東坡金城商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、【東坡金第一部分 運(yùn)營(yíng)資料第二部分 :.-城市分析第三部分 .tSWOT分析第四部分 項(xiàng)目定位第五部分 市場(chǎng)定位第六部分 ;/業(yè)態(tài)規(guī)劃第七部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（商業(yè)部分）第八部分 ;/租金定位第九部分 ;/招商計(jì)劃整體策略推廣策略招商手段.優(yōu)惠政策第十部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（文化部分）第十一部分配套改進(jìn)計(jì)劃第十二部分 財(cái)務(wù)情況第十三部分 .融資計(jì)劃附件（一）;/現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃附件（二） 招商手則附件（三）媒介計(jì)劃第一部分運(yùn)營(yíng)資料1. 項(xiàng)目用地100余畝，建筑面積 70000余平方米，商鋪面積5000余平方米，住房面積2000余平方米，總投資 RMB 1.5億元。2. 東坡金城于2003年9月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售3.

2、項(xiàng)目銷(xiāo)售/招商情況（如圖）4. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)（如圖）類(lèi)別美容養(yǎng)生服裝飾品文化教育休閑食品通訊名細(xì)國(guó)珍專(zhuān)營(yíng)天然居姚明一代音樂(lè)之聲冷酷100中國(guó)聯(lián)通超英美容城市獵人騰飛運(yùn)動(dòng)好記星空門(mén)足球吧中國(guó)移動(dòng)葉氏美容童話(huà)世界愛(ài)情氧吧東坡文化公司曼德夫晶悅女子精彩F1瞬間之間唯爾靚怪妹妹心情驛站徐艷霞藝術(shù)中心solo琪賽智能電腦QQ女孩喲喂呀金鍵藝術(shù)中心阿迪達(dá)斯統(tǒng)計(jì)4157325. 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析a）隨著項(xiàng)目整體地塊的增值，招商節(jié)奏陣逐漸加快b）服飾、美容和教育產(chǎn)業(yè)招商比例較大c）休閑廣場(chǎng)利用率最高，同時(shí)帶動(dòng)了周?chē)啼伒恼猩痰诙糠殖鞘蟹治觯?005年）資料1. 0405年城市人口自然增長(zhǎng)率為1.22 %。，在30萬(wàn)

3、左右，常住人口 20萬(wàn)左右2. 04年消費(fèi)品市場(chǎng)更趨活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額67.38億元，增長(zhǎng)21.6%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額49.87億元，增長(zhǎng)23.7% ;餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額13.1億元，增長(zhǎng)32.1%。05年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4088元，增長(zhǎng)28.4%。上半年人均消費(fèi)支岀2720元，增長(zhǎng)18.9%。其中，食品消費(fèi)增長(zhǎng)14.2%，教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)6.9%，交通和通信消費(fèi)增長(zhǎng) 7.6%。3. 目前全市有個(gè)體工商戶(hù)4. 市民消費(fèi)習(xí)慣（觀察結(jié)論） 集中購(gòu)物：4點(diǎn)8點(diǎn) 外岀就餐：6點(diǎn)7點(diǎn) 休閑娛樂(lè)：4點(diǎn)10點(diǎn) 夜宵小吃：9點(diǎn)11點(diǎn)73216 戶(hù)，從業(yè)人員 101

4、425 人地點(diǎn)：小北街地點(diǎn)：豬市街、杭州路 地點(diǎn)：紅星路東段地點(diǎn)：環(huán)湖路5.04年房屋建筑竣工面積357.6萬(wàn)平方米，下降 7.2%。房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)今年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售增幅一直落后于其投資50個(gè)百分點(diǎn)以上；空置面積較多，上半年空置面積19.7萬(wàn)平方米，其中住宅 7.1萬(wàn)平方米，空置面積比去年同期增長(zhǎng)42.3%。 1-6月，商品房銷(xiāo)售額12754萬(wàn)元，銷(xiāo)售面積11.4萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降54.4%個(gè)和60.6%。今年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售幅度一直落后于其投資增幅50個(gè)百分點(diǎn)以上。以上信息來(lái)源：眉山市統(tǒng)計(jì)局分析1. 人口流動(dòng)性較弱2. 商鋪數(shù)量密集3. 房地產(chǎn)投資（住房、商鋪）成負(fù)增

5、長(zhǎng)4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購(gòu)物5. 長(zhǎng)期以來(lái)形成的以雕像廣場(chǎng)為中心的購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心說(shuō)明1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲2. 本地房地產(chǎn)岀現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面主要受人口數(shù)量限制3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定第三部分SWOT分析項(xiàng)目地理位置（如圖）Strength （優(yōu)勢(shì)）1. 政府優(yōu)勢(shì)：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目2. 地塊優(yōu)勢(shì)：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng)3. 項(xiàng)目規(guī)模：有利于綜合競(jìng)爭(zhēng)力的形成4. 整合營(yíng)銷(xiāo)：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項(xiàng)目體量足以支持多個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的形成Weakness （劣勢(shì)）1. 區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目所在地位于老城區(qū)，但項(xiàng)目周邊人氣目前還不是

6、很旺，商業(yè)氛圍不佳， 現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街，卻并沒(méi)有給項(xiàng)目帶來(lái)有效的人氣聚集效應(yīng)2. 道路交通：目前項(xiàng)目周邊僅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商業(yè)氣氛被三蘇 祠阻隔，難以沿展到項(xiàng)目。3. 消費(fèi)習(xí)慣：大南街被消費(fèi)者遺忘，如何喚起他們的記憶，我們需要在宣傳和品質(zhì)上花費(fèi) 很大的力氣。Opportunity （機(jī)會(huì)）1 來(lái)自市場(chǎng)：眉山?jīng)]有形成特色消費(fèi)商圈，商業(yè)樓盤(pán)缺少系統(tǒng)的科學(xué)的推廣方式，做 好項(xiàng)目定位和目標(biāo)對(duì)象是項(xiàng)目迅速成敗的關(guān)鍵2 城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài)零散，都是我們 形成集中補(bǔ)充業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)。Threat （威脅）1 區(qū) 域競(jìng) 爭(zhēng) ： 新城 區(qū)

7、是政 府規(guī) 劃 的重 點(diǎn) 建 設(shè) 區(qū)域 ， 有 東坡 湖 廣場(chǎng) 、 義烏 商貿(mào)城、金羅馬假日廣場(chǎng)、青年步行街等大型商業(yè)樓盤(pán)；老城區(qū)有：賽 爾陽(yáng)光廣場(chǎng)、巴黎春天、小香港商業(yè)步行街等2 市 場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn) ： 目前 區(qū) 域市 場(chǎng)的 商 業(yè)地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 屬于 實(shí) 質(zhì) 性空 白 階段 ，主 要 由 于 三蘇祠的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對(duì)傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導(dǎo)致商業(yè)開(kāi)發(fā)的滯后，能否改變消 費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵3 目前眉山空置商鋪達(dá) 30 萬(wàn)平方米，主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)樓盤(pán)的二樓以上商鋪， 如果我們不能合理運(yùn)用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇，很有可能再次失敗。第四部分 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)招商 70%以上 人流量

8、平均 3000 人/ 天以上 拉動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值均價(jià)達(dá) 4200元/ m2第五部分 項(xiàng)目定位“文化休閑購(gòu)物中心”1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其發(fā)展、特點(diǎn) 概念 第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱(chēng)服務(wù)業(yè)，包括生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)兩個(gè)方面， 是生產(chǎn)力提高和社會(huì)進(jìn)步的必然結(jié)果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國(guó)家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程 度的重要標(biāo)志。發(fā)展a）2001年第三產(chǎn)業(yè)完成投資 18306 億元，增長(zhǎng) 17.6，增長(zhǎng)速度分別比第一產(chǎn)業(yè)、第 二產(chǎn)業(yè)高 17 和 10 個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的比重達(dá)到 65.8%，形成投資新熱點(diǎn)。b）傳統(tǒng)的批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,；同

9、時(shí)，旅游、信息、咨詢(xún)、科技服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、通訊、美容健身、教育、娛樂(lè)、文化 等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。c）未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，如北京、上海、石家莊、長(zhǎng)沙等城市 第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP的比重分別達(dá)到 58.9%、50.7%、40.2%和48.4%。特點(diǎn) 第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部行業(yè)較多 ,勞動(dòng)密集與技術(shù)密集、智力密集行業(yè)并存,可以吸納不同層次、不同素質(zhì)的勞動(dòng)力就業(yè)。2. 結(jié)合自身?xiàng)l件和城市條件，滿(mǎn)足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、 教育、娛樂(lè)和文化。3. 眉山城區(qū)商鋪密集，休閑場(chǎng)所不足4. 除服飾銷(xiāo)售集中以外，如餐飲、娛樂(lè)、科技等均沒(méi)有形成特色商圈5. 由于眉山的區(qū)

10、域地理位置、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求支撐只能 來(lái)自本地。第六部分 市場(chǎng)定位： 市的構(gòu)成：眉山地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)、旅游人口、書(shū)畫(huà)愛(ài)好者以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 場(chǎng)的構(gòu)成：外來(lái)貿(mào)易與本地貿(mào)易想結(jié)合第七部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃 再根據(jù)滿(mǎn)足條件的產(chǎn)業(yè)開(kāi)店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 休閑服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)店策略 休閑服務(wù)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢(shì)和休閑娛樂(lè)比較集中、配備充足的 車(chē)位、良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。休閑服務(wù)行業(yè)的商鋪一般不會(huì)選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費(fèi)者可以接受上二樓。休閑業(yè) 經(jīng)營(yíng)者對(duì)建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計(jì)有較高的要求，同時(shí)要求通風(fēng)條件良好。商品零售類(lèi)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)店策略 商品零

11、售行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費(fèi)群 體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費(fèi)者 商品零售行業(yè)根據(jù)不同的類(lèi)型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來(lái)說(shuō)規(guī)模效應(yīng)是吸引商家和消費(fèi)者 的重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)要求較高。書(shū)畫(huà)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)店策略 書(shū)畫(huà)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：文化背景、市場(chǎng)影響力、交易市場(chǎng)是否成熟、市場(chǎng)區(qū) 域購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)組織能力以及銷(xiāo)售通路是否完善 書(shū)畫(huà)行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面文化教育經(jīng)營(yíng)者開(kāi)店策略 文化教育行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金 價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳 文化教育行業(yè)對(duì)商

12、鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對(duì) 安靜 具體業(yè)態(tài)分布 以中心廣場(chǎng)分割出兩個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)（休閑商業(yè)相結(jié)合、產(chǎn)業(yè)融入文化），帶來(lái)多重享受。 業(yè)態(tài)如圖（一層可自主選擇，沿街商鋪不納入規(guī)劃）二層以上業(yè)態(tài)（含二層） 一層主力業(yè)態(tài)規(guī)劃第八部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（商業(yè)部分） 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至少涉及多個(gè)主要利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配。圍繞多級(jí)市場(chǎng)、多個(gè)利益相關(guān)群 體和多種權(quán)利分配，必須通過(guò)有效的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、消 費(fèi)者五者共生共贏、利益協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此提升開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度、持續(xù)發(fā)展力和實(shí)現(xiàn)其商業(yè)利益最 大化。五個(gè)主要利益相關(guān)群體開(kāi)發(fā)企業(yè) 是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體組織協(xié)調(diào)者，其利益取向是商

13、業(yè)物業(yè)的順利銷(xiāo)售回收投資，或者通過(guò) 長(zhǎng)期的租金收入獲得投資回報(bào)。投資者 是項(xiàng)目銷(xiāo)售的關(guān)鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷(xiāo)售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī)會(huì)，協(xié)助投 資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的投資回報(bào)。投資者是商業(yè)項(xiàng)目從產(chǎn)品走向市場(chǎng)的關(guān)鍵紐帶，他們 注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經(jīng)營(yíng)者 （可能本身就是投資者）在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理 租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛 圍，經(jīng)營(yíng)狀況的好壞反過(guò)來(lái)決定了投資者的投資回報(bào)高低和回收期的長(zhǎng)短. 因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營(yíng)者前來(lái)經(jīng)商和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。管理

14、者 （有時(shí)由開(kāi)發(fā)商兼任） ，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營(yíng)， 是解決純投資者經(jīng)營(yíng)管理能力不足的有效手段。消費(fèi)者 是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式常規(guī)的經(jīng)營(yíng)模式有產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式和自主經(jīng)營(yíng)模式兩種 產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式 ：商業(yè)物業(yè)全部銷(xiāo)售，所有權(quán)由投資者所有，投資者自主經(jīng)營(yíng)，或者獨(dú)立招商、 分散經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理公司只有最簡(jiǎn)單的物業(yè)管理職能，租金收益全部歸投資者所有。自主經(jīng)營(yíng)模式：自主式經(jīng)營(yíng)分兩個(gè)細(xì)分層面，將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售給個(gè)人投資 者，但由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，并享受商業(yè)管理公司固 定投資

15、回報(bào)的一種銷(xiāo)售模式。指開(kāi)發(fā)商預(yù)留部分商業(yè)物業(yè)，不岀讓產(chǎn)權(quán)，以引進(jìn)核心主力商家 帶動(dòng)零散商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)租金收益與資產(chǎn)增值的一種經(jīng)營(yíng)模 式。模式優(yōu)劣勢(shì)分析1產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：此經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，操作簡(jiǎn)單，追求 短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長(zhǎng)期收益最大化的能力。2自主經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。后 期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的選擇結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況和整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，由于項(xiàng)目前期招商不力導(dǎo)致人氣不足，影響到產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售， 因此我們必須首先考慮招商問(wèn)題，然后利用產(chǎn)業(yè)形成人氣，利用

16、聚集效應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售。第一步：蓄勢(shì)階段，自主經(jīng)營(yíng)的第二種模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值第二部：銷(xiāo)售階段，自主經(jīng)營(yíng)的第一種模式，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)。 招商期的成果服務(wù)于銷(xiāo)售，讓投資者看到固定的投資回報(bào)，增強(qiáng)投資信心。租金定位以眉山商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)為定價(jià)依據(jù)，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的租金價(jià)格體系（如圖表） 三蘇祠為正面，東坡苑為背面，以下為最低租金價(jià)格體系位置樓層樓層面積總面積租金（元/平方米.月）備注止面背面一號(hào)樓1層1519 就3390.5630-3525-30臨 街 和 廣 場(chǎng) 面 商 鋪 租 金 最 低301352層11340 就15 - 2012- 153層531.56 就10- 158 - 12

17、二號(hào)樓1層1267 就2828.630-3525-302層V1030 就15 - 2012- 153層531.6 就10- 158 - 12三號(hào)樓1層1272 就2833.630-3525-302層1030 就15 - 2012- 153層531.6 就10- 158 - 12四號(hào)樓1層1277 就2872.630-3525-302層1064 就15 - 2012- 153層531.6 就10- 158 - 12五號(hào)樓1層867.58 就1591.5825-3018-222層724就12- 1510- 15六號(hào)樓1層1103.7 就2035.6225-3018-222層931.92 就12-

18、1510- 15七號(hào)樓1層1103.7 就2035.6225-3018-222層931.92 就12- 1510- 15九號(hào)樓1層2302.5 就9595價(jià)格面議整體 租賃2層2302.5 就3層2302.5 就4層2302.5 就十號(hào)樓1層978.5 就2501.318-2215-20臨 街2層991.2 就10- 1510- 153層531.6 m8- 128- 12和 廣 場(chǎng) 面 商 鋪 租 金 最 低30135十一號(hào)樓1層1139 m2822.718-2215-202層1152.1 m10- 1510- 153層531.6 m8- 128 - 12十二號(hào)樓1層1277 m357330-

19、3515-202層1148 m215-2010- 153層1148 m210- 158 - 12十三號(hào)樓1層1139 m2822.718-2215-202層1152 m10- 1510- 153層531.6 m8- 128- 12十七號(hào)樓底層697.11 m15-20十八號(hào)樓底層573.78 m18-25十九號(hào)樓底層509.6 m18-25休閑廣場(chǎng)租金7元/物業(yè)管1理費(fèi) 1元/ m2第九部分招商計(jì)劃招商對(duì)象：符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)者 招商區(qū)域：本地+成都地區(qū)整體策略1. 由于項(xiàng)目前期在本地市場(chǎng)形成的不良影響，故選擇此前不熟悉項(xiàng)目的成都地區(qū)作為招商的主 要戰(zhàn)地，從外到內(nèi)的帶動(dòng)，消除不良影響。2. 項(xiàng)

20、目形象：眉山第一座文化商業(yè)城，休閑購(gòu)物新體驗(yàn)。3. 媒介策略（附件，媒介計(jì)劃）訴求對(duì)象：具有擴(kuò)張意圖的個(gè)體商戶(hù)、連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者及有意識(shí)開(kāi)店的潛在投資者 對(duì)象特征： 具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 具有冒險(xiǎn)精神，對(duì)現(xiàn)有收入不滿(mǎn)意 本身有投資經(jīng)驗(yàn)或具有這方面的人際關(guān)系 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)或人際關(guān)系對(duì)象行為分析：開(kāi)店基礎(chǔ)是對(duì)某行業(yè)的了解；開(kāi)店目的明確，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇和前期投入是 考慮的重點(diǎn)，特別是有意識(shí)開(kāi)店的首次投資者，他們對(duì)初期投入十分重視；人際關(guān)系較廣， 對(duì)信息收集的渠道和范圍也相對(duì)較廣。蓄勢(shì)期訴求主題：注意知識(shí)性，“眉山消費(fèi)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目基本屬性介紹” 訴求范圍：成都+眉山訴求時(shí)間：7月15日

21、8月15日媒介選擇：華西都市報(bào)廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文 1次，題花3次；共計(jì)4次導(dǎo)入期訴求主題：樓盤(pán)展示，業(yè)態(tài)、管理、交通、地理等優(yōu)勢(shì)，傳遞招商信息訴求范圍：成都+眉山訴求時(shí)間：8月15日9月15日媒介選擇：華西都市報(bào)廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文 1次，題花9次；共計(jì)10次強(qiáng)銷(xiāo)期：訴求主題：優(yōu)惠，主標(biāo)“店鋪裝修，這里不花錢(qián)”，副“更多優(yōu)惠方案等您來(lái)決策” 訴求范圍：成都+眉山訴求時(shí)間：9月15日11月15日媒介選擇：華西都市報(bào) +當(dāng)?shù)仄矫婷襟w+眉山夾報(bào)及戶(hù)外輔助媒體廣告形式：平面、戶(hù)外媒體和廣播訴求頻次：華西公告 2次、題花資訊 5次當(dāng)?shù)仄矫嬗矎V 4次、華西夾報(bào) 4次、廣播5秒

22、1個(gè)月 和戶(hù)外媒體；共計(jì)平面15次，戶(hù)外2個(gè)月、廣播1個(gè)月持續(xù)期：訴求主題：與訴求對(duì)象信息互動(dòng)招商成果展示、項(xiàng)目能為消費(fèi)者提供的服務(wù)訴求范圍：眉山訴求時(shí)間：11月15日次年1月1日媒介選擇：戶(hù)外媒體 +當(dāng)?shù)仄矫婷襟w（針對(duì)休閑服務(wù)的媒體）廣告形式：硬廣和戶(hù)外媒體訴求頻次：平面 4次，戶(hù)外4個(gè)月?tīng)?zhēng)取合作： 青城山GOLF會(huì)所易拉寶展示 本地廣告公司與項(xiàng)目資源互換 政府對(duì)大型品牌的引入支持其他事項(xiàng)： 國(guó)慶、元旦、春節(jié)舉辦的活動(dòng)媒介宣傳 強(qiáng)銷(xiāo)期的招商手冊(cè)直郵 重點(diǎn)招商對(duì)象直接跟蹤 VI系統(tǒng)務(wù)必在推廣啟動(dòng)前確定 集團(tuán)網(wǎng)站建成起的站內(nèi)宣傳，該信息在其他媒介上的信息體現(xiàn) 原則上不做銷(xiāo)售方面的推廣招商手段：現(xiàn)

23、場(chǎng)烘托商業(yè)氣氛（附件現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃）1. 戶(hù)外廣告形式多樣新穎2. 提早形成國(guó)慶喜慶氣氛，多利用氣球、彩旗等3. 氣氛延展，利用步行街的仿古路燈SP活動(dòng)提升人氣1. 東坡金城品牌展示（9.110.1活動(dòng)方案）2. 第一屆東坡文化購(gòu)物節(jié)（10.1活動(dòng)方案）3. 春節(jié)開(kāi)業(yè)活動(dòng)優(yōu)惠政策、內(nèi)容項(xiàng)、目 面積（建筑面積就） 優(yōu)惠政策（總租金）付款方式優(yōu)惠政策品牌優(yōu)惠政策50以下50-99100-199200-500500就以上一次性付清3年一次性付 清5年國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名國(guó)內(nèi)普 通品牌租金不優(yōu)惠9.5折9折8.5折7折7折6.5折8折9折物管費(fèi)不優(yōu)惠不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商不優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)

24、商可免可免協(xié)商協(xié)商可免協(xié)商免租期1-3個(gè)月1-3個(gè)月3-6個(gè)月6-9個(gè)月9-12個(gè)月9-12個(gè)月1-3個(gè)月其他1、商家第一次裝修產(chǎn)生的屬于東坡金城的垃圾清運(yùn)費(fèi)全免（注：業(yè)主自營(yíng)或自行租賃招商 的由業(yè)主承擔(dān)）。2、商家入場(chǎng)裝修的裝修入場(chǎng)證、管理費(fèi)減半收取。3、商家享受與其他區(qū)域商家的政府給予的所有優(yōu)惠政策（按政府相關(guān)文件執(zhí)行）。4、優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。共同優(yōu)惠政策：在2006年10月1日之前入場(chǎng)的商家給予3個(gè)月免租期在2006年10月1日之后入場(chǎng)的商家，面積（建筑面積就）在 50就以?xún)?nèi)免租期1個(gè)月廣告位優(yōu)惠可根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)規(guī)模及品牌適當(dāng)為其提供1-2個(gè)廣告位（視品牌

25、情況），指定使用位置并免費(fèi)使用期限為2個(gè)月，到期后可對(duì)其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對(duì)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上給予優(yōu)惠。在 后期的宣傳上，我項(xiàng)目可為商家做出推廣計(jì)劃，并結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目一并對(duì)外造勢(shì)宣傳，為商家進(jìn)行 品牌推廣。工作計(jì)劃（如圖）時(shí)間完成事件7.15 8.15眉山市消費(fèi)力、方向、需求及城市屬性調(diào)查報(bào)告招商手冊(cè)蓄勢(shì)期廣告發(fā)布布置休閑設(shè)施8.15 9.01導(dǎo)入期媒介宣傳宣傳范圍內(nèi)效果評(píng)估，吸引力、意見(jiàn)等9.01 11.15根據(jù)情況調(diào)整策略現(xiàn)場(chǎng)布置，主題氣氛營(yíng)造強(qiáng)銷(xiāo)期介宣傳品牌推廣活動(dòng)10.1活動(dòng)11.15次年1.1元旦狂歡夜活動(dòng)入住商家溝通目標(biāo)商豕意向數(shù)量達(dá)到要求，總體招商 50%1.01春節(jié)目標(biāo)商家招商基本完成，商鋪入住率達(dá)到 70%以上東坡金城試營(yíng)業(yè)結(jié)束廣告招商宣傳結(jié)束春節(jié)為項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)時(shí)間春節(jié)以后未到期的戶(hù)外廣告訴求項(xiàng)目功能的同時(shí)向商家服務(wù)舉辦各類(lèi)活動(dòng)或是為有影響力的活動(dòng)免費(fèi)提供場(chǎng)地，擴(kuò) 大項(xiàng)目影響力根據(jù)營(yíng)業(yè)情況制定宣傳計(jì)劃，達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的數(shù)據(jù)要求第十部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（文化部