房地產(chǎn)開發(fā)及土地利用論文

1、摘要分析城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及土地資源利用過程中存在的問題， 提 出加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施和完善用地儲(chǔ)備制度的建議， 以為房產(chǎn) 開發(fā)與土地利用的良性發(fā)展提供參考。 關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開發(fā)； 土地利用；可持續(xù)發(fā)展近年來， 房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、 拉動(dòng)內(nèi)需、 擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。 改革開放后的 30 年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動(dòng)，很不穩(wěn)定。特別是自 2000 年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來， 我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過快， 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲， 出現(xiàn)了諸多的問題， 甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理 利用，已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注。 現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護(hù)

2、利用闡述如下。 1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn) 的現(xiàn)狀 11 大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力， 對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義， 將帶動(dòng)房地產(chǎn)、 餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展， 從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積 極的推動(dòng)作用。 12 住房升值快按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行估 價(jià)， 2009 年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有 129 萬元的資產(chǎn)，與 2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了 16 倍，每 12 的價(jià)值則提高了 14 倍。 在商品房?jī)r(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下，持有一套房產(chǎn)不僅是 一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)備，更為一些家庭投資

3、其中帶來莫大的商機(jī)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，有 133 的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有 10的家庭擁有 2套及以上的住房， 2項(xiàng)合計(jì)，擁有多套住房的戶比例 達(dá) 143。 他們的基本居住已得到滿足。 之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中， 并成為目前部分居 民家庭的重要理財(cái)渠道， 關(guān)鍵在于人們通過住房購(gòu)與賣的置換能為其 帶來十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí)， 一定程度上也助長(zhǎng)了住房開發(fā)的投資熱， 加劇了商品房供求關(guān)系的緊 張，客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的機(jī)會(huì)。 13 住房 建設(shè)趨向大型套房從 2009、2006 年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)

4、變化的比較中可以看出， 3 年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高 于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60802的小型套房的戶比例基本沒有變化，801102的中型套房戶卻下降 了 61，而 1002以上的大型套房戶則快速提升了 75個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。2 保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問題一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源 的縣情認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不 夠1 。二是法制意識(shí)比較淡薄， 違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、 安置沒有完全到位， 農(nóng)民合法土地權(quán)益 保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競(jìng)買土地

5、的客商少，引發(fā)流拍留掛。 五是催繳土地出讓金難度大。 六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整 體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中， 缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性， 使得城鎮(zhèn)中道路面積率 低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居 住面積狹小， 公共配套設(shè)施不完善， 加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā) 過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝 術(shù) 2 。 3 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施 31 建立供應(yīng)總量控制制 度根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況，每年初縣國(guó)土局、縣發(fā)改委、 縣建設(shè)局對(duì)年度房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃， 報(bào)縣政府批準(zhǔn)后， 上 報(bào)省、地國(guó)土地資源主

6、管部門備案， 并將年度供地計(jì)劃通過多種途徑 向社會(huì)公布， 根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃， 由國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門組織 招拍掛出讓。 32 建立土地使用權(quán)公開交易制度計(jì)劃出讓的土地 由縣國(guó)土資源局向社會(huì)公布。 房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛 出讓，土地交易在土地市場(chǎng)實(shí)行陽光化操作， 從源頭上防止土地批租 領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生 3 。 33 建立集體決策制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 用地，國(guó)土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上， 擬定土地出讓方案。 涉及拍賣起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià)， 由相關(guān)部門集體決策， 并 將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。 34 建立土地收購(gòu) 儲(chǔ)備制度對(duì)縣內(nèi)存量建設(shè)用地， 由土地部門中心統(tǒng)一

7、收購(gòu)和回收土地， 掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，收購(gòu)的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)，按 市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。 35 建立竣工驗(yàn)收制度對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用 地工程竣工后，國(guó)土局、建設(shè)局等部門對(duì)土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。4 完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策 41 合理控制土地儲(chǔ)備的范圍 和數(shù)量土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理 制度。 在地價(jià)上漲過快的時(shí)期，完全可以通過成立有形的土地 交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易 4 ，這樣既可以讓 閑置的土地盡快流動(dòng)起來， 增加土地供應(yīng)量， 也可避免土地資源浪費(fèi)。 科學(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過多， 會(huì)造

8、成資金占用過多， 加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)。 合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來確定，而 土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過對(duì)相關(guān)歷史數(shù) 據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。42 加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均 衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。 在目前出現(xiàn)地價(jià)、 房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量， 更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度， 適 時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量， 化解土地市場(chǎng)供需失衡 的矛盾 5 。 當(dāng)前對(duì)開發(fā)高檔商品房， 不僅要從供給源頭上進(jìn)

9、行 限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉 租房政策， 對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬， 滿足居民日益 增長(zhǎng)的住房需求。 在放寬政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管 理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。 43 建立健全相關(guān)配套 的法律法規(guī)建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)， 用配套的法律手段解決現(xiàn) 實(shí)中的問題， 如公益型用地的收購(gòu)與管理、 原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng) 問題等，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。 建立依法監(jiān)督的機(jī)制， 對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督， 以保障儲(chǔ)備目標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)。 應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開制度，盡量公開土地儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)在土地收購(gòu)、開發(fā)、 儲(chǔ)備

10、和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各 方的監(jiān)督和投訴。 同時(shí)，通過公開如年度土地出租、 出讓計(jì)劃、 一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、 土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息， 建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展， 引導(dǎo)市場(chǎng)化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)， 做出理性的投資決 策。 44 強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的 弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。 因 此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能， 加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià) 格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。 具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括 3 個(gè)方 面一是建設(shè)用地的選址、 用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市 建設(shè)

11、規(guī)劃的要求； 二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審 批，有無違反規(guī)定用途使用土地； 三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn) 行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬 高地價(jià)或壓低地價(jià)， 是否有從事炒賣地皮的非法活動(dòng)等。 同時(shí)， 與房地產(chǎn)管理部門密切配合， 實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理， 杜絕房地 產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。45 重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期， 分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn) 行比較順利。 但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊 端日益暴露。 一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門， 接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高

12、；另一方面， 在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán) 保、房管等多個(gè)政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。 為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行 改革。 新的組織體系既有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)5 小結(jié)合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展， 是辨證統(tǒng)一的， 相輔 相成的。 無論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來看，還是從實(shí) 際需要來看， 無不印證這樣一個(gè)道理要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展， 必 須要合理利用土地資源。 在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過程中，不能顧 此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為

13、代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展 環(huán)境。 做到 2 項(xiàng)工作一起抓， 2 種成果一起要，只有這樣，才 能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。6參考文獻(xiàn)1 詹莉，李保蓮河南省新農(nóng)村建設(shè)中的土地利用問題及對(duì)策 河南農(nóng)業(yè)科學(xué)， 200835-82 梁 留科，趙新軍， 吳次芳加入后的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整問題 河南農(nóng)業(yè)科 學(xué)， 2002947-483 路燕合理利用土地資源促進(jìn)河南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè) 河南農(nóng)業(yè)科學(xué)， 20081213-154 于莎燕堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展合理利用土地 資源 黑龍江國(guó)土資源， 2008712-135 施云，劉艷萍，畢建杰秦安 市城市化進(jìn)程中合理利用土地問題的思考

14、安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)， 2007， 1316201，212PEP 小學(xué)英語五年級(jí)下冊(cè)Unit four When is Easter? 教學(xué)設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容 : PEP 小學(xué)英語五年級(jí)下冊(cè) Unit four When is Easter ？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主題是 When is Easter? 主題是東西方節(jié)日及個(gè)人的生日。主題圖通過學(xué)生們?cè)诮淌依镎務(wù)撃赣H節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學(xué)習(xí)的核心詞匯和句型及其語用環(huán)境，拉開了本單元學(xué)習(xí)的序幕。為學(xué)習(xí)單元A.B部分的各個(gè)板塊做好準(zhǔn)備。而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)

15、/ 0 /和/ e /的規(guī)則。通過聽音圈詞活動(dòng)，強(qiáng)化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對(duì)應(yīng)關(guān)系。第三部分通過選擇單詞寫句子，幫助學(xué)生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設(shè)計(jì)符合英語新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求，有效的突出了英語核心素養(yǎng)。學(xué)情分析 :五年級(jí)學(xué)生學(xué)習(xí)英語已經(jīng)有二年半的時(shí)間了，對(duì)于教材的特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學(xué)生活潑好動(dòng)、好奇心強(qiáng)、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語言表達(dá)能力，并 有很強(qiáng)的自尊心和求知欲，對(duì)于學(xué)習(xí)英語的興趣已經(jīng)逐漸顯示出自己獨(dú)特的個(gè)性。設(shè)計(jì)理念： 根據(jù)英語新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求以及突出英語核心素養(yǎng)，本節(jié)課我設(shè)計(jì)以情境教學(xué)為支撐，以學(xué)生小組合作為方法，在合作學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上經(jīng)

16、過老師的點(diǎn)撥輕松掌握th 的發(fā)音規(guī)則，并能在不同形式的練習(xí)中鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對(duì)應(yīng)關(guān)系。發(fā)展學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力以及引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行發(fā)現(xiàn)式的學(xué)習(xí)，觀察，感知體驗(yàn)并自己歸納，突出以教師為引導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)理 念。教學(xué)目標(biāo) :1. 學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) /0 /和 / e /的規(guī)則。2. 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學(xué)生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進(jìn)一步提高在單線上抄寫句子的能力。4. 引導(dǎo)學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗(yàn)學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)方法。教學(xué)重難點(diǎn) :重點(diǎn) ：學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) /0 /和 /e /的規(guī)則。難點(diǎn)： 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)

17、音規(guī)則讀出生詞 。學(xué)習(xí)方法： 情境學(xué)習(xí)法、小組合作法。教具準(zhǔn)備 : 多媒體教學(xué)課件、單詞卡片、評(píng)價(jià)獎(jiǎng)?wù)碌?。教學(xué)過程 :一、Warm Up1 繞口令游戲?？谏嘀疇?zhēng)?！驹O(shè)計(jì)意圖】拉近師生距離，愉悅學(xué)生心情。增進(jìn)對(duì)彼此的認(rèn)識(shí)，以便讓課堂順利開展，同時(shí)鍛煉學(xué)生的齒舌靈活能力。2. GreetingSs: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進(jìn)考場(chǎng)的故事。學(xué)生發(fā)現(xiàn)這個(gè)故事中的每句話都有什么特點(diǎn)，小組合作讀一讀說說自己的發(fā)現(xiàn)?！驹O(shè)計(jì)意圖】 : 通過情境圖的展示，讓學(xué)生在情境中發(fā)現(xiàn)問題，思考問題，引出課題。三、Presentation1. 出示學(xué)習(xí)目標(biāo)，明確本節(jié)課的學(xué)

18、習(xí)任務(wù)。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說說你發(fā)現(xiàn)了字母組合 th 有幾種不同的發(fā)音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 9/舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動(dòng)。濁輔音： /e /舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動(dòng)。教師示范，學(xué)生模仿。學(xué)生以各種形式自由練習(xí)發(fā)音，展示學(xué)習(xí)成果?！驹O(shè)計(jì)意圖】 : 通過仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)疑問，提出疑問。帶著疑問學(xué)習(xí)新授，主題突出，學(xué)生的學(xué)習(xí)中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確th 的正確發(fā)音。4. 拆音法讀單詞。師生一起讀?！驹O(shè)計(jì)意圖】 : 教給學(xué)生明確的學(xué)習(xí)方法，讓學(xué)生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5. 小組合作分一分。給單詞正確的歸類?！驹O(shè)計(jì)意圖】 : 及時(shí)了解學(xué)情，以便于掌控課堂。同時(shí)考察學(xué)生對(duì)知識(shí)的運(yùn)用能力，突破重點(diǎn)。6. 質(zhì)疑引導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)