng)放緩。而國家宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展對土地需求的壓力繼續(xù)增大和土地資源的相對稀缺性，決定了土地價格增長的長期趨勢。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789212交易市場冷清，流拍不斷土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件。從2008年上半年看，珠三角土地交易市場是比較冷清的，流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。首先是珠海，它的土地市場價格雖然平穩(wěn)，但成交量卻大減，土地市場面臨困局。珠海市上半年只出讓了一塊住宅地塊，是2008年6月16日被華發(fā)以162億元拍下的“天上人間”地塊。珠海一類土地的成交價格在12001300元/平方米，這基本上與去年保持同水平。中山的土地交易市場今年上半年比較冷清。據(jù)中山市國土資源局數(shù)據(jù)顯示，2008上半年中山市土地總成交2364宗，成交面積6575萬平米，實現(xiàn)產(chǎn)價4669億元。環(huán)比2007下半年，成交宗數(shù)、面積、產(chǎn)價分別下降3946、3817和423。我們可以看出，交易量和交易金額環(huán)比約下降四成。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中山共有宗地塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。廣州的土地交易市場交易更加冷清。根據(jù)廣州有關(guān)部門統(tǒng)計，今年上半年，廣州土地一級市場僅出讓8宗商住地塊；成交量僅為50萬平方米，是近三年來同期最低水平，只完成全年供地計劃的15。截至2008年7月初，廣州共舉行了三次土地拍賣會，一場比一場要冷，一次比一次成績要差。佛山土地交易市場“流拍”事件時有發(fā)生。隨著流拍事件的增加，土地價格也呈下降趨勢。據(jù)佛山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場研究委員會統(tǒng)計，2008年1到5月份，佛山五區(qū)土地價格均有不同程度的下降?；葜萃恋亟灰资袌鲞€未出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場開發(fā)相對穩(wěn)定。不過土地交易多以冷清收場。然而也有個別城市表現(xiàn)火熱。深圳08年上半年土地市場成交“火爆”，成交20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317898422萬平米，為近三年最高，環(huán)比上升1248，同比上升128倍。成交價格則是近三年最低的（如圖1）。圖1深圳06年上半年至08年上半年土地成交情況對比圖數(shù)據(jù)來源世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺和深圳國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)特點量為近三年最高，與06年下半年相近價為近三年最低，與07年下半年相近深圳自去年年底流派變得頻繁起來。12月份，深圳推出的6宗居住用地全部流拍。2008年上半年東莞土地交易市場看旺。共計交易土地72宗，成交面積33859萬，同比上升12448，上升幅度很大；總成交金額7363億元，同比上升5107。07年土地價格一路飆升，08年上半年直線下跌。但08年上半年的整體土地均價為217464元/，較去年同期的323142元/，下降了327，較07年下半20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789年，土地總體單價下降了5194。東莞土地交易市場和深圳相似，量漲價跌。價位下跌幅度很大。深圳和東莞的旺市是以低價位為代價的。222008年上半年珠三角市場房價分析221珠三角七城上半年房地產(chǎn)價格比較下表為珠三角主要城市2008年上半年每月一手房價以及上半年均價（如表3），從表中可以看出，2008年上半年，深圳房價一直在10000元以上，廣州的房價在10000元左右震蕩。東莞、珠海的房價在60007000區(qū)間徘徊。佛山房價在50006000區(qū)間移動，始終以“5”當頭。中山房價最低，始終以“4”當頭。惠州房價也一直穩(wěn)定在5000元以內(nèi)。表32008年上半年珠三角七城一手房價一覽表城市每月房價一月二月三月四月五月六月均價深圳15080163151361811962110141268113455廣州976693039316109971052995699913佛山5646531457325209552559085556珠海6879716163845935510566786357東莞6206575355986647673961216177中山436046554770459642974540453607年四季度08年一季度08年二季度惠州40924732466744972008年珠三角主要城市上半年房價均價比較中，從高到低，依次為深圳、20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789廣州、珠海、東莞、佛山。廣州作為重要的中心城市，房價穩(wěn)定在10000元附近，深圳作為廣東乃至全國的經(jīng)濟重心，房價穩(wěn)越10000元大關(guān)（如圖2）。總之，這兩個城市房價遠遠超過其它城市。深圳均價是中山均價的309倍。02000400060008000100001200014000房價（單位元）2008年上半年珠三角七城房價均價圖珠三角城市房價珠三角城市房價13455991363576177555643564700深圳廣州珠海東莞佛山中山惠州圖22008年珠三角主要城市上半年一手房價均價圖222珠三角七城上半年房地產(chǎn)價格變動趨勢分析為較好分析各市房地產(chǎn)價格增長變化情況，選取2008年1月到2008年6月各市的房地產(chǎn)一手房成交價格和二手房成交價格作動態(tài)的比較分析。組圖12008年上半年珠三角七城市房價變動趨勢分析圖20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789廣州房價變動趨勢分析圖020004000600080001000012000月份房價（單位元）一手房成交價二手房成交價一手房成交價97669303931610997105299569二手房成交價693371137296696069157308123456深圳房價變動趨勢分析圖05000100001500020000月份房價（單位元）一手房成交價二手房成交價一手房成交價150801628913618119631101412681二手房成交價127501293213224129871380812266123456中山房價變動趨勢分析圖0100020003000400050006000月份房價（單位元）一手房成交價二手房成交價一手房成交價436046554770459642974540二手房成交價14731305136114631908166712345620082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789珠海房價變動趨勢分析圖010002000300040005000600070008000月份房價（單位元）一手房成交價二手房成交價一手房成交價687971616834593551056678二手房成交價389335873241331023153674123456東莞房價變動趨勢分析圖010002000300040005000600070008000月份房價（單位元）一手房成交價一手房成交價62065753559866476739612161771234567惠州房價變動趨勢分析圖01000200030004000500007年四季度08年一季度08年二季度房價（單位元）一手房成交價二手房成交價一手房成交價409247324667二手房成交價10961380105012320082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789從這組圖中發(fā)現(xiàn)，廣州一手房價連續(xù)兩月小幅下調(diào)后，一舉突破10000元大關(guān)，6月份跌至9569元。廣州二手房價上半年一直穩(wěn)定在7000元左右；深圳的一手房價在2月份小幅上漲后，一直向下跌到5月份，6月份有一些回升。深圳二手房價在13月份小漲，4月份小跌，5月份突然大漲，而6月份猛跌至12266元，這是上半年最低谷價位；中山的一手房價穩(wěn)定在4500元左右。二手房價一直在2000元以內(nèi)動蕩，5月份的大漲沖至1908元，6月份即刻降了下來；珠海一手房價的，在2月份上漲突破7000元后，一直跌到5000元，6月份有回升至6000元以上。其二手房價變動和一手房價也有些相似，5月份劇烈震蕩，二手房價和一手房價均大跌至上半年低谷，6月份逐漸回歸正常；東莞房價的總體平穩(wěn)，變化趨勢類似于廣州，先跌后漲，最后又跌；佛山一手房價的變化浮動平穩(wěn)，小跌小漲；惠州一手房價房價和二手房價的變動相似。07年四季度回歸至低位，08年一季度漲起，08年二季度又降了下來。我們明顯可以看出，在4月份和5月份，深圳房價出現(xiàn)了二手房價比一手房價高的奇怪現(xiàn)象。表42008年上半年珠三角主要城市一手房月增長額及月增長率（單位元）1223344556城市項月增月增月增月增月增月增長月增月增長月增月增20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789目長額長率長額長率長額率長額率長額長率深圳123582697171656129488166715廣州4635130116811846849609佛山33264188523931663837珠海282477711449783014157331東莞453715531049199216189中山2956811524174362996524357上表（如表4）表明了珠三角主要城市一手房房價的變動程度。標準差被用來評估價格可能的變化或波動程度，表示為S。標準差越大，價格波動的范圍就越廣。計算出主要城市各月的增長率以后，可以利用標準差來衡量其房價變化的劇烈程度。經(jīng)過計算，可以得出，珠三角主要城市上半年房地產(chǎn)價格變化的值。表5珠三角主要城市S值表標準差城市深圳廣州佛山珠海東莞中山125494472916391001528由上標（表5）可得知，珠海的值最大。珠海的房價變動最劇烈是因為6月份房價有力反彈。6月份銷售價月增長率達到30。業(yè)內(nèi)人士分析，5月由于入戶趕趟，很多低價房登記拉低了全市房價。但取消入戶后，西區(qū)商品房的銷量受很大影響，6月回升屬于正常。深圳一直大幅度下跌，因而房價變動劇烈。業(yè)內(nèi)人士認為，今年以來深圳房價大跌可以視為市場在“擠壓泡沫”，壓泡沫式的調(diào)整，正是深圳樓市回歸健康和理性的必由之路。佛山的值最小。佛山的增幅無論正負，一直控制20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789在10個百分點以內(nèi)，房價平穩(wěn)波動。這說明佛山樓市是健康的，剛性消費占據(jù)主導地位，市場內(nèi)的投機行為較少。圖3珠三角七城樓價對比圖從珠三角七城樓價對比圖（如圖3）中，我們可以看出每一個城市樓價自身縱向變化幅度和多個城市橫向變動比較。深圳樓市最高價位和最低價位的差值幅度最大，相差達6309元；中山樓市的最高價位和最低價位的差值幅度最小，只有640元。深圳差值幅度約為中山差值幅度的10倍。我們可得出上限價位排名表（從大到?。┥钲?、廣州、珠海、佛山、東莞、惠州、中山。我們也可得出下限價位排名表（從大到?。┥钲?、廣州、東莞、佛山、珠海、中山、惠州。23珠三角七城售房成交面積變動趨勢分析為較好分析各市房地產(chǎn)市場供需規(guī)模以及供需平衡狀況，選取2008年1月到2008年6月各市的房地產(chǎn)一手房成交面積和二手房成交面積做比較分析。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789組圖22008年上半年珠三角主要城市售房成交面積變動趨勢圖廣州房地產(chǎn)成交面積變動趨勢圖020406080月份成交面積（萬平米）一手成交面積二手成交面積一手成交面積571330114893495350426664二手成交面積4784293278839963559123456深圳房屋成交面積變動趨勢圖0204060月份成交面積（萬平米）一手成交面積二手成交面積一手成交面積26536441897333738483046二手成交面積297516315114417642453304123456中山房屋成交面積變動趨勢圖01020304050月份成交面積（萬平米）一手房成交面積二手房成交面積一手房成交面積45629376298366296二手房成交面積28617931627423621312345620082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789佛山房屋成交面積變動趨勢圖0102030405060月份成交面積（萬平米）一手成交面積二手成交面積一手成交面積483121323332400940924203二手成交面積33871876224323092232123456珠海房屋成交面積變動趨勢圖01020304050月份成交面積（萬平米）一手成交面積二手成交面積一手成交面積322202186225421244二手成交面積896428621758134763123456東莞房屋成交面變動趨勢圖02040608010012014007年四季度08年一季度08年二季度成交面積（萬平米）一手成交面積二手成交面積一手成交面積1282663719311二手成交面積4529575312320082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789惠州房屋成交面積擺動趨勢圖02040608010007年四季度08年一季度08年二季度成交面積（萬平米）一手成交面積二手成交面積一手成交面積8008885251二手成交面積4592510225123從這組圖中發(fā)現(xiàn)，廣州一手成交面積2月份大跌后連續(xù)四月回升，6月份一舉突破60元平米關(guān)口，達到6664萬平米。廣州二手成交面積在2月份、3月份跌低后，4月份回升，然而底氣不足導致5月份又跌；深圳的一手房成交面積在2月份縮至644萬平米，成為珠三角主要城市2008年上半年一手房成交市場中僅有的一個個位成交量記錄。隨后成交量緩慢回升。深圳二手房成交面積在2月份跌至谷底以后，隨后在上升中震蕩?？傮w而言，2008年上半年深圳二手房成交面積始終大于一手房成交面積。這在珠三角房地產(chǎn)市場是唯一的；中山的一手房成交面積是在震蕩中回落，二手房成交面積在3月份上升后一直下跌；珠海一手房成交面積和二手房成交面積變化的趨勢大體相同。然而5月份，一手房成交面積大漲約20萬平米，達到421萬平米；佛山一手房成交面積和二手房成交面積變化相似，在2月份猛跌后一路回升；惠州一手房成交面積和二手房房成交面的變動相似。07年四季度回歸至低位，08年一季度漲起，08年二季度又降了下來；東莞的一手房成交面積從07年四季度的高位大跌后，08年二季度又有回升。我們明顯可以看出，深圳售房的成交面積變化是比較典型的，一手房的成交面積始終小于二手房的成20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789交面積。珠三角其它城市一手房的成交面積則始終大于二手房成交面積。珠三角七城成交量對比圖66841745092556140554663735032572614150585332377020406080廣州深圳東莞珠?；葜葜猩椒鹕匠山涣浚▎挝蝗fM2）07年全年月均成交量08年上半年月均成交量圖4珠三角七城成交量對比圖表6珠三角七城月均成交量分析表項目城市廣州深圳東莞珠海惠州中山佛山07年全年月均成交量66841745092556140556463708年上半年月均成交量3532572614150585332377增長額315161895105155523226增長率471384420411395411410在珠三角七城成交量對比圖（如圖4）中，我們可以發(fā)現(xiàn)，08年上半年月均成交量相對于07年月均成交量，是下降的。從成交的絕對量來看，20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789廣州和佛山的量一直很大。中山次之。從上表（表6）中，可以發(fā)現(xiàn)，08年上半年相對于07年，珠三角七城月均成交量平均爆降約40個百分點。2008年上半年，珠三角七城貨量積壓達到30以上，這成為一個令所有開發(fā)商頭痛的問題。這也證明選擇觀望的買家數(shù)目龐大。廣州一手住宅今年上半年供應33870套，成交21148套，積壓12722套，積壓量戰(zhàn)功貨量376；深圳官方數(shù)據(jù)顯示，上半年一手住宅供應為25744萬平方米，積壓面積10319萬平方米，積壓面積占供應面積的4008；佛山上半年預售面積37084萬平方米，積壓14485萬平方米，積壓面積占總供應面積的3946，接近4成；東莞樓市供應面積為2909萬平方米，積壓約13408萬平方米，積壓量占總供應量的4609；惠州的積壓情況更嚴重。上半年供應量為188萬平方米，成交量僅有51萬平方米，積壓面積超過137萬平方米，積壓量達73；根據(jù)天域置業(yè)的統(tǒng)計，上半年中山城區(qū)市場積壓住宅產(chǎn)品套數(shù)為4592套，而城區(qū)在售的33個項目總銷售套數(shù)為1992套，積壓產(chǎn)品幾乎相當于銷售產(chǎn)品的23倍。24高CPI指數(shù)的經(jīng)濟背景分析樓市、股市、匯市是緊密相連的,討論房價應該基于中國的經(jīng)濟走向。需要考慮的因素就是CPI即費者價格指數(shù)CONSUMERPRICEINDEX。CPI是一種度量通貨膨脹水平的工具。如果CPI升幅過大，生活成本過高，表明通脹已經(jīng)成為經(jīng)濟不穩(wěn)定因素，央行會有緊縮貨幣政策的風險，從而造成經(jīng)濟前景不明朗。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，如果央行實施全面從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)受到的負面影響當然是首當其沖的。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789圖5中國06年1月至08年5月CPI月度走勢圖2008年2月CPI上漲87，為1087，創(chuàng)近12年來新高，超出市場預期（圖5）。這說明市場存在一定程度的通貨膨脹現(xiàn)象。由于政府對貨幣政策進行宏觀調(diào)控，3月份有了小幅回落。然而一直高位浮動到6月份。6月份同比上漲71，比上月回落06個百分點，環(huán)比下降02。如果CPI一直高位運行，國家肯定會緊縮金融政策、避免整體經(jīng)濟風險，那么房地產(chǎn)業(yè)資金鏈會受到顯著的制約。3影響珠三角房地產(chǎn)市場的主要因素分析房地產(chǎn)市場包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩個部分。由于房地產(chǎn)價值量較大，又由于價格的不確定性和需求的不確定性，房地產(chǎn)市場成為高風險的市場。2007年房地產(chǎn)市場一路走紅。隨后，2008年全國房地產(chǎn)市場跌入低谷，樓市一直低迷。是什么原因引起這么大的變化呢本文從需求、供給兩個角度出發(fā)，選取以下因素為自變量對其進行了分析資金鏈條、土地政策、宏觀調(diào)控和國內(nèi)時事、房地產(chǎn)投機等。進行一些有意義的探析。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178931從供給方面分析影響因素311資金鏈條資金是房地產(chǎn)商的瓶頸，資金鏈是房地產(chǎn)商的生命線。這個鏈條有以下幾個特點。一是資金鏈上的資金流量很大。二是資金鏈的資金源廣泛。三是這條鏈橫貫房地產(chǎn)開發(fā)過程。這對房地產(chǎn)商提出了質(zhì)和量的要求。國家2008年以來，一直緊縮銀根。許多資金實力、融資能力等相對較差的中小房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂，不得不選擇以適當?shù)姆绞酵顺鍪袌觯恍┢髽I(yè)還在“高負債率”下運營。2008年地產(chǎn)公司的競爭則將集中體現(xiàn)為資金優(yōu)勢的競爭。而資金鏈引發(fā)的資源整合是房地產(chǎn)行業(yè)本身的行業(yè)特性的回歸。一些融資能力較強的大型房地產(chǎn)企業(yè)會占據(jù)有利位置。從資金來源看，2008年1季度，廣東省房地產(chǎn)投資資金中，國內(nèi)貸款與自籌資金增幅較大，同比增長分別為4835和4691，占主導地位。外資同比下降幅度較大，為4734。這源于政府限制外資進入房地產(chǎn)投資的調(diào)控。表7廣東省房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表（單位億元）國內(nèi)貸款外資自籌其它（定金、預付）本年到位資金金額所占百分比金額所占百分比金額所占百分比金額所占百分比2007年1季度7394417263233525935225630513153426420082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789通過銀行信貸、外資、熱錢、股市與房地產(chǎn)市場資金的流通偏好等來看，支持我國房價上漲的資金都是非常緊缺的。因此，房地產(chǎn)商資金欠缺成為2008年房價整體下降主要原因。那么，導致房地產(chǎn)商資金欠缺的根源是什么是市場變動導致的政府政策打壓。國際油價、糧價上漲，美國發(fā)生次貸危機，CPI遠遠超過目標水位線，這些使得中國政府出臺了防備性政策。對房地產(chǎn)市場供應方影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面第一、調(diào)高存款準備金率促使資金流減少。2008年上半年存款準備金率上調(diào)6次。在6月份大幅上調(diào)1個百分點。存款準備金率的上調(diào)，意味著銀行的信貸資金將會減少，地產(chǎn)類公司面臨越來越嚴峻的資金考驗，中小地產(chǎn)公司有可能出現(xiàn)資金鏈吃緊的狀況。根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2007年兩市105家上市地產(chǎn)公司平均的資本負債率達到了557，其中最高的資產(chǎn)負債率高達891。國泰君安證券研究所發(fā)布報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元。表82008年上半年存款準備金歷次調(diào)整次數(shù)時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度08年06月25日171752608年06月15日1651712508年05月20日16165052408年04月251季度926912560927631364147331433576325763514同比增長（）25354835428個百分點4734203個百分點4691525個百分點33275個百分點20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317892308年03月2501月25日1451505第二、央行直接控制信貸額度。人民銀行控制了各家銀行的信貸規(guī)模。比如人民銀行只準某銀行今年的放貸規(guī)模是100個億，那么此銀行只能在這個額度內(nèi)放貸。同時在這個授限額度內(nèi)，人民銀行和銀監(jiān)會會對各家銀行中長期占比也有一個規(guī)定。這些才是各家銀行目前房貸業(yè)務審批從嚴的根源。第三、貸款成本大幅上升。據(jù)了解，目前發(fā)展商開發(fā)貸款分為兩類，一類是綜合性質(zhì)的流動性資金貸款，幾乎已被卡死。另一類是有特定項目的開發(fā)貸款。這類貸款正在發(fā)放，但對企業(yè)自有資金比例、項目可行性研究以及貸后資金實際使用等方面的審查上，更加嚴格。深圳一家開發(fā)商高層嘆道“現(xiàn)在到銀行貸款，一般利息都會在基準利率的基礎(chǔ)上再上浮1030，還不一定能貸到?！钡谒?、上市融資遭難題。上市融資是發(fā)展商突破金融困境的最有效方式之一。然而內(nèi)地上市被嚴格控制，去香港上市的房企也頻遭擱淺。即使上市，IPO也不得用于購買土地。這斷了房企融資、圈地的路。第五、“限外令”對外資嚴格控制。境外資金是被發(fā)展商給予厚望的一個資金來源渠道。經(jīng)濟學教授黎友煥博士表示，目前樓市、股市、銀行里的熱錢都不少，境內(nèi)存量應超過5000億元。而“限外令”嚴格控制了外商投資高檔房地產(chǎn)。這些很難使外資在房地產(chǎn)市場立足，繼而客觀地減少了房地產(chǎn)商的融資渠道。312土地政策土地是房地產(chǎn)市場的重要原料。大規(guī)模的圈地、囤地會引起市場的不穩(wěn)定?；?007年各大房地產(chǎn)商瘋狂買地的現(xiàn)狀，政府出臺了一系列規(guī)范開發(fā)行為、控制土地開發(fā)速度和步驟的政策措施。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317892008年6月1日，政府出臺了違反土地管理規(guī)定行為處分辦法。此規(guī)定使得中國的土地管理制度更加完善和嚴密，在很大程度上杜絕了以前在土地出讓、房屋拆遷、土地補償方面所存在的漏洞。對土地管理的制度完善必將推動房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。2008年6月20日政府公布了新版土地出讓合同。新版土地出讓合同規(guī)定開發(fā)商獲得土地后不按期開工、竣工要交違約金，規(guī)定容積率限高又限低，規(guī)定房屋開發(fā)套數(shù)必須寫入土地出讓合同，規(guī)定開發(fā)商只有付清全額出讓金才能辦土地證，等等。新版土地出讓合同更加嚴格地規(guī)范了土地出讓流程，對房地產(chǎn)商提出了更高要求，充分體現(xiàn)了集約節(jié)約用地和優(yōu)化樓市供應結(jié)構(gòu)的調(diào)控目的，有效避免了開發(fā)商利用囤地投資的行為。32從需求方面分析影響因素321居民可支配收入高不決定購買力居民可支配收入直接影響了人們的購買力。從表（如表9）中看出，珠三角主要城市的市區(qū)人均可支配收入2008年上半年均為全國前列，深圳名列全國第四。這說明珠三角地區(qū)居民家庭可以用來自由支配的收入是比較高的。房地產(chǎn)價格低迷、房地產(chǎn)市場不景氣不是由居民的購買力較低造成的。表92008年上半年珠三角主要城市市區(qū)人均可支配收入一覽表（單位元）項目城市深圳廣州佛山珠海東莞人均可支配收入1387913214115651096316588全國排名4719231來源于新浪城市論壇20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789322高房價收入比沖出合理區(qū)間房價收入比是指一個地區(qū)的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年，聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍。針對我國的現(xiàn)實情況，國際專家（包括世界銀行專家）給出的合理的住房價格的“房價收入比”為3至6倍。然而2008年3月末全國九大城市房價收入比（如圖7）告訴我們，住房價格仍然遠遠超出合理的區(qū)間范圍。深圳排名第一，住房平均價是家庭年平均收入的16倍。政府將會繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，房價回落是一個回歸理性的大趨圖72008年3月末全國九大城市房價收入比323信心受創(chuàng)導致斷供、房貸逾期、觀望等現(xiàn)象明顯2008年上半年樓市不斷縮水，房價大幅下跌，導致以深圳為代表的珠三角許多城市出現(xiàn)業(yè)主因負資產(chǎn)而主動斷供現(xiàn)象。如果房價繼續(xù)下調(diào)，今年下半年或明20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789年將迎來客戶違約的高峰。人民銀行深圳市中心支行數(shù)據(jù)表明，2008年15月深圳市個人住房貸款呈現(xiàn)負增長，5月末全市個人住房貸款余額比年初還下降2095億元。這些數(shù)據(jù)充分說明了深圳市民對于住房消費的信心基本面已經(jīng)不足。324第二套房貸新政堵截針對消費者，央行2007年9月27日出臺政策二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的11倍。這就是“927新政”的二套房貸。二套房貸提高了二次置業(yè)的門檻，使一部分買房人打消了念頭，對抑制房價會起到短期作用。這主要針對買房投資者和投機者。上半年各種跡象表明，二套房貸政策沒有松動，央行始終嚴查。325市場青睞保障房、限價房2006年5月29日，政府實施了“90/70”政策?！跋廾娣e、限價格”住宅的開發(fā)成為政策導向。經(jīng)濟實惠的優(yōu)點逐漸得到人們青睞，保障房、政策房成為影響2008年上半年樓市一個因素。合富輝煌的首席分析師黎文江認為，各種小戶型的限價房、保障房滿足了廣大夾心階層的需求。這些低價位的惠民房使得在整體樓市成交下滑的背景下，所占比例更高，對樓市尤其是二手樓市沖擊很大。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789326房地產(chǎn)投機影響樓市房地產(chǎn)投機是指不是為了使用而是為了再出售或再購買而暫時購買或出售房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預期的基礎(chǔ)上的。顯然房地產(chǎn)投機有許多危害，很容易引起樓市泡沫。2008年上半年珠三角樓市遇冷，和房地產(chǎn)投機不無聯(lián)系。33國內(nèi)外時事對房地產(chǎn)市場有一定沖擊2008年上半年，美國次貸危機的后遺癥仍然存在，國際油價、糧價上漲，越南經(jīng)濟動蕩，人民幣升值等。這些因素給國民經(jīng)濟帶來很大影響。國家經(jīng)濟的整體環(huán)境進而影響了房地產(chǎn)市場。2008年上半年，全國發(fā)生了一系列自然災害，冰凍雨雪災害、汶川地震等對房地產(chǎn)市場有一定程度的沖擊；西藏事件等政治因素等對房地產(chǎn)市場有一定影響；2008年8月舉辦北京奧運會，這對2008年上半年的房價有一定影響；低迷的2008年上半年股市對樓市有很大的沖擊。4結(jié)論及預測41全國性的上半年跌價屬與房價理性回歸隨著金融、稅收政策的繼續(xù)貫徹落實，年住房投資、投機需求將受到進一步的抑制，住房資源根據(jù)調(diào)控政策將逐步得到合理配置。國家對外資進入房地產(chǎn)市場的嚴格控制也起到了效果。房價逐漸向理性回歸。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178942一年以內(nèi)不能指望政府政策放寬中國城鄉(xiāng)建設部經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，房地產(chǎn)面臨的風險不可能離開國家經(jīng)濟系統(tǒng)獨立存在。而在1年以內(nèi)甚至更長時間不要低估國家經(jīng)濟所面臨的風險；不要低估國內(nèi)外形勢對國民經(jīng)濟的沖擊。從2008年上半年的國家形勢來看，國家只能是求穩(wěn)。短期內(nèi)，無法指望房地產(chǎn)領(lǐng)域得到國家政策特別的關(guān)照。在金融調(diào)控的走勢上，受國際經(jīng)濟形勢、國內(nèi)經(jīng)濟形勢及地震災害的影響，政府采取緊縮銀根、控制內(nèi)需的舉措是必然選擇。下半年，政府極有可能繼續(xù)出臺加強房產(chǎn)調(diào)控的政策。43珠三角房地產(chǎn)市場將加速整合經(jīng)過政府的貨幣從緊政策、買房者的觀望心態(tài)考驗后，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈存在不同程度的問題。一部分企業(yè)可能退出房地產(chǎn)市場，一部分企業(yè)可能很快被大型房地產(chǎn)