商品房買房人有權解除購房合同的十二個法定理由

1、商品房買房人有權解除購房合同的十二個法定理由商品房買房人有權解除購房合同的十二個法定理由臧恩富律師買房是人生的一件大事，對于絕大部分居民來說，買房的花銷是其一 生中的最大一筆支出項目。簽訂購房合同后，買房人和賣房的幵發(fā)商都要受有效的購房合同即商 品房買賣合同的約束。一旦賣房人存在不法行為或房屋的質量存在問題或者有其他客觀原 因，往往導致購房人的預期難以實現(xiàn)。在這種情況下，買房人往往會有早知如此還不如不訂立購房合同、不 買房的好的想法，即產(chǎn)生退房退款的念頭。買房人的這種不想受已訂立的購房合同的約束，想退房退款的想法從 法律的角度講是要解除購房合同。即那么購房人在什么情況下有權單方面解除購房合同呢

2、？合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分，我們 在這里要研究的是買房人單方有權行使法定解除權的情形。因為如果購房合同的雙方當事人能夠就購房合同的解除協(xié)商一致或 者購房合同中對合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么買房人想解除購房 合同當然是輕而易舉的事了，但問題的關鍵在于現(xiàn)實生活中買房人往往處于弱勢地位，很難將有利于自己的解除合同的條款寫進購房合同，更難以與賣房的開發(fā)商就合同的解除達成一致，所以了解乃至熟悉買房人在什么情況下有權單方行使合同解除權，對于買房人維護自身的合法權益就有著 重要的現(xiàn)實意義了。根據(jù)中華人民共和國合同法第十四條以及最高人民法院關于審 理商品房買房合同糾紛案件適

3、用法律若干問題的解釋 法釋20037 號的規(guī) 定，買房人在下列十二種情況下有權單方面通知賣房人解除購房合同理由 1、不可抗力 因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權解除合同。理由 2、賣方明示違約 在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行 主要債務的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權解除合同。理由 3、先賣后抵押的 商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導 致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權解除合同。理由 4、一房二賣的 商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房 合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權解除合同。理由 5

4、、隱瞞無證售房事實的賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假 的預售許可證明的，買房人有權解除合同理由 6、隱瞞房屋抵押的事實賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，買房人有權解除合同。理由 7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實 賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的 事實的，買房人有權解除合同。理由 8、房屋主體結構不合格 因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量 經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權解除合同。理由 9、房屋存在嚴重質量問題 因房屋質量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權解除合同。理由 10、面積誤差比超過 3 賣方交付使用的

5、房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同 約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面 積誤差比絕對值超出 3 的，買受人有權解除合同， 請求返還購房款及利息。理由 11、過分遲延交付房屋的 賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買 房人有權解除合同。理由 12、過分遲延產(chǎn)權過戶 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三 條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限商品房買賣合同的標的物為尚未建 成房屋的，自房屋交付之日起 90 日；商品房買賣合同的標的物為已竣工 房屋的，自合同訂立之日起 90 日屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導 致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。以上是商品房買房人有權解除購房合同的十二個法定理由。買房人在行使合同解除權時，要以書面方式通知賣方，合同自通知到 達賣方時解除。賣方有異議的，可以請求人民法院有仲裁協(xié)議的為仲裁機構確認合同 解除的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和 合同的性質，買房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權要求對 方賠償損失。個別情況下，如在上述理由 3至理由7五種情況下，買房人還可以請 求法院判令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償