某企業(yè)物管部崗位職責(zé)手冊(cè)

1、物管部職責(zé)手冊(cè)第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置一、任務(wù)物管部是實(shí)施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理， 保障設(shè)備、 設(shè)施正常 運(yùn)行的職能部門。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù) 性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本 保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要 標(biāo)志。物管部的職責(zé)范圍如下：l 、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系 統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修以 及保安保潔等。2 、負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3 、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。4 、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5 、負(fù)責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作

2、。6 、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。7 、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。8 、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié)物業(yè)管理部崗位職責(zé)（ 一 ） 物業(yè)管理部經(jīng)理1 、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物管部的各項(xiàng)工作。2 、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等 技術(shù)和管理工作；3 、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理 體系在本部門有效運(yùn)行；4 、負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉儲(chǔ)維 修等服務(wù)。5 、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)；6 、負(fù)責(zé)經(jīng)營戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修 驗(yàn)收工作；7 、負(fù)責(zé)參

3、與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì) 劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；8 、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；9 、對(duì)采購物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；10 、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的 并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；11 、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。12 、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校 準(zhǔn)工作。13 、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、 運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)作提供保障；14 、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)

4、行統(tǒng)計(jì)分析，為 提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。15 、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。（二）設(shè)施設(shè)備組組長1 、 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項(xiàng)工作。2 、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng) 目。 3 、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。 5、定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交 流。 6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等 原始記錄的管理與存檔。 7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項(xiàng)目的進(jìn) 展情況。 8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì) 情況。9 、負(fù)責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。10 、負(fù)責(zé)本小組的勞動(dòng)紀(jì)律考核，并每月

5、上報(bào)綜合部。（ 三 ） 強(qiáng)、弱電維修員1 、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。2 、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng) 目方案。3 、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4 、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃， 協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5 、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目 （ 含外委工程、代維修工程以及儀器、 儀表、工具送檢 ） 的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。6 、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7 、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8 、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日 常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。 9、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)直線電話、專線 電話的開通及維修聯(lián)系

6、。 10 、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)用戶電話系統(tǒng) 的維護(hù)。11 、負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和 維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保 養(yǎng)。12 、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。13 、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè) 備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（四）空調(diào)給排水維修員1 、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè) 備。2 、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng) 目方案。3 、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4 、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃， 協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5 、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工

7、程及儀器、 儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。6 、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7 、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8 、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水 電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。9 、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電 維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。10 、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一 次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11 、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。（五）電梯維修員1 、負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行；2 、完成電梯的定期保養(yǎng)；3 、電梯

8、機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄；（六）水電維修員1 、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、維 修、保養(yǎng)。2 、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。3 、每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。 4 、負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具的啟、 停。5 、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)6 、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。7 、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備 及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （七）給排水維修員1 、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下， 負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；2 、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修；3 、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資

9、料的收集、保管；4 、負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；（八）土建維修管理員1 、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。2 、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。3 、負(fù)責(zé)房屋維修外委項(xiàng)目的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。4 、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。5 、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。6 、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。（九）保安消防管理員1 、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理 工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng) 和提高改進(jìn)的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；2 、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對(duì)成績突出人員給與獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工

10、作失職人員進(jìn)行教育和提出處理意見，維護(hù)公司和客 戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生；3 、認(rèn)真學(xué)習(xí)消防安全規(guī)定 、消防法、重慶市消防安全條 例，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)指示精神和消防工作方針， 堅(jiān)守崗位， 負(fù) 責(zé)編制消防工作計(jì)劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)有關(guān)工作及存在的問題， 提出整改意見；4 、經(jīng)常對(duì)重點(diǎn)防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢查，加強(qiáng)消防設(shè) 施的維護(hù)管理，對(duì)檢查出的隱患督促整改，及時(shí)消除隱患，協(xié)助 主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項(xiàng)安全防火責(zé)任制。5 、負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工 作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；6 、負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；7 、負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的

11、采購、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需 要維修品提出申請(qǐng)。8 、負(fù)責(zé)消防器材的管理。（十）保安員1 、在指定崗位認(rèn)真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)；2 、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防 破壞、防事故等工作，確保安全；3 、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人 員、車輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序；4 、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故；5 、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并作 好值班紀(jì)錄；6 、服從命令，聽從指揮，積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性工作 任務(wù)。（十一）保潔庫房管

12、理員1 、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求；2 、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù) 所需量進(jìn)行購買；3 、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場(chǎng)的外部形象；4 、每天對(duì)商場(chǎng)各樓進(jìn)行衛(wèi)生檢查，不低于四次；5 、對(duì)原材料進(jìn)行妥善保管，有計(jì)劃進(jìn)行發(fā)放，每月盤點(diǎn)一次；6 、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護(hù)公司的內(nèi)、外 清潔衛(wèi)生形象。（十二）保潔員1 、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和 要求；2 、熟悉掌握各類清潔工具， 清潔劑的使用方法， 熟知各類建材、 玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3 、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4 、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作

13、次數(shù)每天不少于4 次；5 、節(jié)約使用清潔原料，愛護(hù)使用各種清潔用具；6 、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作；7 、對(duì)待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8 、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫管員1 、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。 2、對(duì)入庫的物品進(jìn)行安全檢查，熟悉儲(chǔ)存物品的分類、性4、每質(zhì)。 3 、負(fù)責(zé)庫房物品的安全保護(hù)工作，防止物品丟失月進(jìn)行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。5、負(fù)責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1 、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批 準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理

14、；造成損失的，追究其 經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2 、值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大 意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。3 、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作 指令。4 、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、 腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。5 、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。6 、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。 遇突發(fā)性事件， 應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7 、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原 始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8 、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填 寫。二、

15、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1 、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2 、正在檢修的設(shè)備情況；3 、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。（二）交接班程序1 、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。2 、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障的處 理結(jié)果和經(jīng)過。3 、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查， 交班隨從巡查。4 、報(bào)告檢查結(jié)果。5 、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6 、不正常： 由交班人員處理， 接班人員配合； 一時(shí)難以完成的， 轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。7 、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。

16、1 、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。2 、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3 、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。4 、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。5 、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程（ 一 ） 接班員須知1 、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2 、正在檢修的設(shè)備情況； 3 、儀表指示是否正確；4 、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。（ 二 ） 交接班程序1 、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。2 、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。 3、交班宣讀本班工作情況記錄 及當(dāng)前運(yùn)行方式。 4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班 檢查，交班隨從巡

17、查。 5、報(bào)告檢查結(jié)果。 6、正常：接班人員 簽字，交接班結(jié)束。 7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合； 一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8 、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。（ 三 ） 交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處 理。 1 、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。 3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病 等時(shí)。 4、設(shè)備有故障在搶修中， 而又必須交接雙方共同處理時(shí)。 5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行記錄管理制度1 、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天 記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記

18、錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān) 專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存 檔。2 、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長 存檔。3 、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè) 的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。4 、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽 名后交設(shè)備設(shè)施組組長。5 、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備 設(shè)施組組長。6 、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。7 、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制

19、度1 、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司 檔案管理制度和保密守則。2 、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)； 消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3 、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4 、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各 相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng) 歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5 、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6 、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員 登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新 登記。設(shè)備設(shè)施

20、管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)， 如消防自 動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目， 如電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。（ 一 ） 承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。1 、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。2 、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。3 、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。4 、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范 （ 如環(huán)保、勞保條例等 ）及合同要 求施工。5 、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料 的任何變更須事

21、先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)， 否則作違反合同處理。6 、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝， 必須提出書面報(bào)告， 經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。7 、承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管 理員檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)行， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患， 設(shè)施設(shè)備組必 須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1 、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄 下的設(shè)備。2 、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。3 、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做

22、好 巡查情況和結(jié)果記錄。4 、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng) ”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5 、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等 有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有 變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件 在完好狀態(tài)下運(yùn)行。6 、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除 的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故 的發(fā)生或擴(kuò)大。7 、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā) 現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備管理規(guī)定1 、設(shè)備的維修

23、保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的 管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。2 、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄 并存檔。3 、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員 根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4 、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立 即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長整改。5 、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負(fù)責(zé) 監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有： 開閉所變配電房、 電梯機(jī)房、 冷水機(jī) 房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的 管理

24、，特制定本規(guī)定。1 、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱， 并張貼 “機(jī)房重地， 謝絕來 訪”或 “生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入 ”的告示牌。2 、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍 的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3 、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。4 、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器 開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5 、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6 、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員 （包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 ） 禁止 進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7 、供電局突然到

25、場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房 等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合， 并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。8 、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會(huì)、聊天、 嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9 、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房， 嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房 內(nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。10 、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持 待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時(shí)間占用電話。11 、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要 設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五、設(shè)備機(jī)房防火

26、規(guī)定1 、不得在機(jī)房內(nèi)吸煙。2 、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止 易燃物外泄。機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品。3 、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申 請(qǐng)表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng) 的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方 能離開。4 、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措 施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的 正確方法。5 、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消 防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。6 、機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物 件。7

27、 、機(jī)房內(nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火 器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。8 、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持 “先斷電，后滅火 原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防 止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9 、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防 火措施。10 、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境， 特制定本衛(wèi)生制度。1 、機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2 、各班員

28、工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面， 做到無明顯污漬， 無雜物、 無粉塵。3 、機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。4 、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5 、機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵6 、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)7 、各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問 題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1 、層間配電房 （電氣小室） 門及房內(nèi)的電柜、 電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉， 房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2 、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3 、物管部每

29、月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4 、物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔 和緊固接線端子。5 、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程（ 一 ） 計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1 、供電局轉(zhuǎn)、 停電， 物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理。2 、因大樓施工需要停電，須至少提前24 小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物管部經(jīng)理。3 、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管 理部派人送至用戶。4 、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前 1 小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在 上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知 用戶。（ 二 ） 事故轉(zhuǎn)、停電1 、大樓因供電局故障發(fā)生

30、停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告， 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用 戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管 部經(jīng)理。2 、因大樓內(nèi)部事故引起停電， 物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電， 并書面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用 戶解釋原因。3 、事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總 經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1 、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。2 、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響的用戶。3 、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)

31、、停電工作。4 、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。5 、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、 電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。6 、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請(qǐng)用電， 并注明用電單位 全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。（二）公司審批 用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議物管部審批通過后， 用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議， 確定計(jì)費(fèi)方式 和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后， 用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路， 經(jīng)物管部檢查符合用電 安全要求后方可送電，并由雙方共同

32、確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟 用單。（五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線， 并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方式1 、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次， 不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2 、無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1 、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 （ 開閉所、低壓配電室， 發(fā)電機(jī)房 ） ，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。2 、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原 因，并通知物管部安排處理。3 、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否

33、有 過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4 、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特 殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5 、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6 、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面 上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1 、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2 、主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管 部經(jīng)理審批。3 、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。4 、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5 、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子 等保養(yǎng)工作。6 、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正

34、常營運(yùn)為原則， 特殊情況， 須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。7 、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查 表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查 表和當(dāng)值日志上。8 、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn) 8 米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接 觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。七、工作票制度1 、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2 、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分 停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高 壓設(shè)備停電或做安

35、全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工 作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接 線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的 工作。3 、其他工作用口頭或電話命令。 口頭或電話命令必須清楚正確， 值班人員應(yīng)將發(fā)令人、 負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中， 并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。4 、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得 任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作 票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一 份由值班員收?qǐng)?zhí)， 按值移交。 值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、 工作任務(wù)、 許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。5

36、、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地 點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施 應(yīng)一次做完。6 、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開 始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)， 即： 停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。7 、工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。8 、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意9 、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工 作票的值班員(工作許可人)由強(qiáng)電組長或資深技工擔(dān)任。10 、工作票所列人員的安全責(zé)任：(1) 工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填 的安全措施是否正

37、確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適 當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2) 工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人) ：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行 安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作 票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。(3) 工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否 符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù) 責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使 發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時(shí)應(yīng)要求 做詳細(xì)補(bǔ)充。(4) 工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相

38、關(guān)心 施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施( 一 ) 外線故障1 、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致 主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘， 再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真 空開關(guān)退出，掛上 “有人工作，禁止合閘 ”指示牌。2 、備用電源處于非自動(dòng)位置， 故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘， 檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘 位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。3 、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4 、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。5 、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。（ 二

39、 ） 內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接 地），非誤操作引起， 除該高壓柜停電， 甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻?用電源的受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1 、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警， 1 人用手提式二氧 化碳?xì)怏w滅火器滅火， 1 人向消防中心報(bào)告火警） 。2 、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛 “有人工作，禁止合閘 ”指示 牌。3 、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。4 、向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。5 、物管部召開事故分析會(huì)， 邀請(qǐng)供電局、 廠商及有關(guān)方面參加， 分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。（ 三 ） 市電全停1

40、、當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。2 、退出市電聯(lián)系開關(guān)， 合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)， 向應(yīng)急負(fù)荷供電， 并每隔 15 分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。3 、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓， 盡快與供電局聯(lián)系， 一旦市電恢復(fù)正常， 立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。4 、及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。5 、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。( 四 ) 通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、 停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定， 結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況， 對(duì)供水管理規(guī)定如下：1 、凡屬轄區(qū)范

41、圍內(nèi)的供水系統(tǒng) ( 即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。2 、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3 、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4 、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1) 私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使 用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。(2) 私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間 加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。(3) 私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長短，除按用水量和使用時(shí) 間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。5 、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響

42、供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失二、大樓節(jié)水、用水措施1 、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。2 、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。3 、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4 、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。5 、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏 措施。三、物管部停水、限水管理制度1 、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2 、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總 經(jīng)理，至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響用戶。3 、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。4 、停水前應(yīng)

43、將地下水池注滿。5 、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn) 水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。6 、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1 、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?2 、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員 不得借用鑰匙。3 、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的 正常狀態(tài)。4 、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到 “手動(dòng) ”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵 運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回 “自動(dòng) ”位置。5 、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承潤滑油情況 是否良好等。6 、進(jìn)行維修保養(yǎng)

44、時(shí)，必須先切斷電源，并掛上 “有人工作，嚴(yán)禁 合閘 ”的告示牌。7 、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留 在現(xiàn)場(chǎng)觀察。8 、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真 填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1 、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、 給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。2 、主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng) 保養(yǎng)計(jì)劃。3 、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管 部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。4 、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤滑、除塵工作。5 、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。6 、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措

45、施，降低集水井水位。7 、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。8 、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上 要求通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施（ 一 ） 給水系統(tǒng)故障處理1 、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止位置，將備用水泵投入 “自動(dòng) ”狀態(tài)運(yùn)行。2 、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在 上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián) 系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常 使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。3 、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡

46、快恢復(fù)供水。（ 二 ） 排水系統(tǒng)故障處理1 、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水 區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī) 吸水。2 、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等， 組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無法攔截時(shí)可將 溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1 、設(shè)備巡查巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲 音；觀察電壓、電流是否在正常范圍； 檢查水位是否在正常位置， 水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。2 、空調(diào)機(jī)房(1) 主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位

47、是否正常；三相 電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2) 巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正 常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟接頭止回 閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。(3) 空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無故障指示。3 、冷卻塔、水箱檢查(1) 冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪 音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無故障指示。(2) 膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。4 、風(fēng)機(jī)等檢查(1) 組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否 正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音，去水冷凝 盤去水是否順暢。(2) 吊裝式

48、風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程(一) 開機(jī)程序1 、檢查電源、三相電壓是否有 380V 。2 、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3 、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀 態(tài)。4 、檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。5 、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6 、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中， 冷卻水出水溫度升高至 30 C時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。7 、檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。9 、啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。10 、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。

49、11 、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在 開啟位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差 （約 1 2）。13 、檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。14、檢查主機(jī)、油溫是否在 65 C68 C之間。15、啟動(dòng)主機(jī)。16、檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。（二）關(guān)機(jī)程序1 、關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。2 、按停主機(jī)。3 、主機(jī)完全停止后 3 分鐘停冷凍水泵、 冷卻水泵、 冷卻塔風(fēng)機(jī)， 也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù) 荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1 、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)

50、行監(jiān)督。2 、每班當(dāng)值人員每兩小時(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將 運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)， 不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。3 、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。4 、在不影響大樓正常營運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié) 能方法。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1 、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。2 、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維 修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。2 、主管管理員每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并 負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3 、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告 主管管理員。4 、設(shè)備維修過程所要

51、更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。5 、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)， 重點(diǎn)做好除塵、 潤滑、 更換老化部件、 緊固螺絲等工作。6 、工作過程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、雪種等的排放必須加以 限制。7 、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵 守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。8 、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4 小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。9 、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案(一) 冷水機(jī)組1 、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟 備用機(jī)組。2 、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維 修。3

52、 、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間 4 小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公 時(shí)間 12 小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。(二) 水泵1 、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停 異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。2 、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)并記 錄在當(dāng)值日志上。3 、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其安排組織維修， 并在事后作維修報(bào)告。(三) 冷卻塔1 、水塔電機(jī)故障(1) 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。(2) 發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄 在當(dāng)值日志上。(3) 屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并

53、在事 后作維修報(bào)告。2 、水塔穿底漏水(1) 巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏 水水塔平衡管閥關(guān)閉。(2) 立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后 作維修報(bào)告。3 、水塔溢漏(1) 巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決 的即時(shí)修復(fù)。(2) 浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟 備用水塔。(3) 將情況報(bào)告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修 報(bào)告。(四) 管網(wǎng)系統(tǒng)1 、主管道(1) 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。(2) 現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶 單元，并將水引入地漏；如地漏排水量

54、不夠，則將漫出的水導(dǎo)人 走火梯。(3) 用薄鐵皮將裂口圍住， 并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射(4) 將空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵 抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。(5) 報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。2 、水平管網(wǎng)(1) 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房內(nèi) 的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。(2) 現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用 戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。(3) 用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。(4) 報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。3 、空調(diào)機(jī)房內(nèi)的伸縮節(jié)(1) 發(fā)現(xiàn)

55、或接報(bào)機(jī)房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組， 并按急停掣停止水泵。(2) 將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水 機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵 板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。(3) 報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。4 、空調(diào)機(jī)房內(nèi)的管道(1) 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房 內(nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。(2) 用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。(3) 用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。(4) 開啟機(jī)房內(nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。(5) 注意水泵房污水井的水

56、位，如水位過高則增加一臺(tái)潛水泵輔 助抽水至另一污水井。(6) 報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。(五) 通知受影響用戶事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn)為 4 小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣 播知會(huì)受影響用戶，超過 4 小時(shí)才能修復(fù)的由管理公司書面通知 受影響用戶。第五部分 電梯管理一、電梯操作規(guī)程1 、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。2 、若有緊急情況發(fā)生， 可通過梯內(nèi)緊急對(duì)講器與保安中心聯(lián)系， 等待救援。3 、若需專人駕駛電梯， 只需將選擇開關(guān)打至即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。4 、若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層 并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。5 、在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程（一）啟動(dòng)1 、檢查確認(rèn)梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。2 、在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。3 、在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有異常， 即按急停按鈕停止。4 、一切正常交付使用。（三）應(yīng)急停止緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急