20XX年上半年深圳市二手樓市報(bào)告——空間巨大

1、20XX年上半年深圳市二手樓市報(bào)告空間巨大一、需求旺盛，漲幅上揚(yáng)20XX年上半年，二手樓買賣仍是深圳房屋銷售市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。深圳二手樓市場(chǎng)繼20XX年的旺市，20XX年需求依然旺盛，交易活躍，價(jià)格持續(xù)小幅上揚(yáng)。二手住宅方面，羅湖、福田、南山的仍然是主戰(zhàn)場(chǎng)，三個(gè)區(qū)的成交量占全市總成交量的大部分份額，成交均價(jià)分別為6000元平方米、8105元平方米、6200元平方米，成交主要以二房、三房為主。據(jù)世華地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，20XX年上半年，深圳二手樓交易價(jià)格總水平比上年上漲5，漲幅高于同期商品房的價(jià)格漲幅，其中，二手樓住宅交易價(jià)格上升4，商服物業(yè)交易價(jià)格上升3。從上半年兩個(gè)季度二手樓交易價(jià)格總水平走勢(shì)看，呈現(xiàn)逐

2、季小幅上升態(tài)勢(shì)，二手樓住宅和非住宅價(jià)格走勢(shì)不一致，住宅物業(yè)兩個(gè)季度的價(jià)格漲幅依次為6、4，商服物業(yè)的價(jià)格漲幅依次為2、4。二、政策調(diào)控，樓市清流20XX年3月，深圳市政府整頓市容環(huán)境梳理行動(dòng)的開(kāi)展，使得市容、市貌得到凈化和改善，許多積壓空置商品房得到消化，二手樓市場(chǎng)也因此進(jìn)一步活躍。20XX年3月16日，央行宣布上調(diào)個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；并將房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20提高到30。20XX年4月4日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告，發(fā)布“禁籌令”。

3、深圳開(kāi)發(fā)商迅速作出反應(yīng)，陸續(xù)為客戶辦理全額退還誠(chéng)意金手續(xù)。20XX年5月11日，建設(shè)部等七部委出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)。明確提出自6月1日后，個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)手的將全征營(yíng)業(yè)稅。20XX年6月1日，七部委政策實(shí)施。深圳二手樓市成交量應(yīng)聲萎縮三成，進(jìn)入新政策的消化期。更多市民持幣觀望，20的豪宅炒家退市。在“地產(chǎn)新政”影響下下，規(guī)范市場(chǎng)、打擊投機(jī)、健康發(fā)展成為全國(guó)樓市主流。深圳二手樓市更趨理智、冷靜。三、深圳樓市，無(wú)拐點(diǎn)6月1日，成為今年上半年度深圳二手樓市的分水嶺。此前，深圳市場(chǎng)的運(yùn)行平穩(wěn)，二手樓成交宗數(shù)與去年同比呈小幅下跌狀態(tài)，跌幅為2,成交單價(jià)與去年同比下跌狀態(tài)，跌幅為2,

4、成交面積與去年同比上升狀態(tài)，漲幅為46。6月份起，調(diào)整營(yíng)業(yè)稅的政策正式實(shí)施，深圳二手市場(chǎng)明顯發(fā)生變化。據(jù)世華地產(chǎn)6月1日至6月15日數(shù)據(jù)顯示，截至6月19數(shù)據(jù)顯示，世華地產(chǎn)一手樓市場(chǎng)的成交量和租賃成交數(shù)和以往相比均無(wú)太大的變化，但二手樓買賣的成交數(shù)量比以往有了較大幅度的下滑，尤其住宅部生意冷淡，成交數(shù)量?jī)H為上月同比的65。6月16日起，政策風(fēng)浪波及力度逐漸小去，二手樓市開(kāi)始恢復(fù)活力，成交數(shù)量與上月同比持平，略有下跌；其中商業(yè)部業(yè)務(wù)由于明確不受營(yíng)業(yè)稅政策影響而基本恢復(fù)活躍程度。在全國(guó)一片“跌”聲中，深圳二手市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中顯現(xiàn)出巨大的承受能力與發(fā)展空間。四、戶型變大，買家年輕據(jù)世華地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，

5、今年第一季度，世華地產(chǎn)住宅部成交數(shù)量比去年上升33多，突破歷史新高。第二季度的4、5月份比較活躍，每月成交逾600宗，成交戶型也多二房、三房為主，占總數(shù)的80，小戶型與大戶型的成交比例也由過(guò)去的4：6改變?yōu)?：7。豪宅市場(chǎng)方面，年前買家居多，成交量活躍，年后成交速度放慢。6月1日，七部委意見(jiàn)正式實(shí)施。調(diào)整營(yíng)業(yè)稅的政策使得行情下跌，觀望徘徊者居多，6月份上半月業(yè)務(wù)萎縮35；下半月起，樓市各方接受政策，照常實(shí)行交易，房?jī)r(jià)也未因政策下調(diào)，保持平穩(wěn)堅(jiān)挺，但成交宗數(shù)仍未完全恢復(fù)至6月之前狀態(tài)。對(duì)于短期投資者來(lái)說(shuō)，兩年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓將按售價(jià)全額征收營(yíng)業(yè)稅，從而減少了投資的利潤(rùn)空間。不少人因此選擇了收益率高

6、的長(zhǎng)期投資產(chǎn)品，地段優(yōu)秀、片區(qū)成熟的二手住宅，成為熱點(diǎn)市場(chǎng)。如皇崗片區(qū)，往來(lái)與居住的香港人較所，租金回報(bào)率高，吸引不少投資客，成交價(jià)格也明顯上揚(yáng)。如金港豪庭，成交單價(jià)已由去年的8000升至9000多了，目前放盤的業(yè)主叫價(jià)已達(dá)到10000平米；皇庭世紀(jì)，也漲至7000多平米；皇御苑，租單非?；钴S，單價(jià)達(dá)4050平米，租金回報(bào)很高。此外，香蜜湖片區(qū)成為多次置業(yè)者的重點(diǎn)選擇區(qū)域。香蜜山、熙園、水榭花都、香域中央等，樓盤質(zhì)素高，環(huán)境及配套好，又是成熟的大型社區(qū)，成為成功人士換房時(shí)的首選。而昔日熱鬧非凡的八卦嶺卻日漸冷清，成交量與過(guò)去相比少了很多。活躍了十幾年的八卦嶺在今天以“三多一少”著稱：小戶型多、

7、投資者多、賣家多、用家少。很多人都搬移到居住環(huán)境好、社區(qū)配套好的南山、福田區(qū)其他地方。這也說(shuō)明了深圳樓市的消費(fèi)者對(duì)樓盤綜合質(zhì)素的要求已達(dá)更高層面，而市場(chǎng)信息透明度極高的深圳樓市，也滿足了各方面的需求。據(jù)世華地產(chǎn)調(diào)查顯示，目前樓齡在5年內(nèi)的物業(yè)最受歡迎，此類物業(yè)與樓齡在10年以上的物業(yè)相比，綜合指標(biāo)、戶型、配套設(shè)備等有明顯改善。另外，買家年輕化，也成為今年上半年的一大亮點(diǎn)。與過(guò)去兩年相比，買家的平均年齡大多在3035歲之間。而現(xiàn)在的買家們已漸顯年輕之趨，2333歲的買家已占55以上。反映出深圳樓市機(jī)會(huì)較多，深圳人的消費(fèi)能力已明顯增強(qiáng)，吸引了更多人的投資和發(fā)展。世華地產(chǎn)分析，深圳房?jī)r(jià)下調(diào)不大，深圳

8、流動(dòng)人口多，住房需求剛盛，樓市前景非常良好。五、商服物業(yè)走勢(shì)穩(wěn)健與住宅部相比，商業(yè)未受政策太大沖擊。據(jù)世華地產(chǎn)今年上半年商業(yè)部成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商服物業(yè)買賣單與去年同比明顯增多，由2成升至4成；其中自用和投資都有，投資型用途占總體的34,達(dá)7成多；客戶大多看好地段及環(huán)境好、成交金額較大、收租集中的物業(yè)。在市場(chǎng)細(xì)分上，香港人普遍鐘情地鋪，因此回報(bào)率穩(wěn)且高；而寫字樓、廠房的客戶以本地客為主，潮汕客居多。商鋪方面，投資回報(bào)率達(dá)8個(gè)點(diǎn)以上的商鋪?zhàn)顬閾屖?，如華強(qiáng)北，人流集中，生意旺盛，租價(jià)均達(dá)1000元平米。而華強(qiáng)北的賽格廣場(chǎng)，使用率為50，即20XX平米，價(jià)格雖然很高，但其已形成有效的銷售效應(yīng)，

9、往來(lái)客源穩(wěn)定，因此成交也非常之旺。東門商鋪?zhàn)鈨r(jià)與華強(qiáng)北相同，但活躍程度大不一樣，東門主要以服裝銷售為主，回報(bào)高的鋪位，業(yè)主不舍得放，市場(chǎng)上流通的，大多成交不活躍，因而影響了成交數(shù)量。此外，今年以來(lái)南山區(qū)商鋪上升空間明顯加大，租金上漲也很快，從去年的200平方米升至今年的250300平米；其次是寶安的商鋪，也逐漸為客戶看好并集中投資。寫字樓方面，中心區(qū)交投兩旺，成為最大熱點(diǎn)。中心區(qū)價(jià)格上漲速度加快，租價(jià)已超過(guò)去年的8085平方米，如卓越、九洲創(chuàng)展及報(bào)業(yè)大廈等租價(jià)今年上半年已達(dá)110120平方米，售價(jià)也從去年的10000平方米增至120XX平方米，漲幅頗高?？蛻暨x擇中心區(qū)大多因其有清晰的CBD概念

10、，地段佳，樓盤品質(zhì)好。其次，租金平穩(wěn)的車公廟，寫字樓成交也非常活躍。廠房方面，今年上半年呈現(xiàn)出三大主要板塊：1、南山廠房。這一片區(qū)為世華地產(chǎn)所壟斷市場(chǎng)，8成以上為世華所成交。世華地產(chǎn)南山同事熟悉當(dāng)?shù)貜S房，且客源多，世華南山同事每人有超過(guò)10個(gè)廠房客戶，只要有盤源放出，就會(huì)聯(lián)系到大批的客戶前來(lái)，因此形成壟斷市場(chǎng)。加上很多南山客戶是世華的老客戶，投資回報(bào)率高，也加強(qiáng)了他們對(duì)世華品牌及服務(wù)的信心。2、泰然廠房。盡管其使用期1988年起開(kāi)始，50年使用權(quán)，但其成交價(jià)格也一直處于上升勢(shì)頭。泰然廠房去年成交的最高價(jià)為3800平方米，今年上半年已突破4000平方米，并向4200平方米攀升。3、天安車公廟廠房。車公廟的老廠房，如天經(jīng)、天濟(jì)、天發(fā)、天達(dá)大廈，今年上半年的成交均價(jià)已由去年的4500平方米升至5000平米；有的投資客將其廠房整層買下，一分為二，按寫字樓格局每100200平方米為一個(gè)單位重新裝修后出租，租金由裝修前的30平方米增至5055平方米，回報(bào)率很高，10年內(nèi)就可收會(huì)成本。對(duì)很多電子、物流行業(yè)的小企業(yè)來(lái)說(shuō)，車公廟物業(yè)管理費(fèi)僅23元錢，且可自裝空調(diào)，地段良好，租金不貴，很有吸引力。世華地產(chǎn)認(rèn)為，此次中央出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)商服物業(yè)很有好處。商服物業(yè)屬于高端物業(yè)，非普通投資，動(dòng)輒上百萬(wàn)元，且首付高達(dá)4成，與住宅物業(yè)相比需要更多現(xiàn)金流，滿足高端客戶的投資需求；其次，商服物