房地產(chǎn)企業(yè)檢查要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)檢查要點(diǎn) 一、營(yíng)業(yè)稅1、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無(wú)不按預(yù)售收入（含定金）繳納營(yíng) 業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象2、采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，是否是扣除“還本”的收入再申報(bào)納稅。3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來(lái)帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報(bào)納 稅。4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。5、開(kāi)發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。6、以房產(chǎn)作為利潤(rùn)分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。7、房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。8、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)

2、或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同 銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅。9、開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。10、開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外 企業(yè)在境內(nèi)既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)， 又沒(méi)有代理人的情況下， 開(kāi)發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營(yíng)業(yè) 稅。11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、 賠償款、 利息收入是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅。12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理。13、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。15、企業(yè)以房屋對(duì)外投資入股，在

3、轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)有否申報(bào)納稅。16、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。17、以無(wú)形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)有否申報(bào)納稅。18、拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無(wú)形資產(chǎn)，有否申報(bào)納稅。19、以應(yīng)稅的無(wú)形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤(rùn)分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤(rùn)）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。20、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)收取的價(jià)外費(fèi)用（如培訓(xùn)費(fèi)、辦證費(fèi)等）有否申報(bào)納稅。二、土地增值稅檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上建筑物及其附著物 （以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)） 并取得 收入未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點(diǎn)檢查：1、未竣工清算項(xiàng)目是否按規(guī)定預(yù)繳土

4、地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、 其他收入等全部收入。3、申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）、納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，這部分土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除？（2）、納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除？（3）、在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本計(jì)算扣除，而在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)又重復(fù)計(jì)算？（4）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是否在“利息 +（取得土地使

5、用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） X 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按“(取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)X 10% ”以內(nèi)計(jì)算扣除。(5) 、在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。( 6 ) 、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人是否按細(xì)則第七條(一) 、(二)項(xiàng)規(guī)定(即取得土地使 用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)計(jì)算的金額之加計(jì) 20%的扣除。4、增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確三、房產(chǎn)稅1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。2、免稅房產(chǎn)改變用

6、途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。3、 新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅，檢查時(shí)應(yīng)注意： (1)、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后， 有否長(zhǎng)期掛 “在建工程” 帳，既不辦理竣工結(jié)算， 也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 (2)、 固定資產(chǎn)未入帳， 但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。( 3)企業(yè)新建房產(chǎn)未驗(yàn)收， 但已交付使用， 是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅， 而對(duì)留在 “在建工程”帳的部分未申報(bào)納稅。4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn) 稅。5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn) 原

7、值繳納房產(chǎn)稅。6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施(如暖氣、下水管 等)從房產(chǎn)原值剝離出來(lái)，少繳房產(chǎn)稅；8、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、 擴(kuò)建后， 應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值， 計(jì)繳了房產(chǎn)稅；9、對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。四、土地使用稅1、已征用未開(kāi)發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。五、印花稅各類購(gòu)銷合同、 建筑安裝工程承包合同、 財(cái)產(chǎn)租賃合同、 借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)是否按規(guī) 定貼花。

8、六、企業(yè)所得稅(一)收入檢查要點(diǎn)：1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的六大原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤(rùn)：( 1 )將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；( 2)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；(3)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；( 4)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；(5)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。3、 代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12 個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià) 確認(rèn)收入。5、客戶放棄的購(gòu)房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)

9、作其他業(yè)務(wù)收入。6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。（二）稅前扣除項(xiàng)目檢查要點(diǎn)1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無(wú)人為加大投 資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完 工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃 分清楚， 在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配， 有無(wú)匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的 成本、費(fèi)用；有無(wú)多計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。4、為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公

10、共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，成本對(duì)象建造過(guò)程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或 損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營(yíng)業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金， 有否重復(fù)列支稅金。7、“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)” 、“壞帳損失” 、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況。8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。9、有否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行

11、的賠償，企 業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)、代扣個(gè)人所得稅等等。10、各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。11、實(shí)行計(jì)稅工資的企業(yè)， 是否按月人均工資 800 元進(jìn)行稅前扣除； 工資費(fèi)用實(shí)行工效掛鉤 的企業(yè)， 工資計(jì)提是否符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的比例。 當(dāng)年按規(guī)定計(jì)提的工資未發(fā)放完畢的， 余 額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。12、納稅人計(jì)提的以前年度應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。13、捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定， 有否將納稅人直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)、非公益、 救濟(jì)性捐 贈(zèng)以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)是否作納稅調(diào)整。14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否

12、也計(jì)提了折舊。15、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的， 是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50% 的，超過(guò)部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。17、納稅人對(duì)租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)入所屬年度費(fèi)用。18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。19、有否將購(gòu)建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。20、有否將無(wú)形資產(chǎn)受讓、開(kāi)發(fā)支出直接在稅前扣除。21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實(shí)際損失中扣除后才在稅前列支。22、固定資產(chǎn)清理、 待處理財(cái)產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收

13、入帳戶，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失未報(bào)批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。23、投資收益中屬于稅后利潤(rùn)的聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計(jì)算補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。24、以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。七、個(gè)人所得稅扣繳義務(wù)人是否如實(shí)填寫(xiě)扣繳個(gè)人所得稅報(bào)告表 ，按時(shí)申報(bào)或按時(shí)解繳所代扣的稅款。 工資、薪金方面1、有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確認(rèn)應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少 扣繳個(gè)人所得稅。2、對(duì)工資、薪金、獎(jiǎng)金、實(shí)物、有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代 繳個(gè)人所得稅。3、是否將工

14、資、薪金所得與勞務(wù)報(bào)酬所得相混淆，少扣繳個(gè)人所得稅。4、個(gè)人取得的公務(wù)交通、通信收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。5、對(duì)從“盈余公積” 、“利潤(rùn)分配”賬戶中提取支付的獎(jiǎng)金是否計(jì)入工資、薪金所得扣繳個(gè) 人所得稅。6、對(duì)直接通過(guò)“管理費(fèi)用” 、“銷售費(fèi)用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎(jiǎng)金是否按規(guī)定扣繳個(gè)人 所得稅。7、通過(guò)“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。8、對(duì)個(gè)人一次取得的數(shù)月獎(jiǎng)金、年終加薪或勞動(dòng)分紅，是否不單獨(dú)作為一個(gè)月的工資、薪 金所得計(jì)算扣繳稅款，而按全年月份分?jǐn)傆?jì)算少繳個(gè)人所得稅。9、企業(yè)供銷人員取得的推銷產(chǎn)品提成收入，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。10、企業(yè)代職工購(gòu)買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。11、企業(yè)為職工購(gòu)買的儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)、 補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、 補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)是否按規(guī)定扣繳了稅 款。12、對(duì)職工辦理內(nèi)部退養(yǎng)手續(xù)取得的內(nèi)退收入是否按規(guī)定計(jì)稅？13、企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)放給個(gè)人的住房補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)， 是否全額計(jì)入領(lǐng)取人當(dāng)月的工資薪金收入計(jì)繳個(gè)