地下車庫方案優(yōu)化策略精細(xì)化管控培訓(xùn)

1、地下車庫精細(xì)化管控培訓(xùn),設(shè)計管理部 2018年11月2日,車庫建設(shè)規(guī)模項目總規(guī)模的 20-25% 車庫建造成本項目總建造成本 20,管控目的：提高效率 節(jié)約成本,1、車庫成本對項目總建造成本的影響 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示地庫成本優(yōu)化對節(jié)約項目總的建造成本的有較大意義,注：普通二層地庫建安成本約2500元/m2，如果車庫售價按照10萬元/車位計算,車庫面積一定，停車效率對車庫貨值的影響,車位數(shù)量一定，停車效率對地庫成本的影響,2、單車位停車效率對車庫貨值及成本的影響,管控目的：提高效率 節(jié)約成本,二、管控標(biāo)準(zhǔn)：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參考,萬科上海區(qū)域,注：分子為所有地下室面積-（贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或摩托

2、車位面積+特殊設(shè)備房面積,保利,世貿(mào),二、管控標(biāo)準(zhǔn)：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參考,普通住宅類（毛坯）B/C檔物業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)（2018版） 層高：非人防車庫地下一層優(yōu)先選用無梁樓蓋，層高不超過3.5m；地下二層采用普通梁板式，層高不超過3.8m； 單車位指標(biāo)：32/輛 單車位指標(biāo)=（A-B）/車位 注：A= 地下總建筑面積 B=住宅投影地下總建筑面積 重點(diǎn)：住宅投影地下總建筑面積（含住宅投影范圍外的地下大堂、非機(jī)動車庫、可售地下儲藏間、可售地下商業(yè)等,地下室標(biāo)準(zhǔn),30/輛,二、管控標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)建造標(biāo)準(zhǔn),三、管控要求：集團(tuán)高度重視,集團(tuán)方案深化權(quán)限下放區(qū)域公司/城市公司后，在實際執(zhí)行過程中存在地下室方案不簽批、先報規(guī)

3、后簽批、簽批指標(biāo)不符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象。 時間：方案簽批移交后10個工作日內(nèi)完成地下室方案簽批。 指標(biāo)：單車位指標(biāo)為30/輛（除去地塊上塔樓標(biāo)準(zhǔn)層投影面積）； 責(zé)任人：區(qū)域公司/城市公司設(shè)計總監(jiān) 考核：按集團(tuán)全景計劃2級節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核,地下室管控通報,七月重點(diǎn)工作通報,8月份完成地下室方案簽批4個，除成都鑫苑城4#地塊外，均滿足集團(tuán)30/車位建造標(biāo)準(zhǔn)要求。通報如下,地下室設(shè)計管控通報,八月重點(diǎn)工作通報,三、管控要求：集團(tuán)高度重視,設(shè)計強(qiáng)排工作情況通報,集團(tuán)設(shè)計部規(guī)范了強(qiáng)排設(shè)計指標(biāo)表中關(guān)于停車位面積指標(biāo)、風(fēng)險提示的相關(guān)內(nèi)容。要求各區(qū)域/城市公司對強(qiáng)排工作仔細(xì)研判，認(rèn)真盡調(diào)，對存在風(fēng)險的內(nèi)容務(wù)必進(jìn)行重

4、點(diǎn)梳理審核。后續(xù)，將依據(jù)集團(tuán)人力資源部正式下發(fā)的投發(fā)專項激勵考核追責(zé)細(xì)則進(jìn)行考核,地下室面積指標(biāo)對成本影響巨大，為規(guī)范拿地指標(biāo)的合理性，在新版指標(biāo)表的模板中，明確了在不含樓座地下室的前提下，原則上，人防單車位面積不超過38、非人防單車位面積不超過32,九月重點(diǎn)工作通報,單車位指標(biāo)：30/輛,三、管控要求：集團(tuán)高度重視,四、管控措施：加強(qiáng)管控、嚴(yán)肅考核,時間：方案簽批移交后10個工作日內(nèi)完成地下室方案簽批，避免因報規(guī)、施工等原因?qū)е碌貛鞜o法優(yōu)化的現(xiàn)象。 指標(biāo)：單車位指標(biāo)為30/輛（除去地塊上塔樓標(biāo)準(zhǔn)層投影面積），總體單車位指標(biāo)也要控制。 責(zé)任人：區(qū)域公司/城市公司設(shè)計總監(jiān)為第一責(zé)任人，考核到具體

5、執(zhí)行層面設(shè)計經(jīng)理及建筑工程師。 考核：按集團(tuán)全景計劃2級節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核；即2分/天，會在每月的月度會通報項目排名考核及每年的晉級或加薪測評中體現(xiàn),一、存在問題：簽批時間滯后、單車位指標(biāo)超標(biāo),完成地下室簽批方案9個，待簽批地下室方案 2個，通報如下,問題： 1、地下室輪廓不規(guī)整，但已報規(guī)無法修改； 2、車位超配，停車低效區(qū)可不做地下室； 3、單邊停車效率較低； 4、環(huán)形停車優(yōu)化為盡端停車； 5、停車排布不合理； 6、車位數(shù)775輛，優(yōu)化后車位數(shù)883輛（子母車位22輛，每輛按1.5輛折算）增加98輛,負(fù)一層-優(yōu)化版,負(fù)一層,二、案例分析 鄭州名城三期項目,問題： 1、行車道靠地下室外墻，停車效率低

6、； 2、設(shè)備機(jī)房占用停車高效區(qū)； 3、出入口坡道在車庫主體內(nèi)，占用停車位較多； 4、單面停車，停車效率較低,地下一層,二、案例分析 鄭州國際新城1001地塊,二、案例分析 鄭州國際新城1001地塊,問題： 1、552輛車，地下二層至一層可優(yōu)化兩條雙向坡道，提高停車效率,地下二層,問題： 1、地下室車位存在超配，停車低效區(qū)可不做地下室，已施工無法修改； 2、單面停車較多； 3、設(shè)備用房占用停車高效區(qū)； 4、出入口坡道數(shù)量較多、位置處在地庫主體內(nèi)，占用車位較多； 5、非機(jī)動車布置在地庫停車高效區(qū),1,5,二、案例分析 鄭州東方首璽項目,優(yōu)點(diǎn) 1、出入口坡道垂直地庫主體布置占用車位較少，停車效率高；

7、 2、別墅區(qū)樓棟間距合理，魚骨狀布車，效率較高； 不足： 1、高層區(qū)單邊停車較多； 2、人防口部占用停車高效區(qū)； 3、停車方向與長邊平行，停車效率較低,1,2,1,1,1,1,1,3,2,2,二、案例分析 章丘御泉灣項目,二、案例分析 武漢藏龍世家一地塊,優(yōu)點(diǎn) 1、出入口布置在地庫主體之外，占用車位較少； 2、除去塔樓輪廓，地庫較為規(guī)整，停車效率較高； 3、優(yōu)化掉停車低效區(qū)，減少地下室面積。 不足： 1、坡道因場地限制在地庫主體之內(nèi)，占用較多車位； 2、設(shè)備用房占用停車高效區(qū),二、案例分析 武漢藏龍世家一地塊,1,2,2,3,2,1,總圖,二、案例分析 武漢藏龍世家二地塊,地下一層,優(yōu)點(diǎn) 1、

8、出入口布置在地庫主體之外和停車低效區(qū)，占用車位較少； 2、除去塔樓，地庫輪廓規(guī)整，為較為標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)形停車布局； 不足： 1、存在單邊平行停車； 2、設(shè)備用房占用停車高效區(qū)； 武漢藏龍世家項目地庫簽批方案面積比集團(tuán)拿地指標(biāo)（61300）優(yōu)化4559（優(yōu)化方案56741），按3000元/地下室單方估算，約為集團(tuán)節(jié)省1367萬，在此對武漢公司設(shè)計部提出通報表揚(yáng),二、案例分析 武漢藏龍世家二地塊,1,2,優(yōu)化項,問題 設(shè)計停車位數(shù)量較規(guī)范要求偏多，造成項目成本增加； 指引 進(jìn)行地下車庫設(shè)計時嚴(yán)格控制地下車庫規(guī)模及面積，只要滿足報批和功能要求即可。車位配比根據(jù)項目所處的地域、成本控制以及樓盤定位和目標(biāo)客戶

9、群制定,超 配,一、指標(biāo),問題 可計入指標(biāo)的地上停車位數(shù)量未做夠?qū)е碌叵峦＼囄粩?shù)增多，造成項目成本增加； 指引 地上停車位指標(biāo)在滿足綠地率等要求的條件下盡量用足以減少地下車位數(shù)量,少 配,問題 機(jī)械停車位、微型車位的指標(biāo)計算不準(zhǔn)確，造成車位數(shù)量指標(biāo)計算錯誤 指引 各地停車位計算一般以小型車為標(biāo)準(zhǔn)，計算車位時按地方相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行。 品質(zhì)較高的項目可根據(jù)項目具體情況適當(dāng)提高停車位配比以滿足實際使用的需求,誤 算,二、總圖規(guī)劃,在總圖規(guī)劃方面，要地上地下綜合考慮，從提高停車效率的原則出發(fā)，在滿足日照間距情況下，應(yīng)盡量使樓間距 L 滿足 Y=5.1x2+8.1 x N (N為奇數(shù)，大于3,二、總圖規(guī)劃,

10、2.4+5.5+5.3=13.2米,5.3*2+5.5=16.1米,13.2米,16.1米,三、平面輪廓,常見問題： 1) 車庫在項目中位置設(shè)置不合理，造成后期使用不便； 2) 車庫平面異型不方正，平面銳角多，不利于停車的空間較多，造成停車效率偏低； 3) 車庫外擋墻曲折，擋墻偏長，成本提高,三、平面輪廓,設(shè)計指引： 1) 規(guī)劃總體設(shè)計應(yīng)將地上與地下作為整體來考慮，原則上： 在中庭大的地塊布置地下車庫時，優(yōu)先選擇獨(dú)立地下室； 在地形狹長或地上住宅樓均布的規(guī)劃項目中布置地下車庫時宜選擇整體地下室。 2) 地庫設(shè)計：開敞地庫半地庫單層地庫多層全地庫（盡量避免） 盡可能形成集中的、規(guī)整的地下停車空間

11、 3) 外形輪廓設(shè)計： 輪廓線應(yīng)簡潔，避免出現(xiàn)多段折線，造成外墻增多； 輪廓線應(yīng)緊湊，避免出現(xiàn)多余空間，造成無效面積； 輪廓線應(yīng)方正，避免出現(xiàn)銳角弧線，造成布車障礙,根據(jù)車庫建筑設(shè)計規(guī)范JGJ100-2015第4.1.1條，小型車標(biāo)準(zhǔn)車位尺寸為2.4x5.3m。根據(jù)第4.3.4條，針對背靠背停車方式，車位尺寸可調(diào)整為2.4x5.05m 1、小型車尺寸為：4.8米*1.8米 通常車位尺寸5.3米*2.4米 2、對于背靠背小型車位：橫向凈距0.6米，縱向凈距0.5米 則小型車位尺寸為（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米 *2.4米。 相對于標(biāo)準(zhǔn)車位，一個車位面積減少：

12、（5.3-5.05）*2.4=0.6 需要事先跟規(guī)劃部門溝通，是否存在當(dāng)?shù)匾?guī)范高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的情況,四、地庫柱網(wǎng),四、地庫柱網(wǎng),標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)與小柱網(wǎng)柱網(wǎng)經(jīng)濟(jì)分析 成本比較： 1、理論上，小柱網(wǎng)每個車位比標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)至少可以節(jié)約0.921.89平米； 2、單車位可節(jié)約20244158元 3、一個地庫如果有1000個車位，采用小柱網(wǎng)車庫，至少可以節(jié)約202.4380.6萬元； 4、建議優(yōu)先選擇小柱網(wǎng),五、地庫排布,環(huán)形布局 柱網(wǎng)：8100 x8100 單車位：3100/108=28.63/輛,經(jīng)濟(jì)型布局 柱網(wǎng)：8100 x8100 單車位：3100/124=25/輛,五、地庫排布,兩者排布方式的經(jīng)濟(jì)性分析

13、相同柱網(wǎng)，但因排布方式差異，兩種車庫的單車位面積差：28.63-25=3.63/輛； 集團(tuán)一年開發(fā)車位大約2萬個，兩種車庫面積差：2萬x3.63=7.26萬 僅通過設(shè)計合理排布，可以節(jié)約地庫成本：2500X7.26萬=1.815億元 如果多出的7.26萬平米，可以多增加車位數(shù)量：7.26萬/30=2420輛 每輛車按10萬進(jìn)行銷售，車位的銷售收入可以增加：2420 x10=2.42億元 凈利潤增量：2.42-1.815=0.605億元 在相同的柱網(wǎng)情況下，合理的車位排布方式可以有效的提高停車效率，以達(dá)到節(jié)約成本或增加貨值的目的,五、地庫排布,車位排布黃金法則一：區(qū)分高效、低效區(qū) 1：高效停車區(qū)

14、域不應(yīng)布置設(shè)備用房、樓梯等 2：低效停車區(qū)域宜布置設(shè)備用房、樓梯等 3：主樓地下室區(qū)域盡可能布置停車位,車位排布黃金法則二：把主樓扣除以后的面積是個典型的長方形，垂直長邊布車,五、地庫排布,優(yōu)化前停車115輛 優(yōu)化前局部停車布置方式不合理，且盡端車位過長，且有單邊停車問題。 優(yōu)化后停車120輛 盡端停車優(yōu)化為環(huán)形車道，提高舒適度，增加5輛,五、地庫排布,車位排布黃金法則三：一條車道沿兩邊停車，垂直長邊布置停車，盡量不出現(xiàn)水平或者斜向停車,五、地庫排布,車位排布黃金法則四：盡量不要出現(xiàn)靠墻邊布置車道，靠墻邊布置平行車位,五、地庫排布,車位排布黃金法則五：合理使用微型車位，對不能布置標(biāo)準(zhǔn)車位的地方

15、，嘗試布置微型車位,微型車知識貼： 一個微型車位按0.7個標(biāo)準(zhǔn)車位進(jìn)行換算，具體換算系數(shù)，每地規(guī)范不同，以當(dāng)?shù)匚募闇?zhǔn),五、地庫排布,車位排布黃金法則六：先布車位、后布設(shè)備用房,正面案例：不便停車位置布置設(shè)備用房,反面案例：設(shè)備用房布置停車高效區(qū),五、地庫排布,車位排布黃金法則六：嚴(yán)格控制設(shè)備用房面積 經(jīng)驗數(shù)據(jù)：10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約700800平米左右（未含車庫排風(fēng)、消防控制）。 變配電房約150平米；公變房：約50平米；柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米；電專業(yè)約300平米 水泵房：約120平米；生活水池：約100平米；消防水池：約150平米；水專業(yè)約400平米 其他：約50平米

16、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設(shè)備房增大30%左右,五、地庫排布,車位排布黃金法則七：車庫出入口布置地庫主體之外，按規(guī)范下限控制，單車道4米，雙車道7米 出入口個數(shù)：車庫建筑設(shè)計新規(guī)范，出入口個數(shù)較原規(guī)范有較大調(diào)整。尤其是停車在500-1000輛時，可控制2個雙車道（依當(dāng)?shù)丶夹g(shù)管理規(guī)定為準(zhǔn)）。 下層到上層地庫坡道數(shù)按下層及以下所有樓層停車數(shù)確定。 如：2層地下車庫，總停車位610，地下一層320，地下二層290。此時地下一層到地面需兩個雙車道，地下二層到地下一層需1個單車道和1個雙車道,五、地庫排布,車位排布黃金法則八：盡量避免曲線坡道 3.9米層高地庫 直線坡道：26X15%=3.9 3.5柱網(wǎng) 曲線坡道