萬科經濟測算指標

1、項目可行性論證-經濟測算指標體系（試行,問題,1、項目利潤是怎樣計算出來的,2、房地產經營需要哪些要素投入,3、什么樣的房地產項目才是好項目,項目凈利潤 =銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅 （期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用,土地、資金、人力資源、技術、品牌,投入少、回報高、見效快,一、應用標準測算報表體系的必要性,項目決策科學化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。 項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查,主要基于以下需要,報表格式、指標計算不統(tǒng)一 報表格式多樣、指標不完整、信息不完全。 評價指標不能完整反映項目經營情況 過去主要計算投資回報率

2、、銷售利潤率指標,原項目測算的弊處,二、新的可行性論證經濟指標體系的特點,將動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結合 動態(tài)指標 -考慮資金時間價值 靜態(tài)指標 -不考慮資金時間價值 將指標分為核心指標和參考指標 核心指標：主要指標，反映核心收益能力 參考指標：反映某一個方面或作補充說明,包括以下四項,除整體指標外增加了單項指標 如：資金峰值比例；地價支付貼現比； 啟動資金獲利倍數。 運用函數工具和公式鏈接簡化計算 如：凈現值（NPV）函數； 內部收益率（IRR）函數； 測算要素的彈性調整,資金的時間價值： 資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復利；貼現；

3、現值；終值 資金成本：使用資金要支付代價 銀行借款 ： 按利率計付利息 股東投入： 交付利潤,三、資金的時間價值,單利終值計算: S = P（1 + i*t ) 單利現值計算: p =s * (1- i*t ) n 復利終值計算: S = P（1 + i ) -n 復利終值計算: p = s（1 + i,問：第1年年初存入100元，利率10%，分別 按單利和復利計算，兩年后其終值多少,四、現金流量與凈流量、凈現值,現金流量：指項目投資、出售引起的現金流入、現金流出的數量。 現金凈流量：指一定時期現金流入量與現金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。 凈現值：指未來資金流入的

4、現值與資金流出的現值的差額,萬科城市花園項目概況： 總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元； 4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米,五、現金凈流量與利潤的關系,利潤是按照權責發(fā)生制確定的分期損益 現金凈流量是根據收付實現制確定的分期損益。 可行性研究中，現金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。 在整個投資有效年限內，項目利潤總計與現金凈流量是相等的。應用現金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案,六、項目可行性論證經濟指標體系,核心指標 1、內部收益率 使累計凈現值為零的貼現率 2、銷售凈利率 項目凈利潤/銷售收入100,參考指標 3、總投資回報率

5、 項目凈利潤/項目總投資 100% 4、銷售毛利率 項目利潤/銷售收入100% 5、獲利指數 現金流入現值/現金流出現值 6、資金峰值比例 資金峰值/項目總投資 7、地價支付貼現比 各期支付地價現值之和/地價總額 8、啟動資金獲利倍數 項目凈利潤/啟動資金,六、項目可行性論證經濟指標體系,6-1、內部收益率（IRR,內部收益率： 是指能夠使未來現金流入量的現值等于未來現金流出現值的貼現率。簡單說就是使投資方案累計凈現值等于零的貼現率。 內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。 內部收益率體現了項目本身即內在的收益水平或獲利能力，是項目內在的投資收益率，本質上是一

6、個貼現率,萬科城市花園項目,6-2、銷售凈利率,銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100% （項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅,為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標？ 以銷售收入為基數，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本； 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？ “回報”是稅前利潤還是稅后利潤

7、,6-3、總投資回報率,總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資100% （項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用,總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應用度越小,6-4、銷售毛利率,銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入100% （項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加,銷售毛利率的意義： 在于體現了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。 銷售毛利率和銷售凈利率的關系： 銷售毛利率 - 銷售凈利率=銷售稅、費率,6-5、獲利指數（現值指數,現值指數可以理解為1元原始投資渴望獲

8、得的現值凈收益?，F值指數反映了投資的效率。 計算現值指數必須預先確定一個貼現率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產收益率的要求我們將貼現率為10%。 現值指數1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現值指數1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。 如果以內部收益率作為貼現率，則現值指數=1,獲利指數 = 現金流入現值/現金流出現值,萬科城市花園項目,萬科城市花園項目測算,6-6、資金峰值比例,資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負向凈現金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。 資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。 資金峰值比例反映

9、了項目資金峰值占總投資的比例關系,資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資,萬科城市花園項目測算,資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資 =15000/（28000+59500） =17,6-7、地價支付貼現比,本指標反映地價支付的快慢。 土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現值才是該項目的實際地價。地價支付貼現比反映了名義地價和實際地價的關系。 該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。 對各期地價進行折現同樣要確定一個貼現率，我們仍定為10%（依據同前,地價支付貼現比 = 各期支付地價現值之和/地價總額,萬科城市花園項目,6-8、啟動資金獲利倍數,啟動資金=3個最高的資金峰

10、值之和/3 啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數。 啟動資金獲利倍數的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態(tài)的參考指標,啟動資金獲利倍數 = 項目凈利潤/啟動資金,萬科城市花園項目,七、核心指標的基本要求（參考,內部收益率25% 銷售凈利率9% 指標評價考慮： （1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結合具體項目分析評估。 （2）經過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內部收益率暫定為25%。 （3）經測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9,八、關于本指標體系,1、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提； 2、正確的現金流量表是保證指標質量的關鍵；制訂切實可行的項目開發(fā)、銷售計劃是編制現金流量表的基礎； 3、對開發(fā)周期小于3年（含3年）的項目必須按季度編制現金流量表