高端養(yǎng)老地產(chǎn)研究

1、高端養(yǎng)老地產(chǎn)研究,目錄,第一章：行業(yè)現(xiàn)狀分析 第二章：行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境掃描 第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究 第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施研究 第五章：研究結(jié)論,我國人口老齡化速度進一步加快,2009年，全國60歲及以上老年人口達到16714億，占總?cè)丝诘?25。與2008年相比，老年人口增加725萬?？粘不戎剡M一步加大，大中城市核心區(qū)和部分地市老齡化程度相繼超過20 翻番式增長 到2050年，我國60歲及以上人口將達到4億以上，約占總?cè)丝诘乃姆种灰陨稀?來勢猛、增速快，老年人口數(shù)量大、比重高，老齡化地區(qū)發(fā)展不平衡,養(yǎng)老地產(chǎn) -穩(wěn)步而快速地增長的細分市場,養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準老

2、年人（退休準備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場中深具潛力的一個細分市場 潛力巨大 剛性需求支撐,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場：面向高端細分客戶,高端養(yǎng)老地產(chǎn)客戶主要是：政府和國有企事業(yè)單位退休官員、企業(yè)主、退休的企事業(yè)高管、大學教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸的父母，跨國企業(yè)外籍主管人員的父母、現(xiàn)職黨政軍官員的父母等 對高端養(yǎng)老地產(chǎn)有購買力的人口約占總比例的20%左右,以家庭為單位再細分，高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場的目標客戶主要集中成功家庭,第二層面：四個細分市場,第三層面：五個細分市場 職業(yè)新銳（） 望子成龍家庭（） 成功家庭（） 幸福晚年家庭（） 務(wù)實家庭（）,第一層面：三個細分市場 綜合性價家庭（）

3、職業(yè)新銳（） 成功家庭（）,2004(需求旺盛期),2014(需求飽合期),2009 (需求理性期),以萬科市場細分為例,市場成熟程度,利潤,市場群雄逐鹿,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場現(xiàn)在主要服務(wù)提供商為外資和民營資本、國企，從行業(yè)背景看，有專業(yè)的地產(chǎn)機構(gòu)、保險企業(yè)等背景。京、滬、云南等地開始建成并運營部分高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目 高端養(yǎng)老地產(chǎn)代表企業(yè)舉例：,房地產(chǎn)行業(yè)集中度大幅提高,房地產(chǎn)行業(yè)集中度將逐步提高，行業(yè)開發(fā)主體將更趨于集約化、規(guī)?；?。,目錄,第一章：行業(yè)現(xiàn)狀分析 第二章：行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境掃描 第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究 第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施研究 第五章：研究結(jié)論,行業(yè)外部環(huán)境分析：長期利

4、好，中長期處于上升通道,當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢：長期看好，山雨欲來,行業(yè)外部環(huán)境分析：多種因素決定了房地產(chǎn)中長期平穩(wěn)向上增長,我國城市化水平距離國際水平仍有較大差距，城市化進程發(fā)展將極大推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 受“人口紅利”因素影響，未來20-30年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好。 我國目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛。 中國土地資源的極度缺乏將極大推動土地成本和房地產(chǎn)市場總體價格的不斷上漲。 中國受傳統(tǒng)消費觀念的影響，房地產(chǎn)市場的需求在中長期也會保持上升。,行業(yè)外部環(huán)境分析：當前需求旺盛,需求旺盛，樓市面臨“大陽春” 調(diào)查：投資（投機）購房者47.13%，改善型住房置業(yè)34.88

5、，結(jié)婚置業(yè)18.99 2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲107，漲幅比1月份擴大12個百分點 北京樓市的租售比1500,部分區(qū)域達到了1900 投機心理嚴重； 恐慌性購房,行業(yè)外部環(huán)境分析：短期內(nèi)調(diào)控加緊，養(yǎng)老地產(chǎn)可享受優(yōu)惠,房地產(chǎn)已經(jīng)由經(jīng)濟問題變成政治問題。國家調(diào)控呼聲愈大，對普通商品房市場的調(diào)控力度加大。 加大保障房體系的建設(shè)，控制普通商品房漲價力度。 2010年4月14日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。表示“堅決遏制住房價格過快上漲”。 2010年4月15日，國務(wù)院出臺房貸新政：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低

6、于50，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。打壓投機性購房。 政府傾向：形成梯級化的住房保障體系 對企業(yè)影響：由土地、資金的資源競爭轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品定位、設(shè)計、品質(zhì)、成本為主的管理競爭 養(yǎng)老地產(chǎn)概念可享受國家相應(yīng)優(yōu)惠 養(yǎng)老地產(chǎn)：享受政府的土地供應(yīng)支持、稅收優(yōu)惠、補貼,行業(yè)外部環(huán)境分析：一線城市風險加大，次級城市相對穩(wěn)定,東部地區(qū)（房地產(chǎn)市場發(fā)展相對充分、供應(yīng)偏緊，價格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，供應(yīng)也相對充足，價格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量，投資總額已趕超東部。,行業(yè)外部環(huán)境分析：高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場競爭初步形成,行業(yè)競爭初步形成。 但同商品房市場相比，現(xiàn)階段

7、高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集中度低，這一市場競爭力度不大。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場進入門檻中等。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場替代威脅較低 買賣雙方議價能力相對均衡。 生命周期處于成長期，上升空間較大,行業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析,成本大幅上升：土地成本、建安成本、人力、材料不斷上升。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場處于成長期，相對空白，需求量相對較大。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資回報期較長。 例如上海親和源的預(yù)計成本回收期是3年5年(售完共800多套房源)。但此后,養(yǎng)老項目有著普通住宅項目沒有的長期運營收入,以長遠的10年甚至20年周期看,投資回報率遠高于普通住宅地產(chǎn)項目。,目錄,第一章：行業(yè)現(xiàn)狀分析 第二章：行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境掃描 第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利

8、模式研究 第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施研究 第五章：研究結(jié)論,三大盈利模式之 “賣房子”模式,三大盈利模式之 “住房證劵化”模式,三大盈利模式之 “復(fù)合地產(chǎn)型 ”模式,盈利模式選擇：基于公司戰(zhàn)略和目標,企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的愿景與使命，根據(jù)自身資源稟賦和能力，制定適合自己的公司層戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的選擇基于公司的戰(zhàn)略與目標。 例：泰康人壽匯晨老年公寓。 “進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院”已成為泰康人壽的三大發(fā)展戰(zhàn)略之一 。匯晨老年公寓項目是通 過泰康人壽一只養(yǎng)老基金介入?；鹪谫I斷居住權(quán)后，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的 收益模式進行投資回籠 。投資養(yǎng)老地產(chǎn)，一方

9、面可以為泰康人壽吸收養(yǎng)老保險客戶；另一方面， 也找到了保險資金投資的出口，獲得可觀的投資利潤。 泰康人壽在整合國家老干部局旗下的養(yǎng)敬老院、療養(yǎng)中心，加快全國布局，逐步構(gòu)建全國養(yǎng)老網(wǎng) 絡(luò)。,標桿分析 之 北京暮馨國際敬老園,基本情況：占地15200平方米，總投資近2億元。 軟硬件條件：園內(nèi)綠化率高達58%，老年醫(yī)院、營養(yǎng)餐廳、巨大的散步休閑 花園和運動場地一應(yīng)俱全，精裝修的240套居家式套房內(nèi)配備了衛(wèi)生間、空 調(diào)、電視、熱水器以及緊急呼叫按鈕，樓內(nèi)通道均是無障礙設(shè)計，防止老人 滑倒的扶手環(huán)繞四壁。 客戶群體：入住此地的老人多是離退休干部、大學教授、工程師等高收入人 群。 盈利收入：固定的入園會員

10、費20萬40萬元不等，不同標準享受不同檔次服 務(wù)。每個月還要繳納40005000元的住園費，護理費等其他費用另算。一個 老人在這里每年的最低花費約為5萬6萬元。目前入住率近50%。,標桿分析 之 “親和源”老年公寓,基本情況：落于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平 方米，總投資額近6億元。 軟硬件條件：12幢高標準的無障礙化住宅樓，為老年人提供安全舒適的居住空間。寓設(shè)838套 居室，可供1600位左右的老人享用。居室分為小套、中套、大套三種類型，實用面積由四十五到 九十平方米不等，每幢樓層統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一布局，小巧精致，窗明幾凈。室內(nèi)櫥柜床椅、家用冰 箱和洗衣機，有線電視、

11、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話機，冷暖水二十四小時供應(yīng)。內(nèi)有專業(yè)護理醫(yī)院和日常 醫(yī)療設(shè)施、會所、配餐中心、 公共活動室和商業(yè)街。 社區(qū)建有智能化總控中心，分別為電視監(jiān)控系統(tǒng)、無線求助定位系統(tǒng)、室內(nèi)紅外 線監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫按鈕系統(tǒng)、智能“一卡通”系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、樓宇自動化控制系統(tǒng)、企業(yè) 資源計劃管理系統(tǒng)等，社區(qū)內(nèi)800多個攝像頭和緊急呼叫按鈕聯(lián)網(wǎng), 全方位保障了會員的人身和財 產(chǎn)安全。 配有專職的服務(wù)團隊：“生活管家”為老年人辦理各種生活事務(wù)；“健康管家”的健 康巡檢、保健指導為老年人提供健康保障；“快樂管家”組織的各類文化娛樂活動，讓老年人愉快地 度過每一天。 客戶群體： 高端客戶 盈利收入：以會員制為

12、主要形式。親和源會員卡分別為：銀杏卡(A卡)，一次性繳付卡費50萬 元永久使用并可繼承、轉(zhuǎn)讓，然后每年支付2萬5萬元年費(根據(jù)房型大小)；銀杏卡(B卡)，一次性 繳付卡費35萬65萬元(根據(jù)房型大小)供個人終身使用，然后統(tǒng)一每年支付2萬元年費，如果未住 滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會費用。,標桿分析 之 “親和源”老年公寓,目錄,第一章：行業(yè)現(xiàn)狀分析 第二章：行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境掃描 第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究 第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施研究 第五章：研究結(jié)論,業(yè)務(wù)模式,?,?,?,增長階梯,核心能力,產(chǎn)品,價值鏈,目標市場,戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略思想,在哪里競爭,如何競爭,何時競爭,公司

13、戰(zhàn)略體系是一個復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競爭、如何競爭和何時競爭？”這三個問題,企業(yè)定位、使命與愿景,高端養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略選擇:公司戰(zhàn)略,基于自身資源與能力，公司要確定總體經(jīng)營戰(zhàn)略。要務(wù)在于企業(yè)經(jīng)營范圍的選擇，即經(jīng)營業(yè)務(wù)的數(shù)量、種類與相關(guān)性。在此基礎(chǔ)上，關(guān)注和管理企業(yè)資源在不同業(yè)務(wù)間的配置、核心競爭力的培養(yǎng)、公司總部與業(yè)務(wù)單元間的關(guān)系，公司與其他企業(yè)間的關(guān)系與交往。 公司面臨的主要任務(wù)是管理企業(yè)的多元化經(jīng)營。以高端養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)為例，公司要深入了解自身多元化經(jīng)營的動機和誘因，清晰的把握高端養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)組合中的地位和作用，種類和形式、方向和途徑、手段和模式，

14、多元化的績效與風險。,什么年齡段的客戶：55-70年齡段，70-80年齡段，80歲以上年齡段，生命最后階段年齡段，老年癡呆群體？ 誰是最終的購買者？,郊區(qū)風景優(yōu)美的別墅型？ 市區(qū)高檔公寓樓？ 旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)？ 社區(qū)型會員制？,品牌定位,？,產(chǎn)品戰(zhàn)略：注重目標客戶定位和產(chǎn)品定位,根據(jù)自身所長進行產(chǎn)品定位,定位于高端人群，位于郊區(qū)，會員制。價格體系靈活。發(fā)揮自身服務(wù)管理優(yōu)勢，整合國內(nèi)外高端餐飲、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)商，提供一體化服務(wù)。,上?！坝H和源”老年公寓,定位于高端人群，突出國際化背景。發(fā)揮其在國外高端養(yǎng)老市場的成功運營管理經(jīng)驗，注重頂級服務(wù)細節(jié)。,奧古新諾頤養(yǎng)中心,定位于中高端階層。位于北京郊區(qū)，

15、環(huán)境優(yōu)美。以注重養(yǎng)老的匯晨老年公寓和注重定制護理的匯晨來福宮服務(wù)不同客戶群體。,泰康匯晨老年公寓,定位于高端人群，以花園式裝修、24小時護理服務(wù)、居家式享受為主打的“五星級”養(yǎng)老。,北京暮馨國際敬老園,在產(chǎn)品戰(zhàn)略的選擇上，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，結(jié)合市場機會，選擇不同的業(yè)態(tài)和目標客戶定位，并盡量形成產(chǎn)品系列,企業(yè)特長,公寓,別墅,社區(qū),強,一般,弱,業(yè)態(tài)類型,企業(yè)特長,高,中,低,強,一般,弱,客戶類型,產(chǎn)品系列的作用,品牌積聚 同區(qū)域產(chǎn)品復(fù)制 客戶群定位復(fù)制 降低成本 降低營銷費用 ,產(chǎn)品研發(fā)管理,”企業(yè)創(chuàng)業(yè)的第一件事是做研究，也就是要理解市場，要通過研究決定市場的細分和目標定位。決定你的服

16、務(wù)對象和目標市場 ?！?菲利普.科特勒 明確用戶導向，通過對目標客戶的調(diào)研，針對性的開發(fā)產(chǎn)品。高端客戶對于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、客服、物業(yè)質(zhì)量要求很高。要注意高端養(yǎng)老產(chǎn)品與一般養(yǎng)老產(chǎn)品，以及與商品房的區(qū)別。如：地理位置、住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要更符合老年人的特點和需求。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。更完備的生活配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育設(shè)施等。 要根據(jù)不同年齡段的目標客戶在產(chǎn)品設(shè)計時更多考慮他們不同的需求。如：55-70年齡段，70-80年齡段，80歲以上年齡段，生命最后階段年齡段，老年癡呆群體等等。 關(guān)注真正的購買者在意的價值點。 地理位置的遠近

17、生活、醫(yī)療、活動場所、娛樂等配套設(shè)施 環(huán)境、層高、道路、空間劃分、儲物空間、浴廁 私密性與安全性,產(chǎn)品研發(fā)管理：做好銷售銷售測試。,優(yōu)點：高端養(yǎng)老地產(chǎn)投入巨大，產(chǎn)品形式較新穎，創(chuàng)新度較高，做好銷售測試能有效規(guī)避風險，獲得來自消費者、市場最新的反饋，積累市場經(jīng)驗。 常用方法： 試住。高端養(yǎng)老地產(chǎn)客戶注重產(chǎn)品的性能、品質(zhì)、可靠性。要讓客戶相信新產(chǎn)品的價值，最好的辦法是讓客戶使用產(chǎn)品。如：”親和源老年公寓免費試住體驗活動” 組織實地考察。 參加房博會等展會?？捎^察到大量的客戶對新產(chǎn)品的興趣，還可進一步了解客戶對新產(chǎn)品特點、價格等的反應(yīng)。,市場進入策略,當前高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場處于生命周期初期，企業(yè)可根據(jù)

18、自身特點選擇適合自己的市場進入策略。 早期進入市場策略：即領(lǐng)先于其他企業(yè)而率先在市場上推出自己的產(chǎn)品。有高風險和不確定的因素。但早期進入市場能形成一種競爭優(yōu)勢，即能建立并提高高端養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘，防止?jié)撛诘母偁幷哌M入，從而在市場占據(jù)主導地位。早期在市場中贏得一定的忠實客戶，通過這些客戶又可能對其他潛在的客戶產(chǎn)生有利的影響，從而有利于建立強大的市場地位。 同期進入市場策略 ：即與其它企業(yè)同時或在十分接近的時間里將新產(chǎn)品推向市場。前提是消費者對一種新的品牌和產(chǎn)品沒有形成偏好之前，先進入者沒有來得及建立進入壁壘，稍后進入的企業(yè)與之前進入的企業(yè)是處于競爭平衡狀態(tài)的。此策略可以迅速針對對手的舉動采

19、取防御或進攻的措施，以此削弱對手的開發(fā)可能造成的潛在優(yōu)勢，從而贏得更大的市場。 晚期進入市場策略 ：即在競爭對手進入市場后，再將自己的新產(chǎn)品推向市場。這一策略可避免前期風險，又可學習對手的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)消費者的偏好，從而更好的改進新產(chǎn)品，找準目標市場，節(jié)約了潛在成本。,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場的營銷組合策略,產(chǎn)品策略：需求導向 價格策略：撇脂、滲透、加成 目前處于市場初期，價格上是選用撇脂戰(zhàn)略或是滲透戰(zhàn)略，取決于企業(yè)長期目標。 撇脂戰(zhàn)略可快速獲得高利潤，保證資金鏈的健康。 滲透戰(zhàn)略有利于企業(yè)在高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場長期地位的鞏固。經(jīng)驗曲線和規(guī)模經(jīng)濟導致的成本領(lǐng)先的企業(yè)適用本策略更有優(yōu)勢 渠道策略：謹慎選擇渠道

20、高端項目更適用企業(yè)直接推銷渠道和專業(yè)代理機構(gòu)代理銷售 對于高端項目，網(wǎng)絡(luò)營銷更多意義上是宣傳手段，提供項目認知度。 不適用房地產(chǎn)超市營銷等降低品牌形象的渠道。,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場的營銷組合策略,促銷策略：整合營銷。 重點在于選擇好拓展平臺和手段，建立起客戶體驗和滿意度，不斷擴大知名度。 選擇匹配高端定位和形象的廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣等手段。多渠道突出產(chǎn)品在環(huán)境、宜居、養(yǎng)老服務(wù)、社會化功能方面的優(yōu)勢。 請普通民眾、業(yè)界同行、政府官員、國際客人實地考察，提供“試住”。舉辦系列交流活動，與行業(yè)協(xié)會、專業(yè)機構(gòu)合作組織高端客戶參觀團購,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場拓展策略,有五種常見的市場拓展戰(zhàn)略。市

21、場拓展戰(zhàn)略的選擇依賴于市場本身的特征、各個市場的聯(lián)系、市場競爭狀況以及企業(yè)所具備的實力等條件。,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場拓展策略,高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場拓展流程,Your text in here,Your text in here,Your text in here,Your text in here,Your text in here,Your text in here,Text in here,Add your text in here,Add your text in here,高端養(yǎng)老地產(chǎn)常見拿地策略,投資參股：包括用資金入股也包括用土地入股，一方有錢沒地，另一方有地沒錢，用參股的方式來解決。用資

22、金參與開發(fā)項目，或者用資金與土地互換，而各自形成股權(quán)。如果有意進入高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場的開發(fā)公司的土地儲備就滿足不了大的資金需求，因此，就要尋找一些有資金的公司一起合作，然后轉(zhuǎn)換成為了前期開發(fā)。 收購有土地的公司：高端養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中常需要開發(fā)有價值的稀缺地段，如溫泉、風景區(qū)附近的稀缺地段。擁有土地的一方，可以就土地的使用權(quán)成立一個獨立的公司，然后由擁有資金的一方對擁有土地項目的公司進行收購，收購該公司的部分股權(quán)，當然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的，最后形成一個公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在我們現(xiàn)有的法律當中對土地的收購是要繳納契稅的，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅。可以避免繳納契稅與營業(yè)稅

23、，是近年來比較紅火的一種方式。,高端養(yǎng)老地產(chǎn)常見拿地策略,與擁有土地資源的企業(yè)或項目合作：這種合作實際上既是一種強強的聯(lián)合，也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用，按現(xiàn)在我們國家的法律是允許的。 例：奧古新諾頤養(yǎng)中心。由德國著名的奧古斯汀養(yǎng)老院與上海龍君置業(yè)有限公司共同出資。 與擁有開發(fā)土地的公司合作：幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發(fā)公司，當開發(fā)商與他們合作的時候，也會獲得大量的土地的資源。 憑借品牌連鎖拿地：開發(fā)商憑借有影響力的品牌或成功模式從原來的發(fā)祥地拓展到異地去發(fā)展，肯定比硬碰硬在市場上拿地有意義得多。 利用政府公共項目拿地：如開發(fā)商往往主

24、動向地方投資道路、管網(wǎng)、廣場、綠地公園等看似不掙錢的市政項目，在贏得地方政府信任的同時，也為獲取區(qū)內(nèi)成片土地及鄰近區(qū)域地塊的開發(fā)權(quán)奠定了基礎(chǔ)?；蜷_發(fā)商在開發(fā)高端養(yǎng)老地產(chǎn)同時，單獨開發(fā)一部分中低端養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為拿地的附加條件。,多元化融資渠道包括公司和項目兩個層面的融資平臺，兩層融資平臺的建立才能形成全面的融資能力,外部融資,內(nèi)部管理,合作開發(fā),信托,股市,房地產(chǎn)基金,銀行,房地產(chǎn)商,公司層面,項目層面,房地產(chǎn)基金,上市的手續(xù)繁雜、審批冗長，使一些國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不愿再等待，紛紛加入了借殼的上市的行列。其方式有三：,滬深股市目前正在掀起房地產(chǎn)公司借殼熱，尤其是最近一段時間，已經(jīng)有多達幾十家房地

25、產(chǎn)公司通過借殼成為了上市公司,第一種形式是對ST公司的重組 東方證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員王樹娟說，通過“資產(chǎn)重組增發(fā)”而借殼ST公司上市，這是大型地產(chǎn)集團參與ST公司股改的主要動力所在。不少特別處理公司的股權(quán)分置改革是通過房地產(chǎn)公司入主而解決的，比如說GST環(huán)球、*ST濟百、*ST煙發(fā)等。,第二種形式是利用G股公司再融資的機會借殼 相關(guān)各方以房地產(chǎn)公司股權(quán)認購上市公司定向增發(fā)的股份，是恢復(fù)再融資以來非常搶眼的市場表現(xiàn)。除了那種整體上市時引入房地產(chǎn)公司的定向增發(fā)外，相關(guān)各方還競相用旗下房地產(chǎn)公司去認購上市公司定向增發(fā)的股份，比如說G天創(chuàng)、G迪馬、G冠城等。,第三種形式是純粹的借殼 新洲集團有限公司借殼上市的想法由來已久，收購哈高科時被國資委以不符合相關(guān)政策為