房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施

1、摘要在目前的經(jīng)濟形勢下， 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了其發(fā)展的黃金 時代，整個行業(yè)的競爭逐漸激烈， 由此帶來的財務(wù)風(fēng)險開始引起高層 管理者的關(guān)注。 如果一旦發(fā)生財務(wù)風(fēng)險， 卻沒有采取相應(yīng)措施， 必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入破產(chǎn)倒閉的局面。 因此，對房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險的分析以及相關(guān)應(yīng)對措施的探究是非常有必要的。 關(guān) 鍵詞房地產(chǎn)企業(yè) ;財務(wù)風(fēng)險; 應(yīng)對措施一、引言隨著我國市場經(jīng)濟的逐 漸完善，新常態(tài)開始成為描述我國市場經(jīng)濟形勢的主要關(guān)鍵詞， 但在 這個新常態(tài)的大背景下， 房地產(chǎn)行業(yè)的形勢卻不容樂觀， 面臨的挑戰(zhàn) 也日益嚴峻。 國家出臺的相關(guān)政策法規(guī)雖然在一定程度上促進 了產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化， 達到產(chǎn)業(yè)升級的目的，

2、但是卻對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā) 展起到了調(diào)控的作用， 在一定程度上使其增速明顯減緩， 市場的競爭 也日趨激烈。 同時，房地產(chǎn)行業(yè)一直有著資金投入量巨大，不 確定性較大以及周轉(zhuǎn)期限長等特點， 以往粗放型管理的弊端逐漸凸現(xiàn) 出來。 有一點值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢變化很大程度 上取決于國家相關(guān)政策的變化， 一旦政策發(fā)生變動， 就可能導(dǎo)致房地 產(chǎn)企業(yè)潛在財務(wù)風(fēng)險暴露出來， 從而使房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展受到威 脅。 基于國家的宏觀經(jīng)濟政策以及房地產(chǎn)行業(yè)目前的經(jīng)濟形勢， 對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析是十分有必要的。 二、房地產(chǎn)企 業(yè)財務(wù)管理中存在的風(fēng)險 1 房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者往往忽視成本 費用管理這一重要環(huán)

3、節(jié)。 由于一些歷史原因，加之房地產(chǎn)行業(yè) 的傳統(tǒng)成本管理理念在房地產(chǎn)內(nèi)部的根深蒂固， 企業(yè)往往一味追求經(jīng) 濟效益而忽視成本管理對利潤的重要貢獻。 而值得注意的是， 目前的成本管理理念不再是一味地減少企業(yè)的成本開支， 而是應(yīng)該追 求企業(yè)效益的最大化， 達到成本與收入差異的最大化， 但是我國目前 很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對這一點加以重視， 缺乏現(xiàn)代的成本管理理念。 應(yīng)該知道房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時代已經(jīng)過去， 如果再不對企業(yè)成本 管理加以重視，必然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的經(jīng)濟損失。 全 面的成本管理不僅要對房地產(chǎn)成本管理的事中成本控制做到明了清 晰，還需要對事前的成本預(yù)算進行有效制定， 對事后的成本支出進

4、行 差異分析， 以期抓住成本管理的重點環(huán)節(jié)， 從而形成一個較為完整的 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理系統(tǒng)。 2 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在不合 理之處，資本的運營能力以及融資渠道的拓展能力有待提高。 眾 所周知房地產(chǎn)行業(yè)的初始投入是非常高的， 屬于資金密集型行業(yè)， 這 對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道拓展以及資本運營能力提出了很高的要求。 但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這兩方面的能力是相當不足的， 融資渠道單 一，盲目追求高端房地產(chǎn)開發(fā)， 在進行項目投資時缺乏可行性研究等 等都是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的弊端， 這也是其亟待解決的幾個問題。 雖然在新常態(tài)下， 金融服務(wù)業(yè)的作用逐漸凸顯出來， 但是相關(guān)的滯后 性在二三線城市仍然非常

5、明顯。 企業(yè)的融資逐漸出現(xiàn)困難，很 多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目地進行資金的借入， 而沒有考慮到財務(wù)杠桿、 融 資成本等相關(guān)問題。 有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快獲得資金甚至不 惜向民間進行高息借款，從而使其經(jīng)營成本大幅度提高。 一旦 資金成本過高， 現(xiàn)金流出超過了企業(yè)的現(xiàn)金流入， 則會使得企業(yè)陷入 經(jīng)營困境，目前甚囂塵上的光耀地產(chǎn)就正面臨資金鏈斷裂的危機。3房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高，財務(wù)管理制度尚需完善。 房地產(chǎn)企業(yè)從前期的項目開發(fā)建設(shè)到后期的項目結(jié)算， 對財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)都有著非常高的要求， 一旦財務(wù)人員能力不足， 出現(xiàn)核算和分析判斷的失誤， 將很可能使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。 但是，

6、目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財會人員由于經(jīng)驗的缺乏以及自身能 力的欠缺，在未經(jīng)過詳細的科學(xué)論證和可行性研究就盲目進行決策， 相關(guān)的信息沒有及時地進行反饋， 造成企業(yè)資金鏈斷裂、 入不敷出以 及資金缺乏等現(xiàn)象屢見不鮮， 很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的能 力是不能與房地產(chǎn)的發(fā)展狀況相匹配的。 而且，很多的房地產(chǎn) 企業(yè)由于過多地關(guān)注經(jīng)濟效益而忽視了人才激勵培養(yǎng)的重要性， 使得 大量的卓越人才流失。 另外在制度建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)企業(yè) 的臨時事務(wù)過多， 處理事務(wù)的靈活性和機動性較強， 而財務(wù)制度又較 為死板，使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)常常忽視了財務(wù)管理制度， 對其視若 無睹。 三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施探

7、究 1 對房地產(chǎn)企 業(yè)的成本費用實施全面管理，強化高層管理者的現(xiàn)代成本管理理念。 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅僅包括項目開發(fā)建設(shè)階段的成本控制， 還 應(yīng)當對項目開發(fā)前期的成本預(yù)算、 項目完工結(jié)算后的成本分析進行全 面管理。 在進行項目前期的預(yù)算管理時，要對項目預(yù)算進行合 理的編制及分解，同時建立適當?shù)谋O(jiān)督機制。 當項目進入到開 發(fā)建設(shè)階段， 要注意嚴格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算， 及時發(fā)現(xiàn)實際與預(yù)算的偏差 并查明原因，以便相關(guān)的責(zé)任人及時的修正，使項目可以順利實施， 達到成本控制效果。 項目完工后要及時地進行事后的成本管理工作，對完工項目的相關(guān)成本指標進行分析和評價， 提出成本管理措 施的改進方案，從而尋求成本

8、降低的最優(yōu)方法。成本管理還要對整個項目過程的涉及的各個環(huán)節(jié)全面加以控制。例如，在建筑設(shè)計方、勘察方、承包方的選擇以及建筑材料采購過程中，必須要 按規(guī)定進行公開招標， 在財務(wù)預(yù)算范圍內(nèi)通過對投標方的價格和相關(guān) 優(yōu)勢的綜合評價選擇最佳的合作方， 從而有效降低工程造價成本， 同 時起到加強工程質(zhì)量管理的作用，從源頭上控制整個項目成本。 同時，財務(wù)管理人員應(yīng)不遺余力地向公司其他管理高層人員灌輸現(xiàn)代 成本管理理念，積極地推行全面成本管理制度并全程參與到整個過程 中，這樣才能保證全面成本管理的實施效果。 另外，現(xiàn)代化信 息管理手段應(yīng)及時運用到成本管理工作中， 確保成本管理的及時性和 動態(tài)性。 2 對房地產(chǎn)

9、企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化， 降低融資成本， 拓寬融資渠道。 在新常態(tài)下，國家接連出臺了很多優(yōu)惠的規(guī)章 制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)確定目標資本結(jié) 構(gòu)時，要充分考慮相關(guān)的政策、稅率和利率等勾稽關(guān)系，按照房地產(chǎn) 企業(yè)的長短期資金運用情況，合理地選擇融資渠道。 不能僅僅 依靠銀行借貸這種單一融資渠道， 應(yīng)該充分考慮信托融資、 銷售融資、 資產(chǎn)證券化以及股權(quán)債權(quán)定向私募等多元化的融資渠道， 避免融資渠 道的狹隘以及融資成本過高的情況發(fā)生。 除此之外，完善的預(yù) 算體系對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范也是非常重要的， 特別是現(xiàn)金 預(yù)算管理往往是重中之重。 房地產(chǎn)的財務(wù)人員應(yīng)當準確估算項 目的收

10、支以及盈虧狀況， 確保每個階段的現(xiàn)金流充足， 保證項目開發(fā)3重全過程的財務(wù)預(yù)算有效執(zhí)行以及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的持續(xù)性。視房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)問題。 在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi) 部，無論是普通員工還是高層領(lǐng)導(dǎo)者， 都應(yīng)當對財務(wù)管理工作予以足 夠的重視， 將其放在企業(yè)的戰(zhàn)略層考慮， 使財務(wù)管理的理念得到樹立 和強化。 因此，應(yīng)當對財務(wù)管理的重要性進行廣泛宣傳，以使 財務(wù)管理人員以及其他相關(guān)人員對其產(chǎn)生高度的認同感， 同時也促進 橫向和縱向部門對財務(wù)管理工作給予足夠的支持和配合， 從而推動財 務(wù)管理工作的有效運行。 另一方面，由于財務(wù)管理工作專業(yè)性 較強，對財務(wù)管理人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)要求極高，因此，

11、房地 產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從選拔財務(wù)管理人員開始進行嚴格把關(guān)， 挑選具有相關(guān)從 業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)資格的人才， 再通過內(nèi)部培訓(xùn)以及專家教學(xué)的方式進一 步提高其專業(yè)能力，為提高今后工作的有效性和準確性提供幫助。 同時，建立有效的績效考核制度也可以有助于財務(wù)人員自身專業(yè)能力 的提高。 作者黃波單位成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司參考文獻 1 郭偉房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對 財會通訊 2016,2394-972 姚 慧林基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析 財會學(xué)習(xí) 2016,2049-503 李晉閣房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及其防范分析 財會學(xué)習(xí) 2016,144 ，46PEP 小學(xué)英語五年級下冊Unit four

12、When is Easter? 教學(xué)設(shè)計教學(xué)內(nèi)容 : PEP 小學(xué)英語五年級下冊 Unit four When is Easter ？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主題是 When is Easter? 主題是東西方節(jié)日及個人的生日。主題圖通過學(xué)生們在教室里談?wù)撃赣H節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學(xué)習(xí)的核心詞匯和句型及其語用環(huán)境，拉開了本單元學(xué)習(xí)的序幕。為學(xué)習(xí)單元A.B部分的各個板塊做好準備。而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/ 0 /和/ e /的規(guī)則。通過聽音圈詞活動，強化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學(xué)習(xí) th 的音

13、形拼寫對應(yīng)關(guān)系。第三部分通過選擇單詞寫句子，幫助學(xué)生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設(shè)計符合英語新課程標準的要求，有效的突出了英語核心素養(yǎng)。學(xué)情分析 :五年級學(xué)生學(xué)習(xí)英語已經(jīng)有二年半的時間了，對于教材的特點和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學(xué)生活潑好動、好奇心強、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語言表達能力，并 有很強的自尊心和求知欲，對于學(xué)習(xí)英語的興趣已經(jīng)逐漸顯示出自己獨特的個性。設(shè)計理念： 根據(jù)英語新課程標準的要求以及突出英語核心素養(yǎng)，本節(jié)課我設(shè)計以情境教學(xué)為支撐，以學(xué)生小組合作為方法，在合作學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上經(jīng)過老師的點撥輕松掌握th 的發(fā)音規(guī)則，并能在不同形式的練習(xí)中鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對應(yīng)關(guān)系。

14、發(fā)展學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力以及引導(dǎo)學(xué)生進行發(fā)現(xiàn)式的學(xué)習(xí)，觀察，感知體驗并自己歸納，突出以教師為引導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)理 念。教學(xué)目標 :1. 學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) /0 /和 / e /的規(guī)則。2. 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學(xué)生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步提高在單線上抄寫句子的能力。4. 引導(dǎo)學(xué)會發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)方法。教學(xué)重難點 :重點 ：學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) /0 /和 /e /的規(guī)則。難點： 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞 。學(xué)習(xí)方法： 情境學(xué)習(xí)法、小組合作法。教具準備 : 多媒體教學(xué)課件、單詞卡片、評

15、價獎?wù)碌?。Warm Up1 繞口令游戲?？谏嘀疇??！驹O(shè)計意圖】拉近師生距離，愉悅學(xué)生心情。增進對彼此的認識，以便讓課堂順利開展，同時鍛煉學(xué)生的齒舌靈活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進考場的故事。學(xué)生發(fā)現(xiàn)這個故事中的每句話都有什么特點，小組合作讀一讀說說自己的發(fā)現(xiàn)?！驹O(shè)計意圖】 : 通過情境圖的展示，讓學(xué)生在情境中發(fā)現(xiàn)問題，思考問題，引出課題。三、Presentation1. 出示學(xué)習(xí)目標，明確本節(jié)課的學(xué)習(xí)任務(wù)。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說說你發(fā)現(xiàn)了字母組合

16、 th 有幾種不同的發(fā)音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 9/舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動。濁輔音： /e /舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動。教師示范，學(xué)生模仿。學(xué)生以各種形式自由練習(xí)發(fā)音，展示學(xué)習(xí)成果?！驹O(shè)計意圖】 : 通過仔細觀察發(fā)現(xiàn)疑問

17、，提出疑問。帶著疑問學(xué)習(xí)新授，主題突出，學(xué)生的學(xué)習(xí)中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確th 的正確發(fā)音。4. 拆音法讀單詞。師生一起讀?！驹O(shè)計意圖】 : 教給學(xué)生明確的學(xué)習(xí)方法，讓學(xué)生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5. 小組合作分一分。給單詞正確的歸類?！驹O(shè)計意圖】 : 及時了解學(xué)情，以便于掌控課堂。同時考察學(xué)生對知識的運用能力，突破重點。6. 質(zhì)疑引導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)規(guī)律。教者做簡單的提示，引導(dǎo)學(xué)生自主歸納規(guī)律。清輔音： /9/1. 單詞是數(shù)詞。3. 以 th 結(jié)尾的單詞。濁輔音： /e /1.th 后有 er 的單詞。2. 單詞是代詞，冠詞的單詞。【設(shè)計意圖】 : 及時總結(jié)歸納規(guī)律，以便在后面的學(xué)習(xí)中能舉一反三。同時也是對前面知識的鞏固，對學(xué)情的再次回查，突破難點。四、Practice1. 繼續(xù)來到情境圖，三只小豬又遇到了問題，家譜圖。怎么讀呢 ？學(xué)生展示。2. 三只小豬想送鮮花給媽媽。師生一起拍手說 ?！驹O(shè)計意圖】 : 通過情境，既可以培養(yǎng)學(xué)生口頭表達能力，又可以提高學(xué)生對單詞的熟練掌握程度。朗朗上口的 chant 再次讓學(xué)生鞏固體會 th 的發(fā)音。五、ProductionChoose ， write and say.【設(shè)計意圖】 : 能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步提高在單線上抄寫句子的能力。 通過挑戰(zhàn)天氣預(yù)報