商品住宅開(kāi)發(fā)成本的控制

1、淺談商品住宅開(kāi)發(fā)成本控制摘要：隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟,商品住宅銷售價(jià)格將逐步趨于平穩(wěn)同時(shí)商品住宅小區(qū)的環(huán)境將逐步提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念,改變傳統(tǒng)的重經(jīng)營(yíng)輕管理理念,要從商品住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的前期投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)管理及后期的營(yíng)銷策劃四個(gè)方面,應(yīng)對(duì)不同情況，采用多種方法對(duì)住宅小區(qū)加強(qiáng)控制和降低商品住宅的建設(shè)成本,達(dá)到獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的?，F(xiàn)代建設(shè)工程市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從表觀上看是產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)；從內(nèi)涵上看是工程實(shí)力、人才及服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)；從企業(yè)經(jīng)濟(jì)角度則是在同等質(zhì)量下的成本競(jìng)爭(zhēng)，就此而言，產(chǎn)品成本決定一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制是企業(yè)管理活動(dòng)中永恒

2、的主題，成本控制的直接結(jié)果是降低成本，增加利潤(rùn)，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)能力和管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。加強(qiáng)成本控制，降低成本消耗，提高獲利水平，已成為建設(shè)企業(yè)求生存與發(fā)展的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；商品住宅；成本控制；隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的逐步確立，奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。商品住宅開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，如何實(shí)現(xiàn)商品住宅開(kāi)發(fā)最佳成本控制，已越來(lái)越引起人民的廣泛關(guān)注和重視。一、商品住宅小區(qū)的現(xiàn)狀1.商品住宅小區(qū)現(xiàn)狀分析我國(guó)商品住宅小區(qū)成片開(kāi)發(fā)的形成和發(fā)展，主要取決于三個(gè)條件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋統(tǒng)建的

3、基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的綜合開(kāi)發(fā)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成的過(guò)程，也是上述三個(gè)條件成熟和完善的過(guò)程，在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程也存在一些問(wèn)題。2.小區(qū)的規(guī)劃上不合理一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的合理關(guān)鍵取決于它在功能分區(qū)上滿足人們的居住生活，但是小區(qū)的規(guī)劃上存在著很多不合理之處。如區(qū)內(nèi)主干道畫十字，打格子，主次不分明。在建筑設(shè)計(jì)方面，無(wú)空間層次。小區(qū)內(nèi)的給排水管布設(shè)不合理，居住與配套設(shè)施不合理如小區(qū)中需要的相應(yīng)停車位不能滿足用戶的需求。居住小區(qū)中的園林綠化不能滿足基本的綠化要求，同時(shí)不滿足城市規(guī)劃總體要求的部分，同樣是不合理的。二、關(guān)于商品住宅小區(qū)成本的分析1.商品住宅在投資上面的分析在住房制度改革前，我國(guó)實(shí)行的是高度集中的計(jì)劃經(jīng)

4、濟(jì)模式，房屋建設(shè)、分配與使用完全實(shí)行國(guó)家計(jì)劃管理，生產(chǎn)性用房，有國(guó)家計(jì)劃投資建設(shè)并無(wú)償劃分給企業(yè)使用；非生產(chǎn)性用房和居民住房，則由國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配使用。投資主要是來(lái)自國(guó)家，在各種改革到來(lái)后，國(guó)有企業(yè)改制，先前的國(guó)家投資的居住用房體制改革后所有權(quán)的歸屬就存在爭(zhēng)議，投資的資金來(lái)源渠道單一，嚴(yán)重的限制了私有資本的運(yùn)轉(zhuǎn)和創(chuàng)造價(jià)值。尤其當(dāng)時(shí)的商品住宅與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生矛盾，特別是與普遍存在的低薪工資制度發(fā)生矛盾，其結(jié)果使的房地產(chǎn)只有投入沒(méi)有產(chǎn)出，舊的管理體制割斷了城市住宅生產(chǎn)與流通兩個(gè)環(huán)節(jié)的正常聯(lián)系，使得房地產(chǎn)業(yè)難以形成。2.偏差分析1）局部偏差和累計(jì)偏差：（局部偏差一是相對(duì)于總項(xiàng)目投資的投資偏差

5、而言；二是相對(duì)于已經(jīng)實(shí)施的時(shí)間而言）。累計(jì)偏差是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，局部與累計(jì)相將結(jié)合，動(dòng)態(tài)和全局控制相結(jié)合，在發(fā)生費(fèi)用偏差的時(shí)候可以及時(shí)的控制。2）絕對(duì)偏差和相對(duì)偏差：通過(guò)對(duì)比來(lái)控制和觀察并采取相應(yīng)的措施，依據(jù)出現(xiàn)的次數(shù)和幅度來(lái)尋找相應(yīng)的控制方法。3未完工程的投資預(yù)測(cè)施工工程中根據(jù)已完工程實(shí)際投資的情況以及對(duì)偏差原因的分析，對(duì)預(yù)測(cè)的時(shí)間點(diǎn)以后各期和全部未完工程所需的投資進(jìn)行的估計(jì)和測(cè)算，這樣做可以及時(shí)的了解整個(gè)項(xiàng)目的今后期和最終所需的投資數(shù)額，并了解是否會(huì)超過(guò)原定的項(xiàng)目投資目標(biāo)。4案例分析4.1案例背景資料某房地產(chǎn)單位通過(guò)劃撥獲得一片土地，決定對(duì)該塊土地進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，于是組建本單位人員對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

6、進(jìn)行可行性研究、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。4月16日通過(guò)自主招標(biāo)，有a、b、c、d四家單位進(jìn)行投標(biāo)。最后只有a單位通過(guò)并中標(biāo)，房地產(chǎn)單位與施工單位與5月10日簽訂工程承包合同合同約定的不含稅合同價(jià)為6948萬(wàn)元，工期為420天；合同價(jià)中的間接費(fèi)以直接費(fèi)為計(jì)算基數(shù)間接費(fèi)為12%利潤(rùn)率為5%，a單位在施工過(guò)程中，該工程的關(guān)鍵線路上發(fā)生了以下幾種原因引起的的工程延誤：（1）由于發(fā)包人原因，在5月17日的“七通一平”的準(zhǔn)備工作沒(méi)有落實(shí)，又沒(méi)通知承包方，承包方在17日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，不能進(jìn)行施工，導(dǎo)致窩工兩天。（2）由于發(fā)包人原因，設(shè)計(jì)變更后新增一項(xiàng)工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款為160萬(wàn)）

7、；另一分項(xiàng)工程的圖紙延誤致使承包人于8月27日至9月12日停工。（3）由于承包人原因，原計(jì)劃于8月5日晨到場(chǎng)的施工機(jī)械直到8月10日才到場(chǎng)，導(dǎo)致工程進(jìn)度延誤5天。（4）由于天氣原因，連續(xù)多日高溫造成供電緊張，該工程所在地區(qū)于8月3日至8月5日停電超過(guò)8個(gè)小時(shí)，另外，該地區(qū)于8月11日至8月20日持續(xù)下了特大暴雨。（5）由于甲方工程師地指令錯(cuò)誤，致使已建的兩段墻又重新拆除，改用其他材料進(jìn)行替換。（6）由于甲方的資金在工程建設(shè)的中期出現(xiàn)了問(wèn)題，承包方在沒(méi)有及時(shí)接到工程款，工程停工15天。之后由于發(fā)包人的原因，還發(fā)生很多其他變更本來(lái)擬定的含稅造價(jià)7166萬(wàn)的工程項(xiàng)目，最后實(shí)際竣工結(jié)算9500萬(wàn)，嚴(yán)重

8、超過(guò)了預(yù)算。4.2案例分析原因分析：（1）自己組建人員，缺乏專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)考慮的不是很全面，最終導(dǎo)致總投資的費(fèi)用增加。（2）在前期的準(zhǔn)備工作中，準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致承包方窩工兩天，帶來(lái)人工費(fèi)用的增加。（3）對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，改變對(duì)最初的設(shè)計(jì)理念,同時(shí)對(duì)分項(xiàng)工程的圖紙供應(yīng)不及時(shí)，致使工程無(wú)法連續(xù)進(jìn)行。（4）承包人的原因致使工程無(wú)法順利的進(jìn)行，工期推遲，在一定程度上會(huì)影響工期，致使工程成本增加。（5）對(duì)不利因素沒(méi)有很好的進(jìn)行預(yù)測(cè)分析,對(duì)一般的變更沒(méi)有進(jìn)行很好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。（6）對(duì)項(xiàng)目資金的使用沒(méi)有合理的規(guī)劃，讓資金在關(guān)鍵的線路上出現(xiàn)短缺，讓工期滯后，最后讓

9、預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間推遲，在一定的程度上帶來(lái)了成本的增加。（7）設(shè)計(jì)工作的深度不夠?qū)е略O(shè)計(jì)漏項(xiàng)，招標(biāo)設(shè)計(jì)文件自身設(shè)計(jì)不足，對(duì)甲乙雙方的責(zé)任劃分不明確。4.3解決方法（1）、在前期投資決策時(shí)，選擇專業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目的可行性研究分析、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行詳細(xì)的分析，并擬定一些應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況的應(yīng)對(duì)措施。（2）、如果發(fā)生在關(guān)鍵線路上應(yīng)該給予乙方的工期索賠和費(fèi)用索賠，因設(shè)計(jì)方的原因圖紙沒(méi)有按時(shí)供給，甲方與設(shè)計(jì)單位簽訂合同的，甲方可以向設(shè)計(jì)方提出費(fèi)用索賠，新增的工程項(xiàng)目帶來(lái)的費(fèi)用和工期都應(yīng)該給予施工單位。（3）、施工方原因?qū)е鹿て谕涎?，不能進(jìn)行工期索賠，由工期帶來(lái)的總合同的違約責(zé)任由乙方承擔(dān)。（4）、

10、因?yàn)樘鞖庠驅(qū)е掠秒娋o張，停電超過(guò)8個(gè)小時(shí)，施工方可以向甲方提出工期索賠，出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的自然因素工期應(yīng)該給予賠償，承包方可以提出工期索賠。（5）、甲方工程師的錯(cuò)誤指令，導(dǎo)致工程的費(fèi)用增加，拆除產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該計(jì)入增加的費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)。（6）、由于甲方的工程款沒(méi)有按時(shí)支付，導(dǎo)致工程停工，工期拖延，由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。（7）、發(fā)包人帶來(lái)的其他的變更，導(dǎo)致工程費(fèi)用的增加，甲方原因?qū)е碌膿p失有甲方承擔(dān)。三、商品住宅小區(qū)成本控制辦法1 注重決策階段財(cái)務(wù)成本控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，決策階段的決策是否正確尤為重要。因此，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，就要以保證項(xiàng)目決策的正確性為前提

11、。2 加強(qiáng)以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的財(cái)務(wù)成本控制（1）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模及服務(wù)半徑。（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價(jià)高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價(jià)，因?yàn)閷痈咴黾?，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來(lái)基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。3 強(qiáng)化施工階段財(cái)務(wù)成本

12、控制商品房開(kāi)發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復(fù)雜，而且戰(zhàn)線長(zhǎng)，管理優(yōu)劣直接影響開(kāi)發(fā)成本。（1）建設(shè)工程要嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有商品房住宅施工項(xiàng)目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開(kāi)發(fā)成本的一種有效的手段。（2）要科學(xué)進(jìn)行施工管理。在施工過(guò)程中，影響工程造價(jià)的因素很多，如設(shè)計(jì)變更、材料代換、生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)、政策性價(jià)格調(diào)整及其他不可預(yù)見(jiàn)因素等都可能引起工程造價(jià)提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。例如，要利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃組織施工，要認(rèn)真編制資金使用計(jì)劃，要實(shí)行工程監(jiān)理等。4 認(rèn)真把好竣工決算工程竣工決算時(shí)控制工程造價(jià)的最后一關(guān)，一定要嚴(yán)格管理，按決算程序?qū)訉影殃P(guān)。首先整理審

13、查基礎(chǔ)資料，包括竣工圖、設(shè)計(jì)變更、施工簽證、施工合同、驗(yàn)收記錄、施工紀(jì)錄等。凡設(shè)計(jì)工程造價(jià)變化的材料分門別類逐一審查，對(duì)不符合要求的予以剔除。其次檢查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，是否遵守計(jì)算規(guī)則，嚴(yán)防高估冒算。三是審查定額套用是否合理，有無(wú)高套或錯(cuò)套現(xiàn)象。四是建立工程決算編制責(zé)任制度，編制員對(duì)科室領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，科室領(lǐng)導(dǎo)對(duì)技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就追究哪個(gè)人的責(zé)任，使工程決算真正做到全面、準(zhǔn)確、公正、合理。綜上，商品住宅開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)特殊的產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程，具有投資大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，也正是商品住宅開(kāi)發(fā)的特殊性，決定了其生產(chǎn)成果的重要性。因此，在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上如何控制財(cái)務(wù)成本，對(duì)實(shí)現(xiàn)商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益最大化尤為重要。參考文獻(xiàn)1吳琪琦. 基于清單計(jì)價(jià)模式下商品住宅開(kāi)發(fā)全過(guò)程造價(jià)控制d.長(zhǎng)江大學(xué),2012.2李穎. 住宅開(kāi)發(fā)工程的成本控制研究d.沈陽(yáng)建筑大學(xué),2012. 3趙偉卓. 基于lcc理論的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究d.江西理工大學(xué),2012.4蕭禮標(biāo). 普通商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)