房地產企業(yè)關于成本管理的內部控制思考

1、房地產企業(yè)關于成本管理的內部控制思考引言：內部控制是社會經濟發(fā)展至一定階段的產物，它是各種社會經濟組織對內強化管理，對外滿足社會要求，以便實現(xiàn)組織目標的重要管理手段。與國外相比，我國企業(yè)內部控制建設起步較晚，目前還處于發(fā)展階段。從房地產企業(yè)來說，許多企業(yè)對內部控制意識不強，管理層內控意識薄弱，相應的內控制度缺乏或不健全，企業(yè)員工更是對內部控制了解不多。房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中，其成本管理是伴隨始終的，期間牽涉的因素也較多，可謂是多方面、多因素綜合的結果。因此，成本管理本身就可以理解為一項系統(tǒng)工程，其控制的好與壞，直接與內控管理有密切關系。 內控管理對成本管理的必要性 企業(yè)是贏利為目的的經濟組

2、織，房地產企業(yè)也不例外。在收入不變的情況下，想要贏得利益最大化，比較有效的途經就是降低成本，通過節(jié)約開支來增加利潤，而要能有效地降低成本，內控管理制度則是必不可少的。房地產企業(yè)內部控制所涉及的范圍廣而全面，是全方位、全過程的管理活動，相對于其它行業(yè)，由于其產品具有單一性、地域性、不可復制性等特點，其成本管理就顯得更加復雜。因此，建立健全房地產企業(yè)內部控制管理體系，加強和完善企業(yè)的內部控制，就顯得更有必要，必須從多方面、多層次、多環(huán)節(jié)上進行嚴格管控，這是成本管理取得成功的前提，它直接關系到項目的最終贏利水平。 房地產企業(yè)在項目開發(fā)實施期間，其成本費用控制主要包括三個環(huán)節(jié)：對其事前進行規(guī)劃、制定目

3、標；事中進行監(jiān)督執(zhí)行，及時發(fā)現(xiàn)和糾正偏差；事后進行評價分析，并在總結和改進基礎上，修訂和建立新的成本體系目標。要做好成本管理必須以內部控制為前提，其涉及的范圍、內容是非常廣泛的，但下面幾點則是內控管理中比較重要的，它直接關系到成本控制的執(zhí)行力度和成效。 一、建立現(xiàn)代成本費用管理理念 重視策劃設計階段 一般來說，房地產項目開發(fā)，成本管理主要體現(xiàn)在策劃、設計、施工三個階段。受舊的開發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識，其成本管理計劃主要是用來進行項目的經濟分析和決策、落實成本責任制、安排資金等，成本管理只是停留在項目的施工階段，對其他階段重視不夠，因此成本下降空間是十分有限的。而現(xiàn)

4、代成本管理理念，更注重突出企業(yè)的整體經濟效益，是積極、主動的成本管理，是項目全過程、動態(tài)的成本管理，是企業(yè)追求利潤最大化的成本管理，是在保留傳統(tǒng)成本管理理念的同時，更加注重項目開發(fā)前期決策階段和設計階段。 多年來我國工程項目開發(fā)的實踐表明，對開發(fā)建設成本影響最大的是策劃設計階段：在房地產項目整個開發(fā)周期中，策劃設計階段所占時間比例僅為整個項目建設周期的15%30%，但其對今后的開發(fā)成本所產生的影響則是最主要的，占到65%70%，因此，對房地產項目的全過程成本控制管理中，策劃設計階段的成本控制管理是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環(huán)節(jié)。在項目策劃時就應該仔細研究項目方向，力求項目定位準確、方

5、案合理；在設計階段，應注重設計的多方案比選和優(yōu)化。好的設計在滿足項目定位要求的同時，應能夠最大限度地節(jié)約成本。由于設計不周全、設計有缺陷引起的費用風險所占的比例是較大的，因設計錯誤而引起的費用增加更是不可估量。因此，在設計時期，是最應該花費更多的精力反復論證設計的科學性、合理性，盡量避免設計缺陷，減少由于設計不完善引起的額外風險。在設計階段考慮的越周全越充分，施工期間發(fā)生工程變更的機率就會越小、所面臨的風險就會越少，施工成本費用也就越容易控制。在項目開發(fā)施工階段，通過施工技術革新，加強施工管理等措施節(jié)約開發(fā)成本的可能性也只有20%左右。盡管在施工階段也會發(fā)生不可預見的各種風險，但通常情況下，單

6、純由于非設計因素發(fā)生的簽證等費用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策劃和設計，在項目品質定位、項目設計上多下功夫，往往比施工環(huán)節(jié)更能節(jié)省成本。 二、建立一套有效的企業(yè)成本管理制度體系 企業(yè)的生產經營活動離不開制度的約束和規(guī)范。房地產企業(yè)成本管理制度體系則是針對成本費用管理而制定的一系列規(guī)章制度，以保證項目成本管理能夠在合理進度、合理質量的前提下，以較低的成本完成項目開發(fā)建設。制度應力求全面具體、考慮各種可能的情況，盡量減少管理上的漏洞，同時要具有可操作性。建立成本費用業(yè)務的崗位責任制，明確各部門和崗位的具體職責、權限，用來規(guī)范職能部門和企業(yè)員工的日常工作行為，并確保成本費用業(yè)務的不相容崗

7、位要相互分離、監(jiān)督和制約。同時還應具有與規(guī)章制度相關聯(lián)的操作實務指引，管理表格要有統(tǒng)一的模板，等等，這些都是制度體系的組成部分。項目是公司成本管理的執(zhí)行主體。以項目為成本中心，相應的規(guī)章制度可以包括：目標成本管理辦法、工程項目目標成本編制管理辦法、項目收入與成本費用實時監(jiān)控管理辦法、項目經濟活動分析管理辦法等；在這些制度中要進一步明確成本管理組織架構、管理職責，規(guī)定目標成本編制方法、工作流程，作業(yè)操作指引；要求項目編制前期經濟活動策劃分析報告，合理測算預計合同總收入、預計合同總成本、預計盈虧情況等。 圖1：某房地產企業(yè)成本控制組織結構圖 現(xiàn)階段，許多房地產企業(yè)在成本管理制度體系上還不十分健全，

8、規(guī)章制度漏洞較多，許多條例操作性不強、有的過于死板無法適應市場環(huán)境，比較突出的有以下幾方面問題： 1. 制度規(guī)定過于繁瑣或過于簡單 過于繁瑣的成本管理制度，能夠使企業(yè)少犯錯誤，減少經營風險，但帶來的危害是工作的大量時間花費在符合制度要求的流程之中，內耗消耗大，辦事效率底下，不利于企業(yè)在市場中參與競爭；相反，過于簡單的管理制度，風險較大。因此，企業(yè)在制訂管理制度時，應松緊結合，統(tǒng)籌兼顧。2. 僅有制度，沒有與之相關的操作實務指引 只有成本管理規(guī)章制度，卻缺乏操作指引，帶來的后果是各部門、各員工在辦理具體業(yè)務時，形成的書面文件不能統(tǒng)一口徑，部門間自成體系、員工間自成風格，給企業(yè)的資料管理方面帶來很

9、大的不便，也不利于企業(yè)的統(tǒng)一管理。 3. 部門職能與崗位分工不明確，界限模糊. 經常容易發(fā)生的現(xiàn)象是，責權利分工不明，責權利有交叉現(xiàn)象，或者責權利沒有落到具體部門、主責部門不明確。其結果是造成部門間業(yè)務相互推諉扯皮。事實上，有些疏漏在企業(yè)的經營過程中是很難避免的，重要的是，在平時業(yè)務工作中，應注意收集這方面的信息，對不完善的、有疏漏之外應當逐步完善，逐步堵漏洞。 三、實施項目開發(fā)精細化管理，加強部門的配合力度，建立項目作業(yè)流程體系 所謂精細化管理，就是對項目開發(fā)實施全過程、無縫隙的管理，建立一個環(huán)環(huán)相扣的管理鏈，它強調的是一種管理意識、一種管理理念。通常地，企業(yè)的成本管理有相應的職能部門負責，

10、但這并不等于說與其它部門就毫不相關。事實上，房地產成本管理是程序性很強的專業(yè)合作過程，是由不同專業(yè)過程迭加而成的，依賴于各部門、各環(huán)節(jié)之間密切協(xié)調與配合。遺憾的是，這種與已無關的意識在我們中間并不缺乏，有的部門或一些員工就簡單的將成本管理歸責于專業(yè)的職責部門，和自己沒有關系。這種現(xiàn)象將導致各部門為了滿足自己職能需要而不考慮成本因素。例如：在施工階段，本有多種可行的技術措施，卻不經比選而盲目的采用成本極高的施工方案、為了提前工期，而不顧成本盲目地增加人員設備投入、為了提高產品檔次而不計成本地片面追求新技術新工藝，這都將會造成成本上的增加。因此，為了達到成本管理的目的，一個可行的辦法是建立部門責任

11、成本體系，明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，以加強不同部門之間的合作和溝通，形成分工負責的有機協(xié)調體系；同時，建立一套適合于本公司的項目作業(yè)流程體系，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，使得一項業(yè)務的實行都必須有流程圖作指導，并嚴格按流程體系進行操作；此外，還應明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。通過以上這些措施，將成本管理落到實處，同時也能規(guī)避許多潛在的風險。 待添加的隱藏文字內容3圖2：某房地產企業(yè)成本控制流程 四、從思想認識上加強企業(yè)每個員工的成本管理意識 意識決定行動，企業(yè)員工在做好自身本職工作同時，也應具有成本管理意識，上至經理層、下至每

12、一個員工，要培養(yǎng)員工的成本意識，讓每一個員工將降低成本變成一種自覺行為，積極主動地參與到節(jié)約成本的行為中來，這些都是優(yōu)秀員工應具備的基礎素質。事實上，要實現(xiàn)這一目的并不容易，平時應在企業(yè)文化建設層面上形成一個節(jié)約成本的文化氛圍，教育和宣傳也是不可缺少的方法之一，對那些成本意識責任感強的員工予以表揚和獎勵。只有每位員工都參與到成本管理的行列中來、各位員工把成本管理變成日常工作事務，成本管理也才能真正落到實處。制度再完善、崗位職責再科學、流程體系再合理，最終都會歸結于各個員工是否按律辦事。 五、注重信息獲取，以提高成本管理的科學合理性 企業(yè)在成本管理過程中，是離不開信息的獲取的。所以，平時就要準確

13、捕捉市場信息，及時收集有關資料，這對準確把握市場脈絡，成功做好成本管理提供了可靠的依據(jù)。例如，在新項目可行性研究階段，我們可以利用過去已建項目積累的技術經濟指標，為可研測算提供有用的參考價值；在施工招投標階段，我們可以從大量的信息中通過優(yōu)化比選，選擇出施工工藝先進、報價合理、資信好、技術力量雄厚的施工單位；可以利用信息管理系統(tǒng)加強現(xiàn)場簽證管理；企業(yè)建立自己的材料價格信息庫，就能為新項目材料價格確認提供可靠的依據(jù)，等。 結語 房地產成本管理離不開內部控制，成本管理又是內部控制的一個重要方面，要有效地控制好開發(fā)成本，就必須制定一套成本內控管理制度。29c91afe4ced1b6c8795ad9c9

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