大興西紅門商業(yè)綜合體·開發(fā)戰(zhàn)略

1、第 1 頁,大興西紅門商業(yè)綜合體開發(fā)戰(zhàn)略 偉業(yè)顧問2011年6月,目錄,第 2 頁,第一部分 項目屬性界定 及核心問題 第二部分 區(qū)域價值認知 第三部分 市場政策分析 第四部分 項目用地分析,第五部分 寫字樓市場分析 第六部分 獨棟辦公物業(yè)研究 第七部分 寫字樓需求分析 第八部分 項目定位,第九部分 財務(wù)分析 第十部分 設(shè)計建議 第十一部分 營銷策略建議,第 3 頁,1,第一部分 項目屬性界定 及核心問題,項目特質(zhì)1,第 4 頁,物業(yè)特征：商業(yè)綜合體中的寫字樓物業(yè),寫字樓物業(yè)處于西紅門商業(yè)綜合體項目的整體規(guī)劃中，具備強大的商業(yè)、商務(wù)氛圍 整體項目一、二期開發(fā)進展順利，宜家工程已于2010年12

2、月開工，區(qū)域知名度擴大，奠定高端商業(yè)綜合體基調(diào),第 5 頁,區(qū)域特征：京城門戶 北京南大門,項目地處大興區(qū)北端，緊鄰豐臺區(qū)，占據(jù)北京城區(qū)南大門的有利位置,項目特質(zhì)2,本案,項目特質(zhì)3,公路交通：項目緊鄰南五環(huán)、大廣高速 軌道交通：大興地鐵西紅門站位于項目東北角 航空交通：距北京第二機場選址僅25公里，十分便利,交通特征：便捷的立體交通,21.31萬平米，如此大體量寫字樓物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是什么？發(fā)展空間在哪里？ 我們的核心競爭力是什么？ 寫字樓物業(yè)的聚焦客戶是誰？ 植入何種產(chǎn)品策略驅(qū)動項目成長、可持續(xù)開發(fā)并推動土地升值？ 如何實施最終獲利,核心問題,第 8 頁,2,第二部分 本項目區(qū)域價值認知,區(qū)

3、域規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 交通發(fā)展,9,從京津冀城市群看大興,大興處于中國經(jīng)濟第三極京津冀增長極的核心要地，是北京面向環(huán)渤海經(jīng)濟圈和華北平原的橋頭堡。 在市域空間格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位。 綜合交通體系發(fā)達，是京南鐵路、公路樞紐,北京對外聯(lián)動經(jīng)濟的橋頭堡,區(qū)域價值認知,大興是首都的“南大門”，地勢開闊，土地資源相對豐富，約占全市平原面積的六分之一。 傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，為首都供應(yīng)安全豐富的農(nóng)產(chǎn)品,從北京看大興,農(nóng)業(yè)區(qū)變城市發(fā)展新區(qū),兩軸兩帶多中心”的發(fā)展格局中，大興是距城市中心區(qū)最近的遠郊區(qū)，連接南中軸線的延長線，橫跨東部和西部兩個發(fā)展帶。 大興是北京未來面向區(qū)域發(fā)展的重要

4、戰(zhàn)略節(jié)點，具有十分重要的地緣優(yōu)勢和增長潛能,區(qū)域價值認知,大興新城功能結(jié)構(gòu),第 11 頁,核心區(qū)：是新城的行政中心和文化中心； 六片區(qū)：東片區(qū)為區(qū)域綜合功能區(qū)，東北片區(qū)為綜合功能承接區(qū)，西片區(qū)為文教先導(dǎo)綜合區(qū)，東南片區(qū)為物流先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，西南片區(qū)為生醫(yī)先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)； 三組團；西紅門組團為綜合承接居住區(qū)，孫村組團為發(fā)展控制區(qū)，狼垡組團為綜合生活服務(wù)區(qū)。 以生態(tài)綠化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團之間，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機結(jié)合打造宜居宜業(yè)的新大興,本項目位于西紅門組團，綜合居住功能區(qū)。具有寫字樓潛在市場,區(qū)域價值認知,第 12 頁,小結(jié),京城南大門，形象展示中心，城市南門地標(biāo),大興

5、是北京對外聯(lián)動經(jīng)濟的橋頭堡 在北京城市發(fā)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城 大興正在樹立北京城市門戶地位,區(qū)域價值認知,北京城南發(fā)展計劃,第 13 頁,已經(jīng)啟動的“城南發(fā)展計劃”在未來三年將投入高達500億元的政府投資，加上帶動的社會投資，總投資可達2900億元 。 “十二五”期間，南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動，實現(xiàn)經(jīng)濟總量和發(fā)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競爭力、自主創(chuàng)新力、國際影響力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)發(fā)展示范區(qū),努力將城市南部地區(qū)培育成為城市協(xié)調(diào)發(fā)展的新區(qū)域、首都高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間、京津冀區(qū)域

6、合作的橋頭堡。 北京南部成為“人文北京、科技北京、綠色北京”中一個新的富有活力的地區(qū),產(chǎn)業(yè)引入計劃逐步落實，區(qū)域升級開始啟動,區(qū)域價值認知,大興規(guī)劃產(chǎn)業(yè),第 14 頁,北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是指南六環(huán)以北的地區(qū)，包括大興新城、黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)以及瀛海鎮(zhèn)北部。 產(chǎn)業(yè)：大力發(fā)展房地產(chǎn)與建筑業(yè)，重點發(fā)展以金融保險、商務(wù)會展、影視傳媒、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商業(yè)等為主的現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，以及以交易結(jié)算、投資融資、中介顧問、信息咨詢、科技研發(fā)等為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是南六環(huán)路以南、西至京九鐵路、東至規(guī)劃104國道地區(qū)，包括南中軸路延長線上的魏善莊鎮(zhèn)、禮賢

7、鎮(zhèn)及其輻射地區(qū)。 產(chǎn)業(yè)：發(fā)展包括動漫設(shè)計、出版印刷、影視編播制作等在內(nèi)的新媒體產(chǎn)業(yè),本項目位于大興西紅門鎮(zhèn)，在大興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi),區(qū)域價值認知,大興現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū),第 15 頁,產(chǎn)業(yè)：石油加工業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、食品制造業(yè)、塑料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、紡織業(yè)等,中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地 北京大興經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 北京采育經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 北京精細化工基地 北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地 國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 榆垡國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地 北京大興輕紡服裝產(chǎn)業(yè)基地 京南物流基地 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū),區(qū)域價值認知,項目周邊產(chǎn)

8、業(yè)區(qū),第 16 頁,產(chǎn)業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有大型企業(yè),中國步長（制藥）集團、美國東方生物技術(shù)有限公司、華潤（集團）有限公司、浙江新和成股份有限公司、北京天壇生物制品股份有限公司、民海生物科技有限公司、國家疫苗工程中心等研發(fā)、大興蒙牛、ABB等大型企業(yè),產(chǎn)業(yè)園主要分布區(qū),區(qū)域價值認知,17,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 區(qū)域重點工程或事件,2008年,2009年,2010年,2002年10月,北京市人民政府 決定“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 基地”選址北京市大興區(qū)。目前 整體發(fā)展良好 2005年12月31日,國家科技部 批復(fù)建立國家火炬計劃北京大 興新媒體產(chǎn)業(yè)基地。是國家火 炬計劃批復(fù)的全國目前僅有的 以新媒體產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)集聚

9、區(qū),也是北京市首批認定的十個 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,1、實施昆侖新廠區(qū)建設(shè)項目：昆侖新廠區(qū)分兩期建設(shè)，占地208畝，建成后產(chǎn)值可達20億元，解決就業(yè)300人。 2、實施科寶、昆侖土地一級開發(fā)項目。 3、完成高教書庫二期建設(shè)工程。 4、完成科寶新區(qū)一期建設(shè)項目：完成主體廠房建設(shè)及設(shè)備調(diào)試，建成后產(chǎn)值可達15億元，解決就業(yè)200人。 5、完成閥門廠建設(shè)項目：新建球閥加工中心1座，占地30畝，可解決就業(yè)500人,北京京南物流商港合作項目 北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作項目 北京大興旅游生態(tài)新區(qū)-榆垡 北京精細化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作項目 。 雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將為大興帶來充足的發(fā)展動力,北京大興綠色新城龐各

10、莊位于“北京生 物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”南部,毗鄰京開高速 公路。該地區(qū)是北京京郊農(nóng)村現(xiàn)代化示范鎮(zhèn) ,也是大興區(qū)重點發(fā)展的中心小城市。該區(qū)域 以建設(shè)小城市為目標(biāo),重點建設(shè)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè) 施,集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。 借勢奧運形成明確的新城發(fā)展思路,龐各莊鎮(zhèn)實施品牌戰(zhàn)略,推進重點工業(yè)項目 建設(shè),把現(xiàn)有企業(yè)做大做強、做出品牌,2004-2007年,重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)為大興發(fā)展奠 定了良好基礎(chǔ),產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場機會,區(qū)域價值認知,18,交通發(fā)展歷程,2001年6月28日 全長42.65公里 的京開高速北京段建成通車 開啟大興與城區(qū)高速連接時代,按照原計劃，地鐵大興線2011

11、年9月 通車，現(xiàn)在提前至2010年12月通 車，比預(yù)計早9個月。與已經(jīng)于09年 9月開通的4號線連接，這將全面提 速大興的交通發(fā)展，增強與城市核心 區(qū)的聯(lián)系,2004年12月25日北京第一條大容 量快速公交南中軸1號線開通， 從前門到大興德茂莊，全長16公 里，設(shè)17座站臺 連接北京南北公共交通的一條大動脈,2007年,2008年,2009年,2010年,2008年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。未來完整立體交通規(guī)劃清晰可見,2001年9月29日，黃亦路建成通車 該路的建成通車將對亦莊開發(fā)區(qū)

12、 和大興工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展和形成 北京城南城鄉(xiāng)結(jié)合部的重要經(jīng)濟 產(chǎn)帶，具有重要的社會和經(jīng)濟意 義,2007年12月，地鐵6號 線、8號線、10號線二 期、亦莊輕軌、大興線 等5條地鐵線同時開工 建設(shè)，總里程近140公 里。 這將從根本上改變大興的城市面貌,目前，大興與北京城市中 心連接的道路只有一條， 即京開高速。 為此，2009 年將新動工4條道路，未 來連接大興和北京城市中 心這4條道路分別是范陽 路、萬壽路、蒲黃榆路和 馬家堡西路。 大興交通從單一連接逐漸向網(wǎng)絡(luò)交通過渡,隨著北京第二機場的選址逐漸明確在大興區(qū)域，無論是新修機場高速，或是大幅減少目前從大興去機場的通勤時間，未來都會給大興區(qū)域

13、的整體交通環(huán)境帶來質(zhì)的變化,2000-2006年,2011年以后,區(qū)域價值認知,交通發(fā)展 交通規(guī)劃力促區(qū)域升級,第 19 頁,2008年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、 金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。地鐵大興線2011年9月 通車這將全面提速大興的交通發(fā)展，增強與城市核心區(qū)的聯(lián)系,大興地鐵規(guī)劃建設(shè),地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動線交流 機場的興建將帶來大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會,區(qū)域價值認知,第 20 頁,區(qū)域價值認知,結(jié)論,領(lǐng)先一步，定義市場，爭當(dāng)區(qū)域新地標(biāo)，實現(xiàn)南城門戶標(biāo)桿,大興是北京對外聯(lián)動經(jīng)濟

14、的橋頭堡，在北京城市發(fā)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城 產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場機會 地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動線交流 機場的興建將帶來大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會,第 21 頁,3,第三部分 市場政策分析,市場政策分析,商業(yè)辦公類項目建筑設(shè)計要求,第 22 頁,商業(yè)辦公項目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計,建筑設(shè)計單位、施工圖審查機構(gòu)要嚴格按照項目可研報告內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容及規(guī)范、標(biāo)準要求，對商業(yè)、辦公類項目進行設(shè)計和施工圖審查,商業(yè)、辦公類項目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。規(guī)劃許可有特殊要

15、求的按規(guī)劃執(zhí)行,市場政策分析,房屋分割、銷售要求,第 23 頁,基本單元是界限固定、可獨立使用、并禁止以任何虛擬、 劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記,商業(yè)、辦公類項目房屋登記的基本單元是界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋或者特定空間,禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目,酒店立項項目禁止分層分套銷售。針對市場中的產(chǎn)權(quán)式酒店或者是酒店立項公寓 項目的銷售和投資行為，增加開發(fā)商回款壓力，減少投資客房地產(chǎn)投資渠道，整 頓規(guī)范房地產(chǎn)市場,第 24 頁,4,第四部分 本項目用地分析,項目用地分析,地塊

16、位置,三期用地四至范圍 東至西紅門西區(qū)二號路 南至五環(huán)路 西至大興城外環(huán)路、西紅門西區(qū)一號路 北至西紅門南二街 四期項目用地四至范圍 東至西環(huán)路 南至五環(huán)路 西至西紅門西區(qū)二號路 北至西紅門南二街,規(guī)劃指標(biāo)及地塊形狀,地塊具體尺寸,三期地塊總規(guī)劃建筑面積為13.8萬平方米，四期地塊總規(guī)劃建筑面積22.5萬平方米,項目用地分析,地塊周邊物業(yè)環(huán)境,區(qū)域配套正向國際化標(biāo)準過度，將帶動整個南城的零售業(yè)發(fā)展，為提升整個區(qū)域居民生活品 質(zhì)起到推動作用,地塊東邊、東南邊是完全開發(fā)成熟的普通住宅區(qū)和別墅區(qū)，并有相應(yīng)的區(qū)域生活配套； 配套較初級，檔次一般，規(guī)模較小； 整個項目中包括正在興建的大型的購物中心和宜家

17、家居，將帶動區(qū)域零售業(yè)整體發(fā)展,項目用地分析,交通環(huán)境及可達性,地塊周邊交通配套完善，出行便利，可達性良好,可達性 地塊到達大興黃村的直線距離約為6-7公里，行車時間約10分鐘； 地塊到達市中心直線距離為19公里，行車時間30分鐘； 地塊到大興機場直線距離25公里，行車時間約50分鐘 路網(wǎng) 公交：西紅門公交車站有366、610、676、937金星、957快1、993等車； 地鐵：緊鄰地鐵4號線西紅門地鐵站； 高速：緊鄰南五環(huán)、京開高速 機場：距離大興機場約25公里,項目用地分析,景觀環(huán)境及可視性,地塊緊鄰南五環(huán)、西紅門地鐵站，周邊無高層遮擋，可視性良好； 地塊東北方向是興海公園,本案,項目用地

18、分析,二期 宜家,規(guī)模及投資 英特宜家占地30萬平米的購物中心預(yù)計總投資50億元，分兩期開發(fā)： 一期是宜家家居旗艦店預(yù)計宜家家居的總體建筑面積為13萬平米，營業(yè)面積約為5萬平方米，預(yù)計2012年開業(yè)； 二期是宜家購物中心，總占地面積約17.2萬平方米，建筑面積50萬平方米，營業(yè)面積約16萬平方米，預(yù)計吸引300余個品牌入駐； 宜家家居落成后的商場分為3層，將涵蓋9000多種設(shè)計精美、美觀實用的家居用品； 購物中心將聯(lián)合國內(nèi)外600多個知名零售品牌，集百貨、超市、時尚、家電、運動、餐飲、娛樂影院等全方位消費功能為一體，預(yù)計2014年開業(yè),能夠促進南城零售業(yè)進入全新發(fā)展階段，品牌投資商的進入有利于

19、提升區(qū)域開發(fā)的成熟度,項目用地分析,第 31 頁,結(jié)論,地塊周邊交通條件好，可達性強 周邊無高層遮擋，可視性較好 周邊配套初級，檔次一般，不成規(guī)模 項目二期宜家家居旗艦店及宜家購物中心的落成將極大提升區(qū)域配套檔次及品質(zhì),中高端寫字樓產(chǎn)品存在市場機會,項目用地分析,第 32 頁,5,第五部分 寫字樓市場分析,整體北京市場研究 區(qū)域市場研究 獨棟辦公物業(yè)研究,第 33 頁,寫字樓市場分析,北京寫字樓分布,CBD區(qū)域是主要寫字樓最集中地區(qū) 目前寫字樓供應(yīng)多位于城市東部及南部商務(wù)區(qū),寫字樓市場分析,歷年市場供應(yīng)2010年市場供應(yīng)規(guī)模步伐放緩,第 34 頁,2010年北京上市寫字樓租售項目數(shù)量達29家，

20、供應(yīng)量達235.2萬平方米，與2009年同比減少28.3,2010年整體供應(yīng)量減少，東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)）供應(yīng)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑,第 35 頁,朝陽區(qū)以中國國際貿(mào)易中心三期、環(huán)球金融中心等為代表，供應(yīng)量達100.2萬平方米，占總供應(yīng)量的42.60%. 東城區(qū)以銀河SOHO、民生金融中心為代表，供應(yīng)量29.4萬平方米，占總供應(yīng)量的12.50%. 通州區(qū)憑借北京ONE項目，第一次進入甲級寫字樓市場，提供2.2萬平方米，占0.94,寫字樓市場分析,2010年北京各城區(qū)供應(yīng)大興寫字樓市場進入起步階段,朝陽區(qū)寫字樓供應(yīng)量巨大，大興寫字樓市場起步階段,西城區(qū)以太平洋保險大廈、金貿(mào)中心為代表，供應(yīng)量1

21、1.3萬平方米，占總供應(yīng)量的4.80%. 海淀區(qū)以丹棱大廈、光耀東方廣場為代表，供應(yīng)量27.5萬平方米，占總供應(yīng)量的11.69%. 石景山區(qū)累計供應(yīng)量達到36.8萬平方米，占15.65%； 大興區(qū)累計供應(yīng)量達到27.8萬平方米，占11.82,寫字樓市場分析,租金和售價租售價格市場表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期,第 36 頁,2010年北京寫字樓租金、售價不斷上漲回升，均達到歷史高位。其中，CBD、金融街依然是價格漲幅最大的區(qū)域，租金售價同比漲幅均超過20%,個別項目售價最高漲幅達到50%以上； 截止2010年12月，北京寫字樓市場平均售價24788元/平方米（建筑面積報價），與2009年相比上漲16.8%;平均

22、租金169元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2009年相比上漲29,2010年北京寫字樓租售價格均達到近年高位，市場表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期,元,寫字樓市場分析,空置率空置率大幅降低，市場前景良好,第 37 頁,2002-2010北京寫字樓歷年空置率,2010年平均空置率為19.7%,處于近年低位，與2009年相比下降10.9%，下降幅度較大,空置率的大幅降低表明北京寫字樓市場受到調(diào)控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的成長性和回報，發(fā)展?jié)摿颓熬耙廊涣己?寫字樓市場分析,供需關(guān)系市場供需較為平衡，市場需求旺盛,第 38 頁,2002-2010北京寫字樓歷年供應(yīng)量與吸納量,2010年北京寫字樓市場供應(yīng)量達

23、235.2萬平方米，較2009年減少28.3%.而市場整體吸納量為156萬平方米，較2009年上升18.2,市場吸納量緩步走高，供需較為平衡，絕大多數(shù)市場供應(yīng)可在當(dāng)年被市場吸納，整體市場前景看好,第 39 頁,2010年典型整售項目,寫字樓市場分析,第 40 頁,2010年共有12宗大單或整棟寫字樓銷售成交，涉及物業(yè)面積約83萬平方，占據(jù)北京寫字樓市場近一半的成交量。 其中整售主要大單成交共計7單，總成交面積43.5萬平米，總成交額約120億左右,2010年主要典型整售項目整售及大單有成為市場主流銷售形式的趨勢,寫字樓市場分析,第 41 頁,位置：朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔 開發(fā)商：招商局地產(chǎn)

24、(北京)有限公司 級別：甲級 建筑面積：21000平米 標(biāo)準層面積：1235平米 價格：20500元/平米（實際成交均價） 層數(shù)：20 開盤時間：2010年1月，但未有銷售證時已經(jīng)開始談?wù)?售罄時間：2010年4月底 銷售方式 ：整售 銷售率：100% 客戶：中遠物流,典型整售案例 公園1872,寫字樓市場分析,第 42 頁,位置：朝陽區(qū)東四環(huán)南路小武基橋北 開發(fā)商：北京市福建產(chǎn)品市場有限公司 級別：甲級 建筑面積：34000平米 標(biāo)準層面積：1800平米 價格：21200元/平米（實際成交均價） 層數(shù)：19 銷售方式 ：整售 銷售率：100% 客戶：海航,典型整售案例 林達海漁廣場,寫字樓

25、市場分析,第 43 頁,總結(jié) 寫字樓市場前景良好，市場渴望新興辦公區(qū)，整售及大單有成為市場主流經(jīng)營方 式的趨勢，大興寫字樓市場進入起步階段,寫字樓市場分析,第 44 頁,2010年2011年大興共成交土地650.12萬平米，建筑面積629.19萬平米； 其中工業(yè)用地成交面積占49%，含商業(yè)功能的用地占42%，含商業(yè)功能在內(nèi)的土地供應(yīng)量較大，催生區(qū)域商業(yè)氛圍； 商業(yè)氛圍成熟的同時，將會形成優(yōu)質(zhì)商圈，帶動辦公物業(yè)的發(fā)展,隨著商業(yè)氛圍成熟的同時，辦公物業(yè)將得到更多的發(fā)展機會,大興土地市場 整體成交情況,大興土地市場,第 45 頁,2010年居住、公建類土地成交信息,大興土地市場,第 46 頁,201

26、0年居住、公建類土地成交信息,大興土地市場,第 47 頁,2011年居住、公建類土地成交信息,大興土地市場,第 48 頁,大興土地市場,總結(jié),第 49 頁,波普工社,奧宇大廈,奧宇創(chuàng)業(yè)廣場,新媒體大廈,清城時代廣場,那爾水晶城,水晶之星,中建國際港,大興寫字樓市場,大興寫字樓市場分布特征主要分布于京開高速沿線，南五環(huán)至大興政府之間,第 50 頁,大興寫字樓市場,供應(yīng)特征出現(xiàn)大規(guī)模、高檔次寫字樓，區(qū)域辦公物業(yè)初步得到認可,規(guī)模：大興目前已供應(yīng)寫字樓（含商?。┕?8.5萬平米，潛在供應(yīng)超過9.2萬平米。 形式：2011年以前以中、低檔老舊寫字樓和商住產(chǎn)品供應(yīng)為主。 2011年以后均為規(guī)模相對較大的

27、高檔次純寫字樓供應(yīng)為主,整體市場規(guī)模較小，近年已有有規(guī)模較大的高檔純寫字樓項目供應(yīng)，區(qū)域辦公物業(yè)市場初步得到認可,第 51 頁,大興寫字樓市場,產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)以小型寫字樓供應(yīng)為主，相對大型寫字樓已出現(xiàn),區(qū)域內(nèi)純寫字樓項目樓層多為11層以下，商住項目多為20層以上的高層建筑。 區(qū)域內(nèi)標(biāo)準層面積多為1000-1400平米，新媒體大廈為大面積的3000平米標(biāo)準層,區(qū)域內(nèi)寫字樓以標(biāo)準層面積相對較小，建筑層數(shù)相對較低的小型寫字樓供應(yīng)為主。 新媒體大廈為標(biāo)準層3000平米的甲級寫字樓，單體規(guī)模相對較大,第 52 頁,大興寫字樓市場,單位面積區(qū)間以小面積單位供應(yīng)為主,區(qū)域內(nèi)小60150平米相對較小的單位面積

28、供應(yīng)為主，部分項目雖規(guī)劃為整層出租，但后期多以分割形式進行出租,第 53 頁,產(chǎn)品細節(jié)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)項目已經(jīng)出現(xiàn),大興寫字樓市場,區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)項目已經(jīng)出現(xiàn),新媒體大廈打造220米超大長廊，立面采用玻璃幕墻，顯示其極高的品質(zhì),第 54 頁,大興寫字樓市場,經(jīng)營情況市場整體租售情況良好，少數(shù)項目租售情況差強人意,市場整體租售情況良好，少數(shù)項目租售情況相對較低。 波普公社2010年底開盤，目前取得近50%的銷售率，銷售情況良好,第 55 頁,大興寫字樓市場,租售情況與產(chǎn)品戶型對位分析 小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力,水晶之星整層出租部分經(jīng)過較長

29、時間仍未出租。 新媒體大廈面積相對較大，出租情況較不理想,小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力,第 56 頁,大興寫字樓市場,入駐企業(yè)依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主,各項目以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主，主要依托區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源進行發(fā)展,第 57 頁,大興寫字樓市場,小結(jié) 市場起步階段，小面積單位寫字樓市場表現(xiàn)良好，大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察，高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓項目入市，提升區(qū)域辦公氛圍,寫字樓市場總結(jié),寫字樓市場前景良好； 市場渴望新興辦公區(qū)； 整售及大單有成為市場主流經(jīng)營方式的趨勢； 大興寫字樓市場進入起步階段,北京寫字樓市場,大興寫字

30、樓市場,大興土地市場,含商業(yè)功能的用地成為主力供應(yīng)； 隨著各地塊的建設(shè)，將會催生區(qū)域商業(yè)氛圍； 同時將會形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈； 優(yōu)質(zhì)商圈將會進一步促進辦公市場的發(fā)展,小面積單位寫字樓市場表現(xiàn)良好； 大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察； 高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓項目入市； 提升區(qū)域辦公氛圍,總結(jié),北京寫字樓市場前景看好，并渴望新興辦公區(qū)，大單及整售有成為市場主流經(jīng)營方式的趨勢。 大興辦公市場在今后商業(yè)氛圍的帶動下，將會逐步走向成熟。 大興辦公市場目前處于起步階段，以規(guī)模小、檔次低的小戶型寫字樓供應(yīng)為主，目前市場對于此類產(chǎn)品的接受度較高。 大興近期入市的大規(guī)模、高品質(zhì)的純寫字樓項目，將會帶動區(qū)域辦公物業(yè)市場

31、氛圍,第 59 頁,6,第六部分 獨棟辦公物業(yè)研究,概念、特點 發(fā)展演變 市場供應(yīng) 需求趨勢 產(chǎn)品特征 目標(biāo)客戶 案例,第 60 頁,與傳統(tǒng)寫字樓相比，由于具備“三低一高”（低樓層、低密度、低容積率和高綠化）的優(yōu)勢,此外，與甲級寫字樓多位于城市中心不同，現(xiàn)在市場上的企業(yè)獨棟產(chǎn)品通常分布于城市郊區(qū)，通常緊鄰高速干道，交通方便，生態(tài)環(huán)境良好。這不僅可以規(guī)避“大城市病”帶來的交通成本，還可以為企業(yè)員工提供較好的工作環(huán)境,概 念,特點與優(yōu)勢,根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心CRRC的報告，從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗來看，郊區(qū)化獨棟辦公是發(fā)展趨勢。 在美國、日本等國家，郊區(qū)化辦公早已成為潮流，微軟、IBM、摩托羅拉等知

32、名公司總部均在郊區(qū)。 美國財富雜志統(tǒng)計稱，在美國前500家大公司中，1965年有47家的總部設(shè)在郊區(qū)，1969年增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家,郊區(qū)化辦公在國外早已是一種成熟的理念。 按照國際城市發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP超過3000美金時，將出現(xiàn)城市發(fā)展大量向城市邊緣區(qū)域擴張的趨勢，由此促進了新的郊區(qū)居住形式和辦公形式的形成,企業(yè)獨棟 概念、特點,獨棟辦公物業(yè)研究,第 61 頁,2003年北京的SARS讓人們開始追求低密度的居住生活，同時對于高層辦公樓的密集的辦公環(huán)境開始厭倦,企業(yè)獨棟寫字樓的出現(xiàn)最早就是源于概念 以前所謂的企業(yè)獨棟只有政府機關(guān)和

33、國營企業(yè)才能擁有 后來一些生產(chǎn)性企業(yè)在遠郊或是城市的邊緣圈一塊地方，將廠房和辦公樓修在一起，這是最早期的企業(yè)獨棟。 隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，一些大型的國有企業(yè)蓋一棟高層或是多層的辦公樓，其中一些用于自己辦公，多余的部分就拿到市場上出租，目前北京寫字樓市場多為此種產(chǎn)品，比如，中國石化的中化大廈，中糧集團的中糧廣場，中國醫(yī)藥集團的醫(yī)藥大廈等等,企業(yè)獨棟 發(fā)展與演變,獨棟辦公物業(yè)研究,第 62 頁,如今，企業(yè)獨棟散布北京各地，大多地處郊區(qū)地帶，如：非中心、max空港企業(yè)園、bad國際廣場、總部基地等,非中心,max,總部基地,Bad國際廣場,企業(yè)獨棟 市場供應(yīng),獨棟辦公物業(yè)研究,第 63 頁,企業(yè)獨棟項

34、目多位于城市近郊，以產(chǎn)業(yè)為依托迅速發(fā)展,企業(yè)獨棟 市場供應(yīng),獨棟辦公物業(yè)研究,第 64 頁,除寫字樓之外，企業(yè)獨棟作為另一種面向企業(yè)的物業(yè)類型，正在被越來越多的企業(yè)所接受，成為他們的新選擇，在市場上，顯現(xiàn)出良好的成交情況。 在過去，企業(yè)獨棟通常是國企等大型企業(yè)的選擇， 現(xiàn)在，企業(yè)獨棟的“草根化”趨勢明顯,企業(yè)獨棟 需求趨勢,獨棟辦公物業(yè)研究,第 65 頁,企業(yè)之所以棄寫字樓而購買獨棟，與獨棟產(chǎn)品的幾個鮮明特點密不可分: 企業(yè)形象與文化的詮釋：與寫字樓相比，獨棟辦公擁有獨立的冠名權(quán)、獨立的大堂、獨立的電梯甚至獨立的員工餐廳、員工會所等個性化空間。由于這些個性化空間的存在，使得企業(yè)在企業(yè)文化、企業(yè)

35、品牌、企業(yè)形象展示以及企業(yè)宣傳推廣方面，更容易貫徹到方方面面。 運營成本優(yōu)勢：在費用支出上，獨棟辦公物業(yè)上也具有一定優(yōu)勢。甲級寫字樓除購買或租賃費用外，每月還需支付物業(yè)管理費、停車費等一系列費用；獨棟辦公物業(yè)一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進行調(diào)整，相比之下可以節(jié)省不少花費，從而減少企業(yè)經(jīng)營成本,企業(yè)獨棟 產(chǎn)品特征,獨棟辦公物業(yè)研究,第 66 頁,由于具備多種優(yōu)勢，在北京市場上，越來越多的企業(yè)正在選擇獨棟產(chǎn)品。有三類企業(yè)在選擇獨棟產(chǎn)品。 一是，外埠進京企業(yè)，隨著業(yè)務(wù)打入北京市場，他們需要一個形象好，有充足展示空間的辦公場所，作為其在北京的總部； 第二類是從市中心轉(zhuǎn)

36、移出來的企業(yè)，他們通常是成長型、上升型的公司，面臨著增員增產(chǎn)的需要，在市區(qū)卻難以買到合適的寫字樓； 第三類則是有一定投資傾向的企業(yè)，他們認為“住宅是純不動產(chǎn)的消費品，獨棟是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的必備要素之一，雖然也是固定資產(chǎn)，但是所起到的作用和性質(zhì)是截然不同,企業(yè)獨棟目標(biāo)客戶,獨棟辦公物業(yè)研究,67,非中心,項目位置：常營鄉(xiāng)朝陽北路沿線 物業(yè)類型：寫字樓 占地面積：39公頃 建筑面積：45萬平米 開間：8.1米柱距，18.1米進深 層高：標(biāo)準3.9米，局部挑高5.4米 裝修標(biāo)準：毛坯 均價：16000元/平米 租金：2.8元/平米.天 銷售率：一期已銷售80% 容積率：0.9 綠化率：30.8 物業(yè)

37、費：5.8元/平米.月,其中包括：30萬平米5A寫字樓、10萬平方米會展中心2.65萬平米超級會所、1.1萬平米酒店及酒店式公寓,獨棟辦公物業(yè)研究,68,10萬平米商業(yè)會展中心,2.65萬平米超級商務(wù)會所,非中心,平面布置圖,獨棟辦公物業(yè)研究,69,CSOFT公司：入駐面積2315.12平米。該公司包括財富500強前10名中的5家。 中國船東互保協(xié)會：入駐面積3446.52平米。船東互保協(xié)會是船東間互助性保險機構(gòu)，承保船東海上經(jīng)營風(fēng)險，旨在保障船東利益、補償會員經(jīng)濟損失。 威頓公司：入駐面積2316.21平米。威頓公司1990年創(chuàng)建于加拿大溫哥華，早期專業(yè)從事化工設(shè)備、化工原料國際貿(mào)易。 施耐

38、德電氣：入駐面積為3433.04平米、2873.88平米兩棟樓。施耐德電氣是全球配電、自動化與控制領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和專家，為能源與基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、建筑、民用住宅四大核心市場，提供全面的產(chǎn)品、軟件、系統(tǒng)及服務(wù)。 維維集團：入駐面積2314.44平米及2343.75平米。維維集團組建于1992年10月，經(jīng)過十多年創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展成為總資產(chǎn)47億元的跨行業(yè)、跨地區(qū)的大型企業(yè)集團，產(chǎn)業(yè)涉足食品、醫(yī)藥、物流、國際貿(mào)易、化工、礦業(yè)、農(nóng)業(yè)資源、房地產(chǎn)等,非中心,非中心已入駐企業(yè),獨棟辦公物業(yè)研究,70,非中心已入駐企業(yè),都邦保險公司：入駐面積為3432.72平米及892.58平米兩棟樓。都邦財產(chǎn)保險股份有限公司是

39、經(jīng)中國保險監(jiān)督管理委員會批準，于2005年10月19日開業(yè)的全國性財產(chǎn)保險公司，總部位于首都北京。 睿麗通電子公司：入駐面積為2314.33平米。 和平幕墻公司：入駐面積1744.22平米。該公司擁有建筑幕墻工程專業(yè)承包壹級施工資質(zhì)和建筑幕墻專項工程設(shè)計甲級資質(zhì)。 興信噴涂公司：入駐面積573.37平米。 亞太安訊公司：入駐面積912.5平米。亞太安訊網(wǎng)絡(luò)電子技術(shù)有限公司，由TVG投資的美商獨資企業(yè),主要從事GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、車輛監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、個人安全實時監(jiān)控系統(tǒng)、智能交通系統(tǒng)、車載導(dǎo)航娛樂系統(tǒng)、GPS物流管理系統(tǒng)、銀行及住宅小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與產(chǎn)品生產(chǎn)銷

40、售的高新技術(shù)企業(yè),非中心,獨棟辦公物業(yè)研究,71,非中心,非中心獨棟辦公樓，從現(xiàn)狀的銷售情況來看，未來會有一些企業(yè)總部入住，將會帶來下游的中小型企業(yè)對于中小型、靈活分割寫字樓的需求。 非中心規(guī)劃的會展中心，以及東部區(qū)域外溢的中小型企業(yè)也會帶來對辦公的需求,獨棟辦公物業(yè)研究,第 72 頁,7,第七部分 寫字樓需求分析,宏觀需求環(huán)境 經(jīng)濟政策對需求的拉動 企業(yè)總部獨棟需求外溢,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，歷經(jīng)09年金融危機后，繼續(xù)穩(wěn)步上升 就業(yè)人口激增，并呈穩(wěn)步上升趨勢,刺激寫字樓市場的繁榮和興旺 。 優(yōu)質(zhì)寫字樓更受青睞,北京第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù),宏觀需求環(huán)境 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對寫字樓的刺激

41、,寫字樓需求分析,第 74 頁,09年，前中國500強企業(yè)中，有96家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例接近20% 前30名的企業(yè)中，有25家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例為83% 前10名的企業(yè)總部全都設(shè)在北京，比例為100% 計劃未來五年新認定跨國公司地區(qū)總部超過500家,北京具備很強的總部聚集度 大型企業(yè)總部云集北京，環(huán)渤海區(qū)域其他大型企業(yè)在京設(shè)立分支機構(gòu)的需求存在且在不斷擴大,總部經(jīng)濟對寫字樓需求的刺激,寫字樓需求分析,第 75 頁,北京正全力打造“世界華商中心”和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)”，吸引全球華僑華人高端企業(yè)入駐； 積極引進國內(nèi)大企業(yè)、大集團來京設(shè)立總部和職能機構(gòu)，依托高端企業(yè)增強國際競爭力,總部

42、經(jīng)濟對寫字樓需求的刺激,寫字樓需求分析,第 76 頁,北京總部辦公由CBD區(qū)域逐步外溢,總部經(jīng)濟對寫字樓需求的刺激,寫字樓需求分析,第 77 頁,未來，CBD新區(qū)將一改火柴盒的刻板形象，新增的300萬平方米寫字樓以量身訂制為主。在東擴區(qū)，朝陽區(qū)即將投資70億元，規(guī)劃新增寫字樓300萬平方米,規(guī)劃政策 - CBD,未來五年，新區(qū)將分三個梯次重點發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，形成“四三三”產(chǎn)業(yè)格局，即鞏固提高電子信息、汽車制造、生物醫(yī)藥、裝備制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化創(chuàng)意三大新興產(chǎn)業(yè)；配套發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)政策 京南“一區(qū)六園,十二五”期間，

43、南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的道路，實現(xiàn)經(jīng)濟總量和發(fā)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競爭力、自主創(chuàng)新力、國際影響力和環(huán)境承載力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)、體制機制創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)和低碳綠色發(fā)展示范區(qū),十二五規(guī)劃,經(jīng)濟政策對需求的拉動 政府的一攬子支持計劃,寫字樓需求分析,基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資,科技優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢轉(zhuǎn)變，提升自主創(chuàng)新能力,北京將成為世界高端企業(yè)總部經(jīng)濟基地 新型和成長型企業(yè)將成為寫字樓需求的主力 總部企業(yè)對于寫字樓的需求十分突出：量大、質(zhì)優(yōu) 高端、高技術(shù)制造企業(yè)對寫字樓的需求也表現(xiàn)旺盛,打造世界城

44、 世界高端企業(yè)總部聚集之都,經(jīng)濟政策對需求的拉動,寫字樓需求分析,第 79 頁,客戶訪談目的,針對目前區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)客戶進行深度問訪，以期尋求項目區(qū)域辦公市場空白點，為后續(xù)物業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃提供切實可行的市場依據(jù),潛在客戶需求研究,調(diào)研方式：面談 調(diào)研樓盤：創(chuàng)展中心、金泰國益、銳城國際、世豐國際 訪談對象：這四個樓盤內(nèi)辦公企業(yè)的員工或負責(zé)租售的部門主管,客戶訪談內(nèi)容及方式,寫字樓需求分析,第 80 頁,中等以上規(guī)模，要求交通方便，物業(yè)形象好，購買/租賃均可,面積需求：500平米以下，200-300平米為主 檔次：甲級寫字樓為主（對形象要求較高）、商住寫字樓為輔 需求形式：中小型公司租賃為主，部

45、分大公司可考慮購買 位置選擇：臨近商務(wù)區(qū)、緊鄰交通主干線，若有軌道交通更好 大型外貿(mào)：約50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多數(shù)為租賃 中型外貿(mào)：約30人左右，150-300平米，購買為主，需要較好的辦公形象 小型外貿(mào)：10人以下，50-100平米，購買為主，商住寫字樓為主,外貿(mào)行業(yè),外貿(mào)行業(yè)訪談公司： 利豐貿(mào)易服務(wù)(上海)有限公司北京分公司 、北京八喜博信經(jīng)貿(mào)有限公司、北京普麟淇貿(mào)易有限公司,寫字樓需求分析,第 81 頁,高檔寫字樓、對形象要求高，租賃為主、能承受相對較高的價格,面積需求：一般100-200平米 檔次：甲級寫字樓為主（對形象要求很高） 需求形式：購買、租賃

46、,咨詢/律師服務(wù)行業(yè),咨詢/律師行業(yè)訪談公司： 北京麥威信息咨詢有限公司、埃森哲咨詢(上海)有限公司北京分公司、泰和泰律師事務(wù)所,寫字樓需求分析,第 82 頁,對寫字樓形象要求不高，交通以及寫字樓硬件設(shè)施有一定要求，租賃為主、承租能力一般,面積需求：一般100-300平米 檔次：甲級寫字樓或商住樓 需求形式：租賃為主，但購買比例呈逐步增長趨勢,廣告/IT行業(yè),廣告/IT行業(yè)訪談公司： 北京海蝶時代廣告有限公司、北京普華聯(lián)合廣告有限公司、北京創(chuàng)訊信息科技有限公司,寫字樓需求分析,第 83 頁,從業(yè)者深訪,范先生 21世紀不動產(chǎn)寫字樓市場門店經(jīng)理 整體市場情況區(qū)域現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展緩慢，但整體租賃市場良

47、好，區(qū)域商務(wù)氛圍日漸形成只是時間問題，未來商務(wù)發(fā)展?jié)摿^強。 區(qū)域市場供需情況目前區(qū)域市場整體租賃情況較好，但租金水平不高，主要是目前區(qū)域內(nèi)寫字樓整體檔次及硬件設(shè)施較差，缺乏支撐高租金的硬件條件,區(qū)域內(nèi)缺乏真正意義上的甲級寫字樓，但存在對應(yīng)的潛在客戶需求，區(qū)域現(xiàn)狀辦公市場尚不成熟，但看好未來發(fā)展,汪先生 創(chuàng)展中心物業(yè)顧問 未來市場情況預(yù)判區(qū)域目前無高端辦公物業(yè)產(chǎn)品面世，導(dǎo)致現(xiàn)狀整體商務(wù)氛圍及物業(yè)檔次較差，但區(qū)域規(guī)劃等因素不容忽視，相信未來區(qū)域商務(wù)會日漸崛起，人們逐步認識到區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)價值,寫字樓需求分析,第 84 頁,整體出租率高，但現(xiàn)有項目樓體形象較差，檔次不高，電梯等設(shè)備老化，車位及商

48、務(wù)配套嚴重不足，影響對客戶的吸引力。 區(qū)域內(nèi)目前缺乏國際標(biāo)準、地標(biāo)性的甲級寫字樓供應(yīng)。 區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展以及交通條件逐漸被認可，未來商務(wù)發(fā)展態(tài)勢較好,客戶訪談結(jié)論,寫字樓需求分析,第 85 頁,8,第八部分 項目定位,寫字樓發(fā)展機遇分析 寫字樓定位分析,寫字樓發(fā)展機遇分析,北京經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展帶動市場對各類物業(yè)需求保持較高的增長,城市的國際化定位將促使總部經(jīng)濟聚集效應(yīng)進一步深化，對商務(wù)物業(yè)的需求也將在規(guī)模和檔次提出更高要求,城市規(guī)劃更多的是以功能產(chǎn)業(yè)布局為重點，已然形成多個商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)并行發(fā)展模式,適時將總部經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)定位為“世界高端”，顯示了未來良好的投資環(huán)境，將增加市場對商務(wù)物業(yè)

49、的需求,對于商務(wù)物業(yè)沒有嚴格的調(diào)控政策，政策較為寬松，市場機會較大,經(jīng)濟發(fā)展,城市定位,城市規(guī)劃,投資環(huán)境,相關(guān)政策,項目的發(fā)展時期處于經(jīng)濟高速發(fā)展階段，具備良好的前景 但由于發(fā)展期市場存在一定的不穩(wěn)定，相對也有一定風(fēng)險 需要在定位、產(chǎn)品、規(guī)模、入市時間等方面合理控制風(fēng)險,宏觀經(jīng)濟,寫字樓發(fā)展機遇分析,整體和區(qū)域市場的供應(yīng)量放緩，未來中短期內(nèi)將對市場壓力較小 區(qū)域市場中開始出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,目前城市東部寫字樓供應(yīng)量巨大，大興寫字樓市場處于起步階段,區(qū)域市場中，以小面積單位產(chǎn)品供應(yīng)為主，多數(shù)項目產(chǎn)品品質(zhì)相對較低。 新入市項目產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會帶動區(qū)域辦公市場形象,從市場表現(xiàn)來看，市場供需較為平衡，空

50、置率大幅下降，并位于近年低位，市場需求旺盛。 旺盛的需求下，市場將對新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求,供應(yīng)情況,分布情況,需求趨勢,產(chǎn)品發(fā)展,未來市場壓力較小，供求關(guān)系穩(wěn)定。 產(chǎn)品的發(fā)展會給市場帶來一定的發(fā)展機會，尤其是針對細分客戶的產(chǎn)品，例如低密度寫字樓,現(xiàn)階段大多以跨國公司、外地企業(yè)集團、以及本地公司為主，對寫字樓的需求形成等級梯次 整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場主流經(jīng)營方式的趨勢,客戶特征,物業(yè)市場,寫字樓發(fā)展機遇分析,北京正經(jīng)歷城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展時期，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級和新興產(chǎn)業(yè)的聚集是商務(wù)物業(yè)市場真正的需求動力，特別是高端、高技術(shù)企業(yè),發(fā)展中的現(xiàn)有行業(yè)和已經(jīng)開始出現(xiàn)的新興行業(yè)將面臨著傳統(tǒng)寫字

51、樓周邊日益惡化的交通、有限的辦公空間、較高的辦公成本等問題，這些將成為他們尋求新的辦公概念的主要原因,北京將繼續(xù)吸引跨國公司、世界500強企業(yè)入駐；建設(shè)“世界華商中心”和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)”；積極引進國內(nèi)大企業(yè)、大集團來京設(shè)立總部和職能機構(gòu)，市場前景看好,大部分租戶選址時仍然對傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出較高的興趣，但對交通環(huán)境和辦公環(huán)境的不滿在逐步增加,在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)以檔次較高、單位面積較大的高端寫字樓為主 企業(yè)獨棟近期備受追捧，越來越多的實力型企業(yè)選擇辦公環(huán)境相對較好的此類產(chǎn)品,市場需求動力,行業(yè)發(fā)展,擴張趨勢,選址要求,使用特征,產(chǎn)業(yè)行業(yè)的升級變化是項目需求的主要源泉； 項目自身在區(qū)位、交通、規(guī)劃條

52、件和景觀等方面優(yōu)勢可以滿足新興市場的需求 產(chǎn)品的創(chuàng)新也是提升競爭力的必要條件,市場需求,寫字樓發(fā)展機遇分析,傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與項目所在區(qū)域面對得目標(biāo)客戶群有差異，競爭有限 新近崛起的亦莊板塊基礎(chǔ)條件與本地塊類似，其成熟對本項目具有一定的競爭壓力,雖然項目位處相對遠離城市中心的區(qū)域，但區(qū)域與城市中心有發(fā)達的道路網(wǎng)相連，道路條件也是市區(qū)少有的水平，來往各個目的地方便、快捷,市場類似辦公物業(yè)同質(zhì)化較為嚴重，產(chǎn)品綜合水平較低，尤其在規(guī)劃條件、配套設(shè)施、硬件水準和物業(yè)周邊環(huán)境等方面,未來23年的時期內(nèi)，市場供應(yīng)量趨緊，本項目應(yīng)該依據(jù)目標(biāo)市場的發(fā)展，分期分批逐步入市，降低開發(fā)風(fēng)險 市場研究證明，租售結(jié)合的策略可

53、以有效降低初期入市的風(fēng)險,由于市場條件和項目自身條件的因素，應(yīng)該避免直接同傳統(tǒng)寫字樓爭奪有限的客戶群，而依靠產(chǎn)品的差異性吸引成長中的細分目標(biāo)市場,商業(yè)區(qū)分布,位置交通,產(chǎn)品空間,目標(biāo)市場,入市策略,充分發(fā)揮本項目在區(qū)位、交通和未來產(chǎn)品形態(tài)上的優(yōu)勢，增強產(chǎn)品的核心競爭力 同時采用適當(dāng)入市策略，合理分配租售比例保證資金回籠和效益最大化,競爭策略,寫字樓發(fā)展機遇分析,地塊核心問題：如何突出優(yōu)勢最大化機會如何降低劣勢規(guī)避威脅,優(yōu)勢： 交通便利、環(huán)境優(yōu)越、可視性較佳 做為綜合物業(yè)的一部分，業(yè)態(tài)之間形成優(yōu)勢互補 區(qū)域具有巨大的發(fā)展空間，利于高端、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展,劣勢： 距離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和政務(wù)區(qū)距離較遠 目前該

54、區(qū)域做為商務(wù)功能的接受度較差,從項目的優(yōu)勢來看，項目發(fā)展具有好的前景 需要通過良好的產(chǎn)品定位和發(fā)展策略避免中短期內(nèi)的風(fēng)險的影響,機會： 地塊周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢增加了對商務(wù)物業(yè)的需求 現(xiàn)存產(chǎn)品水平有限，市場仍具有一定空間； 地塊條件可以提供較為靈活的選擇，產(chǎn)品可覆蓋多種細分客戶,威脅： 南城豐臺、亦莊商務(wù)區(qū)相對成熟，將對項目產(chǎn)生一定壓力 周邊產(chǎn)業(yè)園的的政策優(yōu)勢和成本優(yōu)勢，對項目產(chǎn)生威脅,地塊條件,寫字樓定位分析,行業(yè)的發(fā)展和業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，提高了使用者對辦公物業(yè)的需求有所轉(zhuǎn)變，對物業(yè)的綜合成本、環(huán)境條件和可持續(xù)發(fā)展提出了更高要求 現(xiàn)有客戶群對新的辦公概念接受較快，對低密度辦公物業(yè)逐步接受,現(xiàn)有客戶群:

55、分析傳統(tǒng)客戶群的變化和對項目目標(biāo)客戶群的影響,在京總部企業(yè)、物流企業(yè)、高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造企業(yè)等 國內(nèi)外知名企業(yè) 以總部或職能機構(gòu)設(shè)置 現(xiàn)大多在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)辦公 使用的物業(yè)多為租賃形式或購買企業(yè)獨棟,多數(shù)企業(yè)在京發(fā)展業(yè)務(wù)已經(jīng)已超過5年 隨著政策的調(diào)整和業(yè)務(wù)升級，越來越多的企業(yè)聚集或擴大規(guī)模 除了規(guī)模轉(zhuǎn)變之外，職能方面也將有較大轉(zhuǎn)變，不少企業(yè)將相對獨立的運營,規(guī)模增大，綜合辦公成本成本增加 職能轉(zhuǎn)變，一些企業(yè)需要將一些相對對客戶依賴較少的部門分拆，例如售后服務(wù)和研發(fā) 除此之外，一些企業(yè)還尋求在形象上更加獨立和具有實力 對現(xiàn)有辦公物業(yè)在形式、設(shè)施、環(huán)境、交通等方面的不滿足,目標(biāo)客戶分析,寫字樓定位分

56、析,新興客戶對辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、辦公條件、空間、綜合辦公成本方面較傳統(tǒng)辦公物業(yè)提出了更高的要求,新興客戶群:新出現(xiàn)的企業(yè)群體的特征和對項目的影響,產(chǎn)業(yè)升級使得不少新產(chǎn)業(yè)在北京發(fā)展壯大 高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造業(yè)受到國家大力扶持，新的政策催生新的產(chǎn)業(yè) 國外公司看好的跨國運營中心、采購中心、研發(fā)中心和結(jié)算中心功能的總部經(jīng)濟特點,這些企業(yè)在其他地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成熟，在北京的起點較高 由于受政策和資金的支持，這些企業(yè)都具有一定的規(guī)模 高新企業(yè)發(fā)展迅速，對物業(yè)規(guī)模的需求也增長較快,高新企業(yè)需求空間大，辦公成本較高 高新企業(yè)工作特點和所需附屬設(shè)施也不同于傳統(tǒng)企業(yè) 這些企業(yè)還對人才、技術(shù)等資源具有較高要求,

57、目標(biāo)客戶分析,寫字樓定位分析,低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品在環(huán)境、空間、個性化和專享性方面的特殊性是吸引一些這類客戶的原因,特殊客戶：處于特殊選址原因的客戶特征和對項目的影響,中小規(guī)模，私營或股份企業(yè) 其中有一些是咨詢服務(wù)類企業(yè) 對辦公環(huán)境具有特殊偏好的企業(yè),這些企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，多以固定客戶為主要服務(wù)對象 服務(wù)的客戶多以北京南部高新企業(yè)為主,對寬松的辦公環(huán)境有較高需要 服務(wù)對象位于周邊,目標(biāo)客戶分析,寫字樓定位分析,客戶群類型： 由于發(fā)展需要尋求擴展的現(xiàn)有傳統(tǒng)企業(yè)、新興企業(yè)（高端、高技術(shù)現(xiàn)代化制造企業(yè)為主）、具有特殊需求的企業(yè),規(guī)模： 現(xiàn)有客戶群300500平方米左右，一些達到1000平方米以上，少數(shù)會達

58、到3000平方米 新興客戶群物業(yè)需求多在200500平方米左右，研發(fā)企業(yè)達到6001000平方米以上 特殊客戶群，面積多在100300平方米之間,選址動機： 規(guī)模增大、節(jié)省開支、環(huán)境需求、空間需求、服務(wù)對象、特殊偏好,使用方式和支付能力： 國外企業(yè)一般不會購買，國內(nèi)大中等企業(yè)可能會采用購買的方式 租金支付能力大體同整體寫字樓平均水平相當(dāng) 可以承擔(dān)的售價大約在1600018000之間,目標(biāo)客戶定位,寫字樓定位分析,需要把握的市場要點 城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市多中心的形成加速配套設(shè)施的成熟 產(chǎn)品的初級化和不足形成的升級空間 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場表現(xiàn)良好 區(qū)域行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢,突出的優(yōu)勢 交通的便利性 相

59、對優(yōu)勢的區(qū)位條件 項目的規(guī)模效應(yīng)和地標(biāo)效應(yīng) 良好的可視性 綜合物業(yè)的相互支持,北京城南門戶新地標(biāo) 新興綜合商務(wù)區(qū)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡潔實用,產(chǎn)品定位方向,寫字樓定位分析,銷售速度,市場特征,產(chǎn)品差異,2011年，北京第一季度寫字樓季內(nèi)吸納量接近20萬平方米，區(qū)域市場月銷售7000-8000平米左右 售價較低的項目銷售也較快,承接傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢辦公需求，新建商務(wù)區(qū)辦公單元面積相對較小，標(biāo)準層面積在1500平米左右 區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場火熱,低密度辦公物業(yè)逐漸受到認可，上市將會引起較多的關(guān)注 企業(yè)獨棟產(chǎn)品可達到每月3.6萬平方米左右的銷售水平,考慮到這幾點因素

60、，預(yù)計推向市場的寫字樓總規(guī)模消化周期不多于3年 整售企業(yè)獨棟產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準層面積控制在100-150平米之間 散售產(chǎn)品占20-30%，標(biāo)準層面積控制在1500-1700平米之間 出租產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準層面積控制在1500-1700平米之間,產(chǎn)品規(guī)模及配比推定,寫字樓定位分析,外部條件,內(nèi)部條件,賣點發(fā)掘,寫字樓定位分析,發(fā)展策略,目 標(biāo),寫字樓定位分析,寫字樓定位分析,配套設(shè)施,寫字樓定位分析,通過參照目前在售項目售價，綜合各方面的因素進行修正，得出目前本區(qū)域類似寫字樓的售價大致為18500（元/平米,定價策略,寫字樓定位分析,分期策略,寫字樓定位分析,案例舉例,案例建外SOH