商業(yè)概念及商業(yè)定位策劃

1、Dalian Program & Commerce Plan Resolution 大連項目商業(yè)概念策劃提案,目錄,一、商業(yè)概念導入 二、大連項目商業(yè)概念定位 三、大連項目概念規(guī)劃和設計建議,商業(yè)概念導入,全面了解業(yè)態(tài)是項目商業(yè)制勝關鍵之一,17種新型業(yè)態(tài),購物中心,大型超市,專業(yè)店,專賣店,食雜店,便利店,折扣店,超市,倉儲會員店,百貨店,家居建材店,郵購,網(wǎng)上商店,自動售貨亭,直銷,電視購物,電話購物,零售業(yè)態(tài),零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同經(jīng)營形式。,業(yè)態(tài)分類,劃分依據(jù)：按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點，按照經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務 功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固

2、定營業(yè)場 所等因素進行劃分具體業(yè)態(tài)區(qū)。,零售業(yè)態(tài)概念解析,商業(yè)概念導入,商 圈,也稱商業(yè)圈是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。,商圈大小,一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素。,六大因子 考量,規(guī)模,業(yè)種,業(yè)態(tài),消費習慣,交通條件,商圈競爭,商圈大小關鍵因子,商業(yè)概念導入,業(yè)態(tài)商圈的界定和各業(yè)態(tài)店商圈輻射,邊緣商業(yè)圈,次級商業(yè)圈,商圈的容量是商業(yè)業(yè)態(tài)店生存風險系數(shù),中心商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的55至70 次級商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的15至25 邊緣商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客,中心商業(yè)圈,商業(yè)概念導入,商圈層次的界定,美國學者威廉雷利提出的雷利

3、法則，也可稱為“零售引力法則(定律)”。,商業(yè)概念導入,他認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。 （以汽車為交通工具）,店鋪商圈界限判斷坐標,自身客流,商業(yè)概念導入,派生客流,分享客流,商業(yè)客流規(guī)律,三種客流的大小比例決定銷售額比重結(jié)構(gòu)圖,項目商業(yè)概念定位,項目商業(yè)定位策略,市場互補,與大規(guī)模居住區(qū)進行配套,動態(tài)市場,以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領跑商圈、引導消費觀念 以物美價廉、品種齊全服務社區(qū),商業(yè)定位導入,項目商業(yè)定位策略,商業(yè)消費層次功能元素層次組合導入,第一重： 基本消費及服務功能,第二重： 舒適性消費及服務功能,第

4、三重： 外延輔助型消費及服務功能,第四重： 商業(yè)/社會/文化交流的消費及服務功能,第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級市場、常規(guī)服務設施等 第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點旅館、夜總會、俱樂部等 第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等 第四重：大型商業(yè)活動中心、社會活動舞臺、傳統(tǒng)文化交流基地和空間,商業(yè)概念定位,選擇以購物、休閑、餐飲、娛樂于一體， 服務大社區(qū)的全新商業(yè)模式,項目商業(yè)定位策略,社區(qū)商業(yè)“Community” 法國社會學家卡.滕尼斯于1882年首先提出。 1938年費孝通先生對應創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成

5、的相對獨立的社會共同體。,方案一,引入社區(qū)商業(yè)概念,地域,人口,區(qū)位,結(jié)構(gòu),社會心理,社區(qū)商業(yè)5大要素,概念導入,項目商業(yè)定位策略,指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。,概念內(nèi)涵界定,社區(qū)商業(yè),它的服務人口一般在5萬以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在35萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。,是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。,項目商業(yè)定位策略,商圈范圍 服務本居住社區(qū)和大社區(qū) 大社區(qū)規(guī)模較大100萬平方米,+,底鋪形態(tài) 底鋪形態(tài) 獨立

6、單體形態(tài),社區(qū)商業(yè)布局與結(jié)構(gòu)形態(tài),住宅區(qū)內(nèi) 多點式商業(yè),住宅區(qū)周邊 沿街商業(yè),住宅區(qū)分離 獨立集中商業(yè),+,社區(qū)商業(yè)面積配比建議,商業(yè)面積配比原則 按照商業(yè)比例黃金分割原則 獨立集中商業(yè)與分散商業(yè)面積遵守比例大約為 60%：40%,建議總商業(yè)面積為： 5萬平方米左右,集中商業(yè)：3萬平方米左右 臨街商業(yè)：1.2平方米左右 點式商業(yè)：0.8萬平方米左右,配比原則,項目商業(yè)定位策略,規(guī)劃設計兩個必備基本點：,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設計,社區(qū),服務為本,靈活第一,經(jīng)營項目關系到 日常生活所需項目,項目商業(yè)定位策略,2,3,4,1,三種商業(yè)規(guī)劃模式建議： （1）沿街設計模式； （2）區(qū)內(nèi)半開放泛會所模式； （3）

7、獨具特色人、商分流模式。,社區(qū)底商須高、大、全、采取功能分區(qū)有便于統(tǒng)一管理；配套設施檔次高中央空調(diào)、樓宇智能化、智能化設備；超前的千兆以太網(wǎng)和預應力結(jié)構(gòu)技術智能化和任意分割空間；配備車位。,超前、靈活、自用分割。,社區(qū)商業(yè)形態(tài)與社區(qū)規(guī)劃定位相吻合，小區(qū)底商、商業(yè)街、泛商鋪的設計規(guī)劃以小區(qū)整體風格為基礎。,設計特色,大型社區(qū)商業(yè)模式的規(guī)劃設計特色建議,項目商業(yè)定位策略,集中購物、休閑、娛樂、綜合服務與一體的立體大型商業(yè)社區(qū) 發(fā)揮“家的延伸”作用滿足現(xiàn)代個性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間需求,社區(qū)商業(yè)功能定位,項目商業(yè)定位策略,1） 業(yè)態(tài)配置：適當設置大型超市、專賣店以及超市、便利店、專業(yè)店、食雜店、等生

8、活服務等網(wǎng)點；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè)業(yè)態(tài)。 2）業(yè)態(tài)店布置原理 業(yè)態(tài)模擬原理- 模仿新加坡社區(qū)商業(yè)配置原理 我國商業(yè)配置 一是1000-1200套住戶配套建設一個鄰里商店規(guī)劃的街坊級 二是6000-8000套住戶配套建設一個鄰區(qū)中心規(guī)劃的居住小區(qū)級 三是40000-60000套住戶配套建設一個新鎮(zhèn)中心規(guī)劃居住區(qū)級或居住地區(qū)級,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位,項目商業(yè)定位策略,鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品品商店和餐廳。一個典型的鄰里中心設置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1 家菜市場、1-2臺自動提款機。必備功能有：診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所

9、、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。 以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。 社區(qū)商業(yè)主要必備12個基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。使居民生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完善。,依據(jù)以上原理模擬業(yè)態(tài)店配置如下,普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。,規(guī)劃的居住小區(qū)級商品組合,規(guī)劃的街坊級商品組合,整個社區(qū)商業(yè)商品組合,規(guī)

10、劃居住區(qū)級或居住級商品組合,項目商業(yè)定位策略,街區(qū)園林化景觀設計、創(chuàng)造“街區(qū)價值”擊活社區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè)特色建議,特色建議,強調(diào)社區(qū)文化、休閑、娛樂、餐飲與一體。,采用大中型社區(qū)商業(yè)模式為主導，沿街團組式布置模式 改變傳統(tǒng)臨街,項目商業(yè)定位策略,“商業(yè)公園”起源于美國，是盛行歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，也是“Town-center”的概念延續(xù)。從地域位置上看，通常位于城市核心商業(yè)區(qū)的梯次外延，即衛(wèi)星城商圈。,引入購物公園概念,方案二,概念導入,項目商業(yè)定位策略,概念內(nèi)涵,形成開放的城市商業(yè)休閑廣場。具有強烈的生態(tài)性與休閑性?！白沓鞘形拿鳎w會山林之趣”,有別于城市廣場、傳統(tǒng)商

11、業(yè)網(wǎng)點MALL 、等，購物公園注重生態(tài)、人、商業(yè)的交融性與互動性，強調(diào)生態(tài)、人和商業(yè)的三者組合。,項目商業(yè)定位策略,引入購物公園前提,為市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、交通便利的公共商業(yè)空間和活動場所，具有文化性、平民性和休閑性的特色。,新一代商業(yè)中心，在商業(yè)設施構(gòu)建、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)業(yè)種搭配等方面商業(yè)中心實現(xiàn)升級。,對娛樂、休閑和回歸自然的追求。逐漸模糊商業(yè)、居住和購物之間界限。,項目商業(yè)定位策略,商業(yè)公園功能定位,集購物、休閑、娛樂、餐飲與一體，注重與自然、環(huán)境和諧，具有文化性、平民性和休閑性立體大型公園社區(qū)。,商業(yè)公園業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)配置有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖超市、主題百貨、獨立商鋪、專賣店和主

12、題概念店等多業(yè)態(tài)；同時又購物中心、購物廣場等大型業(yè)態(tài)配置。,項目商業(yè)定位策略,購物公園規(guī)劃四大原則,原則一,原則二,原則三,原則四,室內(nèi)商業(yè)室外化,商業(yè)形態(tài)風情化,沿街形態(tài)戲劇化,零售商業(yè)獨立最大化,商業(yè)公園商業(yè)布局和規(guī)劃,項目商業(yè)定位策略,購物公園具體規(guī)劃設計,整個商業(yè)規(guī)劃,對外 三種 風格 類型 公園 商業(yè),一條 生態(tài) 商業(yè) 街,對內(nèi) 的社 區(qū)內(nèi) 部商 業(yè),項目商業(yè)定位策略,位于項目東北角。將此商業(yè)公園和規(guī)劃路打通，使本區(qū)域內(nèi)人群聚集于此，以帶動地塊的商業(yè)價值。也使項目南部生態(tài)商業(yè)街與整個板塊連接，從而使商業(yè)街變活。形式以購物休閑廣場與生態(tài)植物相結(jié)合的方式。,三大商業(yè)公園,回歸自然的環(huán)境使

13、室外空間與室內(nèi)空間渾然一 體，形成集中式商業(yè)中心與周邊環(huán)境的連續(xù)過 渡，也為顧客提供了一個與戶外接近的媒體。,公園式商業(yè),相對于前兩個公園商業(yè)，此公園更強調(diào)其對外 的功能。同時，廣場上設置生態(tài)型標志性建筑， 形成開發(fā)區(qū)的城市圖騰。,中心商業(yè),點式商業(yè),項目商業(yè)定位策略,以迅速聚集人氣，提升本項目 的關注度為考量基礎大型休閑 浴場，包括餐飲、休閑娛樂、 洗娛等商業(yè)形態(tài)。,三大商業(yè)公園,以對區(qū)域商業(yè)的補充和對 本項目一期居住需求的配 套為考量基礎中型餐廳、 花店、娛樂卡拉OK量 販店、超市等。,業(yè)態(tài)業(yè)種選擇,項目商業(yè)定位策略,以休閑娛樂為主題，營造上?！靶绿斓厥健钡娘L情街與休閑廣場。在極大的提高商

14、業(yè)集合體品質(zhì)的同時，也成為人群樂于到達的時尚場所。,特色餐廳 百草園、素食店等 特色酒吧 寶萊娜、1931、LUNA等 風情餐廳 拉丁餐廳、俄羅斯餐廳、東南亞餐廳等 服飾品牌店 運動品牌（NIKE等）班尼路、堡獅龍等 特色店 電影海報店、古玩店等 快餐店 KFC、賣當勞等,一條生態(tài)商業(yè)街,業(yè)態(tài)業(yè)種選擇,項目商業(yè)定位策略,可在每個組團之間規(guī)劃底商，也可在每個組團內(nèi)部規(guī)劃獨立的商業(yè)形態(tài)。其功能主要是服務于社區(qū)內(nèi)部住戶。,社區(qū)內(nèi)部商業(yè),臨街底鋪,社區(qū)中心,形式：,是指為市民日常生活提供必要服務的各類行業(yè)，包括洗染、沐浴、理發(fā)、照相彩擴、票務、維修、住房中介等，是指保證該級商業(yè)正常經(jīng)營，發(fā)揮基本服務功

15、能的配套輔助行業(yè)。,生活服務配套行業(yè),項目商業(yè)定位策略,創(chuàng)新制勝設計建議,創(chuàng)造娛樂世界,擯棄傳統(tǒng) 功能布局,精心營造 獨特情調(diào),休閑、購物、娛樂、飲食等,體現(xiàn)自然與商場的完美結(jié)合。室內(nèi)外、地面、屋頂和平臺綠化渾然一體。,擯棄傳統(tǒng)商業(yè)沿大街的布置方式，分塊，統(tǒng)籌規(guī)劃整體布局，以商業(yè)街為紐帶，聯(lián)系商業(yè)區(qū)。,建議商業(yè)街定向招商，經(jīng)營流行服裝、飾品、手工藝品、精品圖書、雜志、音像、書吧、網(wǎng)吧、養(yǎng)生吧。,概念規(guī)劃&設計建議,全封閉式步行街（室內(nèi)步行街與室外步行街）：以休閑為主，購物為輔助。 半封閉式普通商業(yè)街：以購物為主，休閑為鋪。,整體規(guī)劃&設計建議,商業(yè)街界定與分類,商業(yè)街布局設置應結(jié)合社區(qū)規(guī)劃、小

16、區(qū)景觀設計、交通網(wǎng)絡設計統(tǒng)籌考慮，可以將其作為一個景觀點（或景觀帶）來設定。 商業(yè)街突出給客戶留下一定的安全逗留空間，聚集人氣 商業(yè)街注重當?shù)匚幕茉欤w現(xiàn)不同分格主題，利于經(jīng)營。,商業(yè)街設計關鍵,商業(yè)街設計建議,1）商業(yè)街人性化 長度：米是黃金長度，米有點酸、米筋疲力盡。 150米200米需要休息，動空間在4平方米舒適，2.5平方米有點擠，1平方米摩擦。 設計主題、不同形態(tài)的中庭，一個調(diào)節(jié)的景點，是一種形態(tài)的轉(zhuǎn)換。這樣的中庭也是一個人流的蓄水池。 2）商業(yè)街的多樣性,整體規(guī)劃&設計建議,商業(yè)街規(guī)劃設計建議,現(xiàn)在的步行街有15種功能和60種業(yè)務,多元化,門面裝修、街景設計、雕塑小品、標志性建筑

17、,個性化,展覽展示廳,信息匯聚,與社區(qū)居民需求相適應，距離適中，靠近社區(qū)進出口設點，中心內(nèi)各點布局都要方便顧客。 注重人商分流模式：住宅與商業(yè)之間通過一條綠化帶明顯隔離等措施 注重住宅的安靜與商業(yè)嘈雜的獨立性。 街區(qū)園林化景觀設計,整體規(guī)劃&設計建議,社區(qū)臨街商業(yè)街建議,整體規(guī)劃&設計建議,獨立商業(yè)步行街建議,最吸引人流的布局設計 規(guī)避商業(yè)嘈雜，喧鬧和住宅寧靜、幽雅需求帶來的矛盾。 要充分考慮小區(qū)住戶的方便性以及人氣的自然聚集。結(jié)合小區(qū)景觀設計和網(wǎng)路設計,結(jié)合當?shù)氐臍v史文化 從生活習慣出發(fā)，配 備與消費休閑品位一致的設施,準確的功能定位 除了傳統(tǒng)生活基本要求以外，更注重挖掘個案所處大環(huán)境的文化

18、底蘊。 文化需求出發(fā)進行定位,演繹未來生活品位 全新的商業(yè)模式與與品質(zhì)生活，購物成為生活情趣、商業(yè)遍染人文,全新的“洋流學說”理論在人流匯集中應用,洞察投資環(huán)境 周邊商業(yè)環(huán)境氛圍的塑造,技巧1,技巧2,技巧3,技巧4,技巧5,技巧6,集各種零售業(yè)、娛樂、餐飲及休閑于一體，滿足人們各種需要的、對購物者充滿吸引力的購物、休閑地點。,整體規(guī)劃&設計建議,購物中心界定,SHOPPING CENTER,MALL,or,購物中心規(guī)劃設計建議,區(qū)型（中型）：出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。 區(qū)域型（大型）出租

19、面積在1.5萬7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口為20萬人以上，停車位約10005000輛。 超區(qū)域型（超大型）出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店有35家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。 超級型（SHOPPING MALL）出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家居主力店等36家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至幾千萬人不等，停車位數(shù)量在10000輛左右或更多。,整體規(guī)劃&設計建議,規(guī)模界定,主力店租戶百貨主力店（如西爾斯、梅西、春天、賽特等），超

20、市主力店（如沃爾瑪、家樂福、麥德隆等），家居類主力店（如宜家、百安居、HOME Depot等）給予了主力店（如加拿大IMAX等）。 半主力店租戶運動店品、服裝旗艦點、書店、音像店等。 娛樂、餐飲設施諸如玩具反斗城等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基的西式餐點、熱帶雨林主題餐廳、Hard Rock硬石酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設施。 專賣店包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放圃趦?nèi)的各種專賣店品牌。,整體規(guī)劃&設計建議,商品組合設計,整體規(guī)劃&設計建議,規(guī)劃設計整體原則建議,商業(yè)功能的獨立獨立于公寓、寫字樓，體現(xiàn)商業(yè)功能,整體 原則,設計布局“可視性”外部空間和內(nèi)部空間可視性，方便識別,娛樂、文化價值充分體現(xiàn)

21、購物中心特性，為顧客體現(xiàn)人性關懷,保守選擇新技術安全性是購物中心前提，有選擇利用新技術,主力店功能多元化 化解招商風險,目前建筑平面設計，結(jié)合歐美發(fā)展成功案例，個性比較鮮明，有風車形、啞鈴形、十字形、L形、S性、Y形、米字形,整體規(guī)劃&設計建議,平面設計建議,單層建筑,平面式購物中心,采用多層結(jié)構(gòu),垂直式購物中心,最大限度降低周邊交通的影響；停車場的出入口需要盡量離開交通交叉口100180米距離；要能通過外部交通設計，實現(xiàn)所在地段交通的均勻分布。 內(nèi)部交通設計的要求；方便高效的停車泊位；內(nèi)部環(huán)路尤其重要；有效引導步行人流；人、車、物流分流。,整體規(guī)劃&設計建議,交通路線設計建議,停車設計建議,

22、對于型、型、方型和條型購物中心，顧客停車場應設在正面，女士們不喜歡將車停在后面，尤其是晚上； 貨運區(qū)域和工作人員停車區(qū)域必須在后面； 盡量避免使用雙層式停車場，既不方便又不經(jīng)濟，但是由于地價昂貴，仍有一些購物中心采用雙層停車場； 停車場要清楚地畫上車位線，并保證有恰當?shù)墓饩€； 從停車場到購物區(qū)的人行道，要使顧客感到方便、舒適； 每一停車位的最佳面積是2.5寬和6.5米長。,設立中庭廣場以及其他公共活動區(qū)開放程度越高，聚集人氣。 內(nèi)部步行街的平面設計：長度應控制在600米以內(nèi)，主步行街的寬度通常1218米，此步行街的寬度通常不低于6米。,整體規(guī)劃&設計建議,內(nèi)部動線設計建議,整體規(guī)劃&設計建議,規(guī)模界定,超市規(guī)劃設計建議,入口一般位于設在顧客流量大、交通方