房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要掌握的說辭

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要掌握的說辭1、為何說現(xiàn)階段房?jī)r(jià)處理較低水平？A:從購買力角度而言，房地產(chǎn)價(jià)格自92年到94年價(jià)格上升到最高，自 92年以來,社會(huì)通貨膨脹率高達(dá) 22%/年，所以人民幣購買力下降，房?jī)r(jià)下跌達(dá)50%以上。B:從房?jī)r(jià)組成角度面言，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建筑造價(jià)、稅費(fèi)組成，建筑*費(fèi)、建安費(fèi)已達(dá)歷史最低水平，無可再低，水泥、鋼材、人工費(fèi)用已最低，而土地資源有限，地價(jià) 年年上漲，所以目前而言，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌 .C:銀行利率下調(diào)，福利分房取消，按揭比例越來越大，有購買力的居民增加, 市中心的住房越來越供不應(yīng)求，價(jià)格有上升的趨勢(shì)。D:據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處在低谷房?jī)r(jià)有可能上升的時(shí)

2、機(jī) 購房， 不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)， 而且現(xiàn)在意識(shí)到房?jī)r(jià)處于低谷，是最佳購房時(shí)機(jī)的人越來越多，不如速 作決定。2、為可說投資房產(chǎn)是較好的選擇？A:房地產(chǎn)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家政策扶持，鼓勵(lì)按揭購房，98年房改后，取消福利分房，已處于低谷，對(duì)房子需求變大， 住房?jī)r(jià)格有回升的趨勢(shì)， 加之* 局房屋售價(jià)趨于合理，現(xiàn) 只會(huì)上升不會(huì)下跌。B:房產(chǎn)比人民幣更利于保值、增值。風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高。C:沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，隨著戶籍制度的改革，各個(gè)地區(qū)人口流動(dòng)增多，將會(huì)造 成房源趨于緊張， 利于房屋的租賃， 故現(xiàn)在購低價(jià)位的房， 易于租賃， 回報(bào)快， 投資收益高。D:從以前的經(jīng)驗(yàn)來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。3

3、、為何說現(xiàn)在購現(xiàn)房最好？現(xiàn)房:風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)快，如購期房，很多開發(fā)商若沒有實(shí)力，不會(huì)有全部的 資金投入，只會(huì)投入部分，往往難以保證交期、質(zhì)量，還會(huì)造成爛尾樓，使購房者如手捧刺 猬，難以以舍，購現(xiàn)房完全沒有這種風(fēng)險(xiǎn)。4 、 為何說期房好？ 價(jià)格低，房型設(shè)計(jì)優(yōu)良，升值快，隨法制的加強(qiáng)，購買的風(fēng)險(xiǎn)降低，質(zhì)量可監(jiān)督。5、為何高層好？房屋使用期限長(zhǎng)，造價(jià)高，鬧中有靜，易于物業(yè)管理，檔次高，可做商住兩用房， 出租回報(bào)率高。6、為何多層好？出房率高，房?jī)r(jià)低，使用費(fèi)用低，無使用電梯的風(fēng)險(xiǎn)，符合中國(guó)居民群住的生活 習(xí)慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。7、為何一次性付款最劃算？若不選擇一次性付款，以后生

4、活負(fù)擔(dān)過重，每月要交付醫(yī)療保險(xiǎn)，住房保險(xiǎn)，按 揭貸款利息等費(fèi)用支出大， 加之現(xiàn)在銀行存款利息低， 把錢存入銀行賺不到多少利息， 一次 性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業(yè)或其它方面的成功， 加之人民幣會(huì)貶值， 房產(chǎn)可保值，又有升值潛力， 故一次付款最劃算。 若先分期付款每月支 出費(fèi)用大， 對(duì)工作不可能輕易調(diào)換， 局限性大。 一次性付款的房子可抵押， 隨時(shí)可抵押 70%， 若按揭貸款即使提前還款利息， 不能免掉， 個(gè)人資產(chǎn)并不單純以人民幣衡量， 房產(chǎn)亦是資產(chǎn) 之一，目前房子即可居住又可隨時(shí)抵押，靈活性更大。8、為何市中心房好？市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租

5、金高，回報(bào)率高，從目前發(fā)展 的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)少。9、為何副中心房好？ 價(jià)格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，并且無市中心拆建的擔(dān)憂，晚走不如早走，選擇市中心邊緣地帶居住最好。10、為何城郊結(jié)合部最好？發(fā)展空間大，配套設(shè)施新、全、齊，發(fā)展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。11 、 為何郊區(qū)好？周邊自然環(huán)境好，交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施全，同樣價(jià)格可購買更大的房屋。市區(qū)郊 區(qū)化是城市發(fā)展趨勢(shì)，隨交通改善，郊區(qū)交通更方便。12、為何做 70%按揭最劃算？人民幣貶值趨勢(shì)明顯，同樣幣值的購買力越來越小，現(xiàn)又是低息貸款，故應(yīng)最大 限度使用手中金錢。但 70%按揭，又多

6、使客戶不把錢完全用掉，用省下的費(fèi)用做其它用途。 使手中的金錢使用最大限度地合理化，原一套住房的錢做按揭后可買3 套。以租金付按揭，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。13、為何做 50%按揭最劃算？ 50%不多不少，據(jù)客戶自己的實(shí)際購買力，在不影響生活空間的基礎(chǔ)上，客戶又可賺套住房， 做按揭應(yīng)考慮自身經(jīng)濟(jì)能力與承受能力，選擇首付款額，可控制生活負(fù)擔(dān)， 避免 造成不必要的損失。14、為何選擇六樓好？?jī)r(jià)格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂 漏雨的可能。15、選擇頂樓的好處？ 采光好，通風(fēng)好，不擋光，視野開闊，價(jià)位低，樓頂送平臺(tái)，生活方便，又不被人踩在腳下，日照時(shí)間長(zhǎng)，臺(tái)灣流行通天的

7、房子，升值潛力大。16、選擇底樓的好處？生活方便，若有孩子，利于孩子成長(zhǎng)，培養(yǎng)健全性格，有老人利于老人活動(dòng)，參 于社交，帶庭院，對(duì)停放自己交通工具增加安全保障系數(shù)，免去工作的后顧之憂， 租出去做 辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動(dòng)多，相較樓頂而言更加安全。現(xiàn)上海房?jī)r(jià) 1 樓最貴，很多房屋下水道走 2 樓，送綠地以半價(jià)計(jì)。17、為何購買高檔住宅劃算？便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的， 與買車相比，購房的折舊少，升值潛力巨大，配套設(shè)施齊備，周圍環(huán)境佳，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)，居 住方便，房?jī)r(jià)的組成，地價(jià)點(diǎn)的比重最大，越是好的房子，地價(jià)越貴，升值的潛力與速度越 大。1

8、8、 為何買經(jīng)濟(jì)適用房最劃算？從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房子，實(shí)用， 應(yīng)具備的功能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮 華設(shè)施并不增值。 只會(huì)使開銷增而真正在創(chuàng)業(yè)階段的人并沒有時(shí)間去享受， 欣賞一些浮華的 設(shè)施。更何況現(xiàn)在買房地產(chǎn)人逐步增多，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求增大，故其升值的潛力巨大。 所以購買適用房最合適，最合適的房子最劃算。19、為何選擇剪力墻的結(jié)構(gòu)的房子？抗震性好，整體性高，墻體薄，得房率高，造價(jià)高，易裝修，使用年限長(zhǎng)，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間大，代表以后住房發(fā)展趨勢(shì)。20、為何選擇框架結(jié)構(gòu)的房子？保溫性、隔音

9、性比剪力墻結(jié)構(gòu)的房子好，得房率高，開間易活動(dòng)，易裝修出各種自己喜歡的風(fēng)格，使用年限長(zhǎng)，陽臺(tái)易裝修出大開間，落地窗的風(fēng)格。21、為何選擇磚混結(jié)構(gòu)的房子？保溫性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價(jià)格低，適當(dāng)改動(dòng)容易， 易裝修，普通多層的最佳選擇。22、為何選擇得房率較低反而更好？房屋高檔，設(shè)計(jì)合理，配套面積多，配套設(shè)施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對(duì)房子配套要求越來越高。房子越高級(jí)，得房率越低。23、為何得房率高的房子好？省錢，同樣的錢買到的使用面積多，（買房以建筑面積，居住是使用面積），比較 劃算。24、選擇朝西的房子好？?jī)r(jià)格低，采光好，選擇的范圍大，陽光充足，較符合夜生活習(xí)慣

10、的人，例如：所以 朝西主體好且干燥。25、選擇朝東的房子好？陽光光照時(shí)間早，設(shè)計(jì)戶型合理，新空氣易流通，適合創(chuàng)業(yè)階段的人選擇，起得早， 不西曬，夏天涼快。26、選擇朝南房子好？采光好，日照時(shí)間長(zhǎng)，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人 住，陽氣重，自豪感。省電。27、選擇 3、4 樓好？采光好，安全、安靜、干靜，避免了1、2 樓的潮濕，高樓的爬樓累，中間樓層好，高低樓優(yōu)勢(shì)兼?zhèn)洹?8 、選擇老市里的好處：商業(yè)繁華，交通便利，生活方便，生活配套設(shè)施齊備，周邊設(shè)施具備規(guī)模，并且 此處房子升值潛力已是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。 老市里是精華所在， 即使舊城改造，會(huì)保持其特色，不 會(huì)被輕易取代，只會(huì)發(fā)展

11、的更好。29 、選擇不帶網(wǎng)點(diǎn)住房的好處： 干靜、整潔，物業(yè)管理好，不進(jìn)行封閉物業(yè)管理，免去下屬商場(chǎng)所帶來的嘈雜的生活環(huán)境。30、選擇樓下帶網(wǎng)點(diǎn)的好處：生活方便，臨主干道，交通發(fā)達(dá)（因帶網(wǎng)點(diǎn)的住房均臨主干道），商業(yè)性濃，增值潛力大，網(wǎng)點(diǎn)形成的自然平臺(tái)，形成居民尤其是老人、小孩的活動(dòng)空間，又安全又方便。31、為何要選市區(qū)單棟住宅？一般而言，越是繁華地段，交通發(fā)達(dá)的地段越不會(huì)有大片的小區(qū)，故若選擇市區(qū)單棟住宅， 其周邊的配套設(shè)施， 生活條件，交通便利程度均是最優(yōu)選擇。一般好的配套彌補(bǔ) 小區(qū)面積小的不足。32、為何要選擇較大型的小區(qū)？大型小區(qū)的開發(fā)商一般實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高，值得依賴，并且大型小區(qū)的物業(yè)

12、管 理較好，周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境都非常好，配套設(shè)施齊備，生活安全，舒適，戶型設(shè)計(jì)合 理，物管會(huì)不斷有新東西推出，故選大型小區(qū)較好。33、為什么購房比租房劃算？國(guó)家把房地產(chǎn)做為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，鼓勵(lì)居民按揭購房，支付部分房款后，其余 房款可以采取類似每月付房租的方式交付， 即與租房最大的區(qū)別在于期滿后租房者仍沒有房 屋居住。而購房者得到了一套全產(chǎn)權(quán)房屋。隨住房的增值，投入的錢也會(huì)升值。更何況租房 者不會(huì)在裝修上投入金錢，只會(huì)購買生活必需品，居無定所的苦惱亦會(huì)對(duì)事業(yè)有不良影響， 故購房遠(yuǎn)比租房劃算。34、靠小區(qū)深處（中心）的好處？A:生活環(huán)境安靜、安全、人氣足，生活較有品味。B:利于物業(yè)管理，利于

13、優(yōu)良環(huán)境的形成，生活便利。35、靠近主干道購房的好處？A:周邊生活設(shè)施齊全，醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、交通等配套齊全。B:地價(jià)升值快。C:升值速度快。36、為何雙衛(wèi)好？ 雙衛(wèi)：方便、衛(wèi)生，有一客用衛(wèi)生間，檔次高，都是主臥套衛(wèi)生間，生活趨勢(shì)。37、為何單衛(wèi)好？現(xiàn)在一般都是三口之家，雙衛(wèi)沒有必要，多一個(gè)衛(wèi)生間也是要花錢買的，現(xiàn) 在主要是解決住的問題。 （一個(gè)衛(wèi)生間要 4.5 個(gè)平方米， 就算 2000元/ 平方米，也要一萬塊， 花一萬塊買個(gè)衛(wèi)生間，還不如把這部分錢用在裝修上）， 咱們還不是過奢華生活的時(shí)候，單 衛(wèi)最實(shí)惠， 買房最主要是自己住，現(xiàn)在也不經(jīng)常有客人串門， 所以客衛(wèi)派不上用場(chǎng)，而且還 要再花镥多

14、裝修一個(gè)衛(wèi)生間又得花錢，打掃衛(wèi)生也麻煩，還浪費(fèi)水、電、增加支出。38、為何中間房好？保溫好，不存在西曬問題。而在東邊，上海雨水多，比較潮濕，那么東邊房則會(huì)潮濕，所以中間房好。39、兩邊房？采光好，通風(fēng)好，一般會(huì)是花同樣價(jià)錢享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會(huì)特別涼快。40、沒有拆遷戶的房子？開發(fā)商不必為 * 拆遷戶花費(fèi)筆費(fèi)用， 節(jié)約的這部分錢可以用來提高施工質(zhì)量，加強(qiáng)配套， 戶型設(shè)計(jì)多樣化，也會(huì)上一個(gè)檔次。我們開幕發(fā)的項(xiàng)目是為一個(gè)階層設(shè)計(jì)的，小 區(qū)居民的層次會(huì)比較一致，居民素質(zhì)都不會(huì)低，物業(yè)管理比較完善，居民居無后顧之憂。46、41、有拆遷戶的房子？取得土地的費(fèi)用相對(duì)較低，成本則會(huì)低，價(jià)錢會(huì)比較低、

15、實(shí)惠。其中拆遷房子與賣的商品房有明顯區(qū)別。再說，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)拆遷戶房子的標(biāo)準(zhǔn)也有硬性規(guī)定。42、南北向好？通風(fēng)好，冬暖夏涼，兩個(gè)臥室分開，有個(gè)人的生活空間，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，也可自由 間隔，自由度大，易裝修。43、雙南向好？采光好，節(jié)約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人住，通風(fēng)好（樓梯間本身就招風(fēng)），兩個(gè)臥室靠在一起，照顧老人，小孩會(huì)比較方便。44、開發(fā)商有實(shí)力好？信譽(yù)好，值得信賴，一般開發(fā)的小區(qū)規(guī)模較大，配套完善，物業(yè)管理跟的上， 規(guī)劃好，確保升值，資金到位，按期入住，所以風(fēng)險(xiǎn)小，會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展，較重視公司形象及信 譽(yù)，選址考究。45、一般實(shí)力的開發(fā)商好？為了在竟?fàn)幹腥?，更有上進(jìn)心，所以在設(shè)計(jì)上會(huì)花更多心思，而且價(jià)格會(huì)相對(duì)較低。46、為什么一進(jìn)門是廳好？視野開闊，大氣、敞亮，較符合南方人的性格，減少過道，使用面積多，裝 修漂亮，而且是有品味、有實(shí)力的表現(xiàn)。47、一進(jìn)門是走廊好？隱私性好，叫做“懸關(guān)”，沿海發(fā)達(dá)城市比較流行。一進(jìn)門不會(huì)直接