培訓(xùn)課2物業(yè)管理前期介入

1、蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅

2、羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿

3、螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄

4、羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈

5、袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅

6、蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆

7、袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃

8、螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈

9、羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂

10、袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆

11、蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁

12、袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇

13、螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞

14、羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆

15、螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀

16、蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅

17、袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿

18、螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆

19、羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕

20、蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄

21、蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿

22、襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃

23、蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆

24、罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄

25、螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈

26、蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃

27、裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇

28、蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈蟻肈蒀薁羀肇膀螇袆肆節(jié)蕿螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羆膄膆莁袂膃艿薆螈膂蒁荿螄膁膁蚄蝕膀芃蕆罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇芇芀蒄羆芆莂蠆袂芅薄蒂袈芄芄螇螄袁莆薀蠆袀葿螆羈衿膈蕿襖袈芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅莀羅羆膅薅羈羅莇莈袇羄葿蚃螃羃腿蒆蠆羂芁螞羇羂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂

29、薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆

30、莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀

31、蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇

32、蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)

33、羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂羇膁芀蒁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿袁蒞莁薈肅膈莇薇膆羀蚅薆裊芆薁薆羈聿蕆薅肀芄莃薄螀肇艿蚃袂節(jié)薈螞羄肅蒄蟻膇芁蒀蝕袆膃莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螁莇蒆蚇袃膀莂螆羅莆羋螅肇膈薇螅螇羈薃螄罿芇葿螃肂聿蒞螂螁芅芁螁襖肈薀螀羆芃蒆衿肈肆莂衿螈節(jié)羋袈袀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄蒂 事例引言污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口

34、，由物業(yè)人員定時收集清除，這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會湊準(zhǔn)了時間扔垃圾，垃圾袋也難免會破漏或散發(fā)難聞氣味，這就構(gòu)成了對公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥：一來不方便，二來同樣構(gòu)成對花園的污染。這個在小區(qū)中普遍存在著的問題，物業(yè)公司在前期介入時怎么就忽略了呢？比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個“內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。在有的高層住宅，每層設(shè)一個垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業(yè)主共乘客梯？垃

35、圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。避免違章從設(shè)計(jì)開始 買樓時，物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會通融，會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力，我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯。 代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是“明？的，所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是，家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時，都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞，以通排風(fēng)管。這時，物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁，梁上開洞會破壞承重，是違章；接著又說，這是設(shè)計(jì)的問題，既然洞已開了，就算了。但我們業(yè)主心里依然

36、發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞，這對整棟樓的安全會構(gòu)成什么影響？這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會發(fā)生的要求和困惑，物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了督促施工單位按圖施工，物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方，比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒問題；當(dāng)工作陽臺的功用越來越為人認(rèn)同，那么陽臺上是否有合適的熱水器位置？是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水？ 治一治“空調(diào)病”空調(diào)一裝，新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后，空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號“殺手”。原因主要有兩點(diǎn)：1、空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng)，只能重新打洞，原來的

37、空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”。2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來，大煞風(fēng)景。 這是個遲早會解決的問題，只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步。其實(shí)這不是難題，只需為室內(nèi)布局確定一個恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，或?yàn)樗b上蓋管，就行了。省大錢別省小錢 如今物業(yè)公司在競聘的時候，往往會壓低物業(yè)管理費(fèi)以“取悅”發(fā)展商。其實(shí)這是種惡性的低層次競爭。在一些品質(zhì)較高的樓盤，購房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，支付相當(dāng)?shù)摹⒑侠淼奈飿I(yè)管理費(fèi)的；相反，沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi)，也難以保證有一定水準(zhǔn)的服務(wù)。 但另一些大筆的費(fèi)用，卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的： 電梯維修費(fèi)一般0.55元m2的設(shè)

38、備運(yùn)行費(fèi)，只包含了電梯日常運(yùn)行的開支，維修費(fèi)用則另外據(jù)實(shí)結(jié)算。專業(yè)廠家對電梯的售后服務(wù)有“全包”和“清包”之分，這需要發(fā)展商在購買電梯時作出決定。“全包”的費(fèi)用較高，但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承擔(dān)；“清包”的費(fèi)用較低，發(fā)展商往往會選擇這一種，但維修時一切費(fèi)用由客戶（也即業(yè)主）承擔(dān)，往往更換一個小零件就得幾百元。所以，從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)該盡量“鼓動”發(fā)展商選擇“全包”；因?yàn)檫@時的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售，所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。 會所運(yùn)行成本會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然，那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所，除非收費(fèi)昂貴，否則是不

39、可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司必須為保證日后會所的良性運(yùn)行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將使會所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。 可能的話，物業(yè)公司應(yīng)要求發(fā)展商將會所設(shè)在小區(qū)的邊緣，在保證業(yè)主正常享用的前提下對外開放，采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式“以外養(yǎng)內(nèi)”，貼補(bǔ)會所運(yùn)行成本，使業(yè)主得實(shí)惠。如果會所只能對內(nèi)開放，則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營場所，用經(jīng)營收入補(bǔ)充會所運(yùn)行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)。物業(yè)公司參與物業(yè)開發(fā)過程對發(fā)展商的意義物業(yè)的開發(fā)過程，可分為幾個階段，包括決策投資階段分析、前期工作、施工準(zhǔn)備、工程管理和質(zhì)量驗(yàn)收，銷售接收和售后服務(wù)與

40、管理階段，為使開發(fā)商樓宇便于管理，樓內(nèi)個設(shè)施設(shè)備便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備時介入其中為最佳時機(jī)，因在這時管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主生活質(zhì)量和便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的開支，又為今后業(yè)主生活帶來方便。物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能以符合時代發(fā)展的需要，工程質(zhì)量問題主要由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮，物業(yè)管理因素若不及早考慮，可能造成“先天不足、后天難補(bǔ)”的情況，進(jìn)而令管理困難及管理費(fèi)入不敷出，更甚至影響后期銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽(yù)。為確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和使用功能完善，除發(fā)展

41、商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工單位須要嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)外，物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程是種有效措施，而此措施可以： 1 能完善使用其功能； 2 能改進(jìn)房屋設(shè)計(jì)的具體要求； 3 能嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量； 4 能為施工驗(yàn)收和接管奠定基礎(chǔ)； 5 便于日后對物業(yè)的管理。前期介入調(diào)查物業(yè)公司為了有效地管理物業(yè)，更好地向客戶提供周到、便捷的的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在項(xiàng)目立項(xiàng)、施工、銷 售的“前期”階段就應(yīng)當(dāng)充分介入，以保障物業(yè)管理連續(xù)、有效的實(shí)施。物業(yè)公司早期介入的工作應(yīng)包 括以下內(nèi)容。一、對項(xiàng)目周邊情況的材料準(zhǔn)備物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對待管物業(yè)的周邊進(jìn)行全面的了 解。一個物業(yè)不是一

42、個孤島，工作、生活在這里的人不僅需要物業(yè)管理人員的管理與服務(wù)，還需要電、水 、煤氣等市政的供給及周邊的社會機(jī)構(gòu)的服務(wù)。這便有許多的問題需要我們考慮，例如： 1）一個新建成的項(xiàng)目，我們從事物業(yè)管理的人員從哪里來？ 2）我們需要付給從事管理、服務(wù)的人員多少薪金？3）電、水、煤氣等市政的供給是否可以滿足小區(qū)的需要？4）周邊社會服務(wù)機(jī)構(gòu)是否可以滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要？ 5）大多數(shù)業(yè)主是從其它地方遷移到此，進(jìn)入了一個新的環(huán)境，他們的生活習(xí)慣可能與在小區(qū)周邊生活的人群不盡相同。6）等等 在物業(yè)周邊有著許許多多可以影響小區(qū)管理及業(yè)主生活的因素。這些因素是小區(qū)物業(yè)管理者必須了解 的，其中一部分情況也是需要向新

43、入住業(yè)主介紹的。 （一）周邊常住人口受教育情況及生活習(xí)慣調(diào)查周邊常住人口受教育程度的高低，往往決定了該地區(qū)的治安及人與人之間關(guān)系安定與否。而了解當(dāng) 地的飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣可以使新入住小區(qū)的業(yè)主與周邊常住人口更加融洽地生活在一起。前期周邊人文 情況調(diào)查的范圍，以一個街道辦事處所管轄的范圍或步行半徑30分鐘為宜。調(diào)查內(nèi)容主要有： 1）項(xiàng)目名稱 2）調(diào)查時間 3）調(diào)查范圍4）調(diào)查范圍內(nèi)的主要民族構(gòu)成 5）主要生活習(xí)慣（飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣） 6）周邊的主要公司、單位及其性質(zhì)7）周邊的主要住宅區(qū)及其產(chǎn)權(quán)情況 8）公司、單位、住宅區(qū)內(nèi)人員受教育情況9）調(diào)查范圍內(nèi)暫住人員的情況（二）周邊勞動力工資情況、構(gòu)成

44、及勞動力受教育情況調(diào)查 物業(yè)管理企業(yè)需要在一個城市接管住宅項(xiàng)目，其主要勞動力來源應(yīng)選擇項(xiàng)目周邊交通在1.5小時以內(nèi) 可以到達(dá)的人員，所以我們的調(diào)查范圍也是在這個范圍內(nèi)。調(diào)查的主要目的是為了了解當(dāng)?shù)氐墓べY標(biāo)準(zhǔn)， 最低生活保障，當(dāng)?shù)貏趧泳值膭趧尤耸乱?guī)定。調(diào)查內(nèi)容包括： 1）項(xiàng)目名稱2）調(diào)查時間3）被調(diào)查機(jī)構(gòu)的情況 4）當(dāng)?shù)仄渌飿I(yè)管理機(jī)構(gòu)的工資標(biāo)準(zhǔn) 5）當(dāng)?shù)仄渌飿I(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員素質(zhì)及管理情況6）當(dāng)?shù)貏趧泳值膭趧尤耸乱?guī)定 7）當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ希ㄈ╉?xiàng)目周邊公共設(shè)施情況調(diào)查 物業(yè)管理是把分散的社會分工集合為一體并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)綜合作 用的一項(xiàng)綜合管理工程。一個小區(qū)的供電

45、、供水、供熱、供氣、下水等公共設(shè)施都是由社會各專業(yè)機(jī)構(gòu)提 供，從社會各專業(yè)機(jī)構(gòu)到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)最終到業(yè)主，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會給業(yè)主的生活帶來影響。了 解這些公共設(shè)施的具體情況，就是為了提前做好準(zhǔn)備工作，以避免突發(fā)事件的發(fā)生。調(diào)查的主要項(xiàng)目有： 供電、供水、供熱、燃?xì)狻⑾滤?。調(diào)查的主要內(nèi)容有： 1）項(xiàng)目名稱 2）調(diào)查時間3）被調(diào)查機(jī)構(gòu)的名稱、地點(diǎn)4）被調(diào)查機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法 5）被調(diào)查機(jī)構(gòu)的設(shè)備使用情況、年限、大修情況6）被調(diào)查機(jī)構(gòu)設(shè)備容量是否可以滿足要求 7）被調(diào)查機(jī)構(gòu)設(shè)備如容量有限，在業(yè)主大量入住前是否增容8）如設(shè)備管線發(fā)生突發(fā)故障，屬于社會機(jī)構(gòu)的責(zé)任時，與其聯(lián)系方法（四）項(xiàng)目周

46、邊的社會、文化機(jī)構(gòu)的情況 住宅小區(qū)的管理工作包括行政管理和物業(yè)管理兩個方面。其管理與服務(wù)的內(nèi)容相當(dāng)豐富，對住宅小區(qū)的管理也可以說是一種社會化的管理，對住宅小區(qū)有管理關(guān)系的部門包括：工商局、物價局、勞動局、街道、村委會及縣市機(jī)構(gòu)、派出所、交通隊(duì)等；對住宅小區(qū)有服務(wù)關(guān)系的部門包括：醫(yī)院、游樂、購物場所、郵電局、學(xué)校、幼兒園等。掌握以上情況可以使住宅小區(qū)的管理者加強(qiáng)與政府部門的溝通，及時了解政府部門的法令法規(guī)，加強(qiáng)對住宅小區(qū)的業(yè)主的服務(wù)功能。調(diào)查的主要內(nèi)容有：1、項(xiàng)目名稱 2、調(diào)查時間 3、被調(diào)查機(jī)構(gòu)的名稱、地點(diǎn) 4、被調(diào)查機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法 5、被調(diào)查機(jī)構(gòu)的職能設(shè)置 6、戶口遷移手續(xù)7、通

47、郵地址 8、周邊服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、接待能力、檔次 9、學(xué)校、幼兒園的入學(xué)、入園手續(xù)（五）項(xiàng)目所在地政府對物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定在住宅小區(qū)的管理中，國家的法令法規(guī)是管理住宅小區(qū)的法律保障。它使物業(yè)管理行為有可靠的法律依據(jù)，規(guī)范物業(yè)管理市場，并從法律上明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，通過法律的保障使業(yè)主利益得到保障。雖然現(xiàn)在國家已有一些關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，如：城市新建住宅小區(qū)管理辦法、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等，但由于物業(yè)管理在我國還是一個新興產(chǎn)業(yè)，國家提供的法令法規(guī)還不很詳盡，所以各個地方政府根據(jù)各個地方的實(shí)際情況不同，制訂了符合當(dāng)?shù)厍闆r的地方性管理規(guī)定。如當(dāng)?shù)匦^(qū)辦制訂的小區(qū)管理

48、規(guī)定及當(dāng)?shù)匚飪r局制訂的物價管理規(guī)定等。在收集這些法令法規(guī)、管理規(guī)定時應(yīng)務(wù)求詳盡，以保障今后物管工作的順利進(jìn)行。 目前國家建設(shè)部下發(fā)管理住宅小區(qū)的規(guī)定有：城市新建住宅小區(qū)管理辦法建設(shè)部令1994年第33號 公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法建設(shè)部令1992年第19號 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知建房1997219號 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)建標(biāo)（1991）第69號 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定建房1998102號二、 對項(xiàng)目本身的資料準(zhǔn)備 物業(yè)管理與地產(chǎn)開發(fā)是緊密相連的，一個物業(yè)項(xiàng)目存在著開發(fā)經(jīng)營管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用過程進(jìn)行管理，然而從

49、物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此。設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)是各物業(yè)轄區(qū)日后能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素，房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中多考慮的是房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有與房屋建成后的管理聯(lián)系起來，統(tǒng)一規(guī)劃，往往造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞，如常見的車位擁擠，住宅使用功能不全等。如果物業(yè)管理企業(yè)憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識能對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，會使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用、管理的要求，為以后的實(shí)際管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這些是以對項(xiàng)目本身的資料準(zhǔn)備為前提的，它包括：（一）政府對項(xiàng)目的審批手續(xù)及文件的收集 一個地產(chǎn)項(xiàng)目手續(xù)是否齊全不僅僅是影響到地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一個重要因素，它也將對

50、今后的物業(yè)管理工作帶來重大的影響，如：長期使用臨時電源從而造成業(yè)主用電不穩(wěn)定；衛(wèi)星電視系統(tǒng)未經(jīng)過批準(zhǔn)安裝或安裝公司并未取得安裝資質(zhì)證明，造成衛(wèi)星電視系統(tǒng)被查封或物業(yè)管理部門沒有這些證明造成衛(wèi)星電視系統(tǒng)臨時關(guān)閉；地名、樓號未在公安部門注冊造成通郵、戶口遷移困難；等等。雖然這一切問題的主要責(zé)任是地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的原因，但將直接影響到物業(yè)管理的信譽(yù)及質(zhì)量。因此作為物業(yè)管理部門在物業(yè)管理前期介入時，就應(yīng)從政府部門的工作可能對今后物業(yè)管理產(chǎn)生影響的各種因素上加以分析，逐項(xiàng)的收集政府部門對項(xiàng)目的審批手續(xù)及文件。對有可能對今后物業(yè)管理產(chǎn)生影響，而未收集到的手續(xù)或文件及時提請發(fā)展商申報(bào)相關(guān)政府部門并及時提供給物

51、業(yè)管理部門。收集的文件或手續(xù)包括：發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照 投資許可證 國有土地使用證 開工證xx市內(nèi)（外）銷售（預(yù)售）證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證衛(wèi)星電視播放許可證等等（二）住宅物業(yè)項(xiàng)目情況收集 地產(chǎn)商開發(fā)一個住宅項(xiàng)目，它主要考慮的是房間是否美觀適用，是否可以滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。一切的設(shè)計(jì)是圍繞著經(jīng)營銷售進(jìn)行的。而物業(yè)管理公司接管一個住宅物業(yè)項(xiàng)目，它考慮的是房間的各種管線是否容易維修；各種備品備件是否為標(biāo)準(zhǔn)件、易購件等等。因?yàn)榈禺a(chǎn)商與物業(yè)管理公司對一個住宅項(xiàng)目的考慮角度不同，所以在物業(yè)管理公司對住宅項(xiàng)目進(jìn)行后期的物業(yè)管理時，很可能因前期的設(shè)計(jì)、施工造成管理上的困難。前期物業(yè)管理公司介入物業(yè)項(xiàng)目很大的一項(xiàng)工

52、作就是收集設(shè)計(jì)資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)提出改進(jìn)方案。主要收集的資料及需要注意的問題有以下幾個方面： 1、房屋戶型及面積、戶內(nèi)裝修、設(shè)施配置情況。主要包含： a.戶型及面積的資料。 b.戶內(nèi)裝修所用主要材料情況（包含：地面、墻面、潔具、櫥具裝修材料的名稱、產(chǎn)地、價格、數(shù)量）。 注意問題：今后業(yè)主戶內(nèi)裝修有少量損壞，是否可以配上同樣花顏色的材料。如有問題在業(yè)主入住時需要向業(yè)主說明，提請業(yè)主注意。 c.戶內(nèi)設(shè)施安裝情況（包含：水、電、暖氣、煤氣、電視、電話、空調(diào)預(yù)留位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道的情況）。 注意的問題： 1）在設(shè)計(jì)上對各種管線的維修是否方便。2）對各種管線的設(shè)計(jì)是否安全。 3）業(yè)主家中常用備件是什么

53、。2、建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、配套設(shè)備設(shè)施的情況 a.小區(qū)樓宇的情況（包含：樓宇的平面、立體圖，水、電、暖氣、煤氣、電視、電話安裝圖，項(xiàng)目本身配套設(shè)備名錄、產(chǎn)地及造價）。注意的問題：1）在設(shè)計(jì)上對各種管線的維修是否方便。2）對各種管線的設(shè)計(jì)是否安全。 3）與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便，在設(shè)備出現(xiàn)問題時供應(yīng)商多長時間可以到達(dá)現(xiàn)場解決問題。 4）今后的檢修工作中需常備的備件是什么，安全庫存是多少。占用多少資金。 b.綠化的情況（包含：綠化的布局、面積、品種及生長特性）。 注意的問題：1）綠化的布局及品種是否符合業(yè)主的生活習(xí)慣。 2）綠化用植物的品種是否有毒，是否會給業(yè)主帶來人身傷害。 3）綠化用植物的品種是

54、否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如：容易飛絮、容易生蟲等。 4）綠化用植物的品種是否符合當(dāng)?shù)氐臍夂颉?5）綠化用植物的品種養(yǎng)護(hù)要求是什么。 3、小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用房的情況（包含：辦公用房的面積、位置、戶型、商業(yè)配套用房的位置、面積、戶型）。 注意的問題：1）以上用房的面積是否可以滿足需要，與小區(qū)的建筑面積比是否符合國家規(guī)定。2）以上用房的位置、戶型是否可以滿足管理及服務(wù)的需要。（三）發(fā)展商對項(xiàng)目的經(jīng)營策劃情況收集 地產(chǎn)商開發(fā)一個住宅項(xiàng)目都有相對的市場定位和消費(fèi)群。地產(chǎn)商會根據(jù)市場定位的不同，住宅項(xiàng)目的位置不同等情況設(shè)計(jì)相應(yīng)的銷售賣點(diǎn)。一個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)會根據(jù)地產(chǎn)商的不同產(chǎn)生不同的特色

55、。項(xiàng)目的地點(diǎn)、項(xiàng)目使用的建筑材料及施工質(zhì)量、項(xiàng)目的特色、物業(yè)管理公司的管理特色等都是住宅項(xiàng)目保值升值的重要因素。作為物業(yè)管理公司接管一個住宅項(xiàng)目都希望做出自己的物業(yè)管理特色，其特色來源的一個重要方面就是地產(chǎn)商的開發(fā)特色。因此作為物業(yè)管理公司對項(xiàng)目經(jīng)營策劃情況的了解是物業(yè)管理前期介入工作的一個重要方面。主要收集的資料及需要了解的問題有以下幾個方面： 1、所開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目策劃書。需要了解的問題： （1） 本項(xiàng)目的特色 （2） 本項(xiàng)目的賣點(diǎn) （3） 本項(xiàng)目的銷售對象 2、選定的施工單位的情況。需要了解的問題： （1） 施工單位的名稱 （2） 施工單位的資質(zhì) （3） 施工單位其它施工工程的情況 3、選

56、用施工材料的情況。需要了解的問題： （1） 主要施工材料的名稱 （2） 主要施工材料的質(zhì)量等級 4、銷售時對客戶的承諾。需要了解的問題： （1） 承諾的類別 （2） 承諾的內(nèi)容（3） 主要施工材料的檔次注意的問題：1、哪些承諾是要由物業(yè)管理公司獨(dú)立完成的 2、哪些承諾是要由地產(chǎn)商協(xié)助物業(yè)管理公司完成的 3、如有特殊原因哪些承諾是不會完成的5、發(fā)展商對物業(yè)管理公司的基本要求。需要了解的問題： （1） 發(fā)展商對物業(yè)管理公司服務(wù)的要求 （2） 發(fā)展商對物業(yè)管理公司工程管理的要求6、發(fā)展商提供給業(yè)主的房屋使用說明、保修證書。需要了解的問題：房屋使用說明書、保修證書的詳細(xì)內(nèi)容，以分清責(zé)任。 三、 對項(xiàng)目

57、的建議 房地產(chǎn)開發(fā)是為物業(yè)管理提供硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但相互關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的適用性將直接影響日后物業(yè)管理工作的開展。所以物業(yè)管理在了解了項(xiàng)目的資料后就必須向房地產(chǎn)開發(fā)部門從物業(yè)管理的角度提出建議，以避免在施工中增減設(shè)計(jì)，減少了不必要的投入，保證今后物業(yè)管理的順暢。主要提出的建議包括以下幾個方面： 1、整體環(huán)境及樓型、戶型、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的建議，規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅小區(qū)各區(qū)域能否形成完整、舒適、便利的功能是發(fā)展商需考慮的首要問題。以往規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然考慮了房屋和配套設(shè)施這兩個重要組成部分，但因種種原因，設(shè)計(jì)往往落后于科學(xué)的

58、發(fā)展和人們生活水平的提高而產(chǎn)生的需求。同時，設(shè)計(jì)人員僅從設(shè)計(jì)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。例如：在前些年對樓宇的開發(fā)設(shè)計(jì)中對各戶的用電量估計(jì)的不準(zhǔn)確，就是一個相當(dāng)明顯的例子。又如樓宇整體環(huán)境及樓型、戶型、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的排布是否合理，是否符合保安的需要；樓宇整體環(huán)境及樓型、戶型、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的排布是否可以達(dá)到在有自然災(zāi)害發(fā)生時可將住戶快速疏散。對于這些具體的管理問題只有具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)才能提出切合實(shí)際的前瞻性意見和建議。 2、合理利用能源的議案：公共場所一切能源費(fèi)用的最終結(jié)算是由物業(yè)管理公司與相關(guān)部門進(jìn)行的，而公共場所費(fèi)用經(jīng)預(yù)算后是要平攤到管理費(fèi)中。所以公共場所的能源能否利用好對于物業(yè)管理公司是一個相當(dāng)大的問題，如果公共場所能源利用得好，業(yè)主的管理費(fèi)就會下降，對物業(yè)管理公司的壓力就會減輕；反之，業(yè)主的管理費(fèi)就會上升，對物業(yè)管理公司的壓力就會加大，并且還可能從物業(yè)管理公司應(yīng)得利潤中分?jǐn)傄徊糠?，使物業(yè)管理公司的利潤降低。 3、物業(yè)管理方案的議案 此部分議案的提出是為了保障發(fā)展商的利益及發(fā)展商在此項(xiàng)目上對業(yè)主的后期服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)，議案主要包含以下幾方面：a、 對項(xiàng)目的可行性、可靠性、可盈利性分析，以保