（房地產(chǎn)）在某某城開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)暨物流中心的方案

1、關(guān)于在*開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)暨物流中心的方案一、 *市物流現(xiàn)狀與規(guī)劃(一) *市物流業(yè)的基本現(xiàn)狀1、從*市計委近期出臺的相關(guān)物流規(guī)劃方案中可以看出，*市政府積極培育*市物流市場，并大有把物流產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)之勢。四大物流園區(qū)的建立，將大大加快*市流通經(jīng)濟的發(fā)展，加快物流業(yè)的發(fā)展。2、物流企業(yè)服務模式多樣并各據(jù)特色。現(xiàn)有的物流企業(yè)基本可以分為三種模式，一是運輸物流企業(yè)，二是倉儲企業(yè)，三是以兼?zhèn)}儲和市場與一體的模式。3、傳統(tǒng)的物流企業(yè)向現(xiàn)代化的物流企業(yè)發(fā)展。第三方物流企業(yè)的迅速崛起使的物流中心日趨社會化和專業(yè)化。(二) *市物流近期總體規(guī)劃 到2005年，*市流通經(jīng)濟增加值要達到376億元，占全市g(shù)dp

2、的23%；并培植1-2戶年銷售額超過100億元的國內(nèi)知名商業(yè)集團，另外，*連鎖門店的總營業(yè)面積將達到60萬平方米，年銷售額200億元，占全市社會消費品零售總額的比重提高到30%。這是*市物流現(xiàn)代化的近期目標。二、 *市現(xiàn)有的物流中心基本情況 ：1、*市現(xiàn)有的物流基地主要分布在*的東北部和東部。其中蓋家溝物流中心具較大規(guī)模。大型物流中心有山東銀座圣洋物流中心有限公司、山東交通物流公司，蓋家溝大型物流倉儲基地。a、山東銀座圣洋物流中心有限公司，位置在歷下區(qū)姚家商業(yè)街，為大型倉儲基地，主要經(jīng)營水產(chǎn)、果品、蔬菜、糧油等。主要是以出租的形式回收資金。也可以買斷。買斷要求是一次性付款。出租期限為3年、20

3、年、60年。其中以20年為最多。出租價格為1。2元/平。天。倉儲基地的建筑為躍式結(jié)構(gòu)，一躍二。倉儲基地面積大小因經(jīng)營產(chǎn)品的不同而有差異。如海產(chǎn)品的倉儲時常有兩種，其一種為每層為42平方米，出租面積為84平方米。故月租金為3024元。其二種為面積168平方米，出租價格為1.3元/平.天。故月租金為6552元。（另：63、k53至姚家商業(yè)街）b、山東交通物流公司，緊鄰*汽車東站，交通方便為該物流企業(yè)的最主要優(yōu)勢。該物流公司主要以運輸為主，兼有倉儲基地。其倉儲基地的租期較短，一般為一年，可以續(xù)租。租賃的價格為0.35元/天.平方米，其中包括裝卸費用管理費用等?？沙鲎鈧}儲空間為50平方米起租。2、物流

4、中心的建筑特點所調(diào)查物流中心中，多以倉儲基地為主，因為目前*市的物流中心多處于由傳統(tǒng)的運輸、倉儲企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)的轉(zhuǎn)型期，故*的物流基地多以低于4層的建筑為主。三、投資商業(yè)房產(chǎn)即物流中心的可行性分析：1、承租者穩(wěn)定可靠，而且租期較長，而且存在較多將大部分甚至是全部經(jīng)營支出向承租者轉(zhuǎn)移的機會。這就為物流中心的開發(fā)者提供了風險轉(zhuǎn)移的機會，可以有效的降低投資風險。2、由于資金的問題，眾多的商家寧愿把有限的資金用于擴大其生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模上，而不是用于其倉儲基地的土建以及交通運輸上，這就為物流中心的建立與發(fā)展提供了客觀條件。四、擬建物流中心的選址物流基地的服務特點決定了要在城市的邊緣，交通條件好、用地充足

5、的地方建設(shè)。同時考慮市場需求、地價、交通設(shè)施、環(huán)境等經(jīng)濟社會自然因素。1、 選址原則*物流中心的建設(shè)應當著重考慮以下幾個因素：a.交通便利，能夠?qū)崿F(xiàn)多種形式的運輸連接方式，b、經(jīng)濟合理性，應該選擇較低的地價區(qū)位，同時保證數(shù)量充足、素質(zhì)較高的勞動力條件，以實現(xiàn)成員企業(yè)的利益追求b.不影響*的總體規(guī)劃，尤其是環(huán)境保護和生態(tài)平衡要求2、 擬選地址該物流中心擬建設(shè)于*的西北部，煉油廠附近。該地塊地處工業(yè)南路延伸線（輕騎路）以北，距離*市中心商務區(qū)17公里，南側(cè)200米處為經(jīng)十東路景觀大道。東臨繞城高速僅5分鐘車程。距離進*遙墻國際機場僅10分鐘車程。具有無可比擬的交通優(yōu)勢。同時，該項目地塊是*規(guī)劃中地

6、價較為低的區(qū)位，在充分建設(shè)*的同時，可以最大限度的為成員企業(yè)實現(xiàn)利益的最大化。同時由于該地塊附近并未規(guī)劃建設(shè)居住區(qū)，距離*一二期的居住區(qū)的距離較遠，并不影響*居民的生活和*的整體規(guī)劃。五、物流中心的開發(fā)目標、投資規(guī)模及進入市場的時間（一） 項目的開發(fā)目標a、項目定位于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)-物流倉儲配送中心。1、*市擬建設(shè)四大物流基地，而*的東部，交通方便，經(jīng)十東路景觀大道已經(jīng)建成通車，東面緊鄰繞城高速，更使得*所在地具有*東部其他地段所不可比擬的交通條件。也為*建立物流中心提供了天然的交通條件。2、*市的物流規(guī)劃方案也為流通經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。3、隨著沃爾瑪和家樂福商業(yè)巨鱷在*市場的介

7、入，其國際產(chǎn)品和生產(chǎn)資料的涌入必將帶動*物流經(jīng)濟的發(fā)展。b、物流中心的投資開發(fā)規(guī)模：擬建物流中心開發(fā)用地為500畝，即33萬平方米。主要以倉儲和運輸為主，同時包括一定的與之想配套的的信息、咨詢、維修、綜合服務等設(shè)施用地。c、*物流中心進入市場的時間：政府政策上的支持和當前*市場的繁榮，為*建立物流中心提供了廣闊的市場空間和難逢的市場機遇。而作為物流基地，其主要的開發(fā)用途是作為大型零售商和連鎖店的倉儲用地，因此其建筑結(jié)構(gòu)較為簡單。建設(shè)周期也較短，應該控制在半年到一年的時間內(nèi)。同時其銷售也要視大型商場的介入濟時間而定。六、倉儲基地的資金回收方式*物流中心的投資方式可以有兩種，一是在物流中心項目可行

8、的情況寫將該地塊轉(zhuǎn)讓給服務商。二是我方投資建立，此時物流中心倉儲基地的資金回收方式主要為出租、出售兩種。*市目前的出租價格為0.2至2元之間。*擬建物流中心的倉儲出租價格可以就自身項目的優(yōu)勢點和服務特色確定相應的出租和出售價格。至于倉儲基地的分室規(guī)劃倉儲基地可規(guī)劃建設(shè)為50起平方米起的大小不同的倉庫。當然可就前期與大型服務商家的協(xié)商而定，為象家樂福、沃爾瑪這樣大型的服務商進行量體裁衣。七、物流中心的現(xiàn)代化建設(shè)和發(fā)展趨向要把*物流中心發(fā)展成為現(xiàn)代化的物流產(chǎn)業(yè)，那么基地的建設(shè)將不再是最主要的手段，而是利用現(xiàn)在化的信息技術(shù)在充分利用現(xiàn)有的各種基礎(chǔ)設(shè)施的的基礎(chǔ)上，將服務商的運輸信息和運輸需求予以整合并

9、快速的傳遞。這主要是制建立以現(xiàn)代信息技術(shù)為基礎(chǔ)的專業(yè)物流信息網(wǎng)。在網(wǎng)絡完善后，有關(guān)車、貨的信息可以通過網(wǎng)絡實現(xiàn)，并最終實現(xiàn)網(wǎng)上交易。同時，要做好現(xiàn)代物流，信息技術(shù)是核心，應當將物流之中原先割裂的各個環(huán)節(jié)整合在一起，最大限度的將原先在實現(xiàn)物資空間位移中所進行的運輸、倉儲、包裝、配送等多個環(huán)節(jié)整合在一起，以一個整體面對社會的物流需求。應該說，目前*市物流企業(yè)所從事的是多式聯(lián)運的代理服務，實際上是一些并沒有掌握物流資源的代理企業(yè)。這種代理企業(yè)并不是真正的物流企業(yè)。隨著物流業(yè)的發(fā)展，這種企業(yè)會逐漸的被淘汰。而因該向掌握物流資源的方向發(fā)展。物流企業(yè)的應當具有兩種優(yōu)勢。一是廣闊的物流資源，同時具有物流線路

10、優(yōu)化和物流資源整合的功能，這種物流企業(yè)的優(yōu)勢在于即可以策劃和整合提高資源的利用率，同時又具有豐富的物流資源。*要建設(shè)的現(xiàn)代化的物流中心應當向該種方式發(fā)展。而該種方式的物流中心，需要的是大量的信息、覆蓋更廣闊領(lǐng)域而不是僅僅*市或者山東省的銷售或聯(lián)系網(wǎng)絡。三聯(lián)集團雄厚的實力，可以使得符合物流業(yè)發(fā)展方向的現(xiàn)代化物流基地盡快的建立和完善。八、家樂福、沃爾瑪?shù)膫}儲基地情況及做家樂福、沃爾瑪大型商場商品倉儲基地的可行性1、 美國沃爾瑪?shù)膫}儲及配送情況在美國，沃爾瑪商品公司的配送中心是零售型配送中心。配送中心是由沃爾瑪公司獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品，確保各店穩(wěn)定經(jīng)營。該中心的建筑面積為12萬

11、平方米，總投資7000萬美元，有職工1200多人；配送設(shè)備包括200輛車頭、400節(jié)車廂、13條配送傳送帶，配送場內(nèi)設(shè)有170個接貨口。中心24小時運轉(zhuǎn)，每天為分布在紐約州、賓夕法尼亞州等6個州的沃爾瑪公司的100家連鎖店配送商品。2、 *建立其倉儲基地的可行性分析三聯(lián)集團的優(yōu)勢。由三聯(lián)集團投資建設(shè)該物流基地，強強聯(lián)合，會為沃爾瑪家樂福的介入提供強有力的支持。在*建設(shè)了家樂福、沃爾瑪?shù)?甚至市華北地區(qū)的倉儲基地，由于該中心處在華北地區(qū)的的心臟位置，可以為華北地區(qū)的的多家連鎖店提供倉儲及配送服務，服務商圈為500公里。 在家樂福、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨額進入*后，鳳凰成擬作其倉儲式配送中心。主要任務是接

12、受家樂福、沃爾瑪駐中國總部以及*方面的委托業(yè)務，為該地區(qū)甚至是華北地區(qū)的商業(yè)連鎖店的加盟店負責商品倉儲及配送。在服務對象店（家樂福、沃爾瑪）經(jīng)營的商品中，絕大部分的商品將由該中心集中配送，而一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當?shù)貜S家直接進貨到店，蔬菜等商品從當?shù)氐呐l(fā)市場直接進貨。附件：1.美國配送中心的類型從本世紀60年代起，商品配送合理化在發(fā)達國家普遍得到重視。為了向流通領(lǐng)域要效益，美國企業(yè)采取了以下措施：一是將老式的倉庫改為配送中心；二是引進電腦管理網(wǎng)絡，對裝卸、搬運、保管實行標準化操作，提高作業(yè)效率；三是連鎖店共同組建配送中心，促進連鎖店效益的增長

13、。美國連鎖店的配送中心有多種，主要有批發(fā)型、零售型和倉儲型三種類型。（1）批發(fā)型美國加州食品配送中心是全美第二大批發(fā)配送中心，建于1982年，建筑面積10萬平方米，工作人員2000人左右，共有全封閉型溫控運輸車600多柄，1995年銷售額達20億美元。經(jīng)營的商品均為食品，有43000多個品種，其中有98的商品由該公司組織進貨，另有2%的商品是該中心開發(fā)加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新鮮食品。該中心實行會員制。各會員超市因店鋪的規(guī)模大小不同、所需商品配送量的不同，而向中心交納不同的會員費。會員店在日常交易中與其他店一樣，不享受任何特殊的待遇，但可以參加配送中心的定期的利潤處理。該配送中心

14、本身不是盈利單位，可以不交營業(yè)稅。所以，當配送中心獲得利潤時，采取分紅的形式，將部分利潤分給會員店。會員店分得紅利的多少，將視在配送中心的送貨量和交易額的多少而定，多者多分紅。該配送中心主要靠計算機管理。業(yè)務部通過計算機獲取會員店的訂貨信息，及時向生產(chǎn)廠家和儲運部發(fā)出要貨指示單；廠家和儲運部再根據(jù)要貨指示單的先后緩急安排配送的先后順序，將分配好的貨物放在待配送口等待發(fā)運。配送中心24小時運轉(zhuǎn)，配送半徑一般為50公里。該配送中心與制造商、超市協(xié)商制定商品的價格，主要依據(jù)是：（a）商品數(shù)量與質(zhì)量；（b）付款時間，如在10天內(nèi)付款可以享受2%的價格優(yōu)惠；（c）配送中心對各大超市配送商品的加價率，根據(jù)

15、商品的品種、檔次不同以及進貨量的多少而定，一般為2.9-8.5%。（2）零售型美國沃爾瑪商品公司的配送中心是典型的零售型配送中心。該配送中心是沃爾瑪公司獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品，確保各店穩(wěn)定經(jīng)營。該中心的建筑面積為12萬平方米，總投資7000萬美元，有職工1200多人；配送設(shè)備包括200輛車頭、400節(jié)車廂、13條配送傳送帶，配送場內(nèi)設(shè)有170個接貨口。中心24小時運轉(zhuǎn)，每天為分布在紐約州、賓夕法尼亞州等6個州的沃爾瑪公司的100家連鎖店配送商品。該中心設(shè)在100家連鎖店的中央位置，商圈為320公里，服務對象店的平均規(guī)模為1.2萬平方米。中心經(jīng)營商品達4萬種，主要是食品和日用

16、品,通常庫存為4000萬美元，旺季為7000萬美元，年周轉(zhuǎn)庫存24次。在庫存商品中，暢銷商品和滯銷商品各占50，庫存商品期限超過180天為滯銷商品。各連鎖店的庫存量為銷售量的10左右。1995年。該中心的銷售額為20億美元。在沃爾瑪各連鎖店銷售的商品，根據(jù)各地區(qū)收入和消費水平的不同，其價格也有所不同。總公司對價格差價規(guī)定了上下限，原則上不能高于所在地區(qū)同行業(yè)同類商品的價格。（3）倉儲型美國福來明公司的食品配送中心是典型的倉儲式配送中心。它的主要任務是接受美國獨立雜貨商聯(lián)盟加州總部的委托業(yè)務，為該聯(lián)盟在該地區(qū)的350家加盟店負責商品配送。該配送中心建筑面積為7萬平方米，經(jīng)營8.9萬個品種，其中有

17、1200個品種是美國獨立雜貨商聯(lián)盟開發(fā)的，必須集中配送。在服務對象店經(jīng)營的商品中，有70%左右的商品由該中心集中配送，一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當?shù)貜S家直接進貨到店，蔬菜等商品從當?shù)氐呐l(fā)市場直接進貨。2美國配送中心的運作流程美國配送中心的庫內(nèi)布局及管理井井有條，使繁忙的業(yè)務互不影響，其主要經(jīng)驗是：（1）庫內(nèi)貨架間設(shè)有27條通道，19個進貨口；（2）以托盤為主，4組集裝箱為一貨架；（3）商品的堆放分為儲存的商品和配送的商品，一般根據(jù)商品的生產(chǎn)日期、進貨日期和保質(zhì)期，采取先進庫的商品先出庫的原則，在存貨架的上層是后進的儲存商品，在貨架下層的儲存商品是

18、待出庫的配送商品；（4）品種配貨是數(shù)量多的整箱貨，所以用叉車配貨；店配貨是細分貨，小到幾雙一包的襪子，所以利用傳送帶配貨；（5）輕量、體積大的商品（如衛(wèi)生紙等），用叉車配貨，重量大、體積小的商品用傳送帶配貨；（6）特殊商品存放區(qū)，如少量高價值的藥品、滋補品等，為防止丟失，用鐵絲網(wǎng)圈起，標明無關(guān)人員不得入內(nèi)。三、我國物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及物流解決方案我國現(xiàn)有的物流企業(yè)大致可以分為以下幾類：待添加的隱藏文字內(nèi)容21.中央直屬的專業(yè)性物流企業(yè)，即專營生產(chǎn)資料的物資儲運總公司和外運總公司。倉儲主要針對系統(tǒng)內(nèi)部，因此商流與物流分離，受行政控制。2.地方專業(yè)性物流企業(yè)，即地方商業(yè)系統(tǒng)的儲運公司及糧食倉儲系統(tǒng)，完

19、全受當?shù)匦姓I(lǐng)導。3.兼營性物流企業(yè)，即集物流與商流為一體的物流企業(yè)，比重大，且數(shù)量正在不斷增多。長期以來，由于受計劃經(jīng)濟的影響，我國物流社會化程度低，物流管理體制混亂，機構(gòu)多元化，原物資部，原商業(yè)部、對外經(jīng)貿(mào)部交通部以及中央各部（煤炭部、林業(yè)部等等）、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部均有各自的物流系統(tǒng)。這種分散的多元化物流格局，導致社會化大生產(chǎn)、專業(yè)化流通的集約化經(jīng)營優(yōu)勢難以發(fā)揮，規(guī)模經(jīng)營，規(guī)模效益難以實現(xiàn)，設(shè)施利用率低，布局不合理，重復建設(shè)，資金浪費嚴重。由于利益沖突及信息不通暢等原因，造成余缺物資不能及時調(diào)配，大量物資滯留在流通領(lǐng)域，造成資金沉淀，發(fā)生大量庫存費用。另外，我國物流企業(yè)與物流組織的總體水

20、平低，設(shè)備陳舊，損失率大、效率低，運輸能力嚴重不足，形成了“瓶頸”，制約了物流的發(fā)展。針對我國經(jīng)濟發(fā)展及物流業(yè)改革現(xiàn)狀，借鑒發(fā)達國家走過的道路和經(jīng)驗，我國從1992年開始了物流配送中心的試點工作，原國內(nèi)貿(mào)易部印發(fā)了關(guān)于商品物流（配送）中心發(fā)展建設(shè)的意見。意見提出：大中型儲運企業(yè)要發(fā)揮設(shè)施和服務優(yōu)勢，改造、完善設(shè)施，增加服務項目，完善服務功能，向社會化的現(xiàn)代物流中心轉(zhuǎn)變；小型儲運企業(yè)和有一定儲運設(shè)施規(guī)模的批發(fā)企業(yè)向配送中心轉(zhuǎn)變。近年來，隨著連鎖商業(yè)的發(fā)展，配送中心的建設(shè)受到重視，特別是連鎖企業(yè)自建配送中心的積極性很高。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前全國有700多家連鎖公司，較大型的連鎖公司已在建設(shè)自己的配

21、送中心，一些小型的連鎖企業(yè)店鋪數(shù)量少、規(guī)模不大，也在籌建配送中心，以期實現(xiàn)100%的商品由自己配送中心配送。而一個功能完善的社會化的配送中心的投資相當巨大，配送量過小，必然造成負債過多，回收期長，反過來又影響連鎖企業(yè)的發(fā)展；同時，社會上又有相當數(shù)量的倉庫設(shè)施在閑置，形成了投資上的重復、浪費。為了使物流配送中心的建設(shè)不走或少走彎路，引導配送中心發(fā)展建設(shè)，原國內(nèi)貿(mào)易部于1996年發(fā)出了關(guān)于加強商業(yè)物流配送中心發(fā)展建設(shè)工作的通知，指出了發(fā)展建設(shè)物流配送中心的重要意義。提出發(fā)展建設(shè)的指導思想和原則等。同時，原國內(nèi)貿(mào)易部還印發(fā)了商業(yè)儲運企業(yè)進一步深化改革與發(fā)展的意見，提出了“轉(zhuǎn)換機制，集約經(jīng)營，完善功能

22、，發(fā)展物流，增強實力”的改革與發(fā)展方針，確定以向現(xiàn)代化物流配送中心轉(zhuǎn)變、建設(shè)社會化的物流配送中心、發(fā)展現(xiàn)代物流網(wǎng)絡為主要發(fā)展方向。進入90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的確立，出現(xiàn)了物流配送。原商業(yè)部在1992年曾發(fā)文部署全國物流配送中心建設(shè)試點，標志著中國的物流配送中心建設(shè)正式起步。由于種種原因，力度不夠，沒有深入發(fā)展下去。這些固然與當時體制和認識有關(guān)，更重要的原因是當時市場經(jīng)濟正處于啟動階段，因而制約了物流配送的發(fā)展建設(shè)。近年來，隨著市場經(jīng)濟的快速增長，特別是連鎖商業(yè)的發(fā)展，各種形式的配送中心如雨后春筍般發(fā)展起來。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國共有各種類型的物流配送中心1000多家。其中上海和廣東數(shù)量最多，發(fā)展也最為成熟。此外，日本、美國、英國等國家在我國北京、上海、南京等地建有自己的物流配送中心。國外還有一些企業(yè)機構(gòu)正在研討中國的物流配送業(yè)，把今后幾年內(nèi)打入中國作為發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)所掌握的資料，我們對目前國內(nèi)外的各種物流配送中心的情況進行了分析，結(jié)論是：它們大都跨越了簡單送貨上門的階段，基本上屬于真正意義上的物流配送，但在層次上仍是傳統(tǒng)意義上的物流配送，即處于物流配送初級階段，尚不具備或基本不具備信息化、現(xiàn)代化、社會