YD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)融資管理概述

1、YD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)融資管理概述第 1 章 緒 論1.1選題背景及意義房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，但國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理模式粗放，對(duì)融資模式與策略并未進(jìn)行精細(xì)的管理與詳細(xì)的規(guī)劃4。如果說(shuō)這樣的管理能力與水平還勉強(qiáng)能適應(yīng)過(guò)去 10 余年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展的話，那么對(duì)于自 2012 年開(kāi)始的大幅度、持續(xù)性甚至被稱為史上最嚴(yán)厲;的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)粗放的財(cái)務(wù)管理，尤其是對(duì)融資管理的輕視，必將很難度過(guò)這個(gè)真正的房地產(chǎn)行業(yè)的寒冷冬天;。地產(chǎn)高收益鏈條的不可承載，正在演變成銀行對(duì)自己非標(biāo)和同業(yè)業(yè)務(wù)大清理的新導(dǎo)火索。2014 年 4 月，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)(銀監(jiān)辦發(fā)2

2、014)99 號(hào)文)再次明確了信托公司對(duì)非標(biāo)業(yè)務(wù)的禁止。而這與銀監(jiān)會(huì) 2 號(hào)文，以及前期各地銀監(jiān)局地方版 9 號(hào)文等一道切斷了地產(chǎn)公司在銀行融資的最有效的通道。非標(biāo)是導(dǎo)致房地產(chǎn)基建部門資金需求得以滿足的重要渠道。根據(jù)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須以自有資金拿地，不得使用銀行貸款，在實(shí)際操作過(guò)程中，銀行多用表外非標(biāo)資產(chǎn)來(lái)為開(kāi)發(fā)商提供夾層融資，更令此項(xiàng)業(yè)務(wù)游離于監(jiān)管之外。而每個(gè)非標(biāo)融資至少涉及兩家銀行和一家信托公司，如果加上同業(yè)設(shè)計(jì)，復(fù)雜度更是難于想象。而銀監(jiān)會(huì)連續(xù)數(shù)次旗幟鮮明地表明監(jiān)管層治理銀行非標(biāo)與同業(yè)的決心，并上升到金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)底線的高度，讓地產(chǎn)等企業(yè)著實(shí)捏了一把汗1。盡管地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸一直是銀

3、行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈融資更是近年來(lái)商業(yè)銀行金融創(chuàng)新主要產(chǎn)品，但是隨著銀行對(duì)非標(biāo)業(yè)務(wù)的全面限制，意味著債權(quán)類融資尤其是房地產(chǎn)企業(yè)融資將受到直接沖擊2。山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓;在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷下降，且包括地價(jià)、融資等各項(xiàng)成本短期內(nèi)仍居高不下的背景下，各地不斷傳出房?jī)r(jià)大幅降價(jià)的消息，甚至開(kāi)始有小型開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)跑路3。盡管這些消息事后被證實(shí)只是個(gè)案，但市場(chǎng)觀望情緒開(kāi)始加重，各地成交量開(kāi)始急劇下降。這些現(xiàn)象的疊加效應(yīng)使得業(yè)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始有所反應(yīng)，一場(chǎng)波及全行業(yè)的深度調(diào)整似乎漸行漸近。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的地產(chǎn)金融體系較為完善，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，這與我國(guó)不完善的房地產(chǎn)金融

4、體系有著明顯差異。雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究背景與歐美國(guó)家不同，但是，歐美國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究仍有重要的參考及借鑒意義。目前，美國(guó)是房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展最成熟的國(guó)家，也是對(duì)房地產(chǎn)金融理論研究最領(lǐng)先的國(guó)家。Sirmans 所著的Real Estate Finance一書(shū)，從金融的角度入手，研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資。內(nèi)容涉及金融財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及外部環(huán)境分析，并提出了相關(guān)的金融工具、方法，以及如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資決策。美國(guó)學(xué)者 Bmeggeman Fisher 對(duì)住宅類房地產(chǎn)、收益類房地產(chǎn)和計(jì)劃中的項(xiàng)目融資類方案和程序進(jìn)行了區(qū)分，研究了房地產(chǎn)融資中的法律因素，并根據(jù)投資

5、組合來(lái)分析房地產(chǎn)投資業(yè)績(jī)，著重闡述了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與證券。Brown Matysink 在其所著的Real Estate Investment，a Capital MarketApproach一書(shū)中，分析了貨幣的時(shí)間現(xiàn)金流，探討了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)，并對(duì)房地產(chǎn)投資組合管理進(jìn)行了研究，Brown Matysink 對(duì)房地產(chǎn)的研究主要是從投資的角度進(jìn)行的。….第 2 章 公司簡(jiǎn)介2.1 集團(tuán)公司概況YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是 YJ 興業(yè)有限公司在 DL 市的分公司，YJ 興業(yè)有限公司致力于香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資，在香港擁有YJ 花園;、嘉文花園;、西九龍中心;、龍庭;、YJ 商業(yè)中心;等頂級(jí)

6、物業(yè)項(xiàng)目，并成為香港僅有的兩家入選超級(jí)品牌地產(chǎn)公司之一。公司于 1993 年起登陸中國(guó)大陸市場(chǎng)，先后投入資金數(shù)億美元，土地儲(chǔ)備量達(dá)200 萬(wàn)平。憑借其強(qiáng)大的實(shí)力背景，專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，在北京成立了 YJ 地產(chǎn)集團(tuán)。目前總資產(chǎn)超佰億港元。YJ 地產(chǎn)集團(tuán)旗下?lián)碛形寮业禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、兩家物業(yè)管理公司、一家酒店管理公司及一家會(huì)所管理公司，同時(shí)協(xié)助提供管理資源予同系上市公司香港華龍集團(tuán)在國(guó)內(nèi)深圳、北京及上海等地投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。新的天地賦予 YJ 地產(chǎn)集團(tuán)新的活力，但唯一不變的是她始終如一秉承的國(guó)際化建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)品質(zhì);及鮮明的個(gè)性。表 2-1 是 YD 房地產(chǎn)公司的母公司陳氏集團(tuán)所涉及的產(chǎn)業(yè)情況。表 2-2

7、是 YD房地產(chǎn)公司母公司成功案例。 /….2.2 YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司概況YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于 DL 市中山區(qū)大公街 23 號(hào)，其法人代表為陳 XX，公司注冊(cè)資本 9500 萬(wàn)美元，企業(yè)類型為外商合資經(jīng)營(yíng)（港資）。菲律賓著名華商陳 XX 博士是菲律賓最具社會(huì)影響力的菲律賓-華商聯(lián)總會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)理事長(zhǎng)，也是中國(guó)首席華聯(lián)顧問(wèn)。陳氏集團(tuán)在菲律賓煙草、釀酒、銀行、航空、房地產(chǎn)、酒店、化工、畜牧、旅游、建筑和學(xué)校等各類行業(yè)均占據(jù)重要地位，擁有超過(guò)百余家企業(yè)和大量物業(yè)，在全球也擁有強(qiáng)大的商業(yè)背景，投資范圍遍及美國(guó)、加拿大、中國(guó)大陸、香港諸多地區(qū)的銀行、商貿(mào)、地產(chǎn)、酒店、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、貿(mào)易、證

8、券金融等多個(gè)行業(yè)。YJ 地產(chǎn)集團(tuán)是菲律賓著名華僑陳 XX 博士旗下的中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)，YJ集團(tuán)中國(guó)總資產(chǎn)超過(guò)數(shù)百億港幣，是一家專業(yè)并擁有多年豐富經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)集團(tuán)，在全國(guó)多個(gè)省市擁有大量土地儲(chǔ)備資源。YJ 地產(chǎn)集團(tuán)在香港擁有 YJ 花園、嘉文花園、西九龍中心、龍庭、YJ 商業(yè)中心等頂級(jí)物業(yè)項(xiàng)目，是香港僅有的兩家入選超級(jí)品牌地產(chǎn)公司之一。YJ 地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)地己成功開(kāi)發(fā)了上海的 YJ 國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)，廈門的銀行中心、故宮 YJ、YJ 中心、北京的朝陽(yáng)園等項(xiàng)目。YJ 地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)地?fù)碛辛业禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、兩家物業(yè)管理公司及酒店管理、會(huì)所管理、商業(yè)管理公司。第 3章 YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資環(huán)境與融資現(xiàn)狀分析.1

9、13.1 YD 房地產(chǎn)公司融資環(huán)境 .113.2 YD 房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀分析.133.3 小結(jié) .16第 4章 YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理中的問(wèn)題分析.184.1 融資環(huán)境分析不足 .184.2 融資渠道單一 .204.3 資本結(jié)構(gòu)不合理 .214.4 融資成本高 .214.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大 .234.6 小結(jié) .24第 5章 完善 YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資管理的對(duì)策.265.1 加強(qiáng)融資項(xiàng)目的環(huán)境分析 .265.2 拓展多元化融資渠道.285.3 平衡公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu).305.4 控制融資成本 .315.5 強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)管理 .335.6 小結(jié) .34第 5 章 完善 YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

10、融資管理的對(duì)策5.1 加強(qiáng)融資項(xiàng)目的環(huán)境分析任何完備的問(wèn)題解決方案都離不開(kāi)對(duì)環(huán)境的深入分析，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策進(jìn)行環(huán)境分析，具有同樣重要的地位。針對(duì) YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目，若有完善其融資管理政策，應(yīng)必須對(duì)項(xiàng)目涉及的 DL 市高端住宅市場(chǎng)整體走勢(shì)等宏觀環(huán)境進(jìn)行分析，并對(duì) DL 市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等微觀環(huán)境進(jìn)行深入細(xì)致的剖析。強(qiáng)化地產(chǎn)項(xiàng)目融資的宏觀環(huán)境分析，主要通過(guò)對(duì)公司所需要融資項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。針對(duì)本文所研究 YD 房地產(chǎn)公司的DL 市中心;項(xiàng)目，應(yīng)著重對(duì) DL 市高端住宅市場(chǎng)整體走勢(shì)、供給與需求進(jìn)行分析。針對(duì)該項(xiàng)目，本文建議作如下的分析。….結(jié)

11、 論本文在查閱大量文獻(xiàn)及深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì) YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DL 市中心;YJ 二期項(xiàng)目融資情況進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，主要做了以下兩個(gè)方面的工作，一方面，閱讀大量房地產(chǎn)融資管理相關(guān)的大量文獻(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)融資模式、渠道、資本結(jié)構(gòu)、成本等基本概念進(jìn)行了歸納和闡述；對(duì)相關(guān)理論方法作了分析對(duì)比；對(duì)房地產(chǎn)融資管理有了進(jìn)一步的了解，為房地產(chǎn)融資模式問(wèn)題的研究打下了理論基礎(chǔ)。另一方面，以 YD 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DL 市中心;YJ 二期房地產(chǎn)融資的實(shí)踐為基礎(chǔ)，對(duì)公司融資的現(xiàn)狀、體系的建立、問(wèn)題及原因進(jìn)行了分析，提出了整改的思路。通過(guò)分析主要得出以下結(jié)論：公司由于融資渠道單一，融資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，導(dǎo)致的成本問(wèn)題突出，使得公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。針對(duì)上述問(wèn)題，本文提出了以下建議：平衡公司內(nèi)部融資結(jié)構(gòu)，確保公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全。建議公司實(shí)現(xiàn)更為靈活的融資模式，以控制融資