審計房地產(chǎn)公司應注意哪些事項

1、會計審計房地產(chǎn)注意的一些事項房地產(chǎn)審計和管理的結合、證件的領取和時間把握、審計 中的問題和建議）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中， 把管理審計工作和目標管理有機地結合起來， , A)Hl制度，這對改進企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要作用。、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的內(nèi)容從房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部審計角度來講， 管理審計應主要集中于如下內(nèi)容：1、對開發(fā)項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學性、經(jīng)濟可行性， 審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。2、對項目計劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實際情況，審查企業(yè)審查對開發(fā)項目采取的組織結構的合理性、 科學性、人員配備情況， 審查項目計劃的編制深度、 計劃的可落實性、可考查性

2、， 計劃的可行性。 尤其重要的是， 審查項目決策后的項目目標的 制訂和落實情況等。3、項目目標實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據(jù)項目計劃的時點定期進行審查， 審查項目階段性目標完成情 況、項目變化管理的科學性、經(jīng)濟性。4、項目目標成果管理審計。項目完成后，要集中審查項目的實際結果和決策目標是否一致、 偏差是否合理， 審查項目 實施過程中采取措施、調(diào)整目標的合理性。二、項目管理審計目標體系的建立 在企業(yè)內(nèi)審對項目投資決策審計時， 應該同時形成項目管理審計目標體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的目標體系包括：1、銷售目標?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項目定位， 并初步確立銷售方案， 從

3、而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報告的相關數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就 形成了該項目的銷售工作管理審計目標。項2、項目進度目標。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進度安排做了計劃， 根據(jù)項目的進度做出項目的資金安排計劃目可行性分析的 “現(xiàn)金流量表” 的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進度， 而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據(jù)上述資料， 可以制訂出各分項工作的進度結點要求， 從而形成項目 進度管理審計目標。3、項目成本控制目標。項目的成本目標體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了

4、各分項成本的總額和支出進度， 分項成本包括土地成本、 前期開發(fā)成本、 配套成本、 建安成本等， 也可以進一步細化， 根據(jù)項目的具體情況分解形 成項目成本管理審計目標。4、項目質(zhì)量目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。項目的質(zhì)量目標主要體現(xiàn)在項目的功能安排、 總體規(guī)劃、 配套設施配置上， 而施工質(zhì)量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、 工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量管理審計目標。5、項目融資目標。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標，包括融資金額和時間結點。6、費用控制目標。包括項目的三項費用：財務費用、管理費用和銷售費用。三、項目目標實施過程管理

5、審計根據(jù)開發(fā)項目的目標體系， 按照各職能和各時間段確立具體責任人在具體工作階段的工作目標。 項目目標制訂并落實到各責任人后， 各責任人就圍繞各自的目標開展工作，在出現(xiàn)各分目標矛盾需相互協(xié)調(diào)時， 應以組織的共同愿景、 總體目標來 統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)審應定期對投資項目目標實施過程， 圍繞以下幾方面開展審計工作：1、了解項目年度目標或遠期目標劃分為階段工作目標和目標預測的情況。每個階段各責任人應按照 PDCA （計劃一一檢查行動） 循環(huán)， 檢查自己的工作對完成分目標有什么貢獻，并在此基礎上預測各分目標及總目標的可能完成情 況。尋找項目總體目標或分目標要求的行為與當前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精

6、力集中于解決主要矛盾。計人員應把握各責任人對項目目標的掌握和了解程度，審查他們每階段目標和對下階段預測的合理性，提出預警意見。2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織進行診斷，予以糾正。在定期的項目管理審計若發(fā)現(xiàn)當前的工作可能影響分目標的完成、 從而影響到項目總體目標的完成， 就必須立刻督 促項目管理組織探尋量化的差異是什么、 對目標影響大小等問 題，并提出糾正行動方案。 對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因當然找原因也是需要的） ，主要立足點在于分析對目標的影 響。3、對項目目標調(diào)整的審查應是項目實施過程管理審計的重點。 既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況、 依據(jù)企業(yè)變化管 理的思路在必要的情況下調(diào)整工作

7、目標， 又要防止項目組夸大 客觀事實、隨意調(diào)整項目目標。在實際工作中，要把握調(diào)整目 標的程序性、 出現(xiàn)偏差對目標的關聯(lián)性以及項目責任人員的主 觀努力性。4、實施有效的評估。階段性對各分目標完成情況進行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對 “完成與否” 的問題進行簡單化考察， 再加上對“客觀原因”的酌情評定。 這種做法一方面可能挫傷些人的積極性， 如有的目標確因不可抗力造成無法完成而影 響了對責任人的評估； 另一方面也助長了評估人員主觀評定的 風氣，使評估失去客觀基礎。項目管理審計要實現(xiàn)有效的評估應主要集中于實際績效與目標的偏差， 分析產(chǎn)生偏差的原因。 管理審計內(nèi)容分兩個方 面：一是量化的目標完成效果，這方

8、面的審查比較客觀； 審查責任人對偏差產(chǎn)生后的應對措施， 以及建立糾正行動方案 的合理性， 即評估責任人應對變化的能力。 因為一成不變的目標是不可能的， 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程面對的是多因素變化 的環(huán)境， 只有能夠準確把握變化、 具有積極采取糾正行動能力 的責任人，才有可能實現(xiàn)項目的總體目標。四、項目目標成果管理審計 項目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應對項目的成果進行綜合審，從完成情況對項目的投資決策、 實施過程等環(huán)節(jié)進行事后 審查，以全新的角度審計項目的全過程。哪些1、重新審查項目投資決策的科學性，尤其要審查投資決策的預見性。 對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認真分析， 是應該能夠預見的，哪些是無法預見的

9、。2、重新審查對預見的風險因素采取措施的科學性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風險的能力。3、重新審查企業(yè)的項目管理能力。審查項目責任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標的偏差， 項目完成情況與社會房地產(chǎn)項目平均水平的偏差?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)項目目標的管理審計工作是一項全新的工作， 是企業(yè)內(nèi)審在管理審計領域的延伸， 運用得好可以幫助 項目管理組織挖掘潛力、 分析問題， 有助于促進項目目標的完 成。所完成的審計報告給企業(yè)今后的項目決策、 實施都能提供 很好的資料，從而不斷促進企業(yè)決策水平、管理水平的提高。證件索取及時間要注意：1、索取五證五證的范圍、申請順序及作用五證”包括建

10、設用地規(guī)劃許可證、 建設工程規(guī)劃許可 證、開工證、國有土地使用證、商品房銷售許可 證（商品房預售許可證）項目最初申辦的就是建設用地規(guī)劃許可證，這個證件 嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第二申辦的是建設工程規(guī)劃許可證，此證件限定本規(guī) 劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、 公寓等。第三申辦的是開工許可證，此證件是申請可以合法施 工。第四申辦的是國有土地使用證，這是開發(fā)商花費比較 高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權， 全系此證。 一般住宅的國有土地使用年限 為 70 年。最后申辦的是商品房銷售許可證， 擁有此證的商品房， 是可以合法買賣的商

11、品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金， 可以合法買賣的房屋。2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證一）收入 根據(jù)企業(yè)會計具體準則 -收入的定義作為判斷的基礎， 同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供 的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商 品，特別是住宅， 往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的 20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達成的協(xié)議， 在以后年度， 向銀行定期現(xiàn)在歸還貸款本金和利息； 一般情況下， 在客戶已辦妥銀行按揭并 收到按揭款時確認收入， 但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同， 不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時即確認收入， 有

12、的尚未 辦妥按揭手續(xù)， 而在應收賬款科目核算， 特別是對于年終促銷 的房地產(chǎn)公司，年度資產(chǎn)負債表會形成很大一筆應收賬款。審計取證：1）索取商品房預售許可證，看企業(yè)已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。 關注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的 程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關資料。4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統(tǒng)計表，并對照認購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費的收取情

13、況統(tǒng)計表。對已售商品房進行抽查， 看業(yè)主入住情況， 并 對未售樓宇進行盤點。 同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度 表進行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。6）關注應收賬款在資產(chǎn)負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析， 以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況， 其是長期未辦妥按揭的客戶。二) 完工產(chǎn)品成本結轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā) 的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時， 由于開發(fā)周期長， 完工產(chǎn)品結 算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致， 如果根據(jù)賬面成本結轉(zhuǎn) 完工產(chǎn)品成本， 必然存在少結轉(zhuǎn)成本的情況； 現(xiàn)在開發(fā)的商品 房往往都分為地上和地下部分， 這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要 工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算

14、審計將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分， 將其進行人為的割離， 這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔。地上部分的成本就大幅下降， 造成結轉(zhuǎn)的主營業(yè)務成本嚴重失實。 還有不少企業(yè)不能用于銷售的水 箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達到降低成本的目的。審計取證：1)分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說， 預付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分， 但為了少轉(zhuǎn) 成本，企業(yè)往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。索取開發(fā)商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告， 從合同管理部門索取企業(yè)與開 發(fā)商簽訂的合同， 分析開發(fā)商是否足額預計商品房開發(fā)成本及 與之對應的應付建造承包商工程款。如已

15、完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業(yè)往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調(diào) 整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負債。索取企業(yè)的成本結轉(zhuǎn)表，復核所采用的結轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進行結算， 但收入是按實際銷售， 造成了收入成本的嚴重不配比。 關注自用樓層的成本結轉(zhuǎn)是否 與其他銷售部分結轉(zhuǎn)的方法是否相同， 不少企業(yè)自用的樓層成 本按平均成本進行結轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進行結 轉(zhuǎn)。般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負債表日，開發(fā)商應付施工單位的結算工程款情 況。三）稅金 房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。 對預收賬款

16、的余額應交的稅款進行測算 并與待攤費用的預交稅金進行比較， 計算是否少提稅金。 根據(jù) 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法， 稅務部門一般根 據(jù)預收售房款預計所得稅， 年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤， 按確定的稅率， 計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉(zhuǎn)準確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大， 而且成本結轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業(yè)稅， 不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅， 基本上都不繳 納?；蛑焕U納很少的一部

17、分。 房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款 還有印花稅。四）關于利息資本化般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計入相關資產(chǎn)的成本當中，即所謂的利息資本化；同時f,沖制度也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完 工之前，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的， 有的加大利息資本化， 有的則不進行利息資本化全部記入當期 費用。主要應關注加大利息資本化部分。審計取證：1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。2、結合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關部門的驗收記錄，

18、判斷資本化期間是否合理。3、集團公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團取得借款用于開發(fā)房地 產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部 分可以資本化。五）借款抵押對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度不斷增加， 取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設備價值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用于抵押。審計取證:索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計表的未銷售面積進行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。（六）虛假銷售虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產(chǎn)， 等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達成買賣協(xié)議，后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工， 在沒有找到真正的購房者之前， 利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷