萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

1、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表分析姓名：周春燕學(xué)號(hào)： 20122792引言：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)個(gè)人擁有的金融資產(chǎn)總量已超過了 23 萬億元人 民幣，其中個(gè)人擁有儲(chǔ)蓄額已超過了 16 萬億元，我國(guó)個(gè)人金融資產(chǎn)的總量的積 累導(dǎo)致人們對(duì)優(yōu)秀投資理財(cái)理論的需求。對(duì)于廣大投資者而言 , 尤其是中小投資 者, 在我國(guó)現(xiàn)階段的證券市場(chǎng)上，如果想在房地產(chǎn)行業(yè)中捕捉到投資機(jī)會(huì)，進(jìn)行 理性投資，不盲目跟風(fēng)， 將自己的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低， 正確分析房地產(chǎn)上市公司 的投資價(jià)值就顯得尤為重要。萬科是我國(guó)證券市場(chǎng)中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司， 其前瞻的公司戰(zhàn)略， 穩(wěn) 健的經(jīng)營(yíng)， 完善的公司治理結(jié)構(gòu)， 以及優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)， 吸引了許多

2、投資者的目 光。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭上市公司， 這幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速， 股價(jià)漲幅巨大， 在整體A股市場(chǎng)估值處于高位，投資者希望在買入它的同時(shí)了解它的內(nèi)在價(jià)值和 未來成長(zhǎng)性。本文主要通過對(duì)萬科 2011 年到 2015 年第三季度期間公布的財(cái)務(wù)報(bào)表的分 析，來說明萬科業(yè)務(wù)前景和財(cái)務(wù)績(jī)效， 給出目前股票價(jià)值判斷， 從而有助于投資 者認(rèn)識(shí)萬科的內(nèi)在價(jià)值，更好的進(jìn)行投資。一、公司概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó) 大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至 2002 年底，公司總資產(chǎn) 82.16 億元，凈資產(chǎn) 33.81 億元，擁有員工 6055名，全資及關(guān)聯(lián)公司 43

3、家。公司于 2000及 2001 年兩度分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志 福布斯全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬 元，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所 掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股 2,836萬股，集資人民幣1.27 億元，公司開始跨地域發(fā)展。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等 股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元， 主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)

4、，為本集團(tuán)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固基礎(chǔ)。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地 產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25億 元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公 司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)，于 2001年將直接及持有的萬佳百 貨股份有限公司72%勺股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線：購(gòu)物中心+寫字樓+社區(qū)商業(yè)，萬科2013年2月與美國(guó)鐵獅門

5、房地 產(chǎn)公司宣布成立合資公司，萬科持合資公司70%勺股權(quán)，鐵獅門持股30%截至2014年底，公司進(jìn)入中國(guó)大陸65個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、 以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城 市組成的成都區(qū)域。、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表1資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元）日期2015 年 9 月 302014年12月2013年12月2012 年 12 月 31項(xiàng)目日31日31日日資產(chǎn)貨幣資金4,273,460.006,271,530.004,436,540.005,229,150.00 n應(yīng)收賬款150,819.00189,407.00307,897.001

6、88,655.00預(yù)付款項(xiàng)5,302,850.002,943,310.002,865,370.003,337,360.00存貨35,139,200.031,772,600.033,113,300.025,516,400.00流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)52,000,100.046,480,600.044,204,700.036,277,400.00該公司總資產(chǎn)每年都在穩(wěn)定的增長(zhǎng)。具體來看，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有 不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強(qiáng)；預(yù)付賬 款增加，尤其在2015年明顯增加，反應(yīng)公司生產(chǎn)用原材料市場(chǎng)供應(yīng)比較緊張， 生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；存貨增加，一方面反應(yīng)公司庫(kù)存原材料，

7、產(chǎn)品在增加，另一方 面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，相應(yīng)的要求配套存貨增加。從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，公司負(fù)債總額15年9月比14年增加5715300.00萬元， 上漲了 14.56%。其中流動(dòng)負(fù)債比去年增長(zhǎng) 5643000萬元，反映公司經(jīng)營(yíng)狀況良 好，信譽(yù)好，產(chǎn)品有市場(chǎng)，有 利潤(rùn)，但公司短期償債壓力增大。從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益15年9月比14年增加了 523100萬元, 其中股本增加了 1210萬元，漲幅0.0011%,反映公司資本充足，經(jīng)營(yíng)狀況良好。（二）利潤(rùn)表分析表2利潤(rùn)表（單位：萬元）日期2015年9月2014年12月2013年12月2012年12月項(xiàng)目30日31日31日31

8、日營(yíng)業(yè)總收入7,959,620.0014,638,800.013,541,900.010,311,600.0營(yíng)業(yè)總成本6,872,360.0012,557,900.011,216,200.0 8,302,320.00營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,235,370.002,497,940.002,426,130.00:2,101,300.00利潤(rùn)總額1,249,440.002,525,240.002,429,100.002,107,020.00所得稅費(fèi)用295,582.00596,484.00 J599,346.00540,760.00 |凈利潤(rùn)953,862.001,928,750.00 丁1,829,760.0

9、01,566,260.00該公司15年第三季度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7959620.00萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)953862.00萬元，但這里主要以2014年的分析為主，2014年公司營(yíng)業(yè)收入繼續(xù) 保持增長(zhǎng)，達(dá)1463.9億元，同比增長(zhǎng)10.73%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)192.8 億元，同比 增長(zhǎng)23.14%。其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比上年增加 1096900.00萬元，上漲8.1%，主營(yíng) 業(yè)務(wù)成本較去年上漲了 11.96%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加71810.00萬元，上漲2.9%，同時(shí) 利潤(rùn)總額上漲了 3.96%；凈利潤(rùn)比上年增加98990.00萬元。以上數(shù)據(jù)反映公司 主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，利潤(rùn)在增加，但成本有所增加，營(yíng)業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用較去

10、年也有 所增加，由于有上年未分配利潤(rùn)，因此可供股東分配的利潤(rùn)比上年有所增加。從項(xiàng)目分析看，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，有利潤(rùn)；公司固定資產(chǎn)在增加，生產(chǎn) 規(guī)模在擴(kuò)大；公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，產(chǎn)品有市場(chǎng)；公司有信譽(yù)，償債能力比較強(qiáng)； 公司總體盈利能力比較強(qiáng)；短期償債壓力在增大；生產(chǎn)用原材料市場(chǎng)供應(yīng)比較緊 張；庫(kù)存原材料、產(chǎn)品在增加；營(yíng)業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅較大。三、績(jī)效評(píng)估（一）償債能力分析表3償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)日期2015 年 9 月 302014年12月2013年12月2012年12月項(xiàng)目、日31日31日31日流動(dòng)比率1.2931.34471.34391.3962速動(dòng)比率0.41410.42550.33720.

11、4141應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)7.69396.11496.60025.9374存貨周轉(zhuǎn)率0.16880.31610.31660.2823資產(chǎn)負(fù)債率78.779577.204677.99778.3163在短期償債能力分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要的指標(biāo)，流動(dòng)比率是反映 一塊錢的流動(dòng)負(fù)債需要多少流動(dòng)資產(chǎn)來支撐，2015年萬科的流動(dòng)比率為1.293， 比上年降低了 0.0517,流動(dòng)比率低于2,反映公司負(fù)債增加，償債能力有所降低。 速動(dòng)比率是指在流動(dòng)比率的流動(dòng)資產(chǎn)中扣除了存貨，因?yàn)?5年存貨比14年存貨大，但扣除存貨后，速動(dòng)比率仍同比上年下降了0.0114，說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所降

12、低。但由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)， 且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)在長(zhǎng)期償債能力分析中，資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度，是一 項(xiàng)重要指標(biāo)。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn) 健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度的利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間， 這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為 重要。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性，控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過 度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，15年的存貨周轉(zhuǎn)率低于14年的存貨周轉(zhuǎn)率。15年萬科的存貨周轉(zhuǎn)有所下降。15年萬科的 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年稍有降低，應(yīng)加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的管理，采取嚴(yán)格的信用政策

13、 和收賬政策。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速 度，因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降若該指標(biāo)過小，則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大， 但萬科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng)，在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí)，存貨量是充足貨 源的必要保證，且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降，在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升，存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此，存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范 圍，但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率，注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快項(xiàng) 目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，保持適度的增長(zhǎng)速 度。（二）盈利能力分析日期2015 年 9 月 302014年12月2013年12月2012年12月項(xiàng)目日31日31日3

14、1日資產(chǎn)報(bào)酬率1.67113.95753.96444.2944總資產(chǎn)凈利率1.76773.90594.26514.6407凈資產(chǎn)收益率7.7117.8619.6619.66由上表可知，以上三項(xiàng)指標(biāo)今年來都有所降低，說明企業(yè)的盈利能力稍有下 降。這與企業(yè)自身的預(yù)計(jì)相符。公司預(yù)計(jì)該季度業(yè)績(jī)同比下降的主要原因?yàn)椋荷夏晖诮Y(jié)算中高毛利項(xiàng)目多、投資收益高。但總體來說，2015年全年凈利潤(rùn)同比仍將增長(zhǎng)。四、可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位， 又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 和未來擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利

15、增長(zhǎng)和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對(duì)未來未知環(huán)境的適應(yīng)， 使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行，實(shí)現(xiàn) 企業(yè)目標(biāo)。可持續(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要 ，又要考慮未來發(fā)展的需要；不能以 犧牲后期的利益為代價(jià) , 來?yè)Q取現(xiàn)在的發(fā)展 ,滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包 括面對(duì)不可預(yù)期的環(huán)境震蕩 , 而持續(xù)保持發(fā)展趨勢(shì)的一種發(fā)展觀。房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn) : 首先 , 住宅兼有社會(huì)和投資屬性 , 是生 活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素 , 也投資獲利的載體。其次, 中國(guó)正處于城 市化進(jìn)程中 , 居民的購(gòu)買力穩(wěn)步增長(zhǎng) , 住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房 信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住

16、宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。 鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中 的重要地位 , 政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)重要因素 , 但它的出 發(fā)點(diǎn)是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺(tái)、 消費(fèi)者品牌意識(shí) 的不斷強(qiáng)化 , 將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機(jī)制的運(yùn)行。 因此 , 商品住宅市場(chǎng)在 未來十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。 對(duì)于透明度高、 獲得投資 者信賴, 擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬科來說 , 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是 良好的。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看 , 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化 的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同時(shí) , 也蘊(yùn)涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在 于行業(yè)國(guó)際化加

17、速 , 房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi) 地的步伐 , 其資金實(shí)力、國(guó)際融資能力都遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的 是 , 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最終將是核心技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng) , 目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商 , 擁 有數(shù)千項(xiàng)專利 , 而萬科盡管走在國(guó)內(nèi)前列 , 但其已經(jīng)獲得和正在申請(qǐng)的專利 合計(jì)也只有幾十件。 挑戰(zhàn)之二 , 目前國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式 , 已經(jīng)無法適應(yīng) 未來可持續(xù)發(fā)展的需求 , 工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平 , 產(chǎn)品建造精度 低 , 行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運(yùn)作模式要進(jìn)行改革。而萬科正在這些方面努力的改 進(jìn) , 相信它在明天的賽場(chǎng)上會(huì)有上佳的表現(xiàn)。2013 年公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展

18、的策略，聚焦主流市場(chǎng)，圍繞“好 房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對(duì)產(chǎn)品”，“買對(duì)土地”為 重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提升運(yùn)營(yíng)效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。五萬科存在的問題以及建議（一）存在問題1. 資金需求的壓力日益增大。2. 現(xiàn)金流的管理。萬科有關(guān)獲得現(xiàn)金能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力的指標(biāo)都不令人滿 意 , 而現(xiàn)金如同一個(gè)企業(yè)的血液 , 缺少現(xiàn)金流會(huì)使一個(gè)蓬勃發(fā)展的企業(yè)陷入癱 瘓。3. 存貨的管理。萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障, 又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。（二）建議1. 為了滿足未來的資金需求 , 建議萬科繼續(xù)加快銷售 , 增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流 入, 充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿 ,積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì) ,并進(jìn)一步開拓融資渠道。而規(guī)模 擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制又將對(duì)萬科的專業(yè)能力和組織能力提出新的要求。2. 萬科集團(tuán)在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時(shí)，也提醒高度重視現(xiàn)金的管理。3. 萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主 要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。六、總結(jié)與展望截止2014年底，公司保持著安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。公司的預(yù)收賬款由2013年底的307,897.00萬元減少至189,407.00，公司的資產(chǎn)