XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、-WORD格式 - 可編輯 -XX 房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱： * *房地產(chǎn)公司編制人員： * * *完成日期：年 - 月 - 日目錄調(diào)查人員聲明.4第一部分：項目總論 .51.1項目背景 .51.2項目概況 .51.2.1項目名稱 . . 51.2.2項目建設(shè)單位概況 . . 51.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀. . 51.2.4項目規(guī)劃控制要點(diǎn) . . 71.2.5項目發(fā)展概況 . . 71.3可行性研究報告編制依據(jù). 71.4可行性研究結(jié)論及建議. 8第二部分：市場研究 .82.1宏觀環(huán)境分析 .8-WORD格式 - 可編輯 -2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 .82.3本市房地產(chǎn)市

2、場分析 .82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀. . 82.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 . . 92.4板塊市場分析 .92.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況. . 92.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征. . 102.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究. . 102.5項目擬定位方案 .102.5.1可類比項目市場調(diào)查. . 102.5.2項目 SWOT分析 . . 112.5.3項目定位方案 . . 11第三部分：項目開發(fā)方案 .113.1項目地塊特性與價值分析 .113.2 規(guī)劃設(shè)計分析 .123.3產(chǎn)品設(shè)計建議 .133.4項目實(shí)施進(jìn)度 .153.5營銷方案 .163.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 .163.7合作方式及條件 .

3、17第四部分：投資估算與融資方案.174.1投資估算 .174.1.1投資估算相關(guān)說明 . . 174.1.2分項成本估算 . . 174.1.3總成本估算 . . 204.1.4單位成本 . . 204.1.5銷售收入估算 . . 204.1.6稅務(wù)分析 . . 204.1.7項目資金預(yù)測 . . 214.1.8現(xiàn)金流量表 . . 214.1.9自有資金的核算 . . 214.2融資方案 .224.2.1項目融資主體 . . 224.2.2項目資金來源 . . 22-WORD格式 - 可編輯 -4.2.3融資方案分析 . . 224.2.4投資使用計劃 . . 224.2.5借款償還計劃 .

4、 . 22第五部分：財務(wù)評價 .235.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .235.2財務(wù)評價（方案 1） .235.2.1財務(wù)盈利能力分析 . . 235.2.2靜態(tài)獲利分析 . . 245.2.3動態(tài)獲利分析 . . 245.2.4償債能力分析 . . 245.2.5綜合指標(biāo)表 . . 245.3財務(wù)評價（方案 2） .255.4財務(wù)評價結(jié)論 .25第六部分：不確定性分析 .256.1盈虧平衡分析 .256.2敏感性分析 .266.2.1變動因素一成本變動. . 266.2.2變動因素二售價變動. . 266.2.3變動因素一容積率變動. . 266.3風(fēng)險分析 .276.3.1風(fēng)險因素的識別

5、和評估. . 276.3.2風(fēng)險防范對策 . . 27第七部分：綜合評價 .277.1社會評價（定性） .277.2環(huán)境評價（影響及對策） .277.3公司資源匹配分析 .27第八部分：研究結(jié)論與建議 .278.1結(jié)論 .278.2建議 .27第九部分：附錄 .289.1附件： .289.2附表： .289.3附圖： .29調(diào)查人員聲明-WORD格式 - 可編輯 -我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進(jìn)行分析。3、 形成意見和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實(shí)

6、地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、 （其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1 項目背景這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前-WORD格式 - 可編輯 -已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點(diǎn)和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)

7、展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、 經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項目投資的必要性項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 35 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2 項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設(shè)單位概

8、況1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/ 商務(wù) / 政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；-WORD格式 - 可編輯 -2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，

9、并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 / 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目周邊的社區(qū)配套1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（ b） 宗地出行主要

10、依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（ c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行-WORD格式 - 可編輯 -郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1) 治安情況2) 空氣狀況3) 噪聲情況4) 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5) 危險源情況（如高壓線、放射性、

11、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6) 周邊景觀7) 風(fēng)水情況8) 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/ 超市的建設(shè)等。9) 其他大市政配套 （都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1) 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2) 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3) 污水、雨水排放： 現(xiàn)有管線、 管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4) 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5) 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6) 燃

12、氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7) 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1.2.4項目規(guī)劃控制要點(diǎn)-WORD格式 - 可編輯 -規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5項目發(fā)展概況已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果項目地塊初勘及初測工作情況項目建議書編制、提出及審批過程研究工作進(jìn)展情況1.3 可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究

13、中作為依據(jù)的法規(guī)、 文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 2） A 市城市拆遷管理條例（ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（ 4）住宅設(shè)計規(guī)范（ 5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)-WORD格式 - 可編輯 -（ 6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（ 7）城市道

14、路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范（ 8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范1.4 可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務(wù)評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分：市場研究2.1 宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3 本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度

15、地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能-WORD格式 - 可編輯 -對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量

16、值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量

17、、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢需求預(yù)測-WORD格式 - 可編輯 -需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通?？梢?/p>

18、分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為： 移動平均法， 指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4 板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5 年）開工量 / 竣工量銷售量 / 供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式-WORD格式 - 可編輯 -平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案

19、狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5 項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調(diào)查序號比較因素典型樓盤分值權(quán)

20、重擬建項目分值備注（詳細(xì)）1 地段位置 100 40% 110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110規(guī)劃水平、理念-WORD格式 - 可編輯 -4 物業(yè)管理 100 10% 95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)

21、品外觀 100 5% 105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù)100 2% 90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106 計算。備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項目 SWO

22、T分析2.5.3項目定位方案市場定位目標(biāo)市場定位項目產(chǎn)品定位主要功能 / 建筑規(guī)模 / 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價格定位：項目銷售均價（元 / ）出租均價（元 / 月）可租售面積（）備注寫字間-WORD格式 - 可編輯 -配套功能停車場住宅銷售第三部分：項目開發(fā)方案3.1 項目地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬

23、/ 規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2 規(guī)劃設(shè)計分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計思路-WORD格式 - 可編輯 -設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層

24、、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。市場公共配套設(shè)施配置方案3.2.2 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的

25、完整性、 地質(zhì)狀況、較深的溝壑 （小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心） 、教育現(xiàn)

26、狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。-WORD格式 - 可編輯 -3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案 1序號工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1 綜合樓 21776 22寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12不含地下部分3 地下停車場4320 1地下一層4 綜合樓附樓960 4會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 36264方案 2（略）3.3

27、 產(chǎn)品設(shè)計建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層： 3-18 層面積： 12096 戶數(shù)： 12096（ 100 20%+150 30%+220 40%+30010%）=66戶型配比：面積（）比例（按戶數(shù)%） 備注100-110 20% 1 、各戶型

28、內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30%-WORD格式 - 可編輯 -200-220 40%300-320 10%配套功能：功能面積（）樓層計算依據(jù)備注會議室大（ 1 個） 360附樓 3 層及主樓 3 層局部 1.5/人 可同時容納200 人中（2個） 200附樓 4層 2 /人 100 人宴會廳（中餐廳）360附樓 2 層及主樓2 層局部可同時容納 200 人以上廚房 160附樓 4層大堂 400 1商務(wù)中心 50 1酒吧（咖啡廳、茶秀）200 2歌舞廳 200 2美容美發(fā) 100 1桑那按摩 200 1健身房 150 1洗衣房 200院中另建合計 2176主體 1-2

29、 層，裙樓2-3 層，不含洗衣房3.3.2住宅方案 1總面積： 7200 層高： 12 層戶數(shù)： 48戶型：2梯4戶兩種戶型： 120-140 160-180或 4 種戶型： 120-140 兩種 160-180 兩種頂層 4 套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160 的戶型是最不好銷的。方案 2（略）分析建議12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 130-WORD格式 - 可編輯 -0 元， 18 層的為 1500 元左右。1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道，1

30、部電梯，后者需 2 個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1 梯 4 戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4 室 2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室） 控制在 7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)）3.3.3停車場需求：住宅戶均0.5 個停車位，需36 個（按方案2）；寫字間戶均1.5 個停車位，需

31、99 個；酒店戶均 0.5 個， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192 個停車位。地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度 計算依據(jù)面積 4320 停車場為地下1 層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個 35 /個造價 693 萬元 1600 元/ 出租 效益 44 萬元 / 年 租價 300 元/ 個月回收期 15.8 年 69344出售 效益 738萬元 6 萬元/個利潤 45 萬元 738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度 計算依據(jù)面積 7630 停車場為地下1、 2 層，不包括地下二層設(shè)備間-WORD

32、格式 - 可編輯 -停車位 191 個 40 / 個造價 1378 萬元 1800 元 / （土方、 結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益 68.8萬元 / 年 租價 300 元 / 個月回收期 20 年出售效益 1146 萬元 6 萬元/個利潤 -232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價的核算：目前的市場價為 10 萬元 / 個，但銷售情況不好。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%-10%，這里按 8%計算，300（元 / 個月） 12（個月） 8%=4.5 萬元 / 個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為

33、4%-6%，這里按 5%計算， 300（元 / 個月） 12（個月） 5%=7.2 萬元 / 個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6 萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123 個；綜合樓門前停車場約15 個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。共計168 個停車位。供需差額為24 個。停車場的使用管理：綜合樓門前15 個和樓后（裙樓下）30 個車位供酒店使用；地下停車場95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC 卡）。3.4 項

34、目實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將項目實(shí)施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實(shí)施各階段所需時間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡單項目的實(shí)施進(jìn)-WORD格式 - 可編輯 -度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進(jìn)行預(yù)計。附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表時間項目 2003 年 2004 年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工-3.5 營銷方案3.5.1對租售市場的預(yù)測

35、3.5.2項目經(jīng)營方案方案 A寫字樓中留出4000 自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57 個，機(jī)動車位留出11 個外，其余100 個出租。方案 B（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想營銷方式營銷費(fèi)用預(yù)測3.5.4銷售計劃銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。-WORD格式 - 可編輯 -3.6 機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司（項目公司）；主

36、要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別

37、估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3.7 合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等-WORD格式 - 可編輯 -合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算在房地

38、產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說明4.1.2分項成本估算房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A 土地費(fèi)用：土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4 棟 5 層住宅樓房（實(shí)驗小學(xué)職工二棟40 戶，四建公司職工住宅一棟16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30 戶）。其它房屋均

39、為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329 平方米，經(jīng)營性用房600 平方米，合計住戶約205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：-WORD格式 - 可編輯 -按照 A 市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅： 640 元 / 平方米 *（ 0.9+0.3+0.08+0）*34329 平方米 =34329*819.20 元=28122316.80 元2、經(jīng)營性用房： 640 元 / 平方米 *（0.9+1.5+0.3+0.45+

40、2.7）*600 平方米 =600 平方米 *3776 元 / 平方米 =2265600 元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅 34329 平方米 *45 元/ 平方米 =1544805 元經(jīng)營性用房： 600 平方米 *45 元 / 平方米 =27000 元4、室內(nèi)裝飾： 34929 平方米 *80 元 / 平方米 =2794320 元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929 平方米 *48 元 =1676592 元搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅： 200 戶 *300 元 =60000 元經(jīng)營性用房： 9 戶*500 元 =4500 元小計： 64500 元2、過渡費(fèi)：住宅： 34329 平方米 *2.5 元 / 平方米 *6 個月 =514935 元經(jīng)營性用房： 600 平方米 *16 元 / 平方米 *6 個月 =57600元小計： 632535 元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929 平方米 *15 元 / 平方米 =523935 元4、房屋拆遷評估費(fèi)：35000 元5、獎