北京LOFT市場研究

1、2010年北京LOFT市場研究,LOFT的起源與發(fā)展,什么是 loft,Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂Loft 所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空 間,Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局,Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征,Loft？ SOHO,Soho Small Office (and) Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)

2、業(yè)者。實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，其實也是過去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間,Loft的前世今生,Loft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng) 作。 20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。 20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚 的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。 在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北 京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方 庭、遠(yuǎn)洋新干線等Loft項目，Lo

3、ft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟,2000年9月底,中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次推出了基于Loft的項目?，F(xiàn)代城緊跟其后,Loft產(chǎn)品層高沒有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發(fā)展一直比較緩慢， Loft產(chǎn)品供應(yīng)不多,北京對Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確規(guī)范,Loft項目集中上市,2002年-2005年,2006年,2008年以后,北京loft發(fā)展軌跡,2006年，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)的容積率指標(biāo)計算規(guī)則（市規(guī)發(fā)2006851號），對Loft類型戶型的層高做了明確規(guī)范，針對不同物業(yè)類型對層高有所限制，超出規(guī)定高度，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算,Loft政策法規(guī)（北京地區(qū),北京居住

4、類LOFT產(chǎn)品簡介,Loft分類,按照產(chǎn)品的建造結(jié)構(gòu)劃分,1.開敞式平面戶型。特點：室內(nèi)空間完全開放、通透無分隔。有點類似SOHO 典型項目：遠(yuǎn)洋新干線,設(shè)計有一幢Loft戶型共100多套，層高2.95米，面積有123平米、155平米、174平米、181平米等幾種,2.樓中樓形式。是Loft的主要形式。是指一戶居室中，層高達(dá)到4米以上，市場 上層高大多在4.8-5.5米區(qū)間內(nèi)，可分作兩層使用，形成樓中樓的形式；但又與 以往的復(fù)式和錯層有所不同，樓中樓戶型內(nèi)有一層建筑面積控制在2.8米以內(nèi)， 使消費(fèi)者獲得多出購買面積1/2以上的面積。 目前北京市場上的Loft產(chǎn)品絕大多數(shù)以這種形式出現(xiàn),按照產(chǎn)品

5、立項來劃分,主要劃分為住宅立項Loft樓盤和商業(yè)立項Loft樓盤，二者的差別主要體現(xiàn)在房產(chǎn)使用 權(quán)和后期的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上,住宅立項Loft典型項目：智地香蜜灣、萬科中糧假日風(fēng)景、中鐵置業(yè)翰庭、金地名京,商業(yè)立項Loft典型項目：合生麒麟社、屯三里、首開東都匯、七克拉、石榴派,目前市場上商業(yè)立項的Loft項目所占比例較高,Loft產(chǎn)品特征,Loft產(chǎn)品生活特征,1.它是非主流的生活方式。它與人們熟知的居住概念截然不同。它不僅僅是公寓式的“單元格”，而且進(jìn)入了一種更為高大寬敞的立體空間 2.它對現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分離，而是發(fā)生在同一個大空間中 3.它象征著先鋒

6、和前衛(wèi)。在這里生活，藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的，通過豐富的想象創(chuàng)造出的生活，使人感覺更加愜意，更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì) 4.Loft中是自我和個性得到體現(xiàn)的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈絆，使它成為你釋放真我的空間,Loft戶型設(shè)計特征,1.Loft最大的特點就是空間有非常大的靈活性?？梢噪S心所欲地對空間進(jìn)行切割 重構(gòu)。因此設(shè)計要尊重個人的生活習(xí)慣。 2.上下高度合理配合。有效處理Loft的上下層高，成為想象舒適度的重要因素之一 3.功能分區(qū)做到上下層兼顧。除了面積配比要恰當(dāng)，各功能區(qū)組合更要合理，做到 動靜分區(qū)，空間緊湊，同時要通過設(shè)計合理的功能區(qū)，彌補(bǔ)Loft私密性不強(qiáng)的缺陷。 4.樓

7、梯不能忽視。樓梯時連接上下空間的通道，美觀和使用結(jié)合的樓梯能體現(xiàn)與眾 不同的品質(zhì)。另外，空間的布局也要考慮樓梯的存在。 由于Loft空間有橫向和縱向的關(guān)系，在進(jìn)行戶型設(shè)計的時候一定要思考如何平衡這 兩種關(guān)系,優(yōu) 勢,劣 勢,新型靈活的產(chǎn)品和戶型設(shè)計， 可以賦予更多現(xiàn)代感，得到 年輕置業(yè)者的青睞,性價比高。一層的價格兩層 的面積,動靜真正分離，上下截然分 區(qū),每層空間受高度限制，有壓 抑感和局促感,后期物業(yè)成本較高，政策方 面客戶存在擔(dān)憂,不可避免地提高了裝修成本,Loft產(chǎn)品的優(yōu)劣勢,北京LOFT發(fā)展現(xiàn)狀,調(diào)研項目的選擇,本篇調(diào)研項目選取了北京城區(qū)八個具有代表性的loft項目，覆蓋北京各主要行

8、政區(qū)，對其進(jìn)行深入剖析、發(fā)掘，探究該產(chǎn)品在產(chǎn)品種類、產(chǎn)品要素、戶型特點、戶型功能分區(qū)、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品裝修、產(chǎn)品配套、產(chǎn)品適用人群等方面的相似性和共同性,物業(yè)類別：高層住宅、loft公館 建筑類別：板塔結(jié)合 戶型：loft主力戶型130-160平米，精裝 層高：5.49米 售價：loft產(chǎn)品已售完，報價32000元/平米 開發(fā)公司：北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：朝陽望京阜通西大街與望京街交匯處,合生麒麟社,屯三里,物業(yè)類別：平層公寓、loft、商業(yè) 建筑類別：板式高層 戶型：loft主力戶型60-280平米，精裝 層高：5.5米 售價：報價60000元/平米 開發(fā)公司：北京京茂房地產(chǎn)

9、開發(fā)有限公司 項目位置：朝陽工體北路與春秀路交匯處,物業(yè)類別：高層住宅、loft 建筑類別：板樓 戶型：loft主力戶型53-67平米，毛坯 層高：4.89米 售價：報價27500元/平米 開發(fā)公司：北京國華置業(yè)有限公司 項目位置：朝陽北苑站北300米,北京華貿(mào)城,物業(yè)類別：平層、loft 建筑類別：板樓 戶型：loft主力戶型37-48平米，毛坯 層高：5.3米 售價：loft產(chǎn)品報價28000元/平米 開發(fā)公司：北京首開仁信置業(yè)有限公司 項目位置：豐臺石榴莊小區(qū)東北角,首開石榴派,物業(yè)類別：1-5層底商，6層平層，7- 15層loft 建筑類別：獨棟高層 戶型：loft主力戶型64-89平

10、米，精裝 層高：5.5米 售價：報價54000元/平米 開發(fā)公司：中冶地（北京）房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 項目位置：東城東二環(huán)東直門橋往東 200米路南側(cè),東闕都,物業(yè)類別：平層、loft、酒店式公寓 建筑類別：板塔結(jié)合 戶型：loft主力戶型25-57平米，精裝 層高：4.9米 售價：報價25000元/平米 開發(fā)公司：新松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：朝陽朝陽北路與青年路交 口往南100米路西,青年工社,物業(yè)類別：平層住宅、loft公寓 建筑類別：板塔結(jié)合 戶型：loft主力戶型28-60平米，毛坯 層高：5.49米 售價：報價30000元/平米 開發(fā)公司：北京力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 項目位置

11、：豐臺馬家堡東路,七克拉,物業(yè)類別：平層住宅、loft公寓 建筑類別：雙塔 戶型：loft主力戶型60-70平米，毛坯 層高：5.4米 售價：報價19800元/平米 開發(fā)公司：北京首都開發(fā)股份有限公 司首開志信分公司 項目位置：朝陽區(qū)朝陽北路與常營東 路交匯處東北角,首開東都匯,北京Loft產(chǎn)品特征總結(jié),層高限制：大層高，層高基本在4.9-5.5米范圍內(nèi),Loft用地一般為商業(yè)用地，因此，收費(fèi)通常按照商服用地計費(fèi)，功能上實現(xiàn) 商住兩用,面積限制：除少數(shù)戶型面積做到100平米以上，絕大多數(shù)面積戶型控制在30- 60平米，上層附贈,對Loft定義有區(qū)分。一種是傳統(tǒng)意義上的大層高自由分割空間，而另一種便是 具有挑空的類復(fù)式住宅，兼顧一層高度，做到買底層送頂層，多為精裝修,Loft戶型設(shè)計：大進(jìn)深戶型，朝向多樣，通風(fēng)采光不佳，戶型面積一般 控制在30-80平米，功能分區(qū)為底層客廳和功能區(qū)，上層休息區(qū)，雙衛(wèi)， 空間利用緊湊，廚房開放，客廳居中,Loft樓體設(shè)計上分兩種。一種為板式高層設(shè)計，簡單可以概括為一梯幾戶 ，大盤做loft多為滿足不同客戶的要求，與樓盤建筑外立面統(tǒng)一，做板式 結(jié)構(gòu)