城市更新基金合作方案

1、回報(二選一,投資者,一、 城市更新基金業(yè)務模式,拆遷補償,新建商品房,城市更新基金 （滾動發(fā)行,機構投資者,原業(yè)主,個人投資者,9%年化收益率,4.5%年化收益率+9折購房折扣期權,城市更新項目,職工,城市更新貸款,房地產開發(fā)貸,回報的參數可以根據項目情況靈活設定，需要衡量基金的回報對投資者是否具有吸引力能否募集到足夠資金？以及企業(yè)能夠承擔的成本,gp(平安銀行指定,2.5% 管理費,原業(yè)主/職工,零售投資人,優(yōu)先級lp（購房期權/高資金回報,未來購房客戶,購房折扣期權,企業(yè),設立,城市更新基金（有限合伙,基金子公司作為通道,土地抵押,公司擔保,項目股權,增信措施,機構投資人,劣后級lp,投

2、資,資管計劃,放款資金監(jiān)管,資金專戶監(jiān)管,基金托管,企業(yè),項目公司,一、城市更新基金業(yè)務模式,成立項目公司 作為融資主體,明股實債形式，必須要以項目公司形式操作,一）基金融資模式融資較傳統(tǒng)方式成本更低！ 該模式不僅幫助企業(yè)大幅節(jié)省財務費用，還可以大幅降低銷售費用（如銷售人員傭金）以及稅務費用（如營業(yè)稅）。 （二）基金融資模式可以支付地價！ 傳統(tǒng)銀行的開發(fā)貸等產品無法支出拆遷補償以及支付地價費用。基金融資資金用途相對而言更靈活，可以用于支付拆遷補償以及補繳地價的費用，可以幫助企業(yè)解決了項目正式開發(fā)前資金需求，使得項目可以早日開工，有利于企業(yè)把握城市更新機遇。 （三）基金融資模式可以節(jié)省企業(yè)自有資

3、金支出！ 企業(yè)一般使用自有資金支付地價，基金融資模式由于可以支付地價，相當于節(jié)省企業(yè)或集團內部資金支出，提高自有資金使用效率。 （四）基金融資模式有利于提前鎖定客戶，縮短銷售周期！ 基金融資模式實際上是平安銀行通過共享客戶資源為企業(yè)提前鎖定一批購房客戶，幫助企業(yè)提前獲得預售款。該模式可以幫助企業(yè)降低銷售成本，縮短銷售周期，加快項目建設資金回款。 （五）基金融資模式可以降低企業(yè)融資的不確定性！ 通過基金模式融資能夠覆蓋企業(yè)項目開發(fā)建設全流程的資金需求，可以幫助企業(yè)鎖定資金成本，降低企業(yè)融資的不確定性，降低企業(yè)資金流動性風險！ （六）基金融資模式可以合法合規(guī)的給高管、職工提供福利！ 基金可以優(yōu)先提

4、供給高管、職工認購，合法合規(guī)的滿足高管、職工購房以及資金投資增值需求,二、城市更新基金模式融資優(yōu)勢總結,1、目前各種投資產品的收益情況,市場上目前各類投資產品收益概況,三、城市更新基金購房折扣建議,2、目前各種投資產品的收益情況,近三個月發(fā)行的房地產類信托產品收益情況,來源于wind數據,3、目前各種投資產品的收益情況,近日銀行發(fā)行的理財產品產品收益情況,來源于wind數據,目前開發(fā)商對于購房者一般有2%-3%的銷售優(yōu)惠，新盤開盤首日一般給予5%左右的銷售優(yōu)惠，對于一次性付款客戶額外給予2%-5%的購房折扣優(yōu)惠,4、目前房地產項目購房折扣優(yōu)惠,購房折扣是基金融資模式的主要投資亮點。如果不能提供

5、吸引投資者的購房折扣，該基金將無法募集到足夠的低成本資金（目前三年期房地產信托產品年化收益率超過10%）。對舊改項目而言，由于投資者需要在房屋沒有取得預售資格時提供資金，并且鎖定超過3年，故為了增加城市更新基金對投資者的吸引力，讓城市更新基金能夠順利募集到足夠的低成本資金，建議開發(fā)商能夠給予超出一般購房折扣的優(yōu)惠幅度，建議購房折扣為89折,5、購房折扣建議,四、需要企業(yè)協(xié)助的事宜以及我行的建議,需要企業(yè)協(xié)助的事宜： 1、企業(yè)整體預算融資成本？ 2、計劃給與購房客戶的購房優(yōu)惠幅度？ 3、能否初步統(tǒng)計一下內部員工以及拆遷戶對于該基金的需求情況（有意向購買該基金的人數？能接受的購買基金的起點如何？能接受的基金持有時間如何？回報選擇方案如何？） 4、是否需要提供期權轉讓？ 5、為了細化進行方案設計，請企業(yè)協(xié)助提供具體每個階段的融資需求。 我行建議： 1、針對每個項