共青城市場(chǎng)調(diào)查簡析

1、共青城市場(chǎng)調(diào)查簡析 2008年 9 月2008 年是不同尋常的一年，中華民族實(shí)現(xiàn)了自己的奧運(yùn)夢(mèng)想，也邁出了太空行走的 第一步！ 2008 年也是特別曲折的一年，股市的跌今年樓市的寒冬比這天氣來得更早，往年傳統(tǒng)火爆宕起伏，樓市的風(fēng)雨飄搖，世界經(jīng) 濟(jì)也進(jìn)入了一個(gè)大規(guī)模的下行周期。的“金九銀十”也名不副實(shí)。各地樓市頻降，各盤降 價(jià)打折此起彼伏。好不容易盼來政府扶持， 出臺(tái)利好信息， 聽聞潘石屹高呼“解放軍來了！”， 精神為之一振，可“雙降”雖然給開發(fā)商及購房者帶來了積極的信號(hào)，但想要短時(shí)期內(nèi)促 進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展顯然是不實(shí)際的。共青城房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于起步階段， 今年的房地產(chǎn)成交量較去年有所下滑， 這

2、除 了受大環(huán)境的影響之外，城區(qū)人口偏低、市場(chǎng)趨于飽和也是導(dǎo)致其下滑的主要原因。因市 場(chǎng)價(jià)格本身就較低，降幅空間不大，今年共青城房地產(chǎn)成交均價(jià)并無太大的影響。走訪市 場(chǎng)了解到，目前在售項(xiàng)目主要集中在共青大道、發(fā)展大道、南湖大道三個(gè)區(qū)域。整個(gè)共青 房地產(chǎn)項(xiàng)目呈“ Z”字型分布。共青大道目前是市政府大力發(fā)展的區(qū)域， 作為政府補(bǔ)償用地， 由一名開發(fā)商轉(zhuǎn)賣給其 它幾名小型開發(fā)商，因此該片區(qū)樓盤品質(zhì)差土地資源豐富，新開樓盤比較多，廣闊的發(fā)展 潛力不斷地刺激著開發(fā)商及置業(yè)者，樓盤品質(zhì)較其它區(qū)域更高，典型樓盤為碧水華庭、華 遠(yuǎn)名仕等。發(fā)展大道作為政府的另一個(gè)發(fā)展區(qū)域，主要以輕工業(yè)工廠為主,益和花園片區(qū)是該區(qū)域

3、項(xiàng)目較為集中的地方， 而益和花園片區(qū)距較大， 市場(chǎng)極不規(guī)范， 市場(chǎng)競(jìng)爭力較小， 在今年市場(chǎng)大勢(shì)的沖擊下降價(jià)幅度較大， 具有代表的樓盤為香榭麗景。 南湖大道是前幾年 的比較熱門開發(fā)片區(qū)，土地利用現(xiàn)已飽和，主要項(xiàng)目為財(cái)富廣場(chǎng)和乘風(fēng)御景園。1、共青在售樓盤均價(jià)及綜合情況分析比較（圖I為共青城主要在售樓盤均價(jià)）共青城主要在售項(xiàng)目均價(jià)圖共青大道南湖大道發(fā)展大道180016001400120010008006004002000共青城在售項(xiàng)目優(yōu)惠折線圖一人碧水 華庭華遠(yuǎn) 名仕共逸 家園都市 嘉園天祥 苑香榭 名邸乘風(fēng) 御景 園財(cái)富 廣場(chǎng)博士 家園金域 中央鑫誠 花園湖畔 嘉園香榭 麗景益和 花園均價(jià)1691

4、1637150114401228129313501388118514001228112511831085折后均價(jià)165715881455139811671254132311611330123610681147976（圖n為共青城主要在售樓盤優(yōu)惠折線圖）共青大道區(qū)域在售樓盤零星地分布在中西部，整體均價(jià)1465元/卅，實(shí)際折后成交均 價(jià)1419元/叭 是共青城內(nèi)價(jià)格最高的一個(gè)片區(qū)；發(fā)展大道區(qū)內(nèi)均價(jià) 1131元/叭 該區(qū)域 是今年降幅最大的板塊，最高優(yōu)惠可達(dá) 9折，片區(qū)內(nèi)整體折后成交均價(jià)為1068元加；南 湖大道價(jià)格一直比較平穩(wěn)，片區(qū)均價(jià) 1310元/叭 實(shí)際成交均價(jià)1262元加。整個(gè)共青城 整體均

5、價(jià)為1302元/卅，實(shí)際折后成交均價(jià)為1249元/卅，約每平方優(yōu)惠50元。.（圖川為共青主要在售房源綜合情況比較表）項(xiàng)目名稱均價(jià)主力戶型面積車庫價(jià)格商鋪價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)碧水華庭1691二房、三房961347980一般無優(yōu)惠，特殊優(yōu)惠98折華遠(yuǎn)名仕1637三房1201337200一般優(yōu)惠98折，特殊優(yōu)惠97折共逸家園1501三房120135.61500一次性付款98折，特殊優(yōu)惠97折都市嘉園1440三房118122一次性付款98折，特殊優(yōu)惠97折天祥苑1228三房1161541338一次性付款98折，特殊優(yōu)惠95折香榭名邸1293四房143.98165130097折乘風(fēng)御景園1350三房117125

6、1300每周推出特價(jià)房988元/ 卅、購四房以上客戶免 費(fèi)贈(zèng)送儲(chǔ)藏間財(cái)富廣場(chǎng)1388二房10911411800 （買一送一）開盤期間前100名客戶購買VIP卡買2000抵8888,前 200 名買 2000 抵6888, 200名后買200抵 5888博士家園1185三房120一般無優(yōu)惠，特殊優(yōu)惠98折金域中央1400三房115131.41360購房即享受97折，特殊優(yōu)惠95折鑫誠花園1228三房1291331200按揭98折，一次性付款96折湖畔嘉園1125三房1111411200一次性付款97折，特殊優(yōu)惠95折香榭麗景1183三房109120500097折益和化園1085三房1111414

7、700按揭97折，一次性付款95折，特殊優(yōu)惠9折備注：位于共青大道上的四個(gè)新開項(xiàng)目凱旋城、錦繡星城、陽光地中海、御景華庭目前正處于前期籌備階段，詳細(xì)數(shù)據(jù)有待收集。2、在售樓盤銷售情況統(tǒng)計(jì)（圖W為共青城在售樓盤優(yōu)劣勢(shì)及去化情況表）項(xiàng)目名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)去化率目標(biāo)客戶群碧水華庭1、項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī) 劃合理，綠化率 高；2、戶型設(shè)計(jì)合理、 實(shí)用性強(qiáng)；3、地理位置優(yōu)越， 符合城市發(fā)展 方向；4、樹立了良好的 知名度，社會(huì)美1、價(jià)格較咼；2、周邊配套設(shè)施目 前尚未健全；3、目前周邊人氣不旺。一二期去化 90%，三期預(yù)定20%，整體約去化60%共青及周邊縣城（南昌、 九江）的私企 老板、公務(wù)員譽(yù)度較高。華遠(yuǎn)名仕1

8、、處于共青大力發(fā) 展地段，地理位置 優(yōu)越；2、兩房、三房戶型 設(shè)計(jì)較好。1、與碧水華庭僅隔 一街，但在配套及小 區(qū)規(guī)劃上都不及碧 水華庭，競(jìng)爭力較弱2、周邊設(shè)施尚不完 善；3、項(xiàng)目西側(cè)有加油 站。一、二期 約去化70%,三期規(guī)劃未批南昌、九江周 邊縣城投資 者及共青本 地居民共逸家園1、采用節(jié)能材料；2、所處地段屬于未 來城市發(fā)展方向；3、周邊市政配套較 多。1、地段雖好但處于 街南面，北面望街， 南邊環(huán)境欠佳；2、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施匱 乏，社區(qū)尚不成熟；3、宣傳推廣力度不 夠。一期去化30%周邊縣城、共 青本地以公 務(wù)貝為主都市嘉園1、交通便利；2、地理位置符合未 來城市發(fā)展，市政 建設(shè)配套較多；

9、3、全框架結(jié)構(gòu)。1、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 不足；2、宣傳推廣力度不 夠。一期約去化26%共青周邊縣城及共青公務(wù)員香榭名邸1、地理位置符合 城市發(fā)展方向；2、市政配套齊全。1、東西朝向，戶型 通風(fēng)、采光不佳；2、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不 足、綠化率低；3、物業(yè)管理不佳。約去化90%共青周邊縣城天祥苑1、現(xiàn)房銷售；2、周邊配套完善。1、規(guī)模小，容積率極高；2、盤尾期，積壓的整體去化89%主要以共青本地客戶為主多是抗性較大的房源；3、宣傳推廣力度小乘風(fēng)御景園1、高出租回報(bào)率 吸引大量縣市 投資者；2、社區(qū)成熟，管理 完善；3、宣傳力度大，知 名度較咼；4、戶型配比合理。1、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施匱乏；2、營銷推廣力度較弱；3

10、、長期不能有效營 運(yùn)繁榮商業(yè)氛圍，造 成一疋負(fù)面影響；4、剩余房源多為四 房，面積大，去化抗 性大。整體約去化80%縣市企事業(yè) 單位工作人 員和私企業(yè) 主財(cái)富廣場(chǎng)1、毗鄰共青一中，地理位置優(yōu)越；2、靠近商業(yè)中心購 物方便，交通便利。1、區(qū)內(nèi)其他配套設(shè) 施缺乏。前期客戶積累階段博士家園1、戶型設(shè)計(jì)簡單大 方、面積適中；2、臨近中小學(xué)，小 業(yè)主上學(xué)方便，地 理位置優(yōu)越，交通 便利；3、處于商業(yè)中心, 購物方便。1、高容積率、低綠 率化；2、嚴(yán)格說來處于內(nèi) 街，影響視野；3、宣傳推廣力度不 夠。整體約去化81%外來務(wù)工人 員（紡織工人 比重大）金域中央1、全框架結(jié)構(gòu)，小 區(qū)采用智能化 監(jiān)控2、靠近南

11、湖小學(xué)、1、區(qū)內(nèi)配套匱乏2、剩余房源大多是樓層較差3、高容積率整體去化85%以共青本地客戶為主南昌大學(xué)、共青一 中，教育配套齊全3、靠近商業(yè)中心鑫誠花園1、臨近中小學(xué)，交 通便利2、處于商業(yè)中心, 購物方便1、區(qū)內(nèi)配套匱之2、處于內(nèi)街，視野 不佳3、房屋建造緊湊， 舒適度低4、宣傳力度小、去化率低一期已交 付，二期 整體去化40%外來務(wù)工人 員（紡織工人 比重大）及共 青本地中低 檔客戶香榭麗景1、周邊生活配套 齊全；2、價(jià)格較低；3、戶型設(shè)計(jì)合理， 實(shí)用性強(qiáng)；3、管理較規(guī)范。1、宣傳力度和銷售力度欠缺2、周邊樓盤質(zhì)量參 差不齊，居住人群雜 亂。整體去化50%周邊縣城以 星子、永修人 為主，購

12、房者 大多是附近 羽絨廠工人湖畔嘉園1、該項(xiàng)目周邊自 然環(huán)境較好；2、臨近東湖小學(xué)， 上學(xué)方便；3、價(jià)格較低。1、區(qū)位偏離城市發(fā)展中心；2、現(xiàn)場(chǎng)管理平庸及 推廣措施斷檔，影響 銷售；3、戶型設(shè)計(jì)不合理。整體約去化20%周邊縣城務(wù) 工人員（星子 人）及周邊羽 絨廠工人益和化園1、規(guī)模大，具有一 定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；2、價(jià)格低;3、周邊居住氛圍濃 郁。1、售樓部包裝及現(xiàn) 場(chǎng)包裝雜亂；2、物業(yè)管理不完善。整體約去化70%周邊縣城以 星子、永修人 為主，購房者 大多是附近 羽絨廠工人共青大道作為共青城大力發(fā)展區(qū)域，新開項(xiàng)目較多，良好的建筑品質(zhì)、合理的小區(qū) 規(guī)劃及強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿κ俏鈦硗顿Y者的幾大原因，南昌

13、、九江及周邊縣城中高段客戶大多會(huì)選擇在這個(gè)區(qū)域購置第二居所； 而發(fā)展大道上各樓盤雖因品質(zhì)較低影響去化，但卻憑借周邊工廠集中、價(jià)格低廉等原因吸引了不少外來務(wù)工人員；南湖大道貫穿共青城商業(yè) 及教育中心，開發(fā)時(shí)間較早，土地利用已經(jīng)趨于飽和，良好的地理位置讓早期的開發(fā)者忽 略了建筑品質(zhì)的重要性，但這并沒有影響購房者的腳步，大多數(shù)共青本地居民及外來中低 檔置業(yè)者對(duì)該區(qū)域有著特殊的偏好。3、2008年新開樓盤分析（圖V）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開發(fā)商小區(qū)規(guī)模區(qū)域位置博士家園2008.1.8九江恒運(yùn)地產(chǎn)開發(fā)有限公司4棟多層南湖大道財(cái)富廣場(chǎng)2008.10.1九江雄鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1棟小咼層、5棟多層南湖大道金域中

14、央2008年元月26日共青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4棟多層南湖大道都市嘉園2008年下旬（現(xiàn)已接受內(nèi)部認(rèn)購）江西百利達(dá)實(shí)業(yè)有限公司1棟小咼層、3棟多層共青大道深傲共逸家苑2008.8江西深傲服飾有限公司1棟小高層、1棟咼層、1棟多層共青大道凱旋城預(yù)計(jì)2008年11月九江雄鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8棟多層、1棟商城共青大道陽光地中海預(yù)計(jì)2008年11月共青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4棟多層共青大道錦繡星城預(yù)計(jì)2008年底拼牌（九江）房地產(chǎn)公司待查共青大道御景華城預(yù)計(jì)2008年11月共青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6棟多層共青大道備注：以上各大新開項(xiàng)目將進(jìn)一步推動(dòng)共青城房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。近幾年來共青城一直享受著特

15、殊的政府扶持，二次創(chuàng)業(yè)的大好時(shí)機(jī)讓各大房地產(chǎn)開發(fā) 商對(duì)共青樓市的發(fā)展信心十足，面對(duì)大環(huán)境的嚴(yán)峻形勢(shì)，開發(fā)商們的開發(fā)速度不減反增。 2008 年共青新建項(xiàng)目大多選擇在下半年開盤，此舉一方面是為了規(guī)避 08 年市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)； 另一方面也表明了他們對(duì)共青 09 年樓市的看好。 但此舉無疑讓 08 年年底的樓市競(jìng)爭進(jìn)入 白熱化狀態(tài)， 此時(shí)切實(shí)可行的銷售策略、 強(qiáng)勢(shì)的宣傳力度、 優(yōu)質(zhì)的品牌塑造顯得尤為重要。項(xiàng)目雖然自然環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)規(guī)劃合理，但目前地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套嚴(yán)重匱乏， 鑒于目前不理想的大市場(chǎng)環(huán)境， 建議一期開盤均價(jià)略高于市場(chǎng)總體均價(jià)， 采取低開高走的 銷售策略，一期以樹立良好的企業(yè)知名度與美譽(yù)

16、度為主要目的，把市場(chǎng)氛圍先烘托出來4、需求分析服裝紡織作為共青的龍頭產(chǎn)業(yè)，屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞動(dòng)力需求量大。因此周邊有 大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力聚集到共青。而與周邊縣城相比，共青房地產(chǎn)價(jià)格水平較低、但城 市規(guī)劃超前，環(huán)境優(yōu)美，政策扶持使城市發(fā)展前景很好，所以大部分務(wù)工人員有在此置業(yè) 的意愿（以星子、永修人居多） ，較低的價(jià)格及工作的便利性是這類購房需求的主要導(dǎo)向， 這類購買需求選擇益和花園片區(qū)的偏多； 而共青本地及外來置業(yè)的中高端客戶群大多關(guān)注 的是樓盤的品質(zhì)及升值潛力，這類需求大都選擇在發(fā)展?jié)摿^大的發(fā)展大道周邊的項(xiàng)目， 這樣就很自然地將需求層次不同的購買人群劃分開來。在戶型需求方面，由于目前房地產(chǎn)