物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬考試試題與答案

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬試題與答案、填空題:（20個(gè)空，每空1分，共20分）? 1 .在英國,微觀上, 1 9世紀(jì) 60年代伯明翰市的 （Octavia Hill） 最早為其出租物業(yè)制定了一套。在宏觀上 ,伯明翰市政府為適應(yīng)當(dāng)時(shí)的工業(yè)發(fā)展的需要 ,從城市建設(shè)的角度出發(fā) ,開創(chuàng)了 由政府出面主持即物業(yè)的成片 的先例。? 2.物業(yè)管理起源于 ,但真正的現(xiàn)代的專業(yè)性卻是于1 9世紀(jì)末至 20世紀(jì) 30年代在?形成和出現(xiàn)。? 3.在美國,對(duì)公司來說 ,每一個(gè)物業(yè)均是其 。但作為一個(gè)公司來講 ,處于戰(zhàn)略考慮 ,他的_、 、 都是統(tǒng)一的 ,都實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。? 介入寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等不同類型的高檔物業(yè)

2、達(dá) 1 00余處,成為中國第一 大管家。? 5.新建居住物業(yè)一般實(shí)行 的物業(yè)管理 ;原有的居住物業(yè)也在進(jìn)行的改造及逐步引入物業(yè)管理 ;而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在上是 ,急需進(jìn)行改進(jìn)。? 6.居住的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、 ;、 、 、 。? 7.會(huì)所是指為人們提供 、 和 的場(chǎng)所。? 8.作為商務(wù)性的物業(yè) ,寫字樓常常被用來全部出租 ,以 ,以和。? 9.實(shí)行專業(yè)化社會(huì)化的 已成為我國房產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)。機(jī)關(guān)辦公物業(yè)也必須逐步引入 進(jìn)行管理。? 10.商業(yè)企業(yè)的配送中心。 即由 、 、 ;共同組建的配送中心向同一地區(qū)眾多的零售店鋪進(jìn)行共同配送。? 二、判斷并改正錯(cuò)誤題 :（首先判斷正誤 ,如有錯(cuò)誤還

3、須改正 ,5小題,每個(gè) 3分,共 15分）? 1.管理作為以企業(yè)化的方式開展的企業(yè)管理 ,應(yīng)在保持物業(yè)功能的正常發(fā)揮的前提下 ,始 終以滿足業(yè)主及物業(yè)使用人的需要為主旨。? 2.會(huì)展物業(yè)是商務(wù)物業(yè)的一種。? 3.一寫字樓價(jià)值 6500萬元,可租面積為 190萬平方米 ,業(yè)主設(shè)定資產(chǎn)折舊率為 18%,每年償 還抵押貸款 1300 萬元,物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用每年 540萬元,業(yè)主至少需要在其收回投資的財(cái)產(chǎn)上每年 加收11%作為回報(bào)。那么其最小租金則為元/平方米年。? 4.對(duì)于裝修的違章 ,由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán) ,在運(yùn)用處罰措施時(shí) ,應(yīng)適當(dāng)掌握尺寸 ,避免由 于處罰引起不必要的爭(zhēng)執(zhí) ,對(duì)于難以解決的問題

4、,可要求有關(guān)執(zhí)法部門 (城監(jiān)、公安等 )協(xié)助處 理。? 5.文件材料書寫要工整、清晰 ,可用普通圓珠筆、鉛筆或復(fù)寫紙等記錄材料。? 三、多項(xiàng)選擇題 :(5小題,每小題 3分,共 15分)? 1.以下屬于物業(yè)分類管理的特點(diǎn)的有 (? )。? A、主體的多樣性？?応、物業(yè)分類管理對(duì)象的特定性 ？? C、物業(yè)分類管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)性 ？?？D、物業(yè)分類管理手段的先進(jìn)性? E、服務(wù)目標(biāo)的雙重性? 2.按照經(jīng)營的性質(zhì) ,商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類 (? )。? A、寫字樓物業(yè)？?？商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)? C、會(huì)所物業(yè);?D?停車場(chǎng)物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)? 3.根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類 ,工業(yè)物業(yè)分為 (? )

5、等幾類。? A、重工業(yè)廠房?閣樓式廠房? C、現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房？?？D孵化器式廠房。? 4.以下屬于單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)的是 (? )。? A、北京展覽館？?B?上海展覽館? C、武漢展覽館？?？?？?？?？?？?D?廣州國際會(huì)展中心 ? 5.依據(jù)物業(yè)的收益性對(duì)物業(yè)進(jìn)行分類 ,物業(yè)可分為 (? )四種類型。? A、收益性物業(yè)？ & nbsp;?B、有限收益物業(yè)? C、有限公益物業(yè)？?？、非收益性物業(yè)? 四、問答題 :（4 小題,每小題 5分,共 20分）？ 1.推行物業(yè)分類管理有什么意義 ？ 2.試述物流配送中心發(fā)展趨勢(shì)？ 3.服務(wù)質(zhì)量控制程序如何 ？ 4.出入口控制系統(tǒng)有哪些功能 ？ 五、

6、應(yīng)用題 :（2 小題,其中 1小題為設(shè)計(jì)題 ,1小題為案例分析題 ,每小題 15分,共 30分）？ 1.設(shè)計(jì)題？ 請(qǐng)編制一項(xiàng)房屋維修處理程序。？ 2.案例分析題？ 正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn)？ 目前 ,已經(jīng)在業(yè)與其他服務(wù)業(yè)有機(jī)結(jié)合的基礎(chǔ)上快速發(fā)展起來,形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配 套服務(wù) ,成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。？ 改革開放以來 ,深圳、 廣州、 青島、 大連等地先后引入國外和香港的經(jīng)驗(yàn) ,對(duì)住宅區(qū)和其他 物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理 ,取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的 不斷深化、 住房產(chǎn)權(quán)多元化格

7、局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長 ,物業(yè)管理體制在全國 范圍內(nèi)逐步推開。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,截至 2002年底,全國物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 300 億元,的覆蓋面 已占物業(yè)總量的 38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá) 50%以上 ,深圳等城市已超過 95%。有關(guān)顯示 ,1994 年建設(shè)部頒布 城市新建住宅小區(qū)管理 以來 ,目前全國已有近萬個(gè) 5 萬平方米以上的新建住 宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。物業(yè)管理的推進(jìn),從根本上改變了新建住宅小區(qū) 一年新、兩年舊、三年破 的狀況。從 1997 年起,通過環(huán)境整治、完善配套、理順關(guān)系、轉(zhuǎn)換機(jī)制 ,物業(yè)管 理也開始在舊住宅小區(qū)得到逐步推廣。此外,作為一種新體制也已被工業(yè)

8、區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、辦公樓等各類物業(yè)廣泛采用 ,并推動(dòng)了城市公房管理體制和機(jī)關(guān)、企業(yè)以及軍隊(duì)后勤服務(wù) 體制的改革。? 在廣東省 ,自 1998 年 10 月,由人大頒布實(shí)施了廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施以來,推動(dòng)了廣東的發(fā)展 ,物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大 ,繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實(shí)施物業(yè)管理后 ,近年 一大批舊住宅區(qū) （包括房改房 ）, 政府辦公樓 ,新、舊工業(yè)區(qū) ,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)步行街 ,部隊(duì)營房 等物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理。 越來越多的城市政府及有關(guān)部門以及市民對(duì)的認(rèn)識(shí)加深,重視程度提高,許多城市把它作為提高城市綜合素質(zhì)的重要組成部分。? 在天津市 ,物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快的態(tài)勢(shì)。全市

9、實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)1450 個(gè),面積約 6950 萬平方米。市區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理企業(yè) 663 家,從業(yè)者 4 萬余人 ,營業(yè)額近 10 億元。經(jīng)過多年的努力 ,該市現(xiàn)已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長 ,商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校 ,工業(yè) 倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。 天津市大力推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作模式 :一是鼓勵(lì)物業(yè)管 理企業(yè)優(yōu)化重組 ,實(shí)施規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略 ,努力提高市場(chǎng)的集合度。全市有 100 多家企業(yè)重組、 組建成 10家大型物業(yè)管理企業(yè) ,其中 5家企業(yè)躍升為國家一級(jí)企業(yè)。 通過重組 ,3%的企業(yè)市場(chǎng) 占有率達(dá)到了 30%,盈利占全行業(yè)的 60%。二是扶優(yōu)扶強(qiáng) ,培育龍頭企業(yè) ,樹立行業(yè)品牌。

10、三是 改革體制 ,創(chuàng)新機(jī)制 ,積極提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。通過推行專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作,使全市物業(yè)費(fèi)收繳費(fèi)提高了 10%,成本降低了 5%。? 在上海 ,全市物業(yè)總量?jī)|平方米 ,納入物業(yè)管理面積億平方米。其中 ,住宅物業(yè)管理覆蓋面 逾 80%;非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾 60%。目前 ,上海有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司 13 家 ,市級(jí)以上優(yōu)秀 小區(qū)五百多個(gè)。? 上海市物業(yè)管理誕生十余年來 ,物業(yè)公司不僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工 作 ,而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求 ,為居民的安居樂業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公 司建立了 96916信息服務(wù)平臺(tái) ;萬科物業(yè)公司提出了 全心全意全為您 的口號(hào)以及 同

11、心圓 服務(wù)計(jì)劃等 ,做足了的服務(wù)文章。? 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展 覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等 ,紛紛請(qǐng)來了專業(yè) 的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。本市城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上?？萍拣^和磁浮列車 （龍陽路段 ） 等公共物業(yè) ,均由明華物業(yè)等知名物業(yè)公司管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五千萬平方米。如今 ,這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸顯露 ,明華物業(yè)對(duì)城市公共建筑的管理、星 翔物業(yè)對(duì)醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對(duì)智能化辦公樓的管理,在業(yè)界樹立了一定的品牌特色。 9 月 1 日條例的實(shí)施 ,把非住宅物業(yè)的管理

12、納入了法制化軌道。 ? 問題 :? 1.材料反映了的哪些趨勢(shì) ? 2.實(shí)行物業(yè)分類管理有什么意義 ? 3.你對(duì)政府部門的行業(yè)管理措施及一些企業(yè)的作法有何評(píng)價(jià) ? 答案? 一、填空題:（20個(gè)空，每空1分，共20分） ? 1奧克維婭 希爾？開發(fā)、租賃、管理? 2.英國 美國? 3.盈利中心管理模式、管理制度、管理程序? 4.深圳中海物業(yè)? 5.封閉或半封閉式 ? 狹窄的 ,粗放的? 6.經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo) ? 社會(huì)效益的目標(biāo) ? 環(huán)境效益的目標(biāo) ? 心理效益的目標(biāo)? 7.健康? 娛樂 ? 溝通交流? 8.全部出租 ? 收回投資 ? 獲取利潤? 9.物業(yè)管理 ? 企業(yè)? 10.批發(fā)商? 零售商 ? 連

13、鎖公司? 二、判斷并改正錯(cuò)誤題 :（首先判斷正誤 ,如有錯(cuò)誤還須改正 ,5小題,每個(gè) 3分,共 15分）? 1.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將企業(yè)管理 改為公共事務(wù)管理 ? 2.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將商務(wù)改為特種 ? 3.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將改為 元? 4.答:正確。? 5.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將可用 改為不得用或盡量不用 ? 三、多項(xiàng)選擇題 :（5 小題,每小題 3分,共 15分） ? 1. ABCDE? 2. ABCD ? 3. ABCD? 4. ABC? 5. ABCD? 四、問答題 :（4 小題,每小題 5分,共 20 分）? 1.推行物業(yè)分類管理有什么意義 ? 答:現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果

14、。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理過程中必須考慮這些特點(diǎn) ,多樣性 ,復(fù)雜性 ,動(dòng)態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分 類管理的方法進(jìn)行具體化的管理。從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的角度講有一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分的問題。從 物業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè)服務(wù)專門化和社會(huì)監(jiān)督的問題。從政府管理的角度有一個(gè)分類指導(dǎo)的 問題。? (1)有利于政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理 ,促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。? (2)有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)管理市場(chǎng),開拓業(yè)務(wù)的空間 。? (3)有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學(xué)分工 ,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的專門化和社 會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立。? 2.簡(jiǎn)述物流配送中心發(fā)展趨勢(shì)。? 答:物流配送中心

15、是一項(xiàng)創(chuàng)新活動(dòng) ,但總的發(fā)展趨勢(shì)是實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目的 :? (1)信息管理網(wǎng)絡(luò)化。 物流信息管理是根據(jù)企業(yè)物流活動(dòng)的需要而產(chǎn)生的 ,傳統(tǒng)的人工管理 物流信息的已不適應(yīng)配送中心現(xiàn)代化管理的要求。這是因?yàn)椤５谝?、信息的絕對(duì)數(shù)量增加 ; 第二、信息流量在不同時(shí)段的差別很大 ;第三、信息發(fā)生地點(diǎn)、處理地點(diǎn)、傳達(dá)對(duì)象分散往廣 大地區(qū) ;第四、物流與信息的流動(dòng)要同時(shí)進(jìn)行 ;第五 ,物流與商流的關(guān)系越來越密切。在這種情 況下 ,只有全面采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來管理物流信息 ,才能保證高效率的商品配送。? 配送中心信息管理系統(tǒng)。 為了滿足上述五個(gè)方面的信息需求 ,配送中心應(yīng)建立五個(gè)信息管 理子系統(tǒng) :銷售管理系統(tǒng)、采購管

16、理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)。? 配送中心信息管理的網(wǎng)絡(luò)化不僅需要配送中心自身完善信息設(shè)施,而且還需要以門店的 POS系統(tǒng)、EOS系統(tǒng)以及社會(huì)性的 VAN系統(tǒng)和EDI系統(tǒng)的建設(shè)為基礎(chǔ)。只有全公司、全社會(huì) 的相互配套 ,才能充分發(fā)揮配送中心信息管理的效率 ,最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)配送作業(yè)的無紙化運(yùn)作。? (2)商品分揀自動(dòng)化。大型的配送中心 ,商品種類多達(dá)上萬種 ,客戶數(shù)量多、分布面廣 ,而目 要求拆零配送、 限時(shí)送達(dá)。 在這種情況下 ,商品分揀作業(yè)就成了配送中心內(nèi)部工作量最大的一 項(xiàng)工作。為了提高商品分揀的效率 ,國外的配送中心參照郵局分揀信件自動(dòng)化的經(jīng)驗(yàn),配置了自動(dòng)化分揀系統(tǒng)。自動(dòng)

17、分揀系統(tǒng)一般包括 :輸入系統(tǒng) ;分揀信號(hào)設(shè)定裝置 ;分揀傳輸裝置。由于 自動(dòng)分揀系統(tǒng)的設(shè)備復(fù)雜 ,投資及營運(yùn)成本也相當(dāng)高 ,因此,不一定所有的配送中心都必須配 置。配送中心要實(shí)現(xiàn)分揀的自動(dòng)化 ,首先必須提高商品的條碼化率和實(shí)現(xiàn)包裝的標(biāo)準(zhǔn)化。? (3)商品儲(chǔ)存立體化。商品儲(chǔ)存立體化是指用高層貨架儲(chǔ)存貨物 ,以巷道堆垛起重機(jī) (簡(jiǎn)稱 巷道機(jī) )存取貨物 ,并通過周圍的裝卸運(yùn)輸設(shè)備 ,自動(dòng)進(jìn)行出入庫作業(yè)。 這類倉庫稱為 高層貨架 倉庫。高層貨架倉庫具有普通倉庫無可比擬的優(yōu)越性 :節(jié)約空間 ,節(jié)省勞力 ;提高倉庫管理水平 實(shí)行無人化操作 ;管理控制系統(tǒng)。? (4)商品配送共同化。商品配送共同化是指生產(chǎn)

18、、批發(fā)或零售、連鎖企業(yè)共同參與,由一家配送中心承擔(dān)他們的配送作業(yè)。 共同配送的實(shí)質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合 ,其目的在于相 互調(diào)劑使用各自的倉儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)施 ,最大限度地提高配送設(shè)施的使用效率。從國際情況來看,商品配送共同化是配送中心的發(fā)展方向。人們逐漸意識(shí)到了共同配送的重要性。大力發(fā)展社會(huì) 化共同配送共同化的基本模式包括 :物流企業(yè)的配送中心 ;廠商聯(lián)合的配送中心 ;商業(yè)企業(yè)的配 送中心。? 3.服務(wù)質(zhì)量控制程序如何 ? 答:質(zhì)量控制程序如下 :? (1)編制服務(wù)質(zhì)量手冊(cè)。在編寫服務(wù)質(zhì)量時(shí) ,可以從服務(wù)規(guī)范、服務(wù)實(shí)施規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量控 制規(guī)范這三個(gè)方面去考慮 ,將服務(wù)提要轉(zhuǎn)化為。? (2)合理地

19、記錄質(zhì)量的項(xiàng)目和內(nèi)容。質(zhì)量記錄是為了滿足質(zhì)量要求程度提供了客觀證據(jù),也為質(zhì)量體系運(yùn)作要素運(yùn)作的有效性提供了客觀證據(jù)。 它是信息管理的重要內(nèi)容 ,是記載過程 狀態(tài)和過程結(jié)果的文件。 它的目的是為了實(shí)現(xiàn)服務(wù)的可追溯性 ,二是為采取預(yù)防和糾正措施提 供信息。因此 ,質(zhì)量記錄是服務(wù)質(zhì)量控制中重要組成部分。例如:大廈每日進(jìn)出人員登記表等? (3)建立首問責(zé)任制。無論是工程質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、環(huán)境設(shè)施、日常物業(yè)、銷售方面或其 他方面 ,無論顧客以何種方式進(jìn)行投訴 ,第一位接受投訴的人員 (首問責(zé)任人 )必須受理投訴 ,再 根據(jù)內(nèi)部責(zé)任分工轉(zhuǎn)到相應(yīng)部門處理 ,處理完畢之后 ,將投訴案轉(zhuǎn)回責(zé)任人 ,由其反饋給投訴

20、客 戶。首問責(zé)任人必須跟蹤整個(gè)投訴案的處理過程。保持與投訴客戶的溝通 ,隨時(shí)接受詢問。? (4)完善內(nèi)部監(jiān)控體系。確保監(jiān)控體系運(yùn)轉(zhuǎn)有效 ,形成信息反饋系統(tǒng) ,確保信息流通迅速 ,分 析處理準(zhǔn)確及時(shí) ,使整個(gè)服務(wù)水平保持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。為了對(duì)客戶負(fù)責(zé),必須完善內(nèi)部監(jiān)控 ,服務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)每月都必須向特定部門提交報(bào)告 ,匯報(bào)投訴事項(xiàng)的處理情況 ,服務(wù)中心則定期檢 查各個(gè)服務(wù)監(jiān)控情況匯總 ,對(duì)相應(yīng)被投訴處理人員進(jìn)行實(shí)地考核。? 4.出入口控制系統(tǒng)有哪些功能 ? 答:出入口控制系統(tǒng)功能如下 :? (1)設(shè)定卡片權(quán)限。 進(jìn)出口控制系統(tǒng)可以設(shè)定每個(gè)讀卡機(jī)的位置 ,指定可以接受哪些通行卡 的使用 ,編制每張卡的

21、權(quán)限 ,即每張卡可進(jìn)入哪道門 ,何時(shí)進(jìn)入 ,需不需要密碼 ,系統(tǒng)可跟蹤任何 一張卡 ,并在讀卡機(jī)上讀到該卡時(shí)就發(fā)出報(bào)警信號(hào)。? (2)設(shè)定每個(gè)電動(dòng)鎖的開啟時(shí)間。? (3)能實(shí)時(shí)收到所有讀卡的記錄。當(dāng)讀卡進(jìn)入后 ,假如出門時(shí)不讀卡 (在雙向讀卡情況下 ), 再使用該卡讀卡進(jìn)入時(shí) ,軟件將視為警報(bào) ,并備有記錄。? (4)通過設(shè)置磁簧開關(guān)檢測(cè)門狀況。在讀卡機(jī)讀到卡后,電動(dòng)鎖將開啟 ,則開鎖為正常。如門在設(shè)定時(shí)間內(nèi)沒有關(guān)上 ,則系統(tǒng)會(huì)發(fā)出警報(bào)信號(hào)。 在讀卡機(jī)沒有讀到卡的情況下或沒有接到 開門鍵信號(hào) ,磁簧開關(guān)檢測(cè)到門被打開的信號(hào)則會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)。? (5)當(dāng)接到消防報(bào)警信號(hào)時(shí) ,系統(tǒng)能自動(dòng)開啟電動(dòng)鎖

22、 ,保障人員疏散。? 五、應(yīng)用題 :(2 小題,其中 1小題為設(shè)計(jì)題 ,1小題為案例分析題 ,每小題 15 分,共 30 分)? 1.設(shè)計(jì)題 ? 請(qǐng)編制一項(xiàng)房屋維修處理程序。? 答案要點(diǎn) : 在上 ,對(duì)于公共設(shè)施的維修 ,通常遵循下面的程序? (1)日常巡視中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施的損壞或接到住戶相關(guān)的報(bào)維修;對(duì)于發(fā)現(xiàn)的損壞 ,填寫房屋維修表 ,以便進(jìn)行跟進(jìn)。? (2)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查 ,確定損壞的原因 ;? (3)制定維修方案 ;應(yīng)制定幾種方案進(jìn)行比較 ,選定最佳。? (4)編制維修的工程預(yù)算 ;如果屬于發(fā)展商保修范圍 ,應(yīng)盡快通知開發(fā)商進(jìn)行維修 ;若是發(fā)展 商委托進(jìn)行維修 ,應(yīng)在維修完成后與發(fā)展商結(jié)清

23、費(fèi)用。? (5)工程招標(biāo)、 ;對(duì)于一些比較小型的工程 ,也可通過指定有信用的工程隊(duì)進(jìn)行維修 ,但必須 注意需與其簽訂保修協(xié)議以保證質(zhì)量。? (6)施工的項(xiàng)目管理和現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理 ;? (7)工程驗(yàn)收。對(duì)于未達(dá)到要求的應(yīng)要求其翻工。? 工程助理在管理中任務(wù)是在項(xiàng)目的中實(shí)行全過程的造價(jià)、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制目 標(biāo),確保工程的順利完成。? 2.案例分析題? 正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn)? 目前 ,已經(jīng)在業(yè)與其他服務(wù)業(yè)有機(jī)結(jié)合的基礎(chǔ)上快速發(fā)展起來,形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配 套服務(wù) ,成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。? 改革開放以來 ,

24、深圳、 廣州、 青島、 大連等地先后引入國外和香港的經(jīng)驗(yàn) ,對(duì)住宅區(qū)和其他 物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理 ,取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的 不斷深化、 住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長,物業(yè)管理體制在全國范圍內(nèi)逐步推開。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,截至 2002年底,全國物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 300 億元,的覆蓋面 已占物業(yè)總量的 38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá) 50%以上 ,深圳等城市已超過 95%。有關(guān)顯示 ,1994 年建設(shè)部頒布 城市新建住宅小區(qū)管理 以來 ,目前全國已有近萬個(gè) 5 萬平方米以上的新建住 宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。物業(yè)管理的推進(jìn) ,從根本上改

25、變了新建住宅小區(qū) 一年新、兩 年舊、三年破 的狀況。從 1997 年起,通過環(huán)境整治、完善配套、理順關(guān)系、轉(zhuǎn)換機(jī)制 ,物業(yè)管 理也開始在舊住宅小區(qū)得到逐步推廣。此外 ,作為一種新體制也已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商 場(chǎng)、辦公樓等各類物業(yè)廣泛采用 ,并推動(dòng)了城市公房管理體制和機(jī)關(guān)、 企業(yè)以及軍隊(duì)后勤服務(wù) 體制的改革。? 在廣東省 ,自 1998年 10 月,由人大頒布實(shí)施了廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施以來,推動(dòng)了廣東的發(fā)展 ,物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大 ,繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實(shí)施物業(yè)管理后 ,近年 一大批舊住宅區(qū) （包括房改房 ）,政府辦公樓 ,新、舊工業(yè)區(qū) ,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)步行街 ,部隊(duì)營房 等物

26、業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理。 越來越多的城市政府及有關(guān)部門以及市民對(duì)的認(rèn)識(shí)加深,重視程度提高,許多城市把它作為提高城市綜合素質(zhì)的重要組成部分。? 在天津市 ,物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快的態(tài)勢(shì)。全市實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)1450個(gè),面積約 6950萬平方米。市區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理企業(yè) 663家,從業(yè)者 4萬余人 ,營業(yè)額近 10 億元。經(jīng)過多年的努力 ,該市現(xiàn)已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長 ,商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校 ,工業(yè) 倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。 天津市大力推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作模式 :一是鼓勵(lì)物業(yè)管 理企業(yè)優(yōu)化重組 ,實(shí)施規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略 ,努力提高市場(chǎng)的集合度。全市有 100 多家企業(yè)重組、 組建成

27、 10家大型物業(yè)管理企業(yè) ,其中 5家企業(yè)躍升為國家一級(jí)企業(yè)。 通過重組 ,3%的企業(yè)市場(chǎng) 占有率達(dá)到了 30%,盈利占全行業(yè)的 60%。二是扶優(yōu)扶強(qiáng) ,培育龍頭企業(yè) ,樹立行業(yè)品牌。三是 改革體制 ,創(chuàng)新機(jī)制 ,積極提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。通過推行專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作,使全市物業(yè)費(fèi)收繳費(fèi)提高了 10%,成本降低了 5%。在上海 ,全市物業(yè)總量?jī)|平方米 ,納入物業(yè)管理面積億平方 米。其中 ,住宅物業(yè)管理覆蓋面逾 80%;非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾 60%。目前 ,上海有一級(jí)資質(zhì) 物業(yè)公司 13 家,市級(jí)以上優(yōu)秀小區(qū)五百多個(gè)。? 上海市物業(yè)管理誕生十余年來 ,物業(yè)公司不僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工 作 ,而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求 ,為居民的安居樂業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公 司建立了 96916信息服務(wù)平臺(tái) ;萬科物業(yè)公司提出了 全心全意全為您 的口號(hào)以及 同心圓 服務(wù)計(jì)劃等 ,做足了的服務(wù)文章。? 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展 覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等,紛紛請(qǐng)來了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。本市城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上?？萍拣^和磁浮