房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理畢業(yè)論文

中國地質(zhì)大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育?？茖嵙?xí)報告題目房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理學(xué)生姓名批次專業(yè)土木工程學(xué)號學(xué)習(xí)中心安徽合肥學(xué)習(xí)中心2015年2月52013屆畢業(yè)論文I房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理摘要工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵，質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響工程建成后的運用。近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴(yán)控制,對住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。作為房廣開發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量控制為中心，把工程質(zhì)量作為工程項目建設(shè)管理的重點，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過控割項目規(guī)劃、設(shè)計質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量控制，施工階段的質(zhì)量控制，竣工階段質(zhì)量控制，缺陷責(zé)任期質(zhì)量控制，信息反饋期質(zhì)量控制等各個環(huán)節(jié)，達(dá)到控制項目工程質(zhì)量的目的。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品造價高、壽命期較長，產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益，也對社會和環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此如何加強房地產(chǎn)的質(zhì)量管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量已成為全社會關(guān)注的焦點。本文闡述了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的內(nèi)函。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)；工程質(zhì)量；2013屆畢業(yè)論文II目錄1緒論12房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理121房地產(chǎn)質(zhì)量的基本概念122房地產(chǎn)質(zhì)量管理的特點13影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素231人員因素的影響232項目前期決策與設(shè)計333工程材料334施工機械設(shè)備435施工環(huán)境436勞動環(huán)境44房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的措施441設(shè)計階段的質(zhì)量管理542工程建設(shè)階段的質(zhì)量管理743房地產(chǎn)項目成品交付后的質(zhì)量管理11結(jié)論12致謝13參考文獻(xiàn)142013屆畢業(yè)論文11緒論本文詳細(xì)分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理過程及各階段質(zhì)量管理要點，分析影響質(zhì)量的五大因素人、機械、材料、方法、環(huán)境，以及質(zhì)量管理的方法。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視項目開發(fā)決策階段、設(shè)計階段、竣工驗收交付使用階段的質(zhì)量管理。工程質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務(wù)之一，它貫穿與建設(shè)項目的整個建設(shè)過程中，一個房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的成功與否所以開發(fā)商一定注意房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理。2房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理21房地產(chǎn)質(zhì)量的基本概念質(zhì)量是指反映實際滿足明確或者隱含需要能力的特性的總和。實體在此作為質(zhì)量的主體可以是活動或者過程的有形產(chǎn)品，比如建好的廠房，裝修后的住宅或者是無形的產(chǎn)品，比如某項工程的規(guī)劃或解決方案某些時候也可以是某個組織或者具體的個人。由此可以看出，質(zhì)量的主體不僅包括產(chǎn)品，而且包括過程、活動、具體的人或者組織體系及上述的組合，透過這些大體可以得到質(zhì)量要求的某些共通行的東西比如實用、安全、可靠、耐久等。22房地產(chǎn)質(zhì)量管理的特點房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理除了具有上述普遍意義上的質(zhì)量含義外，自身還有一些特點需要去注意。這里的某些要求不僅僅是針對開發(fā)企業(yè)和購買者，同時需要考慮到社會的整體發(fā)展已經(jīng)國家相關(guān)的法律法規(guī)的制約，因此房地產(chǎn)項目的質(zhì)量有以下的特點。221項目質(zhì)量的單一性這是由房地產(chǎn)建設(shè)項目施工的單一性所決定的，每個工程都對應(yīng)了相應(yīng)的一種情況，即使是同一施工單位同一種施工工藝，也不會有完全相同的工程質(zhì)量控制。所以房地產(chǎn)質(zhì)量的控制應(yīng)精確到每個具體工程甚至具體的工序。222項目質(zhì)量的過程性由于房地產(chǎn)即房子的建成是由工程上的一道道工序組成的，而每道工序的執(zhí)行質(zhì)量都對最終的質(zhì)量有著很大的影響，因此房地產(chǎn)質(zhì)量管理應(yīng)該突出工程建設(shè)過程中的質(zhì)量特點，即將管理深入到每到工序中。223項目質(zhì)量的強制性房地產(chǎn)不僅具有商品價值，也具有民生價值。因此它關(guān)系到國民的最基本2013屆畢業(yè)論文2的訴求。因此房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有著政府的介入及相關(guān)法律對于房屋質(zhì)量，類型，大小等方面的某些強制性規(guī)定。而且這種介入的力度往往遠(yuǎn)大于其他類的質(zhì)量控制。224影響項目質(zhì)量的因素多在開發(fā)項目的時間建設(shè)中，決策、設(shè)計、材料、環(huán)境、機械、施工方案、技術(shù)措施、操作方法、管理制度等等都會直接或間接地對工程項目的質(zhì)量造成影響。225質(zhì)量波動比較大工程建設(shè)因為復(fù)雜、單一的特性所以不像大部分的商品或工業(yè)制成品有著相對固定的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)流水線。同時在質(zhì)量檢測上也受到人們的經(jīng)驗以及感官的影響，容易造成質(zhì)量上的大的波動。226檢測的局限性項目建成后，不能像普通產(chǎn)品一樣進(jìn)行拆來檢查內(nèi)部的構(gòu)造或質(zhì)量是否有問題。因此房地產(chǎn)項目在最后檢驗時某些環(huán)節(jié)檢查可能不到位。227質(zhì)量的隱蔽性這一點和上一點是相輔相成的，由于施工過程中有很多道工序，同時加上隱蔽工程，需要在建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，否則很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。228評價方法的特殊工程質(zhì)量的驗收是按檢驗批、分項工程、分部工程、單體工程來進(jìn)行的。在施工單位自行組織檢查的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)的單位，人員確認(rèn)驗收。這種方法體現(xiàn)出了驗評分離，強化驗收，完善手段。過程式控制的思想。3影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素31人員因素的影響人是項目質(zhì)量活動的主體，泛指與項目有關(guān)的單位，組織和個人。包括建設(shè)單位、施工承包單位、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理及咨詢服務(wù)單位、政府主管等。在此過程中人既是項目的監(jiān)督者，又是實施者，因此，人員的素質(zhì)和質(zhì)量意識以及管理能力是非常重要的。這主要反映在人的思想意識，文化水平，技術(shù)能力，工作經(jīng)驗，身體狀況等等。這些都會直接間接的影響到工程質(zhì)量。應(yīng)從人的資質(zhì)條件，生理條件和行為等方面進(jìn)行控制。311資質(zhì)條件制定領(lǐng)導(dǎo)者和主要管理人員的素質(zhì)要求對項目的質(zhì)量控制有著非常重要的作用。在設(shè)定崗位時應(yīng)該對各不同崗位的集體要求，人員的能力要求，身體要求進(jìn)行詳細(xì)的說明后擇優(yōu)選擇。同時應(yīng)該對參與人員的相應(yīng)的專業(yè)技能專業(yè)證書提出要求，必要時可以進(jìn)行上崗前的考核力求人員對所參與項目的了解。2013屆畢業(yè)論文3312生理條件這里主要指的是建設(shè)者是否有身體上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影響工作的各種疾病等。同時在某些特殊工種中還應(yīng)考慮特殊情況。比如有恐高癥心臟病的人不應(yīng)從事高空作業(yè)或水下作業(yè)。實力和聽力不好的人不要從事測量，指揮等方面的工作。313心理因素人是情緒惡化的動物，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)特別是工程項目建設(shè)時對人的心理因素也有著很高的要求。如果人們不能集中精力或者在作業(yè)時嬉戲打鬧，粗心大意就很容易產(chǎn)生工程質(zhì)量方面的問題。32項目前期決策與設(shè)計321項目的決策項目的前期策劃階段是一個房地產(chǎn)項目能否良好的開發(fā)建設(shè)成型的重要基礎(chǔ)，它是一個導(dǎo)航燈，這一階段的內(nèi)容關(guān)系到整個全局。前期對于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的領(lǐng)域，技術(shù)可行性，經(jīng)濟(jì)上的承受能力，社會影響等多方面要有一個全面的評估。否則盲目的進(jìn)行開發(fā)很容易到后期難以繼續(xù)，更談不上品質(zhì)要求了。322項目的規(guī)劃與設(shè)計項目的規(guī)劃與設(shè)計是建設(shè)過程中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。資源是否合理的利用，總體布局是否達(dá)到最優(yōu)，施工組織是否科學(xué)在很大程度上都依賴與前期的設(shè)計是否科學(xué)合理。在設(shè)計時應(yīng)該滿足項目開發(fā)所針對的功能和使用價值。同時還有兼顧環(huán)境，資源，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的制約影響。另外，國家的相關(guān)法律法規(guī)，環(huán)境保護(hù)，城市規(guī)劃等綜合因素的考慮也會對項目開發(fā)，工程建設(shè)的質(zhì)量帶來影響，所以項目的規(guī)劃設(shè)計是不可馬虎行事的。323項目施工工藝的選擇作為房地產(chǎn)項目開發(fā)中耗時最長的工程建設(shè)階段，這一段的質(zhì)量對整個項目的影響不言而俞。建設(shè)質(zhì)量的好還直接影響項目的開發(fā)與銷售，因此在工程建設(shè)時的施工方法與施工工藝選擇也非常重要。相應(yīng)的施工工藝，技術(shù)措施，檢測方法等都會影響到工程質(zhì)量，還會對工程預(yù)算等方面有巨大的影響，因此在施工前期應(yīng)做好設(shè)計規(guī)劃工作。33工程材料項目工程材料包括原材料，半成品、成品、構(gòu)配件、儀器生產(chǎn)設(shè)備等等。材料是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。所以加強材料質(zhì)量的控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。很多的項目在工程建設(shè)時由于忽視了材料上的選用或者選用不當(dāng)造成對工程工期延誤，使得開發(fā)商，建設(shè)單位和消費者都承擔(dān)了本可以避免的損失。2013屆畢業(yè)論文4此外不僅僅是材料本身的質(zhì)量，材料的保養(yǎng)，存放，運輸?shù)拳h(huán)節(jié)也可能產(chǎn)生問題，如在運輸過程中的損耗，或者存放過程中的老化變質(zhì)等等。在平時必須加以控制。34施工機械設(shè)備施工機械和機具是實現(xiàn)項目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)和手段，是高質(zhì)量的完成施工任務(wù)所不可缺少的設(shè)備。施工工具設(shè)備是否合理科學(xué)，先進(jìn)與適用直接影響施工的最后進(jìn)度與質(zhì)量。因此在施工前對機械設(shè)備應(yīng)有嚴(yán)格的選擇和控制。合理適用機械設(shè)備，正確的操作。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理。35施工環(huán)境環(huán)境因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)中特別是工程建設(shè)過程中的質(zhì)量和進(jìn)度有著較大影響，主要有施工環(huán)境和勞動環(huán)境（自然環(huán)境）兩個方面。施工環(huán)境主要有一下幾個方面351工程技術(shù)環(huán)境影響質(zhì)量控制的工程技術(shù)環(huán)境有工程地質(zhì)、地形地貌、水文地質(zhì)、工程水位和氣息等。這些都或多或少的影響到工程最后的質(zhì)量。352工程管理環(huán)境工程管理環(huán)境的主要影響因素有質(zhì)量的管理制度，管理體系是否健全、工程制度、質(zhì)量保證活動、各方面的協(xié)調(diào)管理能力等。如總承包單位和各分包單位的管理協(xié)調(diào)能力。施工過程中各工種各專業(yè)的共同協(xié)調(diào)施工等等。這些會對項目的質(zhì)量產(chǎn)生很大的影響。36勞動環(huán)境勞動環(huán)境主要包括施工現(xiàn)場的氣候，通風(fēng)，照明和安全衛(wèi)生防護(hù)設(shè)施等等。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與質(zhì)量控制中，環(huán)境的影響是一個不斷變化的變量。比如技術(shù)措施，施工方法，人員調(diào)配等隨著施工進(jìn)度的不同會不斷的變化，這樣也會引起管理環(huán)境的變化，所以應(yīng)該根據(jù)項目的特點以及具體的問題采取相對應(yīng)的有效的措施來預(yù)防可能的外部環(huán)境的變化。將這一變量降到最低。比如平時要保證材料堆放的整齊，在雨季或冬季施工時進(jìn)行必要的防滑防凍措施等等。4房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的措施房地產(chǎn)項目是有地段的選擇、可行性研究、項目的前期策劃、設(shè)計、工程實施、物業(yè)管理等一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的過程所構(gòu)成。因此想要完整全面的對所開發(fā)的項目進(jìn)行控制應(yīng)該是全過程控制，包括施工前的設(shè)計階段的質(zhì)量控2013屆畢業(yè)論文5制，全過程的工程施工控制以及竣工后的質(zhì)量控制物業(yè)管理以及后期的保修等質(zhì)量等，這其中的重點是全過程的工程施工控制。這幾方面相輔相成，缺一不可。41設(shè)計階段的質(zhì)量管理想要控制好項目開發(fā)的質(zhì)量，首先應(yīng)該從設(shè)計方面著手。這其中包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計質(zhì)量。411規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量控制規(guī)劃設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面很廣，有多家協(xié)作單位，市政園林、通訊、供水、供電、供氣等部門都要有涉及，因此要協(xié)調(diào)好和各部門以及政府主管的關(guān)系，進(jìn)而保證規(guī)劃的質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。開發(fā)過程中可以向不同的咨詢公司進(jìn)行方案設(shè)計方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，綜合考慮各方案的優(yōu)缺點，最終選定一個最優(yōu)方案。除此以外應(yīng)注意正確地編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計檔進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，審核人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)檔（含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘查報告等）、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計檔進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。2013屆畢業(yè)論文6建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系檔情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負(fù)責(zé)控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進(jìn)行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計檔。明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的控制設(shè)計質(zhì)量和職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段設(shè)計的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計控制一般都按專業(yè)控制，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部署和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負(fù)責(zé)確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。412施工圖紙的設(shè)計質(zhì)量控制房屋質(zhì)量控制的第一步是從設(shè)計開始的如果前期的設(shè)計沒有做好則必然導(dǎo)致后面的施工管理過程中出現(xiàn)問題，不僅浪費了人力物力也會對進(jìn)度有不好的影響。施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是做項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行的。技術(shù)上復(fù)雜的特大項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)擋（圖紙）和經(jīng)濟(jì)擋（概預(yù)算），其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。1開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、2013屆畢業(yè)論文7氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。2建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負(fù)責(zé)控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進(jìn)行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。（3）明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段設(shè)計的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負(fù)責(zé)確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。42工程建設(shè)階段的質(zhì)量管理工程建設(shè)建設(shè)過程是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中耗時最長，投資最大也是影響最大的一個階段。這一階段的質(zhì)量高低直接影響了最后項目成型的質(zhì)量，因此應(yīng)該把這一過程作為主要矛盾來抓，對施工過程進(jìn)行全面的質(zhì)量督查與控制。這其中包括了施工之前的各項準(zhǔn)備工作，施工過程中的控制以及各工程完工后對后期安裝及整體質(zhì)量的控制。施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。421房地產(chǎn)項目施工前期管理2013屆畢業(yè)論文8房地產(chǎn)項目施工前期管理審核有關(guān)技術(shù)檔、報告這個過程是對整個工程質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督、檢查的重要途徑。其中包括對分包單位的資質(zhì)證明檔的審查；對施工單位的開工申請書，施工計劃或者施工方案進(jìn)行審查。審查有關(guān)材料和構(gòu)配件質(zhì)量證明的檔，以及施工組織設(shè)計，反映給施工質(zhì)量的動態(tài)統(tǒng)計表格，工序交接記錄，有關(guān)設(shè)計變更等。以及工程的質(zhì)量缺陷報告或者事故處理報告等，力求對工程有一個全方位的認(rèn)識準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)。如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團(tuán)隊中增強質(zhì)量成本認(rèn)識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃制定實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團(tuán)隊各專業(yè)工程師對項目的規(guī)范負(fù)責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。做好質(zhì)量保證工作質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶對項目質(zhì)量的信心。比如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴(yán)格實行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到透明公正；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等?，F(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查主要有開工前的檢查；工序施工中的質(zhì)量跟蹤控制；工序產(chǎn)品、交接檢查及隱蔽工程的檢查。分項分部工程的檢查和對某些難度較大的關(guān)鍵部位的檢查。同時做好現(xiàn)場的質(zhì)量檢驗工作。檢測工程產(chǎn)品的各項數(shù)值和有關(guān)數(shù)據(jù)并將其與標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值進(jìn)行比較，對其質(zhì)量進(jìn)行評估。安排好合格的原材料等同時對不符合的產(chǎn)品進(jìn)行處理422房地產(chǎn)項目施工事中質(zhì)量管理房地產(chǎn)項目工程施工事中控制是指施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程控和過程偏差控制。它的主要內(nèi)容包括協(xié)調(diào)承包商單位完善工序，嚴(yán)格的工序檢查，重要工程部位的專業(yè)檢驗，已完成的分部分項工程的自檢驗收，審核設(shè)計變更途中等等多方面的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程式控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工2013屆畢業(yè)論文9作范圍在執(zhí)行中的偏差，運用各種手段進(jìn)行控制，主要有以下方法旁站監(jiān)督這是一種常用的現(xiàn)場檢查形式，在施工的過程中安排專業(yè)人員到現(xiàn)場進(jìn)行施工過程的觀察監(jiān)督，在此過程中主要并及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的錯誤或者質(zhì)量隱患，隨時加以制止指正。在隱蔽工程的建設(shè)過程中旁站監(jiān)督顯得非常重要。進(jìn)行技術(shù)交底做好技術(shù)交底記錄是保證施工質(zhì)量非常重要的措施之一。項目技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)的編制技術(shù)交底并經(jīng)項目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。在施工前向承包方或作業(yè)方提供技術(shù)交底方案并存檔。明確施工方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)。測量控制項目開工前編制測量控制方案，項目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可實施。對相關(guān)部門提供的測量控制點應(yīng)做好復(fù)核工作，審批以后才可進(jìn)行測量放線，同時保存測量記錄。在施工時應(yīng)對設(shè)置的測量點進(jìn)行保護(hù)。注意施工過程中產(chǎn)生的偏差并及時糾正。計量控制這是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的有一個重要的措施。包括施工時產(chǎn)生的投料計量、施工測量、監(jiān)理計量以及對項目、產(chǎn)品或過程的測試、檢驗、分析計量等等、計量控制的工作重點是建立計量管理部門和配置計量人員；建立健全和完善計量管理的各項規(guī)章制度；同時嚴(yán)格的按規(guī)定控制計量器具的使用、保管、維修、檢驗等、保證計量過程的精確性。對監(jiān)理單位的控制建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，建設(shè)單位要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責(zé)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。建設(shè)單位對監(jiān)理的控制主要通過監(jiān)理報告和現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督、檢查來實施。監(jiān)理工程師應(yīng)實行以單元工程為基礎(chǔ)，以工序控制為手段的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化管理，從源頭上控制工程建設(shè)質(zhì)量。建設(shè)單位及時進(jìn)行現(xiàn)場勘察和施工資料抽查，積極參與工程質(zhì)量檢測，參與隱蔽工程、單元工程和分部工程的質(zhì)量評定與驗收，發(fā)現(xiàn)問題，由監(jiān)理單位督促施工單位限期整改，確保工程資料能夠反映工程建設(shè)的實際，杜絕事后補資料現(xiàn)象的發(fā)生。工序施工質(zhì)量的控制施工過程是一系列相互聯(lián)系又相互制約的工序連接而成的，工序是人，材料，機器，施工方法和環(huán)境因素對工程質(zhì)量起綜合作用的過程。因此對施工過程的質(zhì)量控制必須精確到對相應(yīng)的每道工序的質(zhì)量控制。工序施工質(zhì)量控制主要有工序施工條件質(zhì)量控制和工序施工效果質(zhì)量控制兩個方面。工序施工條件是指從事工序活動各生產(chǎn)要素的質(zhì)量及生產(chǎn)環(huán)境的條件。在此過程中要控制工序活動的各種投入要素質(zhì)量和環(huán)境條件質(zhì)量。此時的主要依據(jù)為設(shè)計質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，機械設(shè)備性能標(biāo)準(zhǔn)。操作流程以及施工工藝標(biāo)準(zhǔn)2013屆畢業(yè)論文10等等。工序施工效果主要是工序產(chǎn)品的質(zhì)量特征和特性指標(biāo)。最終的目標(biāo)就是產(chǎn)品的質(zhì)量特征最終能否達(dá)到設(shè)計的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及驗收標(biāo)準(zhǔn)。指令檔指令檔指的是運用甲方指令控制權(quán)的具體形式，表達(dá)開發(fā)商對施工承包單位提出指示和要求的書面檔，用以向施工單位指出施工中存在的具體問題，提醒施工單位加以重視。這樣可以很好的起到溝通和交流的作用，在此過程中做好記錄便于日后的查閱調(diào)取。特殊過程式控制制在施工過程中某些施工過程或工序施工質(zhì)量是不易察覺或者后期難以補救的。對于這一類的特殊工序在施工過程中應(yīng)該特別注意。特殊過程的質(zhì)量控制與管理是施工階段的重點，在項目計劃設(shè)定時對于特殊的工序應(yīng)進(jìn)行特別標(biāo)注并進(jìn)行強化控制。在此過程中選擇那些難以保證質(zhì)量，難度很大的控制點進(jìn)行強化監(jiān)控。具體可以選取如對工程質(zhì)量形成過程產(chǎn)生影響的核心部位，或者核心工序以及各類隱蔽工程。施工過程中的薄弱環(huán)節(jié)或質(zhì)量不穩(wěn)定的工序，部位或?qū)ο?；在施工中對下道工序有較大影響的上一道工序以及采用了不熟悉的技術(shù)或者新工藝部分的工程。特別對于隱蔽工程或者重要的工程部分可以設(shè)置旁站監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督，確保合格后方可進(jìn)行下一道工序。不僅僅是技術(shù)上，在經(jīng)濟(jì)手段上亦可以對工程質(zhì)量進(jìn)行控制，比如可以采取支付手段控制的方法?？梢酝ㄟ^對施工承包商采取支付手段要求其必須達(dá)到某種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才可獲得工程款，此外還應(yīng)該讓承建方承擔(dān)處理品質(zhì)缺陷的責(zé)任并使其達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，否則有權(quán)不支付剩余的工程款，這種方法是非常有效的一種辦法。通過以上可以看出，工程建設(shè)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所支出的比例最大，所占時間最長，對實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)的效益是非常重要的。在此過程中工程質(zhì)量管理和成本管理，進(jìn)度管理一樣具有同等重要的地位。無論開發(fā)人員還是建設(shè)人員都應(yīng)該持著負(fù)責(zé)的態(tài)度去對待質(zhì)量安全這一問題，真正的做到萬無一失，預(yù)防為主。423房地產(chǎn)項目的事后質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中除了施工過程式控制制外，在完工后的保護(hù)工作也是非常重要的。主要是進(jìn)行已完成施工的成品保護(hù)、質(zhì)量檢驗和不合格產(chǎn)品的處理，最終確保驗收房產(chǎn)的質(zhì)量的過程。已完成施工成品保護(hù)成品保護(hù)，一般是指在項目施工過程中，某些部位已經(jīng)完成，而其他部位還在施工，在這樣的情況下，施工單位必須負(fù)責(zé)對已完成的部分采取妥善的措施予以保護(hù)，以免成品因為缺乏保護(hù)或養(yǎng)護(hù)不當(dāng)而造成損傷或者污染，影響工程的實體質(zhì)量。已完成的施工成品保護(hù)問題和措施，在工程生師工作在設(shè)計和計劃階段就應(yīng)從施工的順序上進(jìn)行考慮，這是為了防止施工順序不當(dāng)或者交叉作業(yè)造成的相互2013屆畢業(yè)論文11干擾、污染和損壞。在成品成型后可以采取防護(hù)、覆蓋、封閉、包裹等相應(yīng)的措施來進(jìn)行保護(hù)。施工質(zhì)量的檢查驗收施工質(zhì)量檢查驗收作為事后控制的途徑，強調(diào)按照施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的質(zhì)量驗收劃分，從施工作業(yè)工序開始依次做好檢驗批，分項工程、分部工程以及單位工程的施工質(zhì)量驗收。通過多層次的設(shè)防把關(guān)嚴(yán)格驗收，控制建設(shè)工程項目的質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)項目竣工質(zhì)量驗收房地產(chǎn)項目竣工質(zhì)量驗收分為3個階段，即竣工驗收的準(zhǔn)備階段、初步驗收階段和正式驗收階段。參與項目建設(shè)的各方應(yīng)該做好竣工驗收的準(zhǔn)備工作。包括房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理工程師、施工單位、設(shè)計單位等。當(dāng)房地產(chǎn)項目達(dá)到竣工驗收條件后，施工單位在自檢合格的基礎(chǔ)上填寫工程竣工報驗單，同時將全部資料報送監(jiān)理單位申請竣工驗收。監(jiān)理單位檢查合格后將有總監(jiān)理工程師簽署竣工報驗單。竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨?，建設(shè)單位應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程驗收，對工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級，使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗收規(guī)程進(jìn)行工程驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。建設(shè)單位應(yīng)加強對工程掃尾工作的管理力度，由監(jiān)理單位督促施