捷報(bào)花園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約 草案

1、捷報(bào)花園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約 草案捷報(bào)花園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)第一章業(yè)主大會(huì)的議事方式第一條業(yè)主大會(huì)議事是指業(yè)主大會(huì)對(duì)議案的表決。第二條業(yè)主大會(huì)的議事方式分為會(huì)議方式和書面方式兩種。會(huì)議方式即集體討論的形式，書面方式即書面征求意見的形式。本物業(yè)管理區(qū)域以書面形式為主。第三條業(yè)主大會(huì)由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主行使對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。第四條業(yè)主大會(huì)原則上每年召開一次，于每年的3月份舉行。第五條業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集和主持，業(yè)主委員會(huì)主任為業(yè)主大會(huì)主席。第六條符合法定比例的業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)遞交下列文件：1、提議召開業(yè)主大會(huì)的業(yè)

2、主的簽名文件2、能夠證明簽名的業(yè)主符合法定比例的文件3、有具體的需要業(yè)主大會(huì)表決的議案文件缺少其中一項(xiàng)文件的，視為未提議。第七條業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)舉行的時(shí)間、地點(diǎn)和將付諸業(yè)主大會(huì)表決的議案在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第八條業(yè)主為自然人的，應(yīng)本人出席業(yè)主大會(huì)。舉行業(yè)主大會(huì)時(shí)，業(yè)主未滿十八周歲的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席業(yè)主大會(huì)；業(yè)主為法人、合伙組織或其他組織的，法定代表人(或負(fù)責(zé)人)或其委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。第九條業(yè)主委員會(huì)可以提出議案。20%以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提出議案。業(yè)主聯(lián)名提出議案的，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)舉行的15日以前向業(yè)主委員會(huì)提出；業(yè)主

3、聯(lián)名提出的議案，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理并提交業(yè)主大會(huì)表決。逾期向業(yè)主委員會(huì)提出議案的，業(yè)主委員會(huì)可以不予受理。第十條業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主聯(lián)名可以提出的議案包括：(1)關(guān)于罷免業(yè)主委員會(huì)委員的議案(2)關(guān)于業(yè)主代表的津貼、業(yè)主委員會(huì)委員報(bào)酬的議案(3)關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)的議案(4)關(guān)于解除業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托合同的議案(5)關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算的議案(6)關(guān)于修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的議案(7)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)分立或與其它業(yè)主委員會(huì)合并的議案(8)其他需要業(yè)主大會(huì)表決的議案第二章表決程序第十一條議案由業(yè)主委員會(huì)交付業(yè)主大會(huì)表決，表決方式以幢為單位，書面征求業(yè)主意見，獲得法定投票權(quán)方可

4、通過。第十二條符合法定比例的業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)沒有召集，或者在自提議之日起三個(gè)月內(nèi)沒有形成業(yè)主大會(huì)決議的，或者20%以上的業(yè)主聯(lián)名向業(yè)主委員會(huì)提出的議案、業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由拒絕受理或未提交業(yè)主大會(huì)表決的，20%以上的業(yè)主聯(lián)名可以將議案提交全體業(yè)主表決。業(yè)主在書面文件上的簽名達(dá)到形成業(yè)主大會(huì)決議的法定比例的，等同于業(yè)主大會(huì)決議。業(yè)主聯(lián)名未達(dá)到20%以上的，業(yè)主大會(huì)決議無效。第十三條依照本規(guī)則通過的決議，須書面告知社區(qū)居委會(huì)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行決議。第三章業(yè)主投票權(quán)第十四條業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，可以按照以下方式確定：(一)以住宅套數(shù)結(jié)合建

5、筑面積確定；(二)以住宅套數(shù)一套計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定；(三)以建筑面積一平方米計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定。以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定投票權(quán)數(shù)的，具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：(一)住宅物業(yè)一套計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計(jì)算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計(jì)算，但未售物業(yè)部分的投票權(quán)數(shù)不得超過總投票權(quán)數(shù)的百分之三十；(二)非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計(jì)算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計(jì)算。物業(yè)建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)

6、確定。第十五條代理人的投票權(quán)為其本人的投票權(quán)與其委托人的投票權(quán)之和。第四章業(yè)主委員會(huì)第十六條在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的管理者，在業(yè)主公約授予的職權(quán)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主行使對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。第十七條業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)為五人，由業(yè)主委員會(huì)主任一人、副主任一人和委員三人組成；業(yè)主委員會(huì)主任為業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人。第十八條業(yè)主委員會(huì)每屆任期五年；五年期滿，重新選舉。第十九條業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生程序：1、以幢為單位各業(yè)主自行報(bào)名或推薦產(chǎn)生候選人。2、籌備組推薦。3、業(yè)主委員會(huì)委員是下一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人。第二十條業(yè)主委員會(huì)委員選舉程序：1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉日前向全

7、體業(yè)主送達(dá)選票并要求業(yè)主書面簽收；選票應(yīng)當(dāng)編號(hào)并加蓋印章，沒有編號(hào)、印章的選票無效。2、業(yè)主應(yīng)在7日內(nèi)將選票按要求填寫并投入指定位置；逾期不投票的，視為同意。3、選舉權(quán)的業(yè)主的過半數(shù)投票，選舉有效；候選人獲得參加投票的業(yè)主的過半數(shù)投票權(quán)屬，始得當(dāng)選。5、選舉實(shí)行記名投票、公開計(jì)票的方法，選舉結(jié)果應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告。第二十一條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日成立。第二十二條業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主委員會(huì)按過業(yè)主委員會(huì)人數(shù)的半數(shù)選舉產(chǎn)生。第二十三條業(yè)主委員會(huì)行使下列職權(quán)：1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議2、召集和主持業(yè)主大會(huì)3、向業(yè)主大會(huì)提出修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程的議案或其它議

8、案。4、管理物業(yè)、公共維修基金和專項(xiàng)維修基金5、通知業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)。6、委托物業(yè)管理企業(yè)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估師事務(wù)所(公司)、公證處等中介機(jī)構(gòu)，行使委托合同中的權(quán)利、履行委托合同中的義務(wù)。7、雇傭業(yè)主委員會(huì)工作人員并決定其報(bào)酬，行使勞動(dòng)合同中的權(quán)利、履行勞動(dòng)合同中的義務(wù)并承擔(dān)法律責(zé)任。8、制定和執(zhí)行小區(qū)的管理制度。9、當(dāng)業(yè)主違反業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主大會(huì)制定的基本管理制度、或業(yè)主委員會(huì)制定的管理制度時(shí)，協(xié)調(diào)有關(guān)部門、組織或個(gè)人，做好各項(xiàng)調(diào)解、訴訟等工作。10、業(yè)主公約賦予的其它職權(quán)。第二十四條業(yè)主委員會(huì)主任行使下列職權(quán)：1、召集并主持業(yè)主委員

9、會(huì)會(huì)議2、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)決議3、簽署業(yè)主委員會(huì)制定的管理制度第二十五條業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則：1、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有全體委員參加；業(yè)主委員會(huì)做出決議由業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)通過；業(yè)主委員會(huì)委員本人不能列席會(huì)議的，可以委托其他委員代為表決。贊成票和反對(duì)票相等時(shí)，業(yè)主委員會(huì)主任有兩票投票權(quán)。2、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)會(huì)議所議事項(xiàng)做出的決定制作會(huì)議記錄，出席會(huì)議的委員和記錄員應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。第二十六條業(yè)主委員會(huì)不得以業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員的名義向任何人借款或?yàn)槿魏稳颂峁?dān)保；不得從事任何投資活動(dòng)。第二十七條業(yè)主委員會(huì)委員罷免程序1、在業(yè)主大會(huì)期間，20%以上的業(yè)主聯(lián)名提出罷免議案，出席業(yè)主大會(huì)的50%以上的業(yè)

10、主通過，即可罷免業(yè)主委員會(huì)主任或委員。2、在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，20%以上的業(yè)主聯(lián)名提出罷免議案，全體業(yè)主的50%以上通過，即可罷免業(yè)主委員會(huì)主任或委員。3、因業(yè)主委員會(huì)主任或委員被罷免而形成的業(yè)主委員會(huì)的缺額應(yīng)按本規(guī)則規(guī)定的選舉程序選舉產(chǎn)生。4、業(yè)主委員會(huì)主任被罷免的，副主任代行主任職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)主任由補(bǔ)選后的業(yè)主委員會(huì)按過業(yè)主委員會(huì)人數(shù)的半數(shù)選舉產(chǎn)生。第五章附則第二十八條此后本規(guī)則的修改，須按本規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并按規(guī)則的表決決議方式通過。第二十九條本規(guī)則的未明事宜或與有關(guān)法律、法規(guī)相抵觸的，以有關(guān)法律、法規(guī)為準(zhǔn)。第三十條本規(guī)則中的業(yè)主委員會(huì)即福州市鼓樓區(qū)捷報(bào)花園業(yè)主委員會(huì)。

11、第三十一條本規(guī)則自通過之日起施行。捷報(bào)花園管理規(guī)約(草案)為加強(qiáng)捷報(bào)花園的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。五、業(yè)主或物業(yè)使用

12、人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作。七、業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)

13、對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。十、與其它非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)

14、行違章鑿、拆、搭、建；占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用設(shè)施及場(chǎng)地；損壞、拆除或改造供電、供水、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；隨意在非停車位置停放任何車輛；在進(jìn)出小區(qū)門口或在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)鳴放喇叭；聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為；違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。十二、房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。法律、法規(guī)、規(guī)章等文件規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定繳納，由住宅區(qū)物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，不得挪作他用。住宅區(qū)的道路、圍墻、路燈、溝渠、池井、綠化、停車場(chǎng)等住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)，管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全