深圳御嶺公館集中式商業(yè)定位建議

1、御嶺公館集中式商業(yè)定位,2010年2月 富通資產(chǎn)公司,2021/3/23,3,報告大綱,物業(yè)概況 市場分析 租金定位 業(yè)態(tài)定位及招商條件要求 招商階段劃分,2021/3/23,4,PART1 物業(yè)概況,項目指標及商業(yè)分布,項目總體商業(yè)面積8250.61(6%)，其中集中式物業(yè)約2247.66(27%)，主要沿松安路一側(cè)分布,集中式物業(yè)設(shè)置在項目東南角，主要考慮輻射部分江邊村居住人群,2021/3/23,5,物業(yè)現(xiàn)狀,集中式商業(yè)部分已完成商業(yè)包裝,2021/3/23,6,集中式物業(yè)分析,1F,面積：182.73 層高：6m 進深：15.72m 面寬：3.45m,面積：128.89 層高：47.1

2、m 進深：11.62m 面寬：10.85m,面積：655.38 層高：6m 進深：44.3m 面寬：8m,面積：1280.66(一樓842) 層高：6m 進深：39m 面寬：8.1m,物業(yè)存在問題： 部分進深過大 劃分街鋪過多，減少集中物業(yè)昭示面且不利于分割 物業(yè)不方正，異形鋪位多 部分內(nèi)部存在異形柱 面積配比不合理,升降機,煙道 1.31.3,2021/3/23,7,二樓集中式物業(yè)設(shè)計跟一樓連通，若單獨分割使用，對外則無沿街出入口，外部人流進入需進行較長距離的繞行；坡屋頂設(shè)計增加商家裝修和運營成本,層高：610.675m 進深：30.2m 面寬：7.5m,438,2021/3/23,8,PA

3、RT2 市場分析,人流、車流分析,車流: 到達項目車輛只能通過松安路進行出入，目前的車流量一般(約8-10輛/分鐘) ，海濱大道和松興路開通后將增強項目的可達性，車流將會大幅度增加(據(jù)現(xiàn)場勘察和了解，兩條市政道路在短期內(nèi)不會開通)。 人流: 達到項目的人流主要通過松安路進入項目，目前人流稀少，主要是項目所處位置偏僻，以及項目還未入伙且無開業(yè)商店,車流,人流,2021/3/23,9,項目所在片區(qū)目前商業(yè)氛圍淡薄，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低， 缺乏品牌商家，商業(yè)以臨街分布為主,片區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,2021/3/23,10,片區(qū)規(guī)劃二類居住用地53萬，商業(yè)用地15萬；本片區(qū)的建設(shè)規(guī)?？偭靠刂茷?267 29

4、3 萬， 規(guī)劃人口規(guī)模為 5.0 6.2 萬人,沿沙江路兩側(cè)將成為未來該區(qū)域的商業(yè)消費中心,片區(qū)商業(yè)規(guī)劃,御嶺公館,規(guī)劃核心商業(yè)區(qū),西岸華府,2021/3/23,11,競爭對手分析中海西岸華府,項目規(guī)劃總建筑面積約36萬，商業(yè)總建筑面積18000(5%) ； 規(guī)劃集中式商業(yè)面積共5200(29%) ； 街鋪銷售為主，面積集中在13-80之間，目前空置率高，只引進了部分地產(chǎn)中介、裝修建材和配套類商家,2021/3/23,12,商業(yè)圍合式布局，主力店主要設(shè)在干道交匯處，同時臨近項目人流的主要出入口，有足夠的人流、車流,沙江路,郎碧路,500 空置,600 中國銀行 (開業(yè),1500 肯德基 (銷售

5、、未開業(yè),2600 廣富百貨 (未開業(yè),2021/3/23,13,目前片區(qū)整體商業(yè)發(fā)展落后，缺乏核心的消費點，業(yè)態(tài)檔次低且分布零亂； 項目位于松崗規(guī)劃新城區(qū)域的邊緣位置，片區(qū)功能以居住、大型商業(yè)、文化娛樂為主； 該片區(qū)規(guī)劃大量商業(yè)，同時也將新增大量中等以上收入群體，但需要一個較長的時間過程； 沙江路兩側(cè)是該片區(qū)未來的商業(yè)核心，西岸華府項目占據(jù)重要位置,小結(jié),2021/3/23,14,PART3 租金定位,市場租金,松崗區(qū)域集中式商業(yè)租金集中在15-30元/之間，老城區(qū)的商業(yè)旺區(qū)租金相較高且空置率低,2021/3/23,15,采用市場比較法進行租金的初步估算，再根據(jù)業(yè)態(tài)及招商策略進行適當調(diào)整,選

6、取了影響集中式物業(yè)經(jīng)營的幾個重要因素進行對比,評分標準,選取跟項目有一定可比性的三個集中式物業(yè)進行對比,比較得出本項目二樓集中式物業(yè)的市場參考租金為16元/月,二樓租金計算,2021/3/23,17,根據(jù)以往經(jīng)驗和市場數(shù)據(jù)，二樓集中式商業(yè)租金 為一樓集中式商業(yè)租金價格的60-80%，本次計算 取70%。 項目一樓集中式商業(yè)租金均價為 16/0.7=23元/月,一樓租金均價計算,2021/3/23,18,1F,面積：311.62 層高：4-7.1m 進深：15.72m 面寬：14.3m,面積：339 層高：6m 進深：23.2m 面寬：8m,面積：655.38 層高：6m 進深：44.3m 面寬

7、：8m,面積：593 層高：6m 進深：39m 面寬：8.1m,4號鋪,1號鋪,2號鋪,3號鋪,一樓租金調(diào)整價格,根據(jù)商家常規(guī)使用需求進行物業(yè)分割和組合,打通兩個街鋪連接4號鋪,2021/3/23,19,311.62Y+655.3877.99/84.67Y+59368.33/84.67Y+33987/84.67Y =(311.62+655.38+593+339) 23 Y=25,假設(shè)1號鋪租金單價為Y元/，則 各鋪位面積各鋪位租金單價=一樓總面積一樓租金均價,1號鋪租金為：25元/ 2號鋪租金為：23元/ 3號鋪租金為：20元/ 4號鋪租金為：26元,4號鋪使用兩個街鋪作為門面，極大提升了該鋪

8、的商業(yè)價值，在市場價格（26元/）的基礎(chǔ)上提升至30元/，作為項目的價格標桿,2021/3/23,20,租賃面積：129-1936，根據(jù)商家需求進行分割 租期：510年(根據(jù)面積及商家品牌有所不同) 免租期：312個月(根據(jù)面積及商家品牌有所不同) 遞增率：前三年不變，第四年起每年遞增8%10% (超市為3%) 押金：兩押一租,商戶另外還需承擔的費用(水電費參考富瑰園項目)： 物業(yè)管理費4.0元/ 本體維修金0.25元/ 水費2.8元/噸 電費0.98元/度,其它租賃條件,2021/3/23,21,研究項目中，200以上的業(yè)態(tài)主要有超市、餐飲、生活配套、美容美發(fā)等八大類，面積主要集中在200-

9、1500之間,餐飲、超市、生活配套服務(wù)類數(shù)量最多且品牌度較高，汽車服務(wù)、美容美發(fā)和家具家電類是重要的填充業(yè)態(tài),PART4 業(yè)態(tài)定位建議及招商條件要求,定位依據(jù)一,深圳成熟社區(qū)集中式商業(yè)研究,2021/3/23,22,項目置業(yè)客戶群體主要在松崗及周邊進行消費。 消費水平處于中等，家庭月消費支出集中在1000-3000元之間。 他們最看重消費價格、商品品牌。 主要的消費項目為日用品和餐飲消費,定位依據(jù)二本項目置業(yè)客戶消費情況,2021/3/23,23,潛在業(yè)態(tài)需求(按優(yōu)先順序)： 品牌超市、個體投資超市 (主要滿足本社區(qū)居民和江邊村居民) 中檔餐飲和休閑娛樂 (本社區(qū)居民、當?shù)鼐用?、工廠中高層及企

10、 業(yè)商務(wù)消費) 品牌培訓(xùn)、美容美體及健身、家具家居 、汽車服務(wù) (本社區(qū)居民) 網(wǎng)吧、旅館、中低檔餐飲 (工業(yè)區(qū)基層員工,業(yè)態(tài)引進建議,2021/3/23,24,一樓,方案一,業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)分布,培訓(xùn)/美容 311.62,餐飲 842,超市、休閑、餐飲 655.38,紅色部分為優(yōu)先考慮業(yè)態(tài),一樓,2021/3/23,25,餐飲、休閑娛樂 593,配套、培訓(xùn)、美容 311.62,方案二,一樓,超市、配套 339,休閑娛樂、餐飲 655.38,一樓,2021/3/23,26,臨時方案,可把部分大型商鋪分割為小鋪，根據(jù)小區(qū)內(nèi)入住的人流量來考慮一些短期的專業(yè)市場來進行空檔期過渡,需要增加中央空調(diào)或考慮分

11、體空調(diào)安裝位置,需要投資部分公共裝修,開門,一樓,公共洗手間,超市 約300,培訓(xùn)/美容,通道,一樓,2021/3/23,27,二樓,二樓可與一樓連通租給一個商戶做大型餐飲或休閑娛樂，也可分割獨立出租,餐飲、美容、家具家居、網(wǎng)吧 438,二樓,2021/3/23,28,保留部分街鋪的原因： 1、利于商鋪分割、增加商家昭示面。2、保留鋪位易實現(xiàn)長期價值最大化。 根據(jù)招商實際情況有可能進行改造的方面有： 1、鋪位進行重新分割組合。2、增設(shè)煙道、上下水等。3、考慮給大宗商戶分配一定的停車位,招商條件要求,2021/3/23,29,2021/3/23,30,PART5 招商階段劃分,項目住宅銷售階段： 2009年8月 2010年底 項目商業(yè)銷售階段： 2010年4/5月 2010年底 項目入伙時間： 2010年11月25日,方案確定及招商資料準備階段： 2010年2月28日前 主力商家招商談判階段： 2010年3月1日2010年底 主力商家合同/協(xié)議/意向簽定階段： 爭取2010年5月底前簽訂1-2家 主力商家進場開業(yè)階段： 預(yù)計2011年 2012年 (入住率達到30%50,2021/3/23,31,182.73,12