XX開發(fā)區(qū)C2-C10地塊居住用地土地一級開發(fā)項目實施方案

1、XX開發(fā)區(qū)C2-C10地塊居住用地土地一級開發(fā)項目實施方案目錄第一章項目基本情況1一、項目區(qū)位情況1二、土地利用情況分析2三、現(xiàn)狀地上物狀況3四、項目規(guī)劃情況3五、項目前期情況3第二章編制依據5一、法律法規(guī)依據5二、項目依據5第三章項目市場分析6一、北京市房地產市場分析6二、北京市土地市場分析12三、通州區(qū)市場環(huán)境分析14第四章一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度17第五章征地實施方案19一、征用土地現(xiàn)狀19二、征地補償方案19三、征地補償費用構成20四、征地工作進度計劃20第六章拆遷實施方案22一、現(xiàn)狀調查22二、拆遷補償方案22三、拆遷費用測算25四、拆遷工作進度計劃26第七章大市政建設實施方案

2、27一、市政建設的基本原則27二、項目周邊大市政設施27三、項目市政實施深度27四、管線綜合28五、實施要求28六、工作進度28七、市政建設投資28第八章土地供應方案30一、土地供應模式30二、土地供應計劃30三、土地一級開發(fā)深度30四、供地時點開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況30五、一級開發(fā)成本及入市交易底價的確定30六、資金回收計劃31第九章投資方案32一、項目一級開發(fā)總投資估算32二、土地出讓金估算35三、入市交易底價估算35四、土地銷售收入估算36五、現(xiàn)金流量和財務指標分析38第十章項目管理方案40一、建設計劃管理40二、項目的進度計劃管理40三、項目管理41第十一章重點事項說明42附件43

3、第一章項目基本情況一、項目區(qū)位情況1、區(qū)域位置通州區(qū)西集輕紡園區(qū)C2-C10地塊居住用地土地一級開發(fā)項目位于通州區(qū)西集鎮(zhèn)的通州輕紡服裝服飾園區(qū)內,項目四至為東接靚麗三街、南至靚麗三街、西臨創(chuàng)益東一路、北起靚麗一街。項目位置如下圖所示：2、宗地的自然特征氣候通州區(qū)屬大陸性季風氣候區(qū)，受冬、夏季風影響，形成春季干旱多風、夏季炎熱多雨、秋季天高氣爽、冬季寒冷干燥的氣候特征。年平均溫度，降水620毫米左右。地形地貌通州區(qū)地處永定河、潮白河沖積洪積平原，地勢平坦，自西北向東南傾斜，海拔最高點米，最低點僅米。其土質多為潮黃土、兩合土、沙壤土，土壤肥沃，質地適中。境內大小河流13條，三河三路兩側百米綠色通道

4、頗為壯觀，形成天然生態(tài)屏障。本項目位于通州西集鎮(zhèn)，地貌類型簡單，以平原為主，海拔較低。項目區(qū)內地勢平坦。地質本項目宗地尚未聘請專業(yè)機構進行地質勘察，但從項目周邊用地的地質情況推測，本地塊應適合進行房地產開發(fā)建設。3、項目區(qū)位特征通州區(qū)西集輕紡園區(qū)C2-C10地塊居住用地土地一級開發(fā)項目位于通州區(qū)西集鎮(zhèn)的通州輕紡服裝服飾園區(qū)內,通州輕紡服裝服飾園區(qū)20XX年10月經通州區(qū)人民政府批準晉升為區(qū)級工業(yè)園區(qū)。項目四至為東接靚麗三街、南至靚麗三街、西臨創(chuàng)益東一路、北起靚麗一街。西集鎮(zhèn)位于北京市東南部，距市區(qū)建國門40公里，距通州區(qū)政府21公里，距亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)32公里。該鎮(zhèn)三面環(huán)河，北起潞城鎮(zhèn)，東鄰

5、潮白河與河北省香河縣隔河相望，西、南靠北運河與漷縣鎮(zhèn)相接。西集鎮(zhèn)地處北京市邊緣，是北京市城市總體規(guī)劃確定的中心城鎮(zhèn)之一，對河北省香河縣有一定的輻射作用。京沈高速公路呈東西向橫貫西集鎮(zhèn)中部，且在該鎮(zhèn)設有兩個高速公路出入口。交通設施的便利對地方的經濟發(fā)展起到了推動作用。二、土地利用情況分析本項目用地性質全部為集體土地，現(xiàn)狀用途主要為村民宅基地、集體企業(yè)用地，其余用地為耕地、少量魚塘。集體建設用地面積為畝，農用地面積為畝。根據西集地區(qū)道路坐標冊，該項目總占地面積為平方米，其中建設用地面積平方米，代征地面積平方米。三、現(xiàn)狀地上物狀況本項目用地范圍內共涉及西集、林屯、王上、岳上4個村的部分住戶及村辦企業(yè)

6、。需拆除住宅271個院落戶，涉及656人口。四個村宅基地院落占地面積總計，拆除住宅房屋建筑面積總計46070。項目用地范圍內拆遷集體企業(yè)3家，房屋建筑面積4207。其他地上物主要涉及三個村村集體大隊部等集體設施和耕地地上物青苗和農業(yè)生產配套設施。四、項目規(guī)劃情況依據北京市規(guī)劃委員會關于通州區(qū)輕紡服裝服飾園區(qū)控制性詳細規(guī)劃的批復及該地塊普通測量成果，通州區(qū)西集輕紡園區(qū)C2-C10地塊居住用地規(guī)劃用地性質為居住。主要指標如下：總用地面積：平方米。其中：建設用地面積：平方米；代征道路用地：平方米。住宅控制容積率：；配套公建控制容積率：?？偨ㄖ娣e：平方米。其中：普通商品住宅：平方米；配套幼兒園：80

7、00平方米。五、項目前期情況20XX年9月1日，市國土局、市規(guī)劃委、市發(fā)改委、市建委會同市交通委、市園林局、市環(huán)保局、市文物局、市規(guī)劃院召開了政府儲備土地和入市交易土地20XX年第三次聯(lián)席會議，會議同意該項目由北京市整理儲備中心授權北京西集創(chuàng)益投資發(fā)展有限公司為主體實施土地一級開發(fā)，辦理相關手續(xù)，申報規(guī)劃意見書。第二章編制依據一、法律法規(guī)依據1、中華人民共和國土地管理法；2、北京市建設征地補償安置辦法；3、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法；4、北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法；5、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法6、北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法；10、北京市收回企

8、業(yè)國有土地使用權補償辦法；11、北京市國有建設用地供應辦法；12、北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核暫行辦法。二、項目依據1、北京市規(guī)劃委員會關于通州區(qū)輕紡服裝服飾園區(qū)控制性詳細規(guī)劃的批復；2、北京市規(guī)劃委員會通州分局關于通州輕紡服裝服飾園區(qū)C2-C10號用地規(guī)劃初步審查意見3、該地塊普通測量成果；4、本實施方案編制人員調查收集的相關資料。第三章項目市場分析一、北京市房地產市場分析宏觀經濟發(fā)展概述20XX年16月，北京市經濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。工業(yè)生產形勢總體較好，投資增幅繼續(xù)提高，消費品市場運行平穩(wěn)，財政、居民收入增長較快，市場價格基本穩(wěn)定。1、全市經濟保持較快增長，高端產業(yè)發(fā)展加快初步

9、核算，上半年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值3538億元，按可比價格計算，比上年同期增長%，增幅比一季度回落1個百分點，比上年同期提高個百分點，也高于近十年年均%的增速。其中，第一產業(yè)增加值億元，下降%；第二產業(yè)增加值億元，增長%，其中工業(yè)增加值億元，增長%；第三產業(yè)增加值億元，增長%。產業(yè)比重分別為1%、%和%。初步核算結果顯示，上半年，全市現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)增加值億元，按現(xiàn)價計算增長%，占GDP比重達到%；高技術產業(yè)實現(xiàn)增加值億元，按現(xiàn)價計算，增長%，占GDP比重為%。信息產業(yè)實現(xiàn)增加值億元，按現(xiàn)價計算，增長%，占GDP比重達到%。2、需求領域繼續(xù)穩(wěn)定增長內需方面投資增長繼續(xù)加快。上半年，全市完成全社會

10、固定資產投資億元，比上年同期增長%，增幅同比提高個百分點，低于全國投資增速個百分點。其中，房地產開發(fā)投資億元，增長%，占全社會固定資產投資的比重為53%，同比下降個百分點。消費品市場運行平穩(wěn)。上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售額億元，比上年同期增長%，增幅同比提高個百分點。外需方面出口貿易增速高位回落。據海關統(tǒng)計，上半年地區(qū)進出口總值億美元，比上年同期增長30%；其中進口億美元，增長%，出口億美元，增長%，增幅同比回落45個百分點。對外借款大幅增加，利用外資規(guī)模不斷擴大。1-5月，全市實際利用外資億美元，增長倍。其中，外商直接投資億美元，增長%；對外借款增長倍。3、市場價格平穩(wěn)運行，財政形勢穩(wěn)定，

11、收入較快增長，社會發(fā)展氛圍和諧市場價格總體穩(wěn)定，房價漲幅依然較高穩(wěn)，上半年，居民消費價格指數為%，比上年同期低個百分點。其中，食品類、居住類和交通類價格分別上漲%、1%和2%，共拉動總指數上升個百分點；與上年同期相比，這幾類價格漲幅均有所回落。全市房屋銷售價格指數為%，比上年同期提高個百分點；其中商品住宅銷售價格指數為%，二手住宅銷售價格指數為%，同比分別提高個和個百分點。市場運行狀況分析上半年，我市房地產市場形勢總體上保持基本穩(wěn)定。一方面，房地產開發(fā)投資保持穩(wěn)定較快增長，商品房市場銷售依然旺盛，空置面積減少；另一方面，住宅投資、新開工面積等住宅供給指標繼續(xù)較大幅度增長，顯示未來市場供給將有所

12、增加。市場供需狀況在宏觀調控的影響下暫時也不會發(fā)生根本性的變化，所以住宅價格指數持續(xù)上升依然不會改變。1、全市房地產市場發(fā)展情況、房地產開發(fā)投資較快增長。上半年，全市完成房地產開發(fā)投資億元，比上年同期增長%，增速同比提高個百分點。在房地產開發(fā)投資中,住宅及商業(yè)服務業(yè)等經營性用房投資大幅增長。其中，住宅完成投資億元，比上年同期增長%，占房地產開發(fā)投資的%，同比提高個百分點；商業(yè)服務業(yè)等經營性用房完成投資億元，增長倍；寫字樓完成投資億元，下降%。從上圖中可以看出，20XX、20XX國家對房地產投資的宏觀調控，在20XX年起到了效果，20XX年房地產投資保持了20XX年的水平沒有大的漲幅。到20XX

13、年時候，房地產的投資幅度又一次回到了前幾年投資過熱的水平，主要原因是20XX年很多奧運相關的工程相繼開工，這一部分在整個房地產開發(fā)投資中占有一定的比例。刨除這部分因素的影響，房地產開發(fā)投資依然在正常的漲幅范圍內。、土地開發(fā)面積和住宅新開工面積增長較快。土地開發(fā)面積及新開工面積大幅增長。上半年，本市房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積萬平方米，比上年同期增長倍；商品房新開工面積萬平方米，其中住宅新開工面積萬平方米，分別增長%和%，住宅新開工面積所占比重為61%。顯示未來住宅市場供給狀況將會出現(xiàn)改善，隨著市場中小戶型和中低價位住房的推出，住房供給結構也將得到調整。通過比較近幾年的土地開發(fā)情況和新開工情況

14、，20XX年土地開發(fā)面積和住宅新開工面積暴漲的原因是前幾年的開發(fā)量過少。如圖所示，20XX-20XX這兩項指標上漲幅度都是負數，最嚴重的是20XX年上半年新開工面積同比漲幅-11%，20XX年土地開發(fā)面積同比漲幅-%。這在很大程度上影響了20XX年的商品房的供給。、開發(fā)項目資金中銀行貸款增加較多。20XX上半年，全市房地產開發(fā)企業(yè)當年到位資金億元，比上年同期增長%。其中，金融貸款億元，比上年同期增長%，占當年到位資金的%，同比提高個百分點；自籌資金218億元，增長%，占當年到位資金的%，同比降低個百分點；其它資金中的定金及預收款億元，下降%，占當年到位資金的%，同比降低個百分點。2、全市商品房

15、市場情況、竣工面積下降幅度較大。20XX年以來，我市商品房竣工面積出現(xiàn)低速增長甚至下降，上半年商品房竣工面積萬平方米，比上年同期下降27%，其中住宅竣工面積萬平方米，下降%，下降幅度自4月起呈現(xiàn)逐步加大趨勢。通過近幾年的新開工面積和竣工面積比較來看，20XX年上半年竣工面積的大幅下降，主要與近年來新開工面積的負增長有密切關系；而20XX年5月份前，受北京的樓市火爆的影響，強大的需求使得新開工面積再次抬頭。、商品房銷售面積沒有很大的波動上半年，商品房銷售面積總計達到萬平方米，其中商品住宅銷售面積為萬平方米。在總的銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積為萬平方米,其中住宅萬平方米；期房銷售面積為萬平方米，其中住

16、宅萬平方米。從分月銷售看，各月銷售量比較穩(wěn)定，其中5、6月份期房銷售量高于各月平均水平。住宅銷售面積在六月份有所減緩，而非住宅類銷售面積在六月份有明顯的上升。政策的出臺，使得住宅的銷售方面，觀望氣氛較為濃厚；而商業(yè)、寫字樓物業(yè)的銷售幾乎不在宏觀調控的范圍內，在供給充足的前提下，銷售面積有所起色。、受市場需求較旺及供給量減少的影響，空置面積出現(xiàn)下降6月末，本市商品房空置面積為萬平方米，比年初減少409萬平方米，下降%，其中住宅空置面積萬平方米，減少269萬平方米，下降%?？⒐っ娣e明顯減少，銷售面積沒有很大的變化，勢必消耗已有的存量。所以空置面積出現(xiàn)下降。、經濟適用房建設情況上半年我市經濟適用房施

17、工面積萬平方米，比上年同期下降%，其中住宅萬平方米，下降%?？⒐っ娣e萬平方米，比上年同期下降36%，其中住宅萬平方米，下降%。經濟適用住房銷售面積萬平方米。3、全市房地產市場價格情況抽樣調查數據顯示，20XX年以來，我市房屋銷售價格指數各月漲幅依然較高，但波動不大。新建商品房價格小幅上漲。、新建商品房價格漲幅繼續(xù)上漲，二手房價格漲幅穩(wěn)定。統(tǒng)計顯示：上半年，我市新建商品房價格總指數累計為%，比上月提高個百分點，比上年同期提高1個百分點，其中住宅類價格指數累計為%，比上月提高個百分點，比上年同期提高個百分點；二手住宅類價格指數累計為%，與上月持平，比上年同期提高3個百分點。、普通住宅價格漲幅超過高

18、檔住宅。上半年，我市新建住宅中，普通住宅價格指數累計為110%，超過高檔住宅個百分點。1-5月，我市普通住宅價格指數累計為%。各當月指數分別為%、%、%、%、%。盡管目前普通住宅價格已處高位，但在需求刺激下，仍不斷走高。特別是5月份，首次出現(xiàn)兩位數的漲幅。而高檔住宅受自身價格較高及特殊消費群體比例相對較低的影響，價格漲幅低于普通住宅。4、綜合分析20XX年上半年，北京市經濟在快速增長的同時，內外需求領域也保持較快增長態(tài)勢，加上人們收入等方面表現(xiàn)很好，整個經濟發(fā)展在正常的軌道上運行。通過近幾年的宏觀經濟發(fā)展態(tài)勢，我們可以看出，國民經濟整體增長需要強有力的需求支撐，在消費的增長程度有限的情況下，固

19、定資產投資成為需求的重要組成部分?？紤]到奧運的建設和北京經濟的高速發(fā)展，近幾年北京的房地產市場是一個火熱的市場，房地產開發(fā)投資較快增長就不足為奇了。具體到房地產市場，通過以上對近幾年的北京市新開工面積、竣工面積、銷售面積的數據分析，前幾年的工程開工量不足，導致20XX年的竣工面積下降明顯；而北京市的需求沒有得到很好滿足。供需的不平衡，導致年初樓市火爆的搶購場面，北京春季房展會期間發(fā)展到了高潮。二、北京市土地市場分析市場環(huán)境評價1、政策明朗：實現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應和房地產業(yè)的健康發(fā)展北京市土地利用總體規(guī)劃、20XX年北京市土地供應計劃、20XX年北京市土地供應計劃安排使用方案、北京市土地儲備和一級開

20、發(fā)管理辦法等文件規(guī)定都明確了這樣的信息：一是政府將有計劃地穩(wěn)定供應土地；二是土地交易將實行市場化運作模式。2、市場狀況之一：房地產交易成交量有所收縮，但成交價格繼續(xù)上揚統(tǒng)計數據顯示：20XX年北京房地產開發(fā)投資繼續(xù)增長，但增幅低于20XX年同期；商品房買賣成交套數和面積均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，其中現(xiàn)房買賣成交繼續(xù)保持旺盛趨勢，但期房買賣成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價格均呈增長狀態(tài)。具體數據如下：20XX年，全市商品住宅期房預售平均價格6725元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增長。20XX年，全市預售的商品住宅中，以成交套數統(tǒng)計，預

21、售單價低于7000元/平方米的占商品住宅成交總套數69；其中低于5000元/平方米的占。20XX年，全市存量住房買賣平均價格4286元/平方米，比上年增長%。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元/平方米，比上年增長%；已購公房和經濟適用住房再上市買賣平均價格4157元/平方米，比上年增長%。3、市場狀況之二：土地成交價格穩(wěn)步上漲20XX年1-9月，北京市土地供應總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規(guī)劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅用地197公頃，規(guī)劃建筑面積322萬

22、平方米。土地供應依據發(fā)布的北京20XX年土地供應計劃，20XX年在土地供應政策導向方面，將優(yōu)化土地供應結構，保持住宅商品房用地、經濟適用住房用地的平穩(wěn)供應，并向普通住宅商品房傾斜，促進房價穩(wěn)定，抑制房地產投資過度慣性回落。今年北京土地供應計劃安排供應總量為6500公頃，其中：經濟適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設用地3900公頃，存量建設用地2600公頃；城八區(qū)指標約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜，遠郊10個區(qū)縣指標約占60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。此外，今年還將優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項目建設用地供應；鼓勵新

23、城在交通條件便利區(qū)域建設普通商品房的用地供應；限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔別墅項目建設用地供應。這是政府主管部門首次通過土地供應來調控普通商品房的供應。相比20XX年土地供應計劃，今年的住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，而經濟適用房的供應量則比去年增加了100公頃。20XX年北京土地供應計劃中，住宅土地供應用地和經濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃。按照今年的土地供應計劃，20XX年北京住宅商品房和經濟適用房的供應量達到1900公頃，而20XX年全市商品住宅期房批準預售面積為2205萬平方米，預售成交面積為2152萬平方米。三、通州區(qū)市場環(huán)境分析

24、“兩軸-兩帶-多中心”的北京城市新規(guī)劃方案為通州區(qū)域發(fā)展帶來新的機遇，也引來了通州房地產的火速升溫。目前因城市規(guī)劃、道路建設和區(qū)域配套的逐漸成熟，通州區(qū)域已逐漸步入一個更高層次的發(fā)展階段。作為北京市“兩軸-兩帶-多中心”新城市規(guī)劃的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一，通州大大受益于政府的政策引導以及基礎設施的日趨完善；而通州區(qū)政府自身的定位是將通州發(fā)展成為一個集優(yōu)雅的環(huán)境、完善的基礎設施、繁榮的商業(yè)中心為一體的生態(tài)居住區(qū)域。正是在此背景下，通州地區(qū)的房地產迎來了更加有利的發(fā)展前景。1、得天獨厚的交通優(yōu)勢通州擁有5條與北京連為一體的道路，京通快速、朝陽路、朝陽北路、八通輕軌線以及即將通車的兩廣路東延線等5條道路讓

25、通州與北京市區(qū)緊密相連。便利的交通使通州與CBD近在咫尺是吸引購房者的一大誘因。京通快速全長10多公里，眾多公交車輛行駛其上，在通州北苑與CBD大北窯之間，一站直達，少有堵車情況；而八通線城鐵，沿途設13個站連接著通州和北京CBD商務區(qū)。還有京沈、京津塘、京哈3條高速公路穿過，使有車一族快速便捷到達城區(qū)。2、整體上揚的CBD后花園CBD是北京目前商務氛圍最濃厚的城市中心區(qū)域之一，由于部分世界500強企業(yè)的進駐而變得更加繁華、更具國際化。素有“CBD后花園”之稱的通州，在交通上與CBD的近距離接觸無疑是一個極大的優(yōu)勢。與北京城區(qū)特別是CBD動輒上萬元的樓盤相比，通州樓市可謂“物美價廉”。CBD區(qū)

26、域由于商務前景誘人，地價更是居高不下。有別于CBD高密度的塔樓建筑，通州區(qū)樓盤多為居住更為舒適的板樓、花園洋房，多數樓盤都是精裝修標準。作為商住兩用區(qū)，CBD的居住環(huán)境不能與純居住的通州區(qū)樓盤作簡單比較。由于停車費以及物業(yè)管理等費用相對比較昂貴，CBD的居住成本比通州要高得多。正是出于這樣的考慮，通州樓盤更高的性價比和更低的居住成本成為當前置業(yè)者追捧的又一大誘因。3、舒適宜人的居住環(huán)境由于通州位于北京市郊，居住人口相對較少，綠化程度高，生態(tài)資源豐富，十分適合居住。特別是近年來的多項舉措，更是讓通州的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大變化：通州目前種植綠色植物7000多萬株，綠化面積達到8萬畝。還有一條194公

27、里長的“綠色走廊”，環(huán)繞著三河(潮白河、溫榆河和涼水河)三路(京津塘高速、京沈高速和六環(huán)路)，形成了一道美麗的綠色風景線。且區(qū)內水系相當發(fā)達，大運河、通惠河、溫榆河等大小13條河流景觀與人文景觀相互輝映，構筑了舒適的現(xiàn)代化居住環(huán)境。4、通州區(qū)域整體提升已成必然整個通州既然因為城市規(guī)劃、道路建設及區(qū)域配套的逐漸成熟而步入一個無限利好的發(fā)展過程，那么，樓盤的全面革新和創(chuàng)造也就勢在必行了。從近兩年進駐通州的一些高品質樓盤開始，政府和城市規(guī)劃的相關部門連同開發(fā)商們一起努力改變通州原有的只有拆遷戶才在通州買房的“通州印象”。通州樓市當前的產品是以升級版產品為代表的第二代產品，它們都強調產品的附加值，在戶

28、型、園林及生活配套設施等方面的設計上，體現(xiàn)了前所未有的人性化和適用性。5、政府給予的充分支持通州自身的發(fā)展規(guī)劃就是將通州中心城發(fā)展成由現(xiàn)有的40平方公里擴大到80平方公里，能容納60萬人口，以運河城市段為軸心，以新的城市廣場為中心，以大運河、溫榆河景觀帶和都市經濟為依托，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化的濱水城市。這樣的政府理念帶動了整個通州房地產的不斷升溫，也更加堅定了人們在通州置業(yè)的信心。第四章一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度該項目土地一級開發(fā)實施的主要內容包括：前期手續(xù)的辦理、征地的實施、拆遷的實施、大市政工程建設、驗收入市交易及相關后續(xù)事項?？紤]項目目前進展情況及辦理各種

29、手續(xù)的順序、時間與可能性。計劃進度編制的起始時間為0，以月為單位編制，一級開發(fā)企業(yè)完成授權工作之日對應進度計劃0點。本項目土地一級開發(fā)進度安排如下圖所示：第五章征地實施方案一、征用土地現(xiàn)狀1、區(qū)位情況說明本項目規(guī)劃用地四至為：北起靚麗一街、南至靚麗三街、西臨創(chuàng)益東一路、東接靚麗三街。規(guī)劃用地總面積平方米。2、土地利用現(xiàn)狀情況本項目用地性質全部為集體土地，現(xiàn)狀用途主要為村民宅基地、集體企業(yè)用地，其余用地為耕地、少量魚塘。集體建設用地面積為畝，農用地面積為畝。根據西集地區(qū)道路坐標冊，該項目總占地面積為平方米，其中建設用地面積平方米，代征地面積平方米。二、征地補償方案1、征地補償內容及標準依據北京市

30、建設征地補償安置辦法：征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。征地補償費實施北京市最低保護標準。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業(yè)產值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。征地補償費用于人員安置后再扣除地上物補償部分，其余部分作為土地補償費支付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會，用于農村村民生產生活。2、征地補償方案本項目征地采用貨幣補償方式。本項目征地為西集鎮(zhèn)西集、林屯、王上、岳上四個村集體土地平方米，征地補償費

31、由土地補償費、安置補助費及相關稅費構成，確定補償標準時，除不低于最低保護標準外，還要滿足支付安置補助費的要求。3、征地費用支付方式本項目征地補償費用在一級開發(fā)實施單位與集體土地所有權人簽訂補償協(xié)議后分期支付，其中在取得征地批復前支付比例應達到70%，其余在征地結案前支付完畢。三、征地補償費用構成依據有關規(guī)定及本項目的實際情況，本項目征地補償費用包括土地補償費、人員安置費。根據通州西集輕紡園區(qū)與西集鎮(zhèn)初步達成征地補償意向，除去地上物青苗和附著物按照實際評估另行補償以外，征地補償費采用包干的方式，包干費用折合單價9萬元/畝。高于當地最低保護標準。四、征地工作進度計劃根據初步掌握的本項目地塊基礎資料

32、及北京市和通州區(qū)關于集體土地征用報批的相關規(guī)定及流程，制定如下征地工作計劃，詳見圖5-1前期手續(xù)及征地工作進度計劃圖。需說明的是，開發(fā)單位應在全面掌握項目基本情況后，需根據情況進一步調整征地工作方案。圖5-1：前期手續(xù)及征地工作進度計劃第六章拆遷實施方案一、現(xiàn)狀調查本項目拆遷包括宅基地房屋拆遷、集體企業(yè)房屋拆遷及地上附著物征地拆遷補償，其現(xiàn)狀情況如下：1、建筑物現(xiàn)狀調查項目用地范圍內共涉及西集、林屯、王上、岳上4個村的部分住戶及村辦企業(yè)。需拆除住宅271個院落戶，涉及656人口。四個村宅基地院落占地面積總計，拆除住宅房屋建筑面積總計46070。項目用地范圍內拆遷集體其企業(yè)3家，房屋建筑面積42

33、07。2、基礎設施調查其他地上物主要涉及三個村村集體大隊部及集體所有基礎設施。用地范圍內包括的基礎設施有：村內道路、給水、排水、雨水管道、電信電纜、電力線、水井等。二、拆遷補償方案拆遷適用法規(guī)本次拆遷土地性質為集體土地，適用于北京市集體土地房屋拆遷管理辦法，拆遷目的為土地一級開發(fā)，根據北京市整理儲備中心授權的拆遷人為北京西集創(chuàng)益投資發(fā)展有限公司，被拆遷人為被拆遷房屋的所有權人。相關法律法規(guī)還有：1關于印發(fā)的通知2關于印發(fā)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見的通知3關于發(fā)布北京市房屋重置成新評估技術標準的通知4北京市通州區(qū)人民政府關于確定通州區(qū)集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標準、區(qū)位補償價標準

34、及有關補助費的通知；拆遷補償方式根據現(xiàn)行集體土地房屋拆遷管理辦法，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。1貨幣補償：補償款按照被拆遷房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。另外，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費；對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎勵費；因拆遷集體企業(yè)非住宅房屋造成停產停業(yè)經濟損失的，拆遷人應給予被拆遷人一次性停產停業(yè)綜合補助費。2房屋安置：以本村集體建設用地范圍內的建設房屋安置被拆遷人的，經村委會或村民代表會議討論通過報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人的家庭

35、人口情況安置。宅基地房屋拆遷補償和補助金額計算標準被拆遷宅基地房屋的補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價1宅基地區(qū)位補償價和宅基地面積：依據北京市通州區(qū)人民政府關于確定通州區(qū)集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標準、區(qū)位補償價標準及有關補助費的通知，并結合周邊地區(qū)拆遷補償具體情況，本次區(qū)位價取值為800元/。每宗老宅基地控制標準為267，超出面積控制標準的部分，按宅基地區(qū)位補償價的30補償。2重置成新價：由評估所根據房屋成新、裝修情況作價補償。重置成新均價按650元/建筑平方米計取。3各種拆遷補助費標準：搬家

36、補助費：15元/建筑平方米提前搬家獎勵費：5000元/戶工程配合獎：15000元/戶移機費：1235元/戶集體企業(yè)補償和補助標準：被拆遷集體企業(yè)房屋的補償價為被拆遷房屋重置成新價和相關拆遷補助費構成。1重置成新價：由評估所根據房屋成新、裝修情況作價補償。重置成新均價按650元/建筑平方米計取。2各種拆遷補助費標準：搬家補助費：25元/建筑平方米；一次性停產停業(yè)損失補助費：實際經營的建筑面積560元/平方米；提前搬家獎勵費：5000元/戶；工程配合獎：15000元/戶；移機費：1235元/戶。三、拆遷工作進度計劃根據初步掌握的該土地一級開發(fā)項目拆遷基礎資料，制定工作計劃，詳見第四章內容。開發(fā)單位

37、應在全面掌握征地拆遷基本情況后，制訂切實可行的拆遷工作方案。第七章大市政建設實施方案項目位于通州區(qū)西集鎮(zhèn)的通州輕紡服裝服飾園區(qū)內,項目四至為：北起靚麗一街、南至靚麗三街、西臨創(chuàng)益東一路、東接靚麗三街。土地一級開發(fā)工程將完成規(guī)劃建設區(qū)域內的道路及市政配套設施建設。主要包括道路工程、給水工程、雨污水工程、電力工程、熱力工程、電信工程等。目前該項目正在委托有關部門進行市政配套設施建設方案設計工作。一、市政建設的基本原則項目采用整體開發(fā)模式，大市政建設和地塊開發(fā)同步實施。堅持道路與管線同步實施的原則，避免開發(fā)過程中的反復，以保證整體開發(fā)的理念，有效控制土地開發(fā)成本。園區(qū)規(guī)劃路網結構基本采用方格網式布局

38、，形成以主干道、次干道為骨架，支路為補充，功能完善、快捷、方便、具有較強應變能力的道路交通系統(tǒng)，以滿足園區(qū)工業(yè)用地擴大、人口增長、人流、車流大量增加而產生的交通需要。二、項目周邊大市政設施該項目位于通州區(qū)西集鎮(zhèn)的通州輕紡服裝服飾園區(qū)內，園區(qū)各項基礎設施處于建設當中。1、道路：園區(qū)內有現(xiàn)狀東西向道路為靚麗一街和靚麗三街，南北向道路為創(chuàng)益中路、創(chuàng)益西二路、創(chuàng)益西五路、創(chuàng)益東四路。2、電力：園區(qū)西北部已有1座110KV變電站，作為園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)的供電電源。3、給水：園區(qū)內已有自備井，作為園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)的給水水源。本項目主要對通州輕紡服裝服飾園區(qū)規(guī)劃用地內的公頃土地開發(fā)，以達到“六通一平”的要求。三、項目

39、市政實施深度本項目完成土地一級開發(fā)時的市政基礎設施條件達到“六通一平”狀態(tài)，即通上水、通下水、通電、通熱、通訊、通路及場地平整。四、管線綜合結合地塊現(xiàn)狀情況對新規(guī)劃的給水、污水、雨水、電力、電信、通熱管道進行綜合。根據各種管線按接口位置，統(tǒng)籌安排工程管線在開發(fā)區(qū)地下空間的位置，協(xié)調各種工程管線之間的關系，避免管線的相互交叉。專用管線需要在施工過程中確定確切位置。五、實施要求1、開發(fā)與協(xié)調在建設規(guī)模較小，大市政條件較好的情況下，還要重視大市政工程的實施，堅持合理配置原則，盡可能的提高工作效率、節(jié)約投資。2、與各專業(yè)供源部門的協(xié)調各市政專業(yè)投資建設進度取決于與各專業(yè)部門的協(xié)調結果。爭取提前與各專業(yè)

40、管理口接洽，做到同步實施，如果無法做到同步實施，應在規(guī)劃設計中，充分考慮此因素，實施過程中，應盡量避免重復“破路”現(xiàn)象的出現(xiàn)。3、方案深化以上各單項市政工程的實施計劃是初步咨詢結果，在一級開發(fā)過程中，還需協(xié)調各專業(yè)管理口并制定市政規(guī)劃方案。六、工作進度根據有關開發(fā)程序及一級開發(fā)總體進度安排，初步制訂大市政工作方案及其開發(fā)計劃，有關進度安排詳見第四章內容。七、市政建設投資根據北京市園區(qū)管委會對C2-C10周邊道路市政管線綜合的設計，該項目市政規(guī)劃設計及其投資如下：市政建設直接費用1、道路總面積平方米，總造價萬元；2、給水管線總長度2753米，總造價萬元；3、雨水方溝：1000800長度為1220

41、米，總造價萬元；14001200長度為263米，總造價萬元；14001000長度為353米，總造價萬元；1200800長度為745米，總造價萬元；800600長度為204米，總造價萬元；4、污水管線：DN400長度為1760米，總造價萬元；5、電力管線總長度1760米，總造價萬元；6、熱力管線總長度1249米，總造價萬元；7、電信管線總長度1760米，總造價萬元；。8、臨時市政接用費：包括平整土地、臨時水電路和圍擋、臨設，總造價萬元。市政建設其他費用主要由市政咨詢、市政勘測費、市政工程的招標代理、市政監(jiān)理等構成，以工程直接費為基數按照一定比例計取。第八章土地供應方案一、土地供應模式根據有關經營

42、性國有土地公開交易的有關規(guī)定，本項目在完成土地一級開發(fā)的拆遷、規(guī)劃、大市政工程等各項工作后，通過土地公開市場方式供應。二、土地供應計劃本項目擬出讓用地面積為平方米。根據土地一級開發(fā)及招拍掛出讓流程，結合已制定的拆遷、大市政工程的開發(fā)建設計劃，本項目在20XX年上半年進入一級開發(fā)工作程序，于20XX年上半年開始入市準備工作，并在20XX年上半年完成上市公開交易。三、土地一級開發(fā)深度本項目完成土地一級開發(fā)時的市政基礎設施條件達到“六通一平”狀態(tài)，即通上水、通下水、通電、通熱、通暖、通路及場地平整。四、供地時點開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況至預計供地時點20XX年6月底，本項目可達到設定的“六通一平”的

43、開發(fā)條件。由于開發(fā)區(qū)市政基礎設施條件逐步投入和使用，所需要的各類能源接口均可集中建設。至供地時點20XX年6月底，各項投資全部支付完畢。五、一級開發(fā)成本及入市交易底價的確定入市交易底價的構成根據關于印發(fā)北京市國有土地使用權收購和入市交易補償暫行辦法的通知，上市底價由土地一級開發(fā)成本與地價款兩項構成。結合該項目具體情況，各項費用：1、土地一級開發(fā)成本包括：項目前期費用；拆遷補償費；大市政工程費用；其他費用；不可預見費；貸款利息和稅金；2、地價款根據北京市人民政府發(fā)布的北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知(京政發(fā)20XX32號)，項目所在區(qū)域繳納的地價款類型為出讓金。結合項目

44、周邊同類項目的房地產市場情況，初步對出讓金進行預估。入市交易出讓底價按照以下程序確定：1、由有資質的評估機構根據評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。2、市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據估價結果，結合政府產業(yè)政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。六、資金回收計劃市土地整理儲備中心將通過制訂科學的入市交易工作方案和合同條件，保障土地一級開發(fā)建設投資的順利回收，初步擬定于20XX年下半年能夠收回資金。第九章投資方案一、項目一級開發(fā)總投資估算本土地一級開發(fā)項目直接投資主要包括前期工程費、征地補償費、拆遷補償費、大市政工程費等，經計算為萬元，折合到建設用地，約為8

45、3萬元/畝；折合到規(guī)劃建筑面積約為965元/平方米。圖9-2：一級開發(fā)投資累計示意圖二、土地出讓金估算項目規(guī)劃總用地面積平方米，規(guī)劃總建筑面積平方米，規(guī)劃用途為住宅，其中規(guī)劃普通商品住宅、配套幼兒園8000，容積率。其中根據該區(qū)域類似項目的住宅用途的地價水平情況，結合項目自身實際情況，本項目地價水平按照住宅和公建配套樓面出讓金單價均按100元/平方米進行估算，出讓金計算過程如下：住宅用途出讓金總價擬建建筑面積樓面單價1002268項目總出讓金即為2268萬元。三、入市交易底價估算入市交易底價為一級開發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級開發(fā)綜合成本為項目總投資成本，即萬元，土地出讓金總價為2268萬

46、元，本項目入市交易底價估算為萬元，折合到規(guī)劃建筑面積約為1236元/平方米。表9-3：項目土地一級開發(fā)入市交易底價估算表項目金額備注土地一級開發(fā)成本數據來自項目土地一級開發(fā)投資估算明細表土地出讓金住宅樓面出讓金為100元/平方米，綜合樓面出讓金為100元/平方米項目掛牌底價一+二四、土地銷售收入估算本處主要采用假設開發(fā)法來確定項目經過一級開發(fā)后預計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經濟實現(xiàn)能力。1、項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入根據項目區(qū)域市場調查分析，考慮區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢，確定在本項目建成后，住宅可以達到的銷售均價為3700元/平方米、配套公建以達到的銷售均價為4000元/平方米。因此，項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入計算如下：銷售總收入=住宅建筑面積銷售均價配套公建銷售均價=370080004000=2、項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤