房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路 516 號(hào)西街花園三期 2 棟 1402號(hào)住 宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委 托 方 ：全州縣人民法院估 價(jià) 方：湖南錦鑫房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員： 李津、鄒勛估價(jià)作業(yè)日期： 2015年 3 月 24日 2015年 3 月 30日估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 湘錦鑫房評(píng)報(bào)字 2015 第 15-A-0342 號(hào)目錄致 估 價(jià) 委 托 人 函 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽估 價(jià) 師 聲 明. 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽估價(jià)的假設(shè)和限制條件. 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽一、委托方 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽二、估價(jià)方 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽三、估價(jià)對(duì)象概況 錯(cuò)誤

2、 !未定義書(shū)簽四、估價(jià)目的 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽六、價(jià)值定義 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽七、估價(jià)依據(jù) 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽八、估價(jià)原則 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽九、估價(jià)方法 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽十、估價(jià)結(jié)果 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽十一、估價(jià)人員 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽十二、估價(jià)作業(yè)日期 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽有關(guān)附件 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽致估價(jià)委托人函全州縣人民法院：受貴院委托，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)董劍峰所有 的位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí) 點(diǎn)2015年3月24日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

3、估價(jià)目的：為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2015年 3月24日。我公司專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用 科學(xué)合理的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算,確定該房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為Y萬(wàn)元（大寫(xiě)： 人民幣壹佰陸拾壹萬(wàn)玖仟肆佰元整）。詳細(xì)評(píng)估結(jié)果見(jiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果一覽 表。評(píng)估詳細(xì)過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所 有權(quán)人層數(shù)/ 地上總層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 用途建筑面積（就）評(píng)估單價(jià)（元 / m2）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）7董劍峰14/16鋼混住宅8651注：1、本次

4、評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地合一的價(jià)值， 但由于委托人未提供該 估價(jià)對(duì)象土地權(quán)屬資料，本次評(píng)估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對(duì)房屋評(píng) 估價(jià)格造成的影響。2、根據(jù)委托方提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙市 松桂園支行，抵押面積為平方米，貸款金額560000元。而自2014年4月22日至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況等不詳，提請(qǐng)報(bào)告使用人注意，本次評(píng)估未考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。3、本評(píng)估報(bào)告經(jīng)估價(jià)委托人（人民法院）送達(dá)雙方當(dāng)事人后，當(dāng)事人接到 本報(bào)告書(shū)次日起10日內(nèi)，如對(duì)鑒定結(jié)果有異議，應(yīng)書(shū)面

5、提出并提交相應(yīng)依據(jù)， 逾期不提出，本鑒定報(bào)告生效。湖南錦鑫房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：二O五年三月三十日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié) 論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象及委托人沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事 人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)局及中華人民共和國(guó)國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合頒布的中華 人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意 見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已派估價(jià)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告中

6、的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。但我 們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以 接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān) 對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、本次評(píng)估以委托方提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的 房屋產(chǎn)權(quán)情況(復(fù)印件)記載的建筑面積為計(jì)算依據(jù)。委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé) 任。7、本估價(jià)系我所對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員在估價(jià)專(zhuān) 業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力范圍內(nèi)獨(dú)立撰寫(xiě)并力求真實(shí)、準(zhǔn)確，未邀請(qǐng)其他專(zhuān)家提供專(zhuān) 業(yè)幫助。8、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，

7、 僅供委托方擬司法鑒定估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格 參考，不得用于驗(yàn)資證明、征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押等其他用途。 未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外 的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和 估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。9、 本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，本公司和 簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。10、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起壹年，如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。11、參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽章：李津注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)：86)簽章鄒

8、勛注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)：19)簽章二0五年三月三十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件：1 、對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的有關(guān)資料、 數(shù)據(jù)，均以委托方提供的資料和數(shù)據(jù) 為法律依據(jù)，并以房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，以所確認(rèn)合法的房屋用途和土地用途等 為假設(shè)前提。2、本次評(píng)估結(jié)果以委托評(píng)估的房地產(chǎn)現(xiàn)有使用用途及利用方式保持不變， 并處于完好狀態(tài)為假設(shè)前提。3、本次房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。4、委托方未提供國(guó)有土地使用證， 本次評(píng)估未考慮土地使用權(quán)取得方式和 性質(zhì)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格造成的影響，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地合一的價(jià)值。5、估價(jià)目的僅供委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考。6

9、、根據(jù)委托方提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋產(chǎn) 權(quán)情況，估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)， 抵押權(quán)人為中國(guó)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙市松 桂園支行，抵押面積為平方米， 貸款金額 560000元。而自2014年4月22日至價(jià)值 時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況等不詳，提請(qǐng)報(bào)告使用人注意，本次評(píng)估未 考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。（二）估價(jià)限制條件：1、估價(jià)對(duì)象是否能繼續(xù)正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否 有變，均對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。2、價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)變化，并 對(duì)該對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。3、本次估價(jià)結(jié)

10、果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力 和其他不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)結(jié)論的影響。4、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。（三）特別說(shuō)明：1、此項(xiàng)評(píng)估是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值現(xiàn)值，假設(shè)在此期間房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定。 今后，隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)的調(diào)整。2、本評(píng)估報(bào)告結(jié)論僅適用于委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查 部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用該報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià) 機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、委托單位對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估 值失實(shí)，評(píng)估機(jī)

11、構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4、本評(píng)估報(bào)告結(jié)論系為委托方提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú) 強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合符規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)房地產(chǎn)定價(jià) 決策負(fù)責(zé)。5、本評(píng)估報(bào)告的計(jì)算過(guò)程均采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行連續(xù)運(yùn)算， 在技術(shù)報(bào)告中書(shū)寫(xiě) 的結(jié)果采用了對(duì)計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)進(jìn)行四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能會(huì)出現(xiàn) 個(gè)別等式的左右兩邊不完全相等的情況，此為正常情況，不影響最終評(píng)估結(jié)論 的準(zhǔn)確性。6、本次估價(jià)外勘是經(jīng)全州縣人民法院趙運(yùn)華法官、 申請(qǐng)人代表馬宗良陪同 下進(jìn)行入戶查勘的，請(qǐng)報(bào)告使用人注意。7、本評(píng)估報(bào)告經(jīng)估價(jià)委托人（人民法院）送達(dá)雙方當(dāng)事人后，當(dāng)事人接到 本報(bào)告書(shū)次日起 10日內(nèi)，如對(duì)鑒

12、定結(jié)果有異議，應(yīng)書(shū)面提出并提交相應(yīng)依據(jù)， 逾期不提出，本鑒定報(bào)告生效。8、 本房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)包含“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”，“估 價(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給委托方，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”存檔備查。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方名 稱(chēng)：全州縣人民法院聯(lián)系電話：郵政編碼： 541500二、估價(jià)方名 稱(chēng)：湖南錦鑫房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法人代表：李津地 址: 長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民中路 568號(hào)融圣國(guó)際第 6、7棟 2104、2105、 2106房資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)證書(shū)編號(hào)：湘建房（估）證字第 103 號(hào) 聯(lián)系電話： 1三、估價(jià)對(duì)象概況1、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路 516 號(hào)西街花園三期 2 棟 1402

13、號(hào)房地 產(chǎn)，建筑面積川，所有權(quán)人為董劍峰；2、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象坐落于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路 516號(hào)西街花園三期 2 棟 1402號(hào)， 東鄰水云間， 南鄰萬(wàn)科西街庭院， 西距古曲中路約 100 米，北距人民東路約 290 米。周邊聚集大潤(rùn)發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花 橋?qū)W校、瀏陽(yáng)河婚慶文化園、中國(guó)工商銀行 （西街花園支行 ） 、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀 行（ 長(zhǎng)沙市西街花園支行 ） 、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀 行、酒店、賓館及各類(lèi)型商鋪云集，生活購(gòu)物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè) 施較完善，區(qū)域內(nèi)有 156、703、809、143 等多條公交線路經(jīng)過(guò)，交通

14、便利。估 價(jià)對(duì)象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及委托人提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館 2014 年 4 月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件），估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況如下表:房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人層數(shù)/地上總層數(shù)房號(hào)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途產(chǎn)別建筑面積（就）7董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)注：委托方未提供國(guó)有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次評(píng) 估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格造成的影響，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地合一的價(jià)值。根據(jù)委托方提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋 產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙市

15、松桂園支行，抵押面積為平方米，貸款金額 560000元。4、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況評(píng)估人員于2015年3月24日現(xiàn)場(chǎng)勘查估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況如下：估價(jià)對(duì)象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部 電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為 16層，地下1層，估價(jià)對(duì)象位于地上第14 層、1402號(hào)房，實(shí)際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)。估價(jià)對(duì)象 所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門(mén)防盜門(mén)；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi) 墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙， 天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包 門(mén)、鋁合金窗。房屋采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)

16、房屋維護(hù)狀況良好。四、估價(jià)目的為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日。六、價(jià)值定義指估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即在交易雙方自愿進(jìn)行交易、都 追求各自最大利益、都了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情、有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交 易、不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)的情況下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國(guó)土地管理法3、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例4 、中華人民共和國(guó)物權(quán)法5 、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法6 、中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法7、中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法8、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、 拍賣(mài)

17、和變賣(mài)工作的若干規(guī)定（法釋 200916 號(hào)）9、湖南省財(cái)政廳、湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人房屋出租有關(guān)稅收征管 問(wèn)題的通知 湘財(cái)稅（ 2014） 6號(hào)10、長(zhǎng)沙市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人房屋出租有關(guān)稅收征管問(wèn)題的公告 （2014年第4號(hào)）11、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T50291-1999）12、長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)13 、委托方提供的有關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料14 、受理估價(jià)方實(shí)地勘察獲取的資料及收集的價(jià)格信息八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、 公正、 科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì) 估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1、合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。2 、

18、 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。 也就是說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中， 能獲得最大受益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。3 、替代原則 : 同一個(gè)市場(chǎng)中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近。 在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可 能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件， 通過(guò)與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來(lái)確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。4 、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則： 估價(jià)實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 價(jià)值時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交 待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同 時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。5、公平原則 : 房地產(chǎn)估價(jià)必須

19、站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得 一個(gè)客觀合理的價(jià)格。九、估價(jià)方法 估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方 法。市場(chǎng)比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益 或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的 房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較 法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象為住宅用 途，如采用成本法進(jìn)行評(píng)估，不能真實(shí)、客觀反應(yīng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，故不宜采用 成本法；估價(jià)對(duì)象不是在建工程或單純的土地， 不具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)

20、潛力， 不宜再采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市 場(chǎng)化程度較高，同類(lèi)用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場(chǎng)比較法測(cè) 算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值；同一區(qū)域內(nèi)，類(lèi)似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租 賃收益在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)通過(guò)一定方法可以求得， 具有現(xiàn)實(shí)或潛在的出租收益， 因此可以運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng) 計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)比較法是首先調(diào)查與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的交易實(shí)例，再結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn) 場(chǎng)勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào) 整，求出委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格

21、。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格x（ 100/交易情況調(diào)整）x（交易日期調(diào)整/100 ） x（ 100/區(qū)位狀況調(diào)整）x（ 100/權(quán)益狀況調(diào)整）x（ 100/實(shí)物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期 的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之 和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公 式為：房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益/資本化率，即：V 旦 1（ r）n（R r） （1 R）其中：a表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收 益年限十、估價(jià)結(jié)果我公司專(zhuān)業(yè)

22、估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用 科學(xué)合理的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的基礎(chǔ)上， 經(jīng)過(guò)測(cè)算， 確定該房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為Y萬(wàn)元（大寫(xiě)： 人民幣壹佰陸拾壹萬(wàn)玖仟肆佰元整）。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所 有權(quán)人層數(shù)/ 地上總層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 用途建筑面積（就）評(píng)估單價(jià)（元 / m2）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）7董劍峰14/16鋼混住宅8651一、估價(jià)人員李津注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)：86)簽章鄒勛注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)：19)簽章十二、估價(jià)作業(yè)日期2015年3月24日 2015年3月 30日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自本報(bào)告

23、出具之日起壹年內(nèi)有效。 超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。湖南錦鑫房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二0五年三月三十日有關(guān)附件1. 司法鑒定委托書(shū)（復(fù)印件）2. 房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件）3. 估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況照片及周?chē)h(huán)境照片4. 項(xiàng)目位置圖5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）6. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)（復(fù)印件）7. 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)（復(fù)印件）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告湘錦鑫房評(píng)報(bào)字2015第15-A-0342號(hào)一、個(gè)別因素1、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)房地產(chǎn)，建筑面積川，所有權(quán)人為董劍峰；2、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象坐落于長(zhǎng)沙市芙蓉

24、區(qū)人民東路516號(hào)西街花園三期2棟1402號(hào)，東鄰水云間，南鄰萬(wàn)科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290 米。周邊聚集大潤(rùn)發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花 橋?qū)W校、瀏陽(yáng)河婚慶文化園、中國(guó)工商銀行 （西街花園支行）、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀 行（長(zhǎng)沙市西街花園支行）、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀 行、酒店、賓館及各類(lèi)型商鋪云集，生活購(gòu)物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè) 施較完善，區(qū)域內(nèi)有156、703、809、143等多條公交線路經(jīng)過(guò)，交通便利。估 價(jià)對(duì)象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及委托人提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月

25、22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件），估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況如下表：房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人層數(shù)/地上總層數(shù)房號(hào)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途產(chǎn)別建筑面積（就）7董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)注：委托方未提供國(guó)有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次評(píng) 估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格造成的影響，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地合一的價(jià)值。根據(jù)委托方提供的由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋 產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)銀行股份有限公司長(zhǎng)沙市 松桂園支行，抵押面積為平方米，貸款金額560000元。4、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況評(píng)估人員于2015年3月24日現(xiàn)場(chǎng)勘查估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況

26、如下：估價(jià)對(duì)象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部 電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為 16層，地下1層，估價(jià)對(duì)象位于地上第14 層、1402號(hào)房，實(shí)際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)。估價(jià)對(duì)象 所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門(mén)防盜門(mén)；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi) 墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙， 天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包 門(mén)、鋁合金窗。房屋采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)房屋維護(hù)狀況良好。二、區(qū)域因素分析1. 地理位置估價(jià)對(duì)象坐落于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民東路 516號(hào)西街花園三期 2 棟 1402號(hào)， 東

27、鄰水云間，南鄰萬(wàn)科西街庭院， 西距古曲中路約 100米，北距人民東路約 290 米。周邊聚集大潤(rùn)發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花 橋?qū)W校、瀏陽(yáng)河婚慶文化園、中國(guó)工商銀行 （西街花園支行 ） 、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀 行（ 長(zhǎng)沙市西街花園支行 ） 、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施。2. 交通條件估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)有 156、703、809、143 等多條公交線路經(jīng)過(guò)，交通便利。3. 基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施條件 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通” （通上水、通下水、 通 電、通路、 通訊、通氣），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，水、電、氣保障度高， 雙環(huán)形供電， 市政供氣；電訊、網(wǎng)絡(luò)暢通完善，城市干道四

28、通八達(dá)；有銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且 超市、醫(yī)院等公用配套設(shè)施較齊全。4. 環(huán)境質(zhì)量 該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒(méi)有嚴(yán)重的水污染、大氣污染 及噪音污染，也無(wú)周期性洪水災(zāi)害。三、市場(chǎng)背景分析：A、城市基本概況：長(zhǎng)沙位于湖南省東部，湘江下游長(zhǎng)瀏盆地西緣。長(zhǎng)沙市南接株洲市和湘潭 市，西抵婁底市，北達(dá)岳陽(yáng)市、益陽(yáng)市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐 標(biāo)為東經(jīng) 111 53114 5 ，北緯 275128 40 ，東西長(zhǎng)約 230公里，南 北寬約 88 公里。長(zhǎng)沙市，簡(jiǎn)稱(chēng)長(zhǎng)沙，別稱(chēng)“星城” “天下潮都”，國(guó)家首批歷史文化名城， 國(guó)家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一， 國(guó)家級(jí)兩化融合試驗(yàn)區(qū)之一 , 國(guó)家級(jí)重點(diǎn)

29、開(kāi)發(fā)區(qū)域，享有“中國(guó)快樂(lè)之都”和“中國(guó)力量之都”美譽(yù)。是中國(guó)湖南省的省會(huì)， 是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國(guó)中西部地 區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市，是我國(guó)南方重要的中心城市。長(zhǎng)沙繼成為“兩型社會(huì)”試 驗(yàn)區(qū)之后，長(zhǎng)沙再次納入國(guó)家層面的戰(zhàn)略重點(diǎn)，被列為節(jié)能減排的示范城市。 本批 8 個(gè)城市，長(zhǎng)沙是中部地區(qū)唯一入選的省會(huì)城市。 長(zhǎng)沙市轄： 長(zhǎng)沙市區(qū)（芙 蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽(yáng) 市，共六區(qū)二縣一市；長(zhǎng)沙市總?cè)丝谌f(wàn)人，戶籍人口為萬(wàn)人, 長(zhǎng)沙市區(qū)人口約363 萬(wàn);長(zhǎng)沙市總面積平方公里，其中長(zhǎng)沙市區(qū)面積 1938 平方公里，望城并入 長(zhǎng)沙城區(qū)后建

30、成區(qū)面積約為 320 平方公里。B、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析（1）、投資與開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)投資增速回升，投資增幅明顯。 2014 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定， 相較 2013年有了明顯提升。 2014年 1-12 月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)完成投資億元， 同比增長(zhǎng) %，增幅較 2013 年同期上升個(gè)百分點(diǎn)。施工方面，2014年1-12月全市商品房施工萬(wàn)川，同比增長(zhǎng)%增幅較2013 年同期回落個(gè)百分點(diǎn)； 新開(kāi)工回落較為明顯， 受 2014 年市場(chǎng)回調(diào)的影響， 2014 年上半年新開(kāi)工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開(kāi)工有所回升。 2014年1-12月，全市商品房新開(kāi)工面積萬(wàn)，同比下降 %其中住宅為萬(wàn)川

31、， 同比下降 %；竣工方面，規(guī)模同比擴(kuò)大， 2014年 1-12 月，長(zhǎng)沙商品樓盤(pán)竣工面 積為萬(wàn)，同比提升%（2）、供應(yīng)情況一、總體特征，全年供應(yīng)面積持續(xù)穩(wěn)增，內(nèi)六區(qū)放量明顯。 2014年，全市 新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售萬(wàn)川，同比增長(zhǎng) %累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售243393套，同比增長(zhǎng)% 其中內(nèi)六區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售萬(wàn)，同比大幅增長(zhǎng) %二、 分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售量最大，達(dá)萬(wàn)，同比上升 %芙蓉區(qū)供 應(yīng)量最小，達(dá)萬(wàn)川。除長(zhǎng)沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)同比有所下降外，其余區(qū)縣同比均 有不同幅度的增長(zhǎng)。三、從各月走勢(shì)來(lái)看，除 2 月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積 均保持在158萬(wàn)川以上，其中12月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了 34

32、1萬(wàn)川，同比增長(zhǎng)% 環(huán)比增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新高。(3) 、 銷(xiāo)售情況一、總體特征：成交量顯著降低。2014年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，成交量自 1 月后 持續(xù)走低。從商品房成交面積上看， 除了 2014年的第四季度， 其余各月的成交 面積均低于 2013年同期水平。年尾在政策調(diào)整、開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量， 以及傳統(tǒng)成 交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現(xiàn)明顯 的兩頭高、中間低的成交態(tài)勢(shì)。二、從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年長(zhǎng)沙市新建商品房成交量為萬(wàn)川/156291套， 同比分別下降% %具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在 10月，成交量為萬(wàn)川， 同比增幅為全年最高，為

33、%成交量最低值出現(xiàn)在2月，成交面積為萬(wàn)川。除上 述兩個(gè)月，1月和11月、12月超過(guò)了 190萬(wàn)川，5月受拆遷安置項(xiàng)目成交的帶 動(dòng)，成交量接近150萬(wàn)川，其它月份成交量均在110-120萬(wàn)川之間。三、從各行政區(qū)域看，成交量最大的為岳麓區(qū)，成交面積萬(wàn)，占全市成 交總量的成交量最低的區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)，成交面積為萬(wàn)川，占全市成交總面積% 除瀏陽(yáng)市外，其余區(qū)縣成交面積同比均為下降，成交面積同比增幅前三的區(qū)域 分別是瀏陽(yáng)市、開(kāi)福區(qū)和長(zhǎng)沙縣，同比分別為 %、 %和%。(4) 、價(jià)格情況一、總體特征： 2014年是長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)量、價(jià)雙降的一年。從物業(yè)類(lèi)型 看，住宅的均價(jià)下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。二、從月份

34、看，2014年全年成交均價(jià)為6319元/ ，同比下降%分月看， 全市商品房均價(jià)在5、9、11三個(gè)月跌破6000元/ ，而峰值出現(xiàn)在12月，均 價(jià)為6850元/川，此外7月的均價(jià)也超過(guò)了 6800元/川。三、分區(qū)域看，2014年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽價(jià)為 6940元/ 。天心區(qū)網(wǎng) 簽均價(jià)最高，為8327元/ m2；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/川的價(jià)格位居第二。 寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽最低，均價(jià)為4699元/ m。四、分物業(yè)形態(tài)看， 2014年全市新建商品住宅均價(jià)明顯下行，導(dǎo)致整體均 價(jià)低位徘徊，四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價(jià)格穩(wěn)步回升， 趨近市場(chǎng)正常水平。 全年商品住宅成交均價(jià)為 5451元/

35、 m ，同比下跌%；非住宅 全年網(wǎng)簽均價(jià)為10927元/ m2,同比下跌%內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 5993 元/ m?,非住宅11837元/ m：同比分別下跌% %(5) 、供銷(xiāo)比分析一、總體特征：供應(yīng)放量，市場(chǎng)成交低迷，供需市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。2014年長(zhǎng)沙市新建商品房準(zhǔn)預(yù)售萬(wàn)川/243393套，銷(xiāo)售面積萬(wàn)m2 /156291 套，銷(xiāo)售面積、套數(shù)供銷(xiāo)比為、 ，相較 2013 年和大幅提升，供大于求的形勢(shì)十 分明顯。2014年長(zhǎng)沙全年庫(kù)存暴增1013萬(wàn)m /87102套。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供 過(guò)于求的現(xiàn)象。其中岳麓區(qū)供過(guò)于求的現(xiàn)象最為嚴(yán)重，面積供銷(xiāo)比

36、達(dá)，芙蓉區(qū) 和長(zhǎng)沙縣的供求比均為，其余區(qū)縣的供求指數(shù)均超過(guò)了。三、從月份看，除 2014 年 2、 3 月受春節(jié)影響供求比為、之外， 4 月起供 求指數(shù)開(kāi)始攀升，并在 10 月達(dá)到峰值，已處于異常區(qū)間。除 10 月外， 9 月指 數(shù)為，也已達(dá)到預(yù)警線。 10月后，供求關(guān)系有所緩和。(6) 、待銷(xiāo)分析2014年長(zhǎng)沙各區(qū)縣商品房新增庫(kù)存最高的是岳麓區(qū)，共增加庫(kù)存萬(wàn)m/29022 套。近三年的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷(xiāo)售的新建商品房面積為萬(wàn)m, 211665套。其中住宅萬(wàn)m, 146499套，占% 非住宅萬(wàn)m, 65166 套，占%分行政區(qū)來(lái)看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過(guò)550萬(wàn)

37、m,其次是雨花區(qū)待售量約335萬(wàn)m；分面積段來(lái)看，120-144 m戶型的商品住宅待售量 最高約450萬(wàn)m,其次是90-120萬(wàn)m戶型待售量為415萬(wàn)m, 144 m以上戶型 待售量接近400萬(wàn)m。(7) 、分類(lèi)產(chǎn)品一、住宅市場(chǎng)情況(一) 供求走勢(shì)長(zhǎng)沙商品住宅自 2009年成交達(dá)到頂峰后, 開(kāi)發(fā)商持續(xù)高位推貨, 近 3年推 貨量與 09-11 年持平,但成交下跌三成,逐年萎縮,市場(chǎng)容量縮水。從上圖可以看出,市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)轉(zhuǎn)變。本輪市場(chǎng)調(diào)整較上次相比,供銷(xiāo)矛盾 開(kāi)始凸顯,除 2012年外,供銷(xiāo)比均超過(guò) 1,主動(dòng)權(quán)已由賣(mài)方向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移。2009 年市場(chǎng)升溫之后,開(kāi)發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲,近三年供應(yīng)量與上一

38、輪 相比基本持平,但成交量同比減少三成,市場(chǎng)容量急劇下降,預(yù)計(jì)后期客源爭(zhēng) 奪戰(zhàn)將更加慘烈。由于買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期錯(cuò)位，供銷(xiāo)跛腿前行， 2014年有 10 個(gè)月供銷(xiāo)比大于 1， 致使年度供銷(xiāo)比高達(dá)，存量累積，導(dǎo)致短期去化壓力劇增。從趨勢(shì)看，供需矛盾開(kāi)始凸顯。 2013 年全年住宅供銷(xiāo)比為， 市場(chǎng)基本飽和； 2014年住宅供銷(xiāo)比擴(kuò)大為，供過(guò)于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。 2014年 10個(gè) 月供銷(xiāo)比大于 1，供需矛盾異常突出，市場(chǎng)嚴(yán)峻程度可想而知。第四季度成交 上升，供需緊張程度有所緩解，但庫(kù)存高企，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。（二）內(nèi)六區(qū)存量情況從內(nèi)六區(qū)存量來(lái)看， 存量持續(xù)累積， 市場(chǎng)壓力倍增。 截至 2014年 1

39、1月底， 內(nèi)六區(qū)住宅存量超 1400萬(wàn)方，吸納周期將近 19 個(gè)月，較 2013年同期延長(zhǎng)近 9 個(gè)月。從上表看，吸納周期到達(dá)歷史頂峰：截至 2014年 11月底，內(nèi)六區(qū)住宅可 售面積達(dá)到萬(wàn)， 吸納周期將近 19 個(gè)月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大， 吸納周期 達(dá) 29 個(gè)月，其它各區(qū)基本保持在 17-18 個(gè)月之間。可售面積全線上漲： 較 2013 年同期相比，內(nèi)六區(qū)可售面積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，上漲近倍， 開(kāi)福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。（三）住宅供應(yīng)特征 從住宅供應(yīng)特征來(lái)看，受前期市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀和土地成交大增影響， 2014 年 住宅供應(yīng)同比上漲 10%，其中以“金九銀十”

40、增幅最為突出，同比上漲 %，高位 供應(yīng)量 2015 年或?qū)⒊掷m(xù)。（四）區(qū)域住宅供應(yīng)情況 各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個(gè)三梯隊(duì)，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭，全 年供應(yīng)量 524 萬(wàn)方，且漲幅居首位。從變化趨勢(shì)看，除開(kāi)福、望城兩區(qū)下跌， 其他各區(qū)均浮動(dòng)上揚(yáng)。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來(lái)看，除開(kāi)福、望城兩區(qū)下跌外，其它 四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，達(dá)到 %。（五）住宅成交特征2014 年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成， 上半年受限購(gòu)限貸調(diào) 控影響，成交萎靡不振， 前三季度成交量均低于 2013年同期；9月底限貸放松， 刺激效果明顯。四季度成交量萬(wàn)方，同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策 疊加托

41、底效果明顯。（六）區(qū)域住宅成交情況住宅成交分區(qū)來(lái)看， 成交集中在岳麓、 雨花、望城三區(qū)，占總成交量的 70%。 受政策影響， 2014 年四季度各區(qū)回升趨勢(shì)明顯。成交集中度分析來(lái)看，從 2014 年全年數(shù)據(jù)來(lái)看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成 交量合計(jì)為 664 萬(wàn)方，占內(nèi)六區(qū)成交量的 70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破 300 萬(wàn) 的成交大區(qū)。2014 年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌 幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果 最明顯。（七）商品住宅戶型成交情況從住宅成交戶型來(lái)看，80-120川套型依然占據(jù)主力，投資型產(chǎn)品比例降低， 改善型需求擴(kuò)增。

42、受下半年各項(xiàng)政策出臺(tái)的影響，改善型需求擴(kuò)增，與 2013 年同期相比， 100-120川及120-144川兩種戶型銷(xiāo)量占比均微幅擴(kuò)大。小戶型存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。 受限購(gòu)政策影響， 2014 年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻， 隨著限購(gòu)限貸的放開(kāi)， 成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)點(diǎn)， 可適當(dāng)增加供應(yīng)量。（ 八） 商品房住宅成交均價(jià)情況 樓市下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊， 2014年四季度商品住宅網(wǎng)簽面積增加， 且定向房簽約占比減少，阻礙價(jià)格上漲的力度減弱，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場(chǎng) 正常水平。從月度均價(jià)來(lái)看，價(jià)格先抑后穩(wěn)。從上圖可以看出， 2014 年前 11 月震蕩 向下， 12 月陡然上升。二、三季度，樓市逐漸下

43、行，大量限價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽， 將均價(jià)直接拽至谷底。四季度商品住宅簽約量占比增加，價(jià)格穩(wěn)步回升。從上圖看出，年度均價(jià)下挫明顯。2014年均價(jià)5993元/ ，同比下跌% 樓市低迷，眾多項(xiàng)目期待“以價(jià)換量” ，價(jià)格下探明顯，年度均價(jià)與 2012 年基 本持平。（九）區(qū)域住宅價(jià)格特征2014年，7000元/川以上區(qū)域已經(jīng)絕跡。在內(nèi)六區(qū)中，除了王牌強(qiáng)區(qū)芙蓉 區(qū)外，其余各區(qū)成交均價(jià)同比均跌。 而望城區(qū)穩(wěn)坐價(jià)格洼地， 拉低了整體均價(jià)。各區(qū)價(jià)格對(duì)比來(lái)看，內(nèi)六區(qū)同比均價(jià)中五區(qū)下跌。年度數(shù)據(jù)顯示， 2014 年 內(nèi)六區(qū)均價(jià)均未超過(guò)7000元/ m2,五區(qū)均價(jià)維持在6000-7000元/川。作為傳統(tǒng) 成熟區(qū)域，芙蓉區(qū)

44、價(jià)格依舊堅(jiān)挺，上漲 %，其它五區(qū)均有不同程度的下跌。（十） 2014年長(zhǎng)沙商品房住宅市場(chǎng)總結(jié)2014 年住宅市場(chǎng)供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，未來(lái)銷(xiāo)售壓力巨大。價(jià)格 方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。預(yù)計(jì)未來(lái)樓市整體將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的狀 態(tài)。 . 供求持續(xù)失衡， 未來(lái)壓力倍增。 買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期錯(cuò)位， 致使供銷(xiāo)跛腿前行， 在這個(gè)過(guò)程中存量不斷累積， 短期去化壓力持續(xù)增加。 截至 11月底，內(nèi)六區(qū)住 宅存量超 1400萬(wàn)方，吸納周期將近 19個(gè)月。 . 成交持續(xù)低迷， 岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭。 上半年受限貸調(diào)控影響， 整體成交低 位運(yùn)行。 9 月底限貸放松，刺激效果明顯，樓市企穩(wěn)回升，但整體成交同比仍 下跌超兩

45、成。 . 同比量?jī)r(jià)均跌， 均價(jià)先抑后穩(wěn)。 前三季度， 樓市下行， 定向房簽約占比 上升，對(duì)價(jià)格影響加強(qiáng)，整體均價(jià)低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價(jià)格 穩(wěn)步回升。四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使 用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì) 象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從以下方面考慮：1 、法律上允許 （規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可） 。對(duì)于每一種潛在的使用方式， 首先檢查其是否為法律所允許。如果法律是不允許的，應(yīng)被淘汰。2 、技術(shù)上可行。

46、 對(duì)于法律所允許的每一種使用方式， 要檢查它在技術(shù)上是 否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù) 上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。3 、經(jīng)濟(jì)上可行。對(duì)于法律上允許、 技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn) 行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)， 只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性， 否則應(yīng)被淘汰4、價(jià)值最大： 在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中， 能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià) 值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。當(dāng)某房地產(chǎn)已做了某種使用，而且按照城市規(guī)劃和政府對(duì)房地產(chǎn)用途管制 要求，該房地產(chǎn)只能做該種使用時(shí)， 則該種使用就是該房地產(chǎn)的最高最佳使用， 應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。

47、根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置， 本次評(píng)估的估價(jià)目的， 以及城市規(guī)劃的要求和委托方提供的權(quán)證資料，確定估價(jià)對(duì)象法定用途（即住 宅用途）為其最高最佳使用用途。五、估價(jià)方法的選用 估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方 法。市場(chǎng)比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益 或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的 房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較 法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象為住宅用 途，如采用成本法進(jìn)

48、行評(píng)估，不能真實(shí)、客觀反應(yīng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，故不宜采用 成本法；估價(jià)對(duì)象不是在建工程或單純的土地， 不具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力， 不宜再采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市 場(chǎng)化程度較高，同類(lèi)用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場(chǎng)比較法測(cè) 算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值；同一區(qū)域內(nèi)，類(lèi)似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租 賃收益在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)通過(guò)一定方法可以求得， 具有現(xiàn)實(shí)或潛在的出租收益， 因此可以運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng) 計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)比較法是首先調(diào)查與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的交易實(shí)

49、例，再結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn) 場(chǎng)勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào) 整，求出委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格x（ 100/交易情況調(diào)整）x（交易日期調(diào)整/100 ） x（ 100/區(qū)位狀況調(diào)整）x（ 100/權(quán)益狀況調(diào)整）x（ 100/實(shí)物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期 的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公 式為：房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益/資本化率，即：v -R-) i (J

50、L-R)n (R r)(1 R)其中：a表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收 益年限六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)市場(chǎng)比較法測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)比較法是首先調(diào)查與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的交易實(shí)例，再結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn) 場(chǎng)勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào) 整，加權(quán)取值，求出委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。比較實(shí)例的選擇：參照估價(jià)對(duì)象同一供需圈內(nèi)同質(zhì)房地產(chǎn)的近期市場(chǎng)交易 價(jià)格比較進(jìn)行選擇。案例A:西街花園，鋼混結(jié)構(gòu)，第14層/共16層，四室兩廳，約建于2008 年，交易單價(jià)8776元/平方米,交易日期2015年03月,精裝。案例B:西街花園，鋼混結(jié)構(gòu)，第10層/共16層，四室兩廳，

51、約建于2008 年，交易單價(jià)8900元/平方米,交易日期2015年03月,豪裝。案例C:西街花園，鋼混結(jié)構(gòu)，第15層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價(jià)8115元/平方米,交易日期2015年03月,毛坯 將影響比較案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素比較，列表如下：項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園估價(jià)對(duì)象交易情況修正正常正常正常正常交易日期調(diào)整房 地 產(chǎn) 狀 況 調(diào) 整區(qū)位狀況交通條件較好較好較好較好生活服務(wù)設(shè)施較齊全較齊全較齊全較齊全教育配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施六通六通六通六通朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層/總層數(shù)第14層/共16層第10層/共16層第1

52、5層/共16層第14層/共16層居住區(qū)級(jí)別小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)權(quán)益狀況權(quán)屬狀況私有私有私有私有實(shí)物建筑年代2008200820082008狀況結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝豪裝毛坯精裝配套設(shè)施設(shè)備較好較好較好較好層高約3米約3米約3米約3米質(zhì)量合格合格合格合格戶型四室二廳四室二廳四室二廳四室二廳物業(yè)管理較好較好較好較好單價(jià)（元/M2）8776890081151、交易情況修正。案例A B、C均為正常交易價(jià)格，故交易情況不作修正。2、交易日期修正。案例A B、C為近期正常交易，市場(chǎng)變化不明顯，故交易日期不作修正。3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整：房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從 而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位

53、狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整：區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，調(diào)整的主要內(nèi) 容包括：繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、基 礎(chǔ)設(shè)施（屬于可比案例、估價(jià)對(duì)象以外的部分）、朝向、樓層、居住級(jí)別等影響 房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（2）權(quán)益狀況調(diào)整：權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益的狀況，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi) 容主要包括：土地權(quán)益、權(quán)屬狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（3）實(shí)物狀況調(diào)整：實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，實(shí)物狀況調(diào)整 主要包括：建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備、裝修、層高、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、戶型及其他影響

54、房地產(chǎn)價(jià)格的因素 比較修正過(guò)程如下：項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園單價(jià)877689008115交易情況修正000交易日期調(diào)整房地 產(chǎn)狀 況調(diào) 整區(qū)位狀況交通條件000生活服務(wù)設(shè)施000教育配套設(shè)施000環(huán)境質(zhì)量000基礎(chǔ)設(shè)施000朝向000樓層0-10居住區(qū)級(jí)別000小計(jì)0-10權(quán)益權(quán)屬狀況000狀況小計(jì)000建筑年代000結(jié)構(gòu)000裝修02-6實(shí)物配套設(shè)施設(shè)備000層高000狀況質(zhì)量000面積000物業(yè)管理000小計(jì)02-6合計(jì)01-6比準(zhǔn)單價(jià)（元/M2）877688128633估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)=（案例A單價(jià)+案例B單價(jià)+案例（單價(jià)）寧3=（8776+8812+8633 + 3=8740 （元 / 平方米）（二）收益法測(cè)算過(guò)程收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其 折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期 的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之 和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下