滕州倫達(dá)城中村項目可行性研究報告(營銷刷新)_圖文

第一章總論第一節(jié)項目概況一、項目名稱滕州倫達(dá)星尚城二、項目建設(shè)單位滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司三、建設(shè)地點本項目地塊位于滕州市城北核心區(qū)域，緊臨滕州市政府；即東鄰善國北路，北接通盛路，南鄰北辛路，西接新興北路。四、項目定位倫達(dá)星尚城項目定位主要基于滕州現(xiàn)行的市場環(huán)境和發(fā)展趨向以及地塊本身的優(yōu)越條件和開發(fā)企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等所共同確定。項目位于滕州市未來活力商務(wù)區(qū)核心位置，占地280畝，總建筑面積69萬方（其中開發(fā)區(qū)域49萬方，安置區(qū)域20萬方），總投資逾20億元。項目整體規(guī)劃為集高尚住宅區(qū)、大型商業(yè)廣場、情景式風(fēng)尚商業(yè)街、星級酒店、SOHO/LOFT商務(wù)公寓、5A甲級寫字樓于一體的魯南首席HOPSCA區(qū)。項目預(yù)計在4年時間內(nèi)全部建成，將極大推動和引領(lǐng)滕州現(xiàn)代人居文明的發(fā)展。五、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項目共分為開發(fā)區(qū)和安置區(qū)兩部分?？傆玫孛娣e為185741平方米，其中開發(fā)區(qū)用地面積為122463平方米，安置區(qū)用地面積為63278平方米?？偨ㄖ娣e693310平方米，其中地上建筑面積533660平方米、地下建筑面積159650平方米。六、項目投資項目總投資估算為24125290萬元。七、建設(shè)期48個月第二節(jié)建設(shè)單位概況一、建設(shè)單位滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司二、企業(yè)地址滕州市北辛中路768號三、法人代表吳良忠四、注冊資金叁仟萬元五、公司類型有限責(zé)任公司六、經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；房屋租賃；物業(yè)管理；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工（以上項目中法律法規(guī)禁止的不得經(jīng)營，涉及許可的憑許可證經(jīng)營）。七、營業(yè)期限2012年02月20日2022年02月20日八、資質(zhì)等級暫定資質(zhì)（證書有效期至2012年月日）九、股東構(gòu)成和比例滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司主要股東構(gòu)成見下表11。主要股東構(gòu)成表表11股東名稱出資金額（萬元）構(gòu)成比例出資方式上海倫達(dá)地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司291097貨幣吳良忠903貨幣合計3000100貨幣滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司由上海倫達(dá)地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司與吳良忠共同出資設(shè)立。公司成立于2012年，注冊資金3000萬元，現(xiàn)有員工30余人，其中高級職稱2人；中級職稱6人；初級職稱10人；設(shè)有開發(fā)部、營銷部、工程部、行政部、財務(wù)部等職能部門。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等業(yè)務(wù)。第三節(jié)可行性研究的依據(jù)一、可行性研究的依據(jù)（一）中華人民共和國建筑法；（二）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（三）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；（四）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；（五）城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB500112001；（六）建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見有關(guān)規(guī)定；（七）建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法；（八）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）；（九）建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會九個部門聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見；（十）省建設(shè)廳、發(fā)改委、財政廳、國土資源廳、物價局等五部門山東省安康居住工程實施方案；（十一）山東省關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見；（十二）國家發(fā)展和改革委員會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）；（十三）滕州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；（十四）滕州市城市總體規(guī)劃（20062020年）；（十五）中共滕州市委滕州市人民政府關(guān)于加快“城中村”改造的意見；（十六）滕州市人民政府關(guān)于“城中村”改造繳費項目費用減免的通知滕政字【2008】106號；（十七）省、市建設(shè)工程收費依據(jù)和收費標(biāo)準(zhǔn)；（十八）滕州市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012）；（十九）建設(shè)單位提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料；（二十）其它有關(guān)國家政策及信息資料；（二十一）項目承辦單位與滕州市佳信工程咨詢有限公司就編制本項目可行性研究報告簽訂的合同文本。二、可行性研究的范圍（一）項目背景和建設(shè)的必要性；（二）市場分析及建設(shè)規(guī)模；（三）建設(shè)條件及場址選擇；（四）技術(shù)方案和建設(shè)方案；（五）環(huán)境保護(hù)和節(jié)能；（六）實施進(jìn)度安排；（七）管理機(jī)構(gòu)；（八）投資估算及效益分析；（九）研究結(jié)論和建議等。三、可行性研究的原則（一）以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善人居環(huán)境、促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的。（二）堅持政府組織，市場運作的原則。市政府制定城區(qū)城中村改造政策，組織實施城區(qū)城中村改造項目建設(shè)，對政策執(zhí)行和項目建設(shè)情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。實行城中村市場化運作，加快城中村改造推進(jìn)速度。（三）充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，保障安置家庭和群眾的切身利益，提高安置區(qū)群眾生活質(zhì)量，確保人民群眾更大程度地共享改革發(fā)展成果，全面推進(jìn)和諧社會建設(shè)。（四）堅持統(tǒng)一規(guī)劃，配套建設(shè)的原則。城中村改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相結(jié)合，與整治環(huán)境相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合。供電、供熱、給排水、燃?xì)?、道路、通信、有線電視、綠化、照明等基礎(chǔ)設(shè)施要同步建設(shè)到位。城中村改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，不留死角死面，做到改造一片成型一片。（五）堅持外招內(nèi)聯(lián)，多渠道籌資的原則。對外加大招商力度，重點引進(jìn)戰(zhàn)略投資經(jīng)營者；對內(nèi)聯(lián)合優(yōu)勢企業(yè)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，吸引更多有實力的開發(fā)商和企業(yè)參與城中村改造。通過啟動土地資產(chǎn)經(jīng)營、各級財政列專項補(bǔ)貼、商業(yè)銀行貸款等方式，多渠道籌措城區(qū)城中村建設(shè)資金，支持城區(qū)城中村改造。（六）堅持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計方案，采用“新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備”四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)高層居住區(qū)建設(shè)水平的提高，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性,提高住宅的科技含量,以獲取高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的原則。第四節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表12序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一用地1項目總占地平方米185741二總建筑面積平方米6933101安置區(qū)住宅建筑面積平方米1461442開發(fā)區(qū)住宅建筑面積平方米2450303商業(yè)建筑面積平方米1345904幼兒園、公建建筑面積平方米79905地下室建筑面積平方米159650住宅區(qū)283三容積率商業(yè)區(qū)310四居住總?cè)藬?shù)人9440五居住總套數(shù)套2950六平均每套建筑面積平方米/套1326七平均每套居住人數(shù)人/套32八綠地率30九投資指標(biāo)1項目總投資萬元24125292拆遷費用萬元732253土地費用萬元63817484建筑安裝費用萬元135519485工程其它費用萬元17400396預(yù)備費萬元6553057建設(shè)期利息萬元10640十總成本費用1項目總投資24125292經(jīng)營費用26429173營業(yè)稅及附加15949974土地增值稅569642十一利潤總額5715187十二所得稅142879十三稅后利潤428639第二章項目提出背景和建設(shè)的必要性第一節(jié)項目提出的背景隨著滕州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的不斷推進(jìn)，通過不斷征用周邊農(nóng)村的耕地使城市空間得到不斷擴(kuò)展，被征用的土地由集體轉(zhuǎn)成了國有，部分農(nóng)業(yè)人口成為城鎮(zhèn)的居民，而居住在當(dāng)?shù)氐拇迕衿湔厝詾榧w所有，從而造成原位于城區(qū)邊緣的農(nóng)村住宅逐步被城市包圍，村莊從地域上進(jìn)入了城市，但在管理上仍游離于現(xiàn)代城市管理之外，其土地權(quán)屬、戶籍、行政管理仍然保留著農(nóng)村模式，具有城市與農(nóng)村“二元結(jié)構(gòu)”并存、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征。這些村落與城市住宅小區(qū)、道路以及其它建筑物交織在一起，形成了城中有村、村中有城的現(xiàn)象。按照滕州市新一輪城市總體規(guī)劃要求，原處于城市邊緣的許多村莊因城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大被城市包圍，據(jù)不完全統(tǒng)計，滕州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共有行政村52個，自然村莊1047個，村莊占地14150畝，房屋面積52007809平方米，20093戶，村民69436人需要改造。按照市委、市政府的“城中村”改造意見實施改造后，上述村民每人按55平方米安置，總需安置房382萬平方米安置房，如按113的容積率建設(shè)，需占用土地4400畝，“城中村”改造任務(wù)完成后，不僅能夠改善村民的居住環(huán)境，提高他們的生活和住房質(zhì)量，而且能夠騰空土地9700多畝。滕州市沈岳莊“城中村”的改造任務(wù)更為迫切。沈岳莊區(qū)域區(qū)“城中城村”大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)、結(jié)構(gòu)簡單、設(shè)施簡陋，房屋破舊，低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，居民生活極為不便，這些“城中村”的房屋大多已年久失修，成了危房險房。同時該居住區(qū)多是城市低收入家庭和弱勢群體，加上安全、消防隱患突出，加快該區(qū)域改造刻不容緩。滕州市市委、市政府把實施“城中村”改造工程作為改善民生、落實科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措，當(dāng)做惠及百姓、改善民生，讓人民群眾充分享受改革發(fā)展成果的“民心工程”。滕州倫達(dá)商貿(mào)城開發(fā)有限公司積極響應(yīng)滕州市市委市政府的號召，擬承接沈岳莊“城中村”改造項目任務(wù),委托我公司做該項目可行性研究報告。第二節(jié)項目建設(shè)的必要性滕州市倫達(dá)善城改造項目是實踐“三個代表”重要思想，落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措；是改善該區(qū)域居民的居住和生活條件，惠及百姓、改善民生，讓人民群眾充分享受改革發(fā)展成果的“民心工程”，對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都具有十分重要的意義。（一）該區(qū)域城中村改造是保障和改善民生的重大舉措。該區(qū)域城中村居民中低收入家庭比例高，特別是劃入城市規(guī)劃區(qū)的失地農(nóng)民比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實施該區(qū)域改造，是落實“三個代表”重要思想，全面建設(shè)小康社會的重要舉措；是落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會的客觀要求；是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要措施。實施該區(qū)域“城中村”改造有利于改善該區(qū)域低收入家庭和弱勢群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信。（二）該區(qū)域城中村改造是完善城市功能、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀要求。該區(qū)域居民住宅安全隱患突出，影響群眾生命財產(chǎn)安全，與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)。實施城中村改造，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市承載能力，提升城市品位；有利于優(yōu)化土地資源配置和集約利用土地，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（三）該區(qū)域城中村改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的有效途徑。實施該區(qū)域城中村改造，既可以帶動社會投資，促進(jìn)居民消費，擴(kuò)大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會管理，減少不穩(wěn)定因素，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要措施。（四）該區(qū)域城中村改造是落實中央調(diào)控政策，有效地平抑了房地產(chǎn)市場價格，改善民生的需要。房地產(chǎn)市場價格主要受供求關(guān)系的影響。由于歷史的原因，住房短缺的矛盾十分突出，加上絕大多數(shù)群眾住房支付能力較低，人們對居高不下的商品房的價格頗有微詞。而滕州市該區(qū)域改造的實施正是適應(yīng)了居民對住房的迫切需求及相對疲弱的支付能力，使絕大多數(shù)的中低收入家庭住房有效需求得到滿足。實施城中村改造，相當(dāng)程度上可平抑了商品房價格，避免了房地產(chǎn)市場的過熱。（五）實施該區(qū)域城中村改造是落實“十二五”規(guī)劃和滕州市城市總體規(guī)劃的需要。中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要第三章“主要目標(biāo)”中提出城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬套。第三十五章明確要求“提高住房保障水平”，“加大保障性住房供給”，加快和規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。按照滕州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中明確提出堅持以新城區(qū)開發(fā)帶動舊城改造的原則，加快發(fā)展南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東部居住區(qū)、北部行政辦公區(qū)、重點改造荊河小清河兩岸、塔寺街和“城中村”，不斷拓展城市發(fā)展空間。滕州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）中提力爭“十二五”末，城市建成區(qū)面積達(dá)到65平方公里，城市化水平達(dá)到55。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化中明確指出繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)和背街小巷升級改造,改善人居環(huán)境；抓好東西寺院、塔寺南路、西南園、大同北路、銀鐘里等棚戶區(qū)和魯東區(qū)域、夏莊區(qū)域、沈莊岳莊區(qū)域、王開區(qū)域等“城中村”改造工程。本項目（沈莊岳莊區(qū)域改造）實施，是落實“十二五”規(guī)劃的具體體現(xiàn)。本項目處于滕州市城市北部，符合滕州市人大常委會通過的滕州市新一輪城市總體規(guī)劃（20062020年）確定的中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)和用地布局要求。符合滕州市城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向。項目用地屬于滕州市總體規(guī)劃中商業(yè)住宅用地。（六）實施該區(qū)域“城中村”改造是貫徹國家和地方政策的需要。黨的十六大以來，解決民生問題，構(gòu)建和諧社會成為各級黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題做為民生大事寫入十七大報告；國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號中指出對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進(jìn)行改造。以城市低收入家庭為對象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。今年初，國務(wù)院在國辦發(fā)1號文件中把大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要舉措，并隨后部署了在全國新建1000萬套保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)。中共滕州市委滕州市人民政府關(guān)于加快“城中村”改造的意見，制定了滕州市人民政府關(guān)于“城中村”改造繳費項目費用減免的通知滕政字【2008】106號。按照國家、省、滕州市政府統(tǒng)一安排，滕州倫達(dá)商貿(mào)城開發(fā)有限公司組織實施沈岳莊城中村改造工作。（七）實施該區(qū)域“城中村”改造是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展的有效途徑。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，城中村改造作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容，具有投資規(guī)模大、地方稅收高、拉動力強(qiáng)的特點，可以帶動房地產(chǎn)投資，進(jìn)而帶動建筑建材、冶金制造、交通運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。同時，住房消費是居民最大的消費，大部分投入將直接轉(zhuǎn)化為消費，而且房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費的本地化特點，直接促進(jìn)滕州市消費的增長。改造以后建成的新小區(qū)，也將成為消費的集中地，帶動社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造保安、保潔、物業(yè)、餐飲等崗位，安置大量人員就業(yè)。實施城中村改造，還可以盤活存量土地，使“生地”變“熟地”，擴(kuò)大經(jīng)營城市規(guī)模，增加政府土地收益，為城市發(fā)展提供更大空間和更多資金，將從根本上改善滕州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件環(huán)境，完善功能、提升城市品位和居民的文明素質(zhì)，進(jìn)一步增強(qiáng)投資環(huán)境的吸引力和城市的軟實力，盡快提升城市的競爭力。（八）滕州市人多地少實施“城中村”改造騰空土地用于其他建設(shè)更為迫切和必要滕州市是人口大縣，總?cè)丝?6814萬人，全市總土地面積1485平方公里，其中平原面積占79，2007年末耕地總資源76184公頃，人口密度1101人/平方公里，現(xiàn)人均可耕種土地面積不足06畝，低于全國和全省平均水平。滕州市實施“城中村”改造，騰空土地用于其他建設(shè)更為迫切和必要。（九）實施該區(qū)域“城中村”改造是建設(shè)幸福滕州的重大舉措。古人講“宅者人之本”、“人因宅而立”。對于廣大居民來說，安居才能樂業(yè)。居者有其屋，是群眾最基本的幸福追求。把群眾的所求、所需、所盼始終裝在心里，一切以群眾的期盼為出發(fā)點和落腳點，才能把城市建設(shè)好、改造好。目前，滕州市沈岳莊區(qū)域居民居住建筑密度大、建設(shè)質(zhì)量差、配套不完善，夏天屋漏雨、冬天沒暖氣，排水難、出行難、取暖難、入廁難、防火難等一系列問題都相當(dāng)突出，也是社會治安管理的重點難點區(qū)域。搬離危舊區(qū)、住上新樓房，是該區(qū)域居民的強(qiáng)烈愿望和期盼，也是維護(hù)社會穩(wěn)定、建設(shè)幸福滕州的應(yīng)有之義，是現(xiàn)階段滕州最大的民生，是涉及數(shù)萬群眾切身利益的大好事。也是推進(jìn)滕州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有效地整合了土地，增強(qiáng)城市功能，推進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展重要之舉。滕州市沈岳莊區(qū)域“城中村”改造項目適時實施，各項政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較有利，條件完備。因此，該項目的建設(shè)是十分必要的。第三章投資環(huán)境與市場分析第一節(jié)投資環(huán)境分析一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近幾年來，我國保持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展（詳見下圖）。2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，比上年增長87。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計2010年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為397983億元，按可比價格計算，比上年增長103，增速比上年加快11個百分點。我國從2003年至2010年的8年中，GDP增速有6年在10以上，“十一五”時期平均增長速度達(dá)到112。我國現(xiàn)階段潛在經(jīng)濟(jì)增長率在9左右?！笆濉币?guī)劃綱要把經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)定為7。2010年，滕州市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到630億元，是“十五”末的23倍，年均增長156；人均生產(chǎn)總值達(dá)到4萬元，是“十五”末的22倍，年均增長151。規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn)313億元，是“十五”末的35倍，年均增長261。境內(nèi)財政收入實現(xiàn)711億元，是“十五”末的313倍，年均增長33；地方財政收入實現(xiàn)301億元，是“十五”末的33倍，年均增長267。全社會固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)297億元，是“十五”末的26倍，年均增長273，五年累計完成投資974億元。社會消費品零售總額實現(xiàn)192億元，是“十五”末的23倍，年均增長183。在全國縣級市綜合競爭力排行榜中列第13位，被評為全國首批“綠色小康縣”、中國全面小康十大示范縣（市）、省級文明城市、省級歷史文化名城、省級園林城市、省級環(huán)保模范城市，榮獲“山東省適宜人居環(huán)境獎”。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況表表312009年以來，中國房地產(chǎn)市場基本延續(xù)了的高速增長態(tài)勢，房價、地價水平持續(xù)攀升。對此，2010年4月17日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅決遏制部分城市房價上漲過快的通知（“新國十條”）后，2010年9月29日，國務(wù)院及相關(guān)部委提出多項政策。與4月“新國十條”相比，此次政策的部分條款更加嚴(yán)格，如“禁止將消費性貸款用于購買住房”、“首次貸款購房的首付款比例統(tǒng)一調(diào)整到30及以上”、“全國性停止三套房貸”等，并重點致力于“新國十條”的貫徹和落實，如“落實地方政府問責(zé)制”、“加大督查考核力度”、“取消各地政策執(zhí)行的彈性空間”。然而，調(diào)控效果依然不夠理想。2011年1月26日，國務(wù)院出臺樓市調(diào)控新“國八條”，這是我國近幾年房地產(chǎn)調(diào)控指標(biāo)單位絕對數(shù)比上年增長投資完成額億元48267332其中商品住宅億元34038329其中90平方米以下住宅億元10665274房屋施工面積萬平方米405539266其中商品住宅萬平方米314943253房屋新開工面積萬平方米163777407其中商品住宅萬平方米129468388房屋竣工面積萬平方米7596145其中商品住宅萬平方米6121627商品房銷售面積萬平方米104349101其中商品住宅萬平方米9305280本年資金來源億元72494254其中國內(nèi)貸款億元12540103其中個人按揭貸款億元921176本年購置土地面積萬平方米40970284完成開發(fā)土地面積萬平方米2125477土地購置費億元9992659最嚴(yán)厲的政策組合，對投資投機(jī)性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策的延續(xù)，又是進(jìn)一步的“加碼”。不僅如此，2010年央行兩次加息、六次提高存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步縮收流動性。2011年6月20日，央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第十二次上調(diào)，這將使大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率升至2100的歷史高位。疊合信貸政策的第三輪樓市調(diào)控目前來看，力度繼續(xù)增加。在政策調(diào)控、銀根緊縮的大背景下，今年中國房地產(chǎn)格局將發(fā)生重大變化，“十二五”時期，國家將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，爭取到“十二五”末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。在“十二五”期間，政府決定建設(shè)3600萬套的保障性住房，這將徹底改變中國房地產(chǎn)市場的格局。尤其今年，中央政府已經(jīng)與地方政府簽訂了1000萬套保障性住房的責(zé)任書，意味著將有一半以上的住房市場由保障性住房所替代。如果按每年1的城市化率計算，每年中國城市化進(jìn)程中新增加的人口也就是1000多萬人。這標(biāo)志著，我國有史以來最大規(guī)模保障性安居工程全面啟動,未來5年建設(shè)3600萬套的保障性住房解決超過1億人的住房問題，從今年開始，中國房地產(chǎn)的格局將發(fā)生重大變化，由商品房一統(tǒng)天下轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》空嫉?成以上比例的格局。在國家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大背景下，滕州市把實施“城中村”改造工程作為改善民生、落實科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措，當(dāng)做惠及百姓、改善民生，讓人民群眾充分享受改革發(fā)展成果的“民心工程”，作為加快保障性住房建設(shè)重要措施，中共滕州市委滕州市人民政府成立了“城中村”改造工程指揮部，下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造和建設(shè)的意見，滕州市人民政府制定了滕州市人民政府關(guān)于“城中村”改造繳費項目費用減免的通知以推進(jìn)“城中村”改造工程建設(shè)進(jìn)度。該項目投資市場環(huán)境比較有利。第二節(jié)市場分析一、全國房地產(chǎn)市場狀況（一）宏觀調(diào)控效果近幾年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展，出現(xiàn)了部分城市房價正在過快現(xiàn)象，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速持續(xù)高位，通脹預(yù)期進(jìn)一步加劇。因此，土地市場需求旺盛，土地價格持續(xù)上漲。同時，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升局面。自2010年9月29日以來，國家有關(guān)部委在“新國十條”的基礎(chǔ)上出臺一系列政策措施，密集出臺的調(diào)控政策，已初步實現(xiàn)了對房地產(chǎn)業(yè)從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等方面的控制。從目前情況看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)首先是市場持續(xù)低迷。一線大城市的部分樓盤價格開始松動，并且逐漸向中小城市蔓延，雖然很多城市的房價并沒有出現(xiàn)下降，但房屋價格漲幅明顯縮小。房價松動的同時伴隨著成交量的萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。其次是隨著保障房等多渠道住房供給體系的形成，商品房價格上升受到遏制。加大保障房投資力度，將有利于控制高房價。再次是銀根緊縮，房地產(chǎn)面臨艱難。房地產(chǎn)行業(yè)歷來都是一個高借貸率的行業(yè)，其主要資金來源于銀行。在調(diào)控政策中，信貸調(diào)控?zé)o疑是主要的手段之一。國家一方面不斷提高銀行貸款利率，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款控制；另一方面又不斷上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，收縮信貸規(guī)模。其最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，融資將趨向多元化，其開發(fā)成本也將大大增加。（二）2011年1季度房地產(chǎn)景氣動向分析據(jù)財政中心中國網(wǎng)資料顯示1、受國家調(diào)控影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)回落。2011年1季度房地產(chǎn)行業(yè)的景氣指數(shù)為10080（2000年100），比去年同期下降20點，較去年4季度下滑137點，連續(xù)三個季度出現(xiàn)回落。（經(jīng)季節(jié)調(diào)整剔除季節(jié)因素和隨機(jī)因素），與去年四季度相比有5個指標(biāo)下降，它們分別是開發(fā)投資額發(fā)展速度、購置土地面積發(fā)展速度、竣工面積發(fā)展速度、施工面積發(fā)展速度、開發(fā)資金來源發(fā)展速度；只有銷售價格發(fā)展速度1個指標(biāo)表現(xiàn)為上升。2、房地產(chǎn)行業(yè)投資增幅保持自2010年以來的高位運行態(tài)勢，辦公樓投資出現(xiàn)顯著下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資開始恢復(fù)增長。13月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資884636億元，同比增速341，增幅較去年同期回落1個百分點，繼續(xù)保持自2010年以來的高位增長態(tài)勢，其中，完成商品住宅投資625313億元，同比增速374；辦公樓投資36142億元，同比增速191，出現(xiàn)顯著下降；商業(yè)營業(yè)用房投資105821億元，同比增速402；經(jīng)濟(jì)適用住房投資14604億元，同比增速88，經(jīng)歷了連續(xù)3個季度負(fù)增長后，恢復(fù)勢頭顯現(xiàn)。3、房屋施工面積增幅顯著提高房地產(chǎn)購置土地面積增速在上季微跌后，掉頭向上繼續(xù)保持高位運行。房地產(chǎn)開發(fā)資金增幅連續(xù)4個季度持續(xù)下降，其中國內(nèi)貸款增幅連續(xù)5個季度直線下滑13月，全國累計完成商品房施工面積327億平方米，同比增長352，其中，住宅施工面積25171382萬平方米，增長344；辦公樓施工面積1029569萬平方米，增長25；商業(yè)營業(yè)用房施工面積3560229萬平方米，增長347。4、房屋銷售增幅提高，現(xiàn)房銷售面積逆轉(zhuǎn)跌。13月，全國商品房銷售面積為1764279萬平方米，同比增長149。其中，現(xiàn)房銷售368071萬平方米，同比增長34；期房銷售1396207萬平方米，同比增長183。730大中城市新建住宅價格持平或下滑2011年3月，全國70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)中，保持增長態(tài)勢的有49個，占全部城市的70，另有9個城市持平，12個城市價格出現(xiàn)下滑。（三）全國房地產(chǎn)市場后期走勢預(yù)測中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2011年定了“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”的發(fā)展基調(diào)，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的發(fā)展。2011年經(jīng)濟(jì)增長速度還將在8左右，甚至可能超過9。預(yù)計2011年CPI最保守也將在3以上。為此，2011年土地及房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力仍然較大，把房價、地價控制在合理的水平難度不減。2011年一季度，“十二五”開局和換屆效應(yīng)雙重影響，城市化、工業(yè)化進(jìn)程加速，通脹預(yù)期等對土地需求壓力仍較大。國家調(diào)控政策能夠得到有效落實，市場上流動性回收力度加大，保障性住房供給量能夠有效釋放，百姓對房價大幅反彈的憂慮得到緩解，支撐房地產(chǎn)投機(jī)炒作的非理性預(yù)期已被弱化，從而有助于居住地價的穩(wěn)定。二、滕州市房地產(chǎn)市場分析（一）滕州市（20082010）房地產(chǎn)市場基本情況調(diào)查“十一五”以來，房地產(chǎn)開發(fā)成為滕州市的投資重點之一，滕州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，對啟動內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長,起到了重要的作用。近三年來滕州市房地產(chǎn)市場基本情況如下2008年2010年滕州市房地產(chǎn)市場基本情況調(diào)查表表32調(diào)查內(nèi)容2008年同比（）2009年同比（）2010年同比（）1完成投資（億元）22467119334248052345661其中商品住宅投資188066962703437845266744商品營業(yè)房投資31912624548717960810952商品房施工面積（萬M2）23890410227510151554689876其中商品住宅面積2046838832304912614639610129商品營業(yè)房面積3422556944613061828385673商品房竣工面積（萬M2）9746607279791813104623112其中商品住宅面積848170477114137686461821商品營業(yè)房面積126566552571816173084市場供給空置商品房面積（萬M2）12886598247392002055169其中商品住宅面積6845789106555701169977商品營業(yè)房面積604468914081331188637075銷售與價格銷售商品房面積（萬M2）819844010021222350632069其中期房銷售面積2365510558071455435986170全市住宅平均價26807203350250039701851商業(yè)用房平均價68007500102996672889（二）滕州市自2005年以來年房價走勢分析（三）2010年滕州市典型樓盤房價調(diào)查滕州市目前在售的典型樓盤房價調(diào)查表（20101210）表33（四）2011年（13）月滕州房地產(chǎn)市場的基本情況滕州市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室3月份披露的數(shù)據(jù)顯示序號名稱均價（元/M2）備注1維多利亞35002西班牙莊園42003碧水云天中央城44004倫達(dá)國際商貿(mào)城35005濱江國際花苑三期42006匯龍清河灣45007華騰小區(qū)二期35008九州清晏44001、5、6最高價6098元/M21、累計完成投資13月份滕州市累計完成投資1704億元，同比增長28993。其中商品住宅投資1519億元,同比增長2807；商業(yè)營業(yè)房投資167億元，同比增長43871。本月完成投資447億元，環(huán)比增長10116。其中商品住宅投資402億元，環(huán)比增長976；商業(yè)營業(yè)房投資039億元,環(huán)比增幅較大。商品住宅完成投資1519億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的8914，商業(yè)營業(yè)房配套公建占房產(chǎn)開發(fā)的1086，商品住宅投資仍占主導(dǎo)地位。2、施工面積13月份滕州房地產(chǎn)開發(fā)施工面積56717萬M2，同比增長8882。其中商品住宅施工面積48324萬M2，同比增長9744；商業(yè)營業(yè)房施工面積8393萬M2，同比增長5087。本年新開7個項目面積12499萬M2，同比增長1896，其中住宅新開工面積10574萬M2，同比增長96。3、市場供給截止3月底，滕州可投放市場銷售的商品房11021萬M2（其中可供銷售新建商品房8972萬M2），空置商品房1664萬M2，同比下降3058。其中住宅空置1093萬M2，同比增長302，占總空置商品房的6568；商業(yè)營業(yè)房空置571萬M2，占總空置商品房的3431。4、市場價格滕州中心區(qū)域商品房價格最高，高層最高價突破6000元/M2，但被動性需求（回遷安置）占相當(dāng)比重。北部與東部區(qū)域的商品房價格偏高，基本上是以改善性住房需求和長線投資性住房需求為多。西部和南部商品房價格偏低，基本是以居住性住房需求為多。13月份累計銷售面積512萬M2，其中期房銷售127萬M2。全市商品房住宅平均銷售價格4354元/M2（不包括保障性住房及回遷房）。中部商品高層平均價4650元/M2，高層最高價6089元/M2，商業(yè)營業(yè)房平均價10000元/M2。東部商品住宅多層平均價4800元/M2，高層平均價4450元/M2，高層最高價5670元/M2，商業(yè)營業(yè)房平均價10000元/M2。北部商品高層平均價4300元/M2，商業(yè)營業(yè)房平均價9000元/M2。西部商品住宅多層平均價3329元/M2，小高層平均價3000元/M2。南部商品住宅小高層平均價3380元/M2。（五）目前滕州市房地產(chǎn)市場分析綜述1、房地產(chǎn)開發(fā)投資勢頭依然強(qiáng)勁截至2010年12月底，全市年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積5468萬平方米，竣工面積5468萬平方米，完成投資5234億元，開工建設(shè)項目38個，其中今年新開工項目9個，主要是城建威尼斯莊園、蘋果花園、翠湖天地等。房地產(chǎn)開發(fā)面積、投資額創(chuàng)歷史新高，其他各項指標(biāo)均比去年同期有大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁發(fā)展勢頭。2、供應(yīng)量增幅較大，成交量持續(xù)保持高位目前，在住宅和商品房供應(yīng)量大幅增長的同時，商品房銷售也呈現(xiàn)旺銷態(tài)勢，截至2010年12月底，累計銷售面積5063萬平方米。2011年13月份累計銷售面積512萬/M2，其中期房銷售127萬/M2。近期開盤的西班牙莊園、蘋果花園、中央城、九州清晏等有特色的樓盤和項目保持著購銷兩旺的局面；住宅性能也有了大幅提升，滕都帝景小區(qū)成為我市第三個獲得省級優(yōu)秀稱號的住宅小區(qū)，蘋果花園和翔宇經(jīng)典小區(qū)通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部AA級住宅性能認(rèn)定初審，翔宇經(jīng)典2號樓通過AAA級住宅性能認(rèn)定初審。3、剛性需求不減，成交價格一路攀升最近新開盤的西班牙莊園、蘋果花園、中央城、九州清晏等樓盤不僅呈現(xiàn)熱銷，而且成交價格創(chuàng)歷史最新高。滕州中心區(qū)域商品房價格最高，高層最高價突破6000元/M2，但被動性需求（回遷安置）占相當(dāng)比重。北部與東部區(qū)域的商品房價格偏高，基本上是以改善性住房需求和長線投資性住房需求為多。西部和南部商品房價格偏低，基本是以居住性住房需求為多。第三節(jié)市場預(yù)測一、滕州市房地產(chǎn)市場區(qū)域分布特點滕州市目前的房地產(chǎn)市場基本可分為老城區(qū)和新區(qū)開發(fā)兩大板塊老城區(qū)板塊老城區(qū)為滕州市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，居住密，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主，銷售價格受規(guī)模和建筑規(guī)劃設(shè)計水平影響而不同，住宅在35006098元/M2。主要特征市區(qū)中心位置，規(guī)模較大，占地面積不大，高容積率，高層密布，交通擁擠，居住環(huán)境一般，住宅進(jìn)深較大，面積以中、大戶型為主，售價較高。新區(qū)板塊滕州市房地產(chǎn)新區(qū)板塊主要分布在龍泉路和北辛路兩側(cè)以及荊河?xùn)|岸、南岸區(qū)域，具有代表性的有櫻花苑、七彩陽光城、通盛上?；▓@、濱江國際花苑、翠湖天地、家樂園、海上明珠、城建威尼斯莊園、問天科技、夏莊區(qū)域“城中村”改造項目等。主要特征規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計水平較高，布局合理，配套完善，交通便利，居住環(huán)境較好。二、倫達(dá)星尚城項目的區(qū)域板塊優(yōu)勢本項目地塊位于滕州市中心區(qū)域，緊臨滕州市政府；即東鄰善國北路，北接通盛路，南鄰北辛路，西接新興北路。周邊商業(yè)等各種配套設(shè)施齊全，如東面有滕州市政府坐鎮(zhèn)，西面有規(guī)劃的大潤發(fā)超市及酒店、寫字樓等，東南角規(guī)劃為星級酒店，北面有市重點中學(xué)的教育基地。本項目地塊交通便捷，地理位置優(yōu)越，地勢平坦，是建設(shè)高品質(zhì)商住小區(qū)的理想地段。項目區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢凸顯，具有較大的發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬?，滕州市民對該項目的認(rèn)可度較高。該項目不僅擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，而且規(guī)劃設(shè)計水平較高，樓盤規(guī)模適中，戶型適應(yīng)廣大居民居住需求，功能布局合理，居住環(huán)境宜人，配套設(shè)施完善，生活便利程度較高，將成為滕州市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。隨著該項目的建設(shè)，倫達(dá)星尚城項目將成為滕州市的豪宅地標(biāo)。三、滕州市房地產(chǎn)市場預(yù)測（一）供求關(guān)系預(yù)測近年來，滕州市的國民經(jīng)濟(jì)保持了快速增長的強(qiáng)勁勢頭，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增加，人民生活水平普遍提高，對改善居住條件需求旺盛，成為驅(qū)動房地產(chǎn)快速發(fā)展的強(qiáng)大動力。為進(jìn)一步加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人民群眾改善住房條件的需求，滕州市加大了舊城改造和城中村改造步伐，2011年13月份滕州房地產(chǎn)開發(fā)施工面積56717萬M2，同比增長8882。其中商品住宅施工面積48324萬M2，同比增長9744；商業(yè)營業(yè)房施工面積8393萬M2，同比增長5087。按建設(shè)周期推測，供求關(guān)系可能出現(xiàn)1、供應(yīng)量仍將強(qiáng)勁增長。如前分析，今后兩三年內(nèi)新房供應(yīng)量將有較大增加。2、成交量高位回落。隨新政實施，二房房貸政策趨緊，遏制投機(jī)投資，使得購房者更趨理性，觀望情緒加重，政策效應(yīng)逐步湊效?；剡w房的大量上市，擠占市場分額，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成交量將有所下降。但由于住宅地產(chǎn)控制更嚴(yán)，地價將持續(xù)升高，因而房價不會大幅下跌。3、市場供求將逐步趨于飽和，市場壓力會愈來愈大。4、房價漲幅逐步放緩。新政打壓高房價和投機(jī)投資，房價快速上漲勢頭最終將會在一定程度上得到遏制，加之供求關(guān)系和供求結(jié)構(gòu)的變化，長期看，對房價上漲勢頭起到了抑制作用，但是地價不僅不會降，反而還會上升。因此，房價總體趨勢是上升，但漲幅不會太猛，短時內(nèi)還有可能呈小幅上行，價格漲幅放緩。（二）政策因素預(yù)測一邊是CPI再創(chuàng)新高、新增人民幣貸款同比呈增加態(tài)勢，一邊是房價同比環(huán)比仍然上漲，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，國內(nèi)國際環(huán)境發(fā)生新的變化，通脹和流動性壓力顯現(xiàn)，無疑成為樓市調(diào)控面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。CPI的走高，自然會加大通賬預(yù)期，通常在這樣的背景下人們更看好房地產(chǎn)投資收益。這顯然有悖于樓市調(diào)控政策穩(wěn)定市場預(yù)期的初衷。目前，由于CPI上升，居民中持幣待購的不在少數(shù)，這是房價隨時可能推高的一個潛在力量，是政府必須要關(guān)注的一個大問題。最近，央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。配合著“十二五”的保民生、調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo)，監(jiān)管層防通脹、貨幣政策回歸常態(tài)化的意圖已經(jīng)十分明顯。在可預(yù)期的后市監(jiān)管下，防通脹措施會加強(qiáng)，地產(chǎn)調(diào)控也會持續(xù)，預(yù)計地產(chǎn)信貸供應(yīng)會持續(xù)減少。十二五規(guī)劃綱要建議中強(qiáng)調(diào)指出要強(qiáng)化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加中低收入居民住房供給。合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。結(jié)合調(diào)控政策，不難看出投資投機(jī)需求再度抑制；大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)；制度性控制，將帶來房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和市場秩序的重大變革。貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，信貸供應(yīng)減少。（三）沈岳莊區(qū)域“城中村”改造項目市場預(yù)測1、供需現(xiàn)狀分析從需求方面來看，2008年開工建設(shè)的倫達(dá)國貿(mào)城建成后，形成“一座中心、兩大市場、三大商業(yè)街、二十多個交易區(qū)”，匯聚了服裝百貨、五金裝飾、家具數(shù)碼、日用副食、商務(wù)娛樂5大業(yè)態(tài)，可同時容納6000余商戶同場經(jīng)營，提供30000多個就業(yè)崗位的商貿(mào)綜合體。商戶和周邊居民，尤其是隨滕州市行政辦公中心遷址的黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體的工作人員急需交通便利、環(huán)境宜人、設(shè)施完善、功能齊全的高中檔住宅。從附近開發(fā)的房地產(chǎn)項目來看，尚滿足不了這些經(jīng)濟(jì)條件好、經(jīng)營意識強(qiáng)、生活標(biāo)準(zhǔn)高商戶和居民的需求。因此進(jìn)行沈岳莊城中村改造項目開發(fā)建設(shè)可及時滿足購房者的需求。從供應(yīng)方面來看，自2010年下半年，滕州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明顯加快了投資和開發(fā)進(jìn)度，今后一段時期市場有效供給將有所增長，房價飛漲將逐步緩解，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入理性平穩(wěn)發(fā)展階段。2、從城市化發(fā)展趨勢預(yù)測根據(jù)滕州市城市總體規(guī)劃（20062020年）對城市人口和用地規(guī)模的預(yù)測中心城區(qū)城市人口2010年達(dá)到44萬，2020年達(dá)到65萬人；中心城區(qū)城市建設(shè)用地2010年約51平方千米，人均建設(shè)用地116平方米，2020年約75平方千米，人均建設(shè)用地115平方米。中心城區(qū)發(fā)展方向為向北、向東擴(kuò)展為主，中部為綜合服務(wù)區(qū)，北部建設(shè)政務(wù)文教區(qū)，東部為金融、商貿(mào)、居住綜合區(qū)，南部為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，西部為工業(yè)物流區(qū)；城市外圍從東南向、北向、西向分別規(guī)劃了五條綠楔形狀的綠地綠化城市，使片區(qū)間功能緊密聯(lián)系而用地相對分隔，有效防止用地?zé)o序蔓延，降低熱島效應(yīng)，構(gòu)筑宜居城市。滕州市城市總體規(guī)劃對市域總?cè)丝谝?guī)模與城鎮(zhèn)化發(fā)展水平進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，到2020年，市域總?cè)丝跒?87萬，其中城鎮(zhèn)常住人口112萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60。中心城區(qū)居住用地規(guī)劃將保證住房供應(yīng)量，建立和完善以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性供應(yīng)體系，做到居住與配套公共設(shè)施同期規(guī)劃建設(shè)，同期交付使用。遠(yuǎn)期規(guī)劃居住用地約2231公頃，占城市建設(shè)用地的2977，人均居住用地3432平方米，基本實現(xiàn)“戶均一套房，人均一間房，設(shè)施設(shè)備及功能配套齊全”標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住建筑面積40平方米計算，共需新增建設(shè)住房920萬平方米。本項目地處滕州市新的政治行政文化中心，東與行政辦公中心彼鄰，西與滕州市汽車總站和倫達(dá)國貿(mào)城唇齒相依，南面是城市中心道路北辛路，北依龍山，“倚山傍城”具有良好的生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢，成為滕州市市民購房置業(yè)的首選。3、從現(xiàn)行政策和行業(yè)發(fā)展趨勢分析（1）國家宏觀調(diào)控作用雖已開始顯現(xiàn)，但是滕州市市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍持續(xù)增長，投資仍保持一定的增幅，房價總體趨勢是穩(wěn)步上漲，主要原因一是滕州市屬于三線城市，受金融危機(jī)影響較小，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人民富裕，需求旺盛；二是土地價格攀升，工程成本加大；三是消費觀念的轉(zhuǎn)變，追求現(xiàn)代新生活；四是投資房地產(chǎn)增值空間較大。投資的熱潮源于市場需求度的策動，兩者依然呈現(xiàn)出的增長勢頭。（2）商品房供給量繼續(xù)增加，商品房銷售量也會增多。隨著滕州市舊城改造不斷推進(jìn)，樓市將保持攀升態(tài)勢，期房供給量會繼續(xù)加大，商品房價格平穩(wěn)上揚。滕州市目前的樓市主要是以自用、改善型住房消費為主，消費者較為理性。同時，由于房地產(chǎn)市場的管理一直比較規(guī)范，房價懸殊不大，因此房價一直較為平穩(wěn)，沒有大起大落的現(xiàn)象發(fā)生，在未來經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)一步好轉(zhuǎn)的大氣候下，房價仍會隨著成本、消費能力增加而平穩(wěn)上漲。（四）從項目功能定位預(yù)測該項目的功能定位是從滕州特定的歷史文化特點出發(fā)，按照以人為本的思想，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念，提供優(yōu)雅舒適的綠色居住環(huán)境，達(dá)到人、環(huán)境、建筑的和諧統(tǒng)一，使本住宅區(qū)成為二十一世紀(jì)滕州的住宅典范。使之成為檔次較高、功能較全、景觀較美的住宅小區(qū)項目；功能完善、布局合理、特色鮮明、與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的新型居住區(qū)；能夠引起商家和各界人士的高度重視和關(guān)注。目前，滕州市房地產(chǎn)市場已成為居民消費和投資熱點，居民的房產(chǎn)除直接居住外，有的是用于投資保值、增值或出租，該項目的建設(shè)必將成為滕州市房地產(chǎn)市場的熱點。（五）消費群體及價格預(yù)測隨著社會、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，居民對住宅的要求更多地注重于住宅品質(zhì)、功能、科技含量，同時對外部環(huán)境的要求越來越高?！熬纷≌睂⒅鸩匠蔀樽≌M者和住宅開發(fā)商們的首要選擇。該項目規(guī)劃布局合理、戶型設(shè)計舒適、外觀造型美觀別致，特別是的環(huán)境設(shè)計高品位、人性化，更能吸引廣大消費者。本項目規(guī)劃為中高檔樓盤，建議銷售目標(biāo)客戶群定位如下1、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員。行政辦公中心遷址，隨其大量黨政機(jī)關(guān)、行政性事業(yè)單位工作人員，大多就近選其居住。周邊小區(qū)多數(shù)單位定向開發(fā)項目，社會銷售量很少。因此，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員是該項目有效需求的重要組成部分。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部職工。滕州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部職工，一般選擇與領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系方便，交通便利，規(guī)劃布局合理、環(huán)境設(shè)計高品位小區(qū)。該項目具備上述優(yōu)勢。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的同志，住此處出行方便。3、周邊學(xué)校的老師。該區(qū)域?qū)W校較多，如尚賢中學(xué)、北郊中學(xué)、善國中學(xué)等。4、周邊私營業(yè)主。本項目建設(shè)營業(yè)房較多，距離汽總車站和倫達(dá)國貿(mào)城較近，東面有滕州市政府坐鎮(zhèn)，西面有規(guī)劃的大潤發(fā)超市及酒店、寫字樓等，東南角規(guī)劃為星級酒店，北面有市重點中學(xué)的教育基地。具備大批有較強(qiáng)購買能力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主。5、剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生，特別是新考入的國家公務(wù)員。6、農(nóng)村遷居城市的人員。“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”是多數(shù)農(nóng)民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的選擇居住置業(yè)到該區(qū)域。7、礦區(qū)和大中型企業(yè)的團(tuán)購。滕州市煤礦和大中型企業(yè)較多，團(tuán)購住房，便于統(tǒng)一乘車接送職工，該小區(qū)應(yīng)屬首選交通便利的小區(qū)通過上述預(yù)測，該項目具有較好的市場前景和潛力。第四節(jié)營銷策略一、項目定位本項目位于滕州市城區(qū)北部，應(yīng)堅持高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，創(chuàng)建“健康舒適、高效清潔、和諧優(yōu)美”的品牌小區(qū)，打造滕州居住環(huán)境的靚點。該小區(qū)應(yīng)突出“生態(tài)優(yōu)先、斂氣納財、這一鮮明特色，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境與生活方式相協(xié)調(diào)，追求人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、管理上力求突出該小區(qū)的整體形象，以此，作為項目的核心競爭力。二、賣點分析（一）區(qū)位優(yōu)勢本項目具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，便利的交通條件，人與自然和諧相處，乃物阜人豐之天象，這正是中國人所追求的理想居家置業(yè)風(fēng)水寶地。（二）規(guī)模優(yōu)勢本項目規(guī)模較大，總占地185741平方米，地上總建筑面積為533660平方米，地下總建筑面積159650平方米。規(guī)模化開發(fā)優(yōu)勢明顯，容積率適中，能夠滿足多種產(chǎn)品組合。（三）配套優(yōu)勢本項目交通便利，四通八達(dá)，有公交車可直達(dá)，與汽車總站、倫達(dá)國際商貿(mào)城相鄰，距行政辦公中心不足1公里，附近還有幼兒園、小學(xué)、尚賢中學(xué)、小區(qū)的后面是善國中學(xué)，學(xué)生入學(xué)十分方便。北部有正在規(guī)劃中滕州市人民醫(yī)院康復(fù)中心。（四）政策優(yōu)勢本項目被滕州市列為重點項目之一，政府的大力支持，為本項目提供優(yōu)惠政策。（五）潛在優(yōu)勢本項目位于滕州市城區(qū)中心區(qū)域北部，緊鄰老城區(qū)，是最適宜人們居住的環(huán)境，周圍配套設(shè)施齊全，住宅價格將不斷攀升，其理由是1、“北進(jìn)”戰(zhàn)略規(guī)劃下的區(qū)位潛力優(yōu)勢2、城市化進(jìn)程加快，新增需求增大。3、項目周邊尚未有真正意義上高端產(chǎn)品，利于本項目搶占形象制高點。4、居民收入增加，改善生活質(zhì)量的欲望強(qiáng)烈。5、完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施及優(yōu)越環(huán)境所產(chǎn)生的巨大的吸引力。6、人們特有的生活消費習(xí)慣，臨近城市政治行政中心而居。三、營銷策略（一）營銷策略項目的熱銷成功，很重要的方面是采取適合項目的推行節(jié)奏和營銷策略。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，宜采用以下營銷策略1、產(chǎn)品定位魯南首席HOPSCA區(qū)，使目標(biāo)客戶范圍最大化；2、高端產(chǎn)品形象入市，吸引有實力的高端客戶購買；3、中開高走的價，分批推售均勻提價的方式，實現(xiàn)項目利益最大化；4、堅持高品質(zhì)的價值展示體系和小眾圈層營銷活動，贏得市場關(guān)注；5、適時進(jìn)行優(yōu)惠促銷，折扣力度大，體現(xiàn)優(yōu)惠；（二）促銷策略1、首次開盤重磅出擊，贏得關(guān)注，后期小步快跑，維持市場熱點；2、注重團(tuán)購，加快銷售速度；3、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，營造實景氛圍。四、促銷手段（一）實施品牌形象戰(zhàn)略，以質(zhì)量取勝，以環(huán)境贏人，樹立形象品牌的優(yōu)勢，以求迅速聚集人氣，加大品牌滲透力。（二）地產(chǎn)市場是一個競爭激烈的市場，任何單一的宣傳形勢都難以有效地影響消費者，因此，為了有效的擴(kuò)大品牌知名度，聚集人氣，在廣告形式上應(yīng)力求多樣化，電視廣告、報紙平面廣告，乃至路牌廣告同時出