《長安園o產(chǎn)業(yè)別墅》全案營銷戰(zhàn)略案

1、長安園 o 產(chǎn)業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案 目 錄 序：一、“壹號公園”宣言段先念二、中國地 新三 及 力型地 解 藍(lán)戈第一章： 目 體策劃一、市 分析1、 背景分析2、 市 概況分析二、 目分析1、 品分析2、 目 USP 提 3、 目 SWOT 分析三、 目 合定位1、目 客 定位2、 品及市 定位3、案名建 第二章： 推廣策略一、核心 略1、 力型地 解 2、價(jià)格策略二、 播推廣策略1、整合 播策略2、媒介 合策略及 算分配 3、 播 合三、 售策略1、 售 期操 2、 售 新第三章：項(xiàng)目提升建議一、 項(xiàng)目運(yùn)營建議1、長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)不墅示范重點(diǎn)2、治理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升附 1：產(chǎn)業(yè)不墅專案

2、行事履附 2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)待政策明細(xì)附 3：西安市高檔寫字樓市場調(diào)研表“壹號公園”宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務(wù)性的考察。回國后，我們給硅谷的成功找出了專門多緣故，其中有一點(diǎn)令我長久不能忘懷，那確實(shí)是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情充滿。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司確實(shí)是公園中的精品小筑。我們認(rèn)為，硅谷之因此成功，一個(gè)專門重要的緣故確實(shí)是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境，專門是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和制造欲的人文環(huán)境。我想，他們能夠

3、做到的，我們也一定能夠做到。產(chǎn)業(yè)不墅，確實(shí)是我們妄圖與現(xiàn)實(shí)的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)不墅，產(chǎn)生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進(jìn)高科技園區(qū)的先進(jìn)體會(huì)充分研究、創(chuàng)新運(yùn)用的結(jié)果，是把市場需求、企業(yè)目標(biāo)與國家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。她在西部大開發(fā)的號角中產(chǎn)生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動(dòng)力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產(chǎn)業(yè)不墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風(fēng)，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。段先念中國地 新三 及 力型地 解 中國地 新三 中國地 新三 是由中國新海派智 始人 戈先生最新研究

4、并立即出版的新地 理 。它由地 、地 都市 、地 國家 三部分 成。“地 ”探 的是地 的 特點(diǎn)及其在國民 中的 作用；“地 都市 ”探 的是地 及其 與區(qū)域 和都市 展的互 關(guān)系；“地 國家 ”探 的是地 及其 與國家建 和 展的有機(jī) 系。如果用一句 來概括三者之 的關(guān)系，確 是“國家 從都市 開始， 都市 從地 開始” ， 是“中國地 新三 ”的集中概述，也是中國地 以后 展的客 律。中國地 新三 的核心咨 和最大特點(diǎn)，確 是制造性的提出并 用了關(guān)于“地 的社會(huì)承 性” ，即：土地是一切社會(huì)生 和其他活 的物 體和基 條件，而住房 是人 社會(huì)最差不多的生活 料，是 生 和再生 的最差不多條

5、件之一。由于土地 源是固定的、缺乏 性的、不可再生的，因此 種 源開 予了地 與生俱來的先天 ，同 又是地 展的直截了當(dāng)制 力。也正因 一最重要的差不多屬性決定了地 獨(dú)有的 地位，能 “地 的社會(huì)承 性”也是“中國地 新三 ”的立 基 。配第 ：“土地是 寶之母” 。我 ：“地球是人 之母”。土地作 地球最重要的 源，它承 著人 多的 奇神 與 寶文明 力型地 “ 力型地 ”是在中國地 新三 中首次提出的。它是按照 克思政治 學(xué)中的有關(guān)原理而提出的新地 學(xué) 點(diǎn)。社會(huì) （ 品）運(yùn) 包含兩大部 的生 ：第部 的生 ，是生 料的生 ；第部 的生 ，是生活 料的生 。按照 一原理，地 （ 品）運(yùn) 也包

6、含兩大部 的生 ：第部 的生 ，是生 料型地 （ 力型地 ）的生 ；第部 的生 是生活 料型地 （消 型地 ）的生 。動(dòng)力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動(dòng)力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和差不多保證，消費(fèi)型地產(chǎn)是動(dòng)力型地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和最終目標(biāo)。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。當(dāng)任何一類地產(chǎn)的生產(chǎn)（開發(fā)）比例不當(dāng)時(shí)，都可能導(dǎo)致地產(chǎn)的相對過剩，從而導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機(jī)，因此這一理論的提出，有利于加大中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的深度研究，有效操縱地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體進(jìn)展和都市經(jīng)營咨詢題提供有力的參考。動(dòng)力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類制造物質(zhì)財(cái)

7、寶和工業(yè)文明的客觀承載，是進(jìn)展中都市經(jīng)營的首要課題，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主流淌力。動(dòng)力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的進(jìn)展水平將直截了當(dāng)阻礙甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)。（見下圖） 藍(lán)戈第一章項(xiàng)目總體策劃一、 市場分析1、項(xiàng)目背景分析：A、項(xiàng)目宏觀背景： 項(xiàng)目時(shí)代背景：中國政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略 項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)不墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。、項(xiàng)目立項(xiàng)背景： 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)

8、業(yè)園是都市動(dòng)力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)不墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。 市場需求：產(chǎn)業(yè)不墅的產(chǎn)生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。、市場概況分析：、市場概況： 國外高檔辦公產(chǎn)品形狀豐富，其中商務(wù)不墅類產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定體會(huì)積存，此類產(chǎn)品被稱為“ office park”或“ villa park”等。 國內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。 西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用不墅產(chǎn)品面市。 北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進(jìn)不墅辦公，但這些不墅建設(shè)時(shí)定位

9、于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。 在全國范疇內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)不墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。? ;森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有 TOWNHOUSE 風(fēng)格的寫字樓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。 1樓地上地下各 1500M2，層高 5.5 米； 2、3寫字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元， 2樓每單元約 800M2，使用率為 88%；3樓每單元約 600M2，使用率為 96%。項(xiàng)目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價(jià) 10000 元/ M2，與北京一樣高檔高層寫字樓售價(jià)差不不大。、西安寫字樓市場簡析： 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二

10、環(huán)沿線和城內(nèi)。 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價(jià)格多在 6000 元/左右。 南二環(huán)寫字樓多為新建項(xiàng)目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務(wù)寫字樓兩種，其平均價(jià)格在 5000 元/左右。市場銷售較好。 城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及有關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在 6000 元/，市場銷售情形不行。 目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但關(guān)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。二、 項(xiàng)目分析、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)不墅是一種升級型且具有填補(bǔ)

11、市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形狀是不墅，而有用功能是商務(wù)辦公。、產(chǎn)品差異化分析：產(chǎn)業(yè)不墅既需要體現(xiàn)居住型不墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套。 傳統(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：a長時(shí)刻等電梯，公共交通不行，阻礙工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源白費(fèi)，不利于軀體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感受；d、職員沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)鄰近專門少有令人賞心悅目的景觀；f 、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直截了當(dāng)阻礙工作者的熱情、遏止人的制造欲望和創(chuàng)新精神。 產(chǎn)業(yè)不墅有不于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)

12、點(diǎn)：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、 靈活個(gè)性的生活空間；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒服高檔的休閑會(huì)談場所；f 、體現(xiàn)的是一種專門尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和制造欲望。（見下表） 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：比較項(xiàng)目 產(chǎn) 業(yè) 不 墅 森 根 國 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備注1 建筑形狀 獨(dú)體不墅2-3 層 德式風(fēng)格 Townhouse聯(lián)體不墅2-3 層 多層或高層2 面積 1400 2600M2/棟 每棟分 6 個(gè)單元， 600 800 M2/ 單元 銷

13、售面積通常可進(jìn)行自由分割3 總房款 專門高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是阻礙總房款的重要因素。4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度5 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化生態(tài)化低綠化、無生態(tài)環(huán)境6 建筑風(fēng)格 風(fēng)格多樣、高端、張揚(yáng)個(gè)性、唯美風(fēng)格多樣風(fēng)格唯獨(dú)7 內(nèi)部交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運(yùn)行周期長，轎箱擁擠、白費(fèi)時(shí)刻等候8 建筑使用率建筑使用率專門高85% 96.4% 建筑使用率相對較低， 80%以下9 使用面積單價(jià) 同等銷售單價(jià)下，使用面積單價(jià)低 使用面積單價(jià)較低 同等銷售單價(jià)下，使用面積單價(jià)

14、高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)不墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價(jià)按 6000 元/m2 計(jì)，相差約 1000 元/m210 內(nèi)部空間 寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對較低11 自然通風(fēng)采光優(yōu)良 良好 一樣，限制較大12 辦公環(huán)境 幽雅、舒服、文明、個(gè)性突顯幽雅、舒服、文明較嘈雜、忙亂13 商務(wù)配套 更先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 較齊全的差不多商務(wù)配套14 智能化 配備更先進(jìn) 配備先進(jìn) 較先進(jìn) 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務(wù)不墅之間的一種產(chǎn)品。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)不墅小。與產(chǎn)業(yè)不墅相比，森根國際類產(chǎn)品更符合目前

15、市場需求。15 停車位 每棟樓有獨(dú)立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場 較充裕停車位 公共停車場、秩序較差16 入駐感受 尊貴的、自由的、人性的、有制造欲 高檔的、舒服的、人性的 高檔的、人性化較弱的、制造欲較弱的2、產(chǎn)品 USP 提煉：A、專案宏觀背景賣點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園要緊優(yōu)勢分析 政策優(yōu)勢; 整體規(guī)劃優(yōu)勢： 西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略背景下， 長安園作為國家級開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。; 稅收優(yōu)待措施、土地優(yōu)待政策、園區(qū)財(cái)政扶持： （詳見附錄）; 提供融資擔(dān)保： 對易于形成產(chǎn)

16、業(yè)效應(yīng)、 建設(shè)期短的企業(yè)， 如果由于目前資金短缺阻礙建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供有關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請貸款。; 提供企業(yè)援助： 對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目， 產(chǎn)業(yè)區(qū)能夠政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)進(jìn)展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、進(jìn)展前景看好、收益較高的項(xiàng)目進(jìn)行直截了當(dāng)投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)。 服務(wù)及配套優(yōu)勢; “一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項(xiàng)等一系列手續(xù)實(shí)行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提升辦事效率，為企業(yè)專門是外來企業(yè)提供最大的便利。; 高質(zhì)量人居配套： 180 萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)紫薇田園都市，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人

17、居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。; 完善市政設(shè)施： 產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設(shè)置金融、 電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。; 功能區(qū)域規(guī)劃： 產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域， 包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、 中心治理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、治理中心、商貿(mào)中心、會(huì)展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國際中學(xué)、 “雙語制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。 經(jīng)營理念優(yōu)勢; 高起點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運(yùn)營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱， 具有雄厚的政府背景和強(qiáng)勁的綜合實(shí)力。作為國家和地區(qū)政府關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目，長安園所蘊(yùn)涵的

18、潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。; 長遠(yuǎn)眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運(yùn)做伊始即著眼于國際市場， 充分考慮從各個(gè)環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨(dú)厚的條件。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心治理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上考慮園區(qū)建設(shè)方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。; 都市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商差不多跳出傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至都市運(yùn)營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)不墅及長安園這一動(dòng)力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對整個(gè)西安市及西部中國產(chǎn)生深遠(yuǎn)阻礙。 （詳見“中國地產(chǎn)新三論”）; 品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品關(guān)于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團(tuán)、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園

19、的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進(jìn)一步確立了市場的投資信心。B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)不墅是都市動(dòng)力型地產(chǎn)，是都市建設(shè)的核心推進(jìn)劑； 產(chǎn)業(yè)不墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項(xiàng)目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； 產(chǎn)業(yè)不墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形狀國際新人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) OFFICE 的真正體現(xiàn)，； 領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)服務(wù)及硬件設(shè)施配套； 更高檔次的休閑會(huì)所，前所未有的工作享受。 激發(fā)制造力的辦公空間。2、治理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新 一站通關(guān)：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)不墅企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)置產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)無壁壘貿(mào)

20、易交流。 “企業(yè)外交官”全程解決方案：為幸免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會(huì)免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官” ，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中有關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營事事通！ 企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)不墅的企業(yè)提供 :憑土地證一次性的享受與購地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營資金困難。 稅收政策：入駐產(chǎn)業(yè)不墅的企業(yè)可享受園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)待政策，還可享受國家鼓舞外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按 15%的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。B、觀念創(chuàng)新 產(chǎn)業(yè)不墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建

21、設(shè)模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動(dòng)力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國都市“都市經(jīng)營”的有益示范。 新型物業(yè)項(xiàng)目的成功，作為開發(fā)商需要在項(xiàng)目的整體運(yùn)營觀念上的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)治理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提升CS（客戶中意度）的觀念動(dòng)身，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)不墅。一、 11 月：1、策劃出臺系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（1）11 月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11 月 1 日 11 月 5 日）產(chǎn)業(yè)不墅營銷執(zhí)行總綱廣告?zhèn)鞑ゴ蛩悖ê瑥V告設(shè)計(jì)、軟文寫作）政策情報(bào)廳組建方案生產(chǎn)力促進(jìn)中心組建方案產(chǎn)業(yè)不墅國際拍賣會(huì)暨上市新聞公布會(huì)執(zhí)行方案動(dòng)力型地產(chǎn)與都市經(jīng)營

22、論壇執(zhí)行案新空間賣場設(shè)計(jì)建議產(chǎn)業(yè)不墅置業(yè)經(jīng)理手冊產(chǎn)業(yè)不墅銷售百咨詢（2）12 月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11 月 5 日 11 月 15 日）企業(yè)入駐壹號公園慶典執(zhí)行案壹號公園俱樂部組建運(yùn)營方案壹號公園時(shí)代精英嘉年華會(huì)活動(dòng)方案實(shí)際媒體炒作方案、素材（3）2003 年 1 月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11 月 15 日 11 月 30 日）媒體炒作方案、素材優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團(tuán)行動(dòng)方案“壹號公園”全國性展會(huì)執(zhí)行案2、設(shè)計(jì)完成產(chǎn)業(yè)不墅VI 應(yīng)用系統(tǒng)（11 月 1 日 11 月 10 日）3、聘請、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員（全月）4、新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布（11 月5 日 11 月30

23、 日）5、產(chǎn)業(yè)不墅國際拍賣會(huì)暨新聞公布會(huì)籌備工作（11 月5 日 25 日）6、論壇籌備實(shí)施（11 月5 日 11 月25 日）7、創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)不墅海報(bào)、系統(tǒng)宣傳資料（11 月 10 日 11 月 20 日）8、產(chǎn)業(yè)不墅開盤（11 月 30 日）二、 12 月：1、12 月份營銷實(shí)時(shí)方案完善（12 月 5 日 12 月 10 日）2、媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)不墅最近動(dòng)向（全月）3、印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動(dòng)“目標(biāo)客戶營銷工程”（全月）4、啟動(dòng)基于資料庫治理的Internet 網(wǎng)絡(luò)營銷（全月）5、籌建“壹號公園”會(huì)員俱樂部（12 月 10 日 12 月 30 日）6、重量級名企入駐壹號公園慶典

24、（12 月 25 日 12 月 30 日）7、舉辦“壹號公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì)（12 月 20 日）三、 2003 年 1 月：1、2003 年 1 月營銷實(shí)時(shí)方案完善（1 月 1 日 1 月 10 日）2、連續(xù)推進(jìn)媒體炒作（全月）3、舉行“民企”活動(dòng)（1 月 20 日 1 月 30 日）4、壹號公園舉辦全國性營銷展會(huì)（1 月 25 日 1 月 30 日）(見下表 )產(chǎn)業(yè)不墅行事履圖時(shí) 間工作項(xiàng)目11 月 12 月 2003 年 1 月15 610 1115 1620 2125 2630 15 610 1115 1620 2125 26 31 15 610 1115 1620 2125 263

25、01 策劃出臺系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案 12 月份營銷實(shí)時(shí)方案 1 月份營銷實(shí)時(shí)方案2 設(shè)計(jì)完成產(chǎn)業(yè)不墅 VI 應(yīng)用系統(tǒng)媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)不墅最近動(dòng)向連續(xù)推進(jìn)媒體炒作3 聘請、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動(dòng)“目標(biāo)客戶營銷工程” 舉行“民企”活動(dòng)4 新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布啟動(dòng)基于資料庫治理的Internet 網(wǎng)絡(luò)營銷壹號公園參加全國性營銷展會(huì)5 產(chǎn)業(yè)不墅國際拍賣會(huì)暨新聞公布會(huì)籌備工作 籌建“壹號公園”會(huì)員俱樂部6 論壇籌備實(shí)施 重量級名企入駐壹號公園慶典7 創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)不墅海報(bào)、系統(tǒng)宣傳資料 舉辦“壹號公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì)8 產(chǎn)業(yè)不墅開盤附 2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)

26、待政策明細(xì); 稅收優(yōu)待措施：1、外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)待政策。園區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)，可享受國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)待政策，還可享受國家鼓舞外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。2、內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)待政策。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，能夠享受國家級高新區(qū)及國家鼓舞投資西部地區(qū)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)待政策。3、軟件企業(yè)稅收優(yōu)待政策。園區(qū)內(nèi)的軟件開發(fā)企業(yè)，能夠享受國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)待政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。; 土地優(yōu)待政策：1、園區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓的國有土地實(shí)行“七通一平” ，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜

27、及土地平坦。2、園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按照保本經(jīng)營的原則，進(jìn)行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)業(yè)用地 2000 年按每畝 1518 萬元人民幣（每平方米225270 元，包括土地出讓金）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。寫字僂、商住、商貿(mào)、娛樂等項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用2000 年平均按建筑面積每平方米600 元 800 元收取。3、園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學(xué)、幼兒園、變配電等公建設(shè)施免收市政公用設(shè)施配套費(fèi)，其它用地 2000 年按建筑面積每平方米30 元 50 元收取。4、園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務(wù)收費(fèi)按照西安市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取。; 園區(qū)財(cái)政扶持：進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務(wù)關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)治理機(jī)構(gòu)的，除享受國家的高新區(qū)管委會(huì)制定的各

28、項(xiàng)優(yōu)待扶持政策外，還享受以下專門政策：1、生產(chǎn)性大項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓利政策。進(jìn)入園區(qū)的投資額3 億元人民幣（包括 3 億元）以上的生產(chǎn)型項(xiàng)目，若投資額 3000 萬美元（包括 3000 萬美元）以上，資金到位 50%以上（包括 50%）的，經(jīng)園區(qū)治理辦公室審核后， 50 畝以下（包括 50 畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受 30%的優(yōu)待（按每畝 16 萬運(yùn)算，共優(yōu)待 240 萬元），50 畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)優(yōu)待部分由園區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。2、生產(chǎn)性大項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用返還政策。進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自項(xiàng)目入?yún)^(qū)實(shí)施二年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到1 億元以上的（包括 1 億元，繳納增值稅 425 萬元，

29、園區(qū)可留用 255 萬元），經(jīng)園區(qū)治理辦公室審核后，可由園區(qū)財(cái)政在兩年內(nèi)返還 50 畝產(chǎn)業(yè)用地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 30%（ 270 萬），產(chǎn)值達(dá)到 2 億元（包括 2 億元，園區(qū)可留用增值稅 510 萬）以上的可返還 50 畝產(chǎn)業(yè)用地土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 50%（450 萬）。3、廠房租金抵扣出售費(fèi)用扶持政策。凡在園區(qū)內(nèi)租用標(biāo)準(zhǔn)廠房超過1000平方米以上（包括1000 平方米）的。三年后愿自行購買的，可用三年內(nèi)已付的租金一次性抵扣所購買廠房（不低于租用廠房面積）的資金。4、生產(chǎn)性大項(xiàng)目貸款帖息扶持政策。進(jìn)入園區(qū)的投資2000 萬美 元（包括2000 萬美元）以上，或投資額在2 億元人民幣（包括2 億元）

30、以上的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自企業(yè)達(dá)產(chǎn)達(dá)效后三年內(nèi)，由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)治理辦公室審核后，可按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)財(cái)政提供產(chǎn)業(yè)用地購地款（實(shí)際出資轉(zhuǎn)讓費(fèi)）相應(yīng)數(shù)額貸款利息50%的帖息扶持政策。5、生產(chǎn)性項(xiàng)目融資扶持政策。對進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)組織論證后，按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，貸款利息由企業(yè)負(fù)擔(dān)；入?yún)^(qū)的高新技術(shù)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效后，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風(fēng)險(xiǎn)投資和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展基金扶持項(xiàng)目；進(jìn)入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會(huì)主動(dòng)舉薦申報(bào)列入

31、國家、省市政府各類扶持打算項(xiàng)目，取得政府資金支持。6、生產(chǎn)性大項(xiàng)目購地款緩交負(fù)息扶持政策。進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，投資額在 2000 萬美元以上（包括 2000 萬美元），或投資額在 2 億元以上（包括 2 億元），由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)治理辦公室組織論證后，三年內(nèi)企業(yè)所購純生產(chǎn)廠房用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)可暫緩付款，緩付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)利息須按銀行同期利息在進(jìn)地前一次性付清。7、納稅大戶獎(jiǎng)勵(lì)住宅房政策。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000 萬元以上（包括 1000 萬元，估量園區(qū)可留用160 萬），經(jīng)園區(qū)治理辦公室審核后，由園區(qū)治理辦公室一次性獎(jiǎng)勵(lì)三室一廳住房一套（不低于100 平方米）。8、獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)人員和經(jīng)營者政策。園區(qū)治理辦公室設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)基金，依據(jù)高新區(qū)管委會(huì)有關(guān)規(guī)定，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)人員獎(jiǎng)售成本價(jià)住宅房；對做出突出奉獻(xiàn)的技術(shù)人員和經(jīng)營者給予重獎(jiǎng)。附 3：西安市高檔寫字樓市場調(diào)研表序號 樓 盤名 稱 樓 盤類 型 樓 盤現(xiàn) 狀 裙 樓情 況 樓盤規(guī)模 車位情形 間格 面積 /層 間數(shù)平面結(jié)構(gòu)售價(jià)租金 有用率治理費(fèi)（月 /元.m2） 交樓日期公攤率 配置 備注1 中大國際 裙樓 +寫字樓現(xiàn)樓 共 3，世界名牌服飾總建 21000