房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)

1、2018 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn) | Economic calculation training of real estate development project 前 言 無(wú)人能夠左右變化 唯有走在變化之前 只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織 才能生存下來(lái) 企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的六大突破口 協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績(jī)和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、 快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì) 知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成 若會(huì)得時(shí)，只說(shuō)一個(gè)知，已自有行在；只說(shuō)一個(gè)行，已自有知在 前 言 是怎么計(jì)算出來(lái)的 項(xiàng)目利潤(rùn) 掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用 樹(shù)立經(jīng)營(yíng)意識(shí) 目的 思考一 需要

2、哪些要素投入 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 思考二 什么樣的房地產(chǎn)才能算 好項(xiàng)目 思考三 前 言 output 產(chǎn)出 input 投入 repay 回報(bào) pay 付出 前 言 CONTENT 基本知識(shí) 1 1 項(xiàng)目投資項(xiàng)目收入 項(xiàng)目利潤(rùn)相關(guān)分析 重點(diǎn)說(shuō)明 01 2 1 3 1 6 0 1 5 0 1 基本知識(shí) 測(cè)算意義 測(cè)算思路 測(cè)算假設(shè) 01 基本知識(shí) 測(cè)算必要性 測(cè)算作用 測(cè)算精度要求 在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，根據(jù)測(cè)算結(jié)果影響投資決策。 機(jī)會(huì)研究階段：30%；根據(jù)設(shè)想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)項(xiàng) 目是否可行（即匡算） 初步可行性研究階段：20%；根據(jù)初步計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和

3、較確切的單價(jià)估算投資總額， 來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即概算） 可行性研究階段：10%；根據(jù)較詳細(xì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來(lái) 決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即精算） 是籌集基本建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)； 是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； 是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)。 一、測(cè)算意義 二、測(cè)算思路 投入成本 實(shí)現(xiàn)收入 投資計(jì)劃 稅收 靜態(tài)利潤(rùn) 動(dòng)態(tài)利潤(rùn) 融資計(jì)劃 收益 基本知識(shí) 指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏測(cè)算 租、售計(jì)劃模擬 現(xiàn)金流分析 相關(guān)分析 模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例 三、測(cè)算假設(shè) 基本

4、知識(shí) 項(xiàng)目投資 01 項(xiàng)目投資 土地費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 01 07 管理費(fèi)用 04 前期工程費(fèi) 其他費(fèi)用 02 08 財(cái)務(wù)費(fèi)用 05 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 03 09 銷(xiāo)售費(fèi)用 06 對(duì)于一般租售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成： 1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi) 3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)） 4.期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 5.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 6.其他費(fèi)用 7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等 投資成本費(fèi)用： 項(xiàng)目投資 估算： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用：指為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā) 生的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式， 所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。 出讓土

5、地的土地 出讓地價(jià)款 劃撥或征收土地 的土地征收拆遷 費(fèi) 轉(zhuǎn)讓土地的土地 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 股東投資入股土 地的投資折價(jià) 租用土地的土地 租用費(fèi) 提示：取得的只能是使用權(quán)（如40年、50年、70年） 我國(guó)的土地所有權(quán)只有兩種：國(guó)家和集體 一、土地費(fèi)用 項(xiàng)目投資 1.土地征收拆遷費(fèi) ：分為農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地 上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主 要包括： 地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)， 拆

6、遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 2.土地出讓地價(jià)款 ：是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土 地使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)構(gòu)成； 以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此 類(lèi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn) 地價(jià)，具體宗地 的土地出讓地價(jià)款

7、要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。 3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) ：是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以 轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 4.土地租用費(fèi) ：是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地 產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。 5.土地投資折價(jià) ：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金 用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 一、土地費(fèi)用 項(xiàng)目投資 一、競(jìng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)

8、 一般土地儲(chǔ)備中心主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（公開(kāi)交易市價(jià)直接買(mǎi)即招、拍、掛） 序號(hào)項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)依據(jù) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元/) 費(fèi)用合計(jì) (萬(wàn)元) 備注 名稱(chēng)數(shù)值單位 一土地費(fèi)用35741.2 1.1 土地受讓費(fèi)土地面積1145.00 畝30.0034,350.00 1.2 契稅土地價(jià)34,350.00萬(wàn)元4.0%1374.0 地價(jià)款的4% 1.3 印花稅土地價(jià)34,350.00萬(wàn)元0.517.2 合同額的0.5% 土地取得方式 項(xiàng)目投資 二、市場(chǎng)比較法 根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì) 類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格

9、的方法。在同一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替 代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。 市場(chǎng)比較法的基本公式如下： 直接比較公式： PDPBABDE 間接比較公式： PD PBABCDE PD待估宗地價(jià)格； PB比較案例價(jià)格； A待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況 指數(shù) 正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù) B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例 宗地交易日期指數(shù) D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例 宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例 宗地個(gè)別因素條件指數(shù) 公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前； C標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)比較案例宗地條 件評(píng)價(jià)系數(shù) 土地價(jià)格估算 項(xiàng)目投資 三、成

10、本逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、 應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。 新開(kāi)發(fā)土地的一般地價(jià)公式： 地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益=成本價(jià)格土地所有權(quán)收益 即（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)）*10%-30%的增值收益率 集體土地征地費(fèi)用說(shuō)明 土地補(bǔ)償費(fèi) 按需要安置的農(nóng)業(yè)人口 數(shù)計(jì)算 農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、 地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等 的補(bǔ)償 安置補(bǔ)助費(fèi)（見(jiàn)） 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見(jiàn)） 農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 占用耕地的耕地占用稅 占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi) 占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 征地管理費(fèi) 政府規(guī)定的其

11、它有關(guān)稅費(fèi) 城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說(shuō)明 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi) 被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安 置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通 補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安 置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安 置補(bǔ)助費(fèi)等。 購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)（見(jiàn)） 被拆遷單位和個(gè)體工商戶(hù)停產(chǎn)、停 業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi) 土地費(fèi)用估算 項(xiàng)目投資 四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)城市已公布的同類(lèi)用途同級(jí)土 地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。 基本公式如下： 土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)(1K) 式中： =基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù) 1. 商業(yè)、綜合、居住用地 宗地樓

12、面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素 修正系數(shù) 2. 工業(yè)用地 宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)/宗地容積 率（當(dāng)宗地容積率1時(shí)） 土地費(fèi)用估算： 項(xiàng)目投資 二、前期工程費(fèi) 一般按建安工程費(fèi)的3%-6% 最簡(jiǎn)單的方法 主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出 建安工程費(fèi)的3% 左右 項(xiàng)目總投資的 1%3% 需工作量結(jié)合 多為設(shè)計(jì)概算的 0.5%左右 土地原有上蓋物、 拆除費(fèi)、場(chǎng)地平 整費(fèi)用和通水、 電、路費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究費(fèi)水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

13、 三通一平土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 項(xiàng)目投資 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注 1節(jié)能評(píng)估及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2.7 2環(huán)境影響評(píng)估0.3 3交通影響評(píng)估0.9 4監(jiān)理費(fèi)45.2 按照建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定， 暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算 5勘察費(fèi)2.0 6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40 市場(chǎng)均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶 商業(yè)25元、商業(yè)40元） 7審圖費(fèi)3.0 8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03% 9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照累進(jìn)計(jì)算 10招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算 11 測(cè)繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、 竣工等） 5.0按照測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類(lèi)測(cè)量） 12測(cè)繪費(fèi)用（房

14、屋面積實(shí)測(cè)）1.4房屋面積實(shí)測(cè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米 13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測(cè)等，暫按照10元/平米計(jì)算 14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整 二、前期工程費(fèi) 項(xiàng)目投資 三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1.建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程 費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝) 等。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目 包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。 序號(hào) 項(xiàng)目單價(jià)（元

15、/平）備注 三建安工程費(fèi) 1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià) 別墅、類(lèi)別墅毛坯 小高層住宅毛坯 高層住宅毛坯 集中式商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 2地下建筑建安費(fèi)視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車(chē)庫(kù)、人防） 項(xiàng)目投資 三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來(lái)水、雨水、 污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、 干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）造價(jià)計(jì)算說(shuō)明 1道路工程平米 按概算造價(jià) 2室外供水工程（自來(lái)水） 米

16、按概算造價(jià) 3 室外排污排水工程 米 按概算造價(jià) 4 熱力工程 米按概算造價(jià) 5 煤氣工程 按概算造價(jià) 6室外供電安裝工程 米 按概算造價(jià) 7綠化工程平米按概算造價(jià) 8路燈安裝工程 米 按概算造價(jià) 項(xiàng)目投資 三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派 出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。華南城舉例說(shuō)明： 序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說(shuō)明 1幼兒園平方米 2托兒所平方米按概算造價(jià) 3文化活動(dòng)站平方米按概算造價(jià) 4居委會(huì)平方米按概算造價(jià) 5單車(chē)棚平方米按概算造價(jià) 6垃

17、圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià) 項(xiàng)目投資 特別說(shuō)明：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 含義：指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、 辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房（板房）攤銷(xiāo)等（工程部門(mén)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用）及資本 化利息。 問(wèn)題：1、外聯(lián)發(fā)生的費(fèi)用；2、樣板房攤銷(xiāo)呢；3、銀行借款利息如何列支。 目的：1、歸集分配、準(zhǔn)確核算單個(gè)項(xiàng)目的成本收益；2、對(duì)企業(yè)所得稅（結(jié)算調(diào)整毛利差環(huán) 節(jié)）及土地增值稅（清算計(jì)算增值率環(huán)節(jié)）有較好的籌劃。 區(qū)別：管理費(fèi)用作為期間費(fèi)用，區(qū)別還是比較大的，但如何劃分這兩項(xiàng)費(fèi)用，卻沒(méi)有一個(gè)明 確的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工作中，通常以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)

18、品不建 現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用 可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用，企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生 的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。 項(xiàng)目投資 四、管理費(fèi)用 管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)（總部或行政管理部門(mén)華南城舉例： ）為組織和管理開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。 主要包括： 管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教 育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā) 費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤消、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨

19、盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他 管理費(fèi)用。 提示：管理費(fèi)可按項(xiàng)目（前期工程費(fèi)）+（房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)）的3%5%估算。 注：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?項(xiàng)目投資 五、財(cái)務(wù)費(fèi)用 定義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、 融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。公司存款利息及理財(cái)收 益抵減。 若單列開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，則僅核算開(kāi)發(fā)前、項(xiàng)目竣工后及過(guò)程中非正常中斷連續(xù)超3個(gè)月。 提示： 利息的計(jì)算：可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算； 計(jì)算基數(shù)=（一）+（二） 融資費(fèi)用： 利息以外的

20、其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。 項(xiàng)目投資 六、銷(xiāo)售費(fèi)用 定義: 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo) 售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣 告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)、樣板房、售樓部攤銷(xiāo)等。 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的1%2%。 銷(xiāo)售代理費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的1.5%2%。 其他銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約為銷(xiāo)售收入的0.5%1%。 提示：銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的3%-5%。集團(tuán)規(guī)定見(jiàn)附表 項(xiàng)目投資 六、銷(xiāo)售費(fèi)用 項(xiàng)目投資 類(lèi)別計(jì)算基數(shù)（銷(xiāo)售額）標(biāo)準(zhǔn) 房產(chǎn)銷(xiāo)售

21、 品推費(fèi)用 10億元以下部分1.4 10億元-20億元部分1.2 20億元-40億元部分1.1 40億元-60億元部分0.9 60億元以上部分0.7 招商運(yùn)營(yíng) 品推費(fèi)用 計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 凈增出租面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金） 維護(hù)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)上年租金收入5% 凈增開(kāi)業(yè)面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金） 人力成本 日常費(fèi)用 房產(chǎn)銷(xiāo)售（銷(xiāo)售額）1.5% 凈增出租面積3個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金） 七、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 房地產(chǎn)建造過(guò)程產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供 電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)

22、、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程 費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 提示：可按建安工程費(fèi)的8-15% 項(xiàng)目投資 八、其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān) 督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。 序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)單價(jià)（元/平米或%）金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明 1臨時(shí)用地費(fèi)按建筑面積或建安費(fèi)用 按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費(fèi)， 按建筑面積、土地面積 每平米，或建安費(fèi)用 2臨時(shí)建設(shè)費(fèi) 3工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 4總承包管理費(fèi) 5單車(chē)棚 6垃圾中轉(zhuǎn)站 提示：一般約占建安費(fèi)用的2%-3

23、%。 項(xiàng)目投資 九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 定義：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度 提示：（一）（八）各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。 土地成本視具體情況而定是否加入 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安 費(fèi)用， 辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)， 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 項(xiàng)目投資 十、小結(jié) 開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位計(jì)費(fèi)數(shù)值 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/，%) 費(fèi)用(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù) 一土地費(fèi)用 二開(kāi)發(fā)成本總建筑面積萬(wàn)元 1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬(wàn)元建

24、安工程費(fèi)3-6% 2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元建安工程費(fèi)的15% 3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米 4 公共配套設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 建安工程費(fèi)萬(wàn)元建安工程費(fèi)的3-5% 5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元建安工程費(fèi)的8-15% 6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米 據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用 的3% 三期間費(fèi)用萬(wàn)元 1銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入萬(wàn)元銷(xiāo)售收入的3-6%， 2管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本的2-3% 3財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本+開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元 3-5年貸款利率6.65% 上浮30%計(jì)算 四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi) 用 萬(wàn)元 土地成本視具體情況 而定 五項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬(wàn)元 項(xiàng)目投資 項(xiàng)目收入 01 項(xiàng)目收入的關(guān)鍵要素

25、1. 收入估算：估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃(含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃)。 租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。 租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。 2. 開(kāi)發(fā)方案 ：整個(gè)開(kāi)發(fā)期擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。 3. 租售方案 ：對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與 建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜合 用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。 4. 租售價(jià)格 ：租售價(jià)格應(yīng)在房地

26、產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定租金單價(jià)或銷(xiāo)售單價(jià)。 項(xiàng)目收入 一、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（年、季或月） 1234 1 一期 普宅 2別墅 3商業(yè) 4 二期 普宅 5別墅 6商業(yè) 7 三期 普宅 8辦公 9商業(yè) 10 . 11 合計(jì) 整個(gè)開(kāi)發(fā)期數(shù)量擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量，即建什么樣的產(chǎn)品以及工程進(jìn)度。 項(xiàng)目收入 某項(xiàng)目案例 一期開(kāi)發(fā) 商業(yè) 住宅 酒店 辦公小計(jì) A1區(qū) 975009375 234875 A2區(qū) 9200036000 二期開(kāi)發(fā) 商業(yè) 住宅 酒店 辦公 小計(jì) B1區(qū) 68000 310760 B2區(qū) 55000 B3區(qū) 127760 B4區(qū) 60000 三期開(kāi)發(fā) 商業(yè) 住宅

27、酒店 辦公 小計(jì) C1區(qū) 1500038000 150632 C2區(qū) 97632 地上總建筑面積 （合計(jì)）696267 項(xiàng)目收入 一期（A1區(qū)、 A2區(qū)）20個(gè)月 二期（B1區(qū) 、B2 區(qū)、B3區(qū)、 B4區(qū)）22個(gè)月 三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011年2012年2013年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6

28、7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年2015年2016年 某項(xiàng)目案例 項(xiàng)目收入 二、銷(xiāo)售計(jì)劃 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1234 1 一期 普宅 2別墅 3商業(yè) 4 二期 普宅 5別墅 6商業(yè) 7 三期 普宅 8辦公 9商業(yè) 10 . 11 合計(jì) 在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途 或使用功能劃分。 項(xiàng)目收入 40

29、 一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶(hù)，商業(yè)9.75萬(wàn)平米）23個(gè)月 二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶(hù)，花園洋房720戶(hù)，商業(yè)12.3萬(wàn)平米）21個(gè)月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2012年2013年2014年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年 11 12 1 2 3 4 5 6 7

30、8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015年2016年2017年 三期（普通住宅900戶(hù),辦公3.8萬(wàn)平米）18個(gè)月 某項(xiàng)目案例 項(xiàng)目收入 序號(hào)類(lèi)型 預(yù)測(cè)銷(xiāo)售均價(jià)（元/）或租金 1234 1 住宅 1.1別墅 1.2聯(lián)排 1.3洋房 1.4高層 2 商業(yè) 3 辦公 三、價(jià)格估算 項(xiàng)目收入 定義：根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過(guò)交易情況、 交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程：搜集交易實(shí)例，選擇比較實(shí)例房

31、地產(chǎn)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，比較實(shí)例的比較和 修正，確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 計(jì)算公式： PDPBABDE。式中： 42 三、價(jià)格估算市場(chǎng)比較法（適用于具有交易性的物業(yè)，價(jià)格受外部環(huán)境影響波動(dòng) 較大） PD待估物業(yè)價(jià)格； PB 比較案例價(jià)格； A 待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù) B 待估物業(yè)估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù) D 待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù) E 待估物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù) 項(xiàng)目收入 項(xiàng)目收入 概念：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，是從未來(lái)的角度評(píng)估

32、房地產(chǎn)的價(jià) 格。 適用：酒店、公寓、寫(xiě)字樓等投資性物業(yè)。 公式：房地產(chǎn)的價(jià)格=預(yù)期凈收益/報(bào)酬率或資本化率。 說(shuō)明： 實(shí)際操作過(guò)程中，測(cè)算凈收益要包括土地使用權(quán)的價(jià)值和地上建筑物的價(jià)值，要綜合考慮經(jīng)濟(jì)年限、空置率、殘 值率等復(fù)雜因素，同時(shí)報(bào)酬率或資本化率的確定還要考慮凈現(xiàn)值因素，在此僅了解概念，不作解讀。 44 三、價(jià)格估算收益法 項(xiàng)目收入 定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。 新建：取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方 式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià) 格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成

33、：土地取得成本；開(kāi)發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷(xiāo)售費(fèi)用； 銷(xiāo)售稅費(fèi)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+ 銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi) 發(fā)利潤(rùn)（開(kāi)發(fā)商期望平均利潤(rùn)） 45 三、價(jià)格估算成本法（適用于新開(kāi)樓盤(pán)，無(wú)參照物且受政策影響波動(dòng)不大） 項(xiàng)目收入 序號(hào)類(lèi)型2011年 每年銷(xiāo)售均價(jià)（元/） 20122013201420152016 1 住宅 1.1住宅72007560 7938 8335 8752 9189 1.2住宅63006615 6946 7293 7658 8041 1.3洋房40004200 4410 4631 4862 5105 1.4多層、

34、小高層35003675 3859 4052 4254 4467 2 商業(yè)60006300 6615 6946 7293 7658 3 辦公50005500 6050 6655 7321 8053 某某案例價(jià)格估算及預(yù)測(cè)表 注：寫(xiě)字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。 項(xiàng)目收入 四、租售收入 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn) 讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）和自營(yíng)收入。 序號(hào)類(lèi)型項(xiàng)目合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1234 1住宅 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售面積（） 銷(xiāo)售單價(jià)（元/） 銷(xiāo)售比例（%） 2商業(yè)

35、 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售面積（） 銷(xiāo)售單價(jià)（元/） 銷(xiāo)售比例（%） 3辦公 對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比) 對(duì)年租 金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。租售收入的表 所提供的格式進(jìn)行。 項(xiàng)目收入 住宅（一期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷(xiāo)售面積()120000240003600036000240000 每年銷(xiāo)售比例(%)100%20%30%30%20%0% 售價(jià)(元/)81447560 7938 8335 8752 9

36、189 銷(xiāo)售收入合計(jì)(萬(wàn)元)97730181442857730006210040 住宅（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷(xiāo)售面積()64000128001920019200128000 每年銷(xiāo)售比例(%)100%20%30%30%20%0% 售價(jià)(元/)71266615 6946 7293 7658 8041 銷(xiāo)售收入合計(jì)(萬(wàn)元)456088467133361400398020 洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷(xiāo)售面積()9576001915247880191529576 每年銷(xiāo)售比例(%)100%0%20%50%20%

37、10% 售價(jià)(元/)46804200 4410 4631 4862 5105 銷(xiāo)售收入合計(jì)(萬(wàn)元)44817084462217193124889 （6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷(xiāo)售面積()976320004881648816 每年銷(xiāo)售比例(%)100%0%0%0%50%50% 售價(jià)(元/)43613675 3859 4052 4254 4467 銷(xiāo)售收入合計(jì)(萬(wàn)元)425740002076821806 某項(xiàng)目案例 項(xiàng)目收入 序號(hào)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù) 1增值稅11%銷(xiāo)售收入 2城市建設(shè)維護(hù)稅7%增值稅額 3教育費(fèi)附加3%增值稅額 4房地產(chǎn)稅（從

38、價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格 6 土地增值稅（增值50%以?xún)?nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目 土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目 土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目 土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目 7契稅4%土地取得價(jià)值 8印花稅0.5土地取得價(jià)值 9企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn) 13 14 15 16 17 18土地使用稅 大城市0.510 擁有土地使用權(quán)面積 中等城市0.48 小城市0.36 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.24 五、稅費(fèi)估算 目前

39、，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 項(xiàng)目收入 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1234 1增值稅 2城市建設(shè)維護(hù)稅 3教育費(fèi)附加 4地方教育費(fèi)附加 5印花稅 6土地使用稅 7房產(chǎn)稅 8土地增值稅 9其他稅費(fèi) 10 企業(yè)所得稅 稅費(fèi)表 項(xiàng)目收入 五、稅費(fèi)估算土地增值稅 概念：反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋 銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。 預(yù)征：土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定南昌普通住宅 1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達(dá)到清算條件后清算，多退少補(bǔ)

40、。 增值率不超過(guò)20%免征土地增值稅。經(jīng)測(cè)算：一般毛利率在34.63%以上都需要繳納 清算方法（步驟）： 計(jì)算增值額：增值額=收入額扣除項(xiàng)目金額 計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額 確定適用稅率：依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率 依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù) 項(xiàng)目收入 速算公式 1. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50：土地增值稅稅額=增值額30 2. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)100的：土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金 額5 3. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)200的：土地增值稅稅額=增值額50扣除項(xiàng)目 金額15 4.

41、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200：土地增值稅稅額=增值額60扣除項(xiàng)目金額35 5. 公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。 6.增值稅扣除項(xiàng)目=費(fèi)用（1+10%）+成本（1+20%） 項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年 銷(xiāo)售收入28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93 增值稅扣除項(xiàng)目1296225640661876376249277 土地增值額2091571593428318650325724942623 增值率123%110%98%90%86% 土地增值稅73336602310313227031971214586 某某案例

42、 項(xiàng)目收入 稅 種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬(wàn)元）稅 率稅額（萬(wàn)元） 增值稅銷(xiāo)售額486715.901148233（銷(xiāo)項(xiàng)） 城市建設(shè)維護(hù)稅增值稅額482337%3376.31 教育費(fèi)附加增值稅額482333%1446.99 地方教育費(fèi)附加增值稅額482332%964.66 交易印花稅購(gòu)銷(xiāo)合同額486715.900.05%243.36 土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65 土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34 房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05 其他稅費(fèi)銷(xiāo)售額486715.902.0%9734.32 企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)108131.

43、7125.0%27032.93 合計(jì) 某某項(xiàng)目案例 項(xiàng)目收入 關(guān)于個(gè)人所得稅 1.納稅人義務(wù)人：既包括居民納稅義務(wù)人（在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿(mǎn)1年的個(gè)人），也包括非居民納稅 義務(wù)人（在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿(mǎn)一年的個(gè)人）。居民納稅義務(wù)人負(fù)有完全納稅的義務(wù)， 必須就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的全部所得繳納個(gè)人所得稅；而非居民納稅義務(wù)人僅就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，繳納個(gè) 人所得稅。 2.征稅機(jī)關(guān)：國(guó)稅（銀行系統(tǒng)代征的個(gè)人利息方面所得稅）；地稅（包括機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個(gè)體工商戶(hù)等超過(guò)個(gè)人所 得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)的所有個(gè)人）。 3.征收范圍：工資、薪金所得等十一項(xiàng)。

44、工資、薪金所得，是指?jìng)€(gè)人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與職或受雇 有關(guān)的其他所得。 這就是說(shuō)，個(gè)人取得的所得，只要是與任職、受雇有關(guān)，不管其單位的資金開(kāi)支渠道或以現(xiàn)金、實(shí)物、 有價(jià)證券等形式支付的，都是工資、薪金所得項(xiàng)目的課稅對(duì)象。 4.稅率：適用7級(jí)超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計(jì)算征稅。該稅率按個(gè)人月工資、薪金應(yīng)稅所得額劃分級(jí)距，最高一級(jí)為 45%，最低一級(jí)為3%，共7級(jí)。 項(xiàng)目收入 關(guān)于個(gè)人所得稅 5.計(jì)算方法：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率-速算扣除數(shù) 扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用） 應(yīng)納

45、稅所得額=扣除五險(xiǎn)一金后月收入-扣除標(biāo)準(zhǔn) 如：張三、基本工資10000元，傭金3000元、住房補(bǔ)貼2000元、伙食補(bǔ)貼（固定進(jìn)工資表，區(qū)別于誤 餐補(bǔ)貼）300元、電話補(bǔ)貼200元，扣事假工資1200元，個(gè)人承擔(dān)五險(xiǎn)一金（個(gè)人約占23%，單位約占 43.5%）即2300元。 應(yīng)納稅所得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元 應(yīng)納稅額=8500*20%（稅率）-555（速算扣除）=1145元 6.納稅辦法：?jiǎn)挝淮鄞U、個(gè)人可以查詢(xún)并取得納稅證明，年所得12萬(wàn)以上（含）在納稅 年度終了向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)（公司代辦，匯算清繳） 項(xiàng)目收入

46、關(guān)于“營(yíng)改增” 1、定義：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)改增）是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù) 的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。 營(yíng)業(yè)稅是比較便于征收的稅種，但存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，只要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要征稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅現(xiàn)象越嚴(yán)重 （每流轉(zhuǎn)一次就要征一次稅，比如買(mǎi)一件衣服），增值稅替代營(yíng)業(yè)稅，允許抵扣，將消除重復(fù)征稅的弊端，有利于減輕企業(yè)稅 負(fù)（但行業(yè)不同影響程度也不同，主要受抵扣環(huán)節(jié)的影響） 2、區(qū)別： a)征稅范圍不同：凡是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、提供勞務(wù) ( 不包括加工修理修配 )、 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的交營(yíng)業(yè)稅 ，凡是銷(xiāo)售動(dòng)產(chǎn) 、提供 加工修理修配勞務(wù)的交納增值

47、稅。 b)計(jì)稅依據(jù)不同：增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。所以在計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入（如住房銷(xiāo) 售合同金額為110萬(wàn)元，則實(shí)際銷(xiāo)售額為100萬(wàn)元，按100萬(wàn)元繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的差），即計(jì)算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為 不含稅的收入。而營(yíng)業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（即按110萬(wàn)元乘5%的稅率）。 項(xiàng)目收入 關(guān)于“營(yíng)改增” 3、房地產(chǎn)行業(yè)： a)財(cái)政部通知：2016年5月1日起， b)新老過(guò)渡：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適 用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，也可以參考新項(xiàng)目的征繳模式，要求報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備

48、案。新項(xiàng)目以取得的全部?jī)r(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。 4、具體規(guī)定： a)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人（稅率為11%，但可 抵扣，一般計(jì)稅）與小規(guī)模納稅人（征收率為5%，不可抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)稅）兩大類(lèi)。納稅人年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元(含 本數(shù))的為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。 b)一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣 時(shí)其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

49、，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 5、注意事項(xiàng)： a)簽訂經(jīng)濟(jì)合同：包括銷(xiāo)售合同、租賃合同、施工合同、采購(gòu)合同等。 b)取得發(fā)票：增值稅專(zhuān)用發(fā)票、貨物清單、驗(yàn)收單等真實(shí)性、合理性。單位名稱(chēng)、開(kāi)戶(hù)行、賬號(hào)、稅號(hào) c)發(fā)票管理：領(lǐng)用、開(kāi)具、注銷(xiāo)；收取、驗(yàn)證、抵扣。 項(xiàng)目收入 項(xiàng)目利潤(rùn) 01 利潤(rùn)總額 租售收入土地成本房屋開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）-其他費(fèi)用-不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)用各項(xiàng)稅金（經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等） 凈利潤(rùn) =利潤(rùn)總額+（營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出）-企業(yè)所得稅 一、基本概念利潤(rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是整個(gè)項(xiàng)目的全生命周期的經(jīng)營(yíng)成果，賬面利潤(rùn)是會(huì)計(jì) 分

50、期的經(jīng)營(yíng)成果 直接成本利潤(rùn)率 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得 成本開(kāi)發(fā)成本) 成本利潤(rùn)率 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得 成本開(kāi)發(fā)成本管 理費(fèi)用投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后 的房地產(chǎn)價(jià)值 （總租 售收入） 項(xiàng)目利潤(rùn) 貨幣時(shí)間價(jià)值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值， 也稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值（今年的100元不等于明年的100元）。貨幣時(shí)間價(jià)值的本質(zhì)是價(jià)值增值。 從數(shù)量上看，貨幣時(shí)間價(jià)值是在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率（某行業(yè)在社會(huì)上 的平均獲利水平）。企業(yè)在投資某一項(xiàng)目時(shí)，至少要取得社會(huì)平均的利潤(rùn)率。 復(fù)利（把利息計(jì)入本金計(jì)算）

51、現(xiàn)值：指未來(lái)一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值（未來(lái)的錢(qián)相當(dāng)于現(xiàn) 在的錢(qián)？）。 PF（1i）n 復(fù)利終值計(jì)算指一筆收支經(jīng)過(guò)若干期后再到期時(shí)的金額（現(xiàn)在的錢(qián)相當(dāng)于未來(lái)的錢(qián)）: FP（1i）n 年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少（121元） 一、基本概念資金價(jià)值 項(xiàng)目利潤(rùn) 一、基本概念現(xiàn)金流量（經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)） 指項(xiàng)目投資、出 售引起的現(xiàn)金流 入、現(xiàn)金流出的 數(shù)量。 現(xiàn)金流量 指一定時(shí)期現(xiàn)金 流入量與現(xiàn)金流 出量的差額。流 入量大于流出量 時(shí)凈流量為正值， 反之為負(fù)值。 現(xiàn)金凈 流量 指未來(lái)資金流入 的現(xiàn)值與資金流 出的現(xiàn)值的差額 凈現(xiàn)值 項(xiàng)目利潤(rùn) 一、基本概念

52、現(xiàn)金量與利潤(rùn)的關(guān)系 可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。 在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。 應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來(lái)考察投資方案。 利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生 制確定的分期損益 現(xiàn)金凈流量是根據(jù) 收付實(shí)現(xiàn)制確定的 分期損益 項(xiàng)目利潤(rùn) 一、基本概念經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 銷(xiāo)售凈利率（或投資利潤(rùn)率） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)回收期 核心指標(biāo) 總投資回報(bào)率 銷(xiāo)售毛利率 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 參考指標(biāo) 項(xiàng)目利潤(rùn) 指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮： （1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)

53、指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。 （2）經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過(guò)30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為25%。 （3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率為12%，銷(xiāo)售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷(xiāo)售凈利率暫定為9%。 一、基本概念指標(biāo)參考 萬(wàn)科核心指標(biāo)的基本要求（參考） 項(xiàng)目利潤(rùn) 內(nèi)部收益率投資收益能承擔(dān)貨幣貶值、通貨膨脹能力， 即抗風(fēng)險(xiǎn)能力25% 銷(xiāo)售凈利率9% 一、基本概念資金使用計(jì)劃 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1234 1土地費(fèi)用 2前期費(fèi)用 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4建安工程費(fèi) 5配套設(shè)施費(fèi)用 6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 7其他費(fèi)用 8銷(xiāo)售費(fèi)用 9管理費(fèi)用 10財(cái)務(wù)費(fèi)用 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

54、合計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究階段， 可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng) 考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況 項(xiàng)目利潤(rùn) 一、基本概念現(xiàn)金流量表 項(xiàng) 目行次本期金額本年累計(jì)金額 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1 銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金2 向其他金融機(jī)構(gòu)拆入資金凈增加額3 收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金4 收到的稅費(fèi)返還5 收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金6 現(xiàn)金流入小計(jì)7 購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金8 客戶(hù)貸款及墊款凈增

55、加額9 存放銀行款項(xiàng)凈增加額10 支付手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金11 支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金12 支付的各項(xiàng)稅費(fèi)13 支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金14 現(xiàn)金流出小計(jì)15 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量16 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量17 收回投資所收到的現(xiàn)金18 取得投資收益所收到的現(xiàn)金19 處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額20 處置子公司和其他營(yíng)業(yè)單位所收到的現(xiàn)金21 收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金22 現(xiàn)金流入小計(jì)23 購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金24 項(xiàng)目利潤(rùn) 一、基本概念現(xiàn)金流量表 項(xiàng) 目行次本期金額本年累計(jì)金額 投資所支付的現(xiàn)金25 取得子公司及其他單位

56、所支付的現(xiàn)金26 支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金27 現(xiàn)金流出小計(jì)28 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量29 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量30 吸收投資所收到的現(xiàn)金31 其中：子公司吸收少數(shù)股東權(quán)益性投資收到的現(xiàn)金32 借款所收到的現(xiàn)金33 收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金34 現(xiàn)金流入小計(jì)35 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金36 分配股利、利潤(rùn)或利息所支付的現(xiàn)金37 其中：子公司支付少數(shù)股東的股利38 支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金39 現(xiàn)金流出小計(jì)40 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量41 匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響42 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額43 加: 期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額44 期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額45 補(bǔ)充資料：4

57、6 將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量47 項(xiàng)目利潤(rùn) 二、核心指標(biāo)內(nèi)部收益率 l 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn) 值的貼現(xiàn)率，簡(jiǎn)單說(shuō)就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 l 其計(jì)算公式為： 內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資項(xiàng)目，將一無(wú)所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目 本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。 項(xiàng)目利潤(rùn) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 在獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行 業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較

58、，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 FIRRi，項(xiàng)目盈利 FIRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡 FIRRi，項(xiàng)目虧損 FIRRic，項(xiàng)目盈利超出 行業(yè)平均收益水平 FIRR=ic，項(xiàng)目盈利等于 行業(yè)平均收益水平 FIRRic，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平 均水平 1. FIRR不同期貸款利率i比較反映項(xiàng)目的 盈虧狀況： 2. FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映項(xiàng)目不 行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況 項(xiàng)目利潤(rùn) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算（插值法，了解即可） 其公式為： 公式中： FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)

59、率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。 項(xiàng)目利潤(rùn) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算（Excel 函數(shù)法，了解即可） IRR（X:Y） 項(xiàng)目利潤(rùn) 二、核心指標(biāo)銷(xiāo)售凈利率 銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入 100% 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)- 期間費(fèi)用-所得稅 用銷(xiāo)售凈利率意義 以銷(xiāo)售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷(xiāo)售凈利率為9%，大約可 以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本； 銷(xiāo)售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷(xiāo)售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是

60、“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？ “回報(bào)”是稅前利潤(rùn)。 項(xiàng)目利潤(rùn) 二、核心指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流 量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，即計(jì)算開(kāi)發(fā)期每年的凈現(xiàn)金流，再折現(xiàn)到起點(diǎn)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式 為： 式中： FNPV表示項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； Ic表示基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 如果FNPV 大于等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果 FNPV 小于0，則項(xiàng)目不可接受。 項(xiàng)目利潤(rùn) Excel 函數(shù)法（了解即可）