XXXX年4月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報告38p

1、2011 年 4 月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析報告第一章 土地市場監(jiān)測范圍】：濟(jì)南市區(qū)和長清。樣本選取標(biāo)準(zhǔn)】：濟(jì)南市國土資源局、 中國土地市場網(wǎng)公開招拍掛土地 （工業(yè)用地除外）。區(qū)域劃分】 ：根據(jù)濟(jì)南城市規(guī)劃及發(fā)展特征， 并結(jié)合濟(jì)南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將監(jiān)測范圍劃分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域（詳細(xì)劃分參見附錄I）內(nèi)容綜述】2011年4月，濟(jì)南市供應(yīng)土地 40宗，供應(yīng)總面積為 116.17 萬平米。其中居住用地 21 宗，商服用地 19 宗。隨著 2011 年度土地供應(yīng)計劃的公布，政府 4月份加大土地放量。本月無成交土地。供應(yīng)土地基本情況4月土地供應(yīng) 40宗，供地面積 116.17 萬平米。4 月，

2、濟(jì)南市供應(yīng)土地 40 宗，供地面積 116.17 萬平米，同比分別上漲 36宗和 95.45 萬平米，環(huán)比分別上漲 40 宗和 116.17 萬平米。其中居住用地 21宗，71.05 萬平米；商服用地 19 宗， 45.31 萬平米。隨著濟(jì)南市本級 2011 年度土地 供應(yīng)計劃的確定， 濟(jì)南市加大土地市場的供應(yīng)。 截至本月， 政府部門對土地的放 量加大，連續(xù) 5次供地達(dá) 40宗，供應(yīng)面積達(dá) 116.17 萬平米。房產(chǎn)調(diào)控政策從緊以來，對住宅市場的限制不斷加碼，開發(fā)商的拿地?zé)崆橄陆担?自去年 10 月份以來，政府對土地放量較少，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，長時間平寂的土地市場在本月爆發(fā)性地推出大量

3、土地。2010 1月-20叮年4月居住育麻用擔(dān)窮矢壷量月度壷化（直積）._ r I -20101-2011年4月居住和商JK須至If話裝應(yīng)量月度變優(yōu)fe）201】年4月憲極土至用盤氏洌結(jié)艷1 廠-M4月供應(yīng)土地明細(xì)用途出辻(*)率公告曰期區(qū)域20110X5天痞葉= 13!33651332.64 t】22Q.I 丄 *8.北i?2011-GX6as=33622蚯知762QIJ*3 2T：2011-GX7歷下2昊住*蓬東毎性7076622312520.1丄8.耒莖2011-OXS歷下2吏住止S糸 例S性70心682Ql.t*4T.3.京i?20 H 0009圧下2會宴楚 例、王磁S個哥三 池703

4、795SU；eSJ233X0盜221丄纟.3.*2C11-GC10歷下S氏二廉沢興. 山書汪 叵辺705779.9jS3.72Q1 J,t4*8.土i?201181歷下S沁天策 BU-宦盤變5?飼sS=01683C6.73:222Q.ll 冷.a26 心 12圧TS戀天緩至 個.Fix衰個罷性 P匕7033223,32Q.ll* 二8*F2011-GC13歷下S誤麴左筆側(cè). 巨衣*北例*5殆5C1331 A3：3062Q.l1*B=t=r2011-GCU經(jīng)二東甌肚二 眉村粵性7025577乙2Qll：4：8京筈2C11-CC15嶺村電*26635jS6.02Ql.t：4r32311-GC16曳

5、負(fù)S經(jīng)七律丄二蕓*M524355幺9535.52QJT?4S.sF2011-GC17更負(fù)S圭七注一二 京選例居性 =乜701 吒 61.9民=3.52Q.Lt?r.SsF2011-GClS鑒預(yù)S運(yùn)V再亠二S5=4C672,85537曲52Q.l1*5甕is-Ihflu 悵II. mIhKUiHi 41cIn； 悵zasS 9 0 e 一 0aiJO E f i Si .33、cs & 二 ar - co碉 丄iQ4 oMC-JwE9肓SClOoOoOoRo處裂IH IT理別 IWi ITuiy? IHI UPUU? W IT馭留0 III処別 (fi：IT紗$! Dtn (T也型 Hfl (T

6、Ir；戔ii低in 十2$ il! !殳ilk inI応0m喝 m u *K iri攝 ， A 70 糾HI樣 # n 1 於會in6O1o& ?g ?*)9M n 9召sg999?() sIm 攸Ito ttIk (1c 瀾2羽9PnoMO哭*k於K mK兇 h iur心覽Al1e;抿Ih11； 攸IkIK-按0O Vco1 rv V0 i Vo 卜 Vs7VM w96JOBinw ptS96 CO CO ZOo Mc pOo駅SV UK fl敬卅 W HIH l馭出 w yi劃別 fflo IT坦y? w ur於爲(wèi) K IK M窩 禺M 審以醴|3 M賞 )2 用阪刪 4k w 劉l；$

7、F： K k M禺 fk M W KnoCi9?920101-2011年斗月逗住梯坯w或丈a月廉會使宗數(shù)、岀辻 W(*)MW杜告日期e2：11-GD3棗r*丈汶w芙舍=七f-示王至苧龍穴江三匡垂嗖聞?wù)剐呔┴?定3563瑤 rUY：.：F昌心_更U-i;36：=5txr1番注15話12 ?總!? Wil=E=1訂勇G石32垃1壬G2：1 l-GCi?手-豆瓷叱=悲”工 北、至莒詩再創(chuàng)、俟 1供/奈a汪3七r樂6532C.l.l.-.1.9陣i：2C11-333 畫怦：甦豈二I*a呢LZb仁5 E-蘭訐P(yáng) A忘壹言 宜 片：*表iXlZ1132：53土f：成交土地基本情況4月無土地成交4月無土地成

8、交。在本月推出的 40宗土地中，不少地塊位置較好，價格也 相對較高，其中歷下區(qū)舜井街兩側(cè)泉城路南側(cè)的地塊是本年度濟(jì)南市計劃推出的 最大一塊商業(yè)金融業(yè)用地，競買保證金高達(dá)5億元。本月推出的多數(shù)地塊對開發(fā) 商的資金實力提出更高要求，預(yù)計多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的競買將在資金相對充裕的開發(fā) 商之間展開。201年1月2011年斗月居住和程克用遺段交量月度吏化f直駅）第二章各物業(yè)市場分析【監(jiān)測時間】：2011年4月1日-4月30日?！颈O(jiān)測范圍】：南北以繞城高速為邊界；東部以濟(jì)南市與章丘市行政劃分為 邊界；西部以濟(jì)南市區(qū)與長清區(qū)行政劃分為邊界?！緟^(qū)域劃分】：寫字樓物業(yè)按照其特有的板塊特點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域劃分(詳細(xì)劃分 參見附

9、錄n),其余物業(yè)區(qū)域劃分同土地市場?！局笜?biāo)解釋】：1“供應(yīng)量”指對市場形成實際供應(yīng)的可售房源數(shù)量，未推 出房源不在統(tǒng)計之列;2.“成交量”以實際簽訂協(xié)議為準(zhǔn);3.“均價”，對具體樓盤來說，是指打折優(yōu)惠后的樓盤整體均價，它不受剩 余房源樓層高低的影響；對區(qū)域來說，該指標(biāo)為區(qū)域內(nèi)各在售樓盤“均價”的算 術(shù)平均值，用于分析區(qū)域房價的走勢。4.“成交均價”，指住宅市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值?！緮?shù)據(jù)來源】：本章數(shù)據(jù)，均來自我司研究人員實地采集的一手信息。第一節(jié)普通住宅【樣本選取標(biāo)準(zhǔn)】：建筑面積在2萬平米以上或者具有一定代表性的普通住 宅項目；尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之

10、內(nèi)?！捌胀ㄗ≌眳^(qū)別于別墅，主要指70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品。市場上也存在產(chǎn)權(quán) 50年，但規(guī)劃和產(chǎn)品完全按照居住功能進(jìn)行設(shè)計、建造的項目，本文將類似項目納入“普通住宅”類別?！緝?nèi)容綜述】4月，在宏觀調(diào)控的大背景下，濟(jì)南市場顯現(xiàn)出“回暖”跡象。宏觀調(diào)控政策對于濟(jì)南房地產(chǎn)市場的影響力度經(jīng)過“速凍”后慢慢融化，開發(fā)商開始推盤試 探市場反應(yīng)。雖然4月市場有所好轉(zhuǎn)，但后市是否仍會有更為嚴(yán)厲的政策， 市場 能否持續(xù)“回暖”，觀望情緒能否會逐漸消退，目前尚無定論，仍有待觀察。供應(yīng)量及區(qū)域分布市場供應(yīng)量月度變化4月住宅總供應(yīng)量為5266套，62.2萬平米，同比上升65.1%和62.4%,環(huán)比上升10.0%和8.9%

11、。4月新增供應(yīng)增多，帶動市場整體供應(yīng)繼續(xù)增加。2010年1月-2011年4月住宅供盤童月度變化20101月ail年4月注宅矢志鼻月g變化（面積）4月，新增供應(yīng)1847套，20.2萬平米，同比上升49.8%和44.3%,環(huán)比上升12.6%和15.4%。4月，在清明小長假、房展會及五一小長假的促進(jìn)下，多個項目加推房源。在中央政府調(diào)控政策大背景下,開發(fā)商度過對政策的觀望后開始積極推貨，搶占調(diào)控下的有效客戶。各區(qū)域供應(yīng)情況201年4月各E域住宅蛍直董忑比例（套蔥）2011年4月各K域住宅贛曄惑量屋 5 （套fe） / yw.巧口4S4 氓、2?25 4無405另訂633討冗72亙?yōu)槿呷?童宜 玄王=

12、音靶 T ,o產(chǎn)于=F4月東部仍舊為住宅供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域,供應(yīng)量為2325套，占總供應(yīng)量的43%西部位居第二，供應(yīng)量為1292套，占總供應(yīng)量的25%中部位居第三，供應(yīng)量 為790套，占總供應(yīng)量的15%南部、北部供應(yīng)均在10%內(nèi)。4月，東部多個項目加推房源，帶動區(qū)域新增供應(yīng)增加，共新增633套，占新增供應(yīng)總量的34%其次為西部，新增供應(yīng)量為 467套，占新增供應(yīng)總量的25%北部新增供應(yīng)328套，占新增供應(yīng)總量的18%南部、北部新增較少，新增供應(yīng) 在200套左右。成交量及區(qū)域分布環(huán)比明顯上漲的趨勢。重新成為市場熱銷產(chǎn)品。劉】月-Ml 1年處月性宅或交S月度芟化（套出套各區(qū)域成交情況20114月各區(qū)第

13、住宅成xfl盤比俱f套馥201】年4月各E戰(zhàn)住宅睦交*S比例f直萌主二：壽二一1. . ?-mow;.1心 =F.izF =F產(chǎn)亠 fJT rZl T, 二二TT市場成交量月度變化4月，住宅成交量為1797套，18.8萬平米，同比上升66.9%和54.1%,環(huán)比上升34.4%和28.8%。新推房源支撐市場成交呈現(xiàn)同比、 據(jù)了解，市場上部分中高端樓盤銷量較之前有明顯增加,4月，西部仍為市場成交的主力區(qū)域，共成交 600套，6.1萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的33唏口 32%其次為東部，成交513套，6.0萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的29% 33%北部因新房源熱銷帶動，成交有所上升，位列第三

14、位，成交345套，3.7萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的 19%口 20%中部成交239套，1.7萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的 13唏口 9%南部成交最少，僅為92套。價格及變化趨勢均價注：自2010年6月起，住宅市場整體均價由原來的各區(qū)域均價之和，除以 區(qū)域數(shù)量，調(diào)整為住宅市場每月在售項目價格之和， 除以在售項目數(shù)量。誠基中 心和萬豪君悅府住宅為LOFT產(chǎn)品，因其產(chǎn)品的特殊性，計算住宅均價時，將兩 項目價格扣除，不計算在內(nèi)。20101-2011年斗乓住宅均護(hù)乓度變牝-亠 _ J UF * r O-JwU5三言孑二-琴于1九5=4匕：-TOO】二航匸1世grm1二衛(wèi)g；005Za討1-二為

15、1033卄1丈廠3曲-小103I瀘-ili1010 *-*!=希-駕,：口11011103=弗I交MM F1-卻0Q4月，市場整體均價為9864元/平米，同比上漲10.3%,環(huán)比上漲0.7%。4月，多個項目新推房源價格上調(diào)，上調(diào)幅度100-1000元/平米不等；但由于幾個 低于市場均價的項目無房源可售，暫不計算價格，使得住宅整體均價仍然呈現(xiàn)穩(wěn) 步上漲趨勢。4月，市場成交量繼續(xù)回升，而價格也并未出現(xiàn)下跌，加之目前處 于傳統(tǒng)銷售旺期，進(jìn)一步增強(qiáng)了開發(fā)企業(yè)繼續(xù)推盤的信心。成交均價注：“成交均價”，指住宅市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除 以總成交面積所得數(shù)值。W L ；!201013-201

16、1年斗月住魚戎交均月宣變化:口cc:茴J T r r l，r Cd-r-X J r Jh-sc-_ blT3CP204月，市場整體成交價格為9090元/平米，同比下降3.2%,環(huán)比下降9.0%。雖多個中高端項目加推，但由于西部、北部低價位新推房源成交量較大， 導(dǎo)致市 場成交均價并未出現(xiàn)上漲，而是呈現(xiàn)下降態(tài)勢。第二節(jié) 寫字樓【樣本選取標(biāo)準(zhǔn)】：總體量不小于1.5萬平米的寫字樓項目。注：黃金時代廣場（C棟）寫字樓售罄，暫退出監(jiān)測，后期隨 B棟、D棟等 新房源推出，再納入監(jiān)測范圍?！緝?nèi)容綜述】4月，寫字樓市場供應(yīng)量僅為 7.63萬平米，創(chuàng)歷史新低；而市場整體均價為13260元/平米，達(dá)歷史新高。供應(yīng)量

17、及區(qū)域分布市場供應(yīng)量月度變化301。年】月亡年4月寫字摟哄盛量月匿變化（直耕）J.CQX4hXBX-E -:切r 1丁EL*1 :n：47上t_ a s h J E.4C5.5-1?.P445t蟲Vt.fs4.4：-.4514.- 4Z.r ?于二 fi心JINT2/C二?S.= ?0.xQ35:a:lXJ. 4：4月，寫字樓市場供應(yīng)量7.63萬平米，創(chuàng)歷史新低，同比下降27.5%，環(huán)比下降44.0%。黃金時代廣場C棟寫字樓，主要被政府單位購買，為非市場化渠道 銷售，剩余存量從月初總存量中去除，造成總體供應(yīng)量有較大幅減少。本月僅天 業(yè)國際新增供應(yīng)0.40萬平米。目前市場供應(yīng)多為存量房源。各板塊

18、供應(yīng)量情況11 0 r64,2-.4. 土賓 1 m PIJI. 7匚一 0/.二滅崔壘+廷 塔二薛 H 尹二亍忘適汙浬丈供 LH 其性4月，緯二路板塊為市場供應(yīng)主力，供應(yīng)量為2.90萬平米，占總供應(yīng)的38.0%;其次為經(jīng)十路板塊，供應(yīng)量為1.83萬平米，占總供應(yīng)的24.0%;再次是高新區(qū) 板塊，供應(yīng)量為1.64萬平米，占總供應(yīng)的21.4%;濼源大街板塊供應(yīng)量為0.61 萬平米，占總供應(yīng)的8.0%，位列第四；其他零星分布的寫字樓和奧體板塊供應(yīng) 量較少，分別為0.50萬平米和0.15萬平米，各占總供應(yīng)的6.6%和2.0%，二環(huán)東路板塊和山大路板塊目前無市場供應(yīng)。成交量及區(qū)域分布市場成交量月度變化

19、ano年1-2011年4月寫字樓戌交量月度變化（直積）4月，寫字樓市場共成交1.50萬平米，同比下降50.7%,環(huán)比下降17.3%。從總體市場來看，目前在售項目加推房源較少，整體市場受房源有限影響，成交 量無大的突破。從各項目來看，天業(yè)國際由于本月加推房源，成交量有所增加;潤陽大廈由于輔樓的整棟成交，拉升了整體成交量；萬達(dá)廣場因大客戶多套購買, 成交表現(xiàn)不俗；其余項目成交量均有不同程度的下降。各板塊成交量情況2011年#月各崔寫字戎交量及比舅（）（單位：萬宰*）0.4-,二汽、I：:出 :淬5.5弓 W lU. 圧L.5 =.7=；莖二壟X彳一 K卷頁応4月，緯二路板塊仍為寫字樓市場的成交主力

20、，共成交0.58萬平米，占總成交的38.7%;濼源大街板塊，因天業(yè)國際加推熱銷帶動，成交量躍居第二位,共成交0.41萬平米，占總成交的27.5%;經(jīng)十路板塊受潤陽大廈輔樓整棟成交帶動，位列第三，共成交0.28萬平米，占總成交的18.4%；奧體板塊位列第四, 共成交0.15萬平米，占總成交的10.0%;高新區(qū)板塊位列第五，共成交 0.08萬平米，占總成交的5.5%;其余板塊，因無房源供應(yīng)，本月無成交。價格及變化趨勢報盤均價注：報盤均價的計算為寫字樓市場每月在售項目對外報價之和，除以在售項 目數(shù)量。20巾年1月01 1年4月寫宇顯階月度變化4月，寫字樓市場整體均價為13260元/平米，創(chuàng)歷史新高，

21、同比上升10.9%,環(huán)比上升3.3%，主要原因是，在售項目較少，個別項目價格上漲對整體影響顯 著。本月明湖灣開元廣場，價格上調(diào)至20000元/平米，中鐵？匯展國際價格上漲300元/平米，兩項目價格上調(diào)，均因底層商業(yè)即將開業(yè)帶動。其余在售項目均價無變動，市場整體均價表現(xiàn)為小幅上升。注：“成交均價”，指寫字樓市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額 除以總成交面積所得數(shù)值。20101 -2011年4月気字摟戍交均價月度芟化2Z jjZ-冷阿GOOO3Cl00；如CCi .00-X；yoC 丁-A芒1K：-. X=J.=.: fl*3:.X, . _ kra-10?0誥弋氓=00022K025(K，

22、:;00期- HK-,K Ld益-aa二.；弊-ZK 嶺=- F r-r：jOiKi00 iOg 口gm興二至5POCG 丄：5C0ZKC：5：t：500XKOX-X二 QK-：Xi?xc*?:= (E3WIJiGjr工?:o-exijJG；2Z 3iRXI-r-J WE廠m匚-=20:cc CT4月，寫字樓市場整體成交均價為 12846元/平米，同比上升8.8%,環(huán)比上升0.8%，由于市場成交均價受成交量變化影響明顯，本月萬達(dá)廣場、天業(yè)國際、 潤陽大廈為市場成交主力，整體成交均價接近三個項目的均價，雖然個別項目價 格上調(diào)明顯，但由于成交量較小，對整體成交均價無太大影響。第三節(jié)商業(yè)【樣本選取標(biāo)

23、準(zhǔn)】：在售商業(yè)分為底商和純商業(yè)進(jìn)行研究，底商樣本選取標(biāo) 準(zhǔn)為：住宅監(jiān)測范圍內(nèi)所有含商業(yè)的項目、 住宅部分銷售完畢但底商部分在售的 項目以及底商面積在15000平方米以下的寫字樓及綜合體底商項目；純商業(yè)樣本 中，除泉樂坊、紅尚坊等此類純商業(yè)項目外，還包含底商面積在15000平方米以 上的寫字樓及綜合體底商，如：晶都國際、魯商廣場等?！緝?nèi)容綜述】4月商業(yè)市場總體較為沉寂，供應(yīng)量和成交量均為歷史最低點(diǎn)。底商市場無新增供應(yīng)，成交量大幅下滑，價格無變化。純商業(yè)市場無新項目入市，供應(yīng)量、 成交量均出現(xiàn)不同幅度的下降。底商 供應(yīng)量及區(qū)域分布市場供應(yīng)量月度變化2011年4月底商供應(yīng)量為1.39萬平米，同比下降

24、64.45%,環(huán)比下降41.60%,供應(yīng)量為歷史最低點(diǎn)。本月無新增供應(yīng)。90101-901 I年4月尿脅供直董月度變化C貢和各區(qū)域供應(yīng)量情況2011年4月各區(qū)域盛彥聯(lián)應(yīng)a決氏第:U： . .S：- 1 ,三肓屋豈:二豈 =5=呈4月底商供應(yīng)量最大的區(qū)域為西部，供應(yīng)量為0.75萬平米，占總供應(yīng)量的53.93%;北部位列第二，供應(yīng)量為0.33萬平米，占總供應(yīng)量的23.93%;東部位列第三，供應(yīng)量為0.21萬平米，占總供應(yīng)量的14.78%;中部位列第四，供應(yīng)量為0.10萬平米，占總供應(yīng)量的7.35%;南部供應(yīng)量為零。 成交量及區(qū)域分布市場成交量月度變化4月底商成交量為0.20萬平米，同比下降85.2

25、9%,環(huán)比下降79.80%。本月底商供應(yīng)量較少，且無新增供應(yīng)，4月份的成交量僅為2000平米，為歷史最低點(diǎn)。20101月-2011年4月盧商或交量月度變化（直檳）各區(qū)域成交量情況年斗月罷區(qū)龍底翩戰(zhàn)豆fl氏辻歹（直決）：-00 . J：靈Cl. 3 . 唇二匸匚:方：.i.O： =壬于：=-=-Ar4月成交量主要由西部和中部構(gòu)成。其中西部所占比例最大，占總成交量的65.00%。西部由于供應(yīng)量較大，客戶可選擇余地較多，成交量也相對較大，為 0.13萬平米。中部其次，為0.06萬平米，占總成交量的30.00%。同時東部也有0.01萬平米的成交。南部和北部無成交。價格及變化趨勢整體均價4月底商價格為2

26、4780元/平米，同比上漲33.32%,環(huán)比無變化。20101月住4月底裔技盤均檢月度變化 -1-7純商業(yè) 市場供應(yīng)量月度變化4月，純商業(yè)總供應(yīng)量為8.01萬平米，同比上升177.16%,環(huán)比下降21.55%。本月無新增供應(yīng)。201舞也-2011年4月羽崖業(yè)炎應(yīng)i月度變化（直和）;.xax-工3爐:ci3C6Q；- 右i： L：二 i*3.： =3.x丄.左=?J二 a25；：.4f:/XS.ac.xc.x500aO.XIo.x:X鼻.u ir5,艾市場成交量月度變化4月純商業(yè)成交量為0.15萬平米，同比下降70.00%,環(huán)比下降93.19%。由于上月路港商業(yè)廣場開盤即清盤， 成交量暴增，導(dǎo)致

27、在自然銷售的情況下本月成交量下降幅度較大。201年1月-2011月址商交量月菽變化（面積） 在售純商業(yè)項目介紹根據(jù)樣本選取標(biāo)準(zhǔn)，符合監(jiān)測要求的在售項目共有 7個，分別為：魯商廣場、晶都國際、泉樂坊（明湖新坊巷）、齊魯鞋城品牌港、紅尚坊、槐蔭廣場、誠基?泉城新時代商業(yè)步行街。願目名稱主力戶星4月越態(tài)器羣三関1一辰23C-3C元尸 二辰ISJOC元嚴(yán) 三三100DC元;殃37垂?633丟3?證二宣傳立亠WICii c c -n n一三巧網(wǎng)元*二亙oUOC元b三昌25C3C元；L宗丨垂53=一況咗忖秋:9E薩.攔蘭尸?rF-51 cc1 77*7二三昌jS；：=異壬去丈矣.* 2垂.其o：C 手三:

28、-7旳詣CX12.3 i可算z 環(huán)一 =2e3X-32C： jz/r-二月謁1垂 白男*99 喜、H旳r 口云3=右二益違遷三年S.d-W /；：XdXCJC 二W iC：X-6XX 元W-=壬圧X謀M 1 S厶2二汽t衛(wèi)預(yù)S=交另 i_?.= .1.S-k3T垂 4 二J3長丿 FJT.5loG3C-22G 7z/r 為嚴(yán)：二JCC元斤H=三求丈r=宴門祭三全曇亙SE：爲(wèi)丸.余誓時去逗產(chǎn)ST査二更Ln pi支卞一昌：需兀元用一昌 3CX/r-二呂 27CDC =/三 S ：2：X 元/丫二邑1貯咒丘；“垂.益至L弓匡=叱屯約茂2X3 n第四節(jié)公寓【樣本選取標(biāo)準(zhǔn)】：建筑面積在1萬平米以上或者具

29、有一定代表性的公寓項 目，尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內(nèi)。從用地性質(zhì)和土地使用年限看，“公寓” 區(qū)別于住宅，主要是非居住用地、40年和50年產(chǎn)權(quán)，一梯多戶，由一條走廊貫穿整個樓座的產(chǎn)品；從產(chǎn)品的功能定位與配套上看，“公寓”不同于寫字樓，它 是兼具辦公和居住功能，具有一定的居住和辦公配套的產(chǎn)品。 按照以上標(biāo)準(zhǔn)，選 取的公寓項目為：匯展？香格里拉、藍(lán)調(diào)國際、玉蘭公寓、魯商 ？國奧城、發(fā)祥1號公館、歷山名郡、華強(qiáng)廣場?！咀ⅰ浚河捎贛INI公館3月已售完，不再列入監(jiān)測范圍。【內(nèi)容綜述】4月，公寓市場房源供應(yīng)充足，成交量大幅增加，價格呈上升趨勢，本月華強(qiáng)廣場項目強(qiáng)勢入市，公寓市場出現(xiàn)供應(yīng)、成交的小高峰。供

30、應(yīng)量及區(qū)域分布市場供應(yīng)量月度變化4月，公寓市場總供應(yīng)量為1060套，6.3萬平米，同比下降46.4%和47.1%,環(huán)比增長91.3%和50%因為華強(qiáng)廣場的強(qiáng)勢入市，給整個公寓市場帶來了一個 供應(yīng)的小高峰。套:處:exo500沁w；-X8X4X-8:X- 1 話h：-3?4=1玄ic H-且勺=24tSJ-l7弐l-l；x0 V飛J201時1月-2011年4月矢蠱量月S變化#fe)20101-2013年你公寓拱應(yīng)量月度吏化(面和5.：J-L1竹1. 1 r J 1 叮iTi：-oc-!牢PT - 1 11?:f-.亠-1T 左=?？? 一J-.1 1 =_i.5L / 7-T=二-亠2 =1.0

31、 1上二 Fn2匕5 1r :HJ：1.10.00.10.0j.Cj:3jl j10 i 1 二01;11Ji1 ；-一5 =-TC-i:訃獷3-S-io； It: 3C:脈NJt -W EfXA：一 ssMY:c二亠.亠.T J Jr. mgm-:rCgCfN u ii：izr1;更匚 - .llT :匚三口聾二叮廐JF j. T T T :xii：3CCSOiX-:碎辭nOKO聞:p吃：8-J. Ni-2jiC尸1t必-fjL-JI11関-occFOO 4月，公寓市場整體均價為12225元/平米，同比增長57.4%,環(huán)比增長8.2%,市場價格走勢呈上升趨勢，在售項目價格稍有增長。成交均價注

32、：“成交均價”，指公寓市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。20101-2011年4月登宵戌交覽怕月度變化1血口1 ?；*irx1 X工wT：-J1i A：g理08:J：. L.F 二 Fr 1 L一口！FC；liO-2.L M5 =:f5=-fi：i?ir:SE:,f-nr1 1 -J-環(huán)x-1 r ：kJ=-51-77J tpyj5-X=55t12-：I：宀-;so _ . 匚=5k 1 -2i1燈-至氏寥匚空口工!；:：UPKM尹=31= =-二 L. 辭W 二:t?;禮jCeCO：-5V,亡：亡0 V1廠小I)叵工：*T|-.小T:p日 -：Xr PHI弓二r

33、4 月，公寓市場成交均價為 17123 元 / 平米，較上月有大幅上升，同比增長84.1%，環(huán)比增長 72.7%，市場整體呈上升趨勢。因成交均價受項目成交量影響明顯，本月華強(qiáng)廣場開盤，成交均價大幅上升。第三章 政策分析國務(wù)院督察組對房地產(chǎn)調(diào)控政策措施落實的專項督察工作已結(jié)束，種種跡象表明，國內(nèi)樓市正在走入市場與政策調(diào)控的關(guān)鍵時刻。在最嚴(yán)調(diào)控”之下各種力量博弈加劇，房價控制目標(biāo)與群眾預(yù)期尚有一定距離，目前市場進(jìn)入僵持階段。量化的合理的房價只是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的一個分支，保障房建設(shè)的任務(wù)以及房地產(chǎn)市場稅收體系的完善等一系列目標(biāo)， 與房價一齊構(gòu)成了立體的房地產(chǎn)調(diào)控 目標(biāo)。目前在房地產(chǎn)市場逐漸“退燒”、

34、房價“拐點(diǎn)”尚不明顯的情況下，樓市 調(diào)控將向著更長期、更縱深的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信貸政策、土地政策、稅收政策 等可能再度加碼。行業(yè)政策住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、 發(fā)展改革委、人力資源社會保障部： 4月 1日起正式實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法1、政策內(nèi)容由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、 發(fā)展改革委、 人力資源社會保障部聯(lián)合出臺的 房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)管理辦法于 4月1日起實施，這是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。辦法明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價、 協(xié)助簽訂“陰 陽合同”等違法違規(guī)行為。 辦法規(guī)定，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的價格違法、 賺取差價、 不正當(dāng)競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為， 將采取約談、 記

35、入信用檔案、 媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。 此外，規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前， 應(yīng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、買賣合同或房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知”，增加了交易 的透明度。2、政策解讀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 是整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展多年來首部專門的全國統(tǒng)一管理法規(guī)， 經(jīng)紀(jì)公司在操作業(yè)務(wù)時有了明確的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 出臺規(guī)范房產(chǎn)中介 市場的政策，表明國家一直在密切關(guān)注房產(chǎn)市場，該辦法可以看作持續(xù)不斷出臺的政策“組合拳”中的一項。與其他政策相比，該政策的調(diào)控力度有限，具 和管理。體實施效果尚未顯現(xiàn)。但總體而言，辦法的實施將有利于對整個行業(yè)的監(jiān)控住房城鄉(xiāng)

36、建設(shè)部： 4月 10日通知，對保障房住戶實時監(jiān)測定期復(fù)審1、政策內(nèi)容住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)通知， 要求建立完善的住房保障審核制度， 強(qiáng)化 動態(tài)監(jiān)管， 對保障房家庭實時監(jiān)測， 定期復(fù)審，及時調(diào)整實施住房保障。據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)對 29 個省市開展了檢查，并對上海、重慶、 福建、四川等省市進(jìn)行了抽查。 從檢查情況看， 各地住房保障規(guī)范化管理水平明 顯提高，但也存在一些突出問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示各地要制定具體的管理規(guī)定， 逐步完善住 房保障制度體系，推進(jìn)住房保障工作制度化、法制化。加強(qiáng)部門協(xié)作，健全住房保障、民政、公安、金融等機(jī)構(gòu)和社區(qū)協(xié)作配合的保障對象經(jīng)濟(jì)狀況審查機(jī)制， 建

37、立完善的住房保障審核制度。 強(qiáng)化動態(tài)監(jiān)管。 要建立健全住房保障管理信息系 統(tǒng)，對保障對象家庭經(jīng)濟(jì)狀況及其變化情況進(jìn)行實時監(jiān)測， 創(chuàng)新監(jiān)管手段， 提高 監(jiān)管效能。 要定期或不定期地對保障性住房使用情況進(jìn)行檢查， 及時發(fā)現(xiàn)并糾正 各種違規(guī)使用行為； 對住房保障對象進(jìn)行定期復(fù)審和不定期抽查， 根據(jù)保障對象 經(jīng)濟(jì)狀況變化情況， 調(diào)整實施住房保障。 同時健全檔案管理， 并加強(qiáng)機(jī)構(gòu)隊伍建 設(shè)。2、政策解讀目前國內(nèi)保障房覆蓋率不足 8%，此項通知表面政府既要求建設(shè)好保障房，又要管理好保障房。 若保障房由現(xiàn)在的政府任務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榭沙掷m(xù)發(fā)展和透明的產(chǎn)業(yè)， 則 可解決保障房建設(shè)目前面臨的土地和資金等困難， 也將有利于

38、房地產(chǎn)市場的平穩(wěn) 健康發(fā)展。濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委、 濟(jì)南市規(guī)劃局、 濟(jì)南市城管執(zhí)法局、 濟(jì)南市住房保障 和房產(chǎn)管理局、濟(jì)南市市政公用事業(yè)局： 4 月 27 日起，濟(jì)南簽商品房買賣合同 要有綜合驗收備案證明1、政策內(nèi)容從 4 月 27 日起,開發(fā)企業(yè)與房屋買受人簽訂商品房買賣合同時 , 須將取得開 發(fā)項目綜合驗收備案證明或分期綜合驗收備案證明作為房屋交付使用的 約定條款。五部門同時規(guī)定 , 凡本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目均要進(jìn)行竣工 綜合驗收備案。分期開發(fā)的項目 ,可分期綜合驗收備案 , 項目分期的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) ,在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書中約定。2、政策解讀該通知意味著， 當(dāng)開發(fā)項目不具備交房條件時

39、， 避免了開發(fā)商為免賠付違約 金而強(qiáng)制向客戶交房的現(xiàn)象。5月1日起，全國開始執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定 （3月16日出臺）1、政策內(nèi)容回顧要求：商品房銷售要實行一套一標(biāo)價， 并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。 商品房銷售價格明 碼標(biāo)價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。按照國 務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā) 201010 號）文件要 求，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 要在規(guī)定時間內(nèi) 一次性公開全部銷售房源， 嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。5月 1日起，全國開始執(zhí)行關(guān)于降低部分建

40、設(shè)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知（ 3月 23日出臺）1、政策內(nèi)容回顧自 5 月 1 日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、 施工圖設(shè)計審查費(fèi)、 部分行業(yè)環(huán) 境影響評價收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為?？蓽p輕企業(yè)和居民負(fù)擔(dān)41 億元。金融政策中國人民銀行： 4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0.25 個 百分點(diǎn)1、政策內(nèi)容中國人民銀行決定，自 2011年4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 0.25 個百分點(diǎn)，其他各檔次存 貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。此次加息方案，活期存款利率上漲 0.1 個百分點(diǎn)，從 0.4升至

41、 0.5 ，除 此之外，其余各期限的存款利率均上調(diào) 0.25 個百分點(diǎn)。在商貸利率上調(diào)的同時， 個人住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)， 上調(diào)幅度為0.2 個百分點(diǎn)，五年以下和五年以上期限的個人住房公積金貸款分別漲至 4.2%和 4.7 。2、政策解讀此次加息為央行年內(nèi)第二次加息， 上次加息是在 2月 9 日。此次加息主要目 的仍為抑制通脹。 但此次加息幅度并不大， 主要是因為央行擔(dān)心加息后人民幣升 值壓力進(jìn)一步增大， 導(dǎo)致熱錢流入， 進(jìn)一步推高通貨膨脹的壓力。 對房地產(chǎn)市場 而言，加息不僅凸顯中央進(jìn)一步遏制房價的決心，也有助于改變房價調(diào)整預(yù)期。國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部： 4 月 6日關(guān)于調(diào)整住房公積金存

42、貸款利率的通知1、政策內(nèi)容通知稱，從 2011 年 4 月 6 日起，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào) 0.1 個百分點(diǎn)，由 0.40%上調(diào)至 0.50%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利 率上調(diào) 0.25 個百分點(diǎn)，由 2.60%上調(diào)至 2.85%。個人住房公積金貸款的利率同時上調(diào)。 其中，五年期以上個人住房公積金貸 款利率上調(diào) 0.20 個百分點(diǎn)，由 4.50%上調(diào)至 4.70%；五年期以下（含五年）個人 住房公積金貸款利率也由 4.00%上調(diào)至 4.20%。2、政策解讀繼 5 日晚間央行提出加息后，住建部下發(fā)該通知，同步上調(diào)個人住房公 積金存貸款利率。 此次加息不同以往， 住房公積金首次與加息作出同步調(diào)整。 表 明管理層已把住房公積金納入到貨幣政策管控中來， 今年管理層將對涉及房地產(chǎn) 的流動性將采取更加嚴(yán)厲的管控措施。銀監(jiān)會： 4 月 12 日關(guān)于切實做好 2011 年地方政府融資平臺貸款風(fēng)險監(jiān) 管工作的通知1、政策內(nèi)容銀監(jiān)會要求所有銀行對平臺貸客戶實行 “名單制” 管理，信貸審批