上海洞涇別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究

第一部分上海房地產(chǎn)大市分析一、20042005年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2003年上海樓市在宏觀調(diào)控下，熱度已明顯降溫。但總體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有大傷元?dú)?。市?chǎng)基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。目前，上海仍處于調(diào)控政策效應(yīng)的釋放期，其影響力至少持續(xù)一年以上。11供求分析調(diào)控見(jiàn)效不一，供需出現(xiàn)反差這次宏觀調(diào)控，首當(dāng)其沖受到影響的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。土地與項(xiàng)目的清理，原有規(guī)劃的調(diào)整，銀行信貸的收緊等。這一系列政策，都使開(kāi)發(fā)企業(yè)受到較大制約，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期普遍延長(zhǎng)，放緩。并直接影響到新項(xiàng)目的開(kāi)工，以致使上海樓市的供應(yīng)，受到明顯的抑制。今年上半年，批準(zhǔn)預(yù)售面積僅1100萬(wàn)平方米，同比下降了1577。新開(kāi)工面積，同比也下降了517。這次調(diào)控對(duì)供應(yīng)的抑制，見(jiàn)效快，效果明顯。而對(duì)需求的抑制效果，卻差強(qiáng)人意。只對(duì)投機(jī)炒作的虛擬需求，遏制明顯，使房?jī)r(jià)漲幅一度趨緩，由于調(diào)控對(duì)供需兩方面的見(jiàn)效不一，對(duì)需求的影響較小，致使今年上半年，預(yù)售成交面積，不降反升。痛痹竟增長(zhǎng)了1538。成交量高達(dá)1470萬(wàn)平方米。圖一04年上半年與03年上半年供求比較由此，便是樓市供應(yīng)再度緊張。好在有去年大量的積存剩余的供應(yīng)量（約500萬(wàn)平方米），來(lái)彌補(bǔ)今年11001470130712740200400600800100012001400160003Q1Q204Q1Q2時(shí)間萬(wàn)M批準(zhǔn)預(yù)售面積已登記預(yù)售面積線性已登記預(yù)售面積線性批準(zhǔn)預(yù)售面積的不足，以使供需基本平衡，但供應(yīng)仍然偏緊。12成交分析金融緊縮制約，投資需求縮量這次宏觀調(diào)控的一個(gè)重要措施便是金融緊縮的政策。其首當(dāng)其沖的直接影響者便是開(kāi)發(fā)商與投資購(gòu)房者。此銀根收緊起到了對(duì)樓市供應(yīng)與需求的雙向制約作用，且其效果正逐步顯現(xiàn)。農(nóng)行對(duì)第二套購(gòu)房者已提高了一個(gè)百分點(diǎn)的貸款利率；上海銀行對(duì)第二套購(gòu)房只提供6成貸款，對(duì)第三套拒貸；中行與浦發(fā)銀行都對(duì)第三套購(gòu)房實(shí)行純商業(yè)貸款利率；深圳發(fā)展銀行更是對(duì)第二套房就實(shí)行拒貸；而民生銀行對(duì)二手房已基本不放貸；中信實(shí)業(yè)銀行則對(duì)外環(huán)線以外房源購(gòu)房只放5成貸款，而對(duì)郊縣房則實(shí)行拒貸。各家銀行不同程度的收縮購(gòu)房信貸，顯然對(duì)投資購(gòu)房需求起到了明顯的抑制作用，從而影響到各樓盤(pán)的銷(xiāo)售。如上海中心城區(qū)12個(gè)行政區(qū)域（包括浦東、閔行、寶山），各區(qū)預(yù)售成交排名前10名的預(yù)售成交套數(shù)，04年6月與03年12月相比，12個(gè)區(qū)中就有7個(gè)區(qū)，出現(xiàn)了不同程度的下降。而今年7月與6月相比，僅相隔一個(gè)月，12個(gè)區(qū)中，除虹口區(qū)之外，其余11個(gè)區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的成交下滑。（詳見(jiàn)下圖）圖（1）上海各區(qū)商品住宅預(yù)售10強(qiáng)成交套數(shù)變化一覽今年6、7兩個(gè)月個(gè)案預(yù)售成交量的普遍下降，其中就包括投資需求的縮量。這也從4977351681017165219635017135166003548511494891522296244223018401256108572972013411412594431731517405866520136694999199020040060080010001200140016001800200022002400黃浦盧灣靜安徐匯長(zhǎng)寧虹口閘北楊浦普陀浦東閔行寶山套數(shù)0312046047一個(gè)側(cè)面反映出信貸收緊后，對(duì)需求增長(zhǎng)的制約作用。13價(jià)格分析房?jī)r(jià)拉升過(guò)快，需求抑制明顯上海各區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅不一，差異較大。但凡是價(jià)格拉升過(guò)快的區(qū)域，都是無(wú)一例外地發(fā)生了抑制需求的現(xiàn)象。如普陀區(qū)預(yù)售10強(qiáng)的均價(jià)從03年12月的7391元/平米猛漲至今年7月的9079元/平米，半年漲幅高達(dá)2283。但其成交量也從15萬(wàn)平米降至7月的96萬(wàn)平米，下降了36。閔行預(yù)售10強(qiáng)的成交均價(jià)也從03年12月的4445元/平米，上漲至今年7月的5209元/平米，半年上漲了1719。但其成交量的下降卻更快。從去年12月的224萬(wàn)平米，降至今年7月的156萬(wàn)平米，降幅更達(dá)到3036，幾乎是房?jī)r(jià)漲幅的一倍。再如閘北，預(yù)售10強(qiáng)的均價(jià)更是從去年12月的6579元/平米漲到今年7月的8032元/平米，漲幅高達(dá)2209。而其成交量則從95萬(wàn)平米降至今年7月的42萬(wàn)平米，降幅更是達(dá)到5579，比漲幅翻了一倍多。類似的現(xiàn)象也出現(xiàn)在松江區(qū)域市場(chǎng)，即成交量的大幅下降均與其區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的快速拉升密切相關(guān)。其成交量的下降幅度也均大于其房?jī)r(jià)漲幅。這再次體現(xiàn)出價(jià)格對(duì)于需求調(diào)節(jié)的杠桿作用。即在某一階段，價(jià)格拉升過(guò)快會(huì)抑制需求，而價(jià)格回落到一定程度，則又會(huì)刺激需求。如今，上海不少區(qū)域、不少個(gè)案成交量的回落，正是因?yàn)檫@些區(qū)域和個(gè)案的價(jià)格拉升過(guò)快。調(diào)控效應(yīng)漸顯，盤(pán)整越發(fā)明顯調(diào)控效應(yīng)一方面體現(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力的增大，以及開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)和供應(yīng)速度的放慢；一方面也體現(xiàn)在對(duì)于投資購(gòu)房需求的抑制和有效需求的增長(zhǎng)趨緩，以至直接影響到個(gè)案的銷(xiāo)售速度。同時(shí)，也必然影響到市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，而使如今上海樓市進(jìn)入了漲跌不一的盤(pán)整期。今年7月份，12個(gè)區(qū)中，就有6個(gè)區(qū)的預(yù)售成交均價(jià)出現(xiàn)了下跌。而12區(qū)的成交均價(jià)的平均值，也從6月的7436元/平米降至7月的6980元/平米。一個(gè)月的跌幅就達(dá)到613。這與今年16月全市月均13的漲幅相比，可謂大相徑庭。雖說(shuō)一個(gè)月的漲跌有其供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，有其一定的偶然性，并不足以說(shuō)明什么。但這畢竟是個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，畢竟12個(gè)區(qū)中竟有半數(shù)行政區(qū)域的均價(jià)出現(xiàn)了下跌，以及12個(gè)區(qū)中竟有11個(gè)區(qū)的成交量（套數(shù)）出現(xiàn)下降，即普遍成交縮量，這一現(xiàn)象不得不引起我們的關(guān)注。這同樣是宏觀調(diào)控對(duì)樓市供需兩方面的直接影響，及其制約作用的顯現(xiàn)。圖（2）今年67月各區(qū)預(yù)售10強(qiáng)成交均價(jià)走勢(shì)14政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響“831”無(wú)傷上海，市場(chǎng)反響平靜今年8月31日是全國(guó)禁止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的大限，所有協(xié)議轉(zhuǎn)讓的歷史遺留問(wèn)題必須在此之前清理完畢。9月1日之后，凡經(jīng)營(yíng)性土地出讓，一律實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，以杜絕暗箱操作，從制度上根除滋生腐敗的土壤，保障市場(chǎng)的公平、公正，增加市場(chǎng)的透明度。這是中央這次下大力，下決定規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)的重要舉措。此大限禁令一出，全國(guó)不少地方反響強(qiáng)烈，議論紛紛，不少發(fā)展商感到壓力增大。連北京的一些地產(chǎn)老總也認(rèn)為是一個(gè)“坎”。但上海卻反響平靜。因?yàn)樯虾Ｔ缭谝荒曛?，就已開(kāi)始全面推行公開(kāi)招投標(biāo)。中央“831”的大限禁令對(duì)上海沒(méi)多大影響。上海的各路發(fā)展商也大都已適應(yīng)或擁護(hù)這一公開(kāi)招投標(biāo)的規(guī)范制度。如上海去年全年經(jīng)營(yíng)性土地招投標(biāo)成交項(xiàng)目就達(dá)305個(gè)，合計(jì)土地面積高達(dá)2514萬(wàn)平方米，超過(guò)去年上海商品房的竣工面積?？梢?jiàn)上海土地的一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范程度，已走在全國(guó)的前面，甚至也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京。因?yàn)?，在大限之前，北京還來(lái)不及處理大量的協(xié)議出讓土地和歷史遺留問(wèn)題。12924854497647827123091017812577119158150627563455373526312854133747816102029415921380327645907952095525500060007000800090001000011000120001300014000黃浦盧灣靜安徐匯長(zhǎng)寧虹口閘北楊浦普陀浦東閔行寶山元/M6月成交均價(jià)7月成交均價(jià)03年上海各區(qū)縣招投標(biāo)成交土地面積一覽央行加息影響不容小視2004年10月29日起央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。加息影響最大的是房產(chǎn)商。銀行提高存款利率上升了027，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有較大的影響和沖擊，過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)融資有限，能通過(guò)股市融資的必須是上市的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)信托融資風(fēng)險(xiǎn)又大，往往房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作都是通過(guò)銀行融資，加息后，使房地產(chǎn)融資渠道受限。但也有一點(diǎn)好處，就是提高了他們使用資金效率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)房產(chǎn)信貸的人影響不大。而對(duì)于貸款來(lái)講，房產(chǎn)信貸總體利率比較高，加息小一點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)影響不會(huì)太大。但在中國(guó)GDP回落的情況下，本次加息可能是個(gè)拐點(diǎn)，直接的影響倒不如說(shuō)最大的是一種心理影響，啟動(dòng)了人們的預(yù)期，利率進(jìn)入了加息的周期。央行本次加息不見(jiàn)得對(duì)地產(chǎn)過(guò)熱降溫。如連續(xù)加息并在浮動(dòng)利率加大的情況下，才能給房地產(chǎn)過(guò)熱降溫。即使加息，能給房地產(chǎn)降溫，降的也是房地產(chǎn)利潤(rùn)的溫。對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的影響。政策適度調(diào)整，不再加大力度宏觀調(diào)控是把雙刃劍，總是有利有弊。其在抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，控制金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面效應(yīng)，而有損于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，人為造成一些波動(dòng)。如諸多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期被打亂；相當(dāng)部分企業(yè)的資金鏈普遍繃緊，甚至出現(xiàn)斷裂，產(chǎn)生新的爛尾樓；546023620348009570163700403907001540520038104180115603610169402028019910707200010002000300040005000600070008000黃浦盧灣徐匯長(zhǎng)寧虹口閘北楊浦普陀浦東閔行寶山嘉定松江青浦金山南匯奉賢崇明萬(wàn)M土地面積因交房期的推遲而導(dǎo)致法律糾紛的上升；整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)狀態(tài)有可能因此衰退，滑坡等。有鑒于此，中央有關(guān)部門(mén)已明確表態(tài)，不再加大調(diào)控力度，使這次調(diào)控已開(kāi)始進(jìn)入緩沖期。但同時(shí)，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，新一輪的市場(chǎng)洗牌已經(jīng)開(kāi)始，調(diào)控的后續(xù)影響仍將持續(xù)。因?yàn)?，個(gè)案銷(xiāo)售的冷熱不均、區(qū)域均價(jià)的漲跌不一已經(jīng)出現(xiàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。象去年那樣，無(wú)論樓盤(pán)好壞，全都熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，已銷(xiāo)聲匿跡。個(gè)案的成交量、成交速度已普遍下降。如下圖所示。上海12個(gè)主要房地產(chǎn)區(qū)域的個(gè)案預(yù)售成交量，已有7個(gè)區(qū)出現(xiàn)程度不同的下降，超過(guò)半數(shù)。03年12月與04年6月上海各區(qū)預(yù)售排名前10位的成交量對(duì)比15、市場(chǎng)預(yù)測(cè)后市供應(yīng)放慢，樓市出現(xiàn)盤(pán)整由于金融緊縮，開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，以及新開(kāi)工面積的減少等一系列因素的影響，后市的供應(yīng)速度與供應(yīng)量，都會(huì)有所下降。尤其是今明兩年，新上市樓盤(pán)將會(huì)明顯減少。與之同時(shí)，需求也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)上漲，高位運(yùn)行，而受到明顯抑制。價(jià)格本身就是調(diào)節(jié)消費(fèi)需求和投資需求的杠桿。當(dāng)價(jià)格漲到一定程度，必然會(huì)抑制需求；而正是價(jià)格跌到一定程度，則又會(huì)刺激需求。如今上海，正處于價(jià)格高漲開(kāi)始抑制需求的階段?，F(xiàn)在樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售量已開(kāi)始普遍下降就是個(gè)佐證。此外，由于調(diào)控影響，中小企業(yè)的資金鏈普遍繃緊。在此情況下，部分企業(yè)便會(huì)為了722612246210792996276442883779515142146228594103572748051015202530黃浦盧灣靜安徐匯長(zhǎng)寧虹口閘北楊浦普陀浦東閔行寶山萬(wàn)M2003年12月2004年6月加速現(xiàn)金流量，而不得不降價(jià)銷(xiāo)售，以求維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。上述兩方面因素的共同作用，便會(huì)使樓市出現(xiàn)漲跌不一的盤(pán)整格局。這一現(xiàn)象現(xiàn)在已開(kāi)始初露端倪。（詳見(jiàn)下圖）2004年6月上海各區(qū)預(yù)售成交均價(jià)漲跌率一覽未來(lái)一年內(nèi)，供需兩方面的增長(zhǎng)，都會(huì)有所放緩。后市發(fā)展如何，一方面取決市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)機(jī)制，一方面取決于政府的干預(yù)行為。從中長(zhǎng)期來(lái)看，上海樓市將穩(wěn)中有升，持續(xù)增長(zhǎng)。但從中短期來(lái)看，階段性的回落調(diào)整，小幅波動(dòng)，是在所難免的，對(duì)此應(yīng)有充分的認(rèn)識(shí)。149919516061675174619625151302160519819620211442520151050510152025黃浦盧灣靜安徐匯長(zhǎng)寧虹口閘北楊浦普陀浦東閔行寶山松江漲跌率8第二部分上海別墅市場(chǎng)環(huán)境分析一、上海別墅市場(chǎng)狀況分析1、發(fā)展沿革及分布區(qū)域11發(fā)展形成從近10年上海別墅市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，上海別墅市場(chǎng)有三次熱潮。第一次熱潮是20世紀(jì)90年代的開(kāi)發(fā)熱，當(dāng)時(shí)集中在虹橋的大批外銷(xiāo)花園別墅群掀起了上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮，然而這時(shí)的別墅市場(chǎng)價(jià)高而品質(zhì)一般，客源也僅限于外籍投資客及外企駐滬人員，隨后受亞洲金融危機(jī)及土地批租收縮等因素影響，第一波浪潮在96、97年偃旗息鼓；第二次熱潮是20世紀(jì)90年代中后期少量別墅成功開(kāi)發(fā)形成的，1998年下半年始，隨著地鐵1號(hào)線的通車(chē)運(yùn)營(yíng)，上海西南迅速掀起內(nèi)銷(xiāo)別墅的開(kāi)發(fā)熱潮。以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅消費(fèi)市場(chǎng)在1998年下半年至1999年下半年創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，形成了上海別墅市場(chǎng)的第二次浪潮；第三次熱潮是在世紀(jì)之交時(shí)開(kāi)始的，這次熱潮從開(kāi)發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間等方面都比前兩次大的多。2001年8月1日上海內(nèi)外銷(xiāo)住宅市場(chǎng)的并軌正式出臺(tái)；以及富裕階層（特別是中產(chǎn)階層）的迅速龐大等因素影響，內(nèi)銷(xiāo)外銷(xiāo)別墅類物業(yè)的價(jià)格明顯回落，上海別墅類物業(yè)出現(xiàn)客源和產(chǎn)品的某些根本性的變化。排屋、雙拼別墅、雙復(fù)式公寓以及“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅”等別墅衍生產(chǎn)品紛紛現(xiàn)身市場(chǎng)，并受到市場(chǎng)追捧，別墅概念逐漸“異化”，獨(dú)立住宅不再是一種奢侈品。隨著上海市政道路的立體化、市區(qū)概念的擴(kuò)延，私家車(chē)的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇，上海別墅市場(chǎng)走向新起點(diǎn)的開(kāi)始。12分布區(qū)域2003年上海別墅項(xiàng)目區(qū)域分布2003年初，上海別墅格局開(kāi)始發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場(chǎng)，新盤(pán)供應(yīng)減少，在售別墅樓盤(pán)也基本售罄。與此同時(shí)，南匯別墅迅速登臺(tái)亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。因此目前上海的別墅主要分布在浦東、松江、閔行、青浦、南匯幾大區(qū)域。九亭板塊佘山板塊泗涇板塊新橋板塊周康板塊航頭板塊趙巷板塊徐涇板塊華漕板塊大學(xué)城板塊淀山湖板塊滬閔顓橋板塊碧云、金橋、曹路板塊龍東大道張江板塊92、各區(qū)域的發(fā)展特征將各大別墅區(qū)域按各自特征分類，主要有自然資源和社會(huì)資源，以中心城鎮(zhèn)或主要干道為依托形成了一個(gè)個(gè)各具特色的別墅板塊。表上海別墅市場(chǎng)區(qū)域板塊分布區(qū)域板塊景觀資源及規(guī)劃利好依托城鎮(zhèn)或主干道代表項(xiàng)目舉例華漕板塊無(wú)華漕鎮(zhèn)，外環(huán)線西郊莊園閔行滬閔顓橋板塊鑫都新干線別墅區(qū)顓橋鎮(zhèn)，滬閔路合生城邦泗涇板塊佘山風(fēng)景區(qū)，水系豐富泗涇鎮(zhèn)、滬松公路佘山銀湖別墅佘山板塊佘山風(fēng)景區(qū)佘山鎮(zhèn)，滬青平公路佘山高爾夫別墅大學(xué)城板塊松江大學(xué)城，軌道交通松江鎮(zhèn)，莘莊立交橋、滬杭高速浪琴水岸新橋板塊軌道交通新橋鎮(zhèn)、莘莊立交橋、滬杭高速綠洲比華利花園松江九亭板塊水系豐富九亭鎮(zhèn)、滬松公路愛(ài)倫坡藝墅徐涇板塊捷克小鎮(zhèn)徐涇鎮(zhèn)、滬青平公路銀濤高爾夫趙巷板塊無(wú)趙巷鎮(zhèn)、滬青平公路中海翡翠湖岸青浦淀山湖板塊淀山湖，朱家角景區(qū)朱家角鎮(zhèn)、滬青平公路綠洲江南園龍東大道張江板塊張江高科技園區(qū)、地鐵二號(hào)線延伸，中環(huán)張江湯臣高爾夫浦東碧云金橋曹路板塊碧云國(guó)際社區(qū)，金橋進(jìn)出口加工區(qū)碧云、金橋、曹路鎮(zhèn)，楊高路世茂湖濱花園周康板塊水系豐富周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn),A20外環(huán)線康橋半島南匯航頭板塊浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航頭鎮(zhèn)、楊高南路延伸段綠洲千島別墅浦東世博會(huì)的申辦成功，國(guó)際機(jī)場(chǎng)的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境，越來(lái)越多成熟的市政配套設(shè)施及不斷完善的交通體系成為上海最具潛力的區(qū)域之一。雖然目前浦東別墅分布相對(duì)零散，但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已初步形成區(qū)域板塊集聚之勢(shì)。浦東的別墅基本以高檔別墅為主，為成功人士打造，適用于投資、居住、租賃等不同需求。青浦青浦是上海西郊自然環(huán)境較好的區(qū)域，作為上海的高檔居住區(qū)之一老虹橋區(qū)域及滬青平公路沿線別墅區(qū)的延伸，是上海的西大門(mén)和后花園，滬青平公路及318國(guó)道將青浦新城、朱家角及徐涇鎮(zhèn)串連起來(lái)，別墅沿著滬青平公路一線向西橫向、向南北縱深發(fā)展。松江松江別墅近兩年來(lái)發(fā)展十分迅猛，由原來(lái)的經(jīng)濟(jì)型與高檔別墅共存過(guò)渡到目前以中高檔別墅市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面，部分板塊成為高端別墅的主要集中地之一。形成新城、新橋、佘山、泗涇及九亭等重點(diǎn)別墅區(qū)域，并各成特色。松江新城以大學(xué)城市為依托，借助一城九鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點(diǎn)新城的規(guī)劃啟動(dòng)。而九亭是松江別墅發(fā)展較早的區(qū)塊，以淶亭南路最為集中，已成規(guī)模和氛圍。新橋區(qū)域的別墅相對(duì)較為集中，近期發(fā)展迅速，相對(duì)來(lái)說(shuō)是上海中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅最為集中的一塊。佘山從來(lái)都是人們關(guān)注的一個(gè)高檔別墅區(qū)域，其依托上海獨(dú)一無(wú)二的佘山風(fēng)景區(qū)的自然資源，使得該區(qū)域成為上海乃至全國(guó)的頂級(jí)別墅區(qū)。閔行閔行別墅在上海的發(fā)展相對(duì)是比較早的，分布比較集中在虹橋鎮(zhèn)區(qū)域、沿顧戴路一線10及周?chē)顚毬贰⑵咻仿返?。隨近期閔行別墅向縱深方向發(fā)展，馬橋板塊、華漕板塊，滬閔顓橋板塊成為別墅發(fā)展的新熱點(diǎn)板塊。由于缺乏自然資源，又缺乏重大的規(guī)劃的利好，閔行區(qū)走中低端別墅路線，開(kāi)發(fā)以聯(lián)體別墅為主，被大眾所接受。南匯南匯是2003年初形成其獨(dú)特的區(qū)域特征，奠定了在上海別墅市場(chǎng)的獨(dú)立地位，不再只做浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸。目前南匯別墅主要集中在康橋及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個(gè)較大別墅均分布在此。航頭、周浦也有零星別墅樓盤(pán)分布。南匯板塊起步雖晚，但勢(shì)頭迅猛。南匯有著多條重要公路和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通便利，加上大東郊得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，康橋、航頭等區(qū)域蓄勢(shì)待發(fā)，成為未來(lái)別墅發(fā)展的熱土,為眾多業(yè)內(nèi)人士及別墅開(kāi)發(fā)商、投資商所看好。3、別墅市場(chǎng)情況31上海別墅供求狀況分析2003年底上海約有別墅建筑面積1000余萬(wàn)平方米，約34000套左右。其中03年容積率0507的出讓土地面積為5973萬(wàn)平方米，建筑面積約30萬(wàn)平方米、1070套左右占0103年三年總供應(yīng)量的五分之一，別墅土地供應(yīng)量成明顯減少趨勢(shì)。從上海別墅購(gòu)買(mǎi)人群，基本是本地居民、內(nèi)地其他地區(qū)買(mǎi)家和境外人士三分天下。近三年上海每年成交約70008000套、約200240萬(wàn)平方米計(jì)算，而年供應(yīng)量在1萬(wàn)套左右，03年上海約有11萬(wàn)套別墅上市供應(yīng)，每年約有30004000套余量，如無(wú)后續(xù)別墅推出，消化這些別墅還需要5年左右的時(shí)間。因此，上海市的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量從目前看是充足的，但受到政策影響，開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩以及消費(fèi)被壓縮，估計(jì)消化的時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)。近幾年，上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)充足，西南四板塊和浦東板塊占據(jù)半壁江山自1999年來(lái)，上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢(shì)，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量非常充足。2003年上海市別墅上市供應(yīng)量3596萬(wàn)平方米（占地面積10583萬(wàn)平方米），主要集中在松江、閔行、青浦、浦東、南匯區(qū)域，其中，松江占3322，閔行占1648，浦東占1582、南匯占1477、青浦占1083，其他地區(qū)共占888。圖312003年別墅供應(yīng)量分析浦東17閔行19松江23嘉定3普陀2寶山1奉賢2徐匯3南匯8青浦11長(zhǎng)寧11浦東17閔行19松江23嘉定3普陀2寶山1奉賢2徐匯3南匯8青浦11長(zhǎng)寧11112004年各區(qū)域市場(chǎng)在售及即將上市的別墅項(xiàng)目共110個(gè)，主要集中于松江（25個(gè)）、浦東（20個(gè)）、閔行（18個(gè)）、青浦（12個(gè)）和南匯（12個(gè)）。圖322004在售及即將上市的別墅項(xiàng)目板塊分布32成交價(jià)格狀況別墅市場(chǎng)自1999年回暖以來(lái)，一大批特色鮮明的高端別墅開(kāi)盤(pán)或啟動(dòng)，拉高了別墅的均價(jià)，外加高端樓盤(pán)的消化周期長(zhǎng)、消化速度慢，將拉升下一年的價(jià)格指數(shù)，從2003年別墅價(jià)格看，總體上呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，開(kāi)盤(pán)價(jià)在10000元/平方米以上的別墅項(xiàng)目共計(jì)28個(gè)，占到新開(kāi)別墅總量的34；按別墅一般都在300平方米以上來(lái)計(jì)算，這部分別墅的總價(jià)應(yīng)當(dāng)高于300萬(wàn)元。從各區(qū)域的價(jià)格水平來(lái)看，閔行、松江、浦東三地的別墅價(jià)格較低，經(jīng)濟(jì)型別墅所占的份量也較重。原因是閔行、松江、浦東三地都有相對(duì)較大規(guī)模的居民傳統(tǒng)舊區(qū)，除松江佘山別墅區(qū)外，可供大型別墅整體規(guī)劃的土地也較少，因此影響到了別墅的高貴性，故其向經(jīng)濟(jì)型、居家型的方向發(fā)展。相對(duì)而言，南匯、青浦的土地可塑性強(qiáng)，先天水脈條件好，適于建造高品質(zhì)別墅；目前高于萬(wàn)元的均價(jià)顯示該處的普遍開(kāi)發(fā)模式和營(yíng)銷(xiāo)思路，那就是走個(gè)性化、高檔路線。圖332003年主要區(qū)域別墅均價(jià)情況單位元/平方米單價(jià)來(lái)看，2003年上海別墅單價(jià)在5000元以下及15000以上所占的比例相對(duì)較小，各占約總體的836和842。單價(jià)在50008000元及800015000元區(qū)間的分別占4058和4264，可見(jiàn)在50008000元區(qū)間別墅分布密度最高，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。但從套數(shù)單價(jià)層次分析，由于高價(jià)位的別墅相應(yīng)的套面積也較大，所以套數(shù)單價(jià)比例800015000元及大于15000元的比例相應(yīng)會(huì)有所降低，分別為3823和635，不同單價(jià)區(qū)間的套均面積分別為單價(jià)5000元以下的套均面積2578平米，單價(jià)在50008000807980811036810739923304000800012000閔行松江青浦南匯浦東12元區(qū)間套均面積2399平米，單價(jià)在800015000元區(qū)間套均面積3066平米，單價(jià)大于15000元區(qū)間套均面積3645平米。圖342003年別墅項(xiàng)目不同單價(jià)區(qū)間單套平均面積從總價(jià)來(lái)看，2003年上海別墅總價(jià)小于150萬(wàn)元及大于500萬(wàn)元的產(chǎn)品所占比例僅占總體的1125和1415，總價(jià)在150250萬(wàn)元及250500萬(wàn)元區(qū)間的分別占3277、4183。圖352003年上海別墅總價(jià)分布情況33需求狀況在供應(yīng)增長(zhǎng)的情況下，上海別墅市場(chǎng)需求也異常旺盛，需求范圍擴(kuò)大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)及投資環(huán)境良性運(yùn)轉(zhuǎn)，城市居民可支配收入提高，大量外來(lái)高收入人群涌入，外加居民居住觀念的升級(jí)，大大地加大了上海別墅的需求。另外，市區(qū)中高檔公寓房?jī)r(jià)大幅上漲的壓力，城市交通立體網(wǎng)絡(luò)的完善也刺激了別墅需求放量。以往以外地人、港澳臺(tái)人為別墅購(gòu)買(mǎi)者的情況有所改觀，本地居民對(duì)別墅的需求熱情大增，別墅市場(chǎng)需求市場(chǎng)范圍擴(kuò)大。各板塊客戶源差異性較為明顯由于別墅市場(chǎng)各板塊產(chǎn)品品質(zhì)的不同，各板塊購(gòu)買(mǎi)人群也各有不同。九亭板塊內(nèi)別墅項(xiàng)目走平民化路線，經(jīng)濟(jì)類別墅成為其不可或缺的產(chǎn)品，主要面對(duì)的是上海籍客戶或早已在上海落戶的內(nèi)地人。以中檔產(chǎn)品為主的青浦別墅主要銷(xiāo)售對(duì)象為國(guó)內(nèi)實(shí)力人士，而一些高檔別墅的客戶群則以外籍、海歸人士等為主。總體而言，上海別墅市場(chǎng)將持續(xù)供大于求的供求態(tài)勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾將凸顯1125327741831415小于150萬(wàn)元150250萬(wàn)元250500萬(wàn)元大于500萬(wàn)元257823993066364501002003004005000元以下50008000元800015000元15000元以上13就現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，整體別墅市場(chǎng)處于供大于求的局面。據(jù)測(cè)算，上海每年的別墅需求量一般在150200萬(wàn)平方米，最多不會(huì)超過(guò)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的10。同時(shí)，由于別墅項(xiàng)目總價(jià)相對(duì)較高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售周期普遍較長(zhǎng)。到2002年底，上海全年上市總量約540萬(wàn)平方米，保有量約850萬(wàn)平方米。雖然2003年3月國(guó)土資源部頒布實(shí)施了“停止別墅類用地的供應(yīng)”政策，但由于目前別墅保有量和未來(lái)供給還需要一定時(shí)間進(jìn)行消化，故在12年內(nèi)別墅供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)斷檔。2004年上海別墅市場(chǎng)將還會(huì)保持在一個(gè)供應(yīng)量不減，價(jià)格相對(duì)較高，由于高價(jià)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間較長(zhǎng)，在一定程度上甚至還會(huì)小幅拉升市場(chǎng)均價(jià)。在房地產(chǎn)持續(xù)景氣的大環(huán)境下，加上土地的稀缺性，引發(fā)的追求高價(jià)的開(kāi)發(fā)別墅問(wèn)題就愈加突顯。地段稍好的獨(dú)立別墅，單價(jià)更是高不可攀。而且隨著對(duì)于別墅面積奢華的追求，總價(jià)在500萬(wàn)以元以上的別墅也紛紛亮相。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)915的潛在消費(fèi)者所希望購(gòu)買(mǎi)的別墅是總價(jià)在250萬(wàn)元以下。別墅項(xiàng)目追求高端化的傾向，勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步失衡。所以，經(jīng)濟(jì)型別墅的供應(yīng)將受到更大的歡迎。34價(jià)格分布2004年至今（7月）申城低密度別墅類住宅平均價(jià)格仍然保持了上漲的勢(shì)頭，但是上漲幅度呈下降趨勢(shì)。無(wú)論從建筑面積還是套數(shù)上看，單價(jià)在8000元15000元/平方米的中檔別墅所占比例65,仍然是市場(chǎng)主流。別墅總價(jià)往年形成的兩頭小、中間粗的紡錘形格局在今年上半年略有改變。統(tǒng)計(jì)顯示，去年全年上海約有11萬(wàn)套別墅上市供應(yīng)，總價(jià)小于150萬(wàn)元和大于500萬(wàn)元的所占比例分別僅一成多，但今年總價(jià)150萬(wàn)元以下的別墅比例上升至25，500萬(wàn)元以上的別墅所占比例達(dá)到了16。但即便是這樣，單套總價(jià)在150萬(wàn)元至250萬(wàn)元的別墅所占比例分別為35。圖362004年上海別墅總價(jià)分布情況（單位萬(wàn)元）150以下251502503525050024500以上1635未來(lái)預(yù)期短期看穩(wěn)，長(zhǎng)期看漲14別墅價(jià)格在未來(lái)幾年時(shí)里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。受別墅需求的強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，雖然有銀行通過(guò)加大住宅首付款比例等別墅需求的抑制因素，但預(yù)計(jì)別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。別墅市場(chǎng)及消費(fèi)者也漸趨成熟，但別墅的熱潮方興未艾，中高檔別墅供應(yīng)熱潮繼續(xù)維持。最近國(guó)土資源部出臺(tái)的關(guān)于限制別墅型土地供應(yīng)的政策必然使未來(lái)別墅供應(yīng)受限。加上別墅居住觀念的變化，使居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，而不僅僅是形態(tài)和超大面積，從而未來(lái)別墅開(kāi)發(fā)的容積率也會(huì)不斷下降，進(jìn)一步拔高別墅單價(jià)。經(jīng)濟(jì)型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。上海本地客戶需求的放量將對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅是利好因素，而部分追求享受的外來(lái)和本地超高收入者也將給為數(shù)不多的高端別墅帶來(lái)旺盛需求。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的將是供給量不少的中端別墅市場(chǎng)。從別墅未來(lái)發(fā)展區(qū)域來(lái)看，松江最為看好。而松江目前已發(fā)展成為別墅的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，憑借其優(yōu)美的環(huán)境及良好的地域優(yōu)勢(shì)（佘山風(fēng)景區(qū)）以及松江大學(xué)城及松江開(kāi)發(fā)區(qū)推動(dòng)，也有較大發(fā)展?jié)摿Α?6別墅相關(guān)政策國(guó)家房地產(chǎn)政策環(huán)境對(duì)別墅市場(chǎng)的影響1限制對(duì)高檔住宅（別墅、高檔公寓）的個(gè)人貸款額度，別墅貸款額70房?jī)r(jià)2提高第二套貸款商品住宅的首付標(biāo)準(zhǔn)3月還款額50月收入4開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目自有資金35項(xiàng)目總投資額5開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目四證獲得前不得通過(guò)此項(xiàng)目獲得銀行貸款6取消新征別墅用地的審批這些政策經(jīng)過(guò)近半年的消化，在市場(chǎng)中得到顯現(xiàn)，中房指數(shù)辦公室將上海別墅指數(shù)和中房上海指數(shù)走勢(shì)作了比較。比較顯示，今年上半年上海別墅指數(shù)平均每月漲幅為09，低于上半年中房上海指數(shù)月平均15的漲幅。說(shuō)明別墅價(jià)格受到供需兩方面資金的供應(yīng)限制，其漲幅低于全市商品房?jī)r(jià)格的漲幅，價(jià)格走勢(shì)處于平穩(wěn)狀態(tài)。隨著別墅土地供應(yīng)量減少，2004年上半年新上市的別墅有所減少，同時(shí)受到別墅未來(lái)供應(yīng)量有限的預(yù)期效應(yīng)，別墅的價(jià)格仍然處于上升態(tài)勢(shì)，未來(lái)將會(huì)穩(wěn)中有升，去化速度減慢。4、細(xì)分市場(chǎng)描述41產(chǎn)品特征水景上海幾乎所有的別墅樓盤(pán)都有一定的水景設(shè)施。根據(jù)水景的自然度可分為天然水系與人工造景。15天然水景的別墅樓盤(pán)主要分布在青浦淀山湖流域，南匯、松江由于水系豐富，一些別墅順勢(shì)造景。上海天然湖比較缺乏，人工湖諸如太平橋綠地又不可能有很大水域面積，因此水景主要以人工水景為主，各區(qū)的別墅樓盤(pán)都有。表上海水景別墅主要分布分布區(qū)域水景代表樓盤(pán)淀山湖畔淀山湖東方港灣金杰、上海威尼斯花園南匯天然水系綠洲千島、楓丹白露奉賢杭州灣（海景）陽(yáng)光海岸LACALA、海灣藝墅、棕櫚灘別墅青浦天然河道順馳藍(lán)灣浦東天然河道金爵別墅、東源麗晶南匯、閔行、浦東人工開(kāi)鑿西郊莊園、生茂養(yǎng)園、世茂湖濱山景與坡地松江佘山是上海唯一的山，因此這一天然資源在別墅開(kāi)發(fā)中很好的被利用，佘山附近的別墅均被塑造成超豪華的高檔別墅群。上海為江南平原地帶，坡地也為少見(jiàn)，目前的坡地均為別墅樓盤(pán)為塑造亮點(diǎn)而人工推建的。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，以坡地別墅作亮點(diǎn)的樓盤(pán)出現(xiàn)在上海別墅較為集中的區(qū)域，由于周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而其項(xiàng)目自身特點(diǎn)又相對(duì)缺乏，因此塑造坡地為特色。表上海坡地別墅主要分布分布區(qū)域樓盤(pán)松江泗涇云頂別墅青浦滬青平路沿線長(zhǎng)堤花園別墅浦東碧云國(guó)際社區(qū)維詩(shī)凱亞綠化率上海別墅綠化率的高低，在區(qū)域分布來(lái)看無(wú)明顯的特點(diǎn)，各區(qū)別墅樓盤(pán)都能找出12個(gè)綠化率比較高的。主要看是視容積率而定，而別墅物業(yè)本身就是一種親近自然的居所，其景觀主要還是由外環(huán)境與內(nèi)環(huán)境的結(jié)合起來(lái)看的。表上海高綠化率別墅主要分布分布區(qū)域綠化率樓盤(pán)南匯航頭71生茂養(yǎng)園松江泗涇70佘山銀湖別墅青浦徐涇65大豪山林別墅南匯康橋468康橋半島閔行滬閔路50天籟別墅42功能指標(biāo)上海別墅以往對(duì)于第一居所與第二居所并無(wú)明顯的介定，一是由別墅類物業(yè)所處的區(qū)位決定了它的功能，如遠(yuǎn)郊別墅。二是別墅特有的景觀使具有一定的休閑旅游性成為了第二居所。16表上海第二居所別墅主要分布分布區(qū)域樓盤(pán)奉賢海灣LACALA別墅、棕櫚灘別墅、海灣藝墅淀山湖畔綠洲江南園、東方港灣金杰練塘鎮(zhèn)太陽(yáng)島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅43檔次指標(biāo)容積率上海別墅整體容積率低，2003年別墅平均容積率034，以05以下占59。除浦東外，其他區(qū)域別墅容積率多在025035之間。圖342003年各區(qū)域別墅平均容積率容積率在0507之間的別墅項(xiàng)目量在整個(gè)上海市別墅市場(chǎng)供應(yīng)中僅占171的份額，屬于較為稀缺的品種。別墅形態(tài)大面積獨(dú)立別墅成為整個(gè)別墅市場(chǎng)供應(yīng)主流，雙拼和聯(lián)體別墅憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到市場(chǎng)的青睞在上海，面積大、總價(jià)高的獨(dú)立別墅依然是樓市的顯貴，由于它能真正滿足別墅購(gòu)買(mǎi)者的夢(mèng)想，因此它將在一段持續(xù)的時(shí)間內(nèi)成為別墅市場(chǎng)主要組成部分。相對(duì)于獨(dú)立別墅來(lái)說(shuō)，雙拼、聯(lián)體、排屋、疊加式別墅則因適中的價(jià)格，成為樓市的新寵。從類型上看，上海別墅在建筑面積上，獨(dú)立別墅約占6113，聯(lián)體（包括雙拼多聯(lián)）占2996，疊加別墅最少僅892。如果本項(xiàng)目建造聯(lián)體、疊加類型，可以適當(dāng)填補(bǔ)市場(chǎng)不足。圖352003年上海上市別墅物業(yè)形態(tài)面積比重0280360303050530020406松江閔行浦東南匯青浦其他61132996892獨(dú)立聯(lián)體疊加17戶型面積從戶型來(lái)看，以300400平方米區(qū)間所占比例最大，約為25，250300平方米及200250平方米區(qū)間的戶型分別比例分別為2016和205，小于200平米的戶型約占1665，400500平米的占959，大于500平米的占808。2004年以來(lái)開(kāi)盤(pán)和預(yù)告別墅也都是以大面積獨(dú)幢別墅為主，面積在300400平方米以上，總價(jià)在400800萬(wàn)元/套之間，如東部板塊南匯滬南路上的生茂養(yǎng)園推出的最大房型就達(dá)到了920平米。18第三部分松江房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、松江別墅市場(chǎng)分析1、松江及其人文歷史文化底蘊(yùn)深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基松江位于上海西南，下轄四個(gè)街道九個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積60471平方公里，滬籍人口496萬(wàn)。松江城廂是上海的四大歷史名鎮(zhèn)之一，松江是歷史文化名城，文化底蘊(yùn)深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基，古韻與現(xiàn)代交相輝映，會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)新城的吸引力。松江歷史上歷代名人輩出，解放后，民間藝術(shù)發(fā)揚(yáng)光大，形成了戲曲、攝影、絲網(wǎng)版畫(huà)三大特色文化。先后被命名為中國(guó)現(xiàn)代民間繪畫(huà)鄉(xiāng)、全國(guó)文化先進(jìn)縣。松江是上海地面文物最為豐富的地區(qū)，有唐代的唐經(jīng)幢、宋代的方塔、元代的清真寺、明代的照壁和清代的醉白池等眾多文物。松江旅游資源豐富作為上海地區(qū)唯一的國(guó)家旅游度假區(qū)佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，自然條件優(yōu)越，旅游資源豐富。西北部的12座山峰是上海唯一的山林，2000年又開(kāi)挖了水面積500畝的人工湖月湖，山水共映。佘山國(guó)家森林公園被國(guó)家旅游局評(píng)定為首批4A級(jí)景區(qū)。車(chē)墩影視樂(lè)園、洞涇花橋生態(tài)園林、九亭花卉基地等景點(diǎn)20個(gè)。2、配套情況交通配套便利的交通帶動(dòng)了松江地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展松江區(qū)位條件優(yōu)越，交通四通八達(dá)，極為暢通便捷。交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和完善，不斷加強(qiáng)了松江區(qū)域內(nèi)各發(fā)展板塊的相互聯(lián)系，也在時(shí)間和空間上縮短了松江和上海中心城區(qū)的的距離，同時(shí)也帶動(dòng)了松江地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，不僅提供了便捷的交通條件，同時(shí)也為松江地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加速了區(qū)外消費(fèi)者導(dǎo)入速度。主要交通干線高速公路四條高速公路在松江新城四周?chē)铣删中涂焖俳煌ňW(wǎng)，分別是滬杭高速公路、同三國(guó)道、滬青平高速公路及嘉金高速公路。主要干道13條主要干道內(nèi)引外連，將松江區(qū)及松江區(qū)域內(nèi)各板塊與上海市中心區(qū)域緊密相連。其中松蒸公路與本案毗鄰，拓寬后的松蒸公路將成為本案與外界聯(lián)系的主要道路之一。鐵路二條鐵路橫穿松江，一條是已有的滬杭鐵路；另一條是規(guī)劃中的滬杭高速鐵路。其中滬杭鐵路距離本案距離較近，但不會(huì)對(duì)本案造成噪音污染。輕軌規(guī)劃軌道交通九號(hào)線（申松線，規(guī)劃R4線），從上海徐家匯附近到松江火車(chē)站，近期建設(shè)3404公里，其中松江段為206公里，規(guī)劃設(shè)置車(chē)站約15個(gè)，極大地縮短了松江新城與市中心的時(shí)空距離。19松江道路體系教育配套推進(jìn)教育體制與機(jī)制的創(chuàng)新，全面實(shí)施素質(zhì)教育，教育現(xiàn)代化水平不斷提高。松江大學(xué)城已有6所高校共招收學(xué)生25000名。全區(qū)有區(qū)轄中專1所，在校學(xué)生1403人；中學(xué)33所，在校學(xué)生29978人，其中高中生10939人；小學(xué)14所，在校學(xué)生30286人；幼兒園33所，在園兒童11092人，幼兒入園率90；職校2所，職校附設(shè)點(diǎn)1個(gè)，在校學(xué)生2473人。醫(yī)療配套至2003年年末，全區(qū)有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)25個(gè)，其中醫(yī)院19所；衛(wèi)生技術(shù)人員2753；擁有病床3284張。文化、體育配套松江圖書(shū)館建成了“松江圖書(shū)館網(wǎng)站”和“松江地方文獻(xiàn)研究室”。至2003年末，全區(qū)有影劇院9座，文化館、站17個(gè)；公共圖書(shū)館、站15個(gè)。精心組織“市民健身日”、“全民健身周”系列活動(dòng)。全區(qū)新建2個(gè)健身苑，25個(gè)健身點(diǎn)，2003年末止共有健身點(diǎn)134個(gè)。成功承辦了全國(guó)汽車(chē)?yán)?、全?guó)女足超級(jí)聯(lián)賽、全國(guó)男足乙級(jí)聯(lián)賽、國(guó)際少兒游泳邀請(qǐng)賽、上海佘山“世茂杯”國(guó)際鐵人三項(xiàng)賽等國(guó)內(nèi)外重大賽事。綠化情況松江全面推進(jìn)綠化建設(shè)，改善城市生態(tài)環(huán)境，我區(qū)被評(píng)為全國(guó)園林綠化先進(jìn)城區(qū)。2003年新建綠地面積106萬(wàn)平方米，其中3000平方米以上綠地3塊。已全面建成中央公園一期、二期、三期、思賢公園、市民廣場(chǎng)等大型公共綠地，城區(qū)綠化覆蓋率為432。至年末，全區(qū)已建成綠地面積63721萬(wàn)平方米。3、松江別墅市場(chǎng)特征目前松江在銷(xiāo)別墅項(xiàng)目約在20個(gè)左右。別墅市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)兩個(gè)端點(diǎn)超豪華別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅并存。項(xiàng)目主要分布在新閔、九亭、泗涇、佘山等地。松江是即閔行之后的又一別墅熱點(diǎn)區(qū)域，目前在銷(xiāo)別墅項(xiàng)目約在20個(gè)左右。2003年上海市別墅上市供應(yīng)量3596萬(wàn)平方米，松江占3322，比例是全市最高的區(qū)。2003年松江別墅項(xiàng)目平均容積率為028，別墅成交均價(jià)為8081元/平方米。松江的別墅市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)兩個(gè)端點(diǎn)超豪華別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅并存。而購(gòu)買(mǎi)者以自住為主，投資為輔。目前該區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目主要分布在新閔、九亭、泗涇、佘山等地，松江大學(xué)城也有少量。表松江已形成別墅區(qū)板塊分布與特征板塊特征檔次區(qū)域主力面積M2售價(jià)元/M2區(qū)域容積率主要樓盤(pán)佘山板塊得天獨(dú)厚的自然條件，豪華超豪華獨(dú)立35040014000以上02左右上海紫園、佘山高爾夫別墅、佘20高檔山月湖山莊九亭板塊與鎮(zhèn)上成熟配套，離市中近中檔聯(lián)體250左右雙拼250260獨(dú)立330左右90001300004左右三盛頤景園、愛(ài)倫坡藝墅、九洲大唐花園、上游會(huì)舍泗涇板塊靠近佘山板塊中高檔獨(dú)立30040090001600003左右泗涇頤景園、云頂別墅、佘山銀湖新城板塊注重文化與大學(xué)城的配套中低檔疊加聯(lián)排200左右6000左右09左右復(fù)地香堤苑新橋板塊大型別墅板塊，以經(jīng)濟(jì)型為特色中低檔雙拼、聯(lián)排、疊加2003006000900006左右明月清泉、雅仕軒二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的市場(chǎng)特征競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選取九亭區(qū)域、泗涇區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的市場(chǎng)說(shuō)明本項(xiàng)目位于洞涇區(qū)域。上海別墅市場(chǎng)通過(guò)的發(fā)展別墅區(qū)位檔次已基本形成，對(duì)洞涇而言，不可能象佘山及淀山湖區(qū)域這樣有得天獨(dú)厚的自然資源，也不可能與金橋碧云、張江這樣有園區(qū)的高檔客源需求作為剛性支撐。滬青平公路沿線的別墅區(qū)發(fā)展已有一定成因與積淀，客源有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可度；而莘閔別墅區(qū)檔次與松江北塊相比又偏低，已發(fā)展成了相當(dāng)規(guī)模；松江大學(xué)城別泗涇板塊佘山板塊大學(xué)城板塊九亭板塊新橋板塊21墅項(xiàng)目極少，因此這些區(qū)域都不作為可比的研究區(qū)域。洞涇區(qū)域其發(fā)展在一定時(shí)間、一定程度上還是要依賴九亭、泗涇目前已形成的別墅氛圍的帶動(dòng)與擴(kuò)延伸。從地理位置上看，九亭、泗涇、洞涇同為滬松公路串起的三大重鎮(zhèn)，從近年來(lái)看九亭泗涇的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也應(yīng)證了別墅開(kāi)發(fā)熱潮是由東往西逐步興起的。1九亭別墅板塊的市場(chǎng)特征11、九亭的規(guī)劃特征九亭鎮(zhèn)區(qū)位于滬松公路北側(cè)、嘉金高速公路在建東側(cè)、滬青平公路南側(cè)、淶亭路西側(cè)。其西北部是松江高科技園區(qū)，西南部是上海久富經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東南部是高優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已成為九亭發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的支柱。如今已有志成企業(yè)、三盛發(fā)展、上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司等三十多家房產(chǎn)商競(jìng)相開(kāi)發(fā)九亭。12、別墅在九亭的發(fā)展概述1999年九亭剛作為住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)崛起時(shí)，原本大多定位為經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，2001年局面開(kāi)始有所變化，墅市場(chǎng)產(chǎn)品定位正由原來(lái)的平民型中低檔別墅過(guò)渡到中檔別墅市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面，向高的檔次突破中也出現(xiàn)了一批獨(dú)棟較高檔的樓盤(pán)。九亭地區(qū)樓盤(pán)定位的跨越表明隨開(kāi)發(fā)日益成熟，區(qū)域市場(chǎng)的承載能力也在提高。地區(qū)內(nèi)目前的樓盤(pán)主要集中在淶亭南路沿線，已經(jīng)開(kāi)始遠(yuǎn)離九亭鎮(zhèn)中心，地區(qū)內(nèi)主要以別墅為主，外加部分多層的公寓。九亭經(jīng)過(guò)數(shù)年的開(kāi)發(fā)已不能算完全的郊區(qū)了，附近的商業(yè)設(shè)施比較全，鎮(zhèn)上大片的公寓樓正在開(kāi)發(fā)。隨著顧戴西路的開(kāi)通，大大縮短了進(jìn)入市區(qū)的時(shí)間。表目前九亭在售別墅項(xiàng)目案名基地位置類型建筑面積M2主力面積M2售價(jià)元/M2容積率九洲大唐花園滬松公路1789弄獨(dú)幢別墅56萬(wàn)26058790001600003上游會(huì)舍滬亭南路159號(hào)獨(dú)幢別墅489萬(wàn)32034113000032愛(ài)倫坡藝墅淶亭南路599弄獨(dú)立、雙拼12萬(wàn)獨(dú)310雙250265獨(dú)1160015700雙98000413、別墅樓盤(pán)的發(fā)展特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)，物業(yè)形態(tài)以聯(lián)體、疊加別墅為主，近年也有多個(gè)檔次較高的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目上市。九亭的別墅分布主要集中在淶亭南路，有逐步由鎮(zhèn)中心區(qū)域向外擴(kuò)展的趨勢(shì)。14、別墅樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法與特征九亭鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，各檔次別墅都有，因此營(yíng)銷(xiāo)手發(fā)也比較多樣，主要還是突出九亭地區(qū)的“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”，如交通便利及距離市中心近等。原先作為經(jīng)濟(jì)型的別墅住宅區(qū)，九亭的別墅外部?jī)?yōu)勢(shì)相對(duì)薄弱，所以更注重對(duì)小區(qū)“內(nèi)22部素質(zhì)”的打造，如景觀特色、會(huì)所等。純獨(dú)棟別墅上游會(huì)舍利用水系劃分了15個(gè)島嶼組團(tuán)，每個(gè)島嶼上分布510棟的別墅組團(tuán)。社區(qū)內(nèi)將建有一座4800平方米的專業(yè)SPA會(huì)館，投入近2000萬(wàn)元的設(shè)備，由國(guó)際專業(yè)SPA團(tuán)隊(duì)整體設(shè)計(jì)。15、在售的后續(xù)供應(yīng)量狀況表在售樓盤(pán)后續(xù)量初步統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目總供應(yīng)規(guī)模未供應(yīng)面積九洲大唐花園56萬(wàn)（三期開(kāi)發(fā)）約31萬(wàn)上游會(huì)舍489萬(wàn)約4萬(wàn)愛(ài)倫坡藝墅12萬(wàn)（三期）約6萬(wàn)合計(jì)2249萬(wàn)131萬(wàn)目前九亭地區(qū)的幾個(gè)在售樓盤(pán)均處于供應(yīng)放量的初期階段，預(yù)計(jì)在明年約有131萬(wàn)平方米上市（未統(tǒng)計(jì)新地塊開(kāi)發(fā)）。九亭房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)較早，然而對(duì)別墅類物業(yè)而言，加上一些早期樓盤(pán)二手市場(chǎng)的拋出，樓盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)也較激烈，去化相對(duì)其他區(qū)域而言周期更長(zhǎng)，這批后續(xù)量仍需一段時(shí)間來(lái)消化。16、住宅消費(fèi)者分析九亭由于早期定位為中低檔經(jīng)濟(jì)別墅群，主要是購(gòu)買(mǎi)別墅需求市場(chǎng)的一批低端客戶，隨著近幾年板塊檔次的提升，居住氛圍的形成，客戶構(gòu)成也發(fā)生了變化，逐步面向中端市場(chǎng)客源。然而大片公寓住宅已經(jīng)形成，整體的居住印象也基本定型為中低檔。不可能象后期形成的區(qū)域，諸如泗涇這樣有很大的空間提升，因此局限性還是比較大，高端的客源不會(huì)選擇居住在九亭，選擇九亭別墅是一批對(duì)市區(qū)依賴程度較大的、購(gòu)買(mǎi)力又不強(qiáng)的客源。九亭周邊的富裕階層，如當(dāng)?shù)卣賳T，企業(yè)管理階層及私營(yíng)業(yè)主。約占40市區(qū)客源，對(duì)市區(qū)依賴程度較高，且看重九亭地區(qū)鎮(zhèn)上生活配套較為成熟，環(huán)境熱鬧的中產(chǎn)階層，約占30投資客源，九亭早期的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格便宜，吸引了很多投資客的注意，一些規(guī)劃繳好的樓盤(pán)如三盛頤景園等均有很大投資比例，約占3017、重點(diǎn)樓盤(pán)分析A愛(ài)倫坡別墅A基本資料地址九亭淶亭南路599弄占地面積450畝（30萬(wàn)）建筑面積總12萬(wàn)（一期基本售完6萬(wàn)平方米，二期6萬(wàn)平方米）容積率04綠化率584建筑類型獨(dú)立、雙拼23開(kāi)發(fā)商復(fù)地集團(tuán)主力戶型250489（獨(dú)立310平方米，雙立265平方米，雙拼250平方米）價(jià)格起價(jià)9800元/，最高價(jià)15700元/B優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)位于“上海西區(qū)后花園”九亭板塊淶亭南路上，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早，周邊配套設(shè)施齊全，已形成上規(guī)模的居住區(qū)，環(huán)境較好。交通便利。顧戴路延伸段可達(dá)小區(qū)，延安路高架30分鐘車(chē)程可達(dá)人民廣場(chǎng)。小區(qū)環(huán)境塑造較好，背靠天然河道淀浦河，并從東南面的小淶港引入活水，在中心區(qū)形成一個(gè)小湖泊。有獨(dú)立和雙拼別墅，房型與物業(yè)檔次式上選擇豐富。劣勢(shì)在九亭鎮(zhèn)上公寓樓比較多，對(duì)于別墅物業(yè)的塑造而言，這個(gè)區(qū)位而言檔次上有一定的局限。九亭鎮(zhèn)在售別墅項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。借鑒該項(xiàng)目在九亭鎮(zhèn)宣傳上策略突出“第一居所”的概念。戶型比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用，房型與本項(xiàng)目面積區(qū)間比較相似，設(shè)計(jì)也比較合理。2泗涇別墅板塊的市場(chǎng)特征21、泗涇的規(guī)劃特征背靠風(fēng)景秀麗的佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，毗鄰全新的松江大學(xué)城，憑借優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通，泗涇自然成為中高檔住宅的理想開(kāi)發(fā)地。到2005年鎮(zhèn)中心城區(qū)面積將擴(kuò)大到8公里，形成以泗陳公路為軸心的高檔別墅區(qū)，古浪路為軸線的商務(wù)區(qū)，形成軌道交通9號(hào)線泗涇站新城一期工程，形成“三橫三縱”便捷通暢的城市式道路；教育、文化、體育設(shè)施更加合理，功能更加完備，生活環(huán)境明顯改善，綠化覆蓋率40以上，基本形成中心鎮(zhèn)框架，35年完成市級(jí)名人古鎮(zhèn)改造。22、別墅在泗涇的發(fā)展概述在九亭的別墅板塊經(jīng)歷發(fā)展之后，泗涇作為九亭板塊的延伸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也掀起了一陣熱潮，然而在此階段，市場(chǎng)產(chǎn)品卻發(fā)生了變化。九亭的別墅開(kāi)發(fā)以聯(lián)排與疊加別墅為主，更為經(jīng)濟(jì)與平民化，而泗涇板塊的后發(fā)優(yōu)勢(shì)則發(fā)展成了中高檔別墅為主導(dǎo)，容積率基本在03左右。交通便利及西部佘山板塊的炒作多重優(yōu)勢(shì)又使其得到了很好的發(fā)展。目前泗涇的別墅市場(chǎng)處于供應(yīng)間隙，市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)，麗茵別墅早已交房入住，泗涇頤景園與云頂別墅已基本售磬，后續(xù)尚未開(kāi)發(fā)。佘山銀湖二期即將開(kāi)盤(pán)，處于預(yù)訂階段，目前在售的僅有佘山寶石別墅一個(gè)樓盤(pán)。表泗涇目前開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目列表24案名基地位置類型總建面積M2主力面積M2售價(jià)元/M2容積率云頂別墅泗涇鎮(zhèn)陳公路方泗公路交界口獨(dú)幢812萬(wàn)2403309600（均價(jià)）029泗涇頤景園一期泗涇鎮(zhèn)鼓浪路315號(hào)獨(dú)幢118萬(wàn)30442093009500036佘山銀湖別墅泗陳路888號(hào)獨(dú)幢58萬(wàn)29960014000（均價(jià)）015佘山寶石別墅泗涇古樓路近嘉松南路獨(dú)幢42萬(wàn)30047010200（均價(jià)）029麗茵別墅滬松公路、泗陳公路口獨(dú)幢6萬(wàn)275356已售完02923、別墅樓盤(pán)的發(fā)展特點(diǎn)別墅開(kāi)發(fā)幾乎全為獨(dú)棟別墅，目前開(kāi)發(fā)的別墅樓盤(pán)來(lái)看，容積率均在03左右。使其與九亭板塊區(qū)分開(kāi)來(lái)，檔次上拔高，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。中西風(fēng)格混合，各具特色。泗陳公路上的幾大別墅樓盤(pán)，泗涇頤景園特色為私家的江南園林，而云頂別墅則塑造成法國(guó)普羅旺斯風(fēng)情的坡地別墅，建筑比較現(xiàn)代，佘山銀湖別墅與麗茵別墅均為歐式風(fēng)情。注重與景觀的結(jié)合度，無(wú)論與外部環(huán)境的結(jié)合如泗涇往西的佘山風(fēng)景區(qū)還是小區(qū)本身地塊水系的利用，泗涇板塊的項(xiàng)目都頗費(fèi)心思。24、別墅樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法與特征泗涇的開(kāi)發(fā)商比較注重“區(qū)位營(yíng)銷(xiāo)”，泗陳公路往西可通往佘山，因此多個(gè)泗涇的別墅項(xiàng)目名上均帶上了“佘山”的標(biāo)識(shí)，如“佘山寶石別墅”、“佘山銀湖別墅”等，雖為佘山板塊，但售價(jià)僅高于泗涇其他別墅20003000元/平方米左右。泗涇的樓盤(pán)，比較注重水景塑造，由于泗涇是四條水系的匯聚之地，因此天然活水可利用，因此如銀湖別墅、泗涇頤景園等注重樓盤(pán)內(nèi)部素質(zhì)的樓盤(pán)，均在景觀塑造上結(jié)合水景塑造特色。注重小區(qū)內(nèi)的會(huì)所及配套設(shè)施。泗陳公路上的幾大樓盤(pán)都有一定的空間來(lái)造景，會(huì)所及小區(qū)的配套上很見(jiàn)功力。泗涇頤景園在會(huì)所中配置了健身房、臺(tái)球、游泳池及戶外網(wǎng)球場(chǎng)、琴棋書(shū)畫(huà)院，云頂別墅小區(qū)內(nèi)則設(shè)置了三個(gè)籃球場(chǎng)，銀湖別墅在多個(gè)高檔會(huì)所中設(shè)置了室內(nèi)游泳池，麗茵別墅也有2500平方米的豪華會(huì)所。25、在售的后續(xù)供應(yīng)量狀況25項(xiàng)目總供應(yīng)量（平方米）未供應(yīng)（平方米）云頂別墅812萬(wàn)（共4期）1萬(wàn)泗涇頤景園118萬(wàn)46萬(wàn)佘山銀湖別墅108萬(wàn)5萬(wàn)佘山寶石別墅42萬(wàn)336萬(wàn)合計(jì)3492萬(wàn)1396萬(wàn)泗涇別墅板塊目前在售的樓盤(pán)后續(xù)量達(dá)1396萬(wàn)平方米，將在今后幾年逐步推出上市，（尚未統(tǒng)計(jì)新開(kāi)發(fā)地塊供應(yīng)），泗涇區(qū)域獨(dú)特的地理區(qū)位及各自樓