評級報告2-遼寧某房地產(chǎn)企業(yè)

1、資信評級報告概述XX （集團(tuán)）有限公司評級結(jié)果： A評級觀點(diǎn)：主要財務(wù)數(shù)據(jù)：XX（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“公項(xiàng) 目2006 年2007 年2008 年10/2009資產(chǎn)總額（萬元）7898.6025885.7236545.0637208.09司”）成立于 2000 年 1 月，現(xiàn)注冊資本 2800負(fù)債總額（萬元）4502.9819401.67820.48565.30萬元，由自然人XX 和 XX 共同出資，出銀行借款（萬元）0.000.000.000.00資比例分別為25%和 75%。公司法定代表所有者權(quán)益（萬元）3395.626484.0535724.5836642.79人是 XX ，注冊地

2、址及經(jīng)營地址均為營口市主營業(yè)務(wù)收入（萬元）3279.786108.0814508.169365.14凈利潤（萬元）284.561088.435805.52918.21經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量 （萬元）249.5313751.00-8785.20-1484.09主營業(yè)務(wù)利潤率（% ）19.1625.9055.6314.38凈資產(chǎn)收益率（% ）8.3822.0327.512.54資產(chǎn)負(fù)債率（ % ）57.0174.952.251.52速動比率（ % ）56.498.56640.161126.90現(xiàn)金流動負(fù)債比率（% ）5.5470.88-1070.74-262.53注：根據(jù)該公司2006 年度、 2007

3、 年度和2008 年度的審計報告以及2009 年10 月份未經(jīng)審計的財務(wù)報表整理、計算分析員 ：郭俊濤趙丹梅 電話：傳真：網(wǎng)址：報告出具時間 ： 2010-1-14鲅魚圈天山大街中段 XX ，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)銷售和經(jīng)銷建筑材料。公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，其法人治理機(jī)制完善，內(nèi)部管理較為規(guī)范，員工整體素質(zhì)較好。公司成立以來先后開發(fā)了多個住宅項(xiàng)目，已完工項(xiàng)目銷售情況較好，目前正在建設(shè)“ XX 城”一期項(xiàng)目， 該項(xiàng)目投資額度較大，預(yù)期盈利空間較高。2008 年由于新項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)期，公司資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度有所下降，但仍高于同

4、行業(yè)平均水平，近三年來其資產(chǎn)運(yùn)營效率較強(qiáng)。2006 年以來，公司主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)快速增加，同時由于以前年度以較低的價格購入土地，隨著樓市價格的剛性上揚(yáng)，并沒有加大開發(fā)成本，其主營業(yè)務(wù)利潤率等各項(xiàng)盈利指標(biāo)逐年上升，整體獲利能力較強(qiáng)。 2009 年因“ XX城”一期項(xiàng)目剛剛起步，房地產(chǎn)方面并未給公司帶來實(shí)現(xiàn)銷售收入，（轉(zhuǎn)下頁）1 / 26（承上頁） 預(yù)計在 2010 年隨著項(xiàng)目的逐步開發(fā)和銷售，房地產(chǎn)銷售仍將是其利潤的主要來源和增長點(diǎn)。公司目前資產(chǎn)負(fù)債水平極低，但是由于“XX城”一期項(xiàng)目的開發(fā)剛剛啟動，后續(xù)建設(shè)需大量外部融資， 預(yù)計未來短期負(fù)債水平將趨于上升，同時由于2009 年沒有可供銷售房產(chǎn)，

5、其經(jīng)營活動獲取現(xiàn)金的能力明顯減弱，將存在一定的即期支付壓力。2009 年以來，房地產(chǎn)行業(yè)總體呈上升態(tài)勢。近期由于部分城市房價漲幅過快，國家出臺多項(xiàng)政策抑制過熱的房地產(chǎn)市場，以保障中低收入者的住房需求。短期內(nèi)，行業(yè)發(fā)展速度可能趨緩。優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢公司成立以來成功開發(fā)了華寧小區(qū)、XX 和， XX 小區(qū)，已全部售出，在當(dāng)?shù)刳A得了較好的口碑。2005 年，公司被營口市人民政府評為“守合同重信用企業(yè)”， 2009 年被中共營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作委員會評為“光彩事業(yè)標(biāo)兵企業(yè)”，公司具備一定的品牌優(yōu)勢。地域優(yōu)勢營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1992 年 10 月經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于遼東半島

6、中部的渤海之濱，面積 268 平方公里， 常住人口近40 萬。坐落在開發(fā)區(qū)境內(nèi)的營口港是東北地區(qū)最近的出?？冢侵袊睾５谑蟾劭?。公司地處營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，2010 年將要開發(fā)的“ XX 城”項(xiàng)目靠近市政地帶，可能會形成商業(yè)和居住中心，周邊房產(chǎn)升值潛力較大。適中的土地儲備公司實(shí)際控制的土地儲備約 18 萬平方米， 足夠公司未來 5 年的開發(fā)。 同時，土地儲備位于熊岳鎮(zhèn)大鐵村，地理位置優(yōu)越，有較大的升值潛力，能夠有效防止土地價格波動。關(guān)注：政策導(dǎo)向2009 年末， 國務(wù)院及國家有關(guān)部門針對若熱的房地產(chǎn)市場出臺了一系列調(diào)控政策，包括營業(yè)稅“ 2 改 5”、“國四條”、“提高開發(fā)商拿地成本”、“

7、二套房貸首付不得低于40%”等，旨在抑制投資性購房，鼓勵消費(fèi)性購房。這些政策的出臺將會對房地產(chǎn)市場和消費(fèi)者心理產(chǎn)生了較大影響，不排除該行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整的可能。經(jīng)營風(fēng)險1、經(jīng)營缺乏連續(xù)性。公司在 2000 年至 2008 年間共開發(fā)三個小區(qū)并全部售出，由于未能采取滾動開發(fā)， 2009 年的主營業(yè)務(wù)收入全部為鋼材貿(mào)易收入，出現(xiàn)了經(jīng)營的不連續(xù)性。2、新項(xiàng)目建設(shè)。公司將要開發(fā)的“XX 城”一期項(xiàng)目計劃于2010 年 4 月完成基礎(chǔ)施工，2011年 12 月竣工，項(xiàng)目建設(shè)周期較長，總投資達(dá)47100 萬元，并存在約24800 萬元的較大資金缺口，2 / 26項(xiàng)目運(yùn)作存在不可預(yù)見的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。3、公司

8、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。公司2009 年末固定資產(chǎn)比重僅占總資產(chǎn)的0.3%，主要為運(yùn)輸設(shè)備。較少的固定資產(chǎn)不能為其提供充足的抵押物用于對外融資。從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，較小的固定資產(chǎn)規(guī)模與其較大的資本實(shí)力不相對應(yīng)。資本公積2008 年，公司資本公積同比增加了23435 萬元，其中有11000 萬元系 2007 年末公司與股東之間形成的其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)入，此款項(xiàng)并未通過股東會決議明確作為資本性投入，亦非無償捐贈，因此其資本公積乃至凈資產(chǎn)存在虛增的可能?；蛴胸?fù)債截至 2009 年 12 月 12 日，公司對外擔(dān)保金額共計5090 萬元，存在一定的或有負(fù)債風(fēng)險。3 / 26.資信評級報告聲明一、除因本次評級事項(xiàng)上，我公

9、司與 XX （集團(tuán)）有限公司構(gòu)成委托關(guān)系外，我公司及評估人員與 XX （集團(tuán)）有限公司不存在任何影響評級行為獨(dú)立、客觀、公正的關(guān)聯(lián)關(guān)系。二、我公司及評級人員履行了實(shí)地調(diào)查和誠信義務(wù)，出具的報告遵循了客觀、公正的原則。三、資信評級報告的評級結(jié)論是我公司依據(jù)合理的內(nèi)部資信評級標(biāo)準(zhǔn)和程序做出的獨(dú)立判斷，未受評級對象和其他任何組織或個人的不當(dāng)影響改變評級意見。四、本報告引用的資料和其后的跟蹤評級引用的資料均由 XX （集團(tuán)）有限公司提供，我公司不對引用資料的真實(shí)性和完整性負(fù)責(zé)。五、本報告僅對使用人提供相關(guān)決策參考，并非是某種決策的結(jié)論、建議等。六、鑒于資信評級的及時性，我公司將對 XX （集團(tuán)）有限公

10、司進(jìn)行跟蹤評級。在資信等級有效期限內(nèi)， XX （集團(tuán)）有限公司在財務(wù)狀況、外部經(jīng)營環(huán)境等發(fā)生重大變化時應(yīng)及時向我公司提供相關(guān)資料，我公司將按照相關(guān)評級業(yè)務(wù)規(guī)范，進(jìn)行后續(xù)跟蹤評級，并保留變更及公告資信等級的權(quán)利。七、本評級報告版權(quán)歸我公司所有，未經(jīng)授權(quán)不得修改、復(fù)制、轉(zhuǎn)載、散發(fā)、出售或以任何方式外傳。八、本評級報告自報告簽發(fā)之日起，有效期一年。4 / 26.資信評級報告華泰信評： 2009C685813一、企業(yè)概況XX （集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“公司”）成立于2000 年 1 月，原名營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)華寧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，最初注冊資本為200 萬元，由自然人XX和滕曉共同投資設(shè)立。 公

11、司先后于 2003 年 7 月和 2004 年 1 月進(jìn)行了兩次增資及股權(quán)變化，注冊資本增加至2800 萬元，初次注資和后兩次增資均由營口興順會計師事務(wù)所出具驗(yàn)資報告。 2004 年 1 月 17 日，公司更名為 XX （集團(tuán)）有限公司，截止目前，公司注冊資本暫無變化，股東及其持股情況見下表。表 1公司股東及其持股情況（單位：萬元）股東名稱出資方式及出資額合計持股到位率貨幣資金土地使用權(quán)比例XX070070025%100%XX2001900210075%100%合計20026002800100%-資料來源：公司驗(yàn)資報告公司法定代表人是XX ，注冊地址及經(jīng)營地址均為營口市鲅魚圈天山大街中段XX

12、，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，銷售；物業(yè)管理；經(jīng)銷：建筑材料，裝飾材料，化工產(chǎn)品（除危險品），五金水暖，機(jī)電設(shè)備，鋼材、礦產(chǎn)品目前，公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)銷售和經(jīng)銷建筑材料。公司提供了 2006 年度、2007 年度和 2008 年度的審計報告，以及未經(jīng)審計的 2009 年 10 月份的財務(wù)報表。截至 2008 年底，公司資產(chǎn)總額 36545.06 萬元，負(fù)債總額 820.48 萬元，無短期借款和長期借款。 2008 年度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 14508.16 萬元，凈利潤 5805.52 萬元。二、企業(yè)基本素質(zhì)1、法人治理結(jié)構(gòu)公司依據(jù)公司法及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由XX 、 XX 兩位股東

13、于 2009 年 11 月 17 日制定并簽署了公司章程。5 / 26.根據(jù)章程，公司設(shè)立了股東會和董事會，以及董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)營管理層。股東會由全體股東組成，為公司的權(quán)利機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃，審議批準(zhǔn)公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案等重大事項(xiàng)、決議公司的合并、分離、解散、清算等重大事項(xiàng)。董事會為公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，董事會成員3 人，設(shè)董事長 1 人，董事長由法定代表人 XX 擔(dān)任。公司設(shè)經(jīng)理，同樣由XX 擔(dān)任，直接對董事會負(fù)責(zé)，主持公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營管理工作。公司不設(shè)監(jiān)事會，設(shè)監(jiān)事1 名，由 XX 擔(dān)任。目前 XX先生是公司的實(shí)際決策人和日常經(jīng)營的管理者?？傮w看，公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)

14、下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，按照現(xiàn)代企業(yè)制度模式建立了法人治理結(jié)構(gòu)，但決策權(quán)力較為集中。2、內(nèi)部控制公司結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)和自身經(jīng)營情況，設(shè)置了房地產(chǎn)部、 綜合部、財務(wù)部和采購部。房地產(chǎn)部又下設(shè)工程部和銷信部并制定了企業(yè)日常管理制度。圖 1 公司組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理房地產(chǎn)部綜合部財務(wù)部采購部工程部銷信部公司日常管理制度主要規(guī)范關(guān)鍵管理人員，以及工程部、財務(wù)部、綜合部等部門的崗位職責(zé)。 關(guān)鍵管理人員包括總經(jīng)理和黨委書記，總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定集團(tuán)公司的經(jīng)營方針、經(jīng)營方式和業(yè)務(wù)規(guī)劃，規(guī)范內(nèi)部管理，制定基本管理制度和規(guī)定；黨委書記負(fù)責(zé)抓好公司精神文明建設(shè)，從整體角度把握企業(yè)發(fā)展方向。工程部負(fù)責(zé)會審圖紙、編制工程預(yù)算、招標(biāo)、工程

15、安全等工作。公司采取招標(biāo)方6 / 26.式選擇建筑企業(yè)，確保了集團(tuán)內(nèi)所采購材料設(shè)備的品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，降低了采購價格。另外，公司還一直選擇優(yōu)秀的監(jiān)理公司對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管。財務(wù)管理方面，公司設(shè)財務(wù)部經(jīng)理、主管會計、出納，加強(qiáng)對往來賬目的管理，加速資金周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率。加強(qiáng)對專用款項(xiàng)的明細(xì)核算，加強(qiáng)對各部門的費(fèi)用報銷手續(xù)的審批。總體看，公司內(nèi)控制度相對完善，能夠滿足現(xiàn)階段的經(jīng)營需要。3、經(jīng)營管理層公司董事長兼總經(jīng)理 XX 先生，現(xiàn)年 54 歲， 1974 年 8 月-1983 年 12 月，在蓋縣水產(chǎn)公司任工人、收購員、會計； 1984 年 1 月 -1999 年末，任鲅魚圈區(qū)水產(chǎn)總公司總經(jīng)

16、理。 2000 年至今，任 XX （集團(tuán)）有限公司董事長。從 2002 年開始被選為鲅魚圈區(qū)人大代表至今，現(xiàn)任鲅魚圈區(qū)工商聯(lián)合會副會長、房產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副會長。公司副總經(jīng)理，王維女士，現(xiàn)年28 歲， 2000 年 9 月-2004 年 7 月，就讀于東北財經(jīng)大學(xué)，國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)，獲學(xué)士學(xué)位。2004 年 9 月 -2006 年 5 月，就讀于英國萊斯特大學(xué)，管理學(xué)專業(yè)，獲碩士學(xué)位。2006 年 6 月-2008 年 6 月，就職于營口港集團(tuán)（外輪代理公司）任經(jīng)理。 2008 年 7 月至今，任 XX （集團(tuán)）有限公司副總經(jīng)理。總體看，公司的主要管理者素質(zhì)較高。4、員工素質(zhì)公司現(xiàn)有員工 50 人

17、，其中具有本科以上學(xué)歷 20 人；大專學(xué)歷 5 人。員工中 15 人具有中級以上職稱，占總?cè)藬?shù)的 30%；從業(yè) 10 年以上的人員 25 人，占總?cè)藬?shù)的50%。在員工構(gòu)成中，管理層 10 人，占 20%。總體看，公司員工素質(zhì)較好，能夠滿足經(jīng)營需要。5、開發(fā)資質(zhì)公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，在營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)中，其資質(zhì)等級較高。綜上所述，公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，其法人治理機(jī)制完善，內(nèi)部管理較為規(guī)范，員工整體素質(zhì)較好。7 / 26.三、項(xiàng)目開發(fā)1、已完工項(xiàng)目情況表 2 公司已完工項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱華寧小區(qū)XX 小區(qū)XX項(xiàng)目地址鲅魚圈區(qū)淮河社區(qū)營口港周邊沿線與桃花潭遼東灣大街中段世紀(jì)路

18、交叉處廣場西側(cè)工程起始日期2000 年 3 月2004 年 6 月2004 年 5 月占地面積（平方米）24,827.0010,321.0019,342.00建筑面積（平方米 )35,475.1719,844.6669,104.29總戶數(shù)（戶）450231602實(shí)現(xiàn)收入5,338.004,473.0018,700.00發(fā)生成本2,800.002,000.0013,000.00數(shù)據(jù)來源：公司提供項(xiàng)目名稱XX 小區(qū)XX 小區(qū)XX數(shù)據(jù)來源：公司提供表 3公司已完工項(xiàng)目銷售進(jìn)度（單位：平方米 /戶、萬元）銷售進(jìn)度實(shí)際數(shù)銷售年度2001 年2002 年2003 年銷售面積7,649.2920,915.6

19、66,910.22銷售戶數(shù)9727083實(shí)現(xiàn)收入1,015.003,208.001,115.00結(jié)轉(zhuǎn)成本603.751,650.84545.41銷售年度2005 年2006 年銷售面積10,353.499,491.17銷售戶數(shù)128103實(shí)現(xiàn)收入2,226.002,247.00結(jié)轉(zhuǎn)成本1,534.45465.55銷售年度2006 年2007 年2008 年銷售面積5,519.4638,717.7524,867.08銷售戶數(shù)48346208實(shí)現(xiàn)收入1,032.004,465.0013,203.00結(jié)轉(zhuǎn)成本3,003.454,226.175,770.38公司自 2000 年成立以來， 先后開發(fā)了華

20、寧小區(qū)、 XX 小區(qū)和 XX ，均已全部售出，其中華寧小區(qū)銷售收入 5338 萬，銷售毛利率 47.55%；XX 小區(qū)銷售收入 4473 萬，銷售毛利率 55.29%；XX 銷售收入 18700 萬，銷售毛利率 30.48%?？備N售建筑面積達(dá)12 萬平方米。從已完工項(xiàng)目的情況來看，項(xiàng)目盈利水平較好。據(jù)現(xiàn)場調(diào)研情況來看，三個小區(qū)的地理位置較好，交通便利，已是比較成熟的小區(qū)。 從小區(qū)級別上看，近期興建的小區(qū)要相對更加高檔，居住環(huán)境更加舒適。8 / 26.2、在建項(xiàng)目情況項(xiàng)目總體概況公司正在開發(fā)“ XX城”項(xiàng)目，計劃分三期開發(fā)。該項(xiàng)目位于營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新城區(qū)，北鄰二道河風(fēng)景區(qū)，距區(qū)政府大樓和

21、開發(fā)區(qū)大劇院300 米。項(xiàng)目總投資約 10 億元，總占地面積 18.74 萬平方米，被平安路分為東西2 塊。總規(guī)劃建筑面積54 萬平方米，其中住宅 48 萬平方米，配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和服務(wù)設(shè)施 6 萬平方米。該項(xiàng)目計劃建設(shè)高層 19 棟，其中東區(qū) 9 棟，西區(qū) 10 棟，每棟 29 層?？?cè)莘e率 2.90，住宅密度 11%，綠化率大于 45%?！癤X 城”一期（1）一期項(xiàng)目概況公司目前集中精力進(jìn)行 “XX城”一期項(xiàng)目的開發(fā)，包括西區(qū)的 6 棟住宅樓及相應(yīng)的配套商網(wǎng)和服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目總投資額 47100 萬元，其中自有資金 22300 萬元，占投資額的 47.36%，企業(yè)自籌資金 4800 萬元，占投資

22、額 10.20%，外部融資 20000 萬元，占投資額 42.22%。項(xiàng)目占地面積 6.46 萬平方米，建筑面積 17.68 萬平方米，其中住宅 15.54 萬平方米， 配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)設(shè)施 2.14 萬平方米。一期工程的戶型以中小戶型為主（見表 4），目標(biāo)客戶群為公務(wù)員等中高層消費(fèi)群體， 銷售價格擬定為每平方米 3500-4500 元。表 4 “ XX 城”一期戶型明細(xì)表面積（米 2 ）套數(shù)比例90 以下59234.68%90-12097557.12%120-1401408.20%合計1707100.00%資料來源：公司提供（2）資金投入“XX 城”一期項(xiàng)目總投資為4.71 億元（含地價）

23、，工程投資預(yù)算表如下：表 5“ XX 城”一期工程投資預(yù)算序號工程費(fèi)用名稱單價（元 /） 一期工程量 （） 一期工程費(fèi)用 （萬元）1工程費(fèi)用30,334.511.1高層住宅22,496.569 / 建筑工程1,078.00155,363.0016,7安裝工程155,363.005,748.431.2商網(wǎng)2,060.571.2.1建筑工程700.0018,138.841,269.721.2.2安裝工程18,138.84790.851.3服務(wù)中心368.561.3.1建筑工程850.003,332.332安裝工程3,332.3385.311.

24、4地下工程28,362.593,275.881.4.1建筑工程1,000.0028,362.592,836.261.4.2安裝工程28,362.59439.621.5室外工程2,132.941.5.1道路110.006,963.0076.591.5.2景觀綠化350.0048,648.001,702.681.5.3室外管網(wǎng)等20.00176,834.17353.672工程建設(shè)其它費(fèi)用4,164.262.1工程設(shè)計費(fèi)20.00205,196.76410.392.2工程勘探費(fèi)30.002.3工程監(jiān)理費(fèi)303.352.4工程質(zhì)量安全監(jiān)督60.67費(fèi)2.5報件費(fèi)用15.00176,834.17265.

25、252.6暖60.00176,834.171,061.012.7電100.00176,834.171,768.342.8水15.00176,834.17265.253土地款1,004.8764,557.806,487.194管理費(fèi)用1,024.655財務(wù)費(fèi)用4,320.006不可預(yù)見費(fèi)用45.00176,834.17795.757投資總成本47,126.36資料來源：可行性報告截至 2009 年 12 月，公司已投入了約 1.8 億元，完成了售樓處（非臨時建筑）的主體工程，一期工程的三通一平，購買了水泥、鋼材等物資用于儲備。投資資金來源于公司自有資金。（3）工程進(jìn)度“XX城”一期工程計劃于 2

26、010 年 4 月完成基礎(chǔ)工程，并開始主體施工， 2011 年 12 月竣工。 2010 年 5 月開始預(yù)售。該工程已取得了土地使用權(quán)證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。表 6“ XX 城”一期工程進(jìn)度計劃10 / 26.分部分項(xiàng)工程計劃工期（日歷天）備注開竣工日期2010.3.1-2011.12.31 0.000 以下基礎(chǔ)工程2010.3.1-2010.4.1地上結(jié)構(gòu)主體工程2010.4.1-2011.4.1附屬工程及小區(qū)綠化通路配套，內(nèi)外裝飾工程2011.41-2011.12.1據(jù)工作面穿插進(jìn)行。水、電、風(fēng)安裝調(diào)試隨工程進(jìn)度同步穿插進(jìn)行竣工清理驗(yàn)收2011.1

27、2.15-2011.12.31資料來源：可行性報告（4）盈利預(yù)測項(xiàng)目銷售收入測算假設(shè)條件是：建設(shè)期為2 年，計算期 3 年，按主體施工 8 層后開始預(yù)售測算銷售收入，并且按住宅、商網(wǎng)、車位分別細(xì)化銷售額；按照稅法規(guī)定的稅率預(yù)算營業(yè)稅金及附加、所得稅；商品房銷售15%的比例“ XX 城”業(yè)主一次性支付購房款，商品房銷售85%的比例“ XX城”業(yè)主以按揭貸款方式購房（首付 30%）；地下車位（ 780 個，每個車位 8 萬元）一次性支付方式計算當(dāng)期銷售回款。根據(jù)公司提供的可行性報告， 若達(dá)到以上條件， 該項(xiàng)目預(yù)計收入可達(dá)到77454.62 萬元，銷售毛利率約 39%。表 7“ XX城”一期收入、利

28、潤預(yù)測明細(xì)表（單位：萬元）序號項(xiàng)目合計1銷售收入77,454.621.1其中：住宅62,面積（）155,363.001.1.2銷售單價（元 /平均）4,000.001.2商網(wǎng)9,069.421.2.1商網(wǎng)面積（）18,138.841.2.2銷售單價（元 /平均）5,000.001.3車位6,240.002營業(yè)稅金及附加10,059.073開發(fā)成本41,781.714管理費(fèi)用1,024.655財務(wù)費(fèi)用4,320.006利潤總額20,269.197所得稅5,067.308凈利潤15,201.89資料來源：可行性報告綜上所述，公司成立以來先后開發(fā)了多個住宅項(xiàng)目，已完工項(xiàng)目銷售情

29、況較好，目前正在建設(shè)“XX 城”一期項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資額度較大，預(yù)期盈利空間較11 / 26.高。四、經(jīng)營能力1、資產(chǎn)構(gòu)成截至 2008 年 12 月末，公司資產(chǎn)總額36545.06 萬元，其中流動資產(chǎn)占97.33%，所占比例最大；非流動資產(chǎn)中，長期股權(quán)投資和固定資產(chǎn)僅占2.27%和 0.40%。流動資產(chǎn)圖 22008 年末流動資產(chǎn)構(gòu)成貨幣資金10.67%應(yīng)收賬款3.86%預(yù)付賬款15.33%其他應(yīng)收款0.23%存貨69.90%2008 年末，公司流動資產(chǎn)35569.00 萬元，由圖 2 可以看出，存貨和預(yù)付賬款比重較大，分別占69.90%和 15.33%。（1）存貨2008 年末，公司存貨余額

30、為24863.16 萬元，較上年的1434.53 萬元增加了1633.20%，存貨大幅度增加的原因是公司將年初無形資產(chǎn)中17000.19 萬元的土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)到存貨中，其存貨構(gòu)成中其余部分主要為鋼材。截至 2009 年 10 月末，公司存貨余額為 24754.50 萬元，金額與上年末相比變化不大，其中土地 17000.19 萬元，鋼材 5200 萬元，其余為“ XX 城”一期項(xiàng)目的三通一平、售樓處等工程。（2）預(yù)付賬款12 / 26.2008 年末，公司預(yù)付賬款5453.44 萬元，較 2007 年末的 5093.44 萬元增加 7.07%，全部由公司為在建項(xiàng)目開發(fā)所支付的工程款和材料款，其賬

31、齡均在1 年以內(nèi)（含一年期），明細(xì)見下表：表 82008 年末公司預(yù)付賬款主要明細(xì)債務(wù)人名稱金額（萬元）占比（ %）海星建設(shè)工程有限公司2,458.0045.07營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)吉信建筑工程有限公司850.0015.59北臺鋼鐵集團(tuán)有限公司359.966.60上海永大電梯公司259.604.76東林鋁材128.002.35合 計4055.5674.37資料來源：公司提供截至 2009 年 10 月末，公司預(yù)付賬款為5140.57 萬元，金額與上年末相比稍有下降。長期股權(quán)投資2008 年末，公司長期股權(quán)投資 829 萬元，與上年相比增加了 62.55%，投資對象分別為營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)華寧儲運(yùn)

32、有限公司（以下簡稱“華寧儲運(yùn)有限公司” ）319萬元、營口 XX 特鋼制品有限公司 510 萬元，持股比例分別為 55%和 51%。據(jù)現(xiàn)場調(diào)研了解，華寧儲運(yùn)有限公司于1996 年 4 月成立，企業(yè)注冊資金580 萬元，主要經(jīng)營項(xiàng)目為倉儲；土石方工程；國內(nèi)貨運(yùn)服務(wù)；礦產(chǎn)品及汽車配件銷售；糧食倉儲、收購、烘干及經(jīng)銷；鋼材、建材、化工產(chǎn)品（除危險品）經(jīng)銷。 2008 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 14928.80 萬元，凈利潤 1198.92 萬元。營口 XX 特鋼制品限公司于 2006 年 5 月成立，注冊資本 1000 萬元。目前，該企業(yè)開工運(yùn)行的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)結(jié)束， 正處于開工試生產(chǎn)階段。 2008 年度

33、尚未產(chǎn)生收益。長期股權(quán)投資比上年大幅度增加的原因，主要是由于2006 年 5 月對控股子公司營口 XX 特鋼制品有限公司的投資在一直未體現(xiàn)在賬面上，直到2008 年才計入長期股權(quán)投資。固定資產(chǎn)截至 2008 年底，公司固定資產(chǎn)原值為 253.93 萬元，與上年相同，凈值 147.06 萬元，從構(gòu)成來看，主要由運(yùn)輸設(shè)備和電子設(shè)備組成。公司名下沒有房產(chǎn)，其辦公用房主要由股東提供。13 / 26.2、經(jīng)營效率2008 年，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 14508.16 萬元，較上年增長了138%，增幅較大的原因是“ XX佳苑”項(xiàng)目在2008 年進(jìn)入銷售高峰期，并于當(dāng)年全部銷售完畢。由于公司較多采用銀行按揭和

34、現(xiàn)金支付等結(jié)算方式， 應(yīng)收賬款額度較小， 2008 年末，其應(yīng)收賬款余額為 1374.09 萬元，當(dāng)年應(yīng)收賬表 9經(jīng)營管理能力分析指標(biāo)項(xiàng)目2006 年2007 年2008 年資產(chǎn)總額（萬元）7898.6025885.7236545.06流動資產(chǎn)（萬元）5667.088188.4335569.00應(yīng)收賬款（萬元）0.000.001374.09存貨（萬元）798.751434.5324863.16主營業(yè)務(wù)收入（萬元）3279.786108.0814508.16主營業(yè)務(wù)成本（萬元）2469.224209.566021.57銷售收入增長率（ %）-86.00138.00應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次/年）-21.

35、12存貨周轉(zhuǎn)率（次 / 年）3.093.770.46流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次/年）0.580.880.66總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次 / 年）0.420.360.46款周轉(zhuǎn)率為 21.12 次 /年，周轉(zhuǎn)速度較快。2008 年，公司開始著手進(jìn)行“ XX 城”項(xiàng)目的開發(fā)，并且將該項(xiàng)目計劃占用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入存貨以備開發(fā)之用，年末存貨同比大幅增加了1633.19%，致使當(dāng)年存貨周轉(zhuǎn)率下降到0.46 次 /年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也隨之下降到0.66 次/年。而由于公司收入在 2008 年大幅增加，因此雖然資產(chǎn)總額隨著項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)期有所增加，但其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率仍然上升到0.46 次/年。對比部分房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)，與之相比

36、， 2008 年，公司的存貨周轉(zhuǎn)率接近行業(yè)平均水平， 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)平均水平，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均高于行業(yè)平均水平?？傮w來看，公司的資產(chǎn)運(yùn)營效率較強(qiáng)。表 102008 年部分房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營效率指標(biāo)（單位：次 / 年）股票代碼企業(yè)名稱應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率000002萬科 A45.860.330.390.37000616億城股份30.20000558萊茵置業(yè)633.900.440.520.44000638萬方地產(chǎn)21.730.990.710.66600383金地集團(tuán)1097.780.240.410.32平均值367.480

37、.440.450.40公司21.120.460.660.46資料來源：上海證券交易所和深圳證券交易所公布的上市公司財務(wù)報告（經(jīng)計算、整理）綜上所述， 2008 年由于新項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)期，公司資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，資產(chǎn)14 / 26.周轉(zhuǎn)速度有所下降， 但仍高于同行業(yè)平均水平，近三年來其資產(chǎn)運(yùn)營效率較強(qiáng)。五、獲利能力1、收入、成本費(fèi)用情況主營業(yè)務(wù)收入近幾年，公司開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，其主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)快速增加， 2006 2008 年年均復(fù)合增長率達(dá)110.32%，表現(xiàn)出良好的成長性。圖 3 2006-2009.10 主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤增長圖16,00014,00012,00

38、0元 10,000萬： 8,000位單 6,0004,0002,00002006年2007年2008年2009年1-10月主營業(yè)務(wù)收入凈利潤2008 年，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入14508.16 萬元，其中房地產(chǎn)銷售收入14203.95萬元，占 97.90%，其余為鋼材貿(mào)易收入和物業(yè)收入。2009 年，公司主要精力集中于“ XX 城”項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備，房地產(chǎn)方面沒有帶來收入，前 10 個月因鋼材貿(mào)易及物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入9365.14 萬元。主營業(yè)務(wù)成本2006-2008 年，公司主營業(yè)務(wù)成本分別為 2469.22 萬元、 4209.56 萬元、 6021.57 萬元，年均增長幅度為 56.16

39、%。在其 2008 年的成本構(gòu)成中，結(jié)轉(zhuǎn)“ XX 佳苑”項(xiàng)目的開發(fā)成本 5770.38 萬元，鋼材貿(mào)易成本 251.19 萬元。其中，房地產(chǎn)部分銷售毛利率達(dá)到了 56.29%。期間費(fèi)用15 / 26.2006-2008 年，公司費(fèi)用總額分別為 243.20 萬元、 282.33 萬元和 277.38 萬元，三年間有所波動，但變動幅度不大。在 2008 年費(fèi)用構(gòu)成中，營業(yè)費(fèi)用為 42.18 萬元，系當(dāng)年新增； 管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用分別為 167.05 萬元和 68.15 萬元，均比上年有所下降。2、凈資產(chǎn)變化圖 4 2006 年 -2008 年所有者權(quán)益構(gòu)成圖40,00035,00030,000元

40、 25,000萬： 20,000位單 15,00010,0005,0000200620072008實(shí)收資本資本公積留存收益自 2006 年以來，公司凈資產(chǎn)迅速上升（見圖 4），從 2006 年底的 3395.62 萬元增加到 2008 年底的 35724.58 萬元，年均增長幅度為 224.36%。其中，資本公積增加額度最大，其次是未分配利潤。2008 年，公司資本公積同比增加了 23435 萬元，增加的原因是： 當(dāng)年股東以貨幣資金 12435 萬元投入公司，幫助公司償還債務(wù) 4967.67 萬元，其余用于購買原材料；除此之外， 2007 年末公司與股東之間形成的其他應(yīng)付款 11000 萬元轉(zhuǎn)

41、入資本公積。 但值得注意的是，此款項(xiàng)并未通過股東會決議明確作為資本性投入，亦非無償捐贈，因此其資本公積乃至凈資產(chǎn)存在虛增的可能。表 11獲利能力分析指標(biāo)16 / 263、獲利能力2006-2008 年公司主營業(yè)務(wù)利潤率逐年上升，由2006年的 11.75%上升至 2008 年的55.63%，上升幅度較大。這三年間，平均主營業(yè)務(wù)利潤率達(dá)到了 43.03%，盈利水平較高。與此同時，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率也逐年提高，.項(xiàng)目2006 年2007 年2008 年主營業(yè)務(wù)收入（萬元）3,279.786,108.0814,508.16主營業(yè)務(wù)利潤（萬元）628.531581.728071.51營業(yè)利潤（

42、萬元）385.331,299.397,794.12利潤總額（萬元）392.791,290.007,788.31凈利潤（萬元）284.561,088.435,805.52主營業(yè)務(wù)利潤率（ %）19.1625.9055.63營業(yè)利潤率（ %）11.7521.2753.72成本費(fèi)用利潤率（ %）14.4828.72123.64凈資產(chǎn)收益率（ % ）8.3822.0327.51總資產(chǎn)報酬率（ % ）6.108.2825.17到 2008 年分別達(dá)到了 27.51%和 25.17%。各項(xiàng)盈利指標(biāo)逐年穩(wěn)步上升主要原因是公司的土地儲備較為豐富，以前年度以較低的價格購入土地，隨著樓市價格的剛性上揚(yáng)，并沒有加大

43、開發(fā)成本。與部分房地產(chǎn)上市公司相比（見表12），公司的營業(yè)利潤率和總資產(chǎn)報酬率均高于其平均水平，凈資產(chǎn)收益率則低于平均水平。通過數(shù)據(jù)分析表明，公司整體盈利能力較強(qiáng)，但由于較少的運(yùn)用財務(wù)杠桿，使得凈資產(chǎn)收益率相對較低。表 122008 年末房地產(chǎn)行業(yè)上市公司獲利指標(biāo)（單位： %）股票代碼企業(yè)名稱營業(yè)利潤率凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報酬率000002萬科 A15.5311.958.50600383金地集團(tuán)15.7010.518.58000616億城股份29.2510.530.83000558萊茵置業(yè)18.3620.870.71000638萬方地產(chǎn)7.9598.440.69平均值17.3630.463.86

44、公司53.7227.5125.17資料來源：上海證券交易所和深圳證券交易所公布上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)（經(jīng)計算、整理）2009 年因新建項(xiàng)目剛剛起步， 房地產(chǎn)方面并未給公司帶來實(shí)現(xiàn)銷售收入。前10個月，其主營業(yè)務(wù)收入主要來自鋼材貿(mào)易，主營業(yè)務(wù)利潤率達(dá)到了14.38%，也體現(xiàn)出較好的盈利水平。預(yù)計在2010 年隨著“ XX 城”一期項(xiàng)目的逐步開發(fā)和銷售，房地產(chǎn)銷售仍將是其利潤的主要來源和增長點(diǎn)。綜上所述， 2006 年以來，公司主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)快速增加，同時由于以前年度以較低的價格購入土地，隨著樓市價格的剛性上揚(yáng)，并沒有加大開發(fā)成本，其主營業(yè)務(wù)利潤率等各項(xiàng)盈利指標(biāo)逐年上升，整體獲利能力較強(qiáng)。 2009

45、年因“XX17 / 26.城”一期項(xiàng)目剛剛起步，房地產(chǎn)方面并未給公司帶來實(shí)現(xiàn)銷售收入，預(yù)計在 2010年隨著項(xiàng)目的逐步開發(fā)和銷售，房地產(chǎn)銷售仍將是其利潤的主要來源和增長點(diǎn)。六、償債能力1、債務(wù)結(jié)構(gòu)截至 2008 年末，公司負(fù)債總額 820.48 萬元，全部由流動負(fù)債構(gòu)成，并以其他應(yīng)付款和應(yīng)交稅費(fèi)為主。 其他應(yīng)付款 561.93 萬元，主要是公司向股東及關(guān)系密切企業(yè)的資金拆借，賬齡都在 6 個月內(nèi)。圖 52008 年末公司負(fù)債構(gòu)成應(yīng)付職工薪酬1.47%應(yīng)交稅費(fèi)30.04%其他應(yīng)付款68.49%截至 2009 年 10 月末，因其他應(yīng)付款的大幅減少，公司的負(fù)債總額下降到 565.30 萬元。2、或有負(fù)債截至 2009 年 12 月 12 日，公司對外擔(dān)保金額共計5090 萬元，存在一定的或有負(fù)債風(fēng)險。其中：公司以抵押土地使用權(quán)的擔(dān)保方式為其子公司華寧儲運(yùn)有限公司貸款提供擔(dān)保，擔(dān)保金額 2500 萬元，期限 1 年，抵押時效自 2009 年 3 月 31 日至 2010 年 3 月 26 日。公司以抵押土地使用權(quán)的擔(dān)保方式為營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新港儲運(yùn)有限公司貸款提供擔(dān)保，擔(dān)保金額1200 萬元，期限 1 年，抵押時效自2009 年 7 月 7 日至 201018 / 26.年 7 月 16 日。公司以