上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告總報(bào)告定稿

1、201年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（總報(bào)告）廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境上半年廣東總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19668億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增幅比去年同期提高 4.4個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 6448.67億元，同比 增長(zhǎng)22.8%，增幅比去年同期提高 7.3個(gè)百分點(diǎn)。二、數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)投資1、完成開(kāi)發(fā)投資今年上半年，廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1507.92億元，同比增長(zhǎng)32.8%，增幅比去年同期提高48.2個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為

2、32.79%，同比提高了 1.03個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP比重為7.67%，同比提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)平均水平3.76個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表1）。表1完成開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)表單位：億元地區(qū)時(shí) 間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)投資占GDP比 重全國(guó)2009年上半年139862913211450565.29%15.88%10.37%2010 年上半19/4/66.07%17.29%11.43%冋比增長(zhǎng)（）11.120.538.10.78個(gè)百分點(diǎn)1.4 1 個(gè)百分點(diǎn)0.76個(gè)百分點(diǎn)廣東2009 年上半

3、年-2010 年 上半年16538196685252.206448 671135.671507 923 1.76%32 79%121.62%123 38%6.87%7 67%冋比+增長(zhǎng)（%）11 222 832 81 03個(gè)百分點(diǎn)1 76個(gè)百分點(diǎn)0 8個(gè)百分點(diǎn)從近年同期的數(shù)據(jù)來(lái)看，2003-2008年上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速逐年提高；受 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利影響，2009年上半年開(kāi)發(fā)投資同比增速大幅回落并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖，開(kāi)發(fā)投資也逐漸恢復(fù)，今年上半年扭轉(zhuǎn)了去年同期的 跌勢(shì)，與2008年上半年比增長(zhǎng)12.3% （見(jiàn)圖一）。4a彳uUlRk圖一廣東近年上半年F

4、固疋資丿產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資;增長(zhǎng)走勢(shì)從單個(gè)季度的投資情況來(lái)看，今年第2季度比第1季度的投資額明顯增加，扭轉(zhuǎn)去年第2季的跌勢(shì)，與 2008年第2季比增長(zhǎng)16.6% （如圖二）。按用途劃分的完成投資中，住宅同比增長(zhǎng)30.0%，低于辦公樓、商業(yè)用房、其他用房投資的增速；辦公樓、商業(yè)用房和其他用房投資同比分別增長(zhǎng)39.0%、35.2%和43.4%。與去年相比，今年上半年各類用途投資的同比增速較去年均有大幅度提高（見(jiàn)表2、圖三）。表2按用途完成開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)表單位：億元時(shí)間住宅投資辦公樓投資商業(yè)用房投資其他投資2009年上半年820.9441.08105.10168.552010年上半年1067.06

5、57.09142.09241.69同比增長(zhǎng)（%）30.039.035.243.4圖三廣東近年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)從住宅的戶型結(jié)構(gòu)看，90平方米以下住宅完成投資268.38億元，同比增長(zhǎng) 26.2%,低于商品住宅投資增速 3.8個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅開(kāi)發(fā)投資的25.2%,同比降低0.7個(gè)百分點(diǎn)；140平方米以上住宅完成投資338.98億元，增長(zhǎng)34.4%，占商品住宅開(kāi)發(fā)投資的31.8%，同比提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房完成投資9.55億元，大幅增長(zhǎng)275.2%，占商品住宅開(kāi)發(fā)投資的0.9%;別墅、高檔公寓完成投資148.81億元，增長(zhǎng)46.1%，占商品住宅開(kāi)發(fā)投資的13.9%，同比提高1.5

6、個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表 3）。表3房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表單位：億元時(shí)間90 tf以下140rf以上經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓金額占比金額占比金額占比金額占比20（年上半年212.6525.9%252.1730.7%2.540.3%101.8612.4%201年上半年268.3825.2%338.9831.8%9.550.9%148.8113.9%同比增長(zhǎng)26.2-0.7 個(gè)百分點(diǎn)34.41.1個(gè)百分點(diǎn)275.20.6個(gè)百分點(diǎn)46.11.5個(gè)百分點(diǎn)2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源上半年到位資金 2723.62億元，同比增長(zhǎng) 23.5%，比1季度回落10.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍比去年同期高7.4個(gè)百分點(diǎn)。從構(gòu)成看，國(guó)內(nèi)貸款69

7、0.38億元，大幅增長(zhǎng)43.8%但第2季度比第1季度減少15.0%； 利用外資29.44億元，同比下降4.7%其中第2季度約為第1季度的4.5倍；自籌資金749.99 億元，增長(zhǎng)29.3%;受新政的影響，其它資金（銷售回籠資金）同比增速較慢，比1季度回落了 31.7個(gè)百分點(diǎn)。其中定金及預(yù)收款 585.05億元，同比下降5.5%，個(gè)人按揭貸款469.91億元，同比增長(zhǎng) 24.9%，比上年同期低 66.4個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表 4、圖四）。時(shí)間資金來(lái)源總額國(guó)內(nèi)貸款外資自籌其它（定金、預(yù)付）金額占比（%）金額占比（%）金額匸F 比(%)金額占比(%)200年上半年2205.56480.1221.830.91

8、1.4579.9826.31114.5550.5201年上半年2723.62690.3825.329.441.1c a水749.9927.51253.8046.0同比增長(zhǎng)23.543.83.5 個(gè)百分點(diǎn)-4.7-0.3 個(gè)百分點(diǎn)29.31.2 個(gè)百分點(diǎn)12.5-4.5 個(gè)百分點(diǎn)201年 1 季度1356.45373.1527.55.350.4376.1727.7601.7944.4201年 2 季度1367.17317.2323.24 o人，24.091.8373.8227.3C /人652.0147.7O O環(huán)比增長(zhǎng)0.8-15.0-4.3 丨百分點(diǎn)350.31.4丨百分點(diǎn)-0.6亠-0.4

9、|百分點(diǎn)8.33.3|百分點(diǎn)房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表單位：億元從比重分析，國(guó)內(nèi)貸款占本年到位資金的25.3%，同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，為近年同期最高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)，也說(shuō)明了融資渠道比較有限； 利用外資占1.1%，為近年同期最低；自籌資金占本年到位資金的27.5%，其比重仍然偏低,不利于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范；其它資金（銷售回籠資金）占46.0% （見(jiàn)圖五）。Ij圖五廣東近年上半年房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)從資金投資比看，上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%與近年同期相比僅低于去年的194%仍屬高位（見(jiàn)圖六）；但與今年前幾個(gè)月相比，該比值呈逐月下降趨勢(shì)（見(jiàn)表5），企業(yè)資金

10、壓力逐漸顯現(xiàn)。表52010年上半年廣東房地產(chǎn)到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重情況單位：億元時(shí)間到位資金開(kāi)發(fā)資金到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重2010 年 1-2 月858.69311.84275%2010 年 1-3 月1356.45593.63229%2010 年 1-4 月1801.56859.02210%2010 年 1-5 月2261.001147.57197%2010 年 1-6 月2723.621507.92181%（二）土地購(gòu)置在4月份國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期偏向樂(lè)觀，拿地?zé)崆橐草^高， 土地市場(chǎng)火熱。第 2季度受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上更加謹(jǐn)慎和理性。 上半年購(gòu)

11、置土地面積 694.42萬(wàn)平方米，同比下降28.4%比1季度增幅回落82.3個(gè)百分點(diǎn)。 另一方面，土地成交價(jià)款大幅增加，同比增長(zhǎng)167.2%,比1季度回落31.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表6）。表6房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地?cái)?shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2億元時(shí)間土地購(gòu)買面積土地成交價(jià)款購(gòu)置單價(jià)（元/mi）200年上半年970.1362.61645201年上半年694.42167.302409同比增長(zhǎng)（%）-28.4167.2273.5201年 1季度328.0666.512027同比增長(zhǎng)（%）53.9198.594.0從近年同期房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積情況來(lái)看，今年上半年最少；與之相比，土地的購(gòu) 置單價(jià)達(dá)到最高，取得土地的成本

12、大幅增加（見(jiàn)圖七）。（三）商品房建設(shè)商品房屋施工面積 23955.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 22.4%,增幅比第1季度提高1.7個(gè) 百分點(diǎn)；其中新開(kāi)工面積 5644.62萬(wàn)平方米，大幅增長(zhǎng)145.7%,比1季度提高18個(gè)百分點(diǎn)； 竣工面積2241.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 22.0%，比 1季度下降6.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表 7）。表7各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2時(shí)間面積總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他4 A CU7 C AO7O 704 OOO A CAX A.=200年施丄面積、19571.6714957.64673.781838.402101.85OOQ7 GQ4 QGO d QA A A Q4 QO

13、Q/|OOd a O上半年新開(kāi)丄面積229 7.681852.134 1.19182.9422 1.424 QQQ CQd tot QOOH A 44 ZQ QQ竣丄面積1838.061535.8820.4 1103.121/8.66施丄面積23955 9018199 53872 962150 972732 45201年乂 1T辛新開(kāi)丄面積5644 624550 9410815365 60619 93上半年zjyl 7 1 l- g 7 竣工面積2241 781852 3026 34189 50173 63施工面積22 421 729 617 030 0上半年新開(kāi)丄面積145 7145 716

14、2 699 8180 0同比增長(zhǎng)（%）竣工面積22.020.629.083.8-2.8第1季度施工面積20.718.830.223.827.4新開(kāi)工面積127.0120.1183.6134.8167.9同比增長(zhǎng)（%）竣工面積28.323.7104.1121.24.7與近年同期相比，上半年商品房施工面積的同比增速僅低于2008年同期增速，迅速改變了去年同比持平的形勢(shì)。新開(kāi)工面積同比增速大幅超過(guò)往年同期水平，一方面是因?yàn)槿ツ?同期同比減少了接近一半，基數(shù)偏低；另一方面則是今年上半年市場(chǎng)延續(xù)著去年下半年以來(lái) 的活躍氛圍，新開(kāi)工面積明顯增加?？⒐っ娣e同比增速自2007年以來(lái)逐年提高，保持著較為穩(wěn)定的增

15、勢(shì)（見(jiàn)圖八）。圖八廣東近年上半年商品房建設(shè)狀況（四）商品房交易上半年全省商品房銷售面積2851.49萬(wàn)平方米，同比下降3.2%，這是今年以來(lái)銷售面積首次出現(xiàn)同比下降；銷售額 2059.93億元，同比增長(zhǎng)13.7%，比第1季度回落22.3個(gè)百 分點(diǎn)；銷售均價(jià)7224元/平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，比1季度回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積 2591.46萬(wàn)平方米，同比下降 6.6%；銷售額1791.39億元，同比增長(zhǎng)7.7%； 銷售均價(jià)6913元/平方米，同比增長(zhǎng)15.3% （見(jiàn)表8）。表8房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表時(shí)間商品房銷售商品房銷售均價(jià)住宅銷售面住宅銷售額均價(jià)面積（萬(wàn)m）額（億元）（元 /

16、m）積（萬(wàn)m2）（億元）（元 /m）2009年上半年2945.681811.0861482774.141662.9159942010年上半年2851.492059.9372242591.461791.396913同比增長(zhǎng)（）-3.213.717.5-6.67.715.3與往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的銷售面積僅略少于去年同期，而銷售額、 銷售均價(jià)則再創(chuàng)新高；增長(zhǎng)速度方面，銷售面積、銷售額均扭轉(zhuǎn)了去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭（見(jiàn)圖九、 圖十）。圖九廣東近年上半年商品房銷售狀況圖十廣東近年上半年住宅銷售狀況從今年上半年的月度數(shù)據(jù)看，自房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)實(shí)施的4月份起，商品房的銷售面積、銷售額的同比增速逐

17、月下降；銷售均價(jià)保持小幅波動(dòng)，總體略有下降，說(shuō)明國(guó)家和省對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)銷售量的影響尤為明顯，對(duì)于銷售價(jià)格的影響也 開(kāi)始體現(xiàn)，市場(chǎng)趨于理性和穩(wěn)定（見(jiàn)表9、圖十一）。表9201年上半年廣東商品房銷售情況單位：萬(wàn)怦、億元、元/怦時(shí)間1-2月3月4月5月6月銷售面積628.09650.80508.11491.94572.56同比增長(zhǎng)17.4%10.9%1.3%-14.0%-23.7%銷售額459.68454.96375.44385.19384.66同比增長(zhǎng)40.6%31.6%23.5%5.8%-18.2%銷售均價(jià)73196991738978306718同比增長(zhǎng)19.7%18

18、.6%22.0%23.1%7.2%圖一2010年上半年廣東商品房銷售情況從商品房供求關(guān)系來(lái)看，2010年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積3647.90萬(wàn)平方米，同比下降39.3%;與實(shí)際銷售的比值為 1.28，與去年同期的2.04相比減少了 0.76。其中，第2季度 批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比下降近 50%而銷售面積則增長(zhǎng) 23%相當(dāng)一部分是消化第 1季度的存貨（見(jiàn)表10）。表10廣東商品房供需數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m.時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售實(shí)際銷售批準(zhǔn)預(yù)售/實(shí)際銷售n2009年上半年6010.722945.682.042010年上半年3647.902851.501.28同比增長(zhǎng)-39.3%-3.2%-0.762010年第1季度241

19、1.281278.891.892010年第2季度1236.621572.610.79環(huán)比增長(zhǎng)-48.7%23.0%-1.1（五）商品房空置2季度期末全省商品房空置總量為2082.62萬(wàn)平方米，較1季度期末增加3.95萬(wàn)平方米，增幅為0.2 %。其中滯銷（空置 13年）和積壓（空置 3年以上）面積總量1473.17萬(wàn)平方米，較1季度期末減少29.05萬(wàn)平方米，降幅為1.9%;待銷（空置1年以內(nèi)）面積 較1季度期末則增長(zhǎng) 5.7%。其中，與1季度期末相比，住宅空置面積減少12.54萬(wàn)平方米，下降1.0%,其中滯銷面積減少 47.35萬(wàn)平方米，下降6.4%，待銷面積和積壓面積分別增長(zhǎng) 6.02和9.

20、8%;辦公樓空置面積減少 7.78萬(wàn)平方米；商業(yè)和其他分別增加11.28萬(wàn)和12.99萬(wàn)平方米（見(jiàn)表11 ）。本持平。商品房空置面積同比增速由去年同期的25.6%下降至今年的4.5%，住宅空置面積同比增長(zhǎng)率更是由51.0%急劇下降至0.2% （見(jiàn)圖十二）。從商品房空置的結(jié)構(gòu)上看，2季度末積壓部分面積比去年2季度末減少了 48.25萬(wàn)平方米，所占比重明顯下降，占總空置面積的15.5%，持續(xù)了 2007年以來(lái)的下滑趨勢(shì)，并達(dá)到近年來(lái)最低，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)空置3年以上的商品房消化能力有所增強(qiáng)；滯銷面積及其所占比重較去年同期均有所下降，其中所占比重為55.2%；待銷面積占比達(dá) 29.3%，比去年同期提高 了 8.1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖十三）。圖十三廣東近年上半年期末商品房空置結(jié)構(gòu)三、結(jié)論與建議1、關(guān)于開(kāi)發(fā)投資。在去年下半年和今年一季度投資慣性拉動(dòng)下，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)沖高，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速較1季度進(jìn)一步提高，其中商品住宅投資增速略低，經(jīng)濟(jì)適用房投資高速增長(zhǎng)，但